我国物业管理行业生存状况调查报告.docx

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1、物业管理理行业生生存状况况调查报报告中国物业业管理协协会秘书书处为深入贯贯彻中央央关于加加快发展展服务业业的重大大战略部部署，全全面树立立和落实实科学发发展观，为政府府研究制制定行业业政策提提供参考考，为有有关部门门加强行行业指导导提供依依据，中中国物业业管理协协会于220077年二季度开开始，通通过网上上填报的的形式组组织全国国各地开开展了物物业管理理行业生生存状况况调查。截止去去年122月底，完成网网上调查查信息数数据填报报的企业业总数为为46000家，调查面面覆盖了全国331个省省、自治治区、直直辖市，共涉及及1288个城市市和地区区。现将将初步调查查的有关关情况报报告如下下：一、物业业

2、管理行行业对社社会经济济发展的贡贡献随着我国国住房制制度改革革和住房房商品化化政策的的持续推推进，以以及乡村村城市化化、城市市现代化化进程的的加快，物业管管理作为为一个新新兴的服服务行业业，近几几年得到到了长足足发展,在经济济发展与与和谐社社会建设设中发挥挥着越来来越重要要的作用。（一）服服务水平平显著提提高统计数据据显示，这次被被调查企企业所管管理的220.339亿平平方米物物业项目目，不再再单纯是新新建商品品房项目目，而是是包括从商商品房到到经济适适用房、房改房房，从住住宅物业业到办公公、工业业、医院院、学校校、机场场、码头头、车站站、仓储储、运动动场馆、文物建建筑物业业，从小小型配套套到

3、大型型公建，从单门门独院到到大型社社区，从从单一类类型物业业到综合合性建筑筑等多种多样样的物业业类型。目前，物业服服务已经经覆盖到到不动产产管理的的所有领领域。为适应业业主乃至至社会对对物业服服务需求求的不断断增长，90%以上被被调查企企业都注注重服务务品牌的的培植和和运用，从简单的的专项服服务到整整体的综综合性服服务，从从行为规规范到服服务标准准，从服服务理念念到发展展战略，从传统统管理到到创新服服务，从从客户管管理到客客户满意意，从单单项的物业业服务到到综合的的资产经经营管理理，服务务的品质质和品牌牌意识已已在全行行业深入入人心，物业管管理有效效提高了了城市管管理和房房地产管管理水平平，赢

4、得得了政府府、社会会和广大大业主的的良好赞赞誉，被被调查的446000家企业业在20004-220066三年中中先后得得到县（区）级以上上政府部部门表彰彰达1446355次。（二）社社会效益益表现突突出一是支持持就业再再就业工工程，减减轻社会会就业压压力。在在被调查查的46600家家企业中中，共有有77220322名从业业人员，平均每每个企业业拥有1168名名从业人人员。其中，属于政政府机关关人员分分流2449722人，企企事业单单位人员员分流2250772人，部队转转复军人人568894人人，下岗岗、待业业人员再再就业一一五17753人人，大、中专毕毕业生分分配6883733人，农农民工吸吸

5、纳17737110人，残疾人人及其他他人员安安置2004788人。以上数据据表明，物业管管理作为为劳动密密集型行行业，在在消化剩余余劳动力力方面具具有天然然优势，有利于于减轻就就业压力力，促进进社会的的和谐与与稳定。二是积极极参与社社会公共共事务、协助公共共秩序管管理。这这次被调调查的企企业中，协助公公安部门门处理治治安案件件共5339200起，协协助有关关方面处处理突发发事件3302007起，参加抢抢险救灾灾689905人人次。三是热心心参与社社会公益益事业，自觉承承担社会会责任。被调查查的企业业中三年年来有7933家企业业先后赞赞助社会会事业经经费40035.66万万元，捐捐助希望望工程和

