某地产某项目可行性研究报告epyy.docx

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1、目 录决策背景景3一、内部部因素33二、外部部环境44第一部分分项目所所属区域域介绍55一、江宁宁区简介介5二、东山山新市区区简介66三、江宁宁开发区区简介77第二部分分项目概概况9一、宗地地位置99二、宗地地四至范范围及规规划要点点9三、项目目渊源111四、宗地地现状112五、宗地地紧邻周周边的环环境144六、交通通出行116七、生活活配套220八、市政政配套223九、土地地出让条条件与程程序244十、地价价分析228第三部分分法律风风险分析析32一、项目目的风险险点及风风险可能能性预测测32二、风险险控制手手段322三、总体体评价332第四部分分市场分分析333一、南京京房地产产市场简简述

2、333二、江宁宁住宅市市场分析析39三、开发发区商业业市场分分析488四、项目目产品建建议书552五、本项项目在同同价竞争争市场中中的优劣劣势分析析54六、本项项目在所所属区域域市场中中的竞争争优劣势势分析556附件：江江宁及周周边片区区典型楼楼盘577第五部分分规划设设计初步步分析661一、规划划设计草草案611二、规划划设计草草案分析析62第六部分分工程及及销售计计划666一、一期期开工时时间确定定66二、开发发销售计计划688第七部分分成本及及投资收收益预测测69方案一（商商业按22万考考虑，商商业用地地地价自自己分摊摊）699方案二（不不考虑商商业，商商业用地地地价由由住宅分分摊）77

3、5第八部分分竞争对对手766第九部分分综合分分析与建建议788一、优劣劣势分析析78二、结论论与建议议78决策背景景一、内部部因素1、本项项目可为为南京公公司提供供持续发发展条件件，符合合集团重重点发展展长江三三角洲的的战略南京公司司金色家家园项目目将于220044年全部部开发完完毕，当当年结算算利润不不能满足足持续增增长要求求。本项项目可售售面积447万平平米，220044年可结结算面积积约100万平米米，结算算金额约约3亿元元，并可可为南京京公司220044-20006年年提供主主要利润润来源。2、本项项目占地地6544亩，规规模大，为为城郊结结合部项项目，是是集团最最擅长开开发的项项目类

4、型型，南京京公司可可以充分分利用集集团资源源快速成成熟开发发此项目目。3、金色色家园项项目的成成功开发发为集团团全面启启动南京京市场奠奠定了基基础，品品牌效应应也为下下一步开开发中档档项目创创造了条条件。二、外部部环境1、本项项目挂牌牌出让，法法律手续续明晰，已已完成“七通一一平”，可迅迅速启动动开发。2、增值值潜力大大。本项项目所属属东山新新市区在在南京总总体规划划上定位位于南京京“向南发展的增长级级”和“承担主主城部分分功能扩扩散和吸吸收南部部农村城城市化人人口的职职能”，江宁宁开发区区在南京京的3个个国家级级开发区区中规模模最大、发发展最快快，本项项目是开开发区距距南京主主城最近近的房地

5、地产项目目之一，土土地升值值潜力大大。3、环境境好。本本项目所所处的将将军路片片区为近近两年住住宅开发发的热点点区域，已已形成高高品质住住宅区氛氛围，且且为南京京生态环环境最好好的地区区之一，人人文、历历史、教教育氛围围浓厚。4、市场场机会明明显。本本项目定定位以330000元/平平米的多多层公寓寓为主，该该价格产产品为南南京主流流市场，需需求量大大，市场场供应不不足。第一部分分 项项目所属属区域介介绍江宁区位位于南京京南部，东东山新市市区属于于江宁区区，是南南京三大大规划新新市区之之一，国国家级开开发区江江宁经济济技术开开发区（以以下简称称“江宁开开发区”）属于于东山新新市区。本项目位位于江

6、宁宁开发区区。图1-11 宗宗地所属属区位图图一、江宁宁区简介介 紧靠南京京主城南南部,紧邻一一环线。 20000年撤县县设区。 面积16600平平方公里里，人口口75万万人，其其中非农农业人口口18万万人。 19955到20001年年GDPP持续高高速增长长，年均均增长率率13.07%。20001年年GDPP达1114亿元元,占南南京GDDP总额额的9%。 人均GDDP在全全市五个个郊县（区区）中排排名第一一，20001年年人均GGDP为为152221元元人民币币，约118000美元，相相当于全全市平均均水平的的74%。二、东山山新市区区简介东山新市市区规划划面积1107平平方公里里，占江江

