房地产营销策划课程实习报告1999.docx

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1、房地产产营销策策划课课程实习报告告专 业：工程管理理班 级级：XXXXX姓 名：XXX学 号：05122121101任课教师师：XXX完成时间间：20133年6月月房地产营销策划课程实习报告 第1章 平顶山市房地产市场投资环境分析目录第1章平平顶山市市房地产产市场投投资环境境分析111.1 平顶山山市经济济社会发发展情况况分析111.1.1 GGDP/人均GDDP11.1.2 产产业结构构31.1.3 固固定资产产投资331.1.4 社社会消费费品零售售总额441.1.5 人人口结构构41.1.6 人人均可支支配收入入与消费费支出551.2 平顶山山市城市市发展规规划分析析51.2.1 城城市

2、性质质、职能能、功能能组织与与发展目目标51.2.2 城城市空间间布局与与空间发发展战略略81.2.3 城城市近期期、远期期、远景景发展规规划91.3 小结110第2章平平顶山市市房地产产市场调调研分析析112.1 平顶山山市房地地产市场场发展概概况1332.1.1 供供求状况况132.1.2 价价格走势势132.1.3 近近期房地地产政策策152.2 平顶山山市房地地产市场场在售项项目调研研分析1152.2.1 项项目概况况152.2.2 项项目产品品分析1172.2.3 项项目客户户分析1192.2.4 项项目销售售情况分分析192.2.5 项项目营销销方案分分析2222.3 小结223第

3、3章总总结244附件平顶顶山市房房地产市市场在售售项目调调研表229II第1章 平顶山山市房地地产市场场投资环环境分析析1.1 平顶山市市经济社社会发展展情况分分析1.1.1 GDP/人均GGDP20077年220122年，平平顶山市市的经济济取得了了蓬勃的的发展，经经济增幅幅较大，这这表明平平顶山的的经济正正处于快快速发展展的时期期。20007年年人均GGDP的的绝对值值只有1169883元，220122年达到到305506元元，增幅幅达799.6%，说明明平顶山山城市经经济增长长很快。1.1.2产业业结构产业结构构产业类型型20077年20088年20099年20100年20111年201

4、22年第一产业业10.889.59.48.78.89.7第二产业业62.6665.2265.3366.336762.22第三产业业26.6625.3325.332524.2228.11由上面的的数据所所得第二二产业所所占比例例较大。平顶山市目前仍处于第二产业，即工业快速增长期，第三产业发展相对滞后的情况。随着工业化水平的提高，第二产业发展到较高水平后，必然将带动第三产业进入的快速发展。1.1.3固定定资产投投资 20008-220122年平顶顶山市社会固固定资产产投资及及其增长长情况由上表可可以看出出平顶山山市固定定资产投投资2000720009年增增长率不不太稳定定但程增增长趋势势，2011

5、0年国国家实行行宏观经经济调控控后，使使得20010年年到20012年年经济呈呈现出平平稳增长长的良好好势头。据了解，2011年，针对复杂的经济形势，平顶山市以科学发展观为指导，积极实施项目带动发展战略，进一步加大项目建设力度，深入挖掘存量资源，优化调整产业结构，努力破解发展瓶颈，固定资产投资呈现重点项目建设进展顺利、民间投资大幅攀升、工业投资快速增长、产业集聚区投资增势强劲、房地产开发持续活跃的特点。1.1.4社会会消费品品零售总总额2007720012年年，平顶顶山的社社会消费费品总额额在平稳稳增长，全全年社会会消费品品零售总总额由220077年的1199.1亿元元增长到到4744.6亿亿

6、元，增增长了1138.37%。社会消费费品零售售总额的的增长幅幅度有升升有落，基基本保持持在155200%之间间。商品零零售作为为消费品品市场的的主要消消费形式式，对消消费品市市场的发发展影响响极大。在在努力扩扩大内需需的大背背景下，商商家适时时调整商商品结构构和营销销策略，积积极适应应人们的的消费需需求，开开展特色色经营，努努力开拓拓市场，规规模进一一步提高高。1.1.5人口口结构全市常住住人口为为490043667人，同同第五次次全国人人口普查查人相比比，十年年共增加加10663677人，增增长2.22%。全市市常住人人口中共共有家庭庭户44133359923户户,家庭庭户人口口为4771

