某房产公司营销中心策划部管理制度及工作流程.docx

《某房产公司营销中心策划部管理制度及工作流程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房产公司营销中心策划部管理制度及工作流程.docx（51页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、湖北房房地产开开发有限限公司营销中心心策划部部管理制度度及工作作流程20077年5月月份颁布布实施第一部分 策划部工工作职能能 一 策划部工工作职责责：1. 负责项目目的定位位与策划划报告的的撰写； 2. 负责产品品推广与与执行；3. 负责产品品创意与与推广策策略的制制定； 4. 根据公司司有关经经营发展展战略，制订年年度、季季度、月月度推广广方案，呈报营营销副总总经理； 5. 负责营销销费用的的预算及及控制；6. 负责产品品定价及及价格策策略的制制定；7. 负责项目目CI、VI体体系的设设立；8. 负责与分分项目营营销板块块重要节节点的配配合与协协助；9. 制定各个个阶段的的推广计计划，制制

2、订相应应的推广广策划方方案；10. 根据公司司有关推推广工作作的要求求，实施施各项推推广方案案及措施施；11. 负责公司司的企业业文化建建设及内内刊建设设；12. 负责项目目外部公公共场地地公关活活动的组组织、策策划、实实施工作作； 13. 负责项目目的服务务管理工工作，制制订相关关服务措措施及相相应的管管理制度度； 14. 负责公司司企业宣宣传，与与媒体的的沟通与与协调工工作； 15. 负责与广广告公司司的沟通通工作，直接对对广告公公司负责责； 16. 策划部直直接对营销副副总负责责。 二 团队组建建与人员员架构1. 岗位构成成1.1.策划经理理职责描述述：1) 依据公司司规范化化管理要要求

3、，建建立健全全策划中中心管理理规章制制度及业业务流程程文件，经审批批后严格格执行；2) 配合公司司相关部部门完成成项目的的可行性性分析及及项目定定位，为为项目的的开发提提供参考考性意见见；3) 组织开展展广泛的的市场调调查活动动，搜集集顾客对对房地产产的需求求信息，掌握本本行业的的市场动动态；对对各项市市场调查查的数据据进行整整理、分分析、并并撰写市市场调研研报告，为项目目营销决决策提供供依据；4) 依据项目目的开发发计划，组织制制定在各各阶段市市场策划划方案及及预算，并编制制公关活活动计划划、广告告宣传计计划，经经公司领领导审批批后严格格执行；5) 组织各项项公关活活动的前前期准备备工作，审

4、订有有关宣传传资料，组织实实施公关关活动；公关活活动结束束后，及及时总结结经验，评估活活动效果果；6) 负责与媒媒体和广广告公司司进行日日常联系系与沟通通，按计计划进行行广告宣宣传和媒媒体投放放工作；7) 根据公司司营销策策略及业业务需要要，会同同公司有有关人员员对委托托外部广广告公司司设计的的广告方方案从内内容到形形式进行行严格审审核，以以符合业业务需要要及维护护公司形形象；8) 按照公司司领导批批准的预预算，严严格控制制公关活活动和广广告制作作与媒体体宣传费费用的使使用，使使其在预预算之内内而且有有较好的的公关和和广告效效果；9) 负责企业业品牌推推广和企企业文化化的建设设，建立立良好的的

5、企业内内、外部部形象；10) 组织完成成公司CCI的策策划工作作；11) 负责对公公司的策策划方案案提供指指导性意意见和资资源支持持；12) 组织本部部门员工工的培训训、考核核工作，通过沟沟通与激激励，挖挖掘员工工潜力，达到开开发人才才的目的的；13) 完成营销销副总交交办的其其它工作作任务。1.2.策划专专员职责描述述：1) 熟悉公司司项目总总体规划划情况及及项目定定位，熟熟悉项目目的整体体营销策策划思路路及年度度计划和和月度计计划；2) 参与公司司广告推推广计划划的方案案制定，对广告告方案提提供参考考性意见见；3) 协助策划划总监完完成项目目前期的的市场调调查、竞竞争对手手的分析析工作，并

6、完成成市场调调查分析析报告的的撰写工工作；4) 根据公司司项目要要求及广广告、促促销方案案，大量量收集有有关广告告、促销销资料，为公司司的广告告、促销销活动做做充分的的信息资资料准备备；5) 根据广告告策划方方案，为为公司的的广告撰撰写相关关文稿，报策划划总监审审批后应应用；6) 依据项目目推广方方案及其其要求，与平面面设计师师一起为为促销活活动设计计促销宣宣传品、礼品；具体负负责促销销物品的的文字设设计，并并配合相相关部门门完成制制作工作作；7) 负责宣传传画册、网站、采访文文章等文文字材料料，进行行编辑、整理和和审核；8) 协助策划划总监处处理与广广告公司司、策划划公司以以及媒介介之间的的

