南昌浙江大学科技园配套公寓项目策划全案97bbom.docx

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1、江西南昌浙浙江大学学国家大大学科技技园配套公寓项项目产品品定位报报告上海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司二零零五年年七月五五日委托方：江江西浙大大中凯科科技园发发展有限限公司受托方：上上海绎凯凯博才房房地产代代理有限限公司第一部分 市场篇篇第一章 政政策对南南昌市场场的影响响一、近期国国家和南南昌出台台重要政政策介绍绍随着房地产产市场持持续升温温，面对对越来越越大的市市场风险险，从220044年开始始，政府府部门开开始重点点调控房房地产市市场，采采取一系系列紧缩缩性宏观观调控政政策。特特别是今今年3月月份以来来，相关关政策连连续出台台，引发发市场频频繁震动动，其相相关政策策表述如如下：n 2

2、005年年3月116日，中中国人民民银行宣宣布将现现行的住住房贷款款优惠利利率回归归到同期期贷款利利率水平平，基准准利率调调整为66.122%，同同时实行行下限管管理。n 2005年年3月226日，国国务院下下发了关关于切实实稳定住住房价格格的通知知。一一、高度度重视稳稳定住房房价格；二、切切实负起起稳定住住房价格格的责任任：房价价提高到到政治高高度，建建立政府府负责制制，省政政府负总总责，对对住房价价格上涨涨过快，控控制不力力，要追追究有关关责任人人责任；三、大大力调整整住房供供应结构构，调整整用地供供应结构构，增加加普通商商品房和和经济住住房土地地供应，并并督促建建设；四四、严格格控制被被

3、动性住住房需求求，主要要是控制制拆迁数数量；五五、正确确引导居居民合理理消费需需求；六六、全面面监测房房地产市市场运行行；七、积积极贯彻彻调控住住房供求求的各项项政策措措施；八八、认真真组织对对稳定住住房价格格工作的的督促检检查。n 2005年年4月227日，国国务院总总理温家家宝主持持召开国国务院常常务会议议，分析析当前房房地产市市场形势势，提出出八项措措施引导导和调控控房地产产市场（简简称“新8条条”）。一一是强化化规划调调控，改改善商品品房结构构。二是是加大土土地供应应调控力力度，严严格土地地管理。三三是加强强对普通通商品住住房和经经济适用用住房价价格的调调控，保保证中低低价位、中中小户

4、型型住房的的有效供供应。四四是完善善城镇廉廉租住房房制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。五五是运用用税收等等经济手手段调控控房地产产市场，特特别要加加大对房房地产交交易行为为的调节节力度。六六是加强强金融监监管。七七是切实实整顿和和规范市市场秩序序。八是是加强市市场监测测，完善善市场信信息披露露制度。n 2005年年4月330日，国国务院七七部委联联合下发发关于于稳定房房价工作作的意见见，主主要内容容包括：规定自自20005年66月1日日起，国国家将调调整住房房转让环环节营业业税政策策，对个个人购买买住房不不足2年年转手交交易的，销销售时按按其取得得的售房房收入全全额征收收营业税税，

5、个人人购买普普通住房房超过22年（含含2年）转转手交易易的，销销售时免免征营业业税；对对个人购购买非普普通住宅宅住房超超过2年年（含22年）转转手交易易的，销销售时按按其售房房收入减减去购买买房屋的的价款后后的差额额征收营营业税。按照建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见的要求，南昌市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2倍以下。为便于操作将南昌市区划分为4类：具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。n 据

6、南昌房管管局信息息中心工工作人员员介绍，从从31日日起，南南昌市房房地产市市场上进进行交易易的商品品房，逐逐步将在在房地产产交易中中心的网网上房地地产网站站上公布布。但目目前信息息网的数数据还比比较少，他他们将逐逐步补充充今年元元月1日日以后的的房产交交易数据据。n 据了解，目目前南昌昌建设的的经济适适用住房房包括城城东，城城南，城城西，城城北四个个小区，目目前建成成面积达达1566万平方方米，但但建设规规模以及及发展速速度还是是比较缓缓慢。今今后几年年，南昌昌准备每每年计划划建设550660万平平方米的的经济适适用住房房，其比比例将占占全市当当年房地地产开发发总量的的15%122%。n 6月

