某房地产项目商业定位及招商策略erug.docx

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1、目录前言第一部分分 商业定定位第一章 项目总体体定位一、 前期沟通通总结二、 项目总体体定位三、 项目的功功能定位位第二章 商业业态态定位一、 定位理由由二、 业态定位位第三章 商业名称称定位一、 商业案名名定位二、 博览城的的解释第四章 商业管理理功能定定位一、 现有管理理格局二、 金润物流流的管理理功能定定位三、 现代化的的管理体体系第五章 商业经营营业种定定位一、 主题物流流定位二、 经营业种种定位三、 定位规划划第二部分分 招商策策略第一章 招商总策策略第二章 招商阶段段设置第三章 招商工作作计划表表前言商业物业业是房地地产业里里经济价价值最高高的物业业形态，在在动态的的经济大大环境中

2、中，商用用物业疲疲惫的活活跃着高回回报刺激激着巨资资开发；而经营营的艰难难加大了了风险。要要让商业业物业从从“炙手”向“可热”转化，就就要在分分析大的的物业环环境下，结结合项目目本身，步步步为营营，攻克克风险的的城堡。商铺时代代的来临临，催化化了商业业市场的的竞争，加加速了城城市商业业的繁荣荣，新兴兴商圈挑挑战传统统商圈，随随着城市市改造步步伐的加加快和商商铺概念念的深化化推广，市市中心商商圈和洪洪城大市市场的商商圈的局局面被打打破，香香江、鸿鸿顺德纷纷纷涌现现。本项项目要在在激烈的的商战中中占据最最高点，就就要做好好工作中中的每一一环，而而招商在在工作环环中是关关健的一一环，它它赢与否否关系

3、着着销售战战的再打打策略。要做好招招商工作作就要有有一个好好的招商商策略来来指导。我我们的招招商策略略在“赢了再再打”的总策策略下，各各工作环环节环环环相扣，做做好“赢”的工作作后，然然后“再打”下一战战役。项目要生生存，必必须做好好招商工工作，积积累前期期客户；而招商商的成功功要有一一个好的的策略才才能得以以保证。但但策略不不是凭空空而生的的，是在在市场的的基础上上，对商商业准确确定位后后，在概概念上创创意不行行，在经经营上还还要有思思想。第一部分分 项项目定位位第一章 项目总体体定位一、前期期沟通总总结本项目不不是一个个简单的的商业地地产或商商业经营营项目，因因而在对对它进行行评介和和探索

4、其其商业价价值所在在时，是是在宏观观区域市市场范畴畴和大流流通领域域里寻找找恰当的的出路。前期报告告在充分分的市场场调查基基础上，深深入研究究了南昌昌市的商商业发展展格局，并并创造性性的提出出了“批发MMALLL”的市场场形象定定位概念念和物流流中心定定位。但但是在市市场定位位方面，报报告并未未提出更更多可供供参考的的选择。没没有能够够充分体体现出本本案的相相对市场场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。鉴于此，我我们针对对前期市市场调研研报告中中的部分分内容进进行了深深度分析析。由于南昌昌市批零零业总体体竞争环环境在不不断恶化化，商战战一触即

5、即发。为为避免正正面火拼拼，寻求求更高层层面的边边缘性竞竞争优势势，本项项目在前前期报告告中采取取“洛克菲菲勒不淘淘金”策略，跳跳出圈外外，在产产业选择择方面独独辟蹊径径， 针对市场场特点和和本项目目自身的的优势，为为加强市市场引爆爆力，我我司在原原方案的的基础上上进一步步对物流流中心定定位提升升出主题题物流概概念。二、项目目的总体体定位本项目立立足于服服务周边边市场，集集批发、零零商品展展示交易易、物流流配送功功能等为为一体，具具有强大大辐射的的大型现现代化的的主题物物流中心心。三、项目目的功能能定位1、功能能组合（1）展展示、交交易功能能区该功能区区是本案案的主功功能区。展展示功能能与交易

