中亚国际商业广场项目策划方案(DOC 34)bxkw.docx

《中亚国际商业广场项目策划方案(DOC 34)bxkw.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中亚国际商业广场项目策划方案(DOC 34)bxkw.docx（39页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、中亚国际商业广场项目策划方案广州润辉房房地产代代理有限限公司 深圳新新摩尔商商业管理理有限公公司二七年年三月目 录前言第一章 市场篇1 永州市简介介2 地理位置3 内陆经济4 城市发展趋趋向5 市场篇总结结第二章 项目篇1 项目介绍2 永州市现有有商业项项目、住住宅、酒酒店等市市场分析析3 项目SWOOT分析析第三章 定位篇1 项目总体定定位及命命名2 客户定位3 产品定位4 价格定位第四章 产品建议篇篇1 项目产品建建议第五章 市场推广篇篇1 推广思路2 执行部分3 公关策划部部分第六章 销售篇1 销售策略2、 销销售预估估计划前 言首先感谢贵贵司领导导予以机机会让我我们进行行了第一一次的初

2、初步接触触，也为为我们合合作奠定定了基础础，我司司做为一一家专业业的商业业房地产产策划公公司对于于商业地地产的复复杂性和和特殊性性有较深深刻的认认知和体体会，大大型综合合商业地地产项目目不同于于普通住住宅项目目，其对对象并非非直接的的市民群群体而是是商家、购物消消费者、投投资者等等组合体体。根据据多年在在沿海地地区和中中部城市市操作商商业项目目的经验验告诉我我们，商商业项目目成败取取决于主主力店的的引进，而而规划设设计是后后期经营营管理成成功的前前提。因因此发展展商首先先考虑要找找到和引引进主力力店，按按照他们们的要求求进行规规划设计计。经过我我们多次次对此宗宗地块的的了解，对对项目的的基本情

3、情况已有有了初步步的认识识，另因因为在零零陵区有有操作项项目一年年多的时时间对于于永州市市目前房房地产市市场、政政府法律律法规、商商场人流流地理、周周边环境境等都已已经有了了深刻的的认识，相相信对于于本项目目的前景景，贵公公司和我我公司一一样充满满信心，现现在我们们要阐述述的是如如何通过过策划和和包装、如如何通过过有效的的策划进进行整合合营销，如如何通过过整合营营销达到到销售、招招商和经经营管理理的目的的。下面，我们们针对项项目的实实际情况况，并对对永州零零陵区、冷冷区的住住宅、商商业进行行了调查查与分析析，从圣圣世阳光光、心连连心购物物广场、世世纪中心心、圣马马可时尚尚广场、步步行街等等项目

4、的的对比中中发现问问题，分分析问题题，找到到永州商商业的突突破口（市市场空白白）以及及永州市市发展商商业地产产所面临临的机会会与威胁胁，经过过周密的的分析与与讨论，我我们得出出以下客客观性的的结论。第一章 市场篇1、永州市市简介 城市性质、永州市是中国湖南省（内陆）交通枢纽城市。 城市定位、珠三角地区的后花园、国内旅游城市、湖南省重要的工农业基地、珠三角地区工业的承接地区之一 市域空间规规划。规规划形成成“一城、双双核（区区）” “一城”指永州州市作为为湖南省省地级市市，呈现现整体发发展的空空间结构构特征，整整个零区区、冷区区就是一一个城市市。 “双核”指指零区和和冷区，是是市域内内主要的的居

5、住和和公共服服务中心心。全市目前总总人口5580万万，其中中城市人人口500万人（含含外来人人口1-3万）。规规划至220200年，市市域总人人口6220万，其其中城市市人口665万人人（含外外来人口口5-88万），城城市化水水平为664%。 2、地理理位置1）永州市市位于湖湖南省南南部、处处于中国国广东省省及广西西省两大大经济带带的交汇汇处，广广州、桂桂林、株株洲、长长沙等大大中城市市环列四四周。零零陵区距距桂林市市、株洲洲、长沙沙等城市市2200公里左左右，距距永州市市机场33公里，交通邮电畅达，是永州的交通枢纽，形成了水、陆、空立体交通网络。湘桂铁路穿市而过，市区设有二级火车站，西南与广

