房地产行业某花园整合营销策略架构1883.docx

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1、 紫藤花园园整合营营销策略略架构一、市场场定位策策略1、 市场场定位沭阳县县中高端端消费市市场基于xxxxx楼楼市目前前都定位位于中低低端消费费市场而而销售形形式不甚甚畅通的的特点，我我们认为为回避该该市场竞竞争者，切切入新的的市场竞竞争空白白点是本本案的基基本成功功要素，目目前中高高端房产产消费市市场恰好好属于这这一竞争争空白点点，根据据SOTTW分析析，该市市场已经经存在潜潜在的消消费需求求。2、 目标客户户群定位位主力客户户群政府公公务人员员/国营营企业的的中上层层领导辅助客户户群当地经经商人士士客户群分分析：1 政府公务务人员/ a城区政政府部门门司职人人员：b各乡镇镇行政主主脑c国营

2、企企业的中中上层领领导客户群特特征： 收收入普遍遍高于当当地平均均水平； 收收入稳定定； 其其中相当当部分公公务员兼兼营自己己独立的的产业；能够较易易接受高高品味商商品；2 经商人士士a城区商商业经营营户，小小企业主主b乡镇农农副业承承包户 客户群群特征： 属高高收入阶阶层 整体体素质不不高，但但经过引引导，将将会成为为当地高高价房的的主要购购买群二、市市场竞争争策略n 差别化竞竞争策略略：最好好的竞争争就是没没有竞争争，差别别化竞争争策略就就是将本本案切入入一个没没有竞争争的细分分市场，从从而达到到在竞争争中轻易易取胜的的目的。n 品质化竞竞争策略略：品质质化竞争争也是差差别化竞竞争的具具体

3、表现现，本案案第一家家采用中中高档精精品楼盘盘的竞争争策略切切入沭阳阳楼市，可可以迅速速取得中中高档楼楼市领先先地位。三、产品品策略基于差别别化、品品质化竞竞争策略略的需要要，我们们计划将将本案打打造成为为xxxxx目前前首屈一一指的舒舒适型高高档生活活社区。A/住宅宅产品策策略品牌定位位品牌名紫藤花花园品牌形象象官邸上上的五星星级家园园理由：“官邸上上”直接界界定了本本案在xxxxxx独具唯唯一性的的地理价价值，“五星级级家园”的品牌牌形象设设定主要要基于目目标客户户群对星星级宾馆馆有一种种高档、优优质的心心理预期期。五星级家家园由本本案五大大居住品品质构成成： 健康康休闲的的规划品品质 精

4、致致时尚的的建筑品品质 绿色色人文的的环境品品质 智慧慧智能的的配套品品质 温馨馨关怀的的服务品品质产品定位位产品概念念舒适适型休闲闲家园建筑品质质 中高档档精品居居住区品质构成成，【地段品品质】n 县政府所所在地是是普通人人家尊贵贵、显赫赫的神往往之地；n 老城区配配套完善善，享受受步行生生活圈的的方便快快捷；n 府前花园园式广场场、可以以享受到到更大规规模的休休闲和绿绿化空间间；n 大诗人袁袁牧亲手手栽植紫紫藤槐树树，树因因人而贵贵n 背靠一流流实验小小学，提提升了子子女教育育的质量量。 【规划品品质】 n 符合健康康要求的的空间规规划，完完全摒弃弃传统兵兵营式布布局，采采用围而而不合，点

5、点、条结结合，高高低错落落的空间间布局，整整个小区区形成空空气流畅畅、视觉觉通透的的居住氛氛围，尊尊享阳光光、空气气、绿地地n 符合环保保要求的的动线规规划，人人车分流流，绿色色路网n 符合交往往要求的的活动区区规划，小小区会所所，儿童童游乐场场，晨练练场n 符合人文文要求的的景观规规划，紫紫藤名胜胜保护，中中央花园园，艺术术小品n 符合舒适适要求的的居室规规划： 短进深 规划110米左左右，达达到南北北空气通通风，空空气对流流， 全明设计计 明明厅明卧卧明厨明明卫，达达到户室室均好 两南四大大 南南厅南卧卧（主卧卧）、大大厅大卧卧（主卧卧）大厨厨 动静分区区 私私密区和和半公共共区有效效分离

