2022年全省房地产估价师提升测试题83.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，（ ）日内应以书面或其他形式进行公告。A.10B.15C.30D.60【答案】 A2. 【问题】 某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】 D3. 【问题】 在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元

2、估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法【答案】 C4. 【问题】 房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在（ ）万元以上。A.1000B.2000C.5000D.8000【答案】 B5. 【问题】 (2016年真题) 某房地产开发企业预售一套建筑面积100的商品住宅，单价为1万元/。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105，买受人实际应付购房款（）万元。A.100B.101C.103D.105【答案】 C6. 【问题】 债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要

3、求保证人在其保证范围内承担（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证【答案】 D7. 【问题】 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2016年1月开始，2016年3月结束。A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定【答案】 D8. 【问题】 以下不属于建设用地管理的原则的是（ ）。A.规划总体控制的原则B.有偿使用土地的原则C.节约和集约用地的原则D.集约发展的原则【答案】 D9. 【问题】 2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15

4、 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.被征收入B.该项目建设单位C.征收单位D.被征收人和征收单位共同【答案】 C10. 【问题】 下列说法正确的是( )。A.合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B.合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C.逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行D.逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行【答案】 D11. 【问题】 成本法中一般不计息的项目是（

5、）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 D12. 【问题】 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】 B13. 【问题】 （2012年真题）下列房地产中，依法可以转让的是（）。A.已抵押的房地产B.未依法登记的房地产C.人民法院查封的房地产D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产【答案】 A14.

6、【问题】 （2012年真题）下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。A.房地产价值评估B.房屋登记C.房屋面积测算D.房地产居间【答案】 D15. 【问题】 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】 C16. 【问题】 （）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.房地产价格指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者心理指数【答案】 C17. 【问题】 挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止

7、时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。A.2B.5C.7D.10【答案】 A18. 【问题】 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。A.2414.5B.2759.4C.3066D.3153.6【答案】 B19. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为

8、2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险【答案】 D20. 【问题】 随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.中华人民共和国城市房地产管理法B.中华人民共和

9、国土地管理法C.中华人民共和国担保法D.中华人民共和国物权法【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】 AB2. 【问题】 房地产的供给弹性主要有( )。A.供给的社会弹性B.供给的人口弹性C.供给的价格弹性D.供给的要素弹性E 供给的经济弹性【答案】 CD3. 【问题】 下列表述正确的有（）。A.个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税B.对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契

10、税C.个人销售住房征收土地增值税D.个人销售或者购买住房暂免征收印花税E.对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间【答案】 AD4. 【问题】 房地产经纪人享有的权利包括（）。A.依法发起设立房地产经纪机构B.为委托人保守商业秘密C.经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件D.要求委托人提供与交易有关的资料E.执行房地产经纪业务并获得合理佣金【答案】 ACD5. 【问题】 一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】 ABD6. 【问题】 下列权益和财产中，可用房地产开发

11、项目资本金出资的有( CDE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权【答案】 CD7. 【问题】 下列集体土地的征收，应当报省级人民政府审批并报国务院备案的有（ ）。A.25公顷的基本农田B.30公顷的基本农田C.30公顷的耕地D.40公顷的耕地E.60公顷的其他土地【答案】 C8. 【问题】 (2014真题) 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店【答案】 AC9. 【问题】 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A.自然特征B.细分市场C.人口密度的大小D.

12、该区域发展的类型和范围E 竞争性项目的区域【答案】 ACD10. 【问题】 下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（）。A.环境噪声污染是能量污染B.环境噪声污染是感觉公害C.环境噪声污染具有相对性D.对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态E.环境噪声污染具有集中性【答案】 ABD11. 【问题】 (2016年真题) 关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，

13、名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】 BCD12. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD13. 【问题】 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( )。A.管理人员工资B.房屋开发费C.财务费用D.办公费E 勘察费用【答案】 AD14. 【问题】 国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（）。 A.使用者自动放弃土地使用权B.矿

14、场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益【答案】 ABD15. 【问题】 现代住宅按使用对象不同，可分为（）。A.住宅B.宾馆C.写字楼D.公寓E.单身宿舍【答案】 A16. 【问题】 下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（ ）。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款的房地产【答案】 BD17. 【问题】 体现谨慎性会计信息质量要求的做法有（）。A.设立秘密准备B.不高估资产或收益C.不低估负债或费用D.对可

15、能发生的资产减值损失计提资产减值准备E.对售出商品可能发生的保修义务确认预计负债【答案】 BCD18. 【问题】 下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有（）。A.传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动B.因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有C.电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易D.房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成E.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别【答案】 CD19. 【问题】 棚户区改造主要包括（）。A.城市棚户区改造B.国

16、有工矿棚户区改造C.国有林区棚户区改造D.国有垦区危房改造E.农村棚户区改造【答案】 ABCD20. 【问题】 房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。

17、首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。2. 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1月8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。一、交易日期修正系数KA=99.7%；KB=99.0%；KC=99.2%二、求取比准价格1比准价格A=600099.7%100/100100/9

18、8100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100=6617(元/m2)比准价格B=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/100100/102100/100100/102=6344(元/m2)比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/102100/102100/103=6201(元/m2)比准价格计算结果(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)【答案】KA计算错，应为1051/1048=100.3%2

19、比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99100/101元/m2=6487元/m23比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/99100/102100/103元/m2=6326元/m2您可能感兴趣的试题3. 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对

20、象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误？2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】1.错误：(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对

21、象的年净收益）。2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。4. 某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?【答案】（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资

22、利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。5. (二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中

23、应关注哪些特点?2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.【答案】1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.答案估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。