人口老龄化与房地产行业研究分析报告.docx

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1、 项目管理中心人口老龄化与房地产行业研究分析20144年100月目录第一章全球老老龄化趋趋势分析析- 11 -第一节全球老老龄化趋趋势分析析- 11 -第二节发达国国家已全全面进入入老龄化化时代- 2 -第三节中国正正加速进进入老龄龄化时代代- 44 -第二章以房养养老模式式分析- 7 -第一节以房养养老模式式介绍- 7 -第二节各国以以房养老老的实践践分析- 9 -第三节日本以以房养老老的经验验借鉴- 155 -一、日本本以房养养老的经经验- 15 -二、日本本逆向按按揭实践践介绍- 155 -三、日本本以房养养老的发发展动因因- 116 -四、市场场格局：私营参参与较多多- 119 -第四

2、节中国以以房养老老的前景景展望- 199 -一、逆向向按揭产产品更适适合一二二线城市市- 119 -二、市场场规模测测算- 21 -三、产品品模式预预测- 22 -第三章养老地地产服务务模式分分析- 25 -第一节美国养养老地产产的经验验借鉴- 255 -一、美国国养老地地产的经经验- 25 -第二节美国养养老地产产的市场场格局- 299 -一、太阳阳城模式式：Deel WWebbb与Pullte Hommes主主导- 29 -二、CCCRC模模式：竞竞争激烈烈- 332 -第三节中国养养老地产产的市场场展望- 344 -第四章结论- 388 -图表目录录图表 11：全球球人口老老龄化- 1

3、-图表 22：全球球老年人人口抚养养比- 2 -图表 33：部分分OECCD成员员国人口口预期寿寿命- 3 -图表 44：部分分OECCD成员员国出生生率- 3 -图表 55：部分分OECCD成员员国655岁以上上人口占占比- 4 -图表 66：部分分OECCD成员员国老年年人口抚抚养比- 4 -图表 77：我国国出生率率- 55 -图表 88：我国国人口预预期寿命命- 55 -图表 99：部分分OECCD国家家20112年末末65岁以以上人口口占比- 6 -图表 110：部部分OEECD 国家养养老保险险制度- 7 -图表 111：部部分发达达国家养养老支出出占GDDP比重重- 99 -图表

4、 112：部部分OEECD 国家以以房养老老实践- 100 -图表 113：美美国hoome equuityy coonveersiion mottgagge年发发放数量量- 111 -图表 114：英英国eqquitty rreleeasee pllan年年签约数数量- 12 -图表 115：英英国eqquitty rreleeasee pllan年年签约价价值- 12 -图表 116：澳澳大利亚亚revversse mmorttgagge存量量- 113 -图表 117：澳澳大利亚亚revversse mmorttgagge市场场规模- 133 -图表 118：逆逆向按揭揭产品供供需双方方

5、面临的的风险分分析- 14 -图表 119：日日本以房房养老实实践- 16 -图表 220：日日本各年年龄阶段段的住宅宅资产净净值（万万日元）- 117 -图表 221：美美国、澳澳大利亚亚和日本本平均住住房价值值（万美美元）- 188 -图表 222：日日本各年年龄阶段段的住房房自有率率- 118 -图表 223：日日本各银银行和厚厚生劳动动省逆向向按揭产产品介绍绍- 119 -图表 224：住住宅市场场价值/GDPP- 220 -图表 225：百百城住宅宅价格指指数同比比- 221 -图表 226：部部分OEECD国国家逆向向按揭产产品渗透透率- 22 -图表 227：我我国逆向向按揭产产

6、品市场场规模测测算- 22 -图表 228：我我国以房房养老的的尝试- 233 -图表 229：各各个地区区中等小小区平均均房价（万日元元/套）- 24 -图表 330：全全美部分分太阳城城情况- 255 -图表 331：美美国四种种类别的的老年照照料- 27 -图表 332：全全美CCCRC发发展情况况- 228 -图表 333：太太阳城模模式与CCCRCC 模式式比较- 288 -图表 334：Dell Weebb的的总收入入- 330 -图表 335：Dell Weebb的的毛利率率- 330 -图表 336：Dell Weebb的的净利率率- 331 -图表 337：Dell Weeb