7、关系，保证良良好的外外部合作作环境；9) 负责公司司内部刊刊物所需需的各种种文字材材料的收收集、整整理及编编辑，保保证内部部刊物的的宣传质质量；10) 协助策划划总监完完成外部部各合作作机构的的公关工工作；11) 完成策划划总监交交办的其它工工作任务务。12) 依据项目目定位和和企业形形象设计计要求，完成报报版广告告的设计计工作；13) 负责公司司的企业业形象设设计，配配合策划划总监与与外部广广告策划划公司洽洽谈业务务，提出出本公司司对企业业形象设设计的基基本要求求，并验验收企业业形象设设计的成成果；14) 负责公司司楼盘部部分VII设计，配合部部门总监监洽谈业业务；在在广告制制作过程程中，监

8、监督广告告公司的的工作进进程，协协助策划划总监验验收广告告制作效效果；15) 负责公司司销售活活动的现现场布置置及各种种销售道道具的设设计，确确保与公公司企业业形象设设计一致致；16) 根据公司司企业形形象设计计的总体体要求，负责设设计公司司内部的的各种宣宣传物品品，如标标志、标标识、名名片和信信封等；17) 负责统一一管理公公司各类类宣传资资料及宣宣传影音音、声像像资料；负责影影音图像像的录制制和管理理；18) 配合公司司相关部部门，完完成与广广告制作作公司、印刷公公司之间间的工作作沟通，保证设设计成果果的制作作质量；19) 完成公司司内部刊刊物的设设计与制制作工作作；20) 完成策划划总监

9、交交办的其其它工作作任务。2. 管理架构构示意：营销副总总公司策划经理广告代理公司项目营销经理项目策划专员销售代理公司三 策划部工工作流程程1. 项目前期期介入阶阶段所做做工作：企业发展中心拿地策划部组织市场调查策划部组织人员介入策划部编写定位报告策划部编写可行性报告策划部编写项目营销费用预算协助销售部制定项目营销框架2. 工作流程程：2.1.房地产产市场调调查2.1.1.目目的市场调查查是公司司营销活活动中必必不可少少的重要要组成部部分，通通过认真真细致、有效的的市场调调查，及及时收集集、整理理市场动动态信息息及数据据资料，保证信信息来源源及内容容的准确确性和真真实性，研究并并准确把把握房地

10、地产市场场最新动动态及市市场走向向，为公公司投资资和营销销决策提提供依据据。2.1.2.适用范范围本规程所所称“房地产产市场调调查”是指以以房地产产为特定定的对象象，以科科学方法法收集消消费者购购买和使使用商品品房的动动机、事事实、意意见等有有关资料料，对相相关的市市场信息息进行系系统的收收集、整整理、记记录、分分析，进进而对房房地产市市场进行行研究与与预测的的过程。本规程适适用于公公司实施施房地产产市场调调查工作作，包括括专项调调查和例例行调查查。专项项调查是是指针对对具体要要求，在在特定时时间段内内进行的的调查。例行调调查是指指针对公公司长期期发展、掌握市市场动态态需要而而例行开开展的调调

11、查活动动。2.1.3.职责2.1.3.11.营销销中心为为房地产产市场调调查的归归口管理理部门，负责进进行市场场调查的的统一策策划，组组织房地地产市场场需求和和消费行行为调查查、房地产产促销调调查、房房地产营营销渠道道调查、房地产产市场竞竞争情况况调查、房地产产价格调调查；负负责调查查结果的的分析，调查报报告的编编制。2.1.3.22.企业发发展中心心负责组组织房地地产政治治法律环环境调查查、经济济环境调调查、社社区环境境调查。2.1.3.33设计管管理中心心负责组组织房地地产产品品调查。2.1.4.房地产产市场调调查的内内容2.1.4.11.房地产产市场环环境调查查。A. 政治法律律环境调调

