XXXX年7月沈阳房地产市场分析报告_18221.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年7月沈阳房地产市场分析报告第一章 商品房市场一、 商品房供应量分析7月全市商商品房供供应量为为2155万平方方米，环环比上升升34.38%。随着着沈城楼楼市进入入传统的的销售旺旺期，而而且近期期市场有有一定的的回暖迹迹象，所所以各个个开发商商加大了了推售力力度，市市场供应应量逐步步放大。77月份商商品房供供应套数数为2440133套，其其中商品品住宅供供应面积积为1993.225万平平方米，其其供应面面积占当当月总供供应量的的89.92%，商品品住

2、宅供供应套数数为2003400套。商商业用房房供应面面积为220.114万平平方米，其其供应面面积占当当月总供供应量的的9.337%，供供应套数数为30078套套。商品房供应应量走势势7月份全市市商品房房供应量量为2115万平平方米，环环比上升升34.38%，供应应套数为为240013，由由于099年下半半年土地地市场成成交火爆爆，必将将导致未未来几年年新项目目不断涌涌现，进进入110年第第2季度度以来，商商品房供供应量逐逐步放大大，特别别是进入入5月份份以来整整体放量量趋势明明显，这这主要是是因为一一方面传传统销售售旺季即即将到来来，很多多开发商商已经着着手打提提前量，另另一方面面是为了了减

3、少房房产新政政将产生生的不利利影响，缓缓解下半半年销售售压力，开开发商明明显加大大了推售售力度。本月各区供供应量分分布情况况本月新项目目上市、新新品加推推依然集集中，特特别是像像于洪区区这样楼楼盘大量量聚集的的区域，供供应量放放大明显显，使得得该区本本月以227.11%位于于各区供供应量之之首。而而其他传传统的主主要供应应区域如如：铁西西区、浑浑南新区区表现相相对平稳稳，所占占供应比比基本都都在155%以上上。各区域供应应量走势势从7月份各各区域供供应量走走势来看看，于洪洪区供应应量在上上月少许许回落后后，本月月迅速攀攀升，放放量明显显。而铁铁西区自自从今年年3月份份以来一一直保持持良好的的上

4、升态态势，本本月继续续向上攀攀升，浑浑南新区区虽然本本月小幅幅回落，但但是由于于大浑南南以及行行政中心心南移已已经确定定，所以以未来供供应量必必将还会会保持强强劲的上上升趋势势。各环线商品品房供应应比例二至三环间间以及三三环外本本月分别别占沈城城商品房房供应量量的466.2%和288.3%，楼价价持续攀攀升、土土地稀缺缺、市场场饱和这这些都是是导致目目前市区区商品房房供应量量持续缩缩减的主主要原因因，而随随着目前前城市外外扩的加加速，各各开发商商越来越越倾昧像像二至三三环间以以及三环环外这样样的土地地储备充充足，价价格相对对适中的的区域，使使得目前前该类区区域内大大盘云集集，区域域供应量量不断

5、放放大，目目前已逐逐步成为为沈城商商品房供供应的主主体。二、 商品品房成交交分析商品房成交交走势分分析7月份商品品房共成成交1334.221万平平方米，环环比上升升12.9%，同同比持平平，成交交145554套套。从近近三个月月的成交交量走势势来看，一一直处于于稳步攀攀升阶段段，且环环比一直直维持上上升态势势，而从从本月成成交同比比呈现持持平来看看，目前前市场确确实存在在逐步回回暖的迹迹象。三、 供求求关系分分析本月供求比比为1:0.662，由由于099年土地地市场成成交火爆爆，开发发商拿地地热情高高涨，导导致110年必必将有众众多新项项目陆续续面市，供供应量不不断放大大，但与与此同时时进入1

6、0年年以来，国国家多次次针对房房地产市市场出台台打压性性新政，使使得市场场迅速转转淡，很很难保持持09年年下半年年开始的的火爆走走势，虽虽然近期期市场成成交情况况逐步好好转，且且呈现回回暖态势势，但是是与目前前快速放放量的供供应量相相比，供供求关系系整体还还是呈现现供大于于求的局局面。四、 各环环线商品品房成交交比例本月商品房房成交面面积主要要集中在在二至三三环间，区区域成交交量所占占全市成成交比的的43%，因为为该区间间是目前前沈城在在售楼盘盘最为集集中的区区域，并并且相对对于二环环内的楼楼盘，该该区间的的楼盘价价格相对对适中，可可选性强强，性价价比高，所所以该区区域成交交量明显显高于其其他