6、西、海南、云南相通，北至衡阳、株洲与京广、湘赣线相连，可直达昆明、南宁、湛江、西安、武汉、上海、北京、广洲、深圳等重要城市和沿海口岸。即将兴建的洛湛铁路，太澳高速等将使永州成为湖南第四个交通枢纽站。公路有322321国道和1812省道经过境区，四通八达，客班车可直达广州、桂林、长沙等地。由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对永州市经济圈的发展和工业建设，使其将成为一个新兴的内陆工业城市。2）据我们们调查了了解全市市现有较较大规模模的工业业企业3350余余家，其其中大中中型骨干干企业550余家家。基本本上形成成了以罐罐头、啤啤酒、面面粉、肉肉制品为为主的食食品工业业；以汽汽车制造造、水电

7、电设备、电电线电缆缆为主的的机械工工业；以以耐火材材料、水水泥为主主的建材材工业；以羽绒绒制品、造造纸、制制革、纺纺织为主主的轻纺纺工业等等四大支支柱产业业，共有有主要工工业产品品50余余种。其其中的耐耐火材料料、机制制纸、造造纸、造造纸设备备、水轮轮发电机机组、轻轻型越野野汽车、粮粮油机械械设备、特特种水泥泥、水泵泵等。 3)永永州的商商业贸易易发达，是是湖南省省八大商商业经济济区之一一。初步步形成了了以产业业、供销销、物资资、粮食食、外贸贸、医药药、轻纺纺、矿产产品、肉肉食水产产9大体体系和116大商商场、112大购购物中心心、5大大专业批批发市场场、4大大集贸市市场为骨骨架的内内外贸基基

8、地。各各类各级级商业店店铺遍布布市区，共共有大小小网点444000多个，从从业人员员1.22万余人人,每万万人拥有有商业零零售点995个,商贾云云集，每每年接纳纳众多内内外客商商。市域域GDPP年增长长在100%。从这些数据据中可以以看到永永州市经经济发展展的步伐伐，这个个良好的的大环境境是为各各个行业业的发展展奠定了了基础，其其中也包包含了房房地产开开发（中中亚国际际商业广广场）行行业的长长足发展展。3、城市发发展趋向向城市核心区区以完善善城市功功能为主主；正在在进行老老城改造造升级阶阶段，零陵区芝山山路突出出商业购购物建设设和酒店店建设南津路-加加快物流流园区、专专业市场场和文化化中心建建

9、设整个城市都都是朝着着建设成成为泛珠珠三角一一个富有有特色和和竞争实实力的内内陆工农农业城市市，一个个富有内内涵和独独特个性性的生态态园林城城市的方方向发展展。4 、市场场篇总结结1） 社会娱乐、购购物等消消费比重重逐步加加大，社社会消费费支出将将迅猛增增大。2） 随着本地经经济的发发展，城城市对各各项商业业设施，特特别是类类似于中中亚国际际商业广广场项目目这种综综合商业业项目，有有极大的的需求。3） 同时商业设设施及经经济的发发展，城城市的规规模和人人口也会会快速发发展。4） 城市的发展展使其居居民生活活水平的的提高，又又促进住住宅、商商业，服服务的快快速发展展。5） 经济的迅猛猛发展，促促

10、进零售售业的发发展速度度，导致致了大型型百货公公司及各各商业连连锁机构构对中亚亚国际商商业广场场的需求求增加，为为房地产产行业营营造了一一个持续续上升的的大环境境，本项项目做为为产权式式中亚国国际商业业广场，进进入此市市场的时时机恰到到好处。第二章 项目篇1、项目介介绍 项目地理位位置中亚国际商商业广场场(暂定定名)位位于永州州市零陵陵区商业业、文化化、娱乐乐中心芝山山路商圈圈、与永永州商业业城相连连，紧靠靠长途车车站、新新火车南南站交通通便捷、地地理环境境优越；毗邻永永州市萍萍州经济济技术开开发区等等产品概论地块位置： 永州州市零陵陵区芝山山路200号（原原潇湘宾宾馆）占地面积： 30亩亩

11、周边环境和和配套区域建筑形形态：以以多层公公房、大大型百货货商场、批批发市场场、步行行街、住住宅区等等为主。绿化状况：、永州州市沿江江风光带带（计划划建设）周边环境：临江，风风景优美美、空气气清新，商商业氛围围浓厚属属于零陵陵区的一一级地块块。道路状况：u 城市主干道道：芝山路、人人民北路路，前进进街，三三道路交交通都是是永州市市零陵的的商业中中心地段段和主要要商业区区域。 商业配套（大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、农贸市场、影院、娱乐场所）u 医院：永州州市第四四人民医医院，永永州市第第一人民民医院，永永州市市市中医院院。学校：湖南南科技学学院、湖湖南永州州职业技技术学院院 、三三