12、查国家、省、城城市有关关房地产产开发经经营的方方针政策策；如房房改政策策、开发发区政策策、房地地产价格格政策、房地产产税收政政策、房房地产金金融政策策、土地地制度和和土地政政策、人人口政策策和产业业发展政政策、税税收政策策等；有关房房地产开开发经营营的法律律规定；如房房地产开开发经营营管理条条例、中华华人民共共和国房房地产管管理法、中中华人民民共和国国土地管管理法等等等；有关国国民经济济社会发发展计划划、发展展规划、土地利利用总体体规划、城市建建设规划划和区域域规划、城市发发展战略略等。B. 经济环境境调查国家、地区或或城市的的经济特特性；包括经经济发展展规模、趋势、速度和和效益；项目所所在地

13、区区的经济济结构、人口及及其就业业状况、就学条条件、基基础设施施情况、地区内内的重点点开发区区域、同同类竞争争物业的的供给情情况；一般利利率水平平，获取取贷款的的可能性性以及预预期的通通货膨胀胀率；国民经经济产业业结构和和主导产产业；居民收收入水平平、消费费结构和和消费水水平；项目所所在地区区的对外外开放程程度和国国际经济济合作的的情况，对外贸贸易和外外商投资资的发展展情况；与特定定房地产产开发类类型和开开发地点点相关因因素的调调查；财政收收支。对对于不同同的物业业类型，所需调调查的经经济环境境内容有有很大的的不同，须结合合具体项项目情况况展开有有针对性性的调查查。C. 社区环境境调查社区环境

14、境直接影影响着房房地产产产品的价价格，这这是房地地产商品品特有的的属性。优良的的社区环环境，对对发挥房房地产商商品的效效能，提提高其使使用价值值和经济济效益具具有重要要作用。社区环环境调查查内容包包括：社社区繁荣荣程度、购物条条件、文文化氛围围、居民民素质、交通和和教育的的便利、安全保保障程度度、卫生生、空气气和水源源质量及及景观等等方面。D. 房地产市市场需求求和消费费行为调调查E. 消费者对对某类房房地产的的总需求求量及其其饱和点点、房地地产市场场需求发发展趋势势；F. 房地产市市场需求求影响因因素调查查。如国国家关于于国民经经济结构构和房地地产产业业结构的的调整和和变化；消费者者的构成成

15、、分布布及消费费需求的的层次状状况；消消费者现现实需求求和潜在在需求的的情况；消费者者的收入入变化及及其购买买能力与与投向；G. 需求动机机调查。如消费费者的购购买意向向，影响响消费者者购买动动机的因因素，消消费者购购买动机机的类型型等；H. 购买行为为调查。如不同同消费者者的不同同购买行行为，消消费者的的购买模模式，影影响消费费者购买买行为的的社会因因素及心心理因素素等；I. 现有房地地产租售售客户和和业主对对房地产产的环境境、功能能、格局局、售后后服务的的意见及及对某种种房地产产产品的的接受程程度；J. 本企业产产品的销销售潜力力及市场场占有率率。2.1.4.22.房地地产产品品调查A.

16、房地产市市场现有有产品的的数量、质量、结构、性能、市场生生命周期期；B. 新技术、新产品品、新工工艺、新新材料的的出现及及其在房房地产产产品上的的应用情情况；C. 建筑设计计及施工工企业的的有关情情况。2.1.4.33.房地地产价格格调查A. 影响房地地产价格格变化的的因素，特别是是政府价价格政策策对房地地产企业业定价的的影响；B. 房地产市市场供求求情况的的变化及及趋势；C. 房地产商商品价格格需求弹弹性和供供给弹性性的大小小；D. 开发商各各种不同同的价格格策略和和定价方方法对房房地产租租售量的的影响；E. 国际、国国内相关关房地产产市场的的价格；F. 开发个案案所在城城市及街街区房地地产

17、市场场价格；G. 价格变动动后消费费者和开开发商的的反应。2.1.4.44.房地产产促销调调查A. 房地产广广告的时时空分布布及广告告效果测测定；B. 房地产广广告媒体体使用情情况的调调查；C. 房地产广广告预算算与代理理公司调调查；D. 人员促销销的配备备状况；E. 各种公关关活动对对租售绩绩效的影影响；F. 各种营业业推广活活动的租租售绩效效。2.1.4.55房地产产营销渠渠道调查查A. 房地产营营销渠道道的选择择、控制制与调整整情况；B. 房地产市市场营销销方式的的采用情情况、发发展趋势势及其原原因；C. 租售代理理商的数数量、素素质及其其租售代代理的情情况；D. 房地产租租售客户户对租

18、售售代理商商的评价价；2.1.4.55.房地产市市场竞争争情况调调查市场竞争争对于房房地产企企业制定定市场营营销策略略有着重重要的影影响。因因此，公公司在制制定各种种重要的的市场营营销决策策之前，必须认认真调查查和研究究竞争对对手可能能作出的的种种反反应，并并时刻注注意竞争争者的各各种动向向。房地地产市场场竞争情情况的调调查内容容主要包包括：A. 竞争者及及潜在竞竞争者（以下统统称竞争争者）的的实力和和经营管管理优劣劣势调查查；B. 对竞争者者的商品品房设计计、室内内布置、建材及及附属设设备选择择、服务务优缺点点的调查查与分析析；C. 对竞争者者商品房房价格的的调查和和定价情情况的研研究；D.