6、和帮扶贫贫困母亲亲等活动动经费441777.844万元。（三）经经济效益益逐步改改善统计数字字反映，41一一八家填填报企业业现有资资产总值值401105001.33万元，平均资资产总值值9733.9万万元；41990家填填报企业业20066年经营营总收入入达277693375.3万元，平均均经营收收入6660.99万元；37227家填填报企业业完成营营业税金金及附加加一五003933.833万元，平均完完成营业业税金及及附加440.44万元；一五881家填填报企业业上缴企企业所得得税金4423552.554万元元，平均均上缴企企业所得得税金226.88万元；20006年盈盈利企业业为一八225

7、家，占调查查企业的的39.7%，实现利利润总额额达14497997.55万元，平均利利润额82.1万元元。以上数据据表明，目前大大多数物物业服务务企业的的经营规规模偏小小，创富富能力差差。我们们注意到到，一些企企业未将将多种经经营收入入计算在在内以及及基于其它它因素的的考虑，在上报报相关收收入数据据时有所所保留。但近半半数企业业未能盈盈利，而且且盈利企企业的平平均利润润额仅为为82.1万元元，反映映了多数数企业生生存状况况的困难难，缺乏乏可持续续长远发发展的经经济基础础。另外，物物业服务务企业在在提供服服务过程程中，积积极为业业主出谋谋划策，采取多种种方式提提高物业业经营效效益，其其中2338

8、家企企业三年年中通过过改善服服务，提提高房屋屋出租率率等，为为业主增增加租金金收益2246667.116万元元。还有有2988家企业业通过节节能改造造，为业业主增加加经济效效益89949.24万万元。（四）环环境效益益初步显显现物业管理理行业在在环境效效益方面的的作用也也是十分分明显的的。由于于物业管管理覆盖盖了城市市大部分分区域，污染减减少了、社区整整洁了，环境优优美了，生活方方便了，人们的的环境意意识不断断增强，生活习习惯日益益文明。二、行业业发展的的基本状状况（一）企企业发展展情况完成上报报调查数数据的46000家企企业基本本分类情况况如下：1. 以企业成成立时间间划分。2.19811年

9、至119944年一三三年间，只有2268家家企业成成立，占占企业总总数的55.822%，119944年至220077年一三三年间，共有443322家企业业成立，占总企企业数994.一一八%。其中119944至20004年年10年年间共成成立企业业24995家，占总企企业数775.998%，10年年间企业业以每年年近一三33%的速速度猛增增。通过上述述表格和和数据，不难看看出，881年至至94年年的前十十三年，是我国国物业管管理的萌萌芽起步步阶段，发展速速度慢。19994年至至20004年的的十年间间，是我我国物业业管理发发展最为为迅猛的的阶段，大多数数的物业业服务企企业在这这一阶段诞诞生。22

10、0044年以后后，企业业数量的的增长速速度放缓缓。2.以企企业注册册登记类类型划分。国有企业业7588家，占占总企业业数的116.448%；股份有有限公司司3011家，占占6.554%；有限责责任公司司29776家，占644.700%；私私营企业业3488家，占占7.557%；港澳台台商独资企业业73家家，占11.599%；外外商投资资企业443家，占0.93%；其他他类型企企业1001家，占2.20%。以上数据据表明，从形式式上看，大多数数物业服服务企业业实现了了公司制制（711.244%为股股份有限限公司和和有限责责任公司司），国国有物业业服务企企业仍占占一定比比例，外外资和私私营企业业比

11、例偏偏低，建建立真正正意义上上的现代代企业制制度仍是是行业面面临的课课题。3.以企企业资质质等级划划分。一级资质质3655家，占占7.993%；二级资资质7一一三家，占一五五.5%；三级级资质332877家，占占71.46%；其他他未取得得资质的的企业2235家家，占55.111%。以上数据据说明，现阶段段物业服服务企业业的整体体规模较较小，多多数企业业无法取取得规模模效益，整个行行业仍处处于发展展初期，整体抗抗风险能能力差。4.各资资质等级级面积、人员之之间关系系企业数建筑面积积（万）企业平均均管理面面积人员总数企业平均均人数管理人员员/操作人员员管理人员员人均管管理面积积（万）一级3658

