某市房地产市场调查报告(doc 22).docx

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1、海口市房地产市场调查报告一 调查的目的、原则和基本方法二 调查对象基本状况三 调调查资料料分析1、关于于楼盘地地域分布布2、关于于楼盘类类型3、关于于停缓建建复工工工程4、关于于楼盘的的品质5、关于于商品房房户型6、关于于销售价价格7、关于于楼盘销销售状况况8、关于于楼盘的的建设规规划状况况9、关于于购房消消费群体体一 调调查的目目的、原原则和基基本方法法 1 调调查目的的和调查查范围为为进一步步了解和和掌握海海口市商商品房市市场状况况，我公公司估价价部组织织有关人人员对海海口市市市区范围围内新建建、停缓缓建工程程复工续续建两类类处于在在建阶段段和销售售阶段的的商品房房市场状状况进行行了调查查

2、。 2 调调查时间间本本次调查查时间跨跨度为220044年122月155日至20005年11月5日日。包括括调查信信息资料料的采撷撷、信息息资料的的整理归归纳以及及成文阶阶段。 3 调调查分析析的基本本原则 （1）样样点原则则 受时间间、人力力、物力力等条件件所限，调查人人员不能能对海口口市全部部的商品品房进行行盘查，因此，有意识识地选取取了一些些对总体体状况有有说明意意义、具具有代表表性的样样点进行行调查分分析。 （2）对对资料甄甄别使用用的原则则在在调查过过程中，有部分分信息资资料由商商品房销销售人员员提供，其中部部分内容容有从促促销角度度出发产产生的隐隐瞒甚至至误导成成份。因因此，调调查

3、人员员对该类类资料进进行了仔仔细分析析甄别，尽量少少使用或或不使用用该类伪伪信息。 （3）分分析、归归讷原则则对对信息资资料进行行客观分分析。首首先对其其中一些些有普遍遍性、代代表性的的现象进进行合理理归纳，在此基基础上寻寻找原因因，建立立相互间间的因果果关系，得出相相关结论论。 4 调调查样点点的选择择首首先在报报纸、电电视等媒媒体上选选择有代代表性的的36幢幢楼盘确确定为重重点调查查对象，与此同同时在调调查过程程中，根根据实际际情况随随机增加加了相应应的楼盘盘个案。本次调调查选点点涉及海海口市五五大区域域，包括括国贸、滨海、海甸岛岛、秀英英及老城城区等其其他区域域。具体体分布见见下表：区域

4、国贸滨海海甸岛秀英其他个数9812345 调查查方法采取现场场走访、电话咨咨询、与与购买客客户沟通通等方法法获取各各种资讯讯。二 调调查对象象基本状状况本次调调查在事事先确定定的366个重点点调查对对象基础础上，根根据实际际情况随随机增加加了6个个个案，调查对对象共计计42个个。根据据楼盘的的密集程程度，调调查人员员将之分分为5个个区域，各区域域的调查查数量与与该区域域的新楼楼盘数量量有较大大的联系系，基本本呈正相相关关系系。楼盘盘的基本本状况见见下表：楼盘基本本状况表表序号名称位置起价（元/ m2）层差（元/ m2）备注（004年112月）一 国国贸区域域1*富丽花花园金贸西路路1号1998

5、8，25500（均价）由四幢221-223层商商务楼和和住宅楼楼组成，占地2334877.499m2，总建建筑面积积11万万m2，2华贸快乐乐公寓金贸西路路18号号16888（2）30-660总建筑面面积4774499 m22，A座座23层层，B座座17层层，共3374户户，绿化化率300%3*德意雅雅苑金贸西路路5号16988502幢高层层4东方文华华府文华路208003幢155-177层5海韵裕都都文华路33号30000多总占地1103666.55 m22，总建建筑面积积679933 m2，2幢幢27层层，密度度36.3%，绿化率率28.2%6*金山广广场金贸西路路6号22888（5）40

