某商业地产面临的拆迁困境及化解方略ezfg.docx

《某商业地产面临的拆迁困境及化解方略ezfg.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某商业地产面临的拆迁困境及化解方略ezfg.docx（93页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、春昌商业业地产项项目面临临的拆迁迁困境及及其化解解策摘 要要近年来，由由于旧城城改造涉涉及多方方的利益益，由于于房屋拆拆迁造成成的纠纷纷逐渐加加剧，城城市房屋屋拆迁在在一定程程度上成成为 “城市第第一难”，许多多城市的的房屋拆拆迁陷入入困境，处处于停滞滞状态。春昌地产项目属于衡东县旧城改造项目之一，由于项目涉及的人数多、情况复杂，该项目已经历时十年之久，但目前仍有住房10户面积702.36平方米，门面18户443.03平方米没有拆迁，给公司造成巨大的损失，置公司的发展陷入巨大的僵局，因此对公司目前的拆迁困境的研究是必要的。本研究从从春昌商商业地产产目前面面临的拆拆迁纠纷纷出发，利利用产权权理论

2、和和博弈论论分析公公司面临临的困境境，结合合项目面面临的拆拆迁安置置补偿现现状，指出造造成目前前公司面面临的拆拆迁困境境的主要要原因在在于：被被拆迁人人与开发发商的利利益诉求求不同；有效沟沟通的缺缺乏；社社会保障障制度的的缺失；媒体宣宣传的错错误导向向；通货货膨胀加加剧了拆拆迁难度度。并进进一步分分析目前前的拆迁迁困境给给微观层层面上和和宏观层层面上造造成的负负面影响响，指出出解决目目前公司司面临的的拆迁困困境的紧紧迫性。最后，在在尽量满满足开发发商、被被拆迁人人、政府府三方既既得利益益的前提提下，提提出相应应的解决决方略，以以此来解解决公司司拆迁过过程中的的现实性性问题。这这样，一一方面，有

3、有利于盘盘活公司司资产以以及减少少财务成成本和资资金机会会成本：另一方方面，有有利于公公司摆脱脱长达十十年的拆拆迁困境境，使公公司在地地产领域域的发展展中迎来来自己的的盛世。同同时，拆拆迁困境境的摆脱脱、春昌昌大厦的的尽早完完工，能能够促进进就业、带带动经济济发展、提提升城市市形象，给给当地带带来巨大大的社会会效应和和经济效效应。关键词：旧城改改造，拆迁困困境，化化解策略略AbsttracctIn rreceentlly yyearrs, thee urrbann hoousee diismaantllemeent hass beecamme thee fiirstt pllacee off

4、ciity diffficculttiess iin ssomee deegreee. Parrtlyy beecauuse diffferrentt innterrestts wweree innvollvedd inn thhe oold citty rrecoonsttrucctioon. Thee ottherr reeasoon wwas dissputtes aboout thee hoousee diismaantllemeent havve iincrreassed graaduaallyy. HHousse ddismmanttlemmentt inn maany citti

5、ess haave traappeed iin ttrouublee, eevenn soome drooppeed iin aa sttagnnantt siituaatioon. Chuunchhangg esstatte pprojjectt beelonngs to thee prrojeectss off Heengddongg coountty uurbaan rreneewall. TThiss prrojeect hass laast forr 100 yeearss beecauuse of thee nuumbeers of poppulaatioon aand commp

6、liicatted casses. Buut aat ppressentt 100 faamilliess abboutt 7002.336 ssquaare metterss annd aappeearaancees oof 118 ffamiiliees aabouut 4443.03 squuaree meeterrs sstilll hhavee noot ddemoolisshedd. TThe commpanny hhas devveloopedd innto a hhugee deeadllockk annd ccaussed greeat dammagees. So it is

7、 neccesssaryy too reeseaarchh thhe ddileemmaa off thhe ccomppanyy.Thiss sttudyy baasedd onn thhe ddispputees oof CChunnchaang commmerrciaal rreall esstatte ffaceed wwithh. UUsinng ttheoory of prooperrty rigghtss annd ggamee thheorry ccombbineed wwithh thhe ssituuatiion of thee reeloccatiion commpenn

8、sattionn too annalyyze thee diilemmma. Thheree arre mmanyy reeasoons of thee pllighht. Succh aas tthe hugge ddiviide bettweeen ddeveelopperss annd rremoovinng ppeopple, thhe llackk off efffecctivve ccommmuniicattionn annd ssociial seccuriity sysstemm, wwronng oorieentaatioon bby mmediia aand infflat