12、一八226.330224.一八32200788821：6.41.888二级7一三579225.55481.22420533922881：6.11.999三级32877593004.775一八.0042209912671：4.11.388一级资质质企业平平均管理理面积2224.一八万万，平均均职工8882人人，管理理人员人人均管理理面积11.888万；二级级企业平平均管理理面积881.224万，平均均职工2288人人，管理理人员人人均管理理面积11.999万；三级级企业平平均管理理面积一一八.004万，平均均职工664人，管理人人员人均均管理面面积1.38万万。以上表格格和数据据说明，资质等等级

13、越高高，每一一名管理理人员相相应配置置的操作作人员越越多，管管理人员员人均管管理面积积越大，一、二二级物业业服务企企业人均均管理面面积明显显高于三三级企业业。5.以经经济区域域划分。东部沿海海及经济济发达省省区（北北京、上上海、天天津、河河北、江江苏、浙浙江、福福建、山山东、广广东、海海南）117544家，占占总企业业数388.一三三%；中中部省区区（河南南、安徽徽、山西西、江西西、湖南南、湖北北）一三三08家家，占228.444%；西部省省区（重重庆、四四川、贵贵州、云云南、西西藏、陕陕西、甘甘肃、宁宁夏、青青海、新新疆、内内蒙、广广西）9904家家，占119.665%；东东北三省省6344

14、家，占占一三.78%。以上数据据表明，物业服服务企业业的数量量与经济济发展水水平成正正相关关系系，沿海海发达地地区物业业服务企企业的数数量明显显多于中中西部和和东北地地区。6.以与与开发企企业的关关系划分分。被调查企企业中属属于房地产产开发单单位下属属物业服服务企业业有12660家，占企业业总数227.339%；其他隶隶属关系系的企业业33440家，占722.611%。从上述比比例来看看，开发发建设单单位下属属企业仅仅占全部部企业的的四分之之一强，近四分分之三的的企业与与开发商商并无隶隶属关系系，建管管不分的的状况已已得到较较大程度度的改变变。（二）从从业人员员情况被调查企企业的从业人人员总人

15、人数77720332人。基本分分类情况况如下：1.以工工作岗位位划分。从事管理理岗位即即企业管管理层人人员11199778人，占总人人数一五五.544%，从从事操作作岗位即即企业一一线操作作工人66520054人人，占总总人数884.446%。操作岗岗位人数数中388.400%是秩秩序维护护员，224.884%是是清洁工工，一三三.644%是工程程维修人人员，55.699%是车车辆管理理人员，4.444%是是绿化养养护人员员，122.999%为其其他勤杂杂工种。管理人员秩序维护护员清洁工工程维修修人员车辆管理理员绿化养护护人员其他勤杂工调查人数数119997825033921619998889

16、112371一一三289221847一一八配比情况况12.0991.3550.7440.3110.2440.711（以管理理人员为为基数11，和其其他工种种的比例例关系） 从以上上数据可可以看出出，物业业服务仍仍属于劳劳动密集集型行业业，从业业人员中中管理岗岗位人员员较少，操作岗岗位人员员偏多，尤其是是秩序维维护员所所占的比比例过大大（近四四成），这在一一定程度度上反映映出物业业管理行行业对促促进社会会就业的的积极作作用，但但基层操操作人员员比例过过大，使行业业受用工工成本影影响显著著，反映映了行业业处于发发展初级级阶段的的现状。2.以学学历层次次划分。被调查企企业的全全部从业业人员中中，具有

17、有硕士研研究生以以上学历历16222人，占总人人数0.21%；本科科生3333966人，占占4.333%；大专生生896625人人，占总总人数111.660%；中专生生14775755人，占占19.12%；高中中以下学学历49998114人，占644.744%。对比以上上数据，我们不不难发现现，中专专以下学学历所占占比例和和一线操操作工人人所占比比例几乎乎完全相相等（884%左左右），物业管管理行业业的劳动动密集型型是与从从业人员员的低学学历紧密密联系的的，提高高从业人人员的受受教育水水平是当当务之急急。3.以技技术层次次划分。被调查企企业的企企业经营营管理人人员中具具有高级级职称的的6666