6、易功能区区，形成成了前“展”后“店”的格局局，依托托南昌对对于江西西极强的的辐射作作用，通通过动态态的展览览展示提提升本项项目的辐辐射半径径。同当前批批发市场场的主要要差异表表现在：l 集中主题题规划，导导购便利利（吸收收零售商商业的优优点）；l 增加了展展示的设设计，为为交易提提供了一一个动态态的展示示平台（有有利于展展示商品品的风采采，便于于看样定定货）；l 经营产品品以品牌牌商品为为主导（通通过展览览展示为为品牌企企业提供供一个推推广新品品和展示示企业的的平台，有有助于吸吸引品牌牌企业进进入本项项目，体体现本项项目的中中档商品品交易中中心的定定位）；l 销售形式式以开架架式销售售为主，统

7、统一结算算，营造造了良好好的购物物环境（良良好的购购物环境境有利于于吸引品品牌或名名牌企业业进入、扩扩大零售售和批发发交易量量；减轻轻经营人人员工作作压抑，营营造舒适适的工作作环境）l 对于小的的代理商商可将仓仓储和批批发、零零售一体体化，但但需达到到展示功功能要求求（设计计标准模模式、类类似街面面专卖店店）；l 可配计算算机，进进行客户户管理，仓仓储管理理（MIIS系统统）-预预留管线线。（2）会会展会议议、推介介培训服服务功能能区该区域是是市场的的配套功功能区，主主要是提提高本案案的档次次和水平平；l 同学院、行行业协会会等共同同成立具具有一定定权威的的专家顾顾问组委委会，为为会展会会议、

8、推推出和培培训奠定定基础；l 有计划、有有主题地地组织各各种会展展会议。对对服装，可可以安排排各种主主题的时时装表演演，动态态地推出出各个新新产品，并并成为一一道独特特的风景景城，例例如：季季节主题题：春、夏夏、秋、冬冬；类别别主题：时装系系列 运运动系列列 绅士士系列 学生系系列 淑淑女系列列 动动态的、系系列的活活动，可可以增加加市场的的“热点”和“兴奋点点”，吸引引人流；l 组织国内内和区域域的各种种专题交交流会议议和论坛坛；l 有目的、有有计划地地对批发发企业的的员工和和经理人人组织系系列培训训，提高高经营人人的素质质，发展展其技能能，开发发其潜力力，变得得更有才才干；（3）零零售功能

9、能区零售功能能区主要要是拉动动市场的的人气，但但是引入入的零售售业，不不是按照照商业中中心区的的业态引引入，而而是引入入对批发发市场经经营有益益的业态态；引入入的企业业应该是是行业的的龙头，能能够带动动其它中中小企业业和个体体进入。例例如，麦麦德龙的的客户群群有600-700%是团团购客户户，它走走的是一一种C&C 的的批零兼兼售的仓仓储式超超市功能能。或者引入入专业商商店的品品牌商家家，如国国美、苏苏宁等电电器经销销商；东东方家园园、百安安居、好好美家、欧欧培德等等建材家家居超市市、法国国的低压压电器分分销商企企业蓝格格赛等。将将行业的的巨无霸霸与小批批发企业业融为一一体，借借助大企企业同小

10、小批发企企业的错错位经营营，形成成某种批批发产品品种类的的集群。同时，引引入一定定比例面面积的超超市，专专营店，可可以汇聚聚消费人人流，增增加本项项目的出出售或出出租面积积，降低低投资商商的风险险，增加加项目的的成功率率。（4）休休闲娱乐乐功能本案的经经营者既既是一个个庞大的的经营群群体，也也是一个个庞大的的消费群群体，一一定对休休闲娱乐乐功能存存在着巨巨大的需需求。一一方面，为为了业务务的需要要，接待待客户需需要一定定的休闲闲娱乐设设施，另另一方面面，批发发业务通通常在下下午3-4点钟钟结束，需需要一个个消费的的空间。同同时，南南昌洪城城区域也也没有较较高档次次的休闲闲娱乐设设施和场场所，在