19、 对竞争者者广告的的监视和和广告费费用、广广告策略略的研究究；E. 对竞争对对手销售售渠道使使用情况况的调查查和分析析；F. 对未来竞竞争情况况的分析析与估计计等；G. 整个城市市，尤其其是同（类）街街区同类类型产品品的供给给量和在在市场上上的销售售量，本本企业和和竞争者者的市场场占有率率；H. 竞争性新新产品的的投入时时机和租租售绩效效及其发发展动向向。2.1.5.调调查渠道道（根据据需要自自行调整整）2.1.5.11.公司自自行组织织调查。优点在于于成本较较低，调调查目的的明确，调查时时间比较较充分，有利于于发挥内部部专业人人员的积积极性，也有利利于开展展进一步步的营销销策划、市场推推广工

20、作作。2.1.5.22聘用兼兼职人员员进行调调查。在内部人人力资源源不足的的情况下下，可以以适当聘聘请一些些相关专专业的社社会人员员和在校校大中专专学生作作为兼职职人员，交给他他们承担担部分调调查工作作。2.1.5.33.委托托专业调调查公司司进行进进行调查查、分析析，乃至至策划。其优点是是专业性性强，缺缺点是对对供方选选择要求求较高，费用开开支较大大。对市市场调查查机构的的选择按按照供供方管理理手册中的有有关规定定执行。2.1.6.按按调查所所采用的的具体方方法分类类2.1.6.11.询问问调查法法询问调查查法是最最常用的的市场调调查方法法，它是是将所拟拟调查的的事项采采用面对对面、电电话或

21、书书面的形形式，向向被调查查者提出出询问并并获得所所需资料料的调查查方法，如问卷卷调查法法、电话话调查法法、访谈谈法等。设计适适宜的调调查表和和有效地地运用个个人访问问技巧是是此方法法成功的的关键。例如，可以采采用街头头随机访访询或在在展销会会上作问问卷调查查。2.1.6.22.观察察调查法法观察调查查法是由由调查人人员或机机器在调调查现场场从旁边边观察调调查对象象的动作作，以该该动作的的聚集作作为调查查结果。此法的的优点在在于被调调查人可可能没有有感觉到到调查正正在进行行，这样样可以避避免被调调查人的的主观意意见对调调查结果果产生影影响。调调查人员员不与被被调查者者正面接接触，旁旁边观察察，

22、被调调查者无无压力，表现得得自然，调查效效果较理理想。例例如，可可以采取取现场“踩点”调查，调查人人员以买买楼者身身份直接接进入销销售现场场，通过过索取楼楼盘资料料、听售售楼员介介绍，实实地调查查观察，从而获获得资料料。2.1.6.33.试验验调查法法试验调查查法是研研究因果果关系的的一种重重要方法法，将调调查范围围缩小到到一个比比较小的的规模上上，进行行试验后后取得一一定结果果，再推推断出总总体可能能的结果果。例如如，通过过调查某某种小规规模的推推销方法法是否能能够收到到预期销销售效果果的调查查手段，先作某某一项推推销方法法的小规规模试验验，再用用市场调调查方法法分析这这种试验验型的推推销方

23、法法是否值值得大规规模进行行。2.1.6.44.统计计分析法法统计分析析法是依依据公司司内外的的现成资资料，利利用统计计理论，分析市市场及销销售变化化情况，提供调调查资料料的方法法。其主主要的研研究对象象有：销销售额的的增减变变化及未未来趋势势、整体体市场变变化趋势势、影响响变化的的因素等等问题。2.1.6.55.调查查资料收收集方法法A. 资料的收收集方法法主要有有：查询询、交换换、购买买、索取取、委托托情报网网收集等等。B. 资料的来来源a) 内部来源源：个人资料料库、企企业档案案（工作作记录、销售报报告、其其他数据据资料）、企业业内部专专家。b) 外部来源源外部组组织机构构：如图图书馆、