7、1日至至今，南南昌市地地产交易易中心挂挂出5宗宗共7块块土地公公开出让让，其中中住宅用用地就有有6000余亩。据据了解，220044年南昌昌市区总总供应商商品房用用地15500余余亩，220055年则计计划出让让住房用用地45500亩亩。这就就是说，“国八条”后，南昌市住宅用地放量已经占了全年土地计划供应量的1/7，也相当于去年商品房供地总量的一半。二、政策性性质类型型和背景景分析1、政策性性质类型型分析从政策性质质看，主主要分为为五个方方面的政政策类型型：1）土地供供给政策策。限制制土地供供给，调调节土地地供给结结构（增增加中低低价房和和经济适适用房土土地供给给），规规范土地地转让，防防止土

8、地地囤积。2）金融政政策。包包括利率率政策、汇汇率、贷贷款首付付额度和和不同物物业贷款款安排。3）财政税税收政策策。包括括间接税税和直接接税，在在交易环环节和最最终环节节进行税税收调控控。所得得税属于于直接税税，而营营业税、契契税、房房产税（尚尚未推出出）则属属于间接接税，在在持有和和交易环环节征收收。4）结构调调节政策策。增大大中低价价商品房房和经济济适用房房市场供供给，控控制高价价房市场场供给。5）市场规规范政策策。规范范市场交交易买卖卖，增强强市场透透明度，防防止暗箱箱操作和和非法行行为。从已经推出出的这五五个方面面的政策策看，土土地供给给政策和和结构调调节政策策为市场场供给调调控政策策

9、类（即即限制市市场供给给和调节节供给结结构），而而金融政政策和财财政税收收政策为为需求调调控政策策类（限限制市场场需求）。从从出台政政策看，政政府的需需求调节节政策市市场影响响力远远远大于供供给调控控政策。政府的供给给调控政政策目的的是通过过结构调调节，限限制土地地投机，增增加中低低价房市市场供给给比重，从从而化解解房价泡泡沫，使使房地产产平稳回回落。但但是从实实际结果果看，初初期的土土地限制制政策适适得其反反，导致致房价不不降反升升，最新新推出的的加大经经济适用用房供给给政策，效效果并不不明显。需求调节政政策目的的是抑制制投机需需求的过过渡膨胀胀，增加加投机成成本，提提高投机机门槛，从从而降

10、低低市场投投机，化化解市场场虚高泡泡沫，稳稳定市场场。从新出台的的政策看看，针对对投机者者和交易易环节的的紧缩调调控意图图非常明明显。政政府采取取的还是是以局部部调控为为主。2、出台顺顺序分析析政策的出台台顺序反反映政府府对房地地产市场场调控的的走向。从从政府出出台政策策顺序看看，政府府对房地地产调控控的政策策导向顺顺序为：征收营业税，调高契税金融政策金融政策市场规范政策土地政策土地政策市场规范政策结构调节政策限制土地供给，迫使开发商囤积土地迅速开发财政税收政策提高房贷利率限制开发信贷，提高利率和首付比例土地政策增加中低价房土地供给增加中低价房和经济适用房供给，限制高价房供给从出台政策策过程看

11、看，呈现现出以下下几个方方面的特特点：）单一调调控转向向“多拳出出击”在去年，政政府重点点从一级级市场调调控房地地产，控控制土地地投机和和地价，迫迫使囤积积土地的的开发商商尽快开开发，增增加市场场供给，以以期通过过这来控控制房价价，调控控需求。但但实际上上却适得得其反，它它加速了了开发商商企业两两级分化化，大企企业的市市场控制制力增强强，进一一步增强强市场信信心。土土地供给给则限制制了房地地产供给给，导致致房价预预期进一一步上涨涨。单一的政策策调价在在市场极极度繁荣荣的形势势下，力力度有限限，往往往能够被被市场通通过各种种手段抵抵消。因因此，政政府开始始转入综综合调节节，多拳拳出击。从从今年推