12、中、一一中、七七中等。u 影院：永州州老电影影院u 娱乐场所：多个酒酒吧及酒酒店娱乐乐总会集集中于芝芝山路，人人民北路路 小结：1) 从地理位置置看：项项目所在在位置优优越，商商业氛围围浓厚，十十分适合合商业综综合体的的经营建建设2) 从周边配套套看：项项目的周周边配套套完善，产产品的自自身价值值较高；3) 从产品本身身看：商商场购物物、住宅宅楼、商商务娱乐乐配套齐齐全，符符合主要要使用群群体的要要求。2、城市发发展现状状和现有有项目分分析城市发展现现状：永永州城位位于湖南南的最南南边、位置优优越，交通便便利改革革开放以以来。永永州市的的经济在在飞速发发展，但但是在很很长一段段时间里里，湖南南

13、各地级级城市各各种大型型综合购购物中心心平地而而起，而而永州零零陵区在在这方面面却差强强人意，迄迄今为止止依然呈呈现典型型的“马马路经济济”特征征，无街街不铺。近近年来，在在政府、发发展商、商商家三方方共同努努力下，永永州零陵陵区的商商业开始始出现转转变，大大型的超超市、综综合购物物中心应应运而生生。因此此本项目目也是在在这样的的环境下下扬帆起起航。现有地产项项目分析析：我公公司人员员根据这这段时间间对本案案的调查查和了解解目前也也得到了了初步的的结论，另结合永州各项目的情况进一步论证表一:项目名称红太阳购物物广场圣世阳光项目基本情情况总建筑面积积359984平平米,其其中商场场共三层层、单层

14、层面积220122.544平米,净面积积13334平米米,公摊摊面积6678.54平平米,使使用率666.335%永州市零陵陵区芝山山路上城城商业街街，占地地面积333.8835亩亩，总建建筑面积积500000平平米,商业定位一楼男装,二楼女女装,三三楼皮具具、童装装项目分为临临街独产产商铺、主主街商铺铺、主题题商铺、超超市、酒酒店式商商务公寓寓及住宅宅五大部部分。一楼临街品品牌，服服饰，运运动鞋、珠珠宝、家家纺主街铺：品品牌、服服饰、化化妆品、珠珠宝、皮皮具鞋、精精品饰品品、家装装、儿童童用品、文文体用品品销售价格一楼最贵的的100000元元/平米米，二楼楼均价445000元/平平米,三三楼

15、30000元元/平米米,临街旺铺：200000元元/平米米，主街街铺有一一万多，住住宅均价价9000左右，住住宅和酒酒店式国国际公寓寓销售方式与与销售情情况一次性付款款和按揭揭两种,目前铺铺位己销销售三分分之一左左右,大大部分是是开发商商自营一次性付款款，住宅宅80%己销售售，按揭揭50%，100年5成成。酒店店式国际际公寓33%己售售卖点罗列一次投资,一世受受益超低首付，做做旺给您您 千年上上城、传传世商街街。零风风险，稳稳回报，年年投资回回报8%优惠政策按揭两个99.8折折,按揭揭方式五五折,一一次性付付款两个个9.88折再一一个9.7折一次性付款款优惠22%工程进度2006年年5月11日

16、红太太阳购物物广场开开业,220077年1月月1日红红太阳国国际广场场酒店开开业正在建设租赁价格年回报9%,返租租12年年价格不能确确定招商情况大部分开发发商自营营.扣点点15-20%新一佳超市市表二:项目名称永州商业城城徐家井世纪纪中心项目基本情情况总建筑面积积100000平平米，建建筑分三三层项目位于永永州市零零陵区徐徐家井，开开发商龙龙信地产产开发有有限司商业定位一楼经营日日常用品品、小百百货、书书店、二楼经营音音像制品品、内衣衣、女装装、皮鞋鞋三楼经营男男装、女女装负一楼车库库，农贸贸市场、一一楼为660000平米名名品店、二二楼为步步步高超超市三至至六层为为公寓套套房销售价格转让费用

17、三三到十五五万不等等，似位位置不同同而定230000元/平平米销售方式与与销售情情况1、老区买买断永久久使用权权。2、与与商业局局签定五五年合同同已售完卖点罗列湘南最大的的批发市市场零陵首个一一站式生生活中心心、中流地段，核核心引爆爆、城市中心、生生活中心心、购物物中心、时时尚中心心优惠政策尚无优惠政政策推出出现在售VIIP卡、11万抵11.5万万工程进度己经做了110年己建成还没没开业租赁价格三楼店铺330元/平米，月月租金110944，税费费1800元左右右物业管理费费40元元每月每每平米，电电费独立立核算未出台招商情况招商情况很很好955%步步高超市市已入驻驻表三：项目名称中信嘉园大富豪

