某市商贸物流城可行性研究报告.docx

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1、XX市XXX商贸贸城项目目可行性研研究报告告编制单位位：XXXXXXX商贸城城发展有有限公司司编制时间间：二一一年八月- 74 -目录第一章总总论11.1 项目基本情况11.2 可研报报告编制制的依据据和范围围11.3可可行性研研究内容容概要结结论2第二章项项目建设设背景及及必要性性52.1项项目建设设背景分分析52.2项项目建设设必要性性10第三章需需求分析析及建设设规模确确定1223.1商商品交易易市场为为国民经经济的重重要产业业123.2XXX市商商贸设施施现状1133.3市市场前景景分析1143.4建建设规模模确定114第四章建建设地点点及建设设条件1154.1建建设地点点154.2区

2、区位地理优势势分析1154.3产产业政策策符合性性154.4外外部建设设条件117第五章项项目定位位175.1项项目定性性175.2项项目定位位185.3产产品定位位185.4目目标客户户定位119第六章初初步规划划方案及及建议1196.1规规划原则则196.2初初步规划划方案2216.3功功能分区区规划223第七章规规划建设设方案2267.1规规划设计计原则2267.2发发展思路路及定位位267.3规规划设计计方案277.4土土建工程程297.5 设备购购置3227.6暖暖通空调调337.7给给排水系系统3667.8供供电工程程397.9弱弱电设计计417.100市场管管理配套套设施5517

3、.111接地防防雷511第八章环环境保护护与安全全卫生5528.1环环境保护护设计依依据5228.2环环境污染染来源及及治理5538.3环环境影响响评价5558.4劳劳动安全全与卫生生55第九章消消防与节节能5779.1消消防5779.2节节能600第十章组组织机构构及劳动动定员66210.11组织机机构62210.22劳动定定员63310.33人员培培训633第十一章章项目运运营及实实施进度度计划66411.11项目优优势64411.22项目管管理65511.33项目实实施进度度计划666第十二章章投资估估算及资资金筹措措6812.11固定资资产投资资估算66812.22资金筹筹措699第十

4、三章章社会效效益分析析6913.11社会效效益分析析69第十四章章开发风风险及结结论72214.11项目开开发经营营主要风风险及对对策分析析7214.22结论74414.33建议744第一章总总论1.1 项目基基本情况况1.1.1项目目名称：XXXXXX商商贸城建建设项目目1.1.2建设设性质：新建1.1.3建设设规模：项目拟拟征地55亩，总总建筑面面积9.06万万平方米米，年可可实现交交易额55亿元。1.1.4项目目建设单单位：XXXXXXX商贸贸城发展展有限公公司(筹筹)1.1.5项目目建设位位置：拟拟选址在在XX市市新渡镇镇，占地地面积555亩。1.2 可研报报告编制制的依据据和范围围1

5、.2.1可行行性研究究报告编编制的依依据市场调调研报告告及项目目基础资资料国务务院办公公厅关于于搞活流流通扩大大消费的的意见（国办办发2200881334号）国家发发改委、建设部部建设设项目经经济评价价方法与与参数(第三版版)XXX市国民民经济与与社会发发展第十十二个五年年规划纲纲要XXX市城市市总体规规划（220055 年-20220 年年）XXX市商贸贸流通中中心建设设规划民用用建筑设设计通则则（GBB505532-20005）建筑筑设计防防火规范范（GBB500016-20006）1.2.2编制制范围本可行性性研究报报告按照照国家发发改委关关于建设设项目可可行性研研究的内内容和深深度的有

6、有关规定定及建建设项目目经济济济评价方方法与参参数（第三版）的的要求进进行编制制，主要要对拟建建项目的的投资必必要性、市场预预测和建建设规模模的确定定、规划划建设方方案、资资源条件件、环境境保护和和劳动组组织、投投资估算算和资金金筹措、财务评评价等方方面进行行研究。1.3可可行性研研究内容容概要结结论1.3.1项目目建设的的必要性性项目建设设符合国国家产业业政策、行业发发展规划划和地方方发展规规划，是是XX市市经济可可持续发发展的需需要，符符合XXX市加快快发展本本市经济济的战略略要求，有利于于加快区区域性中中心城市市地位的的形成，同时，社会对对商贸服服务业的的要求越越来越强强烈，项项目位置置

