土地增值税清算鉴证业务操作指南22204.docx

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1、土地增值值税清算算鉴证业业务操作作指南根据土土地增值值税清算算鉴证业业务指导导意见（以以下简称称“指导意意见”），制制定本指指南。第一章 清算算鉴证业业务准备备第一条 根据据指导意意见第一条的规定，承接清清算鉴证证业务应应当具备备条件，鉴鉴证人承承接业务务时应注注意下列列问题：（一）胜胜任能力力评估应应考虑对对客户及及其所在在行业的的熟悉程程度，类类似业务务的鉴证证经验，具具备执行行业务所所必需的的素质及及专业胜胜任能力力，具有有执行该该业务所所必需的的时间，能能够按期期完成业业务。评价事务务所的注注册税务务师、业业务助理理等执行行鉴证业业务的人人员总量量，是否否能满足足所承担担鉴证业业务的需

2、需求；评评价事务务所执行行鉴证业业务人员员的业务务水平，是是否能够够与鉴证证业务的的质量标标准相适适应。（二）应应按照质质量控制制执行规规范建立立内部控控制制度度并能够够有效运运行，正正常情况况下能够够保证内内部制度度不存在在重大缺缺陷、重重要缺陷陷和一般般缺陷，为为执业质质量提供供制度保保证。对事务所所与鉴证证业务相相关的内内部控制制，应按按照企业业内部控控制评价价制度的的规定，进进行自我我评价。在在内部控控制存在在重大缺缺陷、重重要缺陷陷和一般般缺陷时时，应考考虑提出出放弃的的建议。（三）被被鉴证人人无法提提供鉴证证材料或或其他原原因限制制鉴证人人取得所所需的鉴鉴证材料料，应考考虑是否否承

3、接该该项业务务；对有有关业务务形成结结论时，应应当以充充分、适适当的证证据为依依据，不不得以其其执业身身份对未未鉴证事事项发表表意见。避避免事实实不清楚楚证据不不充分的的情况下下，发表表不实的的鉴证结结论，造造成鉴证证风险。应关注调调查的独独立性保保持情况况是否受受到不应应有的干干扰，鉴鉴证人员员是否有有能力评评价证据据的资格格，鉴证证人员是是否有能能力评价价证据对对鉴证事事项的证证明力。（四）鉴鉴证时应应充分估估计鉴证证中存在在的风险险，是否否超出事事务所的的承担能能力。对对超出事事务所承承担能力力的风险险，应考考虑终止止鉴证业业务。应应根据不不同期间间风险产产生的原原因、风风险不良良后果的

4、的严重程程度等判判断是否否承接。第二条 根据据指导意意见第二条的规规定，承承接清算算鉴证业业务前初初步了解解业务环环境，应应注意以以下问题题：（一）应应与被鉴鉴证人达达成以下下业务意意向：鉴鉴证项目目名称、鉴鉴证项目目年度、鉴鉴证项目目要求、鉴鉴证项目目完成、鉴鉴证收费费金额、双双方法律律责任、生生效条件件。（二）受受托方承承揽的鉴鉴证业务务具有合合理的目目的，在在鉴证范范围、取取证条件件等方面面受到限限制时，不不允许执执意恶性性承揽；委托方方不能为为应付税税务机关关的申报报管理要要求，恶恶性压价价不顾纳纳税风险险作为委委托条件件，或者者收买鉴鉴证执业业人员出出具不适适当的报报告。（三）按按照

5、委托托要求评评价和证证明纳税税申报的的真实性性、准确确性、完完整性和和合法性性，充分披披露报告告使用人人需要的的所有重重要和重重大的纳纳税申报报信息。（四）了了解被鉴鉴证人的的纳税法法律环境境，充分分估计实实体法和和程序法法两个方方面的法法律适用用风险，充充分考虑虑涉税鉴鉴证水平平、纳税税申报管管理水平平、执法法规范程程度、政政府和公公众对税税收的认认同度等等因素，对对税法遵遵从意识识的影响响。对税税收法律律环境较较差的鉴鉴证业务务，应考考虑在业业务约定定书中对对双方责责任做特特殊约定定或考虑虑放弃鉴鉴证业务务。调查查人员应应将了解解到的情情况进行行记录，作作为提出出建议的的依据。（五）企企业

6、所得得税汇算算清缴情情况对土土地增值值税清算算业务的的影响。土土地增值值税清算算项目已已经取得得企业所所得税汇汇算清缴缴年度报报告的，对对相应年年度的收收入、成成本费用用鉴证可可以考虑虑适当简简化程序序，并注注意与所所得税税税前扣除除的项目目开发成成本进行行分析比比对。第三条 根据据指导意意见第三条的规规定，鉴鉴证人应应参考本本指南所所附的清清算鉴证证业务约约定书（范范本），与与委托人人签订业业务约定定书。签签订业务务约定书书时，应应注意划划分鉴证证业务和和服务业业务，正正确选择择合同的的适用类类型。使使所提供供劳务与与收费标标准相对对应，与与所承担担的责任任相对应应。业务务约定书书应按有有关

