曲阜市房地产市场调查5545.docx

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1、曲阜市房房地产市市场调查查报告一、 前言子曰：“三人行行，必有有我师焉焉。”当今房房产界同同行如林林，本着着 “以学习习、总结结、借鉴鉴为原则则，以促促进自身身发展为为目的”，我公公司销售售部于织织了一次次对曲阜阜市房地地产市场场的调查查。此次次调查的的主要目目的为“取其所所长，补补己所短短”；调查查的范围围是曲阜阜市所有有楼盘；调查的的主要的的内容为为各个楼楼盘的名名称、项项目位置置、建筑筑规模、合合作公司司及其基基本情况况。在此此基础上上，我们们对曲阜阜的房地地产市场场有了一一个整体体的了解解，对济济宁市的的房地产产市场有有了更进进一步的的认识。同同时，我我们对曲曲阜市各各项目做做了认真真

2、的总结结与分析析，也更更加认识识了自身身的不足足与优势势。二、 曲阜市各各楼盘调调查分析析 以静轩路路和鼓楼楼街为界界分为西西南和东东南两个个方位下面为东东南方位位的楼盘盘调查分分析(一）裕裕隆家苑苑 裕隆隆家苑位位于杏坛坛学院对对面，有有朋路东东首，由由曲阜裕裕隆圣源源房地产产开发有有限公司司开发销销售，裕裕隆矿业业集团承承建，其其聘请物物业公司司为曲阜阜泗枫物物业有限限公司。 裕隆隆家苑占占地300多万平平方米，总总建筑面面积411多万平平方米，容容积率为为1.338，绿绿化率440%多多。小区区以多层层为主，高高层为辅辅，一共共有20000多多户住宅宅，分南南北住宅宅区，主主打户型型是9

3、00平方米米到1110平方方米的两两居室。项项目一期期已经建建好并在在今年五五月份交交房，二二期也已已经是现现房，打打算在今今年年底底交房。目目前已经经销售了了80%多，多多层的和和小户型型的已经经售完，现现在剩下下的大多多是1114平方方米以上上的大户户型，而而且这部部分户型型都集中中在小高高层上。裕裕隆家苑苑目前针针对高层层销售有有这么一一个优惠惠活动，无无论是一一次性付付款还是是按揭贷贷款，凡凡购买118和119层的的客户另另赠送壁壁挂式太太阳能一一个和暖暖气开口口费。裕裕隆家苑苑住宅起起价为224000元每平平方米，均均价为333000元每平平方米，最最高价为为35000元每每平方米米

4、；车库库面积集集中在22030平平方米，每每平方米米26000元；储藏室室每平方方米15550元元。小区区物业费费收取方方式为，楼楼层不同同价格不不同。小小区配套套设施相相对完备备，北区区面临杏杏坛学院院，维萨萨尔商务务酒店；南区有有自己建建设的小小学,并并且有市市实验小小学的班班车路过过。裕隆家苑苑有着自自己得天天独厚的的优势，地地处老城城区，有有着丰厚厚的文化化底蕴，在在新一轮轮的老改改新浪潮潮中，裕裕隆家苑苑存在较较大的升升值空间间；占地地面积较较大，大大手笔打打造大社社区；前前期已经经交房，形形成了相相对成熟熟的生活活社区，物物业管理理呈良性性态势，有有利于后后期住宅宅的涨价价和一系系

5、列工作作的开展展。小区区东接曲曲阜经济济开发区区，西连连市中区区，是连连接未来来曲阜东东西经济济发展的的枢纽，更更增加了了其升值值潜力。小小区的缺缺点便是是正在发发展中，周周边配套套不是太太健全，离离市中区区相对较较远，对对于居民民的购物物造成一一定的不不便。（二） 有朋花园园 有朋花花园位于于有朋路路东首，和和裕隆家家苑并列列且居于于其西。该该项目由由曲阜市市康达房房地产开开发有限限公司开开发、建建设和管管理，由由北京中中联环建建文建筑筑设计有有限公司司设计，嘉嘉泓地产产营销机机构策划划，销售售代理为为易居销销售公司司。有朋花园园占地111.335公顷顷，总建建筑面积积为133.488万平方