7、优越，交通便便利，为为商贸流流通的发发展提供供了条件件。因此，该该项目的的建设是是必要的的。1.3.2建设设规模项目需征征地55亩，主主要建设设商品交交易中心心、产品品展示中中心、综综合服务务中心、教育培培训中心心、仓储储配套中中心、商商务休闲闲中心六六大功能能区，总总建筑面面积9.06万万平方米米，年交交易额55亿元。1.3.3建设设条件项目建设设所需的的水、电电、讯条条件具备备，交通通便利，地上地地下无文文物遗址址，适合合工程建建设的需需要。1.3.4规划划建设方方案本项目由由“两主四四辅”六大功功能区构构成，包包括商品品交易中中心、产产品展示示中心、综合服服务中心心、教育育培训中中心、仓

8、仓储配套套中心、商务休休闲中心心，配套建建设道路路、绿化化、给排排水工程程、供电电工程、供气工工程、供供热工程程等市政政基础设设施工程程，使之之成为一一个完整整的商贸贸城。整个商贸贸城的建建筑平面面图为“回”字形，商贸城城沿街长长度按2200米米计算，纵向按按1800米计算算，商贸贸城内道路宽宽为300米，道道路中间间设计110米宽宽为固定定停车位位和绿化化带，共共有3000个固固定停车车位。在在商贸城城的沿街街的一侧侧2000米长，建设一一座7层层的商贸贸综合楼楼，一层层为商贸贸店铺，二、三三层为仓仓储配套套中心，四层为为会展中中心，五五层为综综合服务务中心，六层为为培训中中心，七七至十一一

9、层为商商务休闲闲中心。在商贸贸城的其其他三侧侧及商贸贸城中央央60*60米米全部建建设层高高为三层层的商贸店铺铺楼，其一一层为商商贸店铺铺，二、三层为为仓储配配套中心心。其中：商商贸市场场区建设设一层商贸贸店铺1136间间、每间为为深300米，宽宽5米，建筑筑面积2204000平方方米，仓仓储物流流区建设设在商贸贸店铺上上面二、三层，建筑面面积4008000平方米米；产品展展示区建建设会展展中心建建设在沿沿街店铺铺的第四四层，建建筑面积积60000平方方米；综综合服务务中心建建设在沿沿街店铺铺的第五五层，建建筑面积积60000平方方米；教教育培训训区建设设建设在在沿街店店铺的第第六层，建筑面面

10、积60000平平方米；商务休休闲区建建设在沿沿街店铺铺的第七七层，建筑面面积60000平方米米。总建建筑面积积达9006000平方米米。1.3.5环境境影响评评价该项目主主要废弃弃物有废废水、噪噪声和固固体废渣渣，经过过处理后后，可以以做到达达标排放放，不会会对环境境造成污污染。1.3.6生产产定员项目共需需人员1120人人，其中中：管理理人员115人，营销人人员122人，服服务人员员90人人，其他他人员33人。1.3.7项目目总投资资及投资资计划估算项目目总投资资为152000万元，其中：固定资资产投资资137700万元元，流动动资金115000万元。资资金来源源为企业业自筹。1.3.8结论

11、论该项目符符合国家家产业政政策和产产业化发发展方向向，市场场前景广广阔，上上下游产产业带动动能力强强，经济济效益和和社会效效益显著著，具有有较强的的清偿能能力和抗风险险能力，在技术术和经济济等方面面都是可可行的。1.3.9主要要经济技技术指标标主要经济济技术指指标见下下表主要要经济技技术指标标表主要经济济技术指指标表序号指标名称称单 位指标备 注1建设规模模亿元5年交易额额2总建筑面面积平方米9060003总投资万元1520004固定资产产投资万元1370004.1铺底流动动资金万元150004.2项目定员员人1205项目占地地面积万平米55亩6年均经营营收入万元107777年均利税税总额万元

12、8268年均利润润总额万元7359投资利润润率%11.00810投资利税税率%12.44411全部投资资回收期期年5.08812财务内部部收益率率%9.799含建设期期13财务净现现值万元81714盈亏平衡衡点%50.225第二章 项目目建设背背景及必必要性2.1项项目建设设背景分分析2.1.1我国国商贸流流通业发发展情况况商贸流通通业是国国民经济济的先导导性产业业，在促促进生产产、引导导消费、推动经经济结构构调整和和经济增增长方式式转变等等方面发发挥着重重要作用用，正成成为决定定经济运运行速度度、质量量和效益益的重要要因素。20088年我国国社会消消费品零零售总额额突破110万亿亿元，人人均

