房地产开发全套流程大全(完整版)(DOC39)13735.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录第一章 房地产开发程序简介1第二章 房地产产开发公公司的设设立6第一步 房房地产开开发公司司设立的的法律程程序6第一项 房房地产开开发公司司设立的的相关税税费6第三章 土地使使用权取取得流程程6第二步 取取得开发发土地使使用权的的法律程程序6第二项 取取得开发发土地使使用权的的相关税税费9第三步 拆拆迁安置置阶段的的法律程程序9第三项 拆拆迁安置置阶段的的相关税税费10第四章 房地产产开发阶阶段10第四步 立立项和可可行性研研究的法法律程序序10第四项

2、 立立项和可可行性研研究阶段段的相关关税费11第五步 规规划设计计和市政政配套法法律程序序11第五项 规规划设计计和市政政配套的的相关税税费12第五章 项目建建设阶段段12第六步 项项目开工工、建设设、竣工工阶段流流程12第六项 项项目开工工、建设设、竣工工阶段的的相关税税费14第六章 销售经经营阶段段15第七步 销销售经营营阶段的的法律程程序16第七项 销销售经营营阶段的的相关税税费16第七章 物业管管理17第八步 物物业管理理阶段的的法律程程序17第八项 物物业管理理阶段的的相关税税费17附录： 房房地产开开发专业业术语18第一节 面面积类18第二节 价价格类20第三节 实实务类22第四节

3、 管管理政策策类3062第一章 房地产产开发程程序简介介房地产开发发是指房房地产开开发企业业，以盈盈利为目目的投资资开发房房地产项项目，从从立项、规规划、土土地出让让或转让让、拆迁迁、建设设、到销销售等一一系列经经营行为为。我国国城市市房地产产管理法法第2条对房房地产开开发下的的定义是是“指在依依据本法法取得国国有土地地所有权权的土地地上进行行基础建建设，房房屋建设设的行为为”。房地地产开发发流程主主要包括括以下几几个程序序。1、前期的的准备前期准备工工作主要要包括由由计委对对房地产产项目进进行立项项审批，规规委对项项目进行行规划审审批，进进行设计计施工，土土地出让让或转让让等。此此阶段的的主

4、要工工作是取取得项目目开工建建设的一一系列许许可证和和取得项项目建设设用地的的国有土土地使用用权。“五证”中的建建设工程程规划许许可证、建建设工程程开工许许可证都都是在这这个阶段段取得的的。国国有土地地使用权权证由由于开发发商支付付土地出出让金的的时间不不同，取取得的时时间也不不尽相同同。在房地产开开发中，土土地的取取得是最最重要的的。现阶阶段，土土地的取取得有两两种方式式：划拨拨和出让让。划拨拨是指国国家将土土地无偿偿划拨给给使用人人使用，划划拨出让让的土地地由于未未向国家家交纳土土地出让让金，不不允许作作开发利利用。一一般都是是划拨给给国家机机关、学学校等单单位使用用。出让让是指与与国家签

5、签订土地地出让合合同，交交纳土地地出让金金获得国国有土地地使用权权的方式式。目前前的房地地产开发发除经济济适用房房外，都都属于这这种方式式。同样样，如果果要在划划拨土地地上进行行开发，也也要交纳纳土地出出让金，将将划拨土土地转为为出让土土地。出出让的土土地由于于其用途途不同，土土地的使使用期限限也不相相同。主主要分为为：居住住用地770年，教育育、文化化、体育育、卫生生等公益益事业性性土地使使用年限限为50年，工业用用地50年，商商业、旅旅游、娱娱乐用地40年综合或或者其他他用地50年等。2、建筑施施工阶段段建筑施工阶阶段是开开发商委委托建筑筑公司进进行项目目建设的的阶段。该该阶段是是房地产产

6、开发的的重要阶阶段。在在本阶段段，为了了更快的的收回成成本，回回笼资金金，实现现赢利，开开发商通通常在建建筑阶段段采用项项目预售售的方式式对物业业进行销销售。3、销售阶阶段 销销售阶段段是开发发商出售售商品房房，回收收资金实实现赢利利的阶段段。销售售分为预预售和现现房销售售两个阶阶段，预预售即通通常所说说的期房房销售，是是指开发发商在建建设工程程竣工之之前进行行销售，现现房销售售即开发发商在取取得竣竣工证或或竣工验验收合格格文件后后进行销销售。1 预售由于预售可可以提前前回收资资金，目目前开发发商大多多采用此此种销售售方式。预预售条件件，城市市商品房房预售管管理办法法第五五条规定定：（1）已交