6、占地约115.332亩，总建筑筑面积近近8万mm2，喷泉泉广场7诚田国际际商务大厦厦金贸西路路23000多8世贸雅苑苑（三期）世贸东路路2号25000-35500总建筑面面积约116万mm2，数幢幢28-32层层9中盐国际际大厦玉沙路西西侧写字楼10国贸中心心玉沙路西西侧第6层租租金为：毛坯房房37-38元元/，装修房房比毛坯坯房多110元，写字楼。占地333000.8，总建建筑面积积376632， 4400个个停车位位，4部部4m/ss进口电电梯，1100兆兆光纤，8000千瓦发发电机、变压器器。电子子防火报报警自动动喷淋、智能电电子安全全监控等等二 滨滨海区域域11悠生海华华民声西路路28

7、号号26000（4）604幢小高高层12怡景苑芙蓉路22号大于255005幢高层层13丽晶海景景花园滨海大道道25800（2）50-880总建筑面面积122万m22，14昌炜玉园园民声西路路8号29000（4）60-88015海岸1号号世贸北路路1号30000左右占地6222299.3mm2，总建建筑面积积20772522.2mm2，六栋栋高层住住宅和一一栋高层层商务楼楼16海怡豪园园滨海东路路56号号接近30000占地300多亩，4幢220层17紫荆花园园（二期期）紫荆路28800（2）50-11006幢266层18*银通花花园大于255002幢222层公寓寓楼（原原规划22幢288层）三

8、海海甸岛区区域19阳光熙园园人民大道道西侧25000（1）50总占地面面积88855mm2，总建建筑面积积251103mm2，3幢幢16层层，100层以上上可观海海，建筑筑密度220%，绿化率率48%，20北海岸888号（海韵公公寓）人民大道道88号号25888（1）70占地1777677平方米米，建筑筑面积3348993平方方米， 4幢116层2268套套，均为为居住，3层以以上可观观海，密密度155%，绿化率率65%，21港湾花园园人民大道道、五西西路23800（3）80总占地1199779 mm2，共5500套套住宅，约5.8万mm2，容积积率2.9，绿绿化率551%，22滨海华庭庭五西

9、路、万恒路路1号26000-27700总建筑面面积约55万m22，容积积率1.31，23华星大厦厦人民大道道35号号17888（3）50200多多套住宅宅24*周昌公公寓人民大道道、三东东路19800（2）60总占地229000 m22，200层，共共1600套住宅宅，建筑筑密度221.66%，25*秦吉大大厦人民大道道、四西西路18层26侨达花园园人民大道道30000-32200建筑面积积399943.10，容积积率2.94，密度224.99% ，绿化率率近些880%27*寰岛广广场人民大道道、四东东路16000（3）50建筑面积积50882828*福海新新城五东路11号18888（5）50

10、2幢188层，总总建筑面面积3.5万mm2，共1336套住住宅29*加州阳阳光公寓寓和平大道道、二横横路18800（5）4019层，3梯220户，总占地地58331 mm2，总建建筑面积积218878mm2。30金椰都和平大道道59号号25000大部分可可观海，建筑密密度200.2%，容积积率2.26%，绿化化率622%，88幢小高高层31宝安江南南城和平大道道66号号29000起，均均价31100元元北临琼海海峡，总总占地近近6000亩，一一期占地地1200亩， 44幢幢4-55层共3334户户（4层层为复式式）32星光海岸岸五东路33号21288（2）50总占地774700.444 m22

11、，总建建筑面积积297713.3m22，4幢幢高层住住宅，密密度200%，绿绿化率556%33*光明阁阁海昌路99号15000（4）2014层，建筑密密度较高高，绿地地较少四 秀秀英区域域34奥林匹克克花园（二期）海秀路27800总占地约约635556 m2，总建建筑面积积约14485221 mm2，密度度18.7%，绿化率率56.4%，停车位位6411个35*金侨国国际广场场海秀大道道1600号16300（5）40总占地约约20亩亩，总建建筑面积积约5550000 m22，停车车位3000个，电梯44部，226层，密度223.665%，绿化率率超过660%36金华苑（C栋）海秀路、金鼎路路1