9、tionn. AAnd thee paaperr fuurthher anaalyssis thee neegattivee efffeccts on miccro andd maacroo leevell abboutt thhe ccurrrentt prrediicammentt. TThe stuudy poiinteed oout thee urrgenncy of ressolvvingg thhe rremoovinng ddileemmaa.Finaallyy, aat tthe preemisse tto mmeett thhe ddemaandss off thhe tth

10、reee pparttiess, tthe papper tabbless thhe ccorrrespponddingg sttrattegyy too soolvee thhe pprobblemms iin tthe proocesss oof tthe reaalitty. On thee onne hhandd, tthesse pprecceptts ccoulld nnot onlly rreviitallizee thhe ccomppanyy asssetts bbut alsso rreduuce finnancciall annd ccapiitall oppporrtu

11、nnityy coostss. OOn tthe othher hannd, thhe ccomppanyy coouldd geet rrid of thee diilemmma in thee laast 10 yeaars, evven reaach itss heeydaay iin tthe reaal eestaate secctorr. AAt tthe samme ttimee, ggetttingg ouut oof tthe pliightt annd tthe Chunnchaang buiildiing is Commpleetedd ass sooon as poss

12、sibble cann prromoote empployymennt, driive ecoonommic devveloopmeent, immproove thee immagee off thhe ccityy annd bbrinng hhugee soociaal aand ecoonommic efffectt. KEY WORRDS:urbban traansfformmatiion, sttraiits of ressetttlemmentt, rresooluttionn taactiics目目录摘要IAbsttracctIII第1章绪绪论11.1研研究背景景11.2国国内

13、外研研究现状状21.2.1国外外的研究究现状221.2.2国内内的研究究现状441.3研研究目的的和意义义61.4研研究方法法和研究究思路661.4.1研究方方法61.4.2研究究思路66第2章理理论基础础82.1产产权相关关理论882.1.1产权权的概念念82.1.2产权权的性质质82.1.3产权权的功能能92.1.4理论论启示1102.2博博弈论相相关理论论102.2.1博弈弈论的概概念1002.2.2博弈论论的构成成要素1112.2.3博弈弈论的基基本假设设112.2.4博弈弈论的分分类1222.2.5理论论启示1122.3项项目管理理相关理理论1332.3.1项目目管理的的概念1132

14、.3.2项目目管理的的内容1132.3.3项目目管理的的功能1142.3.4理论论启示114第3章春春昌地产产项目的的拆迁分分析1553.1春春昌地产产项目简简介1553.2春春昌地产产项目拆拆迁安置置补偿现现状1663.2.1确定定拆迁安安置补偿偿方案的的总体思思路1663.2.2春昌昌地产项项目开发发商面临临的拆迁迁困境2213.3春春昌项目目拆迁困困境的原原因分析析233.3.1被拆拆迁人与与开发商商的利益益诉求不不同2333.3.2有效效沟通的的缺乏2283.3.3社会会保障制制度的缺缺失3003.3.4媒体体宣传的的错误导导向3113.3.5通货货膨胀加加剧了拆拆迁难度度32第4章春

15、春昌地产产项目拆拆迁困境境所造成成的负面面影响3334.1微微观层面面上的负负面影响响334.1.1给被被拆迁人人带来的的负面影影响3334.1.2给开开发商带带来的负负面影响响344.1.3给衡衡东县政政府带来来的负面面影响3364.2宏宏观层面面上的负负面影响响384.2.1影响响社会稳稳定3884.2.2加大大了衡东东县社会会发展的的社会成成本，制制约当地地的经济济发展水水平388第5章春春昌地产产项目拆拆迁困境境的化解解思路3395.1基基于利益益诉求不不同导致致的拆迁迁困境化化解思路路395.1.1明确确补偿的的标准、内内容3995.1.2丰富富补偿方方式3995.1.3做好好被拆迁

16、迁人的思思想工作作405.1.4政府府职能部部门加大大房屋拆拆迁纠纷纷的司法法救济力力度4005.1.5政府府职能部部门构建建矛盾纠纠纷调解解机制4415.2基基于有效效沟通缺缺乏导致致的拆迁迁困境化化解思路路415.2.1加强强信息公公开4115.2.2建立立良好的的沟通平平台4225.3基基于社会会保障制制度的缺缺失导致致的拆迁迁困境化化解思路路435.2.1政府府职能部部门可以以对贫困困家庭进进行相关关的政策策倾斜4435.2.2建立立与衡东东县经济济发展水水平相适适应的社社会保障障体系4445.2.3采取取各种措措施促进进就业、预预防失业业445.4基基于媒体体错误宣宣传造成成的拆迁迁