11、在本案内内建立一一定的休休闲娱乐乐设施，可可以填补补洪城区区域相对对缺乏休休闲娱乐乐产业的的需求。该区域为为配套服服务区，以以满足本本项目经经营主体体和消费费者需求求为主导导，兼顾顾洪城区区域对于于休闲娱娱乐的需需求，可可以规划划批发商商会所，设设置各种种时尚休休闲的项项目，例例如健身身房、桌桌球、乒乒乓球室室、美容容美发、壁壁球室、棋棋牌室等等运动休休闲项目目；各种种主题的的餐厅、茶茶室；设设置商务务娱乐、餐餐饮和业业余时间间休闲活活动功能能等。（5）仓仓储物流流功能本案作为为位于洪洪城区域域的新型型批发MMALLL，仓储储物流功功能是重重要组成成部分。不不仅为本本案的经经营商家家服务，同同

12、时也将将填补整整个区域域的市场场空间，独独享一片片利润天天空。结结合目前前批发市市场“多批次次、小批批量”的特点点，可以以为这种种类型的的批发交交易形式式提供小小包装，并并集中配配送； l 仓储可以以采用租租赁自用用和委托托管理仓仓储服务务区两种种方式；l 对于加工工处理必必须设计计标准化化的包装装模式；l 整个仓储储物流服服务可以以委托第第三方物物流公司司进行经经营，引引入仓单单经营模模式，实实现物流流现代化化；l 主要的功功能有仓仓位租赁赁、托管管、包装装、加工工服务、配配送服务务、验收收货物、车车库、租租车。（6）信信息服务务功能信息服务务功能区区主要是是收集、加加工和处处理各种种行情，

13、及及时为入入驻的企企业发布布信息，以以指导企企业生产产经营活活动，建建立211世纪的的智能化化信息中中心、成成为行业业市场信信息发布布中心是是目标，主主要功能能为媒体体发布行行业信息息、信息息分析和和收集、广广告展新新规划、展展示广告告设计、建建立经济济模型供供求线、办办媒体（杂杂志、报报）、IInteerneet网络络。l 委托高校校或研究究所，设设计市场场的经济济结构模模型，建建立相应应的供求求曲线图图，以预预测和分分析市场场前景；l 有组织的的收集相相关信息息，并实实行免费费和有偿偿的服务务；l 创办市场场自己的的专业杂杂志和报报纸，推推介产品品和邮购购服务，发发布推介介的活动动和企业业

14、形象宣宣传；l 摊位展示示主题设设计服务务，企业业和商品品的广告告创意和和设计服服务，提提高市场场的整体体形象水水平；l 负责市场场自身的的宣传，每每年必须须有完整整的广告告计划，广广告主题题、广告告创意、设设计方案案，保证证经营人人的共同同利益；l 借Intternnet网网络发布布各种信信息。（7）商商务办公公服务功功能区由于本案案的主要要目标客客户是企企业，而而不是个个体经营营者，在在经营过过程中，必必然有的的需要一一定的办办公空间间，同时时也存在在诸多的的商务活活动。由由于增加加人员相相对会增增加成本本，商务务功能服服务区就就是代理理商务服服务。这这些企业业由于规规模较小小，资金金能力

15、有有限，在在商务活活动中，迫迫切需要要一个能能够提供供一个完完善商务务服务的的办公环环境。l 商务洽谈谈室：供供小企业业按小时时租用，这这样可以以避免由由于办公公面积较较小或没没有办公公场地造造成的商商务洽谈谈的不便便利性。伴伴随着商商务洽谈谈室的租租赁，同同时提供供各种商商务服务务；l 会议室/中心：供入驻驻的中小小企业召召开各种种会议使使用；l 俱乐部：中小企企业家的的乐园，一一方面有有固定的的场所，另另一方面面可以获获得许多多的优惠惠和服务务；l 电子商务务中心：文字处处理系统统（打字字、复印印、传真真、装帧帧等），但但必须定定价服务务，以减减少经营营人的经经营成本本；各种种咨询服服务，