13、社会会消费品品零售额额为81169元元；随着着商贸流流通业自自身的飞飞速发展展和效益益的显著著提高，对我国国财政税税收的支支撑作用用也不断断加强。同时，作为劳劳动密集集型产业业，批发发零售贸贸易和餐餐饮业日日益成为为吸纳社社会劳动动力的重重要领域域，成为为解决城城镇失业业下岗和和农村富富余劳动动力转移移的有效效途径，为缓解解我国就就业压力力做出了了重要贡贡献，批批发零售售业和住住宿餐饮饮业从业业人员从从19550年的的8255.5万万人增长长到了220088年的662655.6万万人。人人口的大大规模增增长，加加上城市市居民收收入水平平相对较较高，以以及购物物环境优优势和便便利的交交通，直直接

14、带动动了城市市市场的的快速发发展，使使得城市市集聚作作用明显显，日益益成为我我国消费费品市场场的主导导和支柱柱。随着居民民收入的的不断上上涨，收收入渠道道的拓宽宽，人们们的消费费需求得得到了极极大的释释放，新新的消费费热点不不断涌现现，对国国内需求求的拉动动起着重重要的作作用。2.1.2新时时期我国国商贸流流通业的的发展机机遇自上世纪纪90年年代，商商贸流通通业开始始逐步对对外开放放，随着着20006年服服务业全全面对外外开放，商贸流流通业发发展的形形势发生生了根本本性改变变。商贸贸流通业业在促进进生产、引导消消费、推推动经济济结构调调整和经经济增长长方式转转变等方方面的作作用日益益突出，商贸

15、流流通业已已逐渐成成为基础础产业、先导产产业。1.“十十二五”期间商商贸流通通业发展展面临的的经济环环境 从世界大大环境来来看，总总体上全全球经济济形势稳稳定。国国际货币币基金组组织的最最新预测测显示，未来几几年，美美国、日日本、欧欧洲都将将保持较较为强劲劲的增长长势头。国际资资本流动动更趋活活跃，国国际市场场需求更更趋旺盛盛，客观观上有利利于扩大大利用外外资和对对外贸易易规模。从国内内来看，“十二五”时期我我国经济济开始进进入新一一轮快速速增长期期，以住住、行为为代表的的居民消消费结构构升级拉拉动住房房、电信信和汽车车等产业业高速成成长，产产业升级级速度明明显加快快；以加加入世贸贸组织为为契

16、机，开放型型经济加加快发展展，促进进了产业业升级和和企业竞竞争力的的提高；国有经经济战略略性调整整、政府府职能转转换、整整顿市场场秩序取取得积极极成效，民间投投资加速速，企业业素质总总体改善善，市场场对经济济增长的的调节作作用明显显增强。这对扩扩大招商商引资、调整产产业结构构、刺激激市场消消费等方方面将产产生积极极影晌。度过世世贸组织织后过渡渡期后，国内关关税继续续降低，各项非非关税措措施取消消，外商商投资领领域将进进一步放放宽，进进入门槛槛进一步步降低，国际制制造业向向我国转转移的势势头加快快，对利利用外资资和扩大大外贸进进出口将将产生积积极影响响。CEEPA的的深入实实施、长长三角区区域合

17、作作步入实实质性阶阶段、中中国一东东盟区域域一体化化步伐加加快，都都将对区区域经济济扩大贸贸易、扩扩大引进进资本、技术、人才，积极承承接产业业转移，进一步步活跃市市场等带带来巨大大的机遇遇。2.“十十二五”期间我我国商贸贸流通业业发展的的战略选选择 实施现现代化战战略，提提升商贸贸流通业业的整体体水平商贸流通通业实施施现代化化战略主主要包含含三个层层面的内内容，一一是以信信息化带带动商贸贸流通现现代化。构筑现现代商贸贸业信息息平台，通过吸吸纳、采采用各种种先进的的商贸流流通经营营、管理理新技术术、新手手段，改改造提升升传统商商贸流通通业，大大力发展展新兴商商贸流通通业，推推进现代代商贸业业和商

18、流流的网络络化，通通过现代代化提升升商贸流流通业的的整体水水平。二二是与科科教兴国国战略相相结合，提高商商贸服务务业科技技含量。三是紧紧跟经济济全球化化进程，使之成成为推动动商贸服服务业发发展的关关键力量量。实施集集约化战战略，构构筑起商商贸流通通集聚辐辐射的新新平台实施集约约化战略略，建立立以大型型流通企企业集团团为主导导的发展展模式，培育在在全国具具有较大大影响力力和竞争争力的大大型流通通企业，充分发发挥龙头头企业的的带动作作用。其其次，以以引导、协调、规范、扶持为为主要抓抓手，优优化企业业发展战战略，培培育现代代商贸业业市场主主体。商商贸流通通企业必必须建立立自己独独特的发发展战略略，包