18、项目基本情情况永州中信房房地产开开发有限限公司，商商校正对对面项目位于永永州市零零陵宾馆馆对面，开开发商永永州市青青松房地地产开发发有限公公司商业定位门面、住房房、嘉园园商业街街负一楼停车车场，一一二楼为为心连心心超市，右右边为电电脑城，三三楼为娱娱乐区，四四五楼为为酒店。销售价格住房8588最低，六六楼9000元/平米，9938、9958门面：22280元元、30000元元-45500元元一楼：10000-200000元元/平米米二楼：35500-40000元/平米销售方式与与销售情情况06年8月月19日日开盘，销销售一部部分住房房，门面面未交房房一次性付款款按揭付款卖点罗列眼光决定财财富、

19、黄黄金旺铺铺，商机机无限都市金岸 大富豪豪购物中中心万元一个铺铺/跟着着大富豪豪一起富富做心连心集集团公司司的房东东，稳赚赚十年租租金优惠政策开盘优惠11%，一一次性付付款优惠惠3%，按按揭优惠惠1%工程进度已建成9月月中旬开开业租赁价格一楼60元元/平米米.月 二楼224元/平米.月招商情况心连心超市市已入驻驻小结：零陵陵区商业业地产基基本上都都处在交交通便利利、商业业氛围浓浓厚的地地段，就就刚开业业及正在在开发中中的一些些楼盘来来看，零零陵区商商业地产产存在以以下共性性：1前期炒炒作都十十分到位位，可以以用火暴暴来形容容，如圣圣世阳光光、徐家家井世纪纪中心等等都在宣宣传上做做过大手手笔的动

20、动作,达到了了代理公公司及开开发商的的期望值值2楼盘的的销售都都很不错错，由于于前期炒炒作到位位，楼盘盘基本上上都可以以顺利买买出3各楼盘盘招商都都引进了了主力店店，如徐徐家井世世纪中心心的步步步高超市市等，4总体上上零陵区区商业地地产的招招商情况况还算乐乐观，大大型主力力店的招招商将存存在很大大难度主主要因素素是项目目规模和和规划设设计定位位没有达达到。5 后期运运营将是是所有项项目面临临的最大大困绕，目目前零区区商业地地产已经经由开发发时代进进入了以以经营管管理为主主的经营营时代，由由于缺乏乏品牌连连锁等现现代商业业运营模模式的支支配和专专业的管管理队伍伍，商场场的运营营难以得得到有效效、

21、长远远的规划划及控制制。现存在的问问题分析析：纵观现有商商业地产产的现状状，大部部分商业业项目的的销售与与招商及及运营是是由不同同的公司司分开来来代理，这这种方式式很可能能会造成成代理公公司受短短期、眼眼前利益益的驱使使作出一一些不利利于项目目长远发发展，代代理商为为使产品品尽快脱脱手而采采取的一一些优惠惠措施，所以他们尽量想把楼卖掉、把资金回收，对运营这块打算全部发包给别人，这样对商业地产打击还是很大的。如果这样做的话，成功率是相当低的。不管是从全国哪个城市、哪个商业项目来看，销售与运营分开都带来了一系列的问题：1 销售与与运营分分开使得得其各个个阶段的的代理商商很难从从项目整整体的宏宏观上

22、对对项目进进行长远远规划2 销售与与运营分分开使得得项目规规划不规规范进而而影响经经营者的的经营效效果3 销售与与运营分分开是把把项目前前期几乎乎所有的的失误、不不足都留留给了运运营商，这这样会使使运营商商的运营营陷入被被动地位位。3、项目SSWOTT 分析析根据以上市市场信息息、经济济等分析析以及所所处的环环境和时时代特点点中，我我们可以以发现中中亚国际际商业广广场（暂暂定名）有有以下优优势和劣劣势，机机会点和和威胁点点。u S优势分析析A. 整个经济业业态多元元化，贸贸易频繁繁，经济济繁荣稳稳定，经经济发展展的大环环境整体体局势良良好；促促进了企企业的商商贸频繁繁，对中中亚国际际商业广广场

23、的需需求在不不断上升升；B. 本项目的周周边环境境和周边边设施完完备，土土地价值值高，是是高端产产品的基基础保障障；C. 交通枢纽城城市，经经济持续续性强，城城市进入入快速发发展期，商商业、服服务业和和贸易的的快速增增长带动动中亚国国际商业业广场的的（住宅宅、酒店店、商铺铺）整体体需求。D. 永州市城市市发展的的趋向是是汽车经经济时代代和旅游游城市定定位，为为高端投投资产品品产权权式中亚亚国际商商业广场场这个产产品提供供了长期期发展的的土壤。E. 产品是其市市场的首首例产品品，目前前此区域域还没有有一个大大型综合合类含住住宅、酒酒店、商商场购物物以及休休闲、 娱乐、餐餐饮于一一体的项项目。F.