16、弥弥补经营营者的某某些不足足；l 秘书服务务：是一一大特点点，处理理经营者者摊位外外的公共共事务，包包括合同同管理，电电话、网网络订购购记录服服务，谈谈判记录录等；l 理财服务务：是代代理财务务管理（记记帐、凭凭证、报报表），真真正了解解经营的的财务状状况，并并给出经经营财务务上的指指导和提提示；l 结算服务务：是在在银行统统一指导导和管理理下，保保证资金金的安全全性和经经营过程程的可信信性；l 会计、律律师、广广告、印印刷等相相关服务务业的办办公室；l 商务办公公区将成成为大客客户的办办公场所所和小型型客户的的交易场场所，并并提供各各种相关关的商务务配套服服务，与与铺位交交易形成成互动。（8

17、）管管理功能能管理是保保证交易易的正常常化的基基本保障障l 组织由政政府有关关部门、发发展商和和经营主主体共同同参加的的市场管管理委员员会；l 制定和修修改市场场的管理理规定；l 解决市场场纠纷和和分歧；l 检查、监监督产品品的质量量；l 决定非营营业时间间的进出出货、防防盗、防防火；l 确定商品品包装的的标准；l 处理紧急急情况的的问题；l 组织有关关推介、展展示、培培训等有有利市场场的活动动；l 争取政府府的优惠惠政策，创创造良好好的市场场平台环环境；l 成立具有有行业特特点的中中介服务务组织，专专业商会会，行业业协会。（9）公公共设施施、环境境服务区区完善的公公共设施施，才能能保障批批发

18、市场场能够正正常运行行。公共共环境包包括市场场内部和和外部。外外部公共共环境是是市场的的外部形形象的直直接体现现，在建建筑外观观设计上上追求时时代气息息，配套套环境协协调一致致的主题题风格，当当然还包包括公共共停车场场、良好好景观环环境、舒舒适工作作环境、方方便的购购物工具具、快餐餐吧等；内部环环境设计计购物动动线通畅畅、清晰晰，空间间利用率率高，环环境卫生生整洁，给给人们提提供舒适适的工作作和购物物环境，还还包括电电话、公公共网络络、供水水、电暖暖设备、保保安、报报警、防防火、餐餐饮配套套等。2、产业业结构组组合报告在市市场调查查的基础础上，确确定了五五大门类类、十一一个标准准门类四四十二个

19、个商品类类别的产产业组合合模式门类配置置标准门类类权重比例例门类细分分基础门类食品类35%包装食品品、礼装装食品、保保健品、绿绿色食品品等烟酒类烟、酒、饮饮料等服装类各类服装装、鞋帽帽、纺织织品等发展型门类家居类35%装潢材料料、五金金、床上上用品、美美居用品品、家具具、精美美工艺品品、花卉卉等电器类电视、音音响、电电饭煲、冰冰箱、洗洗衣机、空空调、吸吸尘器、微微波电器器、消毒毒柜等玩具、文文具类儿童玩具具、成人人智力玩玩具、办办公文化化用品、乐乐器、小小型科学学器材等等潜质型门类休闲用品品10%体育健身身器材、户户外活动动器材、钓钓鱼器材材、老年年保健器器材、休休闲体育育服装及及用品等等影象

20、图书书各类图书书、期刊刊、电子子影象制制品大综型传传统门类类日用小百百货17%特殊门类类地方性土土特产类类3%古玩类二、商业业业态定定位本项目的的功能架架构是由由批发、零零售、采采购、配配送及配配套服务务构成，是是以主题题物流为为依托，集集批发、零零售、采采购、配配送及配配套服务务功能于于一体的的大型展展示交易易中心。三、商业业案名定定位为降低项项目风险险，本项项目的商商业案名名定位为为：江西国际际商品博博览城博览城是是指以江江西省庞庞大的资资源为依依托，集集产品会会展、交交易、信信息、服服务功能能于一体体，具有有一定档档次，统统一形象象，统一一经营。它不仅是是产品的的展览，也也是一个个城市形