7、备案案管理办办法的规规定，向向被鉴证证人主管管税务机机关备案案。第四条 根据据涉税税鉴证业业务基本本准则第第十五条条和指导意意见第四条的规规定，制制定总体体鉴证计计划和具具体鉴证证安排，应应编制鉴鉴证计划划表或在在鉴证报报告说明明中做专专项披露露。第二章 清算算鉴证业业务实施施第一节 项目目前期管管理情况况鉴证第五条根根据指导导意见第第五条的规规定清算算鉴证业业务审核核包括案案头审核核和实地地审核：（一）案案头审核核是指对对纳税人人报送的的清算资资料进行行数据、逻逻辑审核核，重点点审核项项目归集集的一致致性、数数据计算算准确性性等。（二）实实地审核核是指在在案头审审核的基基础上，通通过对房房地

8、产开开发项目目实地查查验等方方式，对对纳税人人申报情情况的客客观性、真真实性、合合理性进进行审核核。第六条 根据据指导意意见第五条的规规定鉴证证清算项项目及其其范围，应特殊殊关注：（一）确确认应税税主体资资格。房房地产开开发一般般经过立立项阶段段、前期期开发阶阶段、工工程建设设阶段、营营销阶段段。房地地产开发发过程需需要办理理有关手手续，并并取得有有关部门门颁发的的许可证证照。同同时具备备下列条条件的房房地产开开发企业业可以确确认应税税主体资资格：1.形式式条件，是是指能够够提供土土地使用用权出让让协议、付付款结算算单证、收收款收据据发票等等书面形形式证据据；2.实质质条件，是是指被鉴鉴证单位

9、位取得土土地使用用权的直直接支配配物权。（二）确确定应税税行为。对对土地增增值税应应税范围围鉴证时时，应取取得有关关转让行行为发生生、转让让国有土土地使用用权和取取得转让让收入等等文件资资料作为为证据，作作出判断断，发表表鉴证意意见。（三）确确定清算算条件。对对清算条条件鉴证证时，应应取得有有关商品品房建设设情况以以及销售售情况等等文件资资料作为为证据并并执行下下列程序序：1.审核核清算项项目资料料是否齐齐全；2.审核核清算项项目是否否与初始始项目登登记表一一致；3.整体体项目用用途与面面积分布布情况的的全面审审核；4.销售售比例计计算结果果鉴证。（四）确确认清算算申报期期限。对对项目清清算申

10、请请期限进进行鉴证证，应执执行下列列程序：1.查证证符合应应清算条条件的委委托单位位是否按按税法规规定办理理清算手手续；2.查证证符合要要求清算算条件的的委托单单位是否否按税法法规定办办理清算算手续。（五）确确认执行行清算鉴鉴证业务务的时间间条件。执执行鉴证证业务，应应根据税税务机关关对出具具鉴证证报告，是是作为发发出土土地增值值税清算算受理通通知书的的前置程程序，还还是作为为后置程程序，选选择出具具报告是是在清算算申请环环节还是是税款申申报环节节，及执执行业务务的时间间。（六）鉴鉴证清算算项目及及其范围围应填制制土地地增值税税清算鉴鉴证业务务工作底底稿（范范本）（以以下简称称“工作底底稿（范

11、范本）”）的项项目基本本情况鉴鉴证表和和转让让行为鉴鉴证表。第七条 根据据指导意意见第五条的规规定鉴证证清算单单位确认认情况，应应特殊关关注：（一）鉴鉴证清算算单位的的确认情情况，应应取得有有关商品品房建设设情况等等文件资资料作为为证据。（二）清清算单位位的认定定。在确确认开发发项目的的清算单单位时，应应以有关关部门颁颁发的许许可证照照为条件件。凡应应独立办办理有关关部门的的许可证证照的房房地产开开发项目目，才是是一个法法定意义义上的独独立开发发项目。鉴鉴证时应应考虑：1.以法法定意义义上的独独立开发发项目，确确认开发发项目；2. 按按项目开开发情况况划分的的，应作作为单独独鉴证对对象的单单项

12、工程程或单位位工程；3.根据据实际开开发情况况，分别别以单项项开发项项目、单单位工程程或单项项工程，为为清算单单位；4.对于于分期开开发的项项目，以以分期项项目为单单位清算算。（三）鉴鉴证清算算单位的的确认情情况应填填制工作作底稿（范范本）中中的成成本核算算对象（清清算单位位）鉴证证表。第八条 根据据指导意意见第五条的规规定鉴证证收入、成成本、费费用的归归集情况况，应特特殊关注注：（一）鉴鉴证不同同期间、不不同项目目收入、成成本、费费用的归归集情况况，应考考虑：发生的的真实性性，会计记记录的完完整性，金额和和其他数数据的恰恰当性，所属期期间的正正确性，确认内内容的正正确性，计价和和结转的的准确