7、宁区总总面积的的6.77%。 东山新市市区是南南京“一城三三区”中的一一区20011年调整整后的南南京城市市总体规规划将东东山、仙仙西、浦浦口（江江北）规规划为33个新市市区，加加上河西西新城区区，形成成南京“一城三三区” 的新新城市建建设格局局。“一城三三区”的规划划如表11-1所所示。 东山新市市区是人人口导入入区东山新市市区位于于江宁区区北部，紧紧邻南京京主城南南部，其其中心与与市中心心距离约约12公公里，承承担主城城部分功功能和人人口向南南扩散的的功能，同同时承载载南京南南部的江江宁区、溧溧水县和和高淳县县的农村村人口城城市化的的功能。20011年人口口14.8万，220100年规划划

8、人口330万，年年均导入入人口11.5万万人。远远景规划划1100万人。表1-11 南南京“一城三三区”规划功能定位位规划面积积规划人口口河西新城城区以商务务、体育育、文化化等功能能为主的的新城区区中心；居住与与就业兼兼顾的中中高档居居住区；以滨江江风貌为为特色的的主城西西部休闲闲游览地地。56KMM255万仙西新市市区城镇空空间向东东发展的的增长级级；接受上上海辐射射以及新新经济发发展的主主要空间间；以发展展教育和和高新技技术产业业为主要要方向。80KMM250万浦口新市市区城镇空空间跨江江发展的的增长级级；相对独独立区域域综合服服务功能能；承担吸吸收来自自北部农农村城镇镇化人口口的功能能。

9、90KMM275万东山（江江宁）新新市区城镇空空间向南南发展的的增长极极；承担主主城部分分功能扩扩散的职职能；吸收南南部农村村城市化化人口。107KKM2110万万第二部分分 项项目概况况一、宗地地位置1、宗地地北距南南京市中中心新街街口约111公里里,南距距禄口机机场288公里。2、宗地地位于江江宁开发发区一期期西北部部，东距距已开发发成熟的的开发区区中心百百家湖仅仅2公里里。3、宗地地西距将将军山、牛牛首-祖祖堂风景景区1公公里。牛首-祖祖堂风景景区为南南京的五五大近郊郊公园之之一，“杭州宋宋城集团团”计划投投资300亿元在在牛首-祖堂山山及以南南建设110KMM2的黑森森林旅游游度假区区

10、。二、宗地地四至范范围及规规划要点点1、四至至范围宗地东邻邻18米米规划道道路，隔隔50米米绿化带带为机场场高速路路，西接接将军北北路，南南侧为胜胜太西路路及中和和医疗器器械、四四方亿通通等工企企单位和和商业设设施（无无污染），北北侧为麻麻田路。如如下图所所示。2、宗地地面积、形形状和尺尺寸宗地总面面积433.6公公顷，折折合6554亩，其其中住宅宅用地为为5677.9亩亩、商业业用地777.44亩、代代征道路路用地88.7亩亩。如上图所所示，宗宗地中住住宅用地地和商业业用地形形状为规规则四方方形，尺尺寸如下下表所示示。表2-11 项项目用地地指标面积和尺尺寸宗地总面面积其中：居居住用地地其中

11、商业业用地其中代征征道路面积43.660万平平米（6544亩）37.886万平平米（5677.9亩）5.166万平米米（77.4亩）58000平米（8.77亩）长690米米242米米483米米宽562米米226米米12米3、政府府提供的的规划要要点政府规划划要点中中要求居居住用地地和商业业用地的的容积率率均为11.2，商商业用地地内需建建一座占占地3亩亩的加油油站，其其他无特特殊要求求，具体体如下表表所示。表2-22 规规划要点点土地规划划用途商业、居居住用地地容积率居住用地地容积率率1.22，商业业用地容容积率2.00居住用地地可建建建筑面积积：45543220平米米商业用地地可建建建筑面积