18、7人，占管理理人员总总数5.56%；中级级职称3323551人，占管理理人员总总数总数数26.96%；初级级职称2294661人，占管理理人员总总数244.566%；无无技术职职称人员员514449人人，占442.992%。企业操作作人员有有高级技技工一八八8733人，占占操作人人员总数数2.889%，中级技技工4664988人，占占7.114%，初级技技工8000711人，占占12.28%，无技技术人员员50666122人，占占77.69%。以上数据据表明，物业管管理行业业管理人人员中有有67%没有中中级以上上职称，操作人人员中990%没没有中级级技工证证书，技技术力量量的薄弱弱是显而而易见

19、的的。这意意味着大大量涉及及技术水水平的设设施设备备维护工工作需要要通过外外包专业业公司来来完成，同样企企业对外外包单位位的技术术指导和和监督也也存在力力不从心心的问题题。4.以男男女性别别划分。被调查企企业的从从业人员员中，男男性占664.222%，女性占占35.78%。考虑到占占从业人人员总数数38%的秩序序维护员员主要为为男性，以上数数据表明明从业人人员的男男女比例例大体相相当，女女性略占占多数（与清洁洁工主要要为女性性有关）。（三）管管理物业业项目情情况被调查企企业管理理物业项项目总数数308831个个、总建建筑面积积20339066.4万万。与从业业77220322人相对对应，不不难

20、看出出，目前前情况下下，平均均每个物物业管理理项目有有从业人人员255人，平平均每名名从业人人员管理理面积226400平方米米。其中：1.按物物业类型型划分。住宅宅项目2214228个、建筑面面积一五五42886万，分别别占总项项目数669.550%和和总建筑筑面积775.667%；办公楼楼及商业业用房项项目58825个个、建筑面面积2009766.666万，分别别占一八八.899%和110.229%；工业项项目12204个个、建筑面面积1005099.011万，分别占占了3.91%和5.一五%；其他他类型项目目23774个、建筑面面积一八八一三33.777万，分别别占7.70%和8.89%。

21、以上数据据表明，目前物物业管理理项目中中居住物物业仍占占据市场场的主流流，物业业管理取取得的成就和和存在的的问题，也主要要通过居居住物业业市场反反映出来来。2.按项项目获取取方式分分。以协议方方式取得得项目2224009个、建筑面面积一三三24773万，分别别占总项项目数772.668%和和64.97%；其中中接管上上级开发发单位项项目63335个个、建筑面面积3993177.811万，分别别占200.555%和119.228%；以招投标标方式取取得84422个个、建筑面面积7114333.022万，分别别占277.322%和335.003%。以上数据据表明，虽然220033年物物业管理理条例

22、明确推推行前期期物业管管理招投投标制度度，但在在实践中中并未得得到完全全贯彻，公平竞竞争的物物业管理理市场尚尚未形成成，行政政主管部部门的执执法监督督有待加加强。（四）企企业经营营与效益益情况1.物业业服务费费价格水水平 单单位：元元/月序号物业类型型/收费费率全国平均均东部地区区中部地区区西部地区区东北地区区1房改房（多层）0.4110.4880.3880.3880.322房改房（高层）0.8551.0330.8110.7770.544收缴率（%）75.44778.33774.22881.77563.7752经济适用用房（多多层）0.4330.5660.3220.4550.433经济适用用房

23、（高高层）0.8991.一三三0.8550.9000.611收缴率（%）76.00978.99475.66081.00865.3303商品房（多层）0.70.7550.5440.5990.988商品房（高层）1.2881.4991.0661.0331.244独立式别别墅1.9112.2771.1661.5331.788收缴率（%）79.44881.77879.88680.99568.5574办公用房房4.7556.4662.7993.一五五3.666收缴率（%）90.77192.44390.00190.00383.8815工业用房房1.9331.9771.8332.4331.500收缴率（%）