24、政府机机构、商商会或贸贸易促进进机构、行业协协会、出出版社、研究所所、银行行、消费费者组织织、其他他公司等等。文献资资料：如如文献目目录、工工商行业业名录、贸易统统计资料料、报纸纸和期刊刊、综合合性工具具书、专专门研究究资料等等。电脑数数据库、互联网网、电视视、报刊刊杂志等等。企业外外部专家家咨询。向市场场调查公公司购买买。消费者者表达的的信息。2.1.7.房房地产市市场调查查实施程程序房地产市市场调查查大体分分为三个个阶段：调查准准备阶段段；调查查实施阶阶段；结结果处理理阶段。2.1.7.11.调查查准备阶阶段调查准备备阶段主主要是对对调查活活动进行行策划，确定调调查目标标、拟订订调查计计划

25、。确确定调查查目标时时必须紧紧密结合合调查目目的，做做到有的的放矢。在拟订订调查计计划时，需要考考虑调查查活动需需要的资资源（如如人力、物力、财力、时间等等资源），对调调查对象象、样本本数量、调查深深度、调调查问卷卷等均要要精心策策划，使使调查活活动具有有针对性性、可行行性。2.1.7.22.调查查实施阶阶段调查计划划经公司司有关领领导批准准后，即即可按照照调查计计划的安安排实施施现场调调查，通通过各种种方式到到调查现现场获取取原始资资料和收收集由他他人整理理过的二二手资料料。现场场调查工工作的好好坏，直直接影响响到调查查结果的的正确性性。为此此，必须须重视现现场调查查人员的的选拔和和培训工工

26、作，确确保调查查人员能能按规定定进度和和方法取取得所需需资料。2.1.7.33.结果果处理阶阶段A. 资料整理理分析这一步骤骤是将调调查收集集到的资资料进行行汇总整整理、统统计和分分析。进行编编辑整理理。就是是把零碎碎的、杂杂乱的、分散的的资料加加以筛选选，去粗粗取精，去伪存存真，以以保证资资料和系系统性、完整性性和可靠靠性。在在资料编编辑整理理过程中中，要检检查调查查资料和和误差，剔除那那些错误误的资料料；之后后要对资资料进行行评定，以确保保资料的的真实与与准确。进行分分类编号号，就是是把调查查资料编编入适当当的类别别并编上上号码，以便于于查找、归档和和使用。进行统统计，将将已经分分类的资资

27、料进行行统计计计算，有有系统地地制成各各种计算算表、统统计表、统计图图。对各项项资料中中的数据据和事实实进行比比较分析析，得出出一些可可以说明明有关问问题的统统计数据据，直至至得出必必要的结结论。B. 编写调查查报告撰写和提提交调查查报告是是房地产产市场调调查工作作的最后后一环。调查报报告反映映了调查查工作的的最终成成果。要要十分重重视调查查报告的的撰写，并按时时提交调调查报告告。撰写写调查报报告应做做到：客观、真实、准确地地反映调调查成果果；报告内内容简明明扼要，重点突突出；文字精精练，用用语中肯肯；结论和和建议应应表达清清晰，对对要点进进行归纳纳；报告应应附上必必要的表表格和附附件与附附图

28、，以以便阅读读和使用用；报告完完整，排排版、打打印清楚楚美观。2.2.编制定定位报告告及可行行性报告告：2.2.1.定定位报告告由策划划部负责责编写，统计市市场调查查资料，并统筹筹项目工工程部、设计中中心、综综合服务务部编写写项目运运营成本本，提交交至财务务部编制制盈亏分分析。2.2.2.项项目定位位报告编编制流程程：策划部统计调查结果按定位报告提纲编制定位报告策划部分析调查结果统筹工程部编制成本统筹综合管理部编制管理成本策划部统筹各部门编制成本预算反馈资料给财务中心策划部提交定位报告2.2.3.定位报报告标准准提纲及及范例：（见附附件CHH-011）2.2.4.可可行性报报告编制制流程：策划

29、部编写项目SWOT分析策划部计算预期收入及营销费用预算策划部制定项目初拟价格及定价依据统筹工程部编制成本统筹综合管理部编制管理成本策划部统筹各部门编制成本预算反馈资料给财务中心策划部提交可行性报告2.2.4.可可行性报报告标准准提纲及及范例：（见附附件CHH-022）2.3.协助销销售部编编制营销销框架初拟项目开发步骤计划初拟媒体推广计划初拟项目开盘时间表确定项目营销模式初拟项目媒体宣传计划及公关活动制定项目营销框架3.项目目销售前前期准备备阶段：3.1.职责3.1.1.营销中中心负责责公司所所有项目目的营销销策划工工作，包包括对委委托的广广告公司司实施管管理。3.1.2.企业发发展中心心配合