7、b的的ROEE- 331 -图表 338：Dell Weebb的的P/EE和P/BB- 332 -图表 339：CCRRC 相相关公司司介绍和和最近一一年财务务指标- 322 -图表 440：我我国太阳阳城模式式实践情情况- 35 -图表 441：我我国养老老养生地地产比较较- 335 -图表 442：世世界亚健健康人群群比例- 366 -图表 443：北北上广亚亚健康人人群比例例- 337 -第一章全全球老龄龄化趋势势分析第一节全全球老龄龄化趋势势分析人口出生生率的降降低与预预期寿命命的延长长使全球球人口老老龄化已已成为了了一个不不可避免免的趋势势。根据据联合国国20007年的的研究报报告显

8、示示，600岁以上上的高龄龄人口在在19550年占占到全球球总人口口的8%，在220000年这个个数据上上升到了了10%，预计计20550年将将达到221%。更令人担担忧的是是，当越越来越多多的老年年人享受受晚年生生活时，劳动年年龄人口口则呈现现下降趋趋势，退退休者的的生活支支持来源源成为一一个严峻峻的问题题。联合合国的数数据显示示，全球球老年人人口抚养养比从119500年的88.3%上升至至20000年的的11%，预计计20550年将将上升到到25%。图表 1：全球人人口老龄龄化图表 2：全球老老年人口口抚养比比第二节发发达国家家已全面面进入老老龄化时时代目前，西西方发达达国家的的老年抚抚养

9、比已已经很高高，但预预计在下下一个二二十年内内仍将显显著增加加。OEECD（经济合合作与发发展组织织）成员员国的平平均老年年人口抚抚养比在在20000年为为20.9%，预计在在20330年将将增长到到37%。尤其其是意大大利、法法国、德德国、以以及日本本，人口口老龄化化的问题题相当严严重，这这些国家家的老年年人口抚抚养比预预计在未未来的二二十年内内将达到到45%。图表 3：部分OOECDD成员国国人口预预期寿命命图表 4：部分OOECDD成员国国出生率率图表 5：部分OOECDD成员国国65岁岁以上人人口占比比图表 6：部分OOECDD成员国国老年人人口抚养养比第三节中中国正加加速进入入老龄化

10、化时代20122年末，我国665岁以以上人口口占比不不到133%，但但是，随随着出生生率的下下降、婴婴儿潮部部分人口口步入老老龄以及及预期寿寿命的延延长，预预计到221世纪纪中叶，我国665岁以以上人口口占比将将达到335%，逼近当当前日本本的水平平。图表 7：我国出出生率图表 8：我国人人口预期期寿命图表 9：部分OOECDD国家220122年末665岁以以上人口口占比根据发达达国家的的经验，在人口口老龄化化的过程程中，政政府和企企业都十十分重视视老年人人晚年生生活的质质量。海海外以房房养老和和养老地地产的经经验值得得我国借借鉴。第二章以以房养老老模式分分析第一节以以房养老老模式介介绍人口老

11、龄龄化趋势势以及社社会劳动动人口结结构变化化，对现现代养老老制度有有着深远远的影响响。在119世纪纪，由于于老龄人人口占比比还不高高许多发发达国家家的公共共退休体体系负担担还不大大，养老老金替换换率通常常超过770%。不过，部分OOECDD成员国国的公共共退休体体系则相相对简洁洁，例如如英国与与澳大利利亚，政政府提供供最基本本的退休休保障，更多地地退休收收入则仰仰仗于私私营机构构的协议议。各国国的养老老保险体体制基本本上遵循循世界银银行推荐荐的三支支柱模式式，即政政府、企企业与个个人相结结合的养养老保障障模式。图表 10：部分OOECDD 国家家养老保保险制度度美国年龄美国各州州的法定定退休年

12、年龄是按按照人口口出生时时间动态态设定的的。19924-19337 年年间出生生的人口口统一为为65 岁整，19338-119422 年间间出生人人口退休休年龄则则每年递递增等距距延长两两个月。19443-119544 年出出生人口口则统一一为666 岁整整，而119555-19959 年间的的出生人人口，同同样执行行每年递递增延长长两个月月，直至至19660 年年达到667 岁岁整。119600 及以以后出生生的人口口，退休休年龄则则统一为为67 岁。政府政府主导导的社会会养老保保险，覆覆盖全国国97%的就业业人口，为国民民提供基基本的退退休生活活保障。美国的的养老金金水平会会根据全全国消费