13、性性。（二）鉴鉴证不同同期间、不不同项目目收入、成成本、费费用的归归集情况况，应填填制工作作底稿（范范本）中中的与与收入相相关的面面积明细细鉴证表表和公公共配套套设施费费鉴证表表。第九条 根据据指导意意见第五条的规定定鉴证普普通住宅宅、非普普通住宅宅的收入入、支出出划分情情况，应应特殊关关注：（一）免免征土地地增值税税项目与与其他征征税项目目应分开开清算。（二）普普通标准准住宅项项目，应应根据项项目核算算情况确确认免征征土地增增值税。（三）鉴鉴证普通通住宅、非非普通住住宅的收收入、支支出划分分情况，应填制工作底稿（范本）中的普通住宅判定表。第十条 根据据指导意意见第五条的规规定鉴证证清算期期间

14、，应应特殊关关注：（一）满满足清算算条件之之日为清清算截止止时间。（二）纳纳税人取取得土地地使用权权之日为为清算的的起始时时间。（三）应应对清算算期内的的项目立立项、规规划设计计、施工工、预售售、竣工工验收、工工程结算算、项目目清盘等等房地产产开发全全过程情情况进行行鉴证。（四）鉴鉴证清算算期间应应填制工工作底稿稿（范本本）中的的项目目基本情情况鉴证证表。第十一条条 根根据指导导意见第第五条的规规定鉴证证分期开开发项目目各期清清算方式式的一致致性，应应特殊关关注：（一）各各期转让让收入、开开发成本本的确认认、计量量方法是是否一致致。（二）正正确划分分核定征征收清算算项目与与查账征征收项目目的收

15、入入、成本本界限。（三）鉴鉴证分期期开发项项目的各各期清算算方式是是否保持持一致，应填制工作底稿（范本）中的会计政策和税收政策调查表。第十二条条 根根据指导导意见第第五条的规规定鉴证证征税项项目与免免税项目目的划分分情况，应应特殊关关注：（一）征征税项目目与免税税项目的的转让收收入、开开发成本本的确认认、计量量方法是是否一致致。（二）正正确划分分征税项项目与免免税项目目的的收收入、成成本界限限。（三）鉴鉴证征税税项目与与免税项项目的划划分情况况，填制制工作底底稿（范范本）中中的普普通住宅宅判定表表、与与收入相相关的面面积明细细鉴证表表和公公共配套套设施费费鉴证表表。第十三条条根据指导导意见第第

16、六条、第第七条、第八条、第第九条的规定定鉴证实实行核定定征收，应应特殊关关注：（一）指指导意见见第六条、第第七条规定定的适用情形形是：虽虽设置账账簿，但但账目混混乱或者者成本资资料、收收入凭证证、费用用凭证残残缺不全全，难以以确定转转让收入入或扣除除项目金金额的。（二）税税务机关关实行扣扣除项目目核定确确认，收收入项目目查账确确认的清清算项目目，按照照指导意意见第二章第二二节的规规定和本本指南本本章第二二节的规规定审核核收入项项目金额额。（三）税税务机关关实行收收入项目目核定确确认，扣扣除项目目查账确确认的清清算项目目，按照照指导意意见第二章第三三节的规规定和本本指南本本章第三三节的规规定审核

17、核扣除项项目金额额。（四）指指导意见见第八条规定定的终止止条件是是：税务务机关决决定对收收入项目目金额和和扣除项项目金额额均实行行核定征征收，且且未发生生有国家家机关、清清算组织织、法定定组织和和个人等等委托鉴鉴证的情情形。（五）指指导意见见第九条规定定的接受受委托条条件是：虽然实实行核定定征收但但有国家家机关、清清算组织织、法定定组织和和个人等等委托鉴鉴证。第十四条条根据指导导意见第第十条的的规定鉴鉴证关联联方交易易行为，应应特殊关关注：（一）审审核与关关联交易易纳税调调整有关关文件资资料的合合法性。（二）根根据合法法的关联联交易纳纳税调整整的文件件资料，确确认鉴证证期间应应调整的收入项目目

18、和扣除除项目。（三）鉴鉴证关联联交易纳纳税调整整项目应应填制工工作底稿稿（范本本）中的的关联联方交易易调查明明细表和和关联联方关系系调查明明细表。第二节 收入入项目鉴鉴证第十五条条 根根据指导导意见第第十一条、第十十二条的规定定鉴证收收入项目目，应特特殊关注注：（一）调调查收入入有关的的内部控控制： 1、根据据收入有有关的内内部环境境、风险险评估、控控制活动动、信息息与沟通通、内部部监督等等内控要要素，评评价内部部控制的的设计有有效性；2、调查查内部控控制的运运行有效效性；3、综合合设计和和运行的的评价，对对销售有有关的内内部控制制的有效效性做出出总体评评价；4、评估估销售有有关内部部控制目目