7、74467人人，平均均每个家家庭户的的人口为为3.553人，比比20000年第第五次全全国人口口普查的的3.770人减减少0.17人人。性别构成成全市常住住人口中中，男性性人口为为252229775人，占占51.44%；女性性人口为为238813992人，占占48.56%。总人人口性别别比（以以女性为为1000，男性性对女性性的比例例）由220000年第五五次全国国人口普普查的1108.52下下降为1105.95。年龄构成成全市常住住人口中中，0-14岁岁人口为为99224499人，占占20.24%；155-644岁人口口为344800094人人，占770.996%；65岁岁及以上上人口为为4

8、3118244人，占占8.880%。同同20000年第第五次全全国人口口普查相相比，00-144岁人口口的比重重下降33.544个百分分点，115-664岁人人口的比比重上升升1.883个百百分点，665岁及及以上人人口的比比重上升升1.771个百百分点。1.1.6人均均可支配配收入与与消费支支出年份城镇居民民人均可可支配收收入（元元）增长率（收收入）人均消费费性支出出（元）环比增长长率（支支出）2007711711518.440%8261117.110%200881353319.100%955559.300%2009914722110.110%1034409.500%201001620081

9、0.110%11500211.220%2011118344813.220%13199214.770%2012220611010%14911713.110%城镇居民民人均可可支配收收入的绝绝对值在在逐年增增加，人人均可支支配收入入由20007年年的1117155元年增增长到220122年2006100元，自自20008年以以来增长长率波动动不大。消费性支出的绝对值也在逐年增加，人均可支配收入由2007年的8261元增加到14917元，绝对值增加6656元，增加幅度达到80.57%。由图可以以看出人人民整体体生活水水平1.2平平顶山市市城市发发展规划划分析1.2.1城市市性质、职能、功能组组织与发

10、发展目标标平顶山市市位于河河南省中中南部偏偏西，119577年经国国务院批批准设立立建制市市，辖四四县二市市四区，城城区现有有人口规规模722万人，建建成区面面积533Km22，区域域资源丰丰富，交交通便利利，是一一座以能能源、原原材料为为主体，以以煤炭、电电力、钢钢铁、纺纺织、化化工为主主导的新新兴工业业城市。平平顶山市市因煤而而立、因因煤而兴兴。但随随着经济济的发展展和社会会的进步步，传统统工矿城城市格局局已适应应不了大大城市的的发展需需要。按按照河南南省委、省省政府提提出的平平顶山要要“建设大大城市、发发展大工工业”的总体体要求和和纳入中中原城市市群的战战略部署署。平顶山市市委、市市政府

11、审审时度势势，集思思广益，严严密论证证，科学学决策，果果断提出出了平顶顶山“优化东东区功能能、改善善老区环环境、发发展西部部新区”的城市市发展思思路，对对城市的的发展及及功能定定位是：东区为为二、三三类工业业区，老老区为商商业服务务区，西西部新区区为行政政、文教教、高新新产业及及居住旅旅游区。发发展西部部新区是是平顶山山市拉大大城市框框架，实实现跨越越式发展展的现实实需要，是是平顶山山市改善善投资环环境，提提高城市市品位，提提升城市市吸引力力，扩大大对外开开放的必必然选择择，也是是平顶山山市实施施二次创创业，打打造经济济强市，全全面建设设小康社社会，实实现“繁荣、开开放、文文明、秀秀美”现代化

12、化工业新新城的重重大举措措。1.2.2城市市空间布布局与空间发发展战略略平顶山市市新城区区的规划划勾画了了一条东东南西北走走向的历历史文化化和生态态发展轴轴线。新新老城区区之间通通过生态态园这条条生态廊廊道相连连。新城城区的规规划范围围是北至至漯宝铁铁路，东东至姚孟孟电厂，西西至毛营营军铁专专用线,南至水水库，规规划共分分三个阶阶段：起起步区77.6平平方公里里，近期期规划面面积400平方公公里，远远期规划划面积1100平平方公里里。新城城区的规规划形态态是带状状，交通通流量主主要是东东西方向向，新城城区与老老城区之之间距离离10公公里，通通过6条条城市道道路和规规划的轻轻轨交通通相互联联系，