21、形象、个个性、素素质和实实力的集集中表现现，同时时还是城城市整体体价值的的集中体体现。四、管理理功能定定位商业策划划的结果果是策划划了一个个案子，铺铺出一条条路子，带带出一个个班子。商商业策划划的核心心体现在在策划项项目的长长期繁荣荣，所以以功能定定位至关关重要。中国物流流业在经经济高速速增长的的大环境境下有了了很大改改善，但但在管理理功能上上还存在在明显的的不足。首先，从从发达国国家来看看，现代代物流的的功能是是设计、执执行以及及管理客客户供应应链中的的物流需需求，其其特点是是依据信信息和物物流专业业知识，以以最低的的成本提提供客户户需要的的物流管管理和服服务。而而现在，我我国多数数物流企企

22、业是在在传统体体制下物物资流通通企业基基础上发发展而来来的，企企业服务务内容多多数仍停停留在仓仓储，运运输，搬搬运上，很很少有物物流企业业能够做做到提供供综合性性的物流流服务，现现代物流流服务的的功能尚尚不能得得到很好好的发挥挥。我国国的物流流企业，无无论是物物流服务务的硬件件还是软软件与高高效率低低成本的的现代物物流还有有较大的的差距，信信息收集集、加工工、处理理、运用用能力、物物流的专专门知识识，物流流的统筹筹策划和和精细化化组织与与管理能能力都明明显不足足。其次，条条块分割割的物流流管理和和流通体体制制约约着物流流业的发发展。物物流的专专业化分分工特点点虽然日日益明显显，但是是物流的的组

23、织和和管理却却不断向向综合性性发展，各各种物流流方式和和物流载载体之间间的联系系越来越越紧密。但但是，我我国目前前的物流流行业管管理仍沿沿用着计计划经济济时期的的部门分分割体制制。与物物流相关关的各部部分分别别由铁道道、交通通、民航航、内贸贸等不同同政府部部门进行行管理。依依据这种种条块管管理体制制，形成成了自上上而下的的纵向隶隶属和管管理格局局，严重重制约着着在全社社会范围围内经济济合理的的对物流流进行政政体统筹筹和规划划，妨碍碍着物流流的社会会化进程程，制约约着现代代物流的的进一步步发展。1、现有有管理格格局l 洪城大市市场洪城大市市场由原原来的物物流中心心的代表表，现逐逐渐隐退退，最主主

24、要的原原因是其其物流市市场散、乱乱、差、小小、效益益低、缺缺乏现代代管理手手段。具体表现现在：l 鸿顺德2、金润润物流中中心的管管理功能能定位金润物流流中心打打破原有有市场格格局，集集仓储、承承运、搬搬运、营营运、营营销、服服务等多多种功能能为一体体，在提提升南昌昌物流业业竞争水水平的同同时开创创了一个个全新的的市场空空间。金润物流流中心的的管理还还突出维维护中坚坚租户群群体的利利益，从从原来任任其抢生生意到对对各经营营业主实实施任务务提供，依托统一营业执照的金润物流中心，整合现有个体运输资源并提升为具有现代物流流理念的的综合物物流平台台，利用用整合后后的超强强市场竞竞争力占占领整体体货运市市