6、， 户室面积积：客厅厅22mm2，主卧卧16mm2，次次卧144 m22，厨房房7 mm2，餐厅厅12 m2，卫生生间4.5 mm2，书房房10 m2 n 户门：11.2mm 窗：n 公共部位位规划：宽楼道道设计（11.4米米） 装设设型空调调位【建筑品品质】n 建筑外观观：立面面采用欧欧式风格格、外观观色彩典典雅清新新、n 细部装饰饰：空调调位：装装饰浮雕雕栏杆 楼道： 楼楼道铁艺艺栏杆，实实木扶手手，花岗岗石地坪坪 单元门斗斗：欧式式风格的的浮雕装装饰 单元门：名牌电电控防盗盗门，可可视对讲讲门铃、 进户门：实木子子母进户户门、 窗： 景景观飘窗窗设计，客客厅、主主卧落地地全玻塑塑钢窗、阁

7、阁楼威克克斯塑钢钢窗【环境品品质】法式林阴阴大道、喷喷泉广场场、儿童童游乐场场 老老年晨练练场 慢跑径径 彩彩色碎花花岗石步步行道 工艺艺草坪灯灯，园艺艺小品、浮浮雕、石石雕等【配套品品质】大规格太太阳能热热水器，家家庭中央央空调系系统（房房价外另另收 费），楼楼宇智能能化系统统，小区区活动会会所【服务品品质】星级物业业管理五大星级级服务保保障：安安心保障障（安全全保障），舒舒心保障障（清洁洁保障），省省心保障障（管家家服务），爽爽心保障障（健康康保障），教教育保障障（上学学接送）B/商铺铺产品策策略品牌定位位品牌名紫藤花花园xxxxx第二二商业圈圈xxxxx第二商商业圈是是紫藤花花园品牌牌的

8、延伸伸，该延延伸的主主要目的的在于可可以在客客户心理理定位上上形成市市场圈地地作用，我我们将以以“三匹马马”为中心心的xxxxx中中心商业业圈称为为第一商商业圈，而而把本案案称为第第二商业业圈，直直接引导导客户将将本案商商铺与中中心商业业圈相比比较，其其一可以以形成价价格优势势，其二二可以将将其他商商业物业业排挤在在竞争以以外。品牌形象象精品的的、名牌牌的、时时尚的、休休闲的以精品的的、名牌牌的、时时尚的、休休闲的为为品牌形形象来打打造xxxxx第第一个高高档商业业街区，将将本案与与其它商商业物业业清晰的的区别开开来，形形成差别别化竞争争格局，可可以达到到回避竞竞争的目目的。产品定位位【产品概

9、概念】精精品的、名名牌的、时时尚的、休休闲的【产品规规划】小小格局双双层商铺铺，开间间3.66米，进进深111米【建筑品品质】中中等档次次的商业业街区品质构成成：步行行道彩色色广场砖砖铺装，时时尚街灯灯、旗杆杆、底层层花岗岩岩饰面，金金色镂空空网格卷卷闸门【业态规规划】 城内大街街精品品名店街街：目标店店群服服饰、鞋鞋业品牌牌专卖店店辅助店家家：银行行、超市市 四老巷 时尚美美食街：目标店店群酒店、影影楼、美美容、保保健、茶茶楼 公园路 文化休休闲街：目标店店群精品玩玩具、文文具书籍籍、辅助店家家食品快快餐、装装饰工艺艺品三、价格格策略A/住宅宅 一一房一价价，高开开高走 市场推推广均价价：1

10、4420元元/平方方米左右右单价幅度度：1228015580元元/平方方米折扣价：9.55折理由：1、 根据本案案品牌及及产品定定位设计计，本案案目前在在xxxxx属首首屈一指指的中高高档物业业，具有有“奇货可可居”的理论论效应，我我们认为为，只要要推广力力度到位位，高出出市场3300元元5000元的的价格是是可行的的；2、 该价格尽尽管高出出市场很很多，但但房屋总总价控制制在200万以内内，按77成银行行按揭测测算，首首付不足足6万，该该金额具具有很高高的市场场承受力力支持；3、 随着xxxxx土土地拍卖卖价的蒸蒸蒸日上上，今后后即使有有同等档档次的竞竞争物业业推出，开开发商考考虑到成成本和