12、积：10032000平米米建筑形态态以布置多多层住宅宅为主，可可布置部部分小高高层住宅宅建筑限高高规划要点点无要求求（答复复中为小小于1000米）日照间距距与公建建配套执行建设设部20002年年4月11日颁布布的城城市居住住区规划划设计规规范（GGB5001800-933）建筑密度度居住225%，商商业40%绿化率40%，公共共绿地1.2平方方米/人人建筑退让让将军北路路：多层层以下退退让红线线10米米，小高高层退让让红线15米米胜太西路路：多层层以下退退让红线线7米，小小高层退退让红线线10米米机场高速速：多层层以下退退让控制制线7米，小小高层退退让控制制线10米米麻田路：多层以以下退让让红

13、线7米，小小高层退退让红线线10米米沿四侧道道路围墙墙退让红红线2米，围围墙形式式采用通通透式，高高度1.8米建设要求求商业用地地内必须须建一个个占地面面积约33亩的加加油站，且且位于沿沿东西走走向的代代征道路路南侧。三、项目目渊源1、宗地地原为东东南大学学科技园园用地的的一部分分。东南大学学科技园园总用地地面积9986亩亩，均基基本完成成三通一一平，除除建成22层的东东大科技技园办公公楼（临临时建筑筑）外，尚尚未实质质性开发发。东南大学学科技园园分为两两部分，一一部分为为宗地，原原计划作作为建设设教育产产业园用用地；另另一部分分为宗地地以北的的3322亩用地地，计划划作为教教职工宿宿舍用地地

14、，现该该部分用用地仍保保持为教教职工宿宿舍用地地，目前前正在平平整场地地和搭建建围墙。2、 东大调整整校区，宗宗地改为为房地产产开发用用地。近期，东东大调整整发展策策略，决决定将浦浦口校区区迁至江江宁，并并意向在在江宁开开发区二二期规划划的方山山大学城城拿下337000亩土地地，因此此放弃了了宗地，由由政府将将宗地改改为房地地产开发发用地。正在平整场地、搭建围墙（北部地块）东大科技园办公楼（宗地内部）科技园标志牌（宗地南侧）正在修建的道路（宗地内部）四、宗地地现状1、宗地地已基本本完成七七通一平平，地面面上有一一栋2层层、建筑筑面积5500平平米左右右的小楼楼（为东东大科技技园办公公楼，目目前

15、仍在在使用）和和建筑面面积3000平米米左右的的临时用用房，无无其它建建、构筑筑物。用用地红线线范围内内所有建建筑物、附附着物的的拆迁补补偿费包包含在土土地中标标价款中中。2、 宗地地势势平坦，东东北侧靠靠近用地地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、高4-5米的小山包。3、 宗地东侧侧的机场场高速路路比宗地地高，且且北低南南高，高高差为11-4米米。五、宗地地紧邻周周边的环环境1、景观观环境宗地紧邻邻周边的的住宅开开发、教教育和科科技园产产业的气气氛浓重重，但目目前入住住居民相相对较少少。 宗地南侧侧为南京京航空航航天大学学、民办办正德学学院、中中英合办办英华高高级学校校，具有

16、有良好的的文化氛氛围。 宗地西侧侧和北侧侧均为住住宅区，占占地面积积约24400亩亩，目前前均处于于开发初初期，开开发氛围围浓。宗宗地紧临临北侧为为东南大大学教职职工宿舍舍，目前前正准备备建设中中。 宗地东侧侧为南汽汽菲亚特特集团等等知名企企业。2、周边边噪音分分析（1）机机场高速速车流分分析白天122:000122:300时段为为车流高高峰期，平平均车流流量约115-220辆/分钟，夜夜间由于于航班少少，车流流量较少少。（2）噪噪音分析析主要噪噪音源为为机场高高速的车车流噪音音。宗地东东侧边界界、距机机场高速速70米米处的噪噪音，南南北两端端高、中中部低，噪噪音强度度55-68ddB, 最高

17、噪噪音强度度68ddB,位位于宗地地内的土土坡上（约约5米高）。注：点位位距机场场高速770米，自自北向南南分布，相相邻点位位间隔1100米米左右。宗地内内部及其其它侧边边界的平平均噪音音强度为为5258ddB。六、交通通出行1、 道路宗地所属属开发区区一期内内道路建建设完善善，从宗宗地可便便捷地接接驳一环环线和二二环线、通通达南京京市中心心新街口口和江宁宁区政府府所在地地东山镇镇等，如如下图所所示。（1）与与南京市市中心的的联系：距离新新街口111公里里，车程程20-25分分钟 可通过将将军路共青青团路中山山南路直直接通往往新街口口市中心心。将军军路共青团团路红线线宽600米，双双向六车车道