7、交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书；（2）持有有建设工工程规划划和施工工许可证证；（3）按提提供预售售的商品品房计算算，投入入开发建建设的资资金达到到工程建建设总投投资的225以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。城市商品品房预售售管理办办法第第六条规规定：商商品房预预售实行行许可证证制度。开开发经营营企业进进行商品品房预售售，应当当向城市市、县房房地产管管理部门门办理预预售登记记，取得得商品品房预售售许可证证。2）现售商品房现售售，应当当符合以以下条件件：（1）现售售商品房房的房地地产开发发企业应应当具有有企业法法人营业业执照和和房地产产开发企企业资质质证

8、书；（2）取得得土地使使用权证证书或者者使用土土地的批批准文件件；（3）持有有建设工工程规划划许可证证和施工工许可证证；（4）已通通过竣工工验收；（5）拆迁迁安置已已经落实实；（6）供水水、供电电、供热热、燃气气、通讯讯等配套套基础设设施具备备交付使使用条件件，其他他配套基基础设施施和公共共设施具具备交付付使用条条件或者者已确定定施工进进度和交交付日期期；（7）物业业管理方方案已经经落实。对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作

9、伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告 旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局 政府下文批地据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证 申请确定规划，设计条件单 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证

10、 按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知单 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安置委托进行规划方案设计单 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1、 到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要修改后送规委审图规委召开市政协调会进行个体设计（大公共建筑规委审查） 领建筑工程规划许可证开节能证明出施工图 到税务局取税单运用“营销策划展示设计系统”制作资料到计委申请，

11、列入计划（建委会签） 报价小组审查，领取预/销售许可证 持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价进行销售到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳 到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请请书并到到市招标标办登记记招标办看现现场运用“投资资项目概概预算系系统”编制标标底开标会定合同、写写评标报报告，发发中标通通知书招标办盖章章同意施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务 建委工程处处同意开开工，办办理开工工许可证证施工单位进进场开始始施工，小小区红

12、线线内市政政报装上上下水、道道路、煤煤气、电电，委托托设计、施施工1、小区内内线路委委托设计计；2、委托施施工3、配电施施工建工工程验收收4、设备安安装及验验收5、送电1、通知区区园林局局绿化办办2、交绿化化费3、绿化施施工1、按道路路方案进进行施工工2、市政办办事处养养路队验验收1、到自来来水业务务科报装装委托线线路设计计、施工工及验收收2、到市政政监建所所下水报报装3、规划设设计4、竣工验验收1、到热力力公司报报装2、委托线线路设计计3、施工及及验收（自建锅炉炉房）1、环保局局同意锅锅炉房位位置2、委托设设计3、到劳劳动局报报建4、环保局局审查消消音除尘尘设备5、竣工验验收1、到煤气气公司

13、报报装2、到规划划科定线线路方案案3、设计4、查看现现场规划划5、施工6、业务科科检验同同意接气气7、凭通气气单到管管网所办办固定资资产转移移手续及及通气手手续8、凭接气气单到液液化气公公司办各各户通气气手续9、通气全部竣工 四方验收收、检验验单签字字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收 办理入住手手续、办办理产权权证运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发第二章 房地产产开发公公司的设设立第一步 房房地产开开发公司司设立的的法律程程序 一、内资房房地产综综合开发发公司的的设立：1、公司设设立准备备； 2、申请请资质等等级审批批； 3、

14、申请请办理企企业名称称预先核核准； 4、办理理工商注注册登记记； 5、办理理税务登登记。 二、外资房房地产开开发公司司的设立立：1、申请批批准项目目建议书书； 2、办理理企业名名称登记记； 3、送审审合资或或合作合合同、章章程； 4、申领领外商投投资企业业批准证证书； 5、办理理企业登登记。 第二步 房房地产开开发公司司设立的的相关税税费1、企企业法人人开业登登记费； 2、企业业法人变变更登记记费； 3、企业业法人年年度检验验费； 4、补、换换、领证证照费。 第三章 土地使使用权取取得流程程土地所有权权是指国国家或集集体经济济组织对对国家土土地和集集体土地地依法享享有的占占有、使使用、收收益和

15、处处分的权权能。土土地使用用权主要要有以下下三种取取得方式式见表一一。表一、土地地使用权权取得方方式土地获得方方式内 容土地使用权权出让指国家以协协议、招招标、拍拍卖、挂挂牌的方方式将土土地所有有权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。土地使用权权转让指土地使用用者通过过出售、交交换、赠赠与和继继承的方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。土地使用权权划拨指政府无偿偿将土地地拨发给给使用者者使用，一一般没有有使用期期限的限限制。以以无偿划划拨取得得的土地地使用权权，其出出让须经经政府及及土地管管理部门门同意，交交补交出出让金后后方可进进