12、3088（4）1021层住住宅楼金华苑（A、BB栋）海秀路、金鼎路路13788（4）50-990绿地率较较低五 其其他区域域37*玉龙公公寓龙昆南路路高院南南侧1098820-880绿化率440% 38锦上花公公寓振兴路高高院南侧侧17000（南侧侧）、114488（临路路）502幢144层39盛达嘉苑苑白龙南路路33号号40和平花苑苑和平北路路西侧2幢高层层41绿色佳园园（三期电电梯房）凤翔东路路20900（3）30-110042*节能大大厦琼州大道道14800（7）30基本无用用地配套套注：表表中名称称前带*号的为为停缓建建复工工工程三 调调查资料料分析 在掌握握第一手手调查资资料的基基础

13、上，调查人人员经过过分类归归纳，并并列出下下列问题题进行了了重点分分析： 1、关关于楼盘盘地域分分布问题题 通过对对调查对对象的地地点分布布排列，调查对对象楼盘盘分布基基本情况况如下：楼盘分布布简明表表区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新楼盘分布状况图以上表、图显示示，楼盘盘开发主主要集中中于海甸甸岛、滨滨海一线线以及国国贸三个个区域，秀英、老城区区、府城城等其他他区域开开发量相相对较少少。5个个区域中中，前三三个区域域楼盘数数量约占占调查总总量的779%。在上述述三个区区域中，楼盘分分布的特特点又不不尽相同同：海甸甸岛楼盘盘较为分分散

14、，各各路段基基本都有有分布；滨海一一线主要要集中于于万绿园园至秀英英港之间间；国贸贸80%分布在在区域西西部即金金贸西路路周边一一带。从本次调调查整体体来看，楼盘分分布不均均，集中中于少数数区域。分析楼盘盘分布的的成因，总结归归纳以下下几点：1）海海甸岛是是传统的的居住区区，虽不不属于海海口本埠埠，但相相关居住住生活配配套却并并不缺乏乏，同时时又两面面环海，居住生生活环境境较为优优越。22）随着着人们生生活水平平的不断断提高，人们的的生活消消费观念念、方式式也逐渐渐发生相相应的变变化。收收入水平平相对较较高的阶阶层开始始有意识识地选择择市中心心以外的的区域做做为自己己的居所所，以避避开市中中心

15、的拥拥挤、灰灰尘与噪噪音。由由于这一一阶层有有相应的的能力来来拥有自自己所需需要的便便捷的交交通工具具，因此此城市边边缘地带带、城市市近郊乃乃至远郊郊都能成成为他们们的选择择。滨海海一线北北临琼州州海峡，分布有有滨海公公园、万万绿园、西海岸岸带状公公园等大大面积公公共绿地地；加之之属于城城市新区区，各项项规划指指标控制制得较好好，建筑筑密度、容积率率相对较较低，绿绿地率则则相对较较高；此此外，海海口市主主干道滨滨海大道道横贯区区域东西西，同时时其南侧侧紧靠各各项配套套相对完完善的国国贸区域域。因此此，滨海海一线正正成为高高收入者者住所的的重点选选择区域域，形成成海口市市的高档档居住区区。3）上

16、世纪纪海南房房地产泡泡沫给海海口遗留留下的半半拉子工工程在国国贸占有有相当比比例，是是该区域域新楼盘盘开发较较为集中中的重要要原因之之一。大大量的停停缓建工工程在政政府处置置政策及及市场开开发热潮潮的双重重推动下下纷纷复复工建设设，成为为房地产产开发的的一个重重要分支支力量。另一方方面，国国贸区域域虽然作作为海口口市乃至至整个海海南省的的金融贸贸易中心心的功能能定位未未能最终终实现，但“金贸区区”概念已已深入人人心，提提到海口口的高楼楼大厦，人们仍仍然会自自然地想想到国贸贸，而事事实上这这里依然然是海口口市高层层建筑最最为集中中的区域域。历经经多年发发展变迁迁，国贸贸的中高高档居住住、办公公产