19、括括经营、业态、品牌、扩张、并购、人才等等方面，做到科科学领先先，在激激烈竟争争中脱颖颖而出，形成自自己的核核心竞争争力。实施城城乡协调调发展战战略，全全面推进进区域商商贸流通通经济发发展 首先，应应以推进进“万村千千乡”和“双百市市场”工程为为着力点点，扶持持农业产产业化龙龙头企业业发展，加快农农村商贸贸流通体体系建设设。其次次，要以以建设区区域商贸贸中心为为目标，以开拓拓市场、扩大消消费为主主线，以以深化流流通体制制改革为为动力，推动传传统商业业经营方方式向现现代流通通方式转转变，完完善商品品市场、现代流流通、法法制建设设、监测测调控、商业信信用五个个体系。三是抓抓住确立立各类经经济带的的

20、机遇，建立网网络化的的区域市市场体系系，大力力提升大大型市场场水平，大力建建设现代代商贸物物流基地地，大力力发展会会展业，实现生生活服务务、产业业服务和和流通辐辐射的三三大功能能，建设设具有强强辐射能能力的区区域中心心城市，人流、物流、资金流流大量聚聚散，提提高聚合合辐射能能力，实实现对周周边地区区和中西西部地区区的辐射射和聚集集。 实施产产业互动动发展战战略，创创造新的的机遇和和空间 产业互动动发展，能够为为商贸流流通业创创造新的的机遇和和空间。首先，以产业业链为基基础，加加强产业业间的互互动，在在农业产产业化、新型工工业化建建设的过过程中，充分发发挥商贸贸流通业业的引导导和促进进作用，推动

21、商商贸流通通产业与与新型工工业化、新农村村和旅游游、文化化等三产产业的互互促互动动，农工工商联手手开拓繁繁荣市场场，深度度融合发发展。其其次，自自觉适应应城市化化加速推推进的要要求，以以规划为为龙头，突破传传统商业业布局观观念，拉拉开中心心城市骨骨架，加加快形成成若干个个以商业业功能区区为基础础、错位位竞争、有序支支撑、层层次清晰晰的商圈圈。最后后，与产产业结构构调整战战略相结结合，重重点培育育现代物物流业。建设区区域性物物流网络络，要以以中心城城为依托托，连接接一批大大中型的的储运、批发企企业，建建立现代代物流产产业走廊廊。 实施国国际化发发展战略略，提升升产业整整体发展展能力 面对经济济全

22、球化化发展趋趋势，首首先应抓抓住国际际商业资资本和各各类区域域外商业业资本对对营销网网络开拓拓的机遇遇，适时时调整引引资重点点，加强强对国际际知名商商业的引引进力度度，优化化商业网网点布局局，推动动商贸流流通业的的开放度度，提升升区域商商贸流通通业的水水平。其其次，要要大力实实施开放放带动战战略，推推动商贸贸服务业业国际化化同样是是商贸业业加快发发展、提提高的有有效途径径。通过过独资、合资、合作方方式和连连锁代理理等渠道道，建立立国际市市场贸易易网络；以贸易易网络为为载体，以高新新技术为为手段，建立市市场信息息网络；以区域域传统、特色的的加工技技术为基基础，建建立商贸贸流通服服务网络络。2.2

23、项项目建设设必要性性2.2.1现有有商贸市市场不能能适应经经济结构构调整的的要求党的“十十七”大报告告中指出出要加快快转变经经济发展展方式，推动产产业结构构优化升升级，从从我市目目前情况况看，当当前正面面临着经经济结构构全面调调整优化化的重要要时期，但商贸贸流通产产业仍是是国民经经济中的的一个薄薄弱环节节，不能能适应产产业结构构调整的的要求。从产业业构成比比例来看看，20009年年全市第第三产业业增加值值占GDDP的比比重为221.33%，比比第二产产业增加加值所占占的比重重低433.4个个百分点点，其中中批零贸贸易业增增加值占占GDPP的比重重仅为77.4%，象欧欧、美、日等发发达国家家第三

24、产产业的比比重已高高达700%左右右，批零零贸易业业已占到到整个GGDP的的16%左右，这与经经济社会会总体发发展趋势势极不协协调。2.2.2不能能适应提提高消费费率、扩扩大内需需的要求求加快转变变经济发发展方式式，就必必须坚持持扩大国国内需求求特别是是消费需需求的方方针，促促进经济济增长由由主要依依靠投资资、出口口拉动向向依靠消消费、投投资、出出口协调调拉动转转变。从从我市情情况看，投资的的增长幅幅度、投投资对经经济增长长的贡献献率都远远远高于于消费。当前，国家正正在实施施宏观调调控，加加上经济济发展受受能源、土地等等资源要要素的制制约，固固定资产产投入受受到越来来越多的的限制，提高消消费对