13、十十分钟即即可到达达。向西西通过22条公路路和郑石石（郑州州至石人人山）高高速公路路与鲁山山县和宝宝丰县相相接，北北部的漯漯平洛高高速公路路出入口口在新区区起步区区东部22公里处处，通过过此入口口向东南南20公公里处即即可接许许平南高高速公路路。四通通八达，快快捷顺畅畅的交通通联系对对新城区区的建设设必将起起到积极极的带动动作用。 新新城区起起步区北北依香山山,湛河河、漯宝宝铁路、漯漯平洛高高速公路路在北面面穿过，白白龟山水水库西干干渠纵贯贯南北。规规划区内内有坡度度较缓的的丘陵分分布和近近70平平方公里里的水库库面积，自自然资源源丰富，为为新城区区的生态态景观建建设提供供了有利利的前提提条件

14、。新新城区的的规划引引入生态态城市、共共生城市市、新陈陈代谢城城市等先先进理念念，体现现出“以以人为本本”的精精神和改改善人居居环境的的意愿。同同时规划划一改过过去“摊摊大饼”式式的城市市扩张模模式，采采取组团团开发的的概念，把把城市结结构分为为行政办办公区、教教育科研研区、居居住商贸贸区、高高新产业业区等若若干组团团，从而而为平顶顶山市远远景建设设制定出出具有本本地特色色的可持持续发展展之路。 教教育科研研文化区区位于新新城区北北部和起起步区东东部的锅锅底山一一带。锅锅底山是是平顶山山师专新新校区所所在地，占占地20000余余亩,这这里景色色秀美，水水库景色色尽收眼眼底，是是教书育育人的理理

15、想用地地。纬四四路南侧侧从东至至西分别别为：平平顶山市市工业学学校、平平顶山工工学院、平平顶山卫卫校、平平顶山金金世纪高高级中学学，与纬纬四路北北侧的文文化居住住用地一一起构成成新城区区的教育育文化景景观轴线线。目前前，平顶顶山工学学院、平平顶山师师专和金金世纪高高级中学学的建设设都已初初具规模模，教育育产业的的发展对对周边的的文化、居居住用地地的开发发利用必必将起到到积极的的带动作作用。 行行政办公公、商业业金融区区位于主主干道纬纬一路以以北，该该区域充充分利用用现有地地形地势势,依山山就势，将将办公、商商业旅馆馆、居住住、文娱娱、社交交游憩等等功能组组织在一一起，塑塑造出功功能齐全全，交通

16、通便利，生生态优美美且有文文化内涵涵的城市市公共空空间。作作为新城城区的标标志性建建筑市政大大厦现已已开工建建设。市市政大厦厦位于湖湖滨生态态公园北北部，背背靠景色色优美的的中心公公园，前前面通过过开阔庄庄重的中中心文化化公园和和湖滨生生态公园园与水面面相连，该该区域以以其便利利的交通通条件和和市政大大厦的主主导带动动作用构构成新城城区的核核心区域域。核心心区的建建设是带带动新区区发展的的又一切切实举措措。 居住住区主要要沿滨水水地带布布局。规规划的一一类居住住用地主主要结合合地势兴兴建阶梯梯式山地地住宅，使使每一户户都有较较好的视视觉效果果，达到到推窗见见水的视视觉享受受。住宅宅层数以以24

17、层为为主，适适当兴建建别墅式式高档住住宅，以以丰富居居住用地地的开发发层次。二二类居住住用地以以建设4466层的现现代化住住宅为主主，适当当点缀高高层，每每个居住住区都充充分结合合现状自自然地形形与周围围环境，引引入生态态化、智智能化概概念，创创造出富富有生命命活力的的现代环环境社区区。 工业业园区位位于新城城区西北北部，以以一类工工业和仓仓储用地地为主，主主要发展展无污染染的高新新科技产产业，附附带周边边的商业业金融设设施及住住宅产业业，成为为新城区区发展的的产业动动力区。 新新城区的的给水、排排水、电电力、通通讯、热热力、燃燃气以及及污水处处理厂等等市政工工程规划划也充分分结合城城市的发发