13、费水平和和生活费费用的提提高做出出相应的的调整，以应对对物价的的上涨。同时，为了补补充劳动动力，制制度规定定对推迟迟退休的的增加每每月的养养老金，对于提提前退休休的则减减少每月月养老金金。雇主私营退休休养老保保险，为为各企业业资源建建立，联联邦政府府向雇主主提供税税收优惠惠措施的的“私人年年金计划划”。目前前全美有有60%以上的的雇员参参与了该该计划。该计划划主要分分为两类类，第一一类为确确定待遇遇方式，即雇主主对雇员员允诺退退休后给给予多少少退休金金，由精精算师确确定每年年储蓄金金额。第第二类为为交费方方式，即即先确定定缴费多多少，退退休时按按照累计计的金额额包括利利息等确确定总退退休金的的

14、金额。个人个人自行行管理的的个人退退休账户户即个人人储蓄保保险，是是由联邦邦政府通通过提供供税收优优惠政策策，个人人自愿参参与的补补充养老老计划。在达到到70 岁是必必须启用用，且年年薪超过过一定数数额的（未婚者者年薪超超过3.5 万万美元，已婚者者年薪超超过5 万美元元）不能能参加这这项计划划。英国年龄英国的法法定退休休年龄原原为655 岁，但在220111 年初初，英国国政府逐逐步取消消65 岁法定定退休年年龄的限限制，国国民被赋赋予了自自由选择择退休与与否的权权利。自自20111 年年10 月1 日后，用人单单位将不不能再援援引法定定退休年年龄政策策来强制制任何员员工退休休。政府第一部分

15、分为，雇雇主与雇雇员按比比例所缴缴纳组成成的国家家基本养养老金，低收入入者纳税税低，高高收入者者纳税高高，但所所有人退退休后所所获养老老金数额额一致，这种分分配方式式本着社社会福利利的普遍遍性和公公平性原原则，资资金分配配向中低低收入者者倾斜。雇主第二部分分为雇主主为雇员员提供的的职业养养老金计计划，由由于是非非强制性性的，所所以普及及范围不不广。个人第三部分分是个人人为养老老进行的的储蓄或或购买的的保险等等。澳大利亚亚年龄澳大利亚亚的法定定退休年年龄为男男性655 岁女女性633.5 岁。220111 年澳澳大利亚亚政府宣宣布，从从20117 年年7 月月1 日日开始，逐步提提高退休休年龄，

16、每两年年提高半半岁。例例如，220177 年的的退休年年龄为665.55 岁，到20023 年为667 岁岁。政府政府养老老金的资资金来源源主要为为税收，由政府府财政支支付。领领取条件件为男性性65 岁以上上，女性性60 岁以上上。只有有收入和和财产低低于一定定标准的的老人才才能享受受全额养养老金。高于规规定收入入与财产产标准的的部分按按一定比比例减少少支付额额。雇主职业养老老保障金金全部由由雇主承承担，是是澳大利利亚养老老体系的的主体部部分。按按照雇员员工资的的9%缴缴纳并享享受税收收优惠政政策 。该年金金必须委委托政府府认定的的信托机机构管理理，由雇雇员自主主选择专专业公司司负责保保值增值

17、值的投资资运作。该类年年金在雇雇员退休休后可以以选择一一次性领领取或按按月领取取。个人该部分为为自愿性性质的个个人储蓄蓄及财产产和企业业补充职职业年金金。它用用于满足足雇员个个人对退退休后养养老资金金的特殊殊安排。日本年龄日本的法法定退休休年龄为为60 岁。但但是依照照20113-220255 年养养老金领领取年龄龄将阶段段性推迟迟至655 岁的的规定，雇佣方方今后则则有义务务保证受受雇者在在65 岁以前前为其提提供返聘聘、取消消退休年年龄规定定及将退退休年龄龄推迟至至65 岁等雇雇佣条件件。政府覆盖所有有公民的的国民年年金制度度，又称称为基础础年金，法律规规定200 岁以以上600 岁以以下

18、的国国民都需需要按月月缴纳国国民年金金。缴纳纳满255 年者者可在665 岁岁时领取取该基础础年金。雇主与收入相相关的雇雇员年金金制度，按照收收入者职职业的不不同又分分为“厚生年年金”与“互助年年金”。前者者为5 人以上上私营企企业职工工的年金金，后者者为公务务员，公公营企业业职工等等分别各各自专门门的年金金。该养养老计划划为政府府强制，受益与与收入挂挂钩。个人自20001 年年起日本本引入的的缴费确确定型养养老金计计划。该该养老金金分为个个人与企企业两种种，且参参与者可可自行选选择养老老金的投投资渠道道。参与与者可以以自由选选择是否否参加公公司提供供的缴费费确定型型养老计计划，个个人也可可以