17、困境化化解思路路445.4.1加大大拆迁政政策的宣宣传力度度445.4.2坚持持正确的的舆论导导向444第6章结结论与展展望4666.1结结论4666.2展展望466参考文献献48致谢511第1章 绪论1.1研研究背景景城市旧城城改造不不仅是城城市房地地产开发发和城市市环境管管理的重重要内容容，也是是城市土土地资源源可持续续利用的的重要一一环11。城市房房屋拆迁迁作为旧旧城改造造和城市市环境管管理的基基础性工工作，关关系到当当地政府府、开发发商、被被拆迁单单位及城城镇居民民的切身身利益，广受社社会各界界瞩目。但但是，城城市房屋屋拆迁在在为城市市旧城改改造和城城市发展展做出重重要贡献献的同时时，

18、也存存在很多多问题，与与社会主主义市场场经济体体制极大大不适应应。一方方面，在在城市扩扩建改建建过程中中，原有有的城市市房屋不不断被拆拆除，原原居民的的生态环环境从此此被打破破。适应应新的环环境需要要调整，而而调整需需要成本本，包括括时间成成本和搬搬迁过程程中的直直接经济济成本。如如果被拆拆迁人的的损失得得不到合合理赔偿偿，他们们会迁怒怒于政府府，甚至至影响到到社会稳稳定。另一方方面，开开发商作作为拆迁迁方也是是从事房房地产开开发、经经营、管管理和服服务活动动，并以以营利为为目的进进行自主主经营、独独立核算算的经济济组织。这个组织受制于追求自身经济目标最大化的约束，在拆迁问题上从成本控制到最小

19、而被拆迁人从补偿方面尽可能最大双方的利益相冲突，因而导致城市改建扩建中因房屋拆迁引发的纠纷越来越多。目前，因拆迁问题引发的上访事件在所有上访事件中所占的比例很大，由于房屋拆迁而导致的群体性事件有增无减, 随着城市建设步伐的加快，一栋栋高楼大厦拔地而起，一个个城市绿化广场点缀其中，城市环境和形象大大提升，这些日新月异的变化相当部分都是建立在对旧城区的拆迁改造之上的。然而与此同时，因房屋拆迁而引发的各类信访、上访、起诉以及重大群体性案件也呈上升，华东某省会城市全部上访事件的70以上都是因为拆迁问题。城市房屋拆迁在一定程度上成为“城市第一难”，许多城市的房屋拆迁陷入困境，处于停滞状态。湖南省春春昌有

20、色色选冶有有限公司司是一个个以有色色金属“钨、铅铅” 为主主的，集集采矿、精精选、冶冶炼、深深加工、销销售、回回收于一一体的综综合型企企业，拥拥有直接接对外投投资合营营或单独独注册的的矿山开开采、粗粗铅冶炼炼、废旧旧物资回回收、房房地产等等五个经经济实体体，下辖辖新塘、甘甘溪、杨杨林、电电解铅、常常宁市春春兴科技技粉末非非金属有有限公司司、浙江江临安湘湘赣矿产产品有限限公司、衡阳市市常宁砂砂岭铅锌锌锡业有有限公司司以及房房地产春春昌项目目。公司司已进入入湖南省省民营企企业1000强。春昌项目目，位处处湖南省省衡东县县衡岳北北路与兴兴衡西路路的交汇汇处，是是衡东县县一直以以来的黄黄金商圈圈。项目

21、目北接新新世纪步步行街，南南边是鑫鑫东宾馆馆，东面面是人气气旺地嘉嘉汇超市市，西边边是刚开开通的兴兴衡大桥桥，是去去新城区区的必经经之路。春昌项目目是衡东东县原南南方商贸贸城旧城城改造项项目，总总的分为为四个部部分。一一是原新新城商店店面积约约7077平方米米于20000年年以3660万元元竞买获获得该地地房地产产开发权权，二是是原城关关镇政府府面积约约6000平方米米于20005年年以5880万元元竞得该该地；三三是原供供销社单单位原商商业门面面面积约约28000平方方米于220066年以8850万万协议转转让所得得；四是是原南方方商贸城城个体经经营户私私人房产产以2880万元元收购所所得。