17、业逐逐渐形成成一定的的规模，成为海海口新兴兴的商住住区之一一。这里里交通方方便，各各类配套套设施完完善，尤尤为重要要的是这这里集聚聚着数量量众多的的企业，其中不不乏海口口市的精精英企业业，以及及相应的的城市白白领阶层层。由于于工作的的需要，他们选选择近地地而居的的意向较较为明显显。在以以上两方方面因素素的作用用下，国国贸区域域占有较较大的楼楼盘开发发量似乎乎是水到到渠成的的事。44）相对对于上述述三区，老城区区由于历历经多年年建设，开发空空间已相相当有限限，秀英英等其他他区域因因位置相相对偏僻僻，交通通及其他他配套条条件相对对滞后，目前尚尚不属于于热点地地段。 2、关关于楼盘盘类型问问题在调查

18、对对象中，居住、商住物物业占总总数的993%，写字楼楼、办公公楼仅占占7%，且均位位于国贸贸区域，其他区区域无新新建写字字楼。居居住、商商住物业业中，大大部分为为带电梯梯的高层层建筑，占到997%左左右（其其中高档档公寓约约占277%）。别墅等等其他房房屋虽未未列入本本次调查查范围，但其所所占比例例也较为为有限。从样点点显示现现象基本本可见，当前海海口市的的新楼盘盘开发以以居住、商住占占主导地地位，同同时，由由以往的的经济适适用房、多层住住宅占主主要地位位向高层层住宅、高档公公寓占主主要地位位转变的的趋势逐逐渐凸现现。从样点商商品房的的类型分分布来看看，以住住宅为主主流产品品基本可可反映出出海

19、口市市房地产产产品类类型的整整体格局局。即使使是在房房地产泡泡沫中所所遗留的的大量未未竣工的的写字楼楼，在近近几年处处置积压压房地产产的过程程中，也也有相当当部分改改建成了了住宅公公寓，开开发商对对投资写写字楼普普遍存在在犹豫心心理，缺缺乏足够够的信心心，因此此新建的的写字楼楼项目数数量较为为有限。国贸作作为原规规划的CCBD，虽然未未能如愿愿，但这这里交通通方便，办公产产业相关关配套较较为齐全全，同时时分布有有数量众众多的中中小企业业，最具具有海口口市相对对成熟的的办公商商贸氛围围，因此此仍是开开发商开开发建设设写字楼楼的首选选区域。近年来，随着社社会的发发展，海海口市的的民营经经济发展展迅

20、速，大量的的民营企企业通过过租赁或或购买写写字楼作作为自己己的办公公场所。该类企企业大多多为成长长中的中中小型企企业，以以各类咨咨询、代代理企业业为主，包括IIT、房房产、广广告、设设计等产产业。企企业规模模不大，人员不不多，资资金实力力相对有有限，他他们对办办公场所所的要求求不需要要豪华，而是实实用，所所以交通通方便、价位中中等、户户型适中中的写字字楼显然然最符合合他们的的要求。 3、关关于停缓缓建复工工工程问问题开发楼盘盘中由停停缓建工工程复工工的约占占31%，新建建楼盘所所占比例例约为669%，两者比比例接近近3:77。各区区域停缓缓建复工工工程比比重见下下表：区域国贸海甸岛滨海秀英其他

21、合计总楼盘数数（个）101583642停缓建复复工工程程数（个个）3611213占区域楼楼盘的比例例30%40%12.55%33.33%33.33%占总停缓缓建工程程的比例例23%46.22%7.7%7.7%15.44%69.22%30.88%上表显示示，各个个区域中中均有停停缓建工工程复工工，但近近7成集集中于国国贸和海海甸岛两两个区域域。5个个区域中中，停缓缓建复工工工程占占区域楼楼盘总数数30%以上的的有4个个。可见见，停缓缓建复工工工程除除滨海一一线外在在各区域域中均占占有一定定的比例例，但无无论从数数量和规规模上讲讲显然已已不是建建设的主主流，这这也从侧侧面反映映出政府府处置政政策已