18、展需要要，科学学合理的的确定管管网走向向和管线线管径，做做到一百百年不落落后，形形成完备备的市政政基础设设施系统统。 新城城区规划划在强调调功能布布局合理理，配套套设施齐齐全的同同时，还还注重对对自然景景观的利利用和人人文景观观的塑造造。新城城区生态态景观可可用“一一轴两片片三点两两横四纵纵”来概概括。一一轴指香香山寺、中中心公园园、中心心广场、白白龟沙洲洲景观轴轴；两片片指北部部香山寺寺和南部部平西湖湖风景区区；三点点指东部部森林公公园、中中心公园园、西部部休闲公公园；两两横指北北边道路路防护林林景观带带和南边边临水湖湖滨生态态休闲景景观带；四纵是是指南北北向的生生态廊道道。新区区风景旅旅游

19、区主主要包括括香山寺寺风景区区、平西西湖风景景区和新新城区风风景区。 香香山寺风风景区位位于新城城区北部部，香山山寺始建建于东汉汉，传说说观音菩菩萨在此此修炼并并完成汉汉化和女女化过程程的地方方，在佛佛教界享享有盛名名。 水库库风景区区位于新新城区南南边的白白龟山水水库，这这是一座座碧波浩浩淼的人人工湖泊泊，既有有湖的秀秀姿，又又有海的的气魄，水水域面积积近700平方公公里，库库容可达达9亿立立方米。主主要由湖湖泊景观观、沙滩滩休闲带带和水源源保护区区构成。 新新城区景景观区自自东向西西有水湾湾公园、东东留村旧旧村改造造商业街街、凤凰凰山水上上乐园、紫紫金山水水湾度假假区、水水上船文文化博物物

20、园、中中心区湖湖滨公园园、湿地地候鸟生生态园、鱼鱼米之乡乡观光园园、应国国墓保护护公园等等十个风风景旅游游区；还还有连接接香山寺寺、城区区、平西西湖的四四条南北北向绿化化生态廊廊道及道道路景观观带。 同同时市区区及周边边还有众众多的风风景名胜胜区：如如鲁山的的石人山山国家级级风景名名胜区，郏郏县的三三苏坟，叶叶县的叶叶公祠，汝汝州的风风穴寺，舞舞钢的石石漫滩国国家森林林公园等等丰富的的旅游资资源，为为建设现现代化滨滨水生态态旅游城城市提供供了得天天独厚得得条件。 钟灵毓毓秀的落落凫山麓麓，碧波波荡漾的的平西湖湖畔。这这里是一一片久远远的土地地，古时时应国都都城，千千年风雨雨记载着着沧桑；这里是

21、是一片动动感的土土地，脚脚手架构构成立体体图画，搅搅拌机正正在欢声声歌唱；看现在在，新区区建设热热火朝天天；观未未来，新新区将展展现壮丽丽的画卷卷。新区区的决策策和建设设者们，将将通过制制定土地地利用、房房地产开开发、亲亲商服务务、广揽揽人才等等一系列列优惠政政策，打打造一流流的投资资环境，实实现最大大的投资资回报。这这里是一一片开放放的热土土，是平平顶山未未来发展展的希望望所在。平平顶山新新城区热热忱欢迎迎国内外外的有识识之士，各各路英才才前来投投资兴业业、大展展宏图。不不久的将将来，一一座充满满水域风风情生机机无限的的新兴城城市必将将屹立在在中原大大地1.2.3城市市近期、远期、远景发展展

22、规划平顶山城城市发展展规划：（1）220100 年111月229日，国国务院通通过了平平顶山城城市总体体规划（22010020020），从从平 顶山市市城乡规规划局了了解到，11月29 日于北京召开的城市总体规划部际联席会议第四十四 在 次会议上， 平顶山市城市总体规划（20102020） 通过审查。在总体规划确定的 1098 平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡统筹发展。同时，要加强城 中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边 农村提供服务。根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制 镇，促进农业产业化和农村

23、经济快速发展。要合理控制城市规模。到 2020 年，主城区城市 人口控制在 110 万人以内， 城市建设用地控制在 106 平方公里以内。 要完善城市基础设施体 系。加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件；统筹规划建 设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范围；城乡 规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内 （包括各类开发区） 的一切建设用地与建设活 动实行统一严格的规划管理，加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。（2）规规划的强强制性内内容本次总体体规划的的强制性性内容包包括：1.市域内内必须控控制开发发的地域域。包括括风