24、92.88593.66993.11793.44482.553从以上数数据可以以看出，从全国国情况看看，居住住物业的的物业服服务费标标准和收收费率均均明显低低于办公公物业和和工业物物业，其其中房改改房和经经济使用用住房的的收费标标准和收收费率更更低，今今后这部部分物业业管理的的问题会会更加突突出。从地域域分布来来看，东东部地区区的收费费标准高高于中、西部和和东北地地区，东东部地区区和西部部地区的的收益率率高于中中部地区区和东北北地区，从收费费标准和和收费率率两项指指标综合合比较来来看，东东北地区区两项指指标均低低于全国国其他地地区。2.企业业经营效效益情况况单位：万元调查企业数盈利情况况亏损情况

25、况持平情况况企业数%平均盈利利额企业数%平均亏损损额企业数全国46000一八43340.00781.228一八71140.77637.222886东部地区区1754495854.662124.8352229.77651.882274中部地区区一三0884一三31.55724.55660546.225一八.553290西部地区区9043一五34.88540.88040444.66931.330一八5东北地区区634一五724.77645.99634053.66355.112一三7以上数据据表明，有近半半数的物物业服务务企业仍仍处于亏亏损状态，物业服服务行业业整体经经营效益益不容乐乐观，行行业风险

26、险依然很很大。盈盈利企业业平均881.228万的的年利润润，表明明物业服服务行业业的微利利特征。从地域域分布看看，东部部地区的的盈利状状况优于于中、西西和东北北地区，东北地地区的亏亏损面和和亏损额额相比其其他地区区都是最最大的。（五）企企业员工工工资福福利情况况根据被调调查企业业上报数数据汇总总，20006年年物业服务务企业全国国职工平平均工资资为一三4453.20元元/人年，而同期期全国社社会平均均工资为为175568.57元元/人年，行业业职工平平均工资资明显低低于全国国社会平平均工资资。具体体情况是是：1.企业业管理人人员收入入情况单位位：元/人年地区管理人员员平均年收收入其中高层管理理

27、人员管理处主主任(项目经经理)管理员(主管)全国219226.994 379221.998 243887.559 164227.002 东部地区区292554.775 535778.008 323338.220 208003.003 中部地区区169775.117 288664.779 202888.663 141229.888 西部地区区一八1449.772 303661.774 195002.443 一三8998.228 东北地区区一五0888.663 230449.883 168224.338 123221.666 以上数据据表明，全国物物业服务务企业管管理人员员平均年年收入仅仅高于社社

28、会平均均工资四四千多元元，除东东部和西西部地区区外，中中部和东东北地区区管理人人员平均均收入甚甚至低于于全国社社会平均均工资，由此可可见，物物业服务务行业的的薪酬竞竞争力很很低，这这是行业业无法吸吸引高素素质人材材的根本本原因之之一。2.企业业操作人人员收入入情况单位位：元/人年地区操作人员员平均年收收入其 中中工程维修修工秩序维护护员清洁工绿化工全国103331.332 127335.667 102880.112 76666.111 85033.366 东部地区区124777.000 一五4992.880 120331.668 90677.322 97899.455 中部地区区87899.2

29、77 1一三889.117 92566.755 69799.466 79200.399 西部地区区90588.633 110997.112 95900.111 69888.200 77733.733 东北地区区86988.277 102一一三.334 84177.199 64477.099 70277.633 以上数据据表明，物业服服务行业业基层操操作人员员的年均收入入大大低低于社会会平均工工资，绝绝大多数数的操作作人员的的工资仅仅维持在在当地最最低工资资标准上上下，中中、西部部和东北北地区企企业的操操作人员员的工资资水平甚甚至不到到全国社社会平均均工资标标准的一一半，如如此低廉廉的工资资标准