22、有有较好的的成效，行政手手段等主主观因素素在房地地产市场场中仍能能发挥其其应有的的作用，然而更更深层次次的原因因主要还还是得益益于整个个房地产产市场大大气候的的转暖、增热。 4、关关于楼盘盘的品质质问题根据调查查数据统统计，楼楼盘的建建筑规模模、建筑筑密度、容积率率、绿地地率等见见下表：项目建筑规模模建筑密度度%容积率%绿地率%新建楼盘盘2-166万m2240-5551.5-4.5530-550续建楼盘盘2千-111万mm250-7754-10010-3301）规规模方面面。新建建楼盘一一般比停停缓建工工程规模模大。大大部分新新建楼盘盘规模都都较大，单幢建建筑大部部分都可可容纳1100户户以上

23、，总建筑筑面积则则普遍达达到2万万m2以上，部分有有二期以以上项目目建筑面面积则达达到100万m22以上。如丽晶晶海景花花园总建建筑面积积为122万m22，奥林林匹克花花园总建建筑面积积接近115万mm2，世贸贸雅苑仅仅三期工工程建筑筑面积就就达到116万mm2；宝安安江南城城总占地地面积达达6000亩，绿绿色佳园园四期规规划用地地面积也也有4000多亩亩。相对而言言，停缓缓建工程程的规模模要小得得多，由由于受原原规划条条件的限限制影响响，大都都是在原原规划基基础上续续建完工工。有相相当部分分由于受受政府的的规划管管控，或或者是开开发商为为适应市市场消费费需求，适当调调整了建建筑密度度、容积积

24、率等标标准，同同时相应应增加了了绿化率率。2）建筑筑密度、容积率率、绿化化率及其其他配套套方面。新建楼楼盘的各各项指标标均明显显优于续续建楼盘盘，小区区配套也也较为齐齐全。大大型的楼楼盘一般般设有会会所（配配套休闲闲吧、健健身房、超市等等），有有游泳池池的比例例也较高高，甚至至部分楼楼盘还有有自己的的温泉泳泳池，如如世贸雅雅苑、悠悠生海华华、港湾湾花园、北海岸岸88号号等。各各小区一一般均辟辟有专属属绿地，配套风风情园林林，绿地地率相对对较高，与此相相适应的的是建筑筑密度也也得到控控制。3）其他他方面。除上述述因素外外，值得得一提的的是，相相对于以以往楼盘盘，新楼楼盘更注注重了建建筑的通通风、

25、采采光、房房间布局局的美观观大方以以及建筑筑面积的的有效利利用等，同时注注入了一一些流行行元素，比如出出现了错错层等新新的户型型结构。综上，新新楼盘无无论是从从建筑规规模，建建筑密度度、容积积率、绿绿化率及及小区配配套等方方面，还还是从自自身内部部设计和和建筑质质量等方方面均有有较大的的改善：规模逐逐渐向大大型化，配套向向合理、全面化化，设计计向实用用、美观观时尚化化发展。这在一一定程度度上得益益于“非典”的影响响。“非典”对海南南省的房房地产业业而言，机遇大大于挑战战，形成成一个非非常好的的契机。因为“非典”不仅让让许多人人改变了了卫生习习惯，也也让更多多的人认认识到生生活环境境和居住住品质

26、的的重要性性，生态态健康住住宅日益益受到人人们的关关注，原原本停留留在理论论界的带带有学术术色彩的的“健康住住宅”逐渐成成为普通通老百姓姓所知晓晓的概念念，同时时形成强强有力的的消费需需求。以上说明明了海口口的住宅宅消费结结构发生生了较大大的变化化，这也也体现了了消费者者对人居居环境（包括人人文环境境、地理理环境、文化氛氛围等）认识和和要求的的提高以以及开发发商关注注市场需需求意识识的加强强。 5、关关于户型型问题据调查人人员了解解，面积积在600m2以下的的小户型型以及面面积在1150mm2以上的的大户型型销售量量均较为为有限，而面积积在800-1110m22之间的的中等户户型较受受欢迎，销