24、景名名胜区、水水源保护护地等生生态敏感感区，基基本农田田保护区区，地下下矿产资资源分布布地区。2.城市建建设用地地。包括括规划期期限内城城市建设设的发展展规模、发发展方向向，城市市建设用用地范围围和用地地布局，城城市各类类园林和和绿地的的具体布布局。3.城市基基础设施施和公共共服务设设施。包包括：城城市主干干道的走走向、大大型停车车场布局局；城市市取水口口及其保保护区范范围、给给水和排排水主管管网的布布局；电电厂位置置、大型型变电站站位置、城城市的高高压线走走廊范围围、燃气气储气罐罐站位置置；文化化、教育育、卫生生、体育育、垃圾圾和污水水处理等等公共服服务设施施的布局局。4.城市防防灾工程程。

25、包括括：城市市防洪标标准、防防洪堤走走向；城城市抗震震与消防防疏散通通道；消消防站布布局，城城市人防防设施布布局；地地质灾害害防护规规定。5.近期建建设规划划。包括括：城市市近期建建设重点点和发展展规模；近期建建设用地地的具体体位置和和范围。1.3小小结从以上各各表的数数据可以以看出平平顶山的的经济处处在稳步步发展中中：GDDP每年年都在增增长，2201人人均GDDP也在在不断增增长，从从产业结结构看来来应注重重加快第第三产业业的投资资力度，因因为第一一产业、第第二、第第三产业业之间相相互影响响。建市市以来，平平顶山市市投资一一直以工工业为重重点，在在三产方方面的投投入虽然然不断增增长，但但是

26、无论论总量还还是比重重，仍显显偏低，对对第三产产业的拉拉动作用用明显不不足。社社会固定定投资正正处在健健康发展展阶段中中，这样样有利于于完善城城市建设设有利于于招商引引资以促促进平顶顶山市经经济发展展。今年年来，社社会消费费品零售售额增速速也在提提高、人人均可支支配收入入的消费费支出同同步增长长，说明明经济的的发展切切实给居居民的生生活和各各个方面面带来方方便，居居民生活活水平的的提升有有利于社社会的稳稳定和教教育文化化水平的的提高。全市从事事第三产产业的企企业和个个体户大大多经营营单一，缺缺乏规模模化、品品牌化、专专业化的的经营，缺缺少竞争争力较强强的服务务类企业业，而且且自身优优势不能能充

27、分发发挥，如如在批发发零售、生生活服务务业方面面，存在在设施滞滞后，规规模不大大，档次次不高，价价格不优优的问题题，不仅仅难以吸吸引本地地消费，相相反使本本地消费费者反而而呈现外外流现象象，同时时网络购购物的兴兴起，对对传统生生活的销销售服务务也产生生了较大大冲击，220100年平顶顶山市消消费品零零售总额额居全省省第111位；在在交通业业方面，由由于管理理问题，不不少车辆辆在外地地注册落落户，影影响了本本市运能能的扩张张，20010年年全市货货运周转转量居全全省第111位，在在客运方方面，各各县（市市、区）基基本没有有跨省营营运线路路，客运运周转量量长期处处于无新新扩张状状态。在在旅游业业方

28、面，平平顶山市市旅游资资源丰富富，和焦焦作相比比得天独独厚，平平顶山市市的尧山山和焦作作的云台台山相比比，自然然条件好好，但游游客人数数和门票票收入却却差了一一大截。14房地产营销策划课程实习报告 第2章 平顶山市房地产市场调研分析第2章 平顶山山市房地地产市场场调研分分析1.1 平顶山市市房地产产市场发发展概况况1.1.1 供求状况况平顶山市市近五年年房地产产开发投投资额、商品房施工面积、竣工面积、批准预售面积、销售面积及增速。20088-20012年年平顶山山市房地产产开发投投资额及及其增长长情况20088-20012年年平顶山山市商品品房批售售面积和和销售面面积 20008-220122