24、 永州市现在在的大环环境除了了重视经经济的发发展还注注重文化化的发展展，为企企业提供供良好的的经济环环境的同同时，提提供了人人才和社社会氛围围资源，促进商贸的的活跃，企企业商贸贸的活跃跃，也就就影响着着对中亚亚国际商商业广场场需求的的增加；G. 发展商强大大的经济济实力，和和先进的的策划和和经营管管理公司司作为支支撑。u W劣势分析析A. 项目的规模模大，推推广资源源的成本本增加，项项目开口口还不够够大，最最好友谊谊酒店也也进拆迁迁使项目目更具气气势B. 配套套设施有有待进一一步完善善，主要要体现在在大型的的休闲广广场和建建筑小品品u O机会会分析A. 经济持续发发展，市市场对大大型综合合类地

25、产产项目需需求增加加，给中中亚国际际商业广广场一个个长足的的发展空空间B. 周边各县区区城市的的发展，带带动永州州市当地地消费群群体的投投资意识识和消费费意识C. 永州市最近近几年改改革的势势头良好好，促进进了经济济大环境境的稳步步发展，有有利于房房地产产产业的发发展，也也有利于于中亚国国际商业业广场朝朝着更好好的方向向发展，因因为随着着市场的的成熟大大型零售售商欲以以进入u T威胁分析析A. 目前永州市市冷区唯唯一大型型项目舜舜德城市市MALLL的最最近情况况是否会会影响消消费者对对本项目目的看法法。B. 国内房产大大势的影影响是否否辐射到到永州市市的大型型投资产产品，影影响程度度如何等等等

26、都需需考虑。第三章 定位篇1、项目定定位及命命名上的的提炼名称选择：序号项目名称含义解释1柳子国际商商业广场场主要是借助助柳子文化化在国内内及在本本地良好好的知名名度来达达到借力力的作用用，便于于推广2中亚商业广广场同上3潇湘商业广广场概念性强、体体现潇湘湘之滨 零陵古古城4滨江商业广广场体现项目临临近河边边，适度度抽象5中亚国际商商业广场场富于时代特特色，便便于广告告推广抽抽象性强强名称注解：中亚国际商商业广场场主要是是借助中中亚家园园在冷区区的成功功和知名名度，另另外长远远的考虑虑贵司以以后所开开发的项项目都可可用中亚亚这个名名称，打打造成大大型的连连锁商场场或项目目，对中中亚品牌牌提升具

27、具有十分分重要的的作用具具体商讨讨在做最最后确定定。商业定位11：区域域性购物物中心为永州市商商务人士士、公务务员、学学生、外外来投资资精英以以及本地地市民打打造，集集住宅、购购物（餐餐饮、休休闲、娱娱乐、商商务、服服务、旅旅游）、酒酒店住宿宿多功能能为一体体的大型型商业综综合体，另另外还可可以用一一部分楼楼层打造造成永州州婚庆城城、厨具具超市等等进行一一些本地地资源的的重新整整合。临江主要是是一线江江景高档档住宅和和临江酒酒店，临临近芝山山路打造造成一个个大型的的休闲广广场让市市民休息息和聚集集人流。商业定位22：专业业市场定位以批发发为主的的商城，主主要是位位于商业业城旁，借借助商业业城良

28、好好的发展展及人流流，进行行和打造造商业城城的升级级版。2、客户定定位（投投资者定定位）综合前面的的分析我们可以推推断出我我们的消消费群体体为以下下几类人人群，其其消费习习惯心理理，结构构如下1） 永州市国家家公务员员 年龄龄在255-455岁之间间，有一一定的经经济基础础，有投投资意向向和观念念，还没没有找到到很好的的投资渠渠道，没没有多余余时间管管理自己己的物业业，图方方便和省省心的投投资方式式；所占占比例较较大估计在在30%左右2） 永州市收入入较高的的职员 年龄龄在255-455岁之间间，有一一定的经经济基础础，有投投资意向向和观念念，还没没有找到到很好的的投资渠渠道，没没有多余余时间