27、售情情况良好好。中等户型型热销有有其客观观原因：小户型型及大户户型的消消费者数数量均未未占优势势，前者者主要是是单身一一族或者者是两口口之家，其购房房目的主主要是作作为过渡渡方式，而后者者则大多多具有较较强的资资金支付付能力。相对于于前述两两者，880-1110mm2之间的的户型的的消费者者在数量量上占有有较大比比例。此此外，由由于面积积相对适适中，总总售价不不太高，一般购购房者较较易承受受。部分分购房者者可以一一次性付付完房款款，即使使是通过过分期付付款方式式，其月月供也相相对较低低，消费费者的还还款压力力也相应应要小一一些。 6、关关于楼盘盘价格问问题1）销售售起价（名义价价，部分分可打折

28、折）根据从各各楼盘销销售处得得到的数数据，调调查人员员对其进进行统计计处理后后汇总成成下表：价格区间间（元/mm2）所在区域域（幢数数）所占比例（%）1081536国贸滨海海甸岛秀英其他10010000以下00000010000-15500000114.815000-200003081438.1120000-255003020114.3325000-300002741033.3330000-35500211009.535000以上000000上表（均均为毛坯坯房价格格）显示示，价格格区间在在15000-220000之间的的楼盘所所占比例例最大，其次为为25000-330000之间，两个价价格区

29、间间约占总总数的771.44%。110000元以下下，35500元元以上没没有统计计数字。10000-115000元、330000-35500元元所占比比例小。由此可可见，海海口新楼楼盘整体体价格水水平（起起价）介介于10000-35000元之之间（不不含别墅墅价格），呈中中间大两两头小橄橄榄形状状，价格格密度区区间为115000-30000元元。根据据以上两两表，整整体楼盘盘平均销销售起价价自高向向低依次次是： 区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元元/m2）28133240002184419188175002）层层差价以上楼盘盘起价均均以最低低层的居居住用房房为标准准（一般般为2-4层）。在新

30、新建楼盘盘中，带带电梯的的高层楼楼盘占了了大多数数，因此此售价均均存在楼楼层差异异，不同同楼层价价格也不不同根据调查查人员的的统计，高层建建筑楼层层一般介介于177-322层之间间，而以以20层层左右居居多；层层差价在在10-1000元/mm2之间， 400-600元/mm2的层差差较为集集中。如如按3层层起，平平均最高高楼层为为20层层，层差差价为550元/m2测算，则可推推算出整整体楼盘盘的层差差总价：（2003）508500元/m2。3）最高高价最高价等等于起价价加上层层差总价价，则根根据上述述数据，可求得得各区域域楼盘的的最高售售价：区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元元/m2）3663

31、3325003034427688260004）均均价整体楼盘盘的均价价即为起起价与最最高价的的平均价价格。则则，各区区域楼盘盘均价自自高至低低为：滨海（228133281138850）/232338元；国贸（224000240008850）/228225元海甸岛（21884218848850）/226009（海海景房均均价基本本上不低低于（225000250008850）/229225元）秀英（119188191188850）/223443元其他区域域（17750175508850）/221775元区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元元/m2）3238828255260992343321755楼

32、盘价价格基本本遵循由由北向南南、自海海边向里里地逐渐渐降低的的规律：即海景景房价格格最贵，滨海一一线尤其其高居榜榜首。楼楼盘价格格走势见见下图： 7、关关于楼盘盘销售状状况据楼盘销销售人员员反映，大部分分楼盘销销售情况况较好，平均销销售率在在50%以上。上述数数据不排排除销售售人员营营销“造造势”策策略的成成份，但但整体销销售率较较高却是是事实，尤其是是高档楼楼盘，销销售率普普遍达到到70%以上，有的楼楼盘是开开盘不久久便告售售罄，有有的楼盘盘则是尚尚未开盘盘就预订订出大半半。据销销售人员员介绍，预订（或者意意向购买买）比例例一般约约占销售售率的三三分之一一左右。房屋价格格的成本本构成主主要包