29、年平顶顶山市商品房房销售额额及其增增长情况况20099年比220088年增长长，但220100年比220088和20009年年都有减减少，220111和20012年年又明显显增长。近年来平顶山市的经济发展势头强劲，住宅消费热情极大，这将会在未来几年作为区域房地产市场的主导。平顶山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中心城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。大型品质社区住

30、宅形态雏形渐成。从平顶山房地产近年来的整体市场上看，来自城市发展的需要和消费者的需求，大型品质社区频繁浮出市场，比如：春华国际茗都、亿嘉西城国际、常绿大悦城、建宏中央花园等。通过这些项目的销售情况，可以看得出平顶山地产市场正渐渐由中小楼盘向大型高档楼盘过渡。1.1.2 价格走势势平顶山市市近五年年商品房房销售价价格及增增速由图可以以看出商商品房销销售额持持续增长长，人民民的生活活水平和和购买力力明显得得到提高高，房地地产行业业在一定定程度上上带动了了GDPP的增长长。平顶顶山未来来几年房房地产需需求仍将将持续上上升，但但供不应应求的局局面可能能已经过过去。据据估计，未未来100年，年年均住宅宅

31、“刚需”也就约约2.55亿平方方米，假假设刚需需在全部部新房的的成交中中占比335%，可可以推算算出全国国每年的的商品住住宅销售售面积最最多为77亿-88亿平方方米，这这样的销销售量即即便与220111年的销销售量相相比，降降幅也达达5%-20%。如果果进一步步考虑平平顶山人人口的老老龄化趋趋势、土土地财政政对房价价合理回回调的阻阻滞从而而导致的的刚需减减少，房房地产需需求可能能会持续续减弱。 目前我我国房地地产市场场重心明明显转移移到二三三线城市市。受“新国五五条”等政策策影响，住住宅市场场受到打打压，且且由于一一线城市市商业地地产供应应量日益益增加，而而随着二二、三线线城市消消费水平平的提

32、高高，这些些城市将将成为商商业地产产的“蓝海”。1.1.3 近期房地地产政策策近期国家家、河南南省、平顶山山市房地地产政策策。国家政策策（一）220100年111月299日，国国务院通通过了平平顶山城城市总体体规划（22010020020），从从平顶山山市城乡乡规划局局了解到到，在111月229日于于北京召召开的城城市总体体规划部部际联席席会议第第四十四四次会议议上，平平顶山市市城市总总体规划划（2001020220）通通过审查查。在总总体规划划确定定的10098平平方公里里城市规规划区范范围内，实实行城乡乡统一规规划管理理，重视视城乡统统筹发展展。同时时，要加加强城中中村、城城乡接合合部整治

33、治和改造造，加强强城镇基基础设施施、公共共服务设设施的建建设，统统筹考虑虑为周边边农村提提供服务务。根据据市内不不同地区区的条件件，重点点发展县县城和基基础条件件好、发发展潜力力大的建建制镇，促促进农业业产业化化和农村村经济快快速发展展。要合合理控制制城市规规模。到到20220年，主主城区城城市人口口控制在在1100万人以以内，城城市建设设用地控控制在1106平平方公里里以内。要要完善城城市基础础设施体体系。加加快公路路、铁路路等交通通基础设设施建设设，改善善城市与与周边地地区交通通运输条条件；统统筹规划划建设城城市供水水水源、给给排水、污污水和垃垃圾处理理等基础础设施，划划定基础础设施黄黄线

34、保护护范围；城乡规规划行政政主管部部门要依依法对城城市规划划区范围围内（包包括各类类开发区区）的一一切建设设用地与与建设活活动实行行统一严严格的规规划管理理，加强强公众和和社会监监督，提提高全社社会遵守守城市规规划的意意识。河南省内内政策1. 40个个城市联联网个人人住房信信息全国400个重点点城市的的个人住住房信息息系统与与住房和和城乡建建设部实实现联网网，郑州州市也在在其中。据悉，全全国400个重点点城市从从20110年下下半年开开始，启启动了个个人住房房信息系系统建设设试点，但但推进艰艰难。不不少地方方政府担担心，个个人住房房信息全全国联网网后，限限购、限限贷等房房地产调调控政策策的执行