25、场的业业务主流流，改变变以往个个体户抢抢生意的的局面而而代之以以同一形形象下的的物流中中心分配配任务的的格局，最最终提升升货运市市场的竞竞争层面面，以确确保最终终的价值值最大化化目标的的实现。3、金润润物流中中心现代代化的管管理体系系营运中心经营管理财务、行政、人力资源租务招商物业管理后勤服务物流公司营销推广协会组织公共关系策划部长期招商商铺租赁信息旅业物流广告公司4、矩阵阵式管理理架构诠诠释矩阵式管管理结构构是指：按职能能划分的的部门与与按产品品、服务务或工程程项目划划分的部部门结合合起来的的组织形形式，每每个成员员均要在在“条”和“块”两方面面分别执执行两个个领导的的指挥。这种管理理架构结

26、结合了近近期利益益与远期期利益，利利于单位位核算，提提高了决决策质量量。五、商业业经营业业种定位位 商业要要成功，经经营业种种定位是是一个关关键因素素，形成成有个性性的业态态模式，才才能在竞竞争中立立于不败败之地。因因此，我我司在对对本项目目的商业业经营业业种定位位是基于于反复的的市场调调研和对对省外同同类市场场的论证证之上，具具有很强强的市场场竞争力力和吸引引力。1. 主题物流流定位本项目处处于洪城城板块的的洪城大大市场的的正南面面，且有有承接洪洪城大市市场及周周边五大大市场巨巨大人流流和商机机的先天天优势，对对物流而而言，具具有强大大的市场场辐射力力。无论是传传统物流流，还是是现代物物流，

27、物物流的定定义决定定了“物流”本身是是一项综综合性极极强的经经济体系系。前在在中国西西部、中中部乃至至东部沿沿海蓬勃勃发展的的现代物物流建设设，基本本停留在在“大流通通、大商商贸、大大物流”的初级级认识阶阶段，这这种不具具备任何何主题、没没有产业业支撑的的物流概概念一定定程度上上限制了了民间资资本对物物流的投投资认识识，这也也正是国国内物流流建设之之所以“雷声大大、雨点点小”的重要要原因之之一。为为此我司司将现代代物流的的定位提提升到“主题物物流”定位。主题物流流在现代代物流基基础上，依依托地区区产业经经济，涵涵盖了产产业产品品采购物物流、生生产物流流、销售售物流、配配送物流流、回收收物流全全

28、过程。2. 经营业种种定位金润物流流中心由由多种业业态和谐谐组成,真正实实现在一一个单一一的物流流主题下下进行多多元化经经营,最最大限度度地延长长顾客的的逗留时时间，提提升了消消费的比比率与金金额。、定位指指标表主题理念念定位现代商业业生活形象定位位商业航母母；新城城标；新新引擎功能定位位批零市场场功能区区门类定位位定位基础性门门类35%食品烟酒信息服务务区服装发展性门门类35%家居电器器玩具、文文具展示交易易中心娱乐休闲闲区潜质性门门类10%休闲用品品酒店影象图书书大综传统统门类17%日用小百百货仓储配送送特殊门类类3%土特产货运服务务区古玩管理及商商务办公公区目标客户户批发商业业、零售售商

29、业、辅辅助商业业、配套套服务价格定位位3. 定位规划划1) 粮农产品品博览城城 定位前提提在前期市市场调研研过程中中，通过过对“十六大大”的关注注，我们们注意到到“三农”问题在在中国经经济改革革中的重重要地位位。江西西是农业业大省，粮粮农产品品收入占占农民收收入的229，所所以三农农问题尤尤显突出出。南昌昌市是江江西省唯唯一一个个核心城城市，南南昌在解解决“三农”问题方方面的态态度直接接影响着着江西三三农改革革的方向向。在地理位位置上，江江西省衔衔接中国国两大“都市经经济圈”（长三三角、珠珠三角），如如何帮助助、引导导江西的的优质粮粮农产品品进入以以上述两两个地区区为代表表的发达达地区市市场，