6、方米，其其容积率率为1.2，绿绿化率接接近400%。小小区一期期以多层层为主，户户型以889平方方米1455平方米米的两居居室和三三居室为为主，目目前多层层房源全全部售罄罄；二期期以小高高层为主主，户型型多为1163平平方米2011平方米米的三居居室和四四居室，主主体已完完工，目目前正处处于火爆爆销售中中，有朋朋花园为为回馈各各界人士士对其小小区的厚厚爱，采采取了买买房免入入住双气气开户费费，免有有线电视视开户费费和物业业大礼。小小区住宅宅均价为为33000元每每平方米米，最高高价为338000元每平平方米；车库面面积多为为2030平平方米，每每平方米米价格集集中在225000元26000元。

7、小小区高层层物业费费每平方方米在一一元左右右，多层层收费相相对较低低。小区区内配套套较为齐齐全，商商店、诊诊所、餐餐饮等随随住户同同步入驻驻，方便便了住户户生活。有朋花园园的优势势显而易易见，主主体式水水景园林林，流转转四季的的水岸风风情，558000平方米米的水系系融入其其中，既既能彰显显高贵气气质有实实现了现现代人择择水而居居的居住住梦想。特特别是小小高层通通过水系系相连，形形成了完完整的生生态圈，将将人与自自然和谐谐统一的的造景理理念发挥挥到了极极致。令令人遗憾憾的是离离市区稍稍远，居居民购物物不大方方便。下面为西西南方位位的楼盘盘分析（三） 华沁苑 华沁沁苑位于于曲阜重重点规划划核心位

8、位置春秋秋西路，由由曲阜聚聚鑫房地地产开发发有限公公司开发发、策划划和管理理，曲阜阜盛世建建安承建建，北京京中联环环建文建建筑设计计有限公公司设计计，北京京世纪宏宏甫房地地产经纪纪有限公公司全程程销售代代理。华沁苑占占地3779亩，总总建筑面面积300万平方方米，其其中住宅宅建筑面面积299.4万万平方米米，商业业建筑面面积60000平平方米，容容积率为为1.22，绿化化率为339%。小小区共有有61栋栋房子，557栋多多层，44栋小高高层，一一共有220000多户住住宅。一一期于006年112月开开盘，全全部是多多层的房房子，现现已全部部交房；二期多多为111层的小小高层，预预计明年年年底交

9、交房。目目前总体体情况为为，小户户型的已已经全部部售完，剩剩下的大大多为1147平平方米以以上的三三居室和和四居室室住宅。华华沁苑229000元起价价，均价价为34400元元每平方方米，最最高价为为37000元；商铺价价格还没没出来；储藏室室价格为为19770元每每平方米米。物业业收费方方式为，多多层每个个月每平平方米00.3-0.44元，小小高层113层每每个月每每平方米米0.55元，然然后每往往上一层层加5分分钱。小小区实行行智能化化管理，周周边配套套相对齐齐全。华沁苑位位于曲阜阜重点规规划核心心地区，紧紧邻曲阜阜两条中中心主干干道，交交通便利利，项目目西边是是曲阜市市人民医医院，北北面是

10、长长途汽车车站，南南邻大沂沂河，东东接市中中心，众众多名校校分布其其外，占占有城市市最优质质的自然然资源和和人文资资源，其其优越性性不言而而喻。（四）春春秋丽景景 春秋秋丽景位位于市政政府春秋秋路西约约1公里里路北，由由路建房房地产开开发有新新公司开开发建设设并销售售，小区区以五层层的多层层为主，大大多采用用砖混结结构。春春秋丽景景于20007年年10月月开盘，220099年年底底交房，均均价20000元元每平方方米，现现在已经经全部销销售完毕毕。主打打户型为为1100平方米米1400平方米米的两居居室和三三居室，特特别适合合三口之之家或者者三代人人同时居居住，户户型设计计符合现现代家庭庭结构

11、需需要，价价格在同同等地段段比较低低，占有有绝对优优势，所所以销售售起来比比较顺利利。春秋丽景景是自然然与人文文相结合合的又一一典范之之作，与与华沁苑苑和栖庭庭水岸距距离很近近，没有有实质上上的区别别，价格格上又占占有绝对对优势，所所以整体体销售情情况非常常好。（五）水水岸上院院水岸上院院位于春春秋西路路中段，为为曲阜首首席经典典别墅区区，共有有63栋栋别墅，由由万佳房房地产开开发有限限公司开开发建设设。小区区占地2200多多亩，绿绿化率达达48%，处处处流畅高高品质居居住社区区的特殊殊风范。水水岸上院院别墅起起价866万元一一套，均均价35500元元每平方方米，最最高价1131万万元一套套，