12、推出的政政策看，政政府开始始从一级级、二级级、三级级市场同同时出击击，供给给、需求求综合调调控，财财政、金金融双向向结合。）政策力力度不断断加大除了调节的的综合性性外，政政策的力力度不断断加大，月日的加加息，以以及后来来的首付付提高，导导致购买买者贷款款门槛提提高，贷贷款成本本增大。而而月日七七部委联联合意见见，引发发市场剧剧烈地震震，抛盘盘激增，成成交急剧剧萎缩，资资金实力力较弱的的投机者者纷纷动动摇。由由此看来来，政府府打压投投机的决决心越来来越强。）调节目目标越来来越明确确早期的政策策是总体体调控，并并没有严严格区分分对不同同角色的的不同调调控。其其结果就就是正常常需求者者和投机机者、关

13、关系国计计民生的的中低价价房和奢奢侈消费费的高价价房遭受受同等打打击。为为了保社社会和经经济稳定定，政府府不敢采采取过大大力度的的政策，因因此，收收效甚微微。从最最近出台台的政策策看，政政府的调调节目标标开始明明晰，针针对性大大大增强强。增加加经济适适用房和和中低价价房及其其用地的的供给，严严格限制制高价房房及其用用地，营营业税征征收就是是针对投投机者而而设计的的。后续续政策的的推出肯肯定会沿沿着这个个方向继继续下去去，因此此，可以以称为结结构性紧紧缩政策策。随着着调节目目标的明明确，政政策的调调节力度度大大增增强，效效果突出出。三、政策影影响下南南昌房地地产市场场表现及及影响1、房地产产投资

14、状状况2005年年1-55月份南南昌市房房地产开开发投资资额为223.993亿元元，较上上年同期期增长44.9%，比去去年同期期增幅相相比，下下降了557.33个百分分点。其其中：商商品房建建设投资资额177.766亿元，较较上年同同期增长长2.995%，与与去年同同期增幅幅相比，下下降幅度度较大。房房地产投投资增幅幅大幅回回落，显显示南昌昌市房地地产市场场逐渐趋趋于理性性。2、新建商商品房供供求状况况2005年年1-55月份南南昌市市市区核准准商品房房上市面面积1116.557万MM2，较上上年同期期增长11.8%，其中中商品住住宅1005.559万MM2，较上上年同期期增长113.77%；

15、完完成商品品房交易易面积1101.9万MM2，较上上年同期期下降110.55%，其其中商品品住宅交交易面积积91.6万MM2，同比比下降88.5%。表1：新建建商品房房供应状状况价格（元/M22）供应量（M2）所占比例（%）单套面积（M2）供应量（M2）所占比例（%）1500以以下5.925.660以下3.23.01500-200005.285.060-8003.573.42000-250004.063.880-10009.38.82500-3000039.81137.7100-112020.819.73000-3400028.16626.7120-115048.96646.44000-500

16、0022.36621.2150-118014.91114.15000以以上00180以上上4.864.6表2：新建建商品房房需求状状况价格（元/M22）预销售量（M2）所占比例（%）单套面积（M2）预销售量（M2）所占比例（%）1500以以下10.711.760以下2.993.31500-200006.977.660-8001.671.82000-250007.828.580-100014.015.32500-3000020.222.1100-112014.615.93000-3400034.31137.5120-115033.42236.54000-500007.318.0150-11801

17、3.74415.05000以以上4.284.6180以上上11.212.2上述数据显显示南昌昌商品房房市场结结构性矛矛盾比较较突出。高高价位、大大户型住住房所占占比例较较大，从从商品住住房供应应情况看看，20005年年1-55月单价价在每平平方米330000元以上上的高价价房供应应量占总总量的447.99%，单单套面积积在1220M2以上的的占总量量的655.1%；从预预销售情情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120M2以上的占总销量的63.7%。3、商品房房价格状状况2005年年一季度度南昌市市市区商商品住房房预销售售均价为为2877

18、1元/M2，较上上年同期期上涨99.1%；1-44月份为为30226元/M2，同比比上涨113.114%；1-55月份为为29996元/M2，同比比上涨113.336%，房房价走势势基本平平稳。房价上涨原原因主要要有：n 供应结构不不尽合理理。市场场上大户户型、高高价位商商品住房房居多，中中小户型型、中低低价位普普通商品品住房供供应量减减少。n 高价位住房房集中上上市。由由于受66月1日以后后国家取取消对非非普通住住房税收收优惠政政策的影影响，55月份南南昌市商商品住房房特别是是大户型型、高价价位的商商品住房房的成交交量集聚聚放大，5月份市区共预销售商品住房2512套，面积9.49万M2，较上