29、管管理自己己的物业业，图方方便和省省心的投投资方式式；和公公务员很很雷同，所所占比例例不大，115%左左右。3） 永州市投资资客（本本地商人人和失业业市民）年龄在255-455左右，是是比较成成熟的投投资客，注注重回报报，理性性消费群群体，比比例在225%左左右4） 外地投资客客来自温州，长长沙、邵邵阳等外外地的330-445左右右，相当当成熟的的投资客客，把投投资的眼眼光从一一线城市市放到了了二三线线城市中中，看中中回报，很很理性的的消费群群体，对对于产权权式商业业广场不不陌生，所所占比例例在300%左右右。针对上面我我们所分分析的目目标人群群，我们们将根据据其消费费习惯、消消费心理理消费结

30、结构等执执行相应应的媒体体推广计计划，举举行公关关活动主要消费群群体图表表如下：少量购买群体中等购买群体基本购买群体永州市收入较高职员永州市公务员当地、温州、邵阳等投资客图一：少量购买群体中等购买群体基本购买群体年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很浩的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式；年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式（如：）30-45左右，相当成熟的投资客，把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中，看中回报，很理性的消费群体，对

31、于产权式不陌生。并注重投资数据。图二：我们还特别别对永州州市本地地市场和和客户进进行研究究，对他他们的投投资渠道道进行了了简单比比较：普通消费群群体的投投资渠道道表：产权式中亚亚国际商商业广场场回报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营企业回报率9%年回报报市场波动严严重，大大市趋于于熊市，亏亏多赢少少不确定少3%不确定风险指数低高高中低高专业要求专业要求低低具备一定的的财务分分析能力力，同时时有很好好的心理理素质对于古董有有一定的的专业知知识管理形式委托管理，或或者自行行管理自我管理或或者委托托管理自我管理自我管理产权式中亚亚国际商商业广场场回报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营

32、企业资金要求2万以上5万以上即即可5万以上5万以上不定8万以上适合人群有一定闲散散资金，有很多经历历对关注注上市公公司的发发展；古董专业人人士；对宏观经济济和政策策有相当当的了解解；具备相当的的管理经经验，不希望投入入太多的的精力，心理素质好好充足时间；具有充裕的的时间；具有充足的的时间资金量不是是十分充充足心理素质好好有一定的专专业知识识资金十分充充足人脉脉资源充充足综合指数可行较不可行较不可行较可行较可行较可行我们认为房房产经济济，房产产不论是是从GDDP的占占有比例例来说还还是房产产具有不不可移动动的特性性来说，它它具备投投资渠道道的身份份往往比比股票，债债券来得得稳定。同同时永州州市周

33、边边的城市市，桂林林、邵阳阳、株洲洲等地股股票市场场，古董董市场，基基金，证证券市场场的相互互比较下下，我们们可以看看到产权权式中亚亚国际商商业广场场给我们们带来的的利益是是最为丰丰盛的。产权式中亚亚国际商商业广场场现在已已经不再再只是一一个固定定资产的的身份，它它将在永永州市人人心中成成为一个个财富的的象征，同同时又是是一个财财富累积积的渠道道。从上面的表表格比较较中，我我们也不不难发现现，中亚亚国际商商业广场场的投资资是最为为省心，同同时具有有较高回回报的投投资渠道道，是理理性的投投资选择择。2、产品定定位建议议 产品规划建建议住宅区占整整个项目目总建筑筑面积的的比例应应当控制制在6：4成

34、商商业面积积左右，商商场楼层层在5层层为好，该地段一直作为中心城区的商业中心、文化中心和重要的居住区。直径五公里以内常住人口10-12万，（根据购买半径原理直径3公里以内人口在20至30万人以内可开发6万平方米的商业项目）另周边有众多经商、工作的外来人口。随着芝山周边一批高档住宅区的开发，及洛湛铁路永州站的建设都为本区域驻入了强大的消费力。 消费者经济情况调查：常住人口人均可支配收入达到5554元,人均消费性支出3795元。 存款状况及购买力：存款良好，购买力属于中档消费。（因缺少上档次的商城大多居民远到长沙等地消费） 产品业态布布局设计计产品总体设设计：集集购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、商商