19、选择择在证券券公司或或者银行行开立该该种养老老金账户户。但是是个人不不得同时时参与两两种，且且公务员员与家庭庭主妇不不得参与与。但是如前前所述，发达国国家老龄龄化问题题日趋严严重，同同时由于于福利较较高老年年人都倾倾向于提提前退休休，调查查显示，19774-220044年间，OECCD国家家60至至64岁岁男性人人口的平平均劳动动参与率率从700-900%降到到了200-500%。因因此，发发达国家家延续至至今的高高福利养养老政策策使得国国家财政政的负担担逐渐加加大，这这点从美美国、英英国、澳澳大利亚亚以及日日本的养养老近资资产积累累的规模模中可见见一斑。预计日日本的养养老金开开支在22040

20、0年或将将达到GGDP的的15%以上，财政压压力较大大。图表 11：部分发发达国家家养老支支出占GGDP比比重发达国家家老龄人人口占比比不断提提高，老老年人口口抚养比比不断上上升，而而公共财财政中对对养老金金部分的的支持也也有些捉捉襟见肘肘，使得得这些国国家在养养老保险险制度方方面有颇颇多创新新，其中中以房养养老即是是一种一一项重要要的手段段。但是是，从各各个国家家的经验验来看，以房养养老的规规模有限限，并不不能替代代国家养养老，只只能作为为一种补补充手段段。第二节各各国以房房养老的的实践分分析海外以房房养老通通常是以以逆向按按揭产品品作为载载体，银银行、保保险公司司等金融融机构作作为该项项产

21、品的的设计方方和提供供方。逆逆向按揭揭，也叫叫做住房房反向抵抵押贷款款，指已已经拥有有房屋产产权的老老年人将将房屋产产权抵押押给银行行、保险险公司等等金融机机构，金金融机构构对房屋屋和借款款人进行行综合评评估后，按月或或年支付付现金给给借款人人，一直直延续到到借款人人去世。这项制制度安排排旨在为为部分资资产富裕裕而现金金不足（assset ricch & caash pooor）的的老年人人将固定定资产化化为固定定年金用用以晚年年生活。图表 12：部分OOECDD 国家家以房养养老实践践国家类型内容美国住房资产产转换贷贷款（HHomee Eqquitty CConvverssionn Moor

22、tggagee）该项目是是美国逆逆向按揭揭的主要要形式。HECCM 由由联邦住住房管理理局（FFedeerall Hoousiing Admminiistrratiion）进行管管理和保保险。在在美国市市场里，大约990%的的逆向按按揭贷款款属于此此种类型型并。 HECCM 项项目受到到了联邦邦住房管管理局与与美国住住房与城城市发展展部（DDepaartmmentt off Hoousiing andd Urrbann Deevellopmmentt）的支支持与担担保。联联邦住房房管理局局根据借借款人的的年龄，房产价价值，房房产所在在地设定定一定的的贷款数数额限制制。银行行，贷款款公司以以及一

23、些些其他私私人金融融机构则则负责提提供住房房资产转转换贷款款。622 岁以以上的老老年人将将房子抵抵押给银银行或专专门的逆逆向按揭揭公司，每月领领取生活活费。具具体数值值同房产产的价值值和该机机构对此此人的寿寿命预期期相关，一旦确确定就不不可更改改，双方方要承担担中间风风险。用用户可以以尽可能能长地生生活在自自己的住住房内，并在一一定期限限内按月月分期获获得贷款款。住房持有有者贷款款（Hoome Keeeperr）由政府所所支持的的企业房房利美（Fannniee Maae）提提供。该该项目可可用于解解决一些些住房资资产转换换贷款所所碰到的的难题，例如公公寓业主主和新购购入的住住房（HHECMM

24、 项目目需要申申请者已已在所抵抵押的房房产居住住一年以以上），因此住住房持有有者贷款款显得更更为灵活活。然而而该项目目比住房房资产转转换贷款款有着更更高的贷贷款额度度，但是是每月可可取现的的金额相相对更低低，这也也是为何何HECCM 更更受欢迎迎的主要要原因。专有逆向向按揭贷贷款私人公司司所提供供的项目目则更多多地针对对高房产产价值的的老年人人，使其其合理的的运用自自己的房房屋资产产。这些些专有逆逆向按揭揭贷款由由不同公公司推出出，根据据客户群群分类而而有一定定的差异异性，贷贷款对象象资格无无需政府府认可，属于个个人理财财产品。此方式式可让发发放金融融机构与与住户共共同享有有住房增增值收益益，