19、年同期相比分别增长了46.47%和67.39%，高价位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均价水平。4、新建商商品住房房购买对对象状况况2005年年1-55月南昌昌市市区区交易的的91.6万MM2商品住住宅中，南南昌市居居民购买买的为667.11万M2，比重重达733%；外外地居民民购买的的为244.5万万M2，比重重为277%。近年来，随随着经济济快速发发展和花花园城市市建设步步伐的加加快，南南昌市的的居住环环境不断断改善，作作为省会会城市的的辐射功功能日益益显现，吸吸引了外外地、特特别是省省内其它它地市的的人士纷纷纷前来来购房置置业，外外地居民民购房的的比重逐逐年上升升。从购房目

20、的的来看，以以自住为为主，但但置业投投资的比比重逐年年上升。置置业投资资的比重重的增大大，一方方面说明明投资者者看好南南昌市的的房地产产市场，另另一方面面，如投投资购房房比重增增长过快快，对南南昌市房房地产市市场的持持续健康康发展有有一定的的负面影影响。5、商品房房空置情情况2005年年1-55月南昌昌市商品品房空置置面积99.222万M2，较上上年同期期下降119.881%，其其中商品品住宅空空置5.44万万M2，较上上年同期期下降220.66%。从从空置原原因分析析，主要要是交通通不便、配配套设施施不全、设设计落后后等。6、存量房房交易状状况2005年年1-55月南昌昌市市区区共完成成存量

21、房房交易887077套，同同比增长长24.85%，面积积75.08万万M2，较上上年同期期增长111.441%，其其中存量量住房880144套，面面积644.100万M2，分别别较上年年增长119.550%和和20.44%，房改改房上市市交易339177套，面面积266.744万M2，较上上年同期期分别增增长200.788%和19.21%。受6月1日日起2年以内内二手房房交易征征收全额额营业税税政策的的影响，5月份存量住房交易大幅增长，市区共成交2283套，较上年同月增长67.99%，交易面积19.66万M2，较上年同月增长61.63%。四、政策影影响下的的南昌房房地产市市场总结结及趋势势预判

22、1、市场总总结n 市场总体发发展较为为稳定，受受政策影影响不明明显。新新建商品品房供求求基本保保持平衡衡，价格格较20004年年同期稳稳定上涨涨。n 新建商品房房市场结结构性矛矛盾依然然突出，适适合百姓姓居住的的经济型型住房比比例还有有待提升升。n 存量房市场场近期表表现强劲劲，成交交量迅速速激增。n 购房者置业业目的以以居住为为主，投投资性购购房趋于于合理范范围。 2、趋势预预判n 政策影响性性将逐渐渐显现，随随着6.1征收收营业税税政策的的实施，二二手房交交易量会会有所下下降。n 新建商品房房市场供供应结构构面临调调整，经经济型住住宅上市市量将有有所上升升。房型型面积适适当下降降，销售售价

23、格上上涨幅度度减小。n 在宏观调控控政策下下，南昌昌购买人人群将趋趋于理性性，开发发高品质质的商品品房将受受到市场场青睐。n 宏观调政策策将抑制制高档住住宅市场场，对普普通商品品房，特特别是低低价住宅宅会采取取政策性性鼓励。第二章 南南昌房地地产市场场分析一、南昌房房地产市市场运行行基础分分析1、南昌总总体经济济环境南昌经济已已经连续续多年保保持两位位数字的的高速发发展， 20003年全全国“非典”肆虐之之时，南南昌经济济仍势不不可挡，并并以166.5%增长幅幅度达到到历史最最高点。投投资环境境的优化化、合理理政策的的出台犹犹如一张张温床，滋滋润着南南昌各项项产业的的发展， 20004年，南南

24、昌经济济以166.5%的增长长幅度，高高居全国国27个个省会城城市中二二甲的位位置，南南昌正逐逐步被熟熟悉和关关注，同同时日益益高涨的的经济发发展给南南昌的城城市建设设带来勃勃勃生机机。也为为正处在在上升期期的房地地产业奠奠定了坚坚实的基基础。根根据国内内外研究究表明，房房地产业业的发展展总是随随着城市市经济的的发展而而发展，并并随着城城市经济济发展的的波动而而波动，且且呈现出出相当明明显的112年的的滞后效效应，南南昌多年年的经济济发展，使使得房地地产发展展基础牢牢靠，未未来前景景看好。2、居民收收入分析析2002年年20005年南南昌市居居民人均均可支配配收入表表表22指标年份人均可支配配