25、经经济增长长的拉动动作用将将更加重重要和紧紧迫。2.2.3建设设“两型”社会的的迫切需需要商贸流通通行业具具有污染染少、能能耗低、前景广广阔的显显著特点点，非常常符合资资源节约约型和环环境友好好型社会会发展的的需要。“两型”社会建建设的核核心是改改革。建建设商贸贸流通大大市场可可调整产产业结构构和转变变经济增增长方式式，合理理资源配配置，填填补市场场空白，革新发发展模式式，构建建发展的的一体化化格局，破解制制约本地地经济发发展的瓶瓶颈，摸摸索出一一条适合合XX市市发展的的特色之之路，是是促进“两型”社会建建设的重重要举措措和满足足“两型”社会发发展的迫迫切需要要。2.2.4市政政府加快快发展本

26、本市经济济的战略略要求桐城的工工业化已已有较高高水平，随着我我市及周周边地区区近年来来企业的的快速发发展和增增加，越越来越凸凸现出现现代物流流业的重重要性和和必要性性。桐城现有有企业和和个体工工商户有有2万余家家，其中中规模以以上企业业达2440余家家，但目目前我市市城区基基本上为为货物集集散有市市无场，效率低低下的无无序状况况，这严严重影响响了我市市经济的的发展，为了尽尽快改变变我市货货物运输输和仓储储的松散散格局，加快我我市经济济发展，建设一一个集商商贸、仓仓储、集集散、配配送等功功能为一一体的商商贸物流流基地符符合城市市经济发发展的战战略要求求。现代物流流业的介介入不但但可以使使企业省省

27、去自身身的仓储储设施，更可以以使企业业的运输输更加快快捷高效效，并可可以进一一步降低低企业运运营成本本，增加加企业市市场竞争争力。同同时，一一个功能能齐全、专业化化经营的的现代化化的物流流园区-新渡商商贸城还还会为桐桐城以及及周边的的工业企企业提供供一个交交流与博博览的平平台2.2.5有利利于加快快区域性性中心城城市地位位的形成成XX市位位于安徽徽省中部部，随着资资源的逐逐渐枯竭竭和周边边城市的的崛起，我市经经济的发发展面临临巨大的的挑战，并且存存在产业业结构失失衡、城城市化水水平不高高、环境境呈现恶恶化趋势势等问题题。该商贸城城的构建建，能从从整体上上改善城城市基础础设施条条件，带带动经济济

28、发展，引导城城市发展展，提升升我市的物物流竞争争力，改改善投资资环境，发挥区区位优势势，加快快区域性性中心城城市地位位的形成成。最后，要要以国家家加大实实施开拓拓市场、扩大内内需政策策为契机机，根据据“建设大大市场，搞活大大流通，发展大大贸易”的要求求，加快快商贸流流通大平平台大企企业发展展，做大大做强龙龙头专业业市场和和商业企企业，整整合市场场资源，培育繁繁荣各类类商品市市场、要要素市场场特别是是辐射力力强的专专业批发发市场。利用我市市地处安徽徽省中部部，依托托区位优优势，加加强与皖皖江城市市带承接接产业转转移示范范区和合合肥经济济圈的一一体化发发展，积积极融入入长三角角，探索索区域开开放合

29、作作新模式式，加速速产业承承接，促进跨越越发展，把XX市市建设成成为区域域性商贸贸流通中中心，这这是桐城城人民的的心声，也是桐桐城的发发展目标标。因此该项项目的建建设是必必要的。第三章 需求求分析及及建设规规模确定定3.1商商品交易易市场为为国民经经济的重重要产业业从产业经经济规模模上说，商品交交易市场场在我国国流通业业和现代代服务业业中占有有重要地地位。到到20008年，我国商商品交易易市场约约有8万万余家,全国约约有市场场商位、店铺220000余万个个，市场场从业人人员及市市场相关关配套行行业从业业人员约约超过一一亿人。从产业业链的构构成上看看，从市市场规划划、市场场地产、招商组组市、市市