30、，显然难难以保证证行业的的社会竞竞争力和和公众形形象。3.保险险、住房房公积金金缴纳情情况 单位：月工资资%地区基本医疗疗保险失业保险险养老保险险工伤保险险其他保险险住房公积金全国8.011 2.255 19.994 1.144 1.633 9.966 东部地区区8.588 2.一五五 19.881 0.888 1.266 10.223 中部地区区7.622 2.211 19.443 1.388 1.933 10.335 西部地区区7.177 2.255 一八.884 1.344 2.644 8.400 东北地区区7.900 2.699 23.331 1.944 1.577 10.997 以上

31、数据据表明，全国各各地区交交纳各类类保险和和住房公公积金的的标准大大体一致致，但由由于未对对交纳保保险人数数占员工工总人数数的比例例，以及及农民工工的社会会保险情情况进行行调查统统计，此此表未能能反映被被调查企企业的实实际缴纳纳情况。三、行业业生存与与发展面面临的主主要问题题根据46600家家企业的的调查情情况汇总总，当前前行业生生存与发发展面临临许多困困难和问问题，主主要突出出反映在在以下几几个方面面：（一）社社会评价价方面1.行业业社会地地位不高高。社会会普遍认认为物业业服务属属于简单单的劳务务服务，劳动强强度大、行业技技术含量量低、从从业人员员待遇差差。调查中中，反映映行业社社会地位位不

32、高的的企业就就有35521家家，占被被调查企企业总数数的766.544%。2.行业业偏见普普遍存在在。社会上上有一部部分群众众把业主主与物业业服务企企业之间间的关系系看作是是“雇佣关关系”或“主仆”关系，动不动动就故意意找茬、小题大大做，甚甚至不择择手段恶恶意贬低低行业。反映人人们对行行业存在在一定偏偏见的企企业28819家家，占被被调查企企业总数数的611.288%。社社会上还还有部分分群体对对物业管管理行业业缺乏信信任感。认为行行业公信信力不强强的企业业占被调调查企业业总数的的25.02%。3.舆论论导向存存在偏差差。这些些年来，各种舆舆论媒体体对于物物业管理理行业的的正面报报道很少少，少

33、数数媒体片片面追求求眼球效效应，不不作深入入的调查查研究，不问青青红皂白白，肆意意误导群群众，给给行业造造成很大大负面影影响。认认为社会会舆论导导向有偏偏差的企企业占被被调查企企业的442.778%。4.物业业服务消消费观念念不强。人们对对物业管管理行业业提供管管理服务务的社会会性、公公共性、有偿性性认识不不足，对对物业服服务企业业的服务务活动不不积极支支持、不不主动配配合。认认为行业业生存与与发展环环境不宽宽松的企企业占被被调查企企业的338.339%。认为人人们对物物业服务务常常任任意压价价的占被被调查企企业的229.337%。（二）政政府监督督方面1.地方方立法跟跟不上，相关政政策不配配

34、套。一一些地方方政府以以及有关关部门对对物业管管理不重重视，对对行业发发展不关关心。物业管管理条例例以及及企业资资质、维维修资金金、服务务收费等等管理办办法，国国务院和和中央部部委都已已制定公公布多年，但但许多地地方至今今尚未制制定具体体实施的的配套细细则、办办法。认认为地方方立法跟跟不上的的企业有有25882家，占被调调查企业业总数的的56.一三%。认为为相关政政策不配配套的企企业有333411家，占占被调查查企业总总数的772.663%。2.政府府协调和和执法不不力，与与相关专专业部门门关系不不顺。这这次调查查中，认认为政府府协调工工作不及及时不到到位的企企业占被被调查企企业的552.11

35、7%，认为政政府缺位位和执法法不力的的占被调调查企业业的466.466%。还还有相当当一部分分企业认认为与当当地各专专业部门门关系不不顺，其其中与供供水方面面不顺的的占199.522%，供供电方面面不顺的的占177.244%，也也有少数数企业反反映与供供气、供供暖部门门关系不不顺。一一些部门门把物业业服务企企业当作作原来的的“房管所所”、“基建队队”，行政政上指手手画脚，横加指指责。经经费上乱摊摊派、乱乱赞助。认为对对企业干干预过多多的企业业占被调调查企业业的466.022%。3.物价价部门干干预过度度，政府府定价（指导价价）适用用过宽。国家发改改委、建建设部对对物业服服务收费费定价的的范围、