18、。 可通过将将军路共青青团路、机机场高速速、宁溧溧公路、宁宁丹公路路通往一一环线（绕绕城公路路）和老老城快速速路环线线，再通通过城市市内部路路网到达达主城各各个区域域。（2）与与江宁区区政府所所在地东东山镇的的联系：距离55公里，车车程155分钟主要有三三条道路路： 秦淮西路路：红线线宽344米，三三块板，双双向四车车道。 胜太西路路：红线线宽344米，三三块板，双双向四车车道。 天元路：红线宽宽34米米，三块块板，双双向四车车道。2、 公交出行行由于宗地地所处江江宁开发发区一期期入住居居民较少少，因此此目前宗宗地周边边公交线线路较少少、不方方便，但但随开发发区内住住宅开发发量和入入住居民民的

19、增加加，预计计公交将将很快得得到改善善,届时时无需设设小区巴巴士。（1）22条公交交线路通通往主城城 105路路每5分分钟一班班车，连连接主城城（雨花花台）与与河海大大学，南南航站位位于宗地地南端，拉拉法基站站位于宗宗地北侧侧3000米；时时雨线连连接主城城（雨花花台）与与东山，将将军北路路站位于于宗地北北侧5000米。 均为无人人售票车车，由于于道路宽宽、车辆辆少、上上下乘客客少，由由宗地至至雨花台台仅100分钟。 主城（雨雨花台）至至宗地最最晚班次次21：00，宗宗地至主主城（雨雨花台）最最晚班次次20：30。（2）1101、1103路路连接主主城与东东山，1102、1106路路连接主主城

20、与开开发区，但但最近的的站点距距宗地均均在1.5公里里以上，超超出步行行距离，乘乘车不方方便。3、 轨道交通通规划有两两条连接接市中心心的轨道道交通线线经过宗宗地附近近， 但但估计最最早到220100年才通通车。 根据全市市轨道交交通规划划，地铁铁5号线线由主城城沿机场场高速从从项目东东侧穿过过，通往往禄口机机场；地地铁3号号线由主主城沿宁宁溧公路路到达江江宁开发发区百家家湖。 由于2号号线044年开工工、099年才能能建成，因因此2条条规划地地铁线的的建成时时间均在在20110年以以后。33号线的的建设时时间较55号线早早，预计计08年年前后可可能开工工，但距距宗地约约2公里里，已超超出步行

21、行范围。图2-77 宗宗地周边边轨道交交通规划划七、生活活配套（1）生生活配套套的区域域分布宗地周边边已具备备基本生生活配套套，主要要分布在在胜太路路沿线和和东山镇镇，其中中胜太路路主要为为银行、邮邮政电信信、超市市、酒店店、药店店等基本本生活配配套，商商场、医医院等大大型配套套主要分分布在东东山镇。最最近的集集贸市场场离小区区约1.5公里里。其它重要要配套有有：超市：麦麦德龙、欧欧倍德，距距宗地33公里。中小学：英华国国际学校校、南师师附中分分校（全全国100大重点点中学）、新新区小学学和新区区中学。宾馆酒店店：湖滨滨金陵饭饭店（五五星级金金陵饭店店的分店店）和水水秀苑大大酒店（四四星级涉涉

22、外）。八、市政政配套项目地处处开发区区一期，目目前已经经开发成成熟，市市政管线线可满足足开发要要求。 将军路、麻麻田路和和胜太西西路已有有给水、雨雨水和污污水管，18米规划道路目前有雨水和污水井。 将军路和和18米米规划道道路均有有1个供供宗地使使用的配配电箱。 18米规规划道路路有电话话线，胜胜太西路路有有线线电视、网网通和铁铁通线路路。九、土地地出让条条件与程程序宗地出让让形式为为挂牌，出出让条件件和程序序最主要要的特点点为： 从公告到到确定买买家288天（220033/1/15-2/112），且且期间有有春节假假期。 总额为22.6116亿元元人民币币，单价价为400万元/亩（含含土地出