12、目前前剩下的的房子都都是3000平方方米以上上的大型型别墅。水岸上院院临近市市政府，地地处曲阜阜黄金地地段，被被大沂河河和小沂沂河怀抱抱其中，但但周边居居民反映映水岸上上院位于于两河之之间风水水不好，因因此购买买的人也也相对较较少。在在周围小小高层逐逐渐增多多的情况况下，出出其不意意大手笔笔打造大大家风范范的奢华华府邸，独独树一帜帜，举手手投足间间彰显主主人尊贵贵身份和和不凡气气质。（六） 春秋华庭庭 春秋华华庭位于于曲阜新新区尼山山路东，迎迎宾大道道南，由由兖矿集集团上海海洲海房房地产开开发有限限公司开开发建设设并销售售，上海海尼曦建建筑设计计咨询有有限公司司设计制制作。 小小区占地地43万

13、万多平方方米，总总建筑面面积600万平方方米，容容积率11.4， 绿化率率高达440%多多，属高高品质生生活社区区。春秋秋华庭一一期六栋栋多层，已已于20009年年10月月11日日交房，只只剩下六六楼的没没有销售售完了；二期八八栋多层层，共2250余余套房子子，先已已预定了了1233套；其其起价为为21000元每每平方米米，均价价24000元每每平方米米，最高高价26600元元每平方方米；主主打户型型为933.3平平方米2000平米的的两居室室、三居居室、四四居室，不不同阶层层不同类类型的人人群都可可以再此此选到适适合自己己的户型型，总体体销售情情况还算算良好。 春秋华华庭紧挨挨济宁学学院、国

14、国际会展展中心，由由兖矿集集团开发发，后盾盾实力雄雄厚，前前景看好好。位于于曲阜新新区，是是正在发发展中的的区域，升升值潜力力大。小小区虽已已交房，目目前还没没有人居居住，还还没有形形成规模模，周边边配套也也不齐全全，购物物大方便便。（七）栖栖庭水岸岸栖庭水岸岸位于曲曲阜市春春秋路西西首，与与华沁苑苑隔路相相望，由由济宁金金茂房地地产开发发有限公公司开发发出售。共共有500多栋房房子，221100户住宅宅，其中中大部分分为多层层，只有有一小部部分是小小高层，且且这部分分房子大大多是后后期开发发的。栖庭水岸岸占地3375亩亩，总建建筑面积积37万万平方米米，容积积率1.48，绿绿化率440%，其

15、其建筑结结构为框框架结构构。该项项目正式式启动时时间在220055年20006年间间，1、22期已交交房入住住，现在在的已经经全部起起来地基基，有的的刚建到到三四层层，有的的主体已已封顶，三三期工程程最快的的20110年年年底交房房。由于于前期项项目已交交房入住住，成熟熟社区的的吸引法法则，规规范有序序的管理理体系，推推动后期期销售工工作的顺顺利展开开。栖庭庭水岸的的起价为为33880元每每平方米米，均价价为35500元元每平方方米，最最高价440800元每平平方米。栖栖庭水岸岸小高层层物业费费每个月月每平方方米在11元左右右，并且且针对二二期高层层销售有有一个优优惠活动动，订房房即可获获赠六

16、年年物业费费。栖庭水岸岸是一个个有着浓浓郁文化化气息的的高级知知识分子子和白领领集聚的的地方，两两千年传传统文化化的熏染染，2000亩金金茂花园园的自然然侵润，人人居其中中，移步步换影间间皆透漏漏出典雅雅惬意的的生活气气息；三三市两区区名校云云集，两两条主干干道平展展延伸，大大沂河逶逶迤流淌淌，动与与静的相相互交替替，古与与今的交交替流转转，再现现现代人人的理想想居住地地。三、曲阜阜楼盘列列表分析析项目内容春秋丽景景春秋华庭庭裕隆家苑苑有朋花园园华沁苑水岸上院院栖庭水岸岸区位市政府春春秋路西西约1公公里处尼山路东东迎宾大大道南有朋路东东首有朋路东东首春秋西路路春秋西路路中段春秋路西西首住宅类型