30、营营销中心心进行前前期营销销策划活活动。3.1.3设计管管理中心心配合营营销中心心进行前前期营销销策划活活动。3.1.4公司营营销副总总经理负负责项目目营销策策划的组组织与业业务指导导。3.1.5总经理理负责提提出公司司开发项项目营销销策划的的总体要要求，审审定营销销策划总总体方案案。3.2.工作规规程3.2.1项目可可行性研研究阶段段项目可行行性研究究由企业业发展中中心组织织，营销销中心参参与，包包括土地地考察、销售费费用的估估算、土土地合作作洽谈等等，为土土地投标标提供有有效建议议。在土地中中标后，营销中中心应参参与项目目的详细细可行性性研究，包括销销售价格格的预测测、销售售和租赁赁收入的

31、的测算、营销费费用的测测算等，为项目目的评估估决策提提供有效效建议。3.2.2项目策策划阶段段企业发展展中心主主持项目目策划活活动，营营销中心心参与项项目策划划，项目目策划应应进行详详细的市市场调查查、产品品定位、业态定定位、规规划布局局等，本本着提高高项目的的销售力力为中心心的原则则，形成成“规划设设计任务务书”。“规划设设计任务务书”包括但但不限于于以下内内容：项目建建筑风格格；户型组组合比例例和户型型设计建建议；会所等等配套设设施的功功能、面面积建议议；目标客客户居住住需要、购买行行为分析析；设计理理念创新新建议等等。3.2.3规划划设计阶阶段3.2.3.1营销销中心应应参与设设计策划划

32、工作，应参与与项目规规划设计计方案的的评审，为设计计改进提提供意见见和建议议。3.2.3.22营销中中心应主主动收集集、提供供其它楼楼盘的设设计及销销售信息息，包括括畅销户户型、滞滞销户型型、客户户构成等等。3.2.4项目前前期营销销策划在项目前前期营销销策划阶阶段，营营销中心心负责联联系媒体体刊登公公司土地地中标的的信息，进行公公司品牌牌宣传。在适当当时机，营销中中心应在在市场调调查的基基础上完完成“项目前期期营销策策划方案案”，并提提交公司司领导讨论论通过。“项目前期期营销策策划方案案”包括但但不限于于以下内内容：项目推推广名称称（“案案名”）；项目标标志设计计；项目中中、英文文标准字字体

33、设计计；项目核核心开发发理念；项目销销售周期期（项目目分期）；销售费费用预算算；各阶段段（内部部认购期期、开盘盘期、强强销期、尾盘期期）营销销策略，包括广广告及媒媒体宣传传策略、促销活活动等；各阶段段销售目目标及完完成目标标必要保保证条件件；提出开开发节奏奏的建议议。3.2.5媒体分分析3.2.5.1在项项目市场场推广前前，营销销中心根根据项目目类型、市场定定位等对对适合刊刊登项目目广告、宣传文文章的媒媒体进行行分析。3.2.5.2媒体体分析应应包括媒媒体特点点、受众众群体、价格、版面（或栏目目）分析析等。3.2.5.3营销销中心负负责与有有关媒体体洽谈广广告价格格。通常常广告价价格以年年度计

34、划划投放总总量为洽洽谈基础础。3.2.5.4年度度广告方方案须经经总经理理审核、签字。3.2.6广告策策划公司司、营销销策划（代理）公司的的选择3.2.6.1营销销中心负负责对策策划公司司的考察察、洽谈谈，并提提出选择择意见。对策划公公司的选选择、评评审具体体执行供方管管理手册册中的的有关规规定。3.2.6.2营营销中心心负责与与选定的的策划公公司洽谈谈合作协协议，报报请营销销副总经经理审核核，总经经理签批批。3.2.7广告告策划和和广告效效果分析析3.2.7.11营销策策划专业业人员负负责协调调、督促促广告策策划公司司的工作作，负责责广告刊刊登或制制作安装装事宜。总经理理办公室室负责部部分营