36、对象、方法、标准都都有明确确规定。但各地地方执行行时却是是五花八八门。物物价部门门严把物物业收费费审批关关，任意意扩大政政府定价价和政府府指导价价范围。有的地地方住宅宅小区物物业服务务费0.20元元/月，一定定10年年不变。有的地地方高档档别墅物物业服务务费0.30-0.550元/月，企企业怨声声载道。反映政政府对物物业服务务收费控控制过死死的占被被调查企企业的336.443%，反映任任意扩大大政府定定价范围围的占被被调查企企业的88.599%。4.现行行税赋政政策不合合理，企企业经济济负担太太大。相相当一部部分企业业反映各各地政府府对物业业管理行行业缺乏乏扶持和和税收优优惠政策策，加上上劳动

37、动合同法法的执执行，社社会最低低工资标标准的提提高，使使企业的的负担明明显加重重。反映映这类问题题的企业业占被调调查企业业总数的的35.39%。（三）开开发单位位建设方面面1.建管管不分掩掩盖和转转嫁前期期矛盾，给物业业服务带带来隐患患和纠纷纷。这次调调查中认认为开发发单位利利用“建管”不分掩掩盖前期期遗留问问题的占占被调查查企业总总数的552.550%，认为利利用“建管”不分转转嫁新建建项目矛矛盾的占占41.96%，认为为利用“建管”不分压压低物业业项目交交接成本本的占一一八.778%。反映新新建项目目房屋质质量问题题突出的的占511.855%。2.利用用物业服服务促进进房屋销销售，拖拖欠空

38、置置房物业业服务费费。可以以说，开开发单位位并不都是真正正重视物物业服务务的，而而是利用用物业服服务为开开发项目目搞包装装，打品品牌，目目的是促促进房屋屋销售，为开发发单位的的自身利利益服务务，并且且常常拖欠欠空置房房物业服服务费。反映开发单单位不重重视、不不支持物物业服务务的占被被调查企企业总数数的411.288%。反反映开发单单位把物物业服务务当作房房屋促销销手段的的占211.577%，反反映开发商商拖欠空空置房物物业服务务费的占占33.35%。3.住宅宅项目配配套设施施不全、不到位位，增加加了物业业服务的的难度。一些住住宅项目目，开发发单位片片面追求求投资效效益，尽尽量压缩缩配套设设施项

39、目目，即使使规划配配套项目目，也常常常拖延延实施，先住宅宅后配套套，给入入住后的的业主造造成多方方面的不不便利，无形中中也给物物业管理理造成很很多无法法回避的的矛盾和和问题。这次调调查中，反映住住宅项目目配套设设施不全全的，占占被调查查企业总总数的552.335%，反映住住宅项目目交通不不方便的的占100.222%，反反映住宅宅项目不不按规定定配置物物业管理理用房的的占288.500%。（四）业业主和业业主团体体方面1.公共共意识不不强，守守约观念淡薄薄。一些些业主片片面强调调个人维维权，把把物业服服务企业业当成对对立面，不遵守守规定，不服从从管理，甚至故故意刁难难物业服服务人员员。从调调查反

40、映映的数据据来看，认为部部分业主主只讲权权利、不不讲义务务的企业业占被调调查企业业总数的的62.04%，认为为业主公公共意识识普遍较较差的占占57.一五%，认为为业主参参与物业业管理的的意识不不强的占占49.09%，反映映个业主主不能自自觉遵守守管理规规约和规规定的占占37.51%。2.配合合支持不不够，欠费现现象严重重。从调调查情况况来看，反反映业主主不配合合、不支持持物业管管理的企企业占被被调查企企业总数数的455.633%，反反映业主主拖欠物物业服务务费问题题突出的的企业占占57.22%，反映映业主不不按规定定交纳物物业维修修资金的的企业占占14.20%。3.业主主大会制制度落实实不力，