19、标实现现的风险险，判断断是否存存在重大大漏洞。（二）审审核销售售明细表表、房地地产销售售面积与与项目可可售面积积的数据据关联性性，以核核实应计计入增值值额的收收入。（三）对对房地产产开发企企业销售售商品房房取得的的收入，应应按照商商品房购购销合同同统计表表及相相关合同同所记载载的金额额确定。（四）对对于实物物收入，一一般要通通过对这这些形态态的财产产进行评评估（通通常采用用市场交交易法)确认其其价值。对对于其他他收入，其其价值需需要进行行专门的的评估。（五）对对纳税人人转让房房地产无无法提供供收入资资料或提提供收入入资料不不实造成成成交价价格明显显偏低的的，收入入确定由由主管地地方税务务机关依

20、依照上述述方法的的市场价价格核定定。（六）对对房地产产销售合合同的审审核。在在审核转转让房地地产取得得的收入入时，应应当查看看纳税人人提供商商品房购购销合同同内容，确确定商品品房购销销合同中中取得收收入的来来源情况况，是否否包括货货币以外外的经济济收益，并并按合同同记载的的金额、销销售面积积汇总后后与清算算面积和和收入进进行核对对，确定定土地增增值税计计税收入入。（七）获获取或编编制房地地产转让让收入明明细表，复复核加计计正确，并并与报表表、总账账、明细细账及土土地增值值税纳税税申报表表等进行行核对。（八）正正确划分分预售收收入与销销售收入入，防止止影响清清算数据据的准确确性。（九）鉴鉴证清算

21、算项目收收入应填填制工作作底稿（范范本）中中有关鉴鉴证表：企业业内部控控制调查查表，与收收入相关关的面积积明细鉴鉴证表，房地产转让收入鉴证表，房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅），房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房），房地产转让收入明细鉴证表（其他项目），商品房出租及其他自用鉴证表，未计入房价单独收取的代收费用鉴证表。第十六条条 根根据指导导意见第第十二条的规规定鉴证证收入截截止性测测试、销销售业务务真实性性、销售售收入准准确性，应应特殊关关注：（一）收收入截止止性测试试可选择择下列方方法：1.以账账簿记录录为起点点。从资资产负债债表前后后若干天天的账簿簿记录查查至记账账凭证，检检查发票票存

22、根与与交房凭凭证，目目的是证证实已入入账收入入是否在在同一期期间已开开具发票票并发货货，有无无多记收收入；2.以销销售发票票为起点点。从资资产负债债表日前前后若干干天的发发票存根根查至交交房凭证证与账簿簿记录，确确定已开开具发票票的货物物是否已已发货并并于同一一会计期期间确认认收入。具具体做法法是抽取取若干张张在资产产负债表表日前后后开具的的销售发发票的存存根，追追查至交交房凭证证和账簿簿记录，查查明有无无漏记收收入现象象；3.以交交房凭证证为起点点。从资资产负债债表日前前后若干干天的交交房凭证证查至发发票开具具情况与与账簿记记录，确确定销售售收入是是否已记记入恰当当的会计计期间。（二）鉴鉴证

23、销售售业务的的真实性性可选择择下列方方法：1.对销销售退回回业务应应根据退退回合同同、收款款单证、退退款单证证、产权权证等证证据，确确认销售售退回的的真实性性；2.对销销售折扣扣与折让让业务应应根据被被鉴证单单位折扣扣折让制制度和按按税法规规定开据据的折扣扣折让发发票，确确认折扣扣折让的的真实性性；3.对以以土地使使用权投投资开发发的项目目应根据据有关工工商登记记资料、出出资协议议、产权权证等证证据，确确认土地地使用权权投资的的真实性性；4.对按按揭销售售业务应应根据销销售合同同、报房房屋管理理部门按按揭资料料、银行行按揭合合同等证证据，确确认按揭揭销售业业务的真真实性；5.对以以房地产产换取

24、土土地使用用权应根根据交换换前后的的产权证证、交换换合同、评评估报告告等证据据，确认认以房地地产换取取土地使使用权的的真实性性；6.对还还本销售售业务应应根据还还本销售售合同、产产权证明明、销售售发票、收收款单证证等证据据，确认认还本销销售业务务的真实实性；7.对销销售合同同所载商商品房面面积与有有关部门门实际测测量面积积不一致致而发生生补、退退房款的的，应根根据销售售合同、测测量报告告、退补补款凭证证等证据据，确认认退补款款业务的的真实性性。（三）鉴鉴证销售售收入的的准确性性可选择择下列方方法：1.审查查销售发发票上的的数据；2.审查查主营业业务收入入明细账账、记账账凭证及及销售发发票等原原