30、进进而扩展展到国际际市场，提提高农民民依赖农农产品销销售的直直接收入入；降低低市场门门槛，引引导更多多农民进进入到商商贸流通通领域，改改变以往往农民出出力、商商家赚钱钱的传统统市场模模式；大大力推进进农业产产业化，加加快发展展农产品品流通组组织，不不断拓宽宽农民的的增收渠渠道；运运用信息息技术，创创新经营营理念，发发展和扶扶持一批批现代化化的农产产品流通通组织，降降低粮农农产品流流通成本本，都是是南昌市市今天不不得不面面对的事事情。随着中国国政府对对农村科科技发展展的强力力推动，今今天的中中国农业业已经接接近耕种种“工业化化”，解放放农村，引引到一部部分农民民剩余劳劳动力“下岗”，通过过有效地

31、地扶持引引导，依依靠他们们对自身身产品的的熟知度度提高产产品的市市场竞争争力，同同时获取取更大的的市场回回报，也也是三农农改革的的思路之之一。会展经济济正在逐逐步成为为江西经经济发展展的“助推器器”。会展经经济集商商品展示示、交易易和经济济技术合合作等功功能为一一体，并并具备信信息咨询询、投资资融资和和商务服服务等配配套功能能，在贸贸易往来来、技术术交流、信信息沟通通、经济济合作诸诸方面发发挥着日日益重要要的作用用，其11:100的产业业带动系系数让会会展经济济在中国国经济舞舞台上扮扮演着越越来越重重要的角角色。金润物流流要区别别于其它它物流，在在定位上上就要比比他人高高一个层层次，这这就需要

32、要我们的的定位根根据地方方的经济济特点来来紧密地地联系政政治形式式，使定定位别具具一格却却又具有有可操作作性。 定位规划划由此我司司在对本本项目的的定位规规划时，萌萌发了依依托粮农农产品主主题物流流，提高高江西农农产品竞竞争力，同同时也可可借此加加大政府府对本项项目的支支持度，将将本项目目提升到到一个高高度。亟待解决决的“三农问问题”，强大大经济带带动力作作用的会会展经济济，都为为本项目目开发提提供了定定位依据据，我司司站在策策划的战战略高度度，结合合南昌单单核中心心城市的的地位与与作用，经经过反复复论证，对对一期市市场形象象作出如如下定位位：优化农业业产业结结构，打打造江西西粮农精精品的商商

33、贸航母母“中国（江江西）粮粮农产品品博览城城”粮农产品品博览城城集会展展、交易易、物流流、信息息、服务务功能于于一体，其其产品经经营范围围涵盖粮粮食系列列产品、蔬蔬菜产品品、粮食食深加工工产品、生生态农业业产品、园园艺花卉卉产品、农农副产品品、方便便食品、地地方土特特产品、畜畜牧业产产品、水水产品、农农业经济济作物、生生态保健健品、绿绿色食品品、传统统中药、棉棉麻产品品、食用用菌、生生产资料料、农业业机械等等，并率率先引入入了生产产技术及及农业人人力资源源两项交交易主体体。依靠靠先进的的管理理理念，通通过博览览城营运运中心、信信息中心心和营销销中心的的功能设设置，改改变传统统批发市市场物业业管

34、理、经经营管理理严重落落后、经经营现场场环境恶恶劣、交交易行为为不规范范以及产产品整合合能力差差的落后后市场模模式。 效果预测测粮农产品品博览城城是紧扣扣“三农”问题，因因而，政政府无论论是在关关注上还还是在支支持度上上都会有有所偏重重。而且且只要宣宣传到位位的话，市市场引爆爆的威力力还是挺挺大的。只要管理理得当，粮粮农产品品博览城城的经营营及发展展的具有有很大的的潜力。2) 制造业主主题 定位前提提粮农产品品博览城城由于与与政策的的联系紧紧密，一一方面在在政策上上可能取取得优惠惠，但另另一方面面的风险险也是很很大的，所所以，我我司寻找找另一条条同样是是具有市市场爆破破力，但但风险相相对要小小