23、出让金）。 付款急，66个月内内付清（2003/8/12日前） 土地已拆拆平，政政府答应应即可中中标后交交地。具体出让让条件和和程序如如下：1、出让让条件表2-66 挂挂牌出让让条件出让方式式挂牌，在在挂牌期期限截止止时仍有有两个或或者两个个以上的的竞买人人要求报报价的，进进行现场场书面竞竞价，出出价最高高者为竞竞得人。交地标准准外部条件件（道路路、水、电电、气、场场地平整整等）均均以现状状为准。用用地红线线范围内内所有建建筑物、附附着物的的拆迁补补偿费包包含在土土地中标标价款中中。出让年限限居住用地地70年年，商业业用地440年。竞买人资资格境内外外的公司司、企业业和其它它组织。独立竞竞买、

24、联联合竞买买皆可。联联合竞买买者须提提供联合合竞买协协议。项目公司司的成立立竞得人所所持股份份大于550%的的前提下下，可就就该地块块开发成成立项目目公司。底价2.6116亿元元（400万元/亩）加价幅度度100万万元的整整数倍。竞买保证证金26000万元。未竞得者者：竞买买截止之之日后三三日内退退回（不不计利息息）；竞得者：抵作土土地使用用权成交交价款。报名时间间工作日220033年1月月15日至20003年1月月29日（星期期三）。答疑时间间书面答疑疑。20033年1月月24日日下午44：000之前提提交；经审查具具备竞买买资格的的报名者者20003年11月266日下午午2：0005：00

25、0领取取答复。报价时间间工作日日20003年11月155日上午午8：330至220033年2月月12日日（星期期三）下下午2：00；20003年22月122日（星星期三）下下午2：00之之后，按按本批挂挂牌地块块编号顺顺序分别别进入现现场书面面竞价程程序（本本项目排排第一）：竞买报报价时间间在每新新一轮有有效报价价之后顺顺延3分分钟，33分钟之之内无有有效报价价的，挂挂牌竞价价过程结结束。报价方式式现场书面面报价。不不接受电电话、邮邮寄、口口头等报报价方式式。报价币种种人民币。竞得人的的确定“价高者者得”原则，报报价低于于底价为为废标。成交价款款构成包括土地地拆迁安安置补偿偿费、土土地挂牌牌出

26、让工工作费用用、政府府土地收收益；不不含其它它税费。除中标价价款外，中中标发展展商需缴缴纳中标标价款44%的契契税、中中标价款款2%的的出让业业务费、土土地权属属用途变变更费22元/建筑面面积和省省集中22元/建筑面面积。付款条件件成交当当日（220033年2月月12日日），付付30%；成交115日内内签订土土地出让让合同（2003年2月27日之前），付30%；成交半半年内（2003年8月12日之前），交清剩下的40%。交地时间间交清全部部地价款款后交地地。开工时间间双方在签签订土地地出让合合同时约约定。不不能按期期开工的的，应提提前300日向出出让人提提出延建建申请，延延建时间间最长不不得超

27、过过一年。2、出让让程序（1）报报名时间：工工作日220033年1月15日至20003年1月月29日（星期期三）所需资料料： 报名表（一一式两份份）； 组织机构构代码证证书及企企业法人人营业执执照（留留存复印印件，同同时提供供原件进进行审核核）； 法定代表表人证明明书及法法定代表表人身份份证（留留存复印印件，同同时提供供原件进进行审核核）； 资质等级级证书（留留存复印印件，同同时提供供原件进进行审核核）； 银行出具具的资信信证明文文件（原原件）； 主要开发发经历（原原件）； 竞买保证证金26600万万元，以以资金到到帐为准准（最后后一天报报名必须须用本票票支付）。（2）答答疑 书面答疑疑。 必

28、须于220033年1月月24日日（星期期五）下下午4：00之之前以书书面形式式提交江江宁区土土地市场场管理办办公室。 经审查具具备竞买买资格的的报名者者于20003年年1月226日下下午2：005：00领领取书面面答复。 20033年1月月25日日起不再再接受任任何形式式的质疑疑。报价方式：必必须采用用南京市市土地市市场管理理办公室室统一制制作的国国有土地地使用权权挂牌出出让竞买买报价书书，进进行现场场书面报报价。不不接受电电话、邮邮寄、口口头等报报价方式式。时间： 工作日220033年1月月15日日上午88：300至20003年年2月112日（星星期三）下下午2：00； 20033年2月月1