25、收入（元元）收入涨幅2002年年702113.1%2003年年779311%2004年年874412.2% 数据据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司人均可支配配收入水水平的高高低，决决定着购购买力的的大小和和支付能能力的增增强。对对于房地地产投资资来说，人人均可支支配收入入水平直直接决定定着房地地产产品品的发展展空间和和购买群群体的大大小。南南昌居民民人均可可支配收收入持续续增加，为为房地产产的稳步步发展提提供了强强有力的的保障。3、人口状状况分析析城市的人口口，决定定着一个个城市房房地产业业特别是是住宅类类物业的的市场需需求总额额。根据据南昌统统计局统统计资料料，20003年年底

26、，南南昌市户户籍总人人口约为为4500.777万人，到到20004年底底再次统统计时，户户籍人口口增加110万，若若按20003年年人均住住房面积积18的标准准计算，人人口增长长对住房房市场将将直接产产生近1180万万的潜潜在需求求。同时时人口的的增长也也意味着着城市化化，南昌昌城市化化进程脚脚步的加加快，将将有力拉拉动房地地产业的的迅猛发发展。结论：南昌经济持持续高速速增长将将使南昌昌房地产产业处于于总量增增长时期期，这是是南昌市市房地产产业持续续、健康康发展的的内在动动力；人人民生活活水平的的日益提提高，城城市化进进程脚步步加快将将使南昌昌房地产产市场需需求总量量不断增增加，也也是南昌昌房

27、地产产业平稳稳、有序序发展的的外在拉拉力，总总体看来来，南昌昌房地产产运行基基础牢靠靠。二、南昌房房地产业业在城市市经济中中的地位位南昌国内生生产总值值与房地地产业生生产总值值对比表21指标年份生产总值（亿亿元）比上年增长长其中房地产产业的生生产总值值（亿元元）房地产业生生产总值值占生产产总值的的比例2002552.33713.8%13.0112.3%200363615.1%274.2%2004770.44616.5%425.4%数据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司数据显示，南南昌房地地产业在在南昌整整个经济济中的地地位日益益凸显，对对经济的的贡献值值已经越越来越大大，政府府出台

28、的的20004年年南昌房房地产分分析报告告表明明南昌房房地产业业正成为南南昌支柱柱产业之之一，并并受到政政府的强强烈关注注。地位位决定未未来，类类似南昌昌这种经经济基础础薄弱，财财政收入入低微、产产业生存存能力差差的城市市，绝不不会轻易易放弃房房地产这这个新新新高效产产业，南南昌市政政府也必必将抓住住此次契契机，不不断加强强监管力力度，制制定更多多、更合合理的政政策来维维护和促促进房地地产市场场的健康康长远发发展，使使房地产产业持续续成为南南昌经济济的重要要支撑，有有了政府府导向，南南昌房地地产的稳稳定发展展将更有有保障。三、南昌房房地产市市场总体体回顾1、房地产产市场供供求分析析年数 内内容

29、供应量成交量供求比2002年年110万122万1：1.0092003年年250万203万1：0.882004年年211万244.882万1：1.116说明：数据据内容截截取商品品住宅部部分。数据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司南昌市总体体供大于于求，220033年市场场供过于于求的原原因有三三点，一一是在220011年、220022年南昌昌房地产产市场回回暖迹象象面前，特特别是220022年的市市场形势势证明，带带给更多多开发商商信心，老老开发企企业纷纷纷扩大投投资规模模，新的的资金大大量向房房地产业业聚集，直直接导致致20003年市市场供应应的空前前增长；二是房房地产开开发集中

30、中在市中中心，房房地产项项目定位位高，供供应结构构的变化化抑制了了部分购购房需求求；三是是在20003年年大记事事中，非非典横行行，整个个“5.11”房地产产黄金销销售周期期被错过过，缩短短了全年年的房地地产销售售时间。在在市场供供应不断断增加，实实际需求求又日益益缩小的的不利条条件下，市市场出新新短期的的供大于于求也是是在所难难免，然然而，一一场席卷卷全国的的（国务务院“18”号文件件，“1211”号文件件两条）宏宏观调控控政策出出台，犹犹如一场场及时雨雨，市场场很快平平静下来来，很大大程度上上确保了了南昌220044年房地地产稳定定发展，市市场需求求再上新新台阶。2、房地产产价格分分析中部