25、但放放款金融融机构要要求保留留住房资资产的225%-30%作为偿偿还贷款款的保证证。对于于贷款人人来说，该贷款款类没有有贷款额额度限制制，所以以更适合合高房产产价值的的客户，且该类类贷款拥拥有比HHECMM 更高高的信用用贷款的的最高限限额。英国房屋回收收机制（Homme RReveersiion）退休屋主主将房屋屋所有权权全部或或部分转转移至房房屋转移移机构，以换取取固定的的收入或或者一次次性的现现金。屋屋主仍有有维护责责任，其其可以在在该房屋屋内继续续居住直直到过世世。终身抵押押贷款（Liffetiime Morrtgaage）退休屋主主保留有有所有权权，居住住权以及及维护责责任，贷贷款将

26、于于住宅出出售后方方需偿付付，是目目前比较较盛行的的一种形形式。在在贷款期期间所产产生的复复利也将将在屋主主过世或或者搬出出房屋时时偿清。澳大利亚亚逆向按揭揭澳大利亚亚最为普普遍的资资产释放放产品。通过抵抵押房产产进行贷贷款。贷贷款金额额可以是是一次性性的金额额形式或或是定期期的固定定收入形形式。贷贷款将在在屋主过过世或者者搬入养养老院以以及出售售房屋后后偿付，类似于于终身抵抵押贷款款。贷款款额根据据贷款提提供者的的政策以以及申请请者的年年龄而制制定，基基本上基基于房屋屋所在的的地理位位臵以及及房屋的的市值。住宅债券券贷款（Acccommmodaatioon BBondd Looanss）住宅

27、债券券贷款申申请人的的最低年年龄为770 岁岁且没有有最高年年龄限制制。但是是申请人人不得继继续居住住在房屋屋内，可可以将房房屋出租租。三年年期债券券的最高高贷款额额为500%的约约定房屋屋价值。五年期期债券的的最高贷贷款额为为40%的约定定房屋价价值。房屋回收收计划（Homme RReveersiion Schhemees）该计划允允许申请请者出售售部分房房屋资产产并继续续保留居居住权。最高可可申请665%房房屋价值值的贷款款。申请请者必须须为600岁以上上。目前前该计划划只适用用于墨尔尔本和悉悉尼地区区。通过考察察美国、英国以以及澳大大利亚的的逆向按按揭产品品市场发发现，这这一产品品兴起于

28、于上世纪纪90年年代，此此后逐年年增长，一直到到金融危危机之前前发行量量创下新新高，金金融危机机后则有有所下降降。图表 13：美国hhomee eqquitty cconvverssionn mootgaage年年发放数数量图表 14：英国eequiity relleasse pplann年签约约数量图表 15：英国eequiity relleasse pplann年签约约价值图表 16：澳大利利亚reeverrse morrtgaage存存量图表 17：澳大利利亚reeverrse morrtgaage市市场规模模整体来看看：美国国的逆向向按揭产产品累计计发放量量超过880万份份；英国国累计

29、签签约量接接近277万份，累计总总价值超超过1221亿英英镑；澳澳大利亚亚目前存存量逾4420000份，市场规规模超过过33亿亿澳元。参考发达达国家的的逆向按按揭产品品设计经经验，一一般有两两种定价价方式，分别为为一笔支支付模型型（Luump Summ）和终终生年金金模型（Liffe AAnnuuityy）。一笔支付付模型是是为比较较简单的的一种定定价模型型。当申申请人与与金融机机构签订订合同后后，金融融机构根根据房产产的价值值决定贷贷款总额额一次性性支付给给申请人人，之后后则不再再发放贷贷款。等等申请人人去世或或贷款期期限结束束后，金金融机构构将申请请人的房房产收回回拍卖变变现。终生年金金模

30、型则则相对复复杂一些些。贷款款人测定定申请者者可购买买的保险险精算的的最大年年金现值值来决定定可贷款款额。在在住房所所有者与与金融机机构签订订合同后后，金融融机构在在固定时时间内每每年支付付等额现现金给住住房所有有者直到到该申请请人死亡亡。实际上，终生年年金金额额逐年贴贴现之后后即为一一笔支付付金额，两种定定价模型型在本质质上是相相一致的的。如果果考察定定价公式式中比较较重要的的变量因因素，我我们可以以简单归归纳逆向向按揭产产品对供供需双方方（即金金融机构构和老年年人）来来说所包包含的风风险。图表 18：逆向按按揭产品品供需双双方面临临的风险险分析金融机构构（供给给方）的的风险长寿风险险根据逆