29、2日日（星期期三）下下午2：00之之后，按按本批挂挂牌出让让地块编编号顺序序分别进进入现场场书面竞竞价程序序：竞买买报价时时间在每每新一轮轮有效报报价之后后顺延33分钟，33分钟之之内无有有效报价价的，挂挂牌竞价价过程结结束。 江宁区国国土资源源局当场场宣布本本次挂牌牌出让竞竞买结果果，并与与竞得者者签订国国有土地地使用权权挂牌出出让成交交确认书书。无效报价价： 报价低于于底价； 报价不高高于前一一轮报价价； 未按加价价幅度报报价； 报价书未未盖单位位公章； 报价书未未经法人人代表签签署，或或虽经委委托代理理人签署署，但委委托文件件不齐全全或不符符合规定定； 报价书未未填写齐齐全或未未按规定定

30、的格式式填写清清楚； 一份报价价书中有有两个或或两个以以上报价价； 未报名、未未缴纳竞竞买保证证金而参参加竞买买的； 实际竞买买地块与与报名申申请竞买买地块不不一致； 其它按规规定应属属无效的的。（4）竞竞买结果果的确定定原则 挂牌竞价价过程结结束，按按照以下下规定确确定竞买买结果： 在挂牌竞竞价过程程中只有有一个竞竞买者，且且报价不不低于底底价，并并符合其其它出让让条件，则则土地使使用权由由该竞买买者得。 在挂牌竞竞价过程程中有两两个或两两个以上上竞买者者，土地地使用权权由高于于底价的的最高报报价者得得；报价价相同的的，先提提交报价价书者为为竞得人人，但报报价低于于底价者者除外。 在挂牌竞竞

31、价过程程中无人人报价或或虽有报报价但报报价低于于底价，则则此次出出让不成成交。（5）签签约竞得者必必须于成成交155日内（2003年2月27日之前）与江宁区国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿区国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。十、地价价分析1、江宁宁地价分分析20011年前，江江宁区及及开发区区土地以以协议出出让为主主，地价价15-25万万/亩，宗宗地周边边的项目目如运盛盛美之国国花园、金金陵置业业金陵翠翠屏、天天创青年翠翠屏、开开元、中中惠翠屏国国际城等等以此方方式和价价格获得得。瑞景文华华项目用用

32、地（220011A2）为为江宁开开发区第第一次以以公开招招标方式式出让的的土地，出出让时间间为20001年年7月，但但因报价价低于底底价（330万/亩）而而流标，后后以355万/亩亩出让给给南京绿绿城。20022年江宁宁区共举举行2次次土地招招标拍卖卖，成交交6块地地，住宅宅土地面面积588.6公公顷，建建筑面积积85.3万平平米，其其中，江江宁开发发区3幅幅，土地地面积334.22公顷，建建筑面积积40.4万平平米，成成交总价价2.10亿亿元，楼楼面地价价在5884元9400元/平平方米之之间。2、主要要竞争片片区规划划与地价价分析（1）宁宁南新区区受河西的的带动和和地铁11号线建建设影响响

33、，宁南南新区的的地价目目前已达达1000万/亩亩以上，是是江宁开开发区的的2倍左左右。 仁恒地产产19998年获获得宁南南新区地地块，开开发仁恒恒翠竹园园项目，当当时的地地价为660万/亩，但但直到去去年菜220011年底才才正式启启动该项项目，土土地的资资金成本本也较高高。 20022年100月，雨雨花城镇镇开发的的“以地补补路”项目挂挂牌出让让，土地地面积332.9万平平米，建建筑面积积39万万平米，雨雨花城镇镇开发以以底价5513776.76万万元（1104万万/亩、楼楼面单价价13114元/平米）拿拿下。 20033年1月月23日日，宁南南新区的的一块土土地面积积43000平米米、建筑

34、筑面积777000平米的的地块挂挂牌出让让，南京京恒春以以19000万元元拿下，地地价达到到2966万/亩亩、楼面面单价224688元/平平米。（2）河河西新城城区 河西距主主城最近近，定位位最高，是是南京的的新城区区。 北部地区区已基本本开发完完毕。 中部地区区规划居住住用地88 kmm2，规划居居住人口口17万万人（55.7万万户），以以中高档档住宅开开发为主主，是近近5年政政府投资资最大的的建设区区域，受受奥体中中心、新新城区中中心和地地铁1号号线建设设的带动动，近期期河西中中部的住住宅开发发在“一城三三区”优势最最大，地地价也最最高，约约1500万/亩亩，是江江宁开发发区的33倍左右右