35、行力度会会加大。这这对原本本就已陷陷入低迷迷的楼市市会构成成进一步步冲击，进进而累及及地方经经济，影影响地方方财政收收入。除除此之外外，住房房信息与与个人财财产息息息相关，也也因此被被视为“非常敏敏感”的信息息。特别别是由于于当前政政府公务务员、国国企、事事业单位位等公职职人员的的福利待待遇、个个人财产产都与住住房问题题联系紧紧密，这这些“敏感信信息”一旦透透露出去去，极有有可能引引发公众众质疑。这这也是个个人住房房信息联联网系统统迟迟不不能推出出的重要要原因之之一。2. 各地出出台微调调政策20133年4月月，郑州州市人民民政府向向外界发发布了郑郑州版国国五条实实施细则则细则里里面，未未提及

36、市市民最关关心的220%个个税以及及二套房房利率、限限购是否否扩大政政策等内内容。3. 存准金金率两次次下调自20111年112月以以来的三三次存准准率下调调之际，贸贸易顺差差都处于于非常低低的水平平。此外外，因220133年上半半年贸易易顺差预预计将收收窄，考考虑到假假期效应应往往导导致一季季度出口口数据非非常疲软软，届时时央行可可能会下下调存准准金率。4. 降息00.255个百分分点自20112年66月8日日起下调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率。金金融机构构一年期期存款基基准利率率下调00.255个百分分点，一一年期贷贷款基准准利率下下调0.25个个百分点点；其他他各档次次存贷款款

37、基准利利率及个个人住房房公积金金存贷款款利率相相应调整整。自同同日起：(1)将金融融机构存存款利率率浮动区区间的上上限调整整为基准准利率的的1.11倍；(2)将将金融机机构贷款款利率浮浮动区间间的下限限调整为为基准利利率的00.8倍倍。降息对于于楼市有有一定的的影响，首首先对楼楼市是一一种利好好，在现现今的楼楼市关键键时刻或或将改善善市场预预期；其其次，降降息能促促进刚需需出手；再者，之之前各地地方政府府楼市微微调政策策的出台台，都对对楼市预预期有一一定的提提振作用用，此次次降息能能否起到到这样的的作用还还有待于于观察平顶山政政策平顶山“十二五五”住房用用地供应应总量：规划期期内，全全市新增增

38、住房用用地供应应总量约约为5668万平平方米。住房用地地供应结结构指引引11、商品品住房用用地。规规划期内内，新供供应5005万平平方米商商品住宅宅用地中中，3660万平平方米的的住房用用地用于于供应中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房。2、政策保障性住房用地。规划期内，新供应政策保障性住房用地总量为约63万平方米，其中经济适用房用地约57万平方米。3、新增住房用地中约423万平方米用于供应中低价位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房建设，达到新增住房用地总量的70%以上。4、20011年年完成住住房建设设总量1125万万平方米米，其中中政策性性住房113万平平方米，商商品住房房1122

39、万平方方米。5、220122年完成成住房建建设总量量1100万平方方米，其其中政策策性住房房11万万平方米米，商品品住房999万平平方米。20122年城市市规划区区人口为为93.2万人人。根据据河南省省国民经经济和社社会发展展“十二五五”规划的的要求，220100年年底底，城镇镇人均住住房建筑筑面积要要达到330平方方米，预预测规划划期内平平顶山市市住房总总需求为为10000万平平方米，根根据对规规划期内内不同收收入水平平家庭结结构比例例的预测测，本着着完善住住房保障障体系、不不断提高高住房保保障水平平的原则则，预测测规划期期内普通通商品住住房需求求为9111万平平方米，政政策保障障性住房房需

40、求为为89万万平方米米。其中中，建设设经济适适用住房房80万万平方米米，建设设公共租租赁住房房(含廉廉租住房房、职工工公寓和和临时周周转房)9万平平方米。1.2 平顶山市市房地产产市场在在售项目目调研分析析1.2.1 项目概况况项目基础础资料 项项目空间间布局及及概况新城区地地图老城区地地图序号项目名称称开发商项目地址址建设规模模物业构成成开发分期期项目特色色项目状态态1建业桂圆圆河南省建建业住宅宅集团平平顶山置置业有限限公司平顶山市市育英路路与龙翔翔大道交交汇处北北侧109.67亩亩住宅+底底商分三期开开发建业品牌牌，生态态型居住住环境，配配套设施施集中，交交通便捷捷一期已交交房，二二期售罄