31、五省会会城市220044年收入入房价对对比表城市内容南昌武汉长沙合肥郑州可支配收入入8744元元9564元元110211元8610元元9667元元商品住宅均价2321元元/平方方米2836元元/平方方米2391元元/平方方米2577元元/平方方米2327元元/平方方米房价收入比比1：0.2261：0.2291：0.2221：0.2291：0.224数据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司类比中部五五省会城城市，南南昌房价价、收入入比处于于比较中中间的位位置，说说明根据据南昌现现有的居居民收入入情况，商商品住宅宅价格还还是比较较合理的的。3、未来市市场增量量分析2004年年，南昌昌市房

32、地地产投资资完成885.22亿元，占占全省房房地产投投资13（全全省房地地产投资资完成2242.84亿亿元），占占南昌市市固定资资产投资资的比重重达266.4；南昌昌市商品品房新开开工面积积达3779万平平方米，加上跨年度施工的项目，2004年南昌市商品房施工面积首次突破1000万平方米，达1067万平方米，较上年增长61.7，其中商品住宅施工面积达791万平方米，较上年增长43.8。超量的施工面积，预示着南昌房地产市场即将进入全面爆发时期，同时伴随而来的残酷市场竞争，其中住宅产品的激烈竞争将不可避免。4、市场购购买客户户群分析析表41年数内容2003年年2004年年南昌人购买买商品房房比例7

33、8%73%外地人购买买商品房房比例22%27%外地人购买买住宅比比例24%26%说明：外地地人购买买住宅比比例是指指外地人人累计购购买总量量占南昌昌当年住住宅销售售总量的的比数据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司南昌购房人人群的外外延化，正正是南昌昌高速经经济发展展和南昌昌区位优优势双重重作用的的结果，同同时也受受到外地地品牌开开发企业业连动开开发效应应所带来来的部分分外地追追随客户户影响。消消费人群群的扩融融，一方方面将促促使南昌昌房地产产开发求求新、求求变，激激发创新新能力，提提升整个个行业的的发展水水平；另另一方面面外来人人所带来来的新的的生活习习性、生生活方式式将濡染染南昌

34、当当地居民民，提升升居民生生活品质质和对新新事物的的接受能能力；三三是外地地购房人人群的加加入，适适当的外外来消费费需求有有利于促促进房地地产市场场繁荣，激激活了市市场热度度。在购购买产品品中，外外地人倾倾向于中中高档住住宅产品品，此类类人群的的增加，将将在一定定程度上上支撑南南昌高端端产品市市场。5、市场供供应结构构分析2004年年南昌市市区合计计预销售售商品住住宅2116万平方方米（不不含红谷谷滩新区区政策性性定向商商品房），其其中均价价在20000元元平方方米以下下的只有有31.85万万平方米米，占总总量的114.77%，全部部分布在在离城区区远的湾湾里区和和昌北开开发区，单单套建筑筑面

35、积在在95平平方米以以下的227.880万平平方米，占占总量的的12.9%；均价价在30000元元平方方米以上上的面积积达到881.552万平平方米，占占总量的的37.7%，单套套建筑面面积在1150平平方米以以上的666.775万平平方米，占占总量的的30.9%。统计数数据已经经表明，南南昌房地地产市场场供应结结构存在在不够合合理表现现。每个个城市中中，购房房人群就就如同社社会阶层层一样，呈呈现金字字塔的状状态，即即普通购购买客户户处在底底层，是是最多的的，越向向上，高高端客户户群就越越少，正正常的市市场情况况是普通通住宅供供应大于于高档住住宅，南南昌目前前的市场场上普通通住宅和和中高档档住