7、区间间。第二章 商商品住宅宅市场一、商品住住宅供应应量分析析商品住宅供供应量走走势7月商品住住宅的供供应量为为1933.255万平，环环比上升升31.16%，同比比上升2252.58%，商品品住宅供供应套数数为2003400套。虽虽然进入入100年的第第一个季季度，受受沈城地地产传统统冬歇期期以及不不断出台台的利空空政策影影响，商商品住宅宅供应量量相比009年第第四季度度缩量明明显，但但09年年土地市市场大幅幅放量，开开发商拿拿地热情情高涨，成成交活跃跃，这些些必然导导致未来来短时间间内涌现现大量新新项目，所所以进入入100年二季季度，随随着各个个新项目目陆续开开工建设设，商品品住宅供供应量明

8、明显攀升升，特别别是进入入5月份份以来，随随着传统统的销售售旺季的的临近，加加上各个个开发商商为了抢抢在房产产新政在在沈城产产生实质质影响前前，加快快存量去去化，所所以近期期商品住住宅供应应量走势势一直保保持着强强劲的攀攀升态势势。本月各区供供应量分分布情况况7月沈城新新项目上上市、加加推相对对集中，尤尤其以中中大盘项项目相对对集中的的于洪区区表现最最为突出出，比如如保利上上林湾二二期、银银亿万万万城二期期、宏发发英里这这些区域域典型项项目都选选择在77月份或或是加推推或是新新品认筹筹， 228.55%的区区域供应应量所占占比使得得该区位位于7月月全市十十区之首首，而其其他传统统的商品品住宅主

9、主要供应应区域如如：铁西西区、浑浑南新区区表现相相对平稳稳，所占占供应比比基本都都在155%以上上。各环线商品品住宅供供应走势势二至三环间间的供应应量持续续攀升，上上升趋势势明显高高于其他他区间，区区间内商商品住宅宅供应量量最为集集中。而而三环外外这一区区域，大大盘最为为集中，供供应量正正在呈现现快速放放大的态态势。城城市外扩扩、市区区楼市饱饱和与楼楼价持续续攀升、近近远郊土土地储备备丰富价价格相对对低廉等等因素都都是导致致目前二二至三环环间、三三环外这这些区域域供应量量不断放放大的主主因。二、商品住住宅户均均面积分分析7月商品住住宅的户户均面积积为955.011平米，环环比下降降3.33%。

10、目目前市场场上以投投资性为为主体的的纯小户户型住宅宅、公寓寓产品，目目前市场场销售情情况略有有好转，但但是新政政影响依依然较大大。市场场需求主主体还是是以自住住型为主主导的刚刚性需求求客群为为主。三、商品住住宅成交交量分析析本月商品住住宅的成成交量为为1099.5万万平米，环环比上升升7.331%，同同比下降降5.776%，成成交1222211套；随随着供应应量的持持续放大大，待售售房源不不断增多多，虽然然新政影影响犹在在，但是是对于目目前以刚刚性需求求为主导导的沈城城楼市，成成交量还还是有进进一步放放大的空空间，而而且从本本月同比比情况来来看，虽虽然小幅幅下挫，但但是目前前市场成成交情况况已

11、经基基本恢复复到099年同期期水平，市市场回暖暖迹象明明显。四、供求关关系分析析7月份供供求比为为1：00.577，由于于09年年土地市市场的大大幅放量量，使得得近期市市场供应应量不断断加大，虽虽然成交交量也相相应有所所提升，但但是与供供应量近近期的快快速放量量相比，需需求明显显无法与与供应量量同步，所所以目前前商品住住宅整体体呈现供供大于求求的局面面。五、各区商商品住宅宅成交情情况分析析7月份商品品住宅成成交量以以铁西区区居首，占占整体成成交量的的27%，其次次为于洪洪区以及及东陵区区，从本本月成交交量前三三位区域域来看，均均为目前前沈城楼楼市最为为集中的的区域。由由于目前前市场需需求的主主