35、。 南部地区区规划居住住用地55.5 kmm2，规划居居住人口口6万人（33万户），定定位于低低密度高高档住宅宅区。（3）仙仙西新市市区 仙西是仅仅次于河河西的政政府重点点投资建建设区域域，总规规划面积积80 kkm2。 住宅开发发的主要要带动因因素为仙仙林大学学城（中中心地区区投资55亿元，220055年建成成）和220099年建成成的地铁铁2号线线。 受紫金山山阻隔，仙仙西与主主城的联联系不方方便。 20033年将正正式拍卖卖土地，预预计售价价在500万元/亩以上上。（4）浦浦口新市市区 受长江天天堑影响响，浦口口与主城城的联系系不方便便，是对对住宅开开发影响响最大的的因素。 现有基础础较

36、东山山（江宁宁）差。宗地所处处区域（东东山新市市区）与与上述地地区的比比较： 地价和售售价比河河西和宁宁南低，未未来将与与宁南和和河西连连片发展展，升值值潜力大大。 距主城比比仙西和和浦口近近，交通通更便捷捷。 现有基础础比仙西西和浦口口好，仙仙西和浦浦口的发发展取决决于政府府投资，政政策风险险相对较较大。3、20002年年南京土土地招投投标概述述从全市范范围来看看，江宁宁招投标标地价（楼楼面单价价）比主主城低110000元/平平米左右右，价格格优势明明显，升升值潜力力大。 上市：442幅，土土地面积积2633万平米米，建筑筑面积3369万万平米 成交：338幅，土土地面积积2488万平米米，

37、建筑筑面积3326万万平米 流标：44幅，土土地面积积15万万平米，建建筑面积积43万万平米 退标：11幅，土土地面积积1.5万平平米，建建筑面积积3万平平米 以地补路路：7幅幅，土地地面积557万平平米，建建筑面积积78万万平米 成交地块块平均面面积：土土地面积积6.553万平平米，建建筑面积积8.558万平平米 最大地块块：聚宝宝山，净净地面积积7466亩，建建筑面积积51万万平米 成交地块块建筑面面积区域域分布：城东江宁城南城北城中河西 成交总价价：444.622亿元，其其中，主主城399.344亿元，江宁5.28亿亿元 单幅地块块最高总总价：聚聚宝山，9.11亿元 平均楼面面单价： 1

38、3369元元/平米米，其中中，主城城16446元/平米，江宁6007元/平米 最高楼面面单价：住宅城东“苜卫路路”地块35595元元/平米米，商住住珠江江路地块块66881元/平米第三部分分 法法律风险险分析一、项目目的风险险点及风风险可能能性预测测1、政策策性风险险挂牌文件件中没有有明确部部分规划划、配套套和外部部条件，虽虽然在答答疑回复复中进行行了解释释，但由由于政府府不同意意将答疑疑回复列列入土地地出让合合同的附附件，且南京公公司未曾曾在江宁宁区开发发项目，对对江宁区区和开发发区政府府部门的的办事效效率、风风格、习习惯等了了解不深深，对报报批报建建、规费费收取、区区级税收收减免等等方面的

39、的程序、规规定和执执行力度度情况不不熟悉，有有可能影影响开发发进度、增增加开发发成本。江宁于220000年底撤撤县设区区，在三三年的过过渡期内内保持政政策不变变，20003年年底，土土地、规规划等权权力将收收回市里里，因此此，在该该项目报报批报建建的关键键时期可可能将面面临政府府权力的的交接问问题。从从金色家家园项目目实际操操作进程程来看，政政府对于于已经答答应的条条件和政政策，由由于领导导变更等等原因，在在实际执执行过程程中会出出现政策策变化或或拖延执执行的情情况，因因此，在在新旧政政策的过过渡时期期，该项项目可能能存在政政策风险险。2、关于于商业用用地的风风险 根据规规划要点点，该项项目允

40、许许建造商商业建筑筑面积约约10万万平米，其其规模已已超出小小区配套套商业的的范畴，而而公司对对商业项项目的操操作经验验相对缺缺乏，因因此，商商业部分分的处理理是本项项目决策策的关键键之一，也也是最大大的风险险之一。二、风险险控制手手段（1）关关于政策策性风险险，要求求政府对对书面答答疑的答答复予以以盖章确确认。（2） 关于商业业用地的的风险，通通过保守守的财务务测算控控制其风风险。按照开发发经验，商商业用房房总面积积占小区区总建筑筑面积%-%，为为合理的的配套商商业面积积，销售售不会有有压力。本本项目住住宅建筑筑面积约约45万万平方米米，%-%的商业业用房约约万平平方米。本本项目商商业用地地