17、型多层为主主高层为辅辅1、2期期均为多多层一期为多多层二期为小小高层一期多层层二期小高高层前期多层层后期多层层和高层层全部别墅墅1、2期期多层后期多层层和高层层均价20000元/mm224000元/mm233000元/mm233000元/mm234000元/mm235000元/mm235000元/mm2绿化率35%37%40%33%39%48%40%配套设施施实验小学学、曲阜阜一中、曲曲阜师大大、人民民医院、金金茂公园园济宁学院院、国际际会展中中心、花花园田家炳小小学、杏杏坛学院院、宝金金阁酒店店田家炳小小学、杏杏坛学院院、宝金金阁酒店店实验小学学、曲阜阜一中、曲曲阜师大大、人民民医院、金金茂

18、公园园中医院、中中国银行行、医药药公司实验小学学、曲阜阜一中、曲曲阜师大大、人民民医院、金金茂公园园销售情况况07年110月开开盘先已销售售完毕一期只剩剩六楼二期预550%一期交房房二期已售售80%销售完毕毕一期售完完二期已售售70%只剩3000多平平米的了了1、2期期销售990%后期销售售60%多通过以上上表格分分析，我我们可以以看出这这些楼盘盘具有如如下特点点：（一） 以静轩路路和鼓楼楼街为界界，把整整个曲阜阜市划分分为东北北、西北北、东南南和西南南四个方方位，那那么从表表格中我我们可以以看出曲曲阜市的的大部分分楼盘都都集中在在东南和和西南这这两个方方位，其其中东南南方位占占25%，而西西

19、南方位位的占775%。从从这一点点上我们们大体可可以看出出曲阜市市今后的的城市规规划趋势势，整体体上是朝朝着东、西西、南三三方发展展的，究究其原因因大概是是因为东东面是曲曲阜的经经济开发发区，西西面是它它的工业业园，而而西南是是连接去去济宁市市区的交交通要道道，未来来发展潜潜力不可可估量。（二） 从这个表表格中我我们还可可以看出出，曲阜阜市的住住宅类型型总体上上呈现出出这样一一个规律律，一期期或者前前期住宅宅大都是是多层，而而二期或或者后期期住宅普普遍是小小高层，从从而我们们可以看看出小高高层甚至至是高层层是曲阜阜今后发发展的一一个大趋趋势。一一定层面面上反映映出了人人们生活活水平有有了很大大

20、的提高高，对住住宅的质质量要求求也进一一步提高高了；二二是城市市化进程程加快，城城市人口口逐渐增增多，对对住宅的的需求量量相应的的增多；三是住住宅土地地资源紧紧张，多多层不再再顺应形形势的要要求，小小高层、高高层是必必然的一一个趋势势。（三） 从价格上上看，曲曲阜市乃乃至整个个济宁市市的房价价经过了了20008年经经济危机机的洗礼礼，又经经过了220099年经济济的复苏苏时期，不不跌反增增的现象象又从另另一个方方面反映映出房地地产市场场供小于于求的事事实，特特别是009年，全全国各地地房价呈呈现整体体快速上上涨的趋趋势。随随着经济济的复苏苏，也为为了抑制制房价的的快速上上涨，也也为防止止出现0

21、07年房房价不正正常的大大起大落落的局面面，国家家在099年末制制定了一一些新的的房产政政策，其其中非常常引人瞩瞩目的一一项政策策就是国国家将在在20110年逐逐步收紧紧土地出出让的规规定。当当然国家家的出发发点是好好的，是是为了平平抑房价价的迅猛猛上涨，但但是土地地收紧政政策对房房价的调调控又何何尝不是是一把双双刃剑，首首先土地地的收紧紧可以暂暂时抑制制房价的的快速上上涨，但但不会伤伤筋动骨骨；土地地出让收收紧，开开发商拿拿不到更更多的地地，但是是人们的的需求量量实际却却很大，反反过来又又会刺激激现有房房价的上上涨。无无论从事事实来看看还是从从政策制制定的分分析来看看，近期期内房价价还会逐逐渐上升升。（四） 同时也可可以看出出，小区区绿化率率都挺高高的，由由于社区区占地较较大，大大社区大大绿化，人人们居住住在里面面可以享享受一种种高质量量的生活活；再加加之小区区内和周周边配套套相对比比较完备备，人们们出行和和购物也也都比较较方便；成熟社社区的吸吸引法则则，形成成良性循循环，后后续工作作相对轻轻松，因因此其销销售情况况相对非非常好。20099年122月299日10