41、罄，三期期20113年55月开盘盘2常绿大悦悦城平顶山市市常绿隆隆华置业业有限公公司平顶山市市新城区区龙翔大大道与崇崇文路交交会处165亩亩住宅+底底商分二期开开发一级物业业资质，配配套设施施齐全，内内部设有有顶级私私人会所所一期清盘盘中，二二期20013年年10月月交房3龙凤盛世世平顶山市市汇合房房地产开开发有限限公司建设路西西段(建建西生态态园对面面)20亩住宅+底底商分二期开开发生态、健健康、自自然元素素融入其其中一期在售售4华诚蓝蓝湾新城城华诚荣邦邦地产有有限公司司新城区长长安大道道与未来来路东南南207亩亩住宅+底底商分四期开开发品牌地产产,水景景住宅,低密居居所,科科技住宅宅,观景

42、景居所一期二期期已交房房，三期期20113年77月交房房四期220133年年底底交房5龙腾国际际河南精忠忠房地产产开发公公司平顶山亚亚兴路与与姚电大大道交叉叉口50亩住宅+底底商分两期开开发小区人车车分流，周周围环境境适宜一、二期期在售6康达彩彩虹小区区平顶山市市康达房房地产开开发公司司南环路与与光明路路交叉口口向西3300米米路北100亩亩住宅分三期开开发湛河较近近，教育育资源丰丰富一期二期期在售三三期在建建7华诚荣荣邦花园园华诚荣邦邦地产股股份有限限公司矿工路与与诚朴路路交会处处78亩住宅+底底商分两期开开发距市区较较近，教教育、医医疗体系系完善一二期在在售122.12.2.2项目目产品分

43、分析序号项目名称称开发商项目地址址建设规模模物业构成成开发分期期项目特色色项目状态态1建业桂圆圆河南省建建业住宅宅集团平平顶山置置业有限限公司平顶山市市育英路路与龙翔翔大道交交汇处北北侧109.67亩亩住宅+底底商分三期开开发建业品牌牌，生态态型居住住环境，配配套设施施集中，交交通便捷捷一期已交交房，二二期售罄罄，三期期20113年55月开盘盘2常绿大悦悦城平顶山市市常绿隆隆华置业业有限公公司平顶山市市新城区区龙翔大大道与崇崇文路交交会处165亩亩住宅+底底商分二期开开发一级物业业资质，配配套设施施齐全，内内部设有有顶级私私人会所所一期清盘盘中，二二期20013年年10月月交房3龙凤盛世世平顶

44、山市市汇合房房地产开开发有限限公司建设路西西段(建建西生态态园对面面)20亩住宅+底底商分二期开开发生态、健健康、自自然元素素融入其其中一期在售售4华诚蓝蓝湾新城城华诚荣邦邦地产有有限公司司新城区长长安大道道与未来来路东南南207亩亩住宅+底底商分四期开开发品牌地产产,水景景住宅,低密居居所,科科技住宅宅,观景景居所一期二期期已交房房，三期期20113年77月交房房四期220133年年底底交房5龙腾国际际河南精忠忠房地产产开发公公司平顶山亚亚兴路与与姚电大大道交叉叉口50亩住宅+底底商分两期开开发小区人车车分流，周周围环境境适宜一、二期期在售6康达彩彩虹小区区平顶山市市康达房房地产开开发公司司南环路与与光明路路交叉口口向西3300米米路北100亩亩住宅分三期开开发湛河较近近，教育育资源丰丰富一期二期期在售三三期在建建7华诚荣荣邦花园园华诚荣邦邦地产股股份有限限公司矿工路与与诚朴路路交会处处78亩住宅+底底商分两期开开发距市区较较近，教教育、医医疗体系系完善一二期在在售（1） 分析：大大部分项项目产品品类型以以901200平方居居多，以以满足客客户的刚刚性需求求。2.2.3项目目客户分分析 项目目客户情情况项目名称称客户源客户职业业置业目的的建业桂桂园平顶山市市及各县县城公务员，教教职工，个个体户，企企业老板板投资，改改善性需需求居多多，