2022年全省房地产估价师自测模拟考试题50.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。A.容积率B.建筑质量C.绿地率D.周围环境【答案】 B2. 【问题】 能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】 C3. 【问题】 下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。A.保险单B.银行票据C.商业

2、票据D.大额可转让存单【答案】 C4. 【问题】 现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】 A5. 【问题】 某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.9

3、52.51D.986.84【答案】 C6. 【问题】 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】 A7. 【问题】 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】 D8. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A.房地产投机B.物价变动

4、C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】 A9. 【问题】 (2017年真题) 下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】 B10. 【问题】 王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【答案】 B11. 【问题】 房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划

5、C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】 B12. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 C13. 【问题】 对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】 A14. 【问题】 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可

6、供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【答案】 B15. 【问题】 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C16. 【问题】 某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6

7、%。该房地产的收益价格为（ ）万元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16【答案】 B17. 【问题】 一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.位置B.为租户提供的服务C.交通方便性D.建筑设备系统【答案】 C18. 【问题】 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 C19. 【问题】 在写字楼出租中，

8、室内标准化装修的费用通常由（）支付。A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同【答案】 A20. 【问题】 某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】 ACD2. 【问题】

9、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款【答案】 AB3. 【问题】 账簿的基本内容包括（）。A.封面B.扉页C.账页D.尾页E.附录【答案】 ABC4. 【问题】 开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法【答案】 ABD5. 【问题】 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A.加大城

10、市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程【答案】 BCD6. 【问题】 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.财务计划现金流量表【答案】 CD7. 【问题】 房地产周期循环的主要原因包括（）。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差、季节性调整、总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】 ABD8. 【问题】 会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括( )四个层次。A.会计信息流通系统B.会计

11、信息处理系统C.会计信息解释系统D.会计信息调节系统E.会计核算处理系统【答案】 ABCD9. 【问题】 完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D.资源完全自由流动E.信息是完全的【答案】 ABD10. 【问题】 (2013真题) 下列房地产中，属于可以转让的有（）。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房【答案】 CD11. 【问题】 不得抵押的房地产范围包括（）。A.私人诊所

12、B.公共福利事业的房地产C.依法公告列入征收范围的房地产D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产E.空置2年的房地产【答案】 BCD12. 【问题】 法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地【答案】 AD13. 【问题】 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】 CD14. 【问题】 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.

13、合同关系B.财产关系C.人身关系D.社会关系E.经济关系【答案】 BC15. 【问题】 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】 AD16. 【问题】 某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元/m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为12500元/m2B.建筑面积的购买单价为12000元/m2C.名义价格为180万元D.实际价格为

14、180万元E.现房价格低于180万元【答案】 BCD17. 【问题】 引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】 AC18. 【问题】 收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】 CD19. 【问题】 城市房地产管理法规定的三项房地产交易基本制度是( )。A.国有土地有偿有限期使用制度B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度C.房地产成交价格申报制度D.房地产价格评估制度E.房地产价格评估人员资格认证制度【答案】 CD20. 【问题】 张某以50万元的价

15、格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于( )。A.典型合同B.单务合同C.有偿合同D.要式合同E.双务合同【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2（不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁

16、管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除

17、房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。2. 某市拟将一占地面积100亩，需拆除房

18、屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000

19、元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年

20、项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初

21、，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。【答案】1、1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m

22、2）1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）3. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产

23、抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年

24、6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。【答案】错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据

25、真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。4. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场

26、租金为5000元月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?【答案】（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第

27、三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择70年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。5. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）