11、市市场预期期，必然然会参照照本案定定价，而而不会完完全采用用低价格格竞争策策略。B/商铺铺 一房房一价 高高开低走走市场推广广均价335000元/平平方米 折扣价价：8.8折理由：尽尽管本案案建筑品品质和商商业定位位均在中中高端市市场，但但地块商商业氛围围尤显不不足，而而双层商商铺在xxxxxx属首次次推广，前前期市场场接受度度估计不不会很高高，因此此以高折折扣推广广较易推推动销售售。四、促销销策略1、 同步推广广策略，将本案物业同步推出，以价格差推动不同房型的销售，估计高价的优势房型会先期去化，高价格房型的去化会带动市场对本案价格的认同，也会很快在市场形成口碑传播效应2、 销量控制制，价格格

12、渐升策策略买涨不买买跌是市市场的不不变定律律，没有有涨价的的物业，很很难引起起市场追追捧，我我们在同同步推出出的同时时，以去去化155销售售量为控控制点，分分六期小小幅涨价价和结顶顶、交房房期的大大幅涨价价，从而而造成市市场连续续追涨的的热销效效应。3、 vip卡卡促销， 在在开盘前前限时限限量发放放VIPP卡（收收取保证证金）， vipp卡主要要目的为为了在销销售前期期聚集人人气，在在销售后后期形成成客带客客效应，vvip卡卡除享受受一定折折扣外，持持卡人如如带客购购房，每每带一位位客户均均可获得得自己已已购房的的累积折折扣4、营业业推广促促销（另另定）五、广告告策略前期：立立体推广广，密集

13、集轰炸电视、电电台、大大幅报广广、车体体广告、路路牌广告告、刀旗旗广告、楼楼书、海海报、软软文发布布、活动动展示 本案在在xxxxx以全全新的理理念、全全新的产产品形态态推向市市场，需需要以最最快的速速度深入入人心，迅迅速达到到市场领领先地位位。1、 广告总精精神：概概念营销销，品质质推广2、 广告主题题：品质质时代 新贵贵人家3、 主打广告告语：官官邸上的的五星级级家园 五大大居住品品质，铸铸就现代代新贵人人家4、 辅助广告告语：实实力铸就就品质 品质质成就名名牌全国民营营企业5500强强，浙江江实力房房产企业业，嘉兴兴十大品品牌房产产企业鸿翔集团团鼎力打打造官邸上上的五星星级家园园不遗余力

14、力打造xxxxxx城新一一代贵族族家园（开开发理念念）宝地铸就就显贵 显贵贵成就荣荣耀三百年紫紫藤因人人而显袁牧牧植紫藤藤、槐树树，犹如如在宝地地上加盖盖了一枚枚印章，成成为历代代文人仰仰慕，历历代权贵贵留恋之之所，但但终究与与百姓无无缘五百年县县衙因地地而贵地块块位于沭沭阳城北北，座北北朝南，为为沭阳城城地势最最高，五五百年来来，沭阳阳城历经经洪涝淹淹没，唯唯此地幸幸免，因因此历代代知县都都不忍舍舍此地而而另建县县衙，成成为沭阳阳城代代代延续的的显贵之之地。规划，可可以让你你居住得得更健康康闲适(阳光光空气绿地) 紫藤花花园五大大居住品品质之一一，打造造健康休休闲之家家 建筑筑，可以以象制作

15、作工艺品品那样精精雕细琢琢（精精致时尚现代） 紫藤藤花园五五大居住住品质之之二，打打造精致致时尚之之家环境，可可以让你你远离水水泥建筑筑的冷漠漠和烦躁躁（艺艺术人文亲和） 紫藤花花园五大大居住品品质之三三，打造造绿色人人文之家家配套，可可以让你你提前步步入现代代都市生生活（智智慧智能超前）紫藤花花园五大大居住品品质之四四，打造造智慧智智能之家家服务，可可以让你你享受主主人的尊尊贵和荣荣耀（关关心省心放心）紫藤花花园五大大居住品品质之五五，打造造温馨关关怀之家家11.20.202206:2006:20:1922.11.206时20分6时20分19秒11月. 20, 2220 十一月 20226:20:19 上午06:20:192022年11月20日星期日06:20:19