31、向向按揭的的特性，在借款款人将房房产抵押押后，金金融机构构需要每每年定期期向借款款人发放放一笔养养老金，直到申申请者死死亡金融融机构才才能收回回房产折折现。因因此，如如果借款款人足够够长寿以以至于总总贷款价价值超过过了房产产价值，则会无无法盈利利。供给给方很清清楚地认认识到寿寿命的不不确定性性，但若若平均寿寿命出现现延长，亏损的的风险相相应增大大。房价变动动逆向按揭揭制度一一般规定定金融机机构对借借款人除除住房以以外的财财产和收收入无追追索权，因此贷贷款结束束时房产产的最终终价值就就决定了了金融机机构能否否从逆向向按揭业业务中获获利。然然而，未未来的房房地产价价格变动动很难准准确的预预测。当当

32、房地产产价值低低于累计计贷款额额度时，金融机机构则会会出现亏亏损。对对房价增增值的预预判决定定了金融融机构是是否愿意意放出贷贷款。虽虽然在相相对繁荣荣的区域域推出逆逆向按揭揭产品可可以相对对减少房房价下跌跌的风险险，但这这种策略略仍无法法避免全全国性甚甚至全球球性房价价下跌。其他风险险除了上述述风险之之外，还还有借款款人违约约的道德德风险，城市规规划设计计变更，房屋拆拆迁，产产权年限限等因素素，这些些都会增增加逆向向按揭产产品的风风险，影影响金融融机构该该项业务务的利润润率水平平。借款老人人（需求求方）的的风险过早死亡亡当借款人人选择逆逆向按揭揭的年金金型养老老金而不不是一次次性支付付型时，意

33、外的的去世或或是早于于生命预预期都将将使借款款人从逆逆向按揭揭中得到到的利益益大大减减少。机构倒闭闭在逆向按按揭仍在在生效期期间，金金融机构构因各方方原因可可能面临临破产倒倒闭。若若借款人人选择的的是终身身年金型型逆向按按揭则面面临着该该类风险险。政策变化化政府的税税收政策策可能会会影响逆逆向按揭揭，例如如资本收收益税可可能会导导致出售售房屋的的的所得得不够偿偿付逆向向按揭的的贷款（若反向向抵押贷贷款的贷贷款期限限在借款款人者过过世前到到期）。第三节日日本以房房养老的的经验借借鉴一、日本本以房养养老的经经验与西方国国家不同同，亚洲洲国家在在实施逆逆向按揭揭业务时时面临着着市场结结构、财财务状况

34、况以及文文化环境境的因素素影响。这一点点，相对对于美国国、英国国和澳大大利亚，日本与与中国有有着更多多地相近近之处。日本的不不动产价价格对于于日本的的平均可可支配收收入相对对来说很很高，这这个比例例高于澳澳大利亚亚，甚至至是美国国的两倍倍多。另另外，日日本长期期的低利利率环境境以及疲疲软的股股票市场场使得国国家养老老保障系系统陷入入财政困困境。正正是在这这样的背背景下，以房养养老的概概念也在在日本应应运而生生。二、日本本逆向按按揭实践践介绍日本“以以房养老老”也是主主要采取取“逆向按按揭”的方式式，19981年年东京都都武藏野野市首次次将这种种制度引引进日本本后，日日本厚生生劳动省省与2000

35、2年年12月月以各个个地方政政府的福福利部门门为主体体正式设设立“以房养养老”制度，并统一一改称为为“不动产产担保型型生活资资金”制度。图表 19：日本以以房养老老实践政府参与与方式直接融资资式：政政府机构构直接经经营“以房养养老”制度，由行政政机构直直接融资资给借贷贷人，政政府在贷贷款的对对象、抵抵押物等等方面都都做了十十分严格格规定。间接融资资式：当当借贷人人向政府府提出申申请后，地方政政府不设设臵相应应的机构构，只设设臵接待待窗口，介绍银银行出面面将款项项借贷给给借贷人人，而借借贷风险险由银行行承担。民营参与与方式日本中央央三井信信托银行行方式：借贷人人将自己己的房地地产抵押押，向经经办