12、体还是是以自住住为目的的的刚性性需求者者为主，而而这部分分人群对对于区域域配套、交交通等生生活基础础设施十十分看重重，而铁铁西区在在基础配配套设施施方面十十分完善善，所以以也是目目前商品品住宅市市场需求求的主体体区域之之一。第三章 商商业市场场一、 供应应量分析析本月商业用用房供应应面积为为20.14万万平方米米，供应应套数为为30778套。从从目前商商业市场场整体供供应趋势势来看，市市场走势势相对平平稳，并并且随着着进入销销售旺季季，整体体供应趋趋势放量量明显。由由于商业业市场所所受房产产新政影影响十分分有限，加加上去年年商业用用地成交交相对较较多，使使得沈城城商业市市场未来来供应必必将持续

13、续攀升。二、 成交交量分析析本月商业用用房成交交24.72万万平方米米，环比比上升889.443%，同同比上升升70.37%，本月月同环比比均呈现现大幅递递增趋势势，随着着供应量量不断放放大，成成交量也也呈现快快速上升升趋势，商商业用房房市场表表现活跃跃，目前前政策上上的不利利影响，主主要还是是体现在在商品住住宅市场场，对于于商业市市场影响响甚微。三、 供求求关系分分析本月商业市市场供求求比为11:1.23，市市场整体体呈现供供不应求求的局面面，随着着沈城市市场经济济的快速速发展，商商业地产产突出的的收益性性越来越越明显，对对于商业业地产的的需求不不断放大大，特别别是目前前商品住住宅市场场对于

14、投投资、投投机方式式的政策策打压，使使得许多多投资客客把注意意力快速速转移到到商业地地产市场场，导致致目前整整个商业业地产市市场呈现现供销两两旺的局局面。第四章 土土地市场场一、 土地地供应分分析1、土地供供应走势势分析本月共有445宗土土地推出出，土地地供应面面积为1127万万平,土土地供应应量环比比下降445.444%,与去年年同期相相比下降降59.62%。本月月土地供供应量下下滑幅度度较大，市市场需求求决定市市场供应应，目前前各开发发商手中中土地储储备量已已基本饱饱和，尤尤其是大大牌开发发商在009年底底拿了不不少土地地，因此此市场需需求有所所回缩，土土地供应应也随之之减少；并且国国家政

15、策策的影响响也是土土地供应应减少的的原因。但但整体看看来土地地市场处处于健康康发展阶阶段。其其中居住住用地本本月推出出15宗宗，供应应总量为为53.85万万平，环环比下降降18.67%。2、本月各各物业用用途土地地供应情情况本月土地供供应量仍仍以工业业用地为为主，共共23宗宗，供应应量所占占比例超超过了550%。居居住用地地本月的的比重有有所回升升，推出出15宗宗土地，所所占比例例为344%。商商业用地地推出66宗，其其他用地地1宗。3、各区域域本月土土地供应应情况本月土地供供应量主主要来源源于铁西西区和沈沈北新区区，另外外还有于于洪区和和皇姑区区有少量量的土地地，可见见本月的的土地供供应主要

16、要集中在在二环外外的区域域，随着着城市发发展规划划的外扩扩和市内内土地资资源的稀稀缺，未未来土地地供应也也正逐渐渐外延。铁铁西区和和沈北新新区的土土地供应应主要为为工业用用地。4、本月土土地供应应面积结结构分析析本月供应量量仍以11-5万万平米的的中小型型地块为为主，所所占比例例达622%，一一是由于于土地资资源有限限，大规规模的土土地已经经很少见见，另外外也是受受国家政政策的影影响以防防止地王王的产生生，而把把地块分分割推出出。此外外，5-10万万平米的的地图供供应量占占比重为为27%。二、 土地地成交分分析2、土地成成交走势势分析本月土地成成交量有有所回升升，但成成交宗数数下降，共共成交3