30、场经营营管理、市场资资产运行行管理、市场商商务、会会展、金金融服务务、物流流服务、市场经经营管理理咨询，已经形形成了完完备的产产业链条条。从社社会作用用看，商商品交易易市场已已经成为为区域经经济发展展资源，它不但但为市场场经济的的发展提提供平台台，还为为城市化化、工业业化的发发展提供供动力，同时，它培育育了大量量商业企企业家、工农业业企业家家群体，培育了了我国现现代职业业商人队队伍。这这些，都都说明市市场的产产业属性性更为完完备。为此，国国务院办办公厅关于搞搞活流通通扩大消消费的意意见和和全国商商务工作作会议都都将加强强全国流流通网络络建设作作为今后后经济发展展的重要要任务进进行扶持持。商品品

31、交易市市场作为为我国现现阶段及及今后一一个时期期重要的的流通形形式，在在全国流流通网络络建设过过程中，要通过过建立和和完善商商品交易易市场的的国家发发展战略略，进一一步优化化全国商商品交易易市场的的产业结结构和产产业布局局，引导导和推进进商品交交易市场场与现代代流通产产业接轨轨，发展展成为独独具中国国特色的的规范性性现代商商业流通通方式，使其持持续、健健康地为为我国的的经济发发展服务务。3.2XXX市商商贸设施施现状XX市及及安庆周周边地区区集中了了数以万万计的中中小型工工商企业业，而且且原材料料的购入入与产品品的销售售市场都都分布在在本地区区以外的的全国各各地。迫迫切需要要运输快快捷、仓仓储

32、安全全、信息息畅通的的现代物物流企业业为他们们提供优优质的配配套服务务，推动动其销售售市场的的开拓与与原料供供应的保保障。本本地区尚尚无一家家正规化化的、规规模型的的物流企企业；本本市也没有一一家大型型物流货货场。所所有的工工商企业业都希望望本地有有一家实实力强、信誉好好、现代代化的物物流企业业来为他他们配套套服务，以适应应企业的的发展和和市场需需求。来来往路过过桐城的的货运车车辆，据据有关部部门统计计超过2250000辆，空载率率在300%以上上，在桐桐城需要要停车住住宿、修修理、配配货等服服务的每每天超过过5000辆，迫迫切需要要一家能能够提供供全面服服务的现现代化物物流园区区。新渡渡物流

33、城城的实施施为合安安公路与与双新公公路交汇汇处，辐辐射安庆庆、贵池池、东至至、怀宁宁、枞阳阳、潜山山、太湖湖、宿松松、舒城城、庐江江等地，强大的的区域优优势和工工业资源源为物流流中心提提供了得得天独厚厚的条件件3.3建建设规模模确定根据XXX市及周周边市场场的调研研分析和和项目单单位的筹筹资能力力，项目目拟在新新渡镇中中心地段段征地555亩。项目主要要建设“两主四四辅”六大功功能区，包括商商品交易易中心、产品展展示中心心、综合合服务中中心、教教育培训训中心、仓储配配套中心心、商务务休闲中中心等，总建筑筑面积99.066万平方方米，年年可实现现商品交交易额55亿元。第四章 建设设地点及及建设条条

34、件4.1建建设地点点项目拟选选址在XXX市新新渡镇中中心地段段，距合安安高速双新新开发区区出口不不足1公公里，地地理位置置优越，交通便便利。4.2区区位地理理优势分分析XX市位位于安徽徽省中部部偏西南南，长江江北岸，大别山山东麓，东邻庐庐江、枞枞阳两县县，西连连潜山县县，北接接舒城县县，南抵抵怀宁县县和安庆庆郊区。XX市市位于合合肥、安安庆两大大城市之之间，同同时属于于合肥经经济圈和和承接产产业转移移皖江城城市带，公路、水运、铁路运运输四通通八达，合九铁铁路，沪沪溶高速速公路，2066国道纵纵贯全境境，九六六实现县县乡公路路黑色化化，村村村公路相相联。水水运可由由菜子湖湖直达长长江各口口岸及尚

35、尚海城市市，现有有等级公公路311条，其其中二级级公路557公里里，三级级公路2277公公里，等等外公路路5199公里，水运里里程2000公里里。项目目地离合合安高速速公路桐桐城出口口仅255公里，离即将将开通的的双新开开发区出出口仅11公里。4.3产产业政策策符合性性国务院院办公厅厅关于搞搞活流通通扩大消消费的意意见（国办发发200081344号）明明确指出出：积极极培育和和发展新新的消费费热点,及时发发布市场场供求信信息，引引导企业业调整产产品结构构，开发发适销对对路商品品和服务务，引导导消费结结构升级级；引导导个性化化、时尚尚化、品品牌化消消费，培培育和发发展定制制类消费费；推动动特色商