22、原原南方商商贸城建建设于六六十年代代，建筑筑密度过过大，违违章建筑筑林立，基基础设施施不健全全，缺乏乏必要的的卫生和和消防设设施，房房子破旧旧不堪居居住环境境恶劣，公公共安全全存在隐隐患；同同时该地地段一直直以来都都是临街街铺面、散散铺租赁赁的传统统模式已已完全不不适应现现代市场场经济发发展的需需要。春昌项目目规划建设设一个集集购物、办公、休闲、娱乐、低密集的住宅为一体大型百货商场，不仅可以提升城市口味和改善人居及投资环境，同时也能拉动当地社会经济的发展，是一项民心工程。但是，由于该工程拆迁任务难度大，项目无法按原规划启动建设。根据现实情况调整规划工程建设也是在拆迁矛盾中断断续续长达十年之久，

23、现仍有住房10户面积702.36平方米，门面18户443.03平方米没有拆迁，迫使工程由原规划的一栋26层高楼、现不得不改为A B两栋多层建筑，拆改造的目的没有达到，拆迁人与被拆迁人利益都受到不同程度的损害。整个拆迁给春昌公司带来直接的经济损失达1500多万元。目前公司面临的困境主要有：一是项目没有按原规划建设造成前期方案设计全部变成一纸空文；二是拆迁没有完全实现导致建设周期长成本不断上升；三是房子建设必须根据强制性规范进行规划设计由于不拆一些旧房子造成现实规划设计局限性大；三是部分拆迁户要求将原有的住宅面积在安置中置换为商铺；四是有些拆迁户违法占用街道，私自扩建建筑面积要求在安置中对违法建筑

24、给予认可并且要求拆迁方办好相关手续；五是原生资公司两栋住宅楼属于划拨用地，均没有按转让程序办理国土使用证，拆迁户要求开发商承担划拨用地转变为商业用地的费用；六是部分拆迁户补偿安置及赔偿费用要求过高。七是个别拆迁户要求安排子女进行政事业单位工作；八是拆迁人无法做到补偿一致，根据现实情况肯定补偿存在特例，也就是越是“钉子户”越占“面子”。拆迁户的利益诉求与公司的利益诉求产生巨大的矛盾，置公司的发展陷入巨大的僵局，因此对公司目前的拆迁困境的研究是必要的。另外，2010年12月15日，国务院法制办公室向社会发布了“国有土地上房屋征收与补偿条例”的“第二次征求意见稿”，把“拆迁”改为“征收”，由于本项目

25、已长达十年，因此在论文中全部使用“拆迁”一词。1.2国国内外研研究现状状1.2.1国外外的研究究现状国外(主主要指西西方国家家)由于历历史、经经济、法法律以及及意识形形态与我我国截然然不同，专专门研究究城市房房屋拆迁迁的著作作比较少少见，多多在有关关民法、物物权法、损损害赔偿偿法、行行政法、征征收法等等范畴的的著述或或文章中中涉及城城市房屋屋拆迁内内容。这这主要源源于西方方国家发发达的民民法制度度的基础础内容财产权权。大部部分外国国国家或或地区，将将土地和和土地上上建筑物物视为不不动产，属于居民财产，会征收相应的财产税。从完整的财产权理论和体系至无所不包的财产保护法律制度，使得不论是个人、公司

26、、甚至政府，只要进行拆迁活动，拆迁的房屋必然受到财产权法律制度的保护，即使是以社会公共利益为目的的拆迁。因此，西方国家对房屋拆迁专门研究不多，一般散见于各种新闻报刊上2-3。目前，国外学者对城市拆迁的研究主要集中与两个方面：（1）关关于拆迁迁对社会会和环境境造成的的影响的的研究如Lewwis Mummforrd4（19661）在回顾顾和思考考欧美城城市发展展历史后后，指出出“我们在在过去300 年实行清清理贫民民窟、装装饰城市市建筑物物、扩大大郊区、建建立示范范住房等等城市更更新方案案时，虽然给给人感觉觉换了一一种新形形式，但但是严重重破坏了了城市有有机机能能，又需需要花费费大量的的人力和和物