25、始凭证证；3.审查查销售发发票上的的详细内内容及销销售价目目表；4.审查查销售收收入确认认时间；5.审查查销售收收入计价价、分摊摊、结转转等情况况；6.审查查商品房房销售收收入的会会计处理理归属清清算项目目是否正正确，是是否存在在应记入入本清算算项目销销售收入入错记入入其他清清算项目目，或将将应记入入其他清清算项目目销售收收入错记记入本清清算项目目。（四）收收入的截截止性测测试，鉴鉴证销售售业务的的真实性性、准确确性，应应填制工工作底稿稿（范本本）中有有关鉴证证表：房房地产转转让收入入鉴证表表，房地地产转让让收入明明细鉴证证表（普普通住宅宅），房地地产转让让收入明明细鉴证证表（其其他商品品房）

26、，房地产转让收入明细鉴证表（其他项目），商品房出租及其他自用鉴证表，未计入房价单独收取的代收费用鉴证表，本次清算项目成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房），本次清算项目成本分摊比例鉴证表（其他项目）。第十七条条 根根据指导导意见第第十三条的规规定鉴证证征税收收入与免免税收入入的划分分情况，应应特殊关注注：（一）征征税项目目与免税税项目的的转让收收入的确确认、计计量方法法是否一一致。（二）正正确划分分征税项项目与免免税项目目的收入入界限。（三）鉴鉴证征税税收入与与免税收收入的划划分情况况，应填填制工作作底稿（范范本）中中的房地地产转让让收入明明细鉴证证表（普普通住宅宅）和房房地产转转让收入入

27、明细鉴鉴证表（其其他商品品房）。第十八条条 根根据指导导意见第第十四条的的规定鉴鉴证核定定征收情情形，应应特殊关注注：（一）对对被鉴证证人隐瞒瞒房地产产成交价价格，其其转让房房地产成成交价格格低于房房地产评评估价格格且无正正当理由由等按税税法规定定应核定定征收的的情形，但但符合指指导意见见第十条条规定的的接受委委托条件件的清算算项目，鉴鉴证时应应特殊关注注：1.是否否符合指指导意见见第十条条规定的的委托条条件；2.应根根据税务务机关的的核准文文件，审审核由税税务机关关根据评评估价格格确定的的收入。（二）对对被鉴证证人隐瞒瞒房地产产成交价价格，其其转让房房地产成成交价格格低于房房地产评评估价格格

28、且无正正当理由由等按税税法规定定应核定定征收的的情形，但但符合指指导意见见第十条条规定的的接受委委托条件件的清算算项目，鉴鉴证时应应填制工工作底稿稿（范本本）中有有关鉴证证表：房房地产转转让收入入明细鉴鉴证表（普普通住宅宅），房地地产转让让收入明明细鉴证证表（其其他商品品房），房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）。第十九条条 根根据指导导意见第第十五条的的规定鉴鉴证非直直接销售售和自用用房地产产的收入入确认情情况，应应特殊关注注：（一）能能够取得得清算项项目的同同一地区区、同一一年度销销售的同同类房地地产的平平均价格格，视同同销售金金额按平平均价格格确定。（二）属属于税务务机关核核定征收收情况

29、的的，依据据税务机机关的核核准文件件，确认认视同销销售房地地产的收收入。（三）清清算项目目的部分分房地产产转为自自用或用用于出租租等商业业用途时时，如果果产权未未发生转转移，不不征收土土地增值值税，在在税款清清算时不不列收入入，不扣扣除相应应的成本本和费用用。（四）鉴鉴证非直直接销售售和自用用房地产产的收入入确认情情况，应应填制工工作底稿稿（范本本）中有有关鉴证证表：房房地产转转让收入入明细鉴鉴证表（普普通住宅宅），房地地产转让让收入明明细鉴证证表（其其他商品品房），房地产转让收入明细鉴证表（其他项目），商品房出租及其他自用鉴证表。第二十条条 根根据指导导意见第第十六条的的规定鉴鉴证代收收费用

30、的的确认情情况，应应特殊关注注：（一）如如果代收收费用是是计入房房价中向向购买方方一并收收取的，可可作为转转让房地地产所取取得的收收入计税税。（二）如如果代收收费用未未计入房房价中，而而是在房房价之外外单独收收取的，可可以不作作为转让让房地产产的收入入。（三）对对将代收收费用计计入加计计扣除以以及房地地产开发发费用计计算基数数的，应应做调减减开发成成本或开开发费用用。（四）鉴鉴证代收收费用的的确认情情况，应应填制工工作底稿稿（范本本）中的的未计计入房价价单独收收取的代代收费用用鉴证表表。第三节 扣除除项目鉴鉴证第二十一一条 根根据指导导意见第第十七条的的规定鉴鉴证调查查与扣除除项目核核算相关关