35、销销策划智智力成果果的制作作。3.2.7.22广告设设计初稿稿完成后后，营销销策划专专业人员员审核，策划总总监复核核，营销销副总经经理审批批后发布布。3.2.7.33各项目目销售部部应及时时反馈来来电、来来访量、成交量量等信息息以便营营销策划划专业人人员对广广告效果果进行客客观分析析并及时时做出调调整。3.2.8宣传传文案3.2.8.11营销策策划专业业人员负负责撰写写新闻宣宣传文章章和软文文。3.2.8.22文章需需经策划划总监审审核、修修改、批准后后再予刊刊登。3.2.9卖场场设计策策划3.2.9.11营销中中心负责责提出“卖场设设计建议议书”。3.2.9.22“卖场设设计建议议书”包括但

36、但不限于于以下内内容：售楼部部、样板板间的设设计、内内部装修修装饰风格格；售楼部部面积要要求；售楼部部功能区区域划分；沙盘模模型、家家具选择择；售楼部部室外环环境设计计建议等等。3.2.9.33卖场设设计要体体现项目目风格、核心开开发理念念和目标标客户的的心理感感受，能能烘托销销售气氛氛、促进进现场销销售。3.2.9.44营销中中心负责责确定装装修方案案，参与与装修单单位的选选择、洽洽谈、验验收过程程。3.2.10促促销活动动的策划划3.2.10.1营销销策划专专业人员员负责各各阶段公公关促销销活动的的策划。3.2.10.22“公关促促销活动动策划方方案”需经策策划总监监审核，营销副副总经理理

37、审批。3.2.10.33公关促促销活动动需要专专业公司司支持时时，营销销策划专专业人员员负责选选择合格格供方具具体工作作，委托托合同须须经营销销副总经经理审核核，总经经理签批批。3.2.11营销销策划工工作总结结分析3.2.11.11在项目目销售过过程中，营销中中心定期期（一般般每季度度一次）进行销销售工作作分析，包括销销售目标标的完成成情况、供方选选择、横横向配合合、营销销策划工工作的得得失等，并提出出下一阶阶段的及及改进措措施。3.2.11.22在项目目每一期期完成后后和全部部完成后后，营销销中心分分别进行行一次全全面的营营销策划划及销售售工作分分析，分分析结果果作为下下一期和和下一个个项

38、目策策划工作作的改进进输入。3.2.12鉴于于营销策策划工作作的重要要性、复复杂性、可变性性，除制度、规范、工工作规程程的要求求之外，营销中中心应强强化对策策划相关关岗位人人员的培培训和考考核，以以不断提提高公司司的项目目策划水水平。4.代理理商及广广告公司司的招标标开展：4.1为为保证项项目快速速开展销销售，缩缩减公司司资金运运作的周周期，建建议采用用代理商商及广告告策划公公司招标标的形式式确定销销售队伍伍。4.2策策划部应应积极对对外寻找找及储备备合适的的代理公公司。4.3策策划部负负责联络络代理公公司及开开展招标标活动。4.4招招标流程程：（装装饰公司司及活动动公司亦亦可通过过该方式式选

39、择）确定代理公司服务内容确定初步意向合作单位确定招标工作时间表拟定招标文件发招标文件收集标书进行初审开展招标会安排意向公司讲标公司决策委员会及项目领导审核策划部整理评标结果表知会中标单位与中标单位商讨合作事宜签署代理合同4.5招招标文件件范例：（见附附件：CCH-003）5.看盘盘筹备工工作：5.1职职责5.1.1营销销中心负负责公司司开盘筹筹备工作作的总体体安排、组织实实施。5.1.2企业业发展中中心、设设计管理理中心、项目部部、合同同审算中中心、财财务部、人力资资源中心心、总经经理办公公室等有有关部门门配合营营销中心心做好开开盘筹备备的职责责范围内内的配合合工作。5.1.3营销副副总经理理

40、负责开开盘筹备备工作的的指挥、协调。5.1.4总经经理负责责开盘筹筹备工作作的领导导工作。5.2工工作规程程5.2.1开盘策策划营销中心心负责项项目开盘盘工作的的统一策策划，编编制“开盘筹筹备工作作计划（或方案案）”，该计计划主要要包括：开盘时时间安排排、开盘盘各项准准备工作作内容、职责分分工、配配合事项项、需要要配备的的资源、工作流流程等。“开盘筹筹备工作作计划”报请营营销副总总经理审审核，总总经理批批准。总总经理批批准后，由营销销中心分分发至各各相关部部门，并并随时协协调各部部门的配配合事项项，推进进开盘筹筹备工作作顺利开开展。5.2.2组建售售楼部（包括售售楼部、展示中中心、接接待中心心