33、括括地价、建材成成本等。虽然当当前房屋屋销售价价格增长长与地价价、建材材价格上上涨有直直接的关关系，但但需求的的拉动也也是一个个重要的的杠杆。房屋销销售价格格最终由由市场需需求决定定，需求求市场的的强劲增增长促进进了销售售市场的的日益走走强。销销售市场场状况良良好，反反映出房房地产市市场需求求处于旺旺盛阶段段，是市市场升温温的有力力信号。 8、关关于楼盘盘的建设设规划状状况在调查对对象中，项目在在建或规规划建设设二期以以上的占占28.5%左左右，有有的项目目甚至有有三、四四期。20044年是海海口房地地产全面面、持续续、大幅幅升温的的一年，在整体体市场回回暖的条条件下，受销售售旺势的的影响，在

34、用地地条件允允许的前前提下，开发商商大都有有意持续续投资，以期获获取更大大利润。开发商对对项目进进行的分分期建设设，虽然然受行政政因素、资金等等方面的的影响，但也反反映出开开发商对对市场需需求的认认知程度度及其判判断能力力的提高高以及对对市场风风险防范范意识的的加强，投资趋趋于理性性，不一一哄而上上，而是是遁序渐渐进。 9、关关于购房房消费群群体问题题海口市的的房产消消费者按按地区划划分，简简单可分分为岛内内和岛外外两类，岛外又又可分为为内地、港澳台台地区以以及国外外3类。据销售售人员介介绍，岛岛内、外外消费者者约各占占50%。根据销售售人员提提供的有有关数据据，调查查人员对对消费者者在房产产

35、面积、所在区区域等方方面的选选择进行行了统计计，根据据统计结结果发现现，就面面积而言言，无论论是岛内内岛外消消费者，选择880-1110mm2的中等等户型的的所占比比例均最最大，远远远高于于对其他他面积的的选择比比例；就就区域而而言，消消费者明明显分化化为两类类：第一一类消费费者的目目标定位位在高档档楼盘，其选择择范围包包括滨海海一线、海甸岛岛和国贸贸区域的的海景房房以及其其他区域域品质较较好的楼楼盘。该该类消费费者中，岛外人人士多于于岛内人人士；第第二类消消费者目目标定位位在普通通楼盘，交通方方便、生生活、商商业、文文化设施施较齐全全的热闹闹地段受受到欢迎迎。这类类消费者者以岛内内人士为为主

36、。消费者对对房产所所在区域域的选择择实际上上也反映映出他们们在消费费能力以以及消费费目的方方面的差差别：11）从消消费能力力看，第第一类消消费者一一般经济济条件相相对较好好，消费费能力较较强，在在海口的的楼盘中中，他们们看重的的是海的的元素，喜欢环环境清幽幽的地段段，对海海景、水水景等概概念有明明确的消消费需求求。而第第二类消消费者主主要是普普通工薪薪阶层，他们经经济实力力相对有有限，因因此中低低档商品品房是他他们的理理想选择择。2）从消费费目的来来看，第第一类消消费者大大多为二二次置业业，该类类消费者者中的岛岛内人士士目的主主要在于于对原有有住房的的更新升升级，岛岛外人士士则有相相当部分分是用于于休闲度度假或者者养老。另外，岛内岛岛外人士士还有一一个共同同目的，就是用用于投资资；而第第二类消消费者大大部分为为首次置置业，主主要用以以居住，纯投资资动机较较小，休休闲度假假或者养养老所占占比例更更小。由于岛内内、外购购房者所所占比例例基本相相当，因因此开发发商应针针对他们们不同的的实际需需要对所所开发的的商品房房合理搭搭配，避避免盲目目跟风，不能一一味追求求建设高高档楼盘盘，防止止供需脱脱节断链链，才利利于房地地产地市市场的健健康发展展