17、33宗土土地，1188.96万万平。居居住用地地的成交交量与上上月相比比差距不不大，成成交量仍仍以工业业用地为为主。进进入下半半年，009年成成交的土土地产品品均已上上市，市市场目前前供应量量大增，而而消化量量较少，使使得资金金不能很很快的回回拢，开开发商手手中没有有多余资资金供应应多余土土地，尤尤其是去去年拿地地较多的的大牌开开发商，但但小型的的开发企企业却可可以借此此时机以以较低的的价格购购置土地地。各物业用途途土地成成交量走走势分析析本月工业用用地和居居住用地地的成交交量均有有所增加加，但居居住用地地上升幅幅度不大大，商业业用地变变化甚微微。从整整体来看看，110年上上半年的的土地成成交

18、市场场以工业业用地是是主角且且波动较较大，居居住用地地一直处处于较平平稳的状状态，而而商业用用地变化化不大，成成交量一一直较少少。3、本月成成交土地地物业形形态分析析本月成交土土地各物物业形态态的比例例依然没没有变化化，仍以以工业用用地为主主，且所所占比例例超过550%，其其次是居居住用地地，所占占比例为为21%，而商商业用地地仅为66%。4、各区域域成交情情况分析析各区域土土地成交交比例沈北新区成成交土地地所占比比重为662%，大大东区的的成交土土地比重重为200%，于于洪区所所占比重重为133%，而而铁西区区成交土土地的比比重仅占占3%，市市内土地地稀少也也很紧缺缺，而城城市近郊郊土地资资

19、源丰富富，因此此成交土土地较集集中在二二、三环环附近。各区域土地地成交走走势本月铁西区区成交量量下滑，而而沈北新新区成交交量在本本月回升升。110年上上半年铁铁西区和和沈北新新区土地地成交量量波动较较大，其其他区域域成交量量较小，因因此起伏伏不明显显。5、成交土土地可建建面积分分析7月成交土土地可建建面积为为2722.955万平，居居住土地地的可见见面积为为1322.466万平，本本月土地地成交量量上升因因此可建建面积也也随之上上升。总总体来看看100年上半半年可建建面积走走势较平平稳。6、土地成成交金额额分析尽管近几个个月土地地成交以以工业用用地为主主，但由由于工业业用地的的成交价价格偏低低

20、，因此此其成交交总价不不高，从从成交走走势来看看，工业业用地的的成交金金额变化化不大，而而居住用用地的成成交金额额却一直直在上下下波动，这这主要是是由于居居住用地地的成交交金额受受区位的的影响较较大，不不同区域域的成交交价格差差距也较较大。本月各区域域成交总总价本月成交土土地总金金额最多多的为沈沈北新区区，其次次是于洪洪区和大大东区；和平区区，沈河河区和铁铁西区土土地成交交量较少少，其他他区域均均没有土土地成交交。沈北北新区地地幅辽阔阔，土地地资源丰丰富，且且地价偏偏低，也也是近几几年的重重点发展展区域，因因此成交交土地也也多集中中在本区区域。各区域成交交总价走走势从各区成交交金额走走势来看看

21、，各区区域的走走势均无无规律可可循，起起伏不定定，但与与去年年年底相比比波动较较小，金金额较低低。上半半年的土土地市场场处于健健康发展展状态。7、楼板价价成交分分析各物业用途途土地楼楼板价走走势本月各物业业用途的的楼板价价走势下下滑，居居住用地地和工业业用地的的楼板价价均有所所下滑，而而商业用用地的楼楼板价也也处于近近一年的的最低水水平，主主要是由由于本月月成交的的土地均均位于城城市外缘缘地带，成成交价偏偏低的原原因。8、土地成成交规模模结构分分析成交土地多多为5万万平米以以下的小小地块，土土地资源源的日益益紧缺，并并受相关关政策影影响，大大地块土土地日渐渐减少，并并且小地地块的成成交总价价也相对对偏低。9、溢价率率分析本月土地流流拍率较较上个月月增加。成成交的土土地中有有21%比例的的土地成成交溢价价率在00300%之间间，其他他均已起起始价成成交。适适当的竞竞争有助助于土地地成交市市场的更更有秩序序的发展展。