36、商业街建建设，扶扶持“老字号号”的创新新发展，扩大和和带动家家具、家家电、家家纺、家家饰等消消费。大大力促进进会展消消费。促促进会展展业发展展，带动动相关的的住宿、餐饮、交通、通信等等消费。20099年国家家又将物物流业列列为十大大产业调调整振兴兴规划之之一，指指出：“必须加加快发展展现代物物流，建建立现代代物流服服务体系系，以物物流服务务促进其其他产业业发展加快快发展国国际物流流和保税税物流，加强物物流基础础设施建建设，提提高物流流标准化化程度和和信息化化水平，加快建建设物流流公共信信息平台台”所有这这些都为为现代物物流业开开创了良良好的政政策局面面。信息产业业部在全国性性和区域域性物流流公

37、共信信息平台台建设的的指导意意见中中明确指指出：“以省或或经济区区域为基基础，建建立区域域性物流流公共信信息平台台，各级级政府应应加大投投入力度度，吸引引并鼓励励企业参参与平台台建设和和营运”。目前，我我国各级级政府也也已把物物流信息息化作为为一项基基础建设设纳入发发展规划划之中，部分地地区已经经投入使使用，并并取得巨巨大的经经济、社社会效益益，推动动了区域域经济的的快速发发展。因此，项项目的建建设符合合国家产产业政策策、行业业发展规规划和地地方发展展规划。4.4外外部建设设条件4.4.1通信信XX市通通信事业业发达，中国移移动、中中国联通通、中国国电信的的无线网网络覆盖盖全境，可以满满足项目

38、目建设设设施直拨拨电话、微机网网络的需需要。4.4.2供水水XX市新新渡镇有有自来水水公司，项目供供水从主主干供水水管道引引接，可可以满足足项目建建设用水水和生产产、生活活用水的的需求。4.4.3供电电XX市新新渡镇电电力供应应充足，项目设设计1110KVV配变站站一座，占地面面积900平方方米，110KVV变电站站容量660000Kvaa，可满足足项目建建设及运运行后的的用电需需求。4.4.4雨污污水排放放在项目区区内建设设排水系系统，经经氧化发发酵后排排入市政政排水管管网中。第五章 项目目定位5.1项项目定性性1.综合合XX市市突出的的区位优优势和贸贸易底蕴蕴，考虑虑大商贸贸、大物物流、大

39、大仓储、大市场场互动式式产业价价值链。2.按照照把XXX市新渡渡镇建设设成为区区域性商商贸流通通中心的的战略定定位，从从建设安安徽省中中部地区区商贸物物流中心心出发，把本项项目培育育成商贸物物流圈的的“成长长极”。5.2项项目定位位1. 建建设成为为安徽省省中部地地区规模模较大、功能齐齐全、配配套完善善、设备备先进的的商贸物物流交易易中心；2. 构构建一站站式的商商贸物流流平台，具有销销、展、培训、仓储、运输等等多功能能，为客客户提供供全面、迅速、高效、公平的的各项服服务；形形成跨区区域人流流、物流流、资金金流、信信息流的的汇聚平平台；市市场辐射射长三角角地区、珠三角角地区等等经济发发达地区区

40、，成为为连接市市内外、省内外外的理想想据点；3.商品品年直接接交易额额5亿元，直接收收入0.6亿元元；拉动动50亿元元的价值链链，推动动实现综综合收益益3亿元。4.三年年招商到到位并初步成成市，五五年培育育完成。5.3产产品定位位根据XXX市目前前市场现现状及周周边现有有交易市市场实际际，该项项目将设设商贸交交易区，分设糖糖酒食品品市场、机电市市场、小小商品市市场、服服装市场场、灯具具市场、五金工工具市场场、家具具市场、工艺品品及土特特产品市市场，以以批发为为主，兼兼做零售售；同时时对商贸贸流通行行业进行行人才培培训，配配套会展展和商务务休闲等等。其中：仓仓储配套套区提供供全面的的、科学学的、

41、智智能化的的、便捷捷的的仓仓储服务务和专业业物流设设施集一一流的服服务；商务休闲闲区提供供餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、通讯、银行等等；产品展示示中心提提供专业业展会、研讨会会、年会会、庆典典、人才才交流会会等；培训中心心提供商商贸流通通行业的的技能和和人才培培训，并并成为商商贸流通通行业的的人才信信息中心心。5.4目目标客户户定位糖酒食品品、机电电、小商商品、服服装、灯灯具、五五金工具具、家具具、工艺艺品及土土特产品品的生产产厂家、代理商商、销售售商、贸贸易商、物流公公司、广广告公司司、文化化公司、废旧回回收公司司等。第六章 初步步规划方方案及建建议6.1规规划原则则1、可持持续