35、务、服服务、酒酒店住宿宿多功能能为一体体，主要要满足永永州市商商务人士士各类人人群需求求的综合合性中亚亚国际商商业广场场。商业部分:业态布布局设计计（可以以根据项项目情况况裙楼商商业设计计为三层层）楼层经营内容5层家居生活用用品 厨具世世界等4层大众餐厅 4D电电影院 娱乐场场所 婚庆城城等3层男装用品区区和永州州市书城城2层女装、 青青春少女女装 、女女性用品品等1层璀璨时尚区区 （珠珠宝、精精品、化化妆品）洋洋快餐厅厅等负一层家电 生活活超市业态布局设设计比例例应控制制在:购购物400% 餐餐30% 娱乐乐 200% 它它10%以上的产品品设计都都将是主主要以商商务人士士及市民民、学生生也

36、就是是从最终终的消费费者为出出发点，以以满足他他们的需需求为目目标，根根据这类类消费群群体的消消费特点点进行设设计，提提高各项项服务质质量，利利于后期期的经营营，也利利于提升升整体物物业的品品质。在在提升中中亚国际际商业广广场的整整体赢利利能力后后，其物物业的整整体价值值也提升升，物业业快速增增值也就就水到渠渠成。3、价格定定位 价格依据 周边没有雷雷同产品品 精装修产品品 选择性多，投投资门槛槛不高。 以新产品，高高定位的的产品出出现在市市场中，那那么其价价格也将将会是一一个高定定位的产产品，它它符合永永州市本本地消费费者的消消费心理理。产品品的稀缺缺性恰好好可以反反映出其其珍贵性性， 定价

37、本项目不建建议把单单方成本本作为一一个价格格定价的的要素考考虑，因因为其含含有的技技术含量量和创意意含量高高，风险险系数不不能和单单纯的住住宅项目目类比，所所以把利利润目标标作为一一个价格格定位的的重要要要素根据以上二二种定价价方式，同同时考虑虑到市场场的因素素我司建议该该项目的的住宅定定价应为为12000到116000元/平平方不等等 商业业部分一一层定价价建议实实用应为为100000到到265500元元/平方方不等第四章 产产品建议议1、产品规规划 空间划分建议裙楼的的建设方方案是商商业和住住宅能进进行有机机和组合合，另在在设计上上考虑自自然采光光和通透透性要强强，（具具体由设设计院完完成

38、我方方从营销销的角度可给给予建议议）。 其他配套设设施的建建议主要要应体现现在人文文和大型型广场上上一些人人性化的的设施。第五章 市市场推广广篇1、推广思思路一、 中亚国际商商业广场场宣传推推广定位位上的部部分思路路从“大”字字入手，做做“大”字文章章。做“大”是化解解市场风风险的法法宝。诠释：由于于中亚国国际商业业广场是是一个占占地面积积为300亩地的的项目，随随着永州州市住宅宅商业地地产市场场的发展展，永州州市零陵陵区市场场已进入入了成熟熟期，建建设规模模不断扩扩大，价价格不断断提升，同同时市场场理解能能力、营营销表现现能力迅迅速提高高。该项目建议议分两期期开发：一期风风险最大大（主要要以

39、住宅宅开发为为主），一一期销售售率过880%即即进入了了安全期期。二期期就进入入了顺利利销售，获获取高利利润、提提升品牌牌的成长长期。在同质化非非常强的的竞争环环境里，营营销必须须差异化化。经过过慎重分分析，我我公司认认为我们们的优势势在于：中亚置置业企业业大、品品牌大、实实力大、项项目地块块大。而而本案的的劣势在在于周边边商业比比较混乱乱各规模模小，因因此我们们避实就就虚，在在一期推推广中以以“大”为主题题，借助助各种有有利资源源，做“大”字文章章，使整整个项目目以“大”的形象象入市，占占领消费费者追求求“大”的心理理，塑造造项目“高大”的高端端形象。二、商业部部分引进进大型主主力店，起起到

40、对商商业部分分销售的的拉动。三、新都市市主义的的宣传策策略（一）我们们造城（引引发市场场关注） 大气气铸城（诉诉求社区区规划） 大家家风范（诉诉求发展展商强大大实力） 大智智之源（诉诉求社区区人文概概念） 大大势所趋趋（诉求求区域发发展概念念）大幕幕开启 大器玉玉成 领秀永永州新都都市主义义 缔造城城市的光光荣（平平面宣传传设计稿稿） 推广原则准确性：在在推广过过程中，要要把握住住主要的的客户群群体的信信息接受受来源，做做到信息息传播途途径的准准确性，避避免宣传传浪费，无无效传播播。广泛性：这这里说到到的广泛泛性和上上面的准准确性并并不矛盾盾，主要要是指传传播途径径的多样样化，各各种媒介介平台