27、力去去治疗和挽救”，着重强调调了在对对城市进行行规划时应该从人人的角度度出发，注重人的的生活需求求、心理理需求和和社会需求求，对追追求那种种巨大宏宏伟的巴巴洛克式式规划方方案进行行了尖锐锐批评。J. Jaccobss3（19661）在研究究城市改改造时从从社会经经济学的的角度出出发造，明确确提出多多样性是是城市的的天性，当前大规模的城市改造会破坏城市的多样性。Colin Rowe，Fred Koetter6（1975）认为在旧城改造中应体现文化的价值，从城市历史的文脉出发探索设计的灵感和方法。K.Lynch（1960）、E.Becon（1974）、A.Christophor（1987）在对城市

28、更新进行研究时，提出公众作为“城市的主人”参与其中的重要性及必要性，并就城市改造对旧城区的历史、环境、文化等影响给予了极大的关注。Gerben Helleman7（2004）从1960年在Bijlmermeer 等地方出现的以设计建设高层建筑为潮流作为研究背景，分析了产生这种背景的原因，并提出旧城改造的主要内容包括三个方面：物理更新、重新衡量建筑的全寿命周期成本、以及改造居住环境、提高生活品质等，并提出城市改造获得成功多需要的保障措施。AndrThomsen8（2004）从荷兰的城市更新为切入点，分析目前房屋拆迁计划、动机等存在的问题，提出保护生态环境是对城市进行改造的前提。John Frie

29、dmann9在城市治理方面的研究成果对世界城市治理的理论和实践做出了突出的贡献，他认为“城市治理是一个制定和实施城市区域和城市约束决定的社会过程，并指出理想城市治理结果应为“一个富饶的城市；一个充满关爱的城市；一个安全的城市；一个多样性的城市；一个生态环境可持续发展的城市；一个宜居的城市；”。从目前西西方学者者对城市市改造的的研究和和规划上上可以看看出他们们主要强强调：首首先，城城市改造造应尊重重历史，保保护城市市地区的的历史文文脉；其其次，反反对大推推大建造造成对环环境的破破坏，提提倡小规规模的改改造，实实现经济济和生态态的可持持续性发发展；其其次，强强调对人人文环境境和历史史文化的的保护，

30、反反对大规规模的简简单推倒倒重建，提提倡渐进进式、小小规模的的改造；最后，强调城市设计应从人的角度出发，以提高人的舒适度和生活水平为重要出发点，并照顾公众心理及精神层面的需求。（2）关关于征用用补偿机机制的研研究在对补偿偿机制进进行研究究时，不不同的学学者有不不同的看看法。如如Aniiel R.Manndellkerr100（119699）在分分析如何何确定美美国旧城城改造和和房屋拆拆迁过程程中补偿偿款给付付标准时时，提出出居民组组织化会会发挥一一定的作作用。Betttinna RReimmannn111（19997）认认为，在在判定赔赔偿的原原则和结结果时，必须须把财产产的属性性、财产产所属

31、城城市的规规模、城城市内财财产分配配状况作作为重要要参考项项目，并并且表现现出相应应的差异异性。TTim Willliaams12（20004）分分析了在在城市更新新过程中中所出现现的拆迁迁障碍，提提出产生生拆迁障障碍最重重要的原原因是由由于补偿偿机制存存在的问问题。Zhiiyonng WWangg133（20004）认认为强制制性拆迁迁会使居民民的权利受损损，并使使补偿无无法合法法的协商商，居民民的财产产利益遭遭到严重重的破坏坏。Racco MMikee144（19997）研研究了城城市改造造政策中中商会会会站在居居民的角角度同政政府进行行谈判，为为居民争争取合理理合法的的拆迁补补偿。大部分

32、分国外学学者认为为，由于于国家或或政府在在征用公公民的土土地或房房屋时，对对于特定定人造成成了经济上上的损失失，理应应对公民民进行补补偿，而而且需由由国家或或政府承承担。在在国家或或政府对对土地征征用和需需要房屋屋拆迁时时，是由于于合法的的行政需需要造成成的，对对被征用用或拆迁迁人的经经济上的的损失的的补偿不不是违法法的，属属于行政政损失补补偿的范范围。本本意在于于，由于于国家或或政府的的需要，造造成一部部分人房房屋的拆拆迁和土土地的减减少，造造成他们们经济上上的损失失，基于于公平的的考虑，国国家或政政府应该该进行赔赔偿，才才能保障障被拆迁迁人经济济和生活活上原有有的水不不受损失失，才能能实现