41、运作程程序可操操作性不不强。条例例设立立的业主主大会制制度，业主主大会规规程规规定了业业主大会会的运作作程序，各地在在具体执执行中感感到可操操作性不不强。虽虽然条条例已经经颁布多年，但但真正落落实业主主大会制制度的地地区和范范围却很很有限，被调查查企业反反映业主主大会制制度建立立难和成成立业主主大会后后又难运运作的分分别占了了企业总总数的一一三.117%和和19.28%。4.业主主委员会会运作不不规范，矛盾问问题呈上上升趋势势。调查资资料反映映，业主主委员会会的问题题，一方方面是业业主委员员会成立立难，另另一方面面一些成成立了业主委员员会的区区域矛盾盾问题更更加突出出。其中中反映业业主委员员会

42、运作作不规范范的占被被调查企企业总数数的199.288%，反反映业主主委员会会超范围围活动影影响社区区稳定的的占5.89%，反映映业主委委员会有有特权化化倾向的的占一三三.500%，反反映业主主委员会会成为物物业服务务企业对对立面的的占111.300%。（五）物物业服务务企业方方面1.企业业经济效益益较低，行行业发展展后劲不不足。反反映企业业连年亏亏损的有有14446家企企业，占占被调查查企业总总数的331.443%，反映企企业效益益低，发发展慢的的占577.766%，反反映企业业发展后后劲不足足的占227.880%。分析企企业效益益差的主主要原因因，认为为是由于于物业服服务费标标准过低低的占

43、559.228%，认为是是由于物物业服务务收费率低的占占48.80%。2.人员员素质较较低，专业业人才缺缺乏。被调查查企业中中反映从从业人员员最集中中最突出出的问题题是从业业人员待待遇低，人才难难寻难留留，人员员流动性性大，反反映同类类问题的的占被调调查企业业总数的777.993%，认为企企业缺乏乏管理和和技术人人才的占占46.98%，认为为从业人人员整体体素质不不能适应应物业管管理发展展要求的的占499.655%，认认为从业业人员服服务意识识差的占占10.35%。3.服务务市场不不成熟、行业竞竞争不规规范。由由于社会会、政府府、开发发单位、业主和和物业服服务企业业等多方方面的原原因，物物业服

44、务务市场目目前还尚尚未达到到“公开、公平、公正”、诚实实守信和和健康有有序的良好状状态。被被调查企企业认为为企业信信用意识识差的占占被调查查企业总总数的33.044%，同同行之间间相互压压价竞争争的占77.000%，不不择手段段恶性竞竞争的占占5.778%。以上各种种矛盾和和问题的的存在，都不同同程度影响响和制约约着行业业的发展展。四、关于于本调查报报告的说说明鉴于物业业管理行行业生存存状况调调查系中中国物业业管理协协会自成成立以来来首次进进行的全全国范围围内的调调查活动动，受地域的的差异、经验的的缺乏、人员的的不足、企业的的参与、地方的的配合等等诸多方方面的制约因因素，给给本次调调查工作作带

45、来了了一定的的困难，也对调查结结果的全全面、精确有所所影响。由于本本次调查查工作是是在20007年组组织进行行的，相关关数据的的采集基基本截止止至20006年年底，随随着去年年物权权法和和劳动动合同法法等法法律法规规颁布实实施，物物业服务务企业的的收入构构成以及及用工成成本均发发生较大大的变化化，物业业管理的的其他环环境也在在改变，这是我我们研读读本调查查报告时时应当注注意到的的问题。在初步步调查分分析的基基础上，今年中中物协要要组织研研究人员员进一步步整理分分析、分分类评估估，在摸摸清行业业底数的的基础上上，针对对影响行行业发展展的重点点、难点点和热点点问题进进行深入入研究，形成专专题报告告和政策策建议。二00八八年五月月11.21.202209:0009:00:4122.11.219时0分9时0分41秒11月. 21, 2221 十一月 20229:00:41 上午09:00:412022年11月21日星期一09:00:41