41、的的有效结结合。创意性：在在整个传传播中，形形象策划划具有创创意，在在市场中中形成良良好的口口碑，形形象推广广切实到到位。时效性：此此原则是是非常关关键的环环节，我我们在销销售中严严格按照照划分了了阶段，那那么在推推广中需需要配合合销售的的各个阶阶段进行行推广宣宣传，在在什么样样的阶段段提出怎怎样的口口号，获获得怎样样的市场场反映是是相当关关键的，所所以要精精确把握握市场的的时效性性。引导性：整整个推广广过程中中，严格格按照AAIDAA进行；首先在在前期的的操作就就是要引引起注意意客人的的兴趣，这这要求做做到照准准消费群群体的关关注点；然后是是引起其其欲望，对对产品产产生购买买欲望；最后落落实

42、到购购买行动动中。 根据据对项目目的分析析，得出出以下几几点是项项目最大大的特性性，从这这几个特特性展开开进行推推广宣传传，以达达到我们们所要得得到的要要求。稀缺性：强强调产品品是永州州的首例例大型综综合式中中亚国际际商业广广场部分广告语语表现思思路：（具具体会根根据项目目的情况况会另做做修改）投资性：产产品是最最合适的的投资产产品（见见上面的的表格可可以得知知，各种种投资渠渠道中，此此产品的的投资性性强，风风险性小小） 广广告语表表现： 选择择赢家9%，9%，9% 固定定回报，赢赢家选择择。吸引引大众的的视线，引引领未来来：产品品的合理理性和未未来城市市的发展展趋势，市市场的需需求中可可以看

43、出出其产品品将会迎迎来其稳稳定发展展的增长长期，以以及上面面所提及及到的部部分思路路和广告告语。 广广告语表表现： 电脑脑升级，游游戏升级级， 比不不过资产产升级的的魅力！ 赢家家，中亚亚国际商商业广场场资产产升级，毋毋容置疑疑。 功功能性：强调产产品是可可售的中中亚国际际商业广广场 广广告语表表现： 品品质成就就经典， 专专业成就就赢家 赢赢家产权式式中亚国际际商业广广场，集集餐饮、购购物、休休闲娱乐乐、商务务、酒店店为一体体的商业业综合体体，国际际，国内内零售业业巨头首首选之地地。 推广流程 客户积积累阶段段导入期期“机会会篇”不可复复制的中中亚国际际商业广广场销售售。直接销售阶阶段强销期

44、期“行动动篇”抢占先先机，实实惠大礼礼（本阶阶段是结结合了投投资活动动进行的的） 把把投资放放到首位位，作为为纯粹的的金融工工具进行行推广。后期销售阶阶段持续期期“行动动篇2”对尾盘盘的销售售，把最最好位置置的楼盘盘留到最最后，以以奢侈品品项目（在在装修上上，门牌牌号码等等上下功功夫）。维护期“品牌牌维护期期”在这个个阶段要要对产品品的品牌牌进行加加强维护护执行部部分 广告总体策策略 引起关注，引引起兴趣趣，引起起欲望，实实施行动动 广告的阶段段性划分分导入期（时时间另定定）：培培养购买买欲望期期；必须须具有一一定的煽煽动力，可可以以下下几个主主题入手手：稀缺缺性、功功能性、未未来性和和投资性

45、性，根据据我们的的分析，特特别强调调投资性性，把广广告的广广泛性和和针对性性结合在在一起，举举行新闻闻发布会会，以达达到引起起购买者者兴趣的的目的。方法：以活活动为中中心，软软性媒体体为主，硬硬性广告告为辅强销期（时时间另定定）：这这是一个个决定成成败的时时期，销销售到了了最为关关键的时时候。我我们为配配合销售售，将以以硬性广广告为主主刺激消消费者的的购买欲欲望并落落实到实实际行动动中。广广告在其其中就是是要教会会客户用用专业的的经营思思路来判判断本项项目，用用我们的的思路思思考问题题，同时时肯定当当地市场场具有相相同投资资功能的的多种投投资渠道道，并加加以比较较，用数数据说明明问题；同时一一定程度度的促销销活动的的宣传让让目标人人群产生生紧迫感感，施加加外来的的压力（促促销活动动策划：详见公公关活动动内容）。方法：以开开盘、促促销为中中心，硬硬性媒体体为主，软软性广告告为辅。持续期（时时间另定定）：在在这个阶阶段，我我们需要要做