36、宅出出现倒挂挂，实属属不正常常。但造造成结构构不合理理的现状状，有其其特殊性性，南昌昌 20004年年的房地地产项目目中700%的楼楼盘位于于市中心心，城市市土地的的稀缺性性，直接接导致了了开发成成本的增增加，另另外不少少开发商商为追求求价值最最大化，档档次定位位倾向于于高档，最最后形成成的价格格自然就就只能针针对市场场高端客客户群。在南昌现有有的供应应结构条条件下，政政府可能能会通过过宏观调调控予以以平和，高高端住宅宅的政策策影响不不可避免免。同时时相对有有限的南南昌高端端客户群群，又正正逐步被被市场消消化，高高档产品品竞争已已经白热热化，未未来市场场再做高高端产品品似乎应应谨慎行行事。受受

37、到市场场抑制的的中档住住宅产品品，特别别是南昌昌城郊结结合地带带的中价价位住宅宅开发适适逢其实实，普通通住宅产产品的开开发发展展前景看看好。6、南昌房房地产销销售周期期特征分分析数据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司每一个城市市房地产产销售周周期特征征是不同同的，我我们试图图通过南南昌2000320004年每每个月成成交量的的状况，来来寻找市市场销售售规律，从从而为本本项目的的开发周周期制定定寻找依依据。南南昌全年年的销售售黄金周周期应该该是6月月份，其其次是112月份份，销售售最为暗暗淡的时时期在44月、88月、99月三个个月。四、南昌二二手房市市场分析析南昌二手房房市场成成交量

38、对对比表 年数数内容2002年年2003年年2004年年二手房成交交量54万99.811万179.66万新房成交量量122万203万244.882万 说明：以上数数据针对对的是纯纯商品住住宅类型型 数据来来源：上上海绎凯凯博才房房地产代代理有限限公司房地产市场场中，房房地产一一、二级级市场之之间是相相互发展展，相互互促进的的，南昌昌房地产产二级市市场的告告诉发展展正给一一级市场场的带来来了良好好的发展展机遇。南南昌二级级市场成成交数据据，说明明两点，一一是南昌昌人购房房观念正正在改变变，居民民生活水水平的日日益提高高，催生生了大量量通过“卖旧买买新、卖卖小买大大”的方式式来改善善居住环环境的需

39、需求。二二是在当当前市场场供应结结构条件件下，很很多人不不得不通通过出售售固定资资产来改改善居住住环境，供供应结构构已经抑抑制了二二级市场场的发展展，对房房地产一一级市场场也是不不利的，未未来南昌昌住宅供供应结构构的优化化将促进进二级市市场的快快速发展展。五、南昌土土地市场场分析土地是房地地产开发发的基础础，土地地的供应应量直接接决定了了未来商商品房市市场的供供应量，研研究了土土地市场场，也就就研究了了未来市市场的竞竞争。土土地市场场的供应应分析分分为存量量土地和和增量土土地两部部分。1、存量土土地分析析根据南昌市市国土部部门调查查统计，截止2004年底，南昌南昌市市区已经出让但未投入开发建设

40、的土地共4000余亩（大部分为住宅性质用地），其中很大一部分是因房屋拆迁受阻造成不能按土地出让合同约定的时限交付的土地，有消息透露，这部分土地将由政府出面协调盘活，并尽快交于开发商开发，假定这部分土地的综合容积率在2.0（参照2003、2004年南昌市中心出让土地容积率），那么商品房市场供应总量将在530万平方米左右，超过南昌2004年的市场成交总量，如果这部分土地同时开发，再加上市中心现有在开发项目的后期推出量，未来南昌市中心房地产市场竞争将相当激烈。2、增量土土地分析析（国有有建设用用地）增量土地主主要是政政府通过过招、拍拍、挂的的方式公公开向社社会出售售土地。在在现有国国家土地地政策下下

41、，开发发商获取取土地后后闲置一一年以上上的土地地要收土土地闲置置费用，两两年就要要无偿收收回，因因此开发发商一般般都会在在一年左左右的时时间进行行开发，即即，只要要研究近近两年的的政府土土地成交交量就可可以初步步判定未未来市场场上新增增商品房房项目的的总量。n 2004年年南昌土土地成交交量2004年年南昌市市共出让让成交商商品房开开发用地地24宗宗土地，出出让商品品房开发发土地面面积15573.51亩亩，土地地成交金金额255.8999亿元元，出让让的土地地总建筑筑面积约约2022.8万万平米，预预示着220055年将有有2022.8万万平米的的增量房房推进市市场，从从出让的的土地用用途来分