35、的定位位。 定位规划划提出制造造业为后后补定位位。江西制造造业产品品博览城城 效果预测测第二部分分 招商策策略第一章 招商商策略一、策略略延续“赢了再再打”的策略略不仅是是金润物物流中心心整个项项目的总总策略，而而且同样样贯穿在在每个环环节之中中。在招招商策略略之中，每每一个步步骤的展展开也是是遵循着着“赢了再再打”的策略略，在前前一个步步骤 “赢了”的前提提下，执执行下一一个步骤骤。二、招商商策略1、敲山山震虎构筑较高高的平台台，与政政府形成成互动。公关活动动先行，如如：举办办全国性性高档次次的论坛坛或是座座谈，（论论题可以以类似为为：中国国物流市市场各何何处去？新经济济下中国国特色物物流中

36、心心的建设设、南昌昌物流的的特点及及基础等等），邀邀请官、产产、学、媒媒介的权权威人士士。媒体报道道紧随，对对于举办办的公关关活动，媒媒体的跟跟踪报道道要跟上上步伐。在在活动前前造大声声势，形形成一种种轰动效效应；在在活动中中现场报报道，让让论坛或或是座谈谈的动态态尽展社社会；在在活动后后跟踪报报道，扩扩大论坛坛或是座座谈的影影响。2、围魏魏求赵本地媒体体与全国国性媒体体结合进进行。跳跳出南昌昌狭隘的的圈子，对对全国各各地的物物流及对对与本项项目相关关的商业业经验和和总结进进行相关关报道，达达到以全全国的“众星”烘托出出本项目目这个“月”之效。3、做一一个样板板市场不管是现现代物流流也好，主主

37、题物流流也罢，经经营者和和投资商商是不会会掏钱去去买一个个概念的的，他们们要买的的是概念念带给他他们的回回报，这这是商业业项目不不同于住住宅项目目的一个个重要特特征。在香江和和鸿顺德德以单一一、明确确的利益益点切入入市场，这这种定位位目标准准确，命命中率高高，在细细分市场场上迅速速崛起，但但牺牲太太大！为为了突出出一个利利益点，而而将项目目定位于于一处狭狭小的市市场区隔隔，对后后期开发发不是很很有利。金润物流流中心项项目要真真正做成成一个物物流的中中心，招招商策略略要具有有可操作作性，就就必须立立足于南南昌这个个大的环环境中，通通过南昌昌来烘托托本项目目，通过过南昌的的发展来来衬托出出本项目目

38、的前景景。因而而在招商商过程中中不能单单纯地宣宣传本项项目的特特点。通过对南南昌市场场进行考考察及对对全国相相关市场场的研究究后，我我司提出出将南昌昌做成一一个“样板市市场”的招商商策略，一一方面为为金润物物流中心心在全国国市场的的推广做做一次预预演与探探索、测测试方案案，并积积累各方方面的经经验；另另一方面面，突破破南昌，便便可以“样板市市场”吸引全全国各地地的经销销商，争争取通路路的全力力支持。4、完善善的商业业计划书书完善的商商业计划划书对招招商起到到事半功功备之效效。第二章 招商阶段段设置一、阶段段设置表表前期招商前期招商前期招商调 整达到要求不能满足主题物流补充（招商）公开招商（散户

39、招商）二、补充充说明前期招商商主要是是对主题题产业（如如主力店店、专业业市场）及及地区级级的交易易招商，对对广告、物物业及经经营公司司采取招招标形式式。本项项目的招招商特点点是前期期招商、招招标和公公开招商商同时进进行，到到一定阶阶段后，进进行调整整整合，如如果此时时的结果果没有达达到目标标，则补补充主题题物流招招商；如如果达到到预期目目标，则则进行公公开招商商的散户户招商阶阶段。第三章 招商工作作计划表表工作内容容20033年20044年20055年4567891011121234567891011121234一期前期期招商招标公开招商商正式招商商（或主主题物流流招商）二期前期期招商招标正式招商商（或主主题物流流招商）正式招商商三期前期期招商招标公开招商商正式招商商（或主主题物流流招商）