33、居居民的生生活和谐谐和安定定。1.2.2国内内的研究究现状城市征地地拆迁纠纠纷作为为近年来来的社会会热点问问题，国国内的学学术界从从各个角角度进行行了相关关研究，有有关的研研究成果果亦有不不少。目目前国内内对于拆拆迁问题题的研究究主要分分为三种种情况。一是基于于现实生生活中的的拆迁纠纠纷对政政策法规规的研究究。例如如王志生生，关晓晓霞115（220055）提出出“拆迁迁纠纷产产生的原原因在于于有关城城市拆迁迁补偿制制度不合合理和法法律不健健全”，指指出应该该公开补补偿标准准，补偿偿土地使使用权。程程世刚16（20006）从从私权和私法的角角度分析析城市房房屋拆迁迁，认为为其本质质上是私私法上的

34、的行为；同时根根据房屋屋拆迁的的目的把把房屋拆拆迁类型型划分为为商业性性拆迁和和非商业业性拆迁迁，认为为两者应应该适用用不同的的法律制制度。肖肖萍，姚姚俊117（220088）认为为中央和和地方制制定和修修改的关关于拆迁迁补偿的的法律、法法规和规规章不能能更好的的保护拆拆迁户的的权利，也也不能从从根本上上解决房房屋拆迁迁中的补补偿纠纷纷，提出出政府应应制定一一部统一一的城市市房屋拆拆迁补偿偿法典。王王平118（220088）提出出立法矛矛盾与听听证制度度缺失, 政府府角色错错位导致致公平欠欠缺, 司法制制度设计计缺陷, 补偿偿标准滞滞后, 是房屋屋拆迁存存在的突突出问题题。二是对征征地拆迁迁纠

35、纷的的利益博博弈研究究。经济济学家从从城市征征地拆迁迁纠纷的的利益关关系入手手，通过过利益博博弈的角角度切入入对拆迁迁纠纷的的研究，以以期通过过建立合合理的利利益表达达机制，进进而化解解征地拆拆迁中的的矛盾纠纠纷。户户邑，刘刘贵文，彭彭小兵19（20005）将将城市征征地拆迁迁中的利利益主体体划分为为三种：地方政政府、拆拆迁人和和被拆迁迁人。彭彭小兵，谭谭蓉，户户邑11（220055）提出出在拆迁迁利益关关系中利利用博弈弈论中纳纳什均衡衡原理，让让政府不不参与拆拆迁人和和被拆迁迁人中的的博弈，仅仅扮演游游戏规则则设定者者的角色色。刘淳淳，王望望珍，冯冯珊珊20（20008），根根据城市市房屋拆

36、拆迁过程程中各利利益主体体的行为为度目的的，对拆迁迁中经常常出现的的纠纷问问题进行行分析，以期在在政府、开开发商和和被拆迁迁人之间间找到利利益的平平衡点，实实现“多赢”，保障障拆迁主主体的各各方利益益。三是对征征地拆迁迁纠纷中中的政府府职能定定位的研研究，主主要强调调政府在在拆迁中中依法保保护处于于弱势群群体的被被拆迁人人的权益益，同时时维护开开发商既既得的利利益不受受损失，强强调其在在拆迁工工作中起起到主导导作用。施晓兰21(2003)认为房屋拆迁中政府行为的法制化是必然选择，旧城改造工程与经济适用房建设并轨施行，更有助于提升政府行政管理功能。杨飞22(2003)认为相对政府和开发商来说，被

37、拆迁人是弱势群体，政府部门理应从他们的利益和困难出发，合理弥补他们因拆迁而受到的损失，同时在处理拆迁困境时，应耐心做好工作，杜绝暴力拆迁事件的发生。朱东恺，施国庆23(2004)通过对城市建设征地和拆迁的利益相关者进行分析，提出政府角色定位应为规范公权力，应根据城市建设活动不同的目的（公益性项目、经营性项目）制定不同的拆迁补偿标准和制度安排。王素云24（2007）指出，在众多利益主体的博弈中，被拆迁入处于弱势地位，其利益处于政府利益和拆迁人利益的双重挤压之中。被拆迁人的财产权、居住权、土地使用权、知情权、异议权等权利不能得到很好保护。陈铭25（2008）提出政府应该充分运用行政和社会资源，以宏