41、等）5.2.2.1营营销中心心负责提提出组建建售楼部部的方案案，报营营销副总总经理审审核，总总经理审审批。5.2.2.2代理理公司进进场。5.2.2.6配配合人员员（如清清洁、保保安人员员等）招招聘、岗岗前培训训。人力力资源中中心予以以配合。5.2.3售楼部部、样板板房建设设工作5.2.3.1暂定内内部认购购、开盘盘时间，作为以以下工作作的参照照时间；5.2.3.2装装修公司司考察及及确定；5.2.3.3装修公公司招标标评审；5.2.3.4装修方方案评审审、修改改；5.2.3.5装修方方案确定定；5.2.3.6售楼部部物料清清单制定定；5.2.3.7组织售售楼部施施工招标标和施工工管理；5.2

42、.3.8售楼部部外包装装；5.2.3.9围墙包包装；5.2.3.10展板板、喷绘绘等；5.2.3.11售楼楼部家具具、物料料的购买买（营销销中心提提出计划划，合同同审算中中心实施施采购）；5.2.3.12售楼楼部验收收；5.2.3.13电话话到位（来电显显示电话话）；5.2.3.14项目目模型到到位。5.2.4广告告宣传5.2.4.11广告公公司筛选选与确定定；5.2.4.22楼盘VVI系统统设计及及确定；5.2.4.33开盘系系列广告告方案设设计及其其费用预预算；5.2.4.44广告设设计与审审查（包包括方案案与时间间的吻合合效应）；5.2.4.44插页设设计印刷刷；5.2.4.66楼书设设

43、计。由由广告公公司设计计，营销销中心监监控、验验收；5.2.4.7楼书印印刷；5.2.4.88户外导导视、区区域包装装方案设设计与实实施（围围墙、灯灯标旗、灯箱、路牌等等），需需要项目目部、总总经理办办公室予予以配合合；5.2.4.99看楼专专车采购购、包装装到位（与报纸纸广告审审批同时时进行）；5.2.4.10其他他媒体接接洽（DDM直邮邮、车身身广告等等）；5.2.4.11开盘盘阶段广广告方案案细化；5.2.4.12其他他外送资资料印刷刷、定购购（手袋袋、礼品品、海报报、请柬柬等）。上述工作作需要合合同审算算中心、设计管管理中心心、项目目部、总总经理办办公室、财务部部等相关关部门配配合。5

44、.2.5销售售准备工工作5.2.5.1办理预预售许可可证（需需要企业业发展中中心协调调配合）；5.2.5.2按揭银银行确定定（需要要财务部部实施）；5.2.5.3销售人人员培训训（产品品知识培培训需要要设计管管理中心心、项目目部配合合，外部部培训人人力资源源中心配配合）；5.2.5.4价目表表、推盘盘计划审审查；5.2.5.5确定收收款管理理办法（需要财财务部配配合制定定）；5.2.5.55付款方方式与认认购须知知确定（需要财财务部配配合制定定）；5.2.5.7认购书书准备、确定；5.2.5.8物管资资料准备备；5.2.5.9售楼部部销售管管理制度度（岗位位职责、管理制制度）拟拟订、审审批、分

45、分发、学学习（需需要人力力资源中中心配合合）；5.2.5.10项目目简介与与统一说说辞，由由销售主主管准备备（产品品知识方方面需要要设计管管理中心心、项目目部配合合，企业业文化方方面由人人力资源源中心配配合），策划总总监审核核，营销销副总经经理核准准；5.2.5.11销售售人员考考核准备备，由营营销中心心执行；5.2.5.12销售售人员服服装、名名片，由由营销中中心准备备；5.2.5.13销控控表制定定，由营营销中心心负责；5.2.5.14客户户登记表表，由营营销中心心准备；5.2.5.15前期期客户联联系，由由营销中中心准备备；5.2.5.16销售售控制计计划，由由营销中中心准备备；5.2.5.17商品品房销售售合同（重点是是附加条条款、附附件）起起草、会会审，由由营销中中心起草草，设计计管理中中心、合合同审算算中心、项目部部、财务务部参加加合同评评审，营营销副总总经理审审核，总总经理批批准；5.2.5.18物业业管理公公司选定定。由营营销中心心负责合合格供方方选择，总经理理办公室室、合同同审算中中心予以以配合。5.2.6开盘盘典礼工工作5.2.6.1开盘典典礼方案案策划、审批；5.2.6.2选定礼礼仪公司司（广告告公司可可以推荐荐）；