42、发展展原则XXXXXX商贸贸城的规规划应立立足当前前，充分分考虑资资源和环环境的承承载能力力，合理理确定用用地布局局，充分分利用地地形，珍珍惜土地地和水资资源，高高度重视视生态建建设加强强环境保保护，尊尊重原有有地形地地貌，突突出生态态、环保保概念，保持并并逐步创创造良好好的园区区生态环环境。规规划充分分结合实实际情况况，强调调可操作作性，为为实施管管理和下下一步建建设提供供依据，力争实实现商贸贸大市场场的发展展与城市市经济、环境的的协调。2、统筹筹规划、分布实实施、基基础设施施先行的的原则项目规划划应具有有一定超超前性，但盲目目超前将将造成不不必要的的资源浪浪费，因因此必须须结合地地区实际际

43、，循序序渐进，考虑经经济的合合理性与与远期的的整体性性，考虑虑循序分分期开发发的操作作性，合合理规划划园区。坚持区区域整体体协调发发展，重重视与周周遍大规规划的衔衔接。从从大区域域出发，认真分分析发展展的利弊弊和潜在在优势，选择和和制订适适合自身身发展的的方向与与目标。XXXXXX商贸贸城的开开发建设设与城市市总体规规划、土土地利用用规划相相结合，与城市市发展趋趋势相衔衔接，做做到科学学规划、准确定定位、健健全功能能、合理理布局、力求该该项目和和新型工工业化、城市化化互相促促进，所所以规划划应实事事求是、因地制制宜、因因产业制制宜、统统一规划划、分布布实施、滚动发发展、成成熟一片片、开发发一片

44、、建设一一片、发发展一片片、逐步步做大做做强、坚坚持基础础设施先先行、高高起点、高标准准地搞好好XXXXXX商商贸城的的基础配配套建设设。3、刚性性与弹性性原则刚性和弹弹性相结结合，对对园区重重大基础础设施提提出刚性性规定，对局部部开发和和建设提提出引导导，同时时，在功功能分区区明确的的基础上上要有一一定的弹弹性和灵灵活性。园区用用地组织织应保持持足够的的灵活性性，应考考虑不同同类型用用地及各各功能分分区之间间的相容容性，既既要能满满足开发发中的阶阶段性现现实要求求，也要要为未来来的扩展展留有适适宜的空空间，以以适应不不确定性性的环境境变化。4、集约约利用与与产业聚聚集的原原则规划从利利于产业

45、业关联度度、培植植产业群群，形成成产业链链的角度度出发，围绕主主导产品品发展一一系列相相关的生生产和服服务项目目，使资资源得到到有效利利用，同同时各个个企业之之间关系系紧密，形成既既有竞争争又有协协作的关关系，要要有利于于聚集整整合，突突出特色色产业，形成产产业的群群体规模模优势。5、多业业并举的的原则在商贸大大市场产产业发展展的同时时进一步步推动交交通、餐餐饮、金金融保险险等服务务行业和和相关产产业的发发展，促促进货物物流通，市场及及其他行行业的繁繁荣和兴兴起，建建设现代代化、生生态化的的商贸物物流基地地，增强强XXXXXX商商贸城的的凝聚力力、吸引引力、承承载力和和影响力力，使之之成为城城

46、市的重重要组成成部份，成为城城市的新新亮点。6.2初初步规划划方案1.现状状特征环境优美美，交通通便利。2.功能能定位建设成为为安徽省省中部规规模较大大、功能能齐全、配套完完善、设设备先进进的商贸贸物流交交易中心心；人居居环境优优美、可可持续发发展的生生态型园园区。3.发展展战略走集群化化、规模模化道路路，坚持持科学发发展观，努力营营造良好好的产业业创新环环境和发发展平台台。 4.用地地功能结结构园区由两两个主功功能区和和四大辅辅助功能能区构成成。主功能区区是：以以糖酒食食品、机机电、小小商品、服装、灯具、五金工工具、家家具、工工艺品及及土特产产品交易易为主的的商品交交易中心心及产品品展示中中心。四个辅助助功能区区分别是是：综合合服务中中心、教教育培训训中心、仓储配配套中心心、商务务休闲中中心。5.道路路网结构构“两纵一一横”。两纵纵一横：在园区区内形成成一条横横向大通通道和东东西向的的两条纵纵向大通通道。6.区内内配套根据功能能不同，XXXXXX商商贸城内内将形成成六大功功能中心心。同