36、机构构贷款。在约定定的限额额内，每每年贷款款1 次次，以年年金方式式领取，或约定定随时贷贷款方式式。在660 岁岁到644 岁之之间，可可以利用用银行卡卡随时提提取贷款款。该借借款的本本金与利利息，待待借贷人人亡故后后，将抵抵押的房房地产变变卖，本本利总清清还，余余下部分分交还继继承人。日本Tookyoo Sttar Bannk 方方式：经经办机构构将约定定贷款存存放在借借贷人账账户中，借贷人人自由领领取。房地产公公司方式式：在高高龄者无无力重建建住宅的的情况下下，以房房地产为为抵押，房地产产公司先先将重建建资金借借贷给高高龄者，重建住住宅让高高龄者在在有生之之年住上上舒适的的房屋。当高龄龄者

37、亡故故后，将将房地产产变卖本本金总清清账。三、日本本以房养养老的发发展动因因日本的老老年人相相较于其其他年龄龄群体有有这相当当可观的的住宅资资产，并并且占据据了老年年人个人人总资产产的很大大一部分分，且收收入的降降低，政政府财政政紧缩而而带来的的养老金金减少，都使老老年人的的晚年生生活显得得并不宽宽裕。日日本老年年人高价价值的住住宅资产产，以及及较高的的住房自自有率，都为逆逆向按揭揭市场的的发展提提供了巨巨大的潜潜力。1、日本本老年人人的住宅宅资产价价值较高高在发达国国家中，相当可可观的财财富积累累在住宅宅房地产产里。整整体上，老年人人一般拥拥有高于于平均人人口水平平的住房房财富，但他们们的平

38、均均收入也也大大低低于年轻轻人。在在美国，澳大利利亚，日日本等发发达国家家，房屋屋净值是是户主所所拥有的的总资产产的最大大组成部部分。调调查显示示，日本本不同年年龄与收收入所拥拥有的房房屋价值值随着年年龄的增增长而增增长。数数据表明明60 岁及770岁以以上的老老人拥有有最多的的住宅资资产，其其住宅资资产的价价值为330000万日元元左右，占600-699岁和770岁以以上老人人的总资资产的661%。然而值值得注意意的是，收入与与住宅资资产在并并不是严严格的正正相关。平均收收入水平平在500-599随后呈呈下降趋趋势。这这也显示示出日本本的老年年人渴望望某种机机制可以以使他们们的收入入和生活活

39、质量保保持在一一定合理理的可持持续水平平，而拥拥有可观观的住宅宅资产成成为了促促进这一一目标的的手段。图表 20：日本各各年龄阶阶段的住住宅资产产净值（万日元元）下图展示示了美国国、澳大大利亚日日本三个个国家老老年人与与其他年年龄段人人群的住住房价值值的对比比，数据据使用220000年的物物价同时时采用购购买力平平价汇率率进行转转换。图图中可以以看出，日本的的人均房房产价值值是高于于澳大利利亚与美美国，而而基本上上，日本本老人所所拥有的的住宅资资产价值值比美国国和澳大大利亚要要高出550%。图表 21：美国、澳大利利亚和日日本平均均住房价价值（万万美元）2、日本本老年人人的住房房自有率率较高数

40、据显示示，日本本老年人人的住房房自有率率（即房房屋的居居住者是是房屋的的拥有者者而非租租赁者）相当高高。随着着年龄的的增长，业主入入住率（即对住住宅资产产的拥有有率）都都随着年年龄而增增长。根根据日本本20002年的的调查数数据显示示，800%以上上的日本本老人都都住在他他们自己己拥有的的房屋中中。图表 22：日本各各年龄阶阶段的住住房自有有率四、市场场格局：私营参参与较多多除了政府府部门的的厚生省省主导参参与了逆逆向按揭揭之外，日本的的金融业业也对该该项业务务进行了了尝试。日本SShokkusaan银行行（现为为Kirrayaaka银银行）在在19999年的的6月开开始了反反向抵押押贷款的的

41、业务，中央三三井信托托银行（Summitoomo Mittsuii Trrustt Baank）和东京京之星银银行（TTokyyo SStarr Baank）也在220055年开始始试行了了反向抵抵押贷款款业务，此外还还有Guunmaa银行和和Seiibu Shiinkiin银行行。图表 23：日本各各银行和和厚生劳劳动省逆逆向按揭揭产品介介绍第四节中中国以房房养老的的前景展展望一、逆向向按揭产产品更适适合一二二线城市市参考日本本的经验验，逆向向按揭的的产品设设要求对对于房屋屋产权明明晰，因因此，对对于中国国而言，逆向按按揭产品品的目标标客户群群必须在在城市拥拥有房屋屋所有权权，而由由于我国国