42、分析；纯纯住宅用用地只占占17.22%，商住住综合用用地占了了近833%，未未来两年年的商业业将有增增加。从从成交的的区域分分布来看看，主要要分布在在市中心心区、城城南、青青山湖片片区。其其中老城城区最多多，共成成交111宗，面面积达8881.96亩亩，其次次为城南南片区，共共成交55宗，总总面积3318.05亩亩，红谷滩滩和高心心开发区区今年尚尚无一宗宗地出让让。通过过土地出出让可预预见，未未来两年年的房地地产增量量市场将将在市中中心和城城南，地价继继续攀升升，将会会导致商商品房价价格的持持续上扬扬。20004年年土地成成交的楼楼面地价价，延续续了20003年年土地供供应成交交的楼面面地价走

43、走高的趋趋势，从从土地供供应区域域来看，未未来住宅宅的中心心化逐步步向郊区区化转移移，土地地供应区区域的调调整将带带来商品品住宅供供应结构构的变化化，这将将促进南南昌房地地产的协协调发展展。n 2005年年南昌土土地成交交量2005年年南昌市市计划出出让商品品房用地地45000亩，其中企业改制用地将不会受到南昌市年度土地供应计划的限制，住宅用地分布在各个板块，象湖圈140亩，青山湖460亩，红谷滩红角洲地区1000亩，红谷滩新区供应500亩，新建县长堎地区300亩，南昌县莲塘地区供应300亩，湾里300亩，昌北200亩，高新200亩，同时经济适用房的供应将达到500亩等。今年一季度实际成交土地

44、1321.26亩，主要集中在红谷滩地区，另外年内还将有3178.74亩土地出让，如果这一指标完成，今年的土地供应将是2004年的3倍，土地供应呈现明显放量的趋势，整个投资规模也将再次增大，对整个房价快速上涨有很大的促进作用，同时是从整个土地供应区位看，2500亩土地供应量在郊区，土地供应方向的转移，对调整南昌未来商品住宅的供应结构调整意义重大。六、南昌分分区房地地产分析析1、各区域域预、销销售面积积分布数据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司从20044年南昌昌各行政政区销售售面积分分布图观观察，南南昌的购购房区域域主要集集中在红红谷滩新新区、西西湖区、东东胡区三三个中心心城区，占占

45、有整个个市场销销量的777%，周周边各行行政区销销量相对对分散，市市场占有有率低。南南昌客户户倾向市市中心购购房的因因素有三三点：一一是南昌昌中心城城区供应应量多，客客户选择择性大；二是市市中心配配套设施施齐全，生生活便利利，而城城郊区域域在这方方面相对对滞后，现现有条件件难以满满足客户户的居住住需求；三是南南昌居民民的购房房心理还还比较保保守，在在城里住住惯的人人不愿离离开，城城市以外外的人又又迫切往往城里挤挤，在多多数人坚坚守“城市梦梦”的传统统束缚下下，市中中心仍是是他们购购房的第第一选择择。但是是随着市市中心房房价的日日益高涨涨，市场场供应的的逐步外外移，城城郊基础础配套设设施的逐逐步

46、完善善，旧有有的“城市梦梦”观念在在经济支支撑的现现实条件件下，南南昌房地地产郊区区化成为为必然。2、各区域域预、销销售价格格分析数据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司2004年年南昌住住宅交易易价格表表明，市市中心房房价已经经超过330000元/平平方米，其其中属清清山湖的的房价最最贵，原原因是它它拥有城城市中心心稀缺的的自然湖湖泊资源源。临近近周边的的几个开开发区中中，高新新区售价价最高，一一是区域域产业环环境特殊殊，购买买人群支支付能力力强，另另一方面面它紧靠靠清山湖湖区域，地地理位置置上有优优势，三三是万科科四季花花城的先先期进入入，提升升了整个个区域的的楼盘档档次和区区域形象象。但是是受到新新近开发发项目品品质较低低、购买买客户入入住率低低、人气气不旺的的影响，区区域房价价上升的的可能性性已经不不是很大大。七、南昌房房地产市市场营销销方式分分析南昌的房地地产发市市场虽然然起步较较晚，但但在中国国房地产产开发的的火热浪浪潮中，特特别是外外地房地地产开发发企业的的进入，很很大程度度上提升升了南昌昌房地产产行业的的发展水水平，新新的房地地产产品品，新的的营