31、的内部部控制，应应特殊关关注：（一）根根据扣除除项目有有关的内内部环境境、风险险评估、控控制活动动、信息息与沟通通、内部部监督等等内控要要素，是是否存在在评价内内部控制制的设计计有效性性。（二）调调查内部部控制的的运行有有效性。（三）综综合设计计和运行行的评价价，对销销售有关关的内部部控制的的有效性性做出总总体评价价。（四）评评估扣除除项目有有关内部部控制目目标实现现的风险险，判断断是否存存在重大大漏洞。（五）调调查与扣扣除项目目核算相相关的内内部控制制，应填填制工作作底稿（范范本）中中的企企业内部部控制调调查表。第二十二二条 根根据指导导意见第第十八条的的规定鉴鉴证扣除除项目，应应特殊关关注

32、：（一）审审核各具具体扣除除项目发发生的真真实性、会会计记录录的完整整性、金金额和其其他数据据的恰当当性、所所属期间间的正确确性、确确认内容容的正确确性、计计价和分分摊的准准确性，根根据各具具体扣除除项目计计算扣除除项目总总金额；获取或或编制扣扣除项目目明细表表，并与与明细账账、总账账及有关关申报表表核对是是否一致致。（二）应应重点审审核金额额较大的的成本费费用，调调取工作作底稿或或查看原原始凭证证，确定定发票、付付款方式式、内部部报销审审核记录录等情况况，确认认成本费费用发生生的真实实性。（三）参参照当地地税务机机关核定定的前期期工程费费、基础础设施费费、建筑筑安装工工程费、开开发间接接费用

33、等等四项开开发成本本的单位位面积金金额标准准，验证证四项开开发成本本支出是是否存在在异常。（四）单单项开发发的项目目，按扣扣除项目目总金额额确认本本次清算项项目的扣扣除项目目金额。（五）成成片开发发的扣除除项目能能够直接接认定的的，审核核并确认认取得土土地使用用权所支支付的金金额或开开发成本本，是否否已经剔剔除未取取得合法法有效凭凭证的支支付金额额。（六）纳纳税人成成片受让让土地使使用权后后，分期期分批开开发、转转让房地地产的，其其扣除项项目金额额的确认认，可按按转让土土地使用用权的面面积占可可转让土土地使用用权的土土地总面面积的比比例计算算分摊，或或按建筑筑面积计计算分摊摊，也可可按税务务机

34、关确确认的其其他方式式计算分分摊。（七）属属于多个个房地产产项目共共同的成成本费用用，应按按清算项项目可售售建筑面面积占多多个项目目可售总总建筑面面积的比比例或其其他合理理的方法法，计算算确定清清算项目目的扣除除金额。（八）审审核并确确认房地地产开发发土地面面积、建建筑面积积和可售售面积，是是否与权权属证、房房产证、预预售证、房房屋测绘绘所测量量数据、销销售记录录、销售售合同、有有关主管管部门的的文件等等载明的的面积数数据相一一致，并并确定各各项扣除除项目分分摊所使使用的分分配标准准。如果上述述性质相相同的三三类面积积所获取取的各项项证据发发生冲突突、不能能相互印印证时，税税务师事事务所应应当

35、追加加审核程程序，并并按照外外部证据据比内部部证据更更可靠的的原则，确确认适当当的面积积。（九）根根据收款款方的性性质、支支付款项项的内容容，确定定收到票票据的类类别：1、如果果对方单单位是经经营性企企业（建建筑公司司、设计计院、运运输队、材材料供货货商、监监理公司司)，就就必须提提供税务务局监制制的发票票；2、如果果对方是是行政机机关（房房屋土地地局、规规划局等等)或政政府行政政管理机机构（质质检站、测测绘站、消消防局、市市容管理理等)，应应提供行行政事业业性收据据；3、如果果是征地地及拆迁迁补偿费费用，要要有证明明该项费费用发生生的书面面凭证（合合同协议议、收据据)，应应具备对对方单位位或

36、个人人签章要要件；4、对于于其他的的白条和和收据不不能作为为确定支支出及扣扣除项目目的凭证证。（十）审审核并确确认扣除除项目的的具体金金额时，应应当考虑虑总成本本、单位位成本、可可售面积积、累计计已售面面积、累累计已售售分摊成成本、未未售分摊摊成本（存存货）等等因素。（十一）计算本本次允许许扣除项项目金额额,可以以采用上上述的可可售面积积百分比比法,也也可以采采用单位位成本法法。具体体公式如如下：1、可售售面积百百分比法法本次允许许扣除项项目金额额=允许许扣除项项目总金金额（已售售建筑面面积可售总总建筑面面积）2、单位位成本法法本次允许许扣除项项目金额额=已售售建筑面面积（允许许扣除项项目总金