42、的户籍籍制度的的特点，使得目目标客户户群的范范围将进进一步收收窄为城城市户籍籍人口。在我国近近6000个城市市中，根根据逆向向按揭产产品的特特点，房房屋价值值如果绝绝对值较较低，考考虑LTTV（贷贷款金额额/房屋屋价值）之后实实际折算算年金的的数量相相对较小小，对于于需求方方的吸引引力会减减弱，同同时，如如果房屋屋所在城城市的房房价出现现下降，使得房房屋无法法保值增增值，供供给方的的动力也也会下降降。因此此，未来来如果我我国发展展逆向按按揭业务务，最先先可能展展开该项项业务的的应该在在一线城城市以及及发达二二线城市市。图表 24：住宅市市场价值值/GDDP图表 25：百城住住宅价格格指数同同比

43、二、市场场规模测测算根据发达达国家的的经验，逆向按按揭产品品的渗透透率因国国而异。从全国国平均水水平来看看，美国国的渗透透率约接接近2%，英国国约为22.5%，澳大大利亚约约为1.4%。对于日日本的渗渗透率，学界和和业界的的共识是是重点区区域的渗渗透率将将达到22%，全全国平均均的渗透透率预计计仍将在在0.55%以上上。按照0.5%的的渗透率率计算，当前日日本655岁以上上人口月月31113万人人，由此此测算日日本的逆逆向按揭揭产品市市场容量量大约为为15.56万万笔，考考虑单笔笔逆向按按揭贷款款的房屋屋（包含含土地）价值，这里使使用20011年年日本全全国家庭庭收入及及支出调调查中给给出的平

44、平均值445000万日元元，同时时假设产产品设计计LTVV为700%，那那么，逆逆向按揭揭产品的的市场价价值大约约为4.9万亿亿日元。这个估估计与220133年瑞穗穗银行对对于该项项业务潜潜在规模模测算的的5万亿亿日元相相吻合。图表 26：部分OOECDD国家逆逆向按揭揭产品渗渗透率20111年末，我国665岁以以上人口口占比99.1%，城市市户籍人人口6.43亿亿，粗略略估计城城市户籍籍65岁岁以上人人口58851万万。如果果给定了了城市户户籍655岁以上上人口的的房屋自自有率和和产品平平均渗透透率，并并且假定定每套房房屋的平平均市场场价值为为1000万元，LTVV为700%，我我们可以以粗

45、略的的估算出出我国逆逆向按揭揭贷款可可能的市市场规模模。图表 27：我国逆逆向按揭揭产品市市场规模模测算三、产品品模式预预测实际上，以房养养老在我我国并不不是一个个新鲜的的事物。早在220055年，南南京就率率先在全全国推出出了第一一个以房房养老的的项目，此后上上海、北北京等城城市相继继跟进。但是，由于种种种原因因，这些些城市以以房养老老的尝试试并没有有取得太太多的成成功。图表 28：我国以以房养老老的尝试试根据最新新消息，日本的的瑞穗银银行（MMizuuho）的反向向抵押贷贷款业务务于20013年年7月正正式上线线，瑞穗穗银行宣宣称其为为日本第第一个提提供反向向抵押贷贷款的大大型银行行。我国

46、国的逆向向按揭业业务可以以参考瑞瑞穗银行行的模式式，当然然也要结结合我国国特殊的的制度环环境进行行修正。瑞穗银行行逆向按按揭产品品设计的的宗旨是是在允许许低收入入的老人人根据其其所拥有有的房产产决定信信贷额度度以满足足老人们们生活消消费上的的需求。借款人人根据所所抵押的的房产，可在任任何时候候提取相相应限额额内的养养老金，借款人人无需在在有生之之年偿还还贷款，贷款额额将在借借款人过过世后通通过拍卖卖房产偿偿清，其其余下部部分将交交还继承承人。MMizuuho银银行的反反向抵押押贷款业业务只为为55岁岁以上并并拥有价价值40000万万日元以以上的房房产且已已全部付付清按揭揭的老人人。在东东京进行行第一次次试点后后，Miizuhho将继继续在平平均房价价最高的的Kannagaawa、Chiiba、Saiitamma、HHyoggo、OOsakka、KKyotto、AAichhi等七七个辖区区开展此此业务。图表 29：各个地地区中等等小区平平均房价价（万日日元/套套）第三章养养老地产产服务模模式分析析第一节美美国养老老地产的的经验借借鉴从海外发发达国家家的经验验来看，在老