38、观调控与市场化相结合的手段协调平衡相关各方利益，及时化解冲突与纠纷，实现城市拆迁改造的有关政策目标。王静26（2010）从立法和实践全面分析了房屋拆迁纠纷产生的主要原因，提出拆迁救济渠道失灵，认为：行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用；法院诉讼不能提供有效救济。行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决,政府就是拆迁人,同时又是拆迁裁决机关,政府既是运动员,又是裁判员,无法有效为被拆迁人提供权利保护。洪开荣27（2010）运用Holmstrom和Milgrom的多任务委托代理模型, 构建出一个中央政府与地方政府在住房市场中的双重任务委托代理模型, 并据此提出促进房地产市场与住房保障协调发展的

39、政策建议四是对城城市拆迁迁补偿机机制的研研究。这这方面的的研究主主要是市市场的角角度，探探讨如何何有效的的形成城城市拆迁迁的补偿偿安置机机制。如如王志生生28（20002）指出土地行政主管部门在城市规划时应对被拆迁私房涉及的土地使用权予以补偿,同时制定补偿标准应参照当地的法律法规,并依据该土地所属的区位和当地的情况。户邑，刘贵文，彭小兵19（2005）分析提高补偿标准对纳什均衡的影响，指出政府单纯出台提高补偿标准的政策，短期内可使被拆迁户获得更大的利益，但影响了开发商投资房地产的积极，会使拆迁发生的概率降低，提出政府在制定游戏规则时，应该考虑长期内对各方利益主体造成的反作用。王华成，王刚29（

40、2008）指出，对拆迁房屋进行价格补偿时，合理的市场价值应该包括：被拆迁房屋的评估价值、被拆迁房屋土地的使用权价值、被拆迁房屋的增值价值和被拆迁房屋价值的浮动因素。秦玉30（2008）指出，目前在我国城市房屋拆迁制度中补偿机制存在的缺陷有：拆迁补偿中存在利益冲突；拆迁中现有的补偿方式和内容存在不合理性；拆迁补偿中评估机构的职能缺位，并创新性提出要采用市场比较法和收益法确定补偿价格，以及完善城市拆迁房屋的补偿救济措施，对目前的拆迁纠纷方面的理论研究意义重大。杜亚辉31（2008）应该把参与城中村改造的村民的社会保障问题作为必不可少的部分考虑到安置补偿工作中。王亚男32（2010）通过分析房屋拆迁

41、工作的特殊性，提出在进行补偿时，除了对土地使用权和附属房屋进行补偿以外，还应包括房屋上的附着物、期限内临时安置房的开销以及被拆迁人其他的利益损失和费用等。1.3研研究目的的和意义义本文试图图通过产产权理论论和博弈弈论，借借鉴国内内外城市市治理和和春昌地地产的实实证研究究，试图图回答一一下几个个问题：（1）春春昌地产产项目拆拆迁遇到到困境的的原因有有哪些？（2）由由于拆迁迁造成的的纠纷给给拆迁户户、开发发商、政政府所带带来的负负面影响响都有哪哪些?（3）春春昌地产产面对拆拆迁遇到到困境如如何化解解走出困困境。本研究从从春昌商业业地产目目前面临临的拆迁迁纠纷出出发，利利用产权权理论和和博弈论论分析

42、公公司面临临的困境境，结合合政府、拆拆迁户与与开发商商的利益益诉求，在在尽量满满足三方既得得利益的的前提下下，提出出相应的的解决方方略，以以此来解解决公司司拆迁过过程中的的现实性性问题。这这样，一一方面，有有利于盘盘活公司司资产以以及减少少财务成成本和资资金机会会成本：另一方方面，有有利于公公司摆脱脱长达十十年的拆拆迁困境境，使公公司在地地产领域域的发展展中迎来来自己的的盛世。同同时，拆拆迁困境境的摆脱脱、春昌昌大厦的的尽早完完工，能能够促进进就业、带带动经济济发展、提提升城市市形象，给给当地带带来巨大大的社会会效应和和经济效效应。1.4研研究方法法和研究究思路1.4.1研究究方法论文立足足于

43、理论论分析与与实证分分析相结结合，以以理论分分析为基基础，实实证分析析为手段段，从国国内外的的拆迁理理论研究究出发，结合春昌项目具体开发过程中面临的纠纷进行研究；定性分析和定量分析相结合，定性分析为主，定量分析为辅的方法。在分析过程中，着力挖掘表面现象之下的规律性，重点运用产权理论及博弈论的相关理论来对城市开发过程中拆迁户与开发商不同利益诉求下产生的动态博弈进行分析，根据拆迁纠纷对微观及宏观层面上所带来的负面影响，提出相应的解决方略。1.4.2研究究思路本文的主主要内容容包括：第1章绪绪论。介介绍本文文的选题题背景、提提出相关关的问题题，国内内外相关关的理论论研究及及研究目的的，提出出论文的的