37、金额可售总总建筑面面积）（十二）对土地地增值税税清算时时未转让让的房地地产，清清算后销销售或有有偿转让让的扣除除项目金金额，审审核时应应特殊关注注：1、清算算后与清清算前的的有关开开发成本本总额未未发生重重大变化化的，或或所发生生变化的的金额可可以作为为期间费费用处理理的，扣扣除项目目金额按按清算时时的单位位建筑面面积成本本费用乘乘以销售售或转让让面积计计算。单位建筑筑面积成成本费用用=清算算时的扣扣除项目目总金额额清算的的总建筑筑面积2、清算算后与清清算前的的有关成成本总额额发生了了较大变变化，影影响单位位建筑面面积成本本费用变变动的，应应考虑重重新启动动清算程程序，变变更原清清算结果果。（

38、十三）鉴证清清算项目目的扣除除项目，应应填制工工作底稿稿（范本本）中有有关鉴证证表：取取得土地地使用权权所支付付的金额额鉴证表表，土地地征用及及拆迁补补偿费鉴鉴证表，前期工程费鉴证表，建筑安装工程费鉴证表，基础设施费鉴证表，公共配套设施费鉴证表，开发间接费用鉴证表，四项成本测算鉴证表，支付的计入转让收入代收费用鉴证表，利息支出鉴证表，房地产开发费用鉴证表，与转让房地产有关的税金鉴证表，其他扣除项目鉴证表，扣除项目汇总鉴证表。第二十三三条 根根据指导导意见第第十九条的的规定鉴鉴证取得得土地使使用权所所支付的的金额，应应特殊关关注：（一）审审查出让让合同、土土地收据据和契税税完税票票三者之之间在土

39、土地面积积上是否否一致。（二）审审核发现现发票金金额与银银行支付付记录不不一致，应应要求纳纳税人提提供国土土部门的的证明。（三）转转让方式式取得土土地的，应应参照国国土部门门公布的的同一地地区、同同一年度度销售的的同类房房地产的的市场价价格、或或以此为为基准上上下浮动动判断其其是否存存在明显显异常。（四）对对于一次次取得土土地分期期开发的的，应根根据本期期开发的的建筑面面积占总总的建筑筑面积的的比例计计算本期期开发项项目的“取得土土地使用用权所支支付的金金额”。（五）取取得土地地使用权权所支付付的金额额，包括纳纳税人为为取得土土地使用用权所支支付的地地价款和和按国家家统一规规定交纳纳的有关关费

40、用。地价款应根据下列情形确认：1、以出出让方式式取得土土地使用用权的，为为支付的的土地出出让金；2、以行行政划拨拨方式取取得土地地使用权权的，为为转让土土地使用用权时按按规定补补交的出出让金；3、以转转让方式式取得土土地使用用权的，为为支付的的地价款款。（六）计计算分摊摊取得土土地使用用权支付付金额的的扣除项项目金额额方法如如下：1、按转转让土地地使用权权面积占占可转让让土地总总面积的的比例计计算分摊摊；2、按照照转让的的建筑面面积占总总建筑面面积的比比例来计计算分摊摊；3、按税税务机关关确认的的其他方方式计算算分摊。（七）鉴鉴证取得得土地使使用权所所支付的的金额，应应填制工工作底稿稿（范本本

41、）中的的取得得土地使使用权所所支付的的金额鉴鉴证表。第二十四四条 根根据指导导意见第第二十条条的规定定鉴证土土地征用用及拆迁迁补偿费费，应特特殊关注注：（一）获获取项目目概预算算资料、工工程造价价审计资资料、建建造合同同，比较较、分析析有关土土地征用用及拆迁迁补偿费费资料与与实际支支出是否否能够相相互印证证。（二）审审核支付付给个人人的拆迁迁补偿款款、拆迁迁（回迁迁）合同同和签收收花名册册或签收收凭证是是否一一一对应，并并与相关关账目核核对。（三）审审核支付付给单位位的征地地及拆迁迁补偿费费用，应应取得合合同协议议、付款款合法凭凭证。（四）鉴鉴证土地地征用及及拆迁补补偿费，应应填制工工作底稿稿

42、（范本本）中的的土地地征用及及拆迁补补偿费鉴鉴证表。第二十五五条 根根据指导导意见第第二十一一条的规规定鉴证证前期工工程费、基基础设施施费，应应特殊关关注：（一）获获取项目目概预算算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证。（二）对对计入前前期工程程费、基基础设施施费的期期间费用用，应要要求被鉴鉴证人按按会计差差错进行行更正。对对未进行行更正的的应做纳纳税调整整处理。（三）按按照建筑筑面积占占总建筑筑面积的的比例，分配计计算各清清算项目目应承担担的前期期工程费费、基础础设施费费。（四）鉴鉴证前期期工程费费、基础础设施费费，应