41、规划允允许建设设商业用用房面积积为100万平方方米，但但为控制制风险，在在财务测测算中仅仅按商业业用房为为只建22万平方方米进行行测算。三、总体体评价根据金色色家园项项目的实实际操作作经验，本本项目的的政策性性风险基基本在可可控范围围之内；同时，保保守的财财务测算算有效地地控制了了商业用用地带来来的风险险。因此此，总体体而言，本本项目风风险可控控。第四部分分 市市场分析析一、南京京房地产产市场简简述（一）119999-20002年年南京房房地产市市场回顾顾20000年以来来，南京京商品房房市场投投资、需需求持续续加速增增长，供供需基本本平衡，价价格持续续上升；土地招招投标从从无到有有，增速速迅

42、猛；二手房房市场成成倍增长长；外地地开发商商积极进进入南京京市场。20022年南京京房地产产市场的的统计数数据尚未未公布，从从市房产产局市场场处获悉悉，20002年年，南京京市区（不不含江宁宁区、浦浦口区、六六合区，以以下简称称市区）批准上市商品房381万，同比增加17.6%；商品房销售面积346万，同比增加13.45%；供需比1：0.91；商品房销售均价3516元/；商品房销售总金额121.7亿元；此外，江宁区商品房销售面积217万；销售均价1566元/；销售金额34亿元。2002年全市商品房销售总金额155亿元，其中住宅约130亿元，此外，二手房销售总金额达44亿元。1、19999-200

43、02年南南京房地地产市场场特点分分析（1）房房地产投投资持续续加速增增长20000年以来来南京房房地产开开发投资资持续加加速增长长，20002年年1-110月全全市共完完成投资资96.4亿元元，同比比增长率221%。（市市统计局局数据）（2）商商品房供供应量稳稳定，220022年为3381万万（市房产产局市场场处口头头数据）（3）商商品房需需求持续续高速增增长20000年以来来，南京京商品房房销售量量持续加加速增长长，平均均增长率率达222.6%,其中中住宅销销售量平平均增长长率达221.66%。220022年商品品房销售售面积达达3466万，增增幅达113.445%，销销售总金金额达1121

44、.7亿元元，其中中住宅销销售面积积约为3310万万，增增幅为115.668%。（4）商商品房供供需趋于于平衡、空空置面积积持续下下降、空空置率合合理20022年商品品房批准准上市面面积和销销售面积积比达11：0.91。 19999-220011年，商商品房空空置面积积平均每每年下降降4万，其中中住宅平平均每年年下降88万。20022年6月月底，商商品房空空置面积积仅788万，同同比下降降10.8%。 20001年商商品房空空置率为为7.11%，低低于国际际空置率率红线110%，远远低于全全国平均均水平226%，房房地产市市场运行行呈现健健康状态态。（商商品房空空置率=商品房房空置/近三年年竣工

45、商商品房面面积之和和）（5）商商品住宅宅销售价价格加速速上升19999-20000年年，南京京市商品品房销售售均价持持续下跌跌，20001年年出现强强劲反弹弹，增长长10.7%，销销售均价价高达334866元/，据国国家统计计局统计计，在全全国355个大中中城市排排第五位位，仅次次于深圳圳、广州州、北京京、上海海。20002年年南京商商品房销销售均价价为35516元元/（市房产局市场处口头数据）,基本与2001年持平。20000年以来来，南京京市住宅宅销售均均价持续续加速上上涨，年年均增长长率5.5%，220022年上半半年销售售均价为为29220元/（市统计计局数据据），同同比增长长2111元/，增长长率高达达7.88%。（6）土土地市场场供应量量成倍上上升20000年开始始实行土土地招投投标制度度3年来来出让土土地总量量明显不不足（土土地招投投标数据据包括江江宁区，不不含浦口口区、六六合区）。 20000和20001年年土地成成交量非非常低。220022年成交交土地面面积和成成交建筑筑面积呈呈巨幅增增长，分分别达到到2488万和和3266万。 20000年至220022年底，共成交土地面积284.2万，可建建筑面积406.9万，其中2002年的出让量占了80左右。 200