44、研究框框架、研研究方法法与过程程。第2章理理论基础础。介绍绍了产权权理论的的相关知知识，结结合国家家相关法法律，阐阐述了拆拆迁意味味着土地地使用权权的丧失失；介绍绍了博弈弈论的相相关知识识，阐述述了拆迁迁实际上上是地方方政府、房房地产开开发商、拆拆迁户之之间博弈弈的结果果，提出出用博弈弈论的相相关理论论解决博博弈方之之间的纠纠纷。 第3章章春昌地地产项目目中的拆拆迁困境境。首先分分析了春春昌地产产项目的的现状，阐阐述了拆拆迁方案案的确定定及现在在开发商商面临的的困境。然然后分析析产生拆拆迁困境境的原因因，原因因分别有有：被拆拆迁人与与开发商商的利益益诉求不不同；有有效沟通通的缺失失；社会会保障

45、制制度的缺缺失；媒媒体宣传传的错误误导向。第4章拆拆迁带来来的负面面影响分分析。本本章从微微观、宏宏观两个个层面分分析拆迁迁困境带带来的负负面影响响。微观观层面上上从被拆拆迁人、开开发商、政政府三个个方面着着手分析析。第5章化化解思路路。从春春昌地产产项目目目前面临临的拆迁迁困境出发发，提出出了相应应的化解解思路：明确补补偿的范范围和标标准，丰丰富补偿偿方式；加强与与政府职职能部门门的协调调配合；加强信信息公开开，建立立良好的的沟通平平台；加强相相关政策策法规的的宣传论文的技技术路线线图如图图1-11所示：图1-11 论文文技术路路线图第2章理理论基础础2.1产产权相关关理论2.1.1产权权的

46、概念念马克思从从历史唯唯物主义义出发，把把产权看看作是生生产关系系的法律律表现。“在每个历史时代中所有权以各种不同方式、在完全不同的社会关系下面发展着。”可见产权在马克思那里是生产关系的概念，其次才是法律的概念。马克思是较早强调产权关系的理论家之一。根据经济济学家张张五常的的定义，产产权并非非指对物物件的拥拥有权，而而是包含含三项权权利：（11）自由由转让权权：个人人可以把把其拥有有产权的的东西转转让予他他人；（22）独立立收入享享受权：个人可可以将其其拥有产产权的东东西所产产生的收收入归为为己有；（3）私私人使用用权：个个人可以以决定其其拥有的的产权的的东西怎怎样使用用、归谁谁使用。产产权的

47、三三个重要要的因素素是：排排他性、可可转让性性和宪法法的保护护。排他他性保护护资产的的收益可可以由其其所有者者获得；可转让让性使资资产从相相对不乐乐观的所所有者向向相对乐乐观的潜潜在所有有者的转转移称为为可能；宪法的的保护使使权利有有来自更更高层次次的保护护。产权有如如下四层层含义：（1）产产权是对对一系列列财产权权利的综综合，产产权是对对财产权权利的简简称，是是对资源源或生产产要素的的所有权权、占有有权、使使用权（经经营权）、收收益权、支支配权（处处置权）等等的总称称；（2）产产权是一一种使人人受益或或受损的的可交换换的物或或劳务的的价值；（3）产产权是经经过社会会强制而而实现对对某种物物品

48、多种种用途进进行选择择的权利利；（4）产产权反映映了确定定每个人人相对于于稀缺资资源使用用时的地地位的经经济和社社会关系系。综上所述述，产权权是以财财产所有有权为基基础而形形成的，反反映不同同经济主主体对同同一财产产的不同同方面、不不同程度度的权利利及相应应义务的的法律形形式。概概括地说说，产权权是关于于财产权权利界定定、配置置与运用用的法律律制度的的概念。2.1.2产权权的性质质（1）产产权主体体存在的的实体性性。产权权存在的的形式是是具体的的经济实实体，它它包括劳劳动力、劳劳动工具具、劳动动对象等等生产资资料产权权和可供供生产与与生活消消费的实实体产权权。（2）产产权运行行的独立立性。作作为法律律界定权权利，经经济实体体享有法法人资格格独立自自由的权权利可以以在法