43、填填制工作作底稿（范范本）中中有关鉴鉴证表：前期工工程费鉴鉴证表，基基础设施施费鉴证证表。第二十六六条 根根据指导导意见第第二十二二条的规规定鉴证证建筑安安装工程程费，应应特殊关关注：（一）获获取项目目概预算算资料、决决算报告告、工程程造价审审计资料料、工程程结算报报告、建建造合同同、施工工许可、施施工费用用正式发发票、施施工费用用款支付付凭证，比比较、分分析有关关建筑安安装工程程费资料料与实际际支出是是否能够够相互印印证。（二）对对计入建建筑安装装工程费费的期间间费用，应应要求被被鉴证人人按会计计差错进进行更正正。对未未进行更更正的应应做纳税税调整处处理。（三）收收取建安安费用的的施工单单位

44、，应应是施工工许可证证记载的的中标施施工企业业。对实实际发生生的建安安费用，应应有施工工许可、建建安合同同、施工工费用正正式发票票、施工工费用款款支付凭凭证等合合法有效效的证据据证明真真实发生生。对向向非中标标施工企企业支付付的施工工费用，应应取得该该项费用用实际发发生的合合理性证证据，对对不能证证明其合合理性的的不得计计入扣除除项目。（四）按按照建筑筑面积占占总建筑筑面积的的比例，分分配计算算各清算算项目应应承担的的建筑安安装工程程费。（五）鉴鉴证建筑筑安装工工程费，应应填制工工作底稿稿（范本本）中的的建筑筑安装工工程费鉴鉴证表。第二十七七条 根根据指导导意见第第二十三三条的规规定鉴证证公共

45、配配套设施施费，应应特殊关关注：（一）对对于纳税税人预提提的开发发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。（二）对对计入公公共配套套设施费费的期间间费用，应应要求被被鉴证人人按会计计差错进进行更正正。对未未进行更更正的应应做纳税税调整处处理。（三）公公共配套套设备费费的分摊摊，应根根据实际际使用情情况确认认分摊方方法。如如属于全全体业主主共有或或者无偿偿移交给给政府、公公共事业业单位用用于非营营利性社社会公共共事业的的公共配配套设施施费，按按照可售售面积分分摊各期期、各项项目应负负担的成成本。如如只是部部分归全全体业主主共有或或部分用用于

46、非营营利性社社会公共共事业，不不可售建建筑面积积就应按按比例分分摊配套套设施费费，可售售建筑面面积只负负担部分分配套设设备费。（四）鉴鉴证公共共配套设设施费，应应填制工工作底稿稿（范本本）中的的公共配配套设施施费鉴证证表。第二十八八条 根根据指导导意见第第二十四四条的规规定鉴证证开发间间接费用用，应特特殊关注注：（一）获获取项目目概预算算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料，比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证。（二）对对计入开开发间接接费用的的期间费费用，应应要求被被鉴证人人按会计计差错进进行更正正。对未未进行更更正的应应做纳税税调整处处理。鉴鉴证时应应区分单单

47、项开发发与成片片分期开开发，恰恰当选择择开发间间接费用用与期间间费用的的划分标标准。（三）按按照建筑筑面积占占总建筑筑面积的的比例，分分配计算算各清算算项目应应承担的的开发间间接费用用。（四）鉴鉴证开发发间接费费用，应应填制工工作底稿稿（范本本）中的的开发间间接费用用鉴证表表。第二十九九条 根根据指导导意见第第二十五五条的规规定鉴证证利息支支出，应应特殊关关注：（一）对对利息支支出应区区分据实实扣除和和按率计计算扣除除两种情情况进行行鉴证。（二）对对于据实实扣除的的利息支支出，要要鉴证利利息支出出按清算算项目计计算分摊摊情况，要要求纳税税人提供供金融机机构贷款款证据，审审查所贷贷款项是是否与房房地产开开发项目目相关。（三）对对于按率率计算扣扣除的，要要关注计计算基数数，只包包括取得得土地使使用权所所支付金金额和房房地产开开发成本本，不包包括开发发费用。（四）发发现已计计入扣除除项目的的不允许许扣除的的借款费费用，应应进行纳纳税调整整。1、利用用闲置专专项借款款对外投投资取得得的收益益是否冲冲减利息息支出；2、超过过贷款期期限和挪挪用贷款款的罚息息是否扣扣除；3、是否否剔除借借款手续续费、咨咨询费、顾顾问费等等利息支支出以外外的费用用。（五）鉴鉴证利息息支出，应填制工作底稿（范本）中的利息支出鉴证表。第三十