16、行转让让、出租租和抵押押。土地相关术术语：一、 生地：指空空间地、田田地、未未开垦地地等不具具备使用用条件的的土地。二、 熟地：指三三通一平平或七通通一平，具具备使用用条件的的土地。三、 宗地：是地地籍的最最小单元元，是指指以权属属界线组组成的封封闭地块块。四、 宗地图：是是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界界线、界界址点位位置、宗宗地内建建筑位置置与性质质、与相相邻宗地地的关系系等。五、 集体土地：是指农农村集体体所有的的土地。六、 征用土地：指国家家为了公公共利益益的需要要，可依依照法律律规定对对集体所所有的土土地实行行征

17、用。 土土地的使使用年限限：凡与省省市规划划国土签签订土土地使用用权出让让合同书书的用用地，其其土地使使用年限限按国家家规定执执行。即即：居住住用地七七十年；工业用用地五十十年；教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年；商业业、旅游游、娱乐乐用地四四十年；综合用用地或者者其他用用地五十十年。另另外，加加油站、加加气站用用地为二二十年。第二步 取取得开发发土地使使用权的的法律程程序 一、国有土土地使用用权的出出让：1、办理建建设用地地规划许许可证； 2、办理理建设用用地委托托钉桩； 3、办理理国有土土地使用用权出让让申请； 4、主管管部门实实地勘察察； 5、土地地估价报报告的预预审；

18、 6、委托托地价评评估； 7、办理理核定地地价手续续； 8、办理理土地出出让审批批； 9、签订订国有土土地使用用权出让让合同； 100、领取取临时国国有土地地使用证证； 111、领取取正式国国有土地地使用证证； 122、国有有土地使使用权出出让金的的返还。 二、国有土土地使用用权的划划拨：1、国有土土地使用用权划拨拨用地申申请； 2、主管管部门现现场勘察察； 3、划拨拨用地申申请的审审核、报报批； 4、取得得划拨用用地批准准。 三、集集体土地地的征用用：1、征用集集体土地地用地申申请； 2、到拟征征地所在在区（县县）房地地局立案案； 3、签订订征地协协议； 4、签订订补偿安安置协议议； 5、确

19、定定劳动力力安置方方案； 6、区（县县）房地地局审核核各项协协议；7、市政政府下文文征地； 8、交纳纳菜田基基金、耕耕地占用用税等税税费； 9、办理理批地文文件、批批地图； 10、办办理冻结结户口； 111、调查查户口核核实劳动动力； 122、办理理农转工工工作； 133、办理理农转居居工作； 144、办理理超转人人员安置置工作； 155、地上上物作价价补偿工工作； 166、征地地结案。 第二项 取取得开发发土地使使用权的的相关税税费 11、地价价款（土土地出让让金）； 2、资金金占用费费； 3、滞纳纳金； 4、土地地使用费费； 5、外商商投资企企业土地地使用费费； 6、防洪洪工程建建设维护护

20、管理费费； 7、土地地闲置费费； 8、土地地权属调调查、地地籍测绘绘费； 9、城镇镇土地使使用税； 100、地价价评估费费； 11、出让让土地预预订金； 122、征地地管理费费； 133、土地地补偿费费； 144、青苗苗及树木木补偿费费； 155、地上上物补偿偿费； 166、劳动动力安置置费； 177、超转转人员安安置费； 188、新菜菜田开发发建设基基金； 199、耕地地占用税税。 第三步 拆拆迁安置置阶段的的法律程程序 1、委托进进行拆迁迁工作； 2、办理理拆迁申申请； 3、审批批、领取取拆迁许许可证； 4、签订订房屋拆拆迁责任任书； 5、办理理拆迁公公告与通通知； 6、办理理户口冻冻结；

21、 7、暂停停办理相相关事项项； 8、确定定拆迁安安置方案案； 9、签订订拆迁补补偿书面面协议； 100、召开开拆迁动动员会，进进行拆迁迁安置； 111、发放放运作拆拆迁补偿偿款； 122、拆迁迁施工现现场防尘尘污染管管理； 133、移交交拆迁档档案资料料； 14、房屋屋拆迁纠纠纷的裁裁决； 155、强制制拆迁。 第三项 拆拆迁安置置阶段的的相关税税费 1、房屋拆拆迁补偿偿费； 2、搬家家补助费费； 3、提前前搬家奖奖励费； 4、临时时安置补补助费（周周转费）； 5、清理费； 6、停产停业综合补助费； 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费； 8、一次性异地安置补助

22、费； 9、房屋拆迁管理费； 10、房屋拆迁服务费。 第四章 房地产产开发阶阶段第四步 立项和和可行性性研究的的法律程程序 1、选定项项目，签签定合作作意向书书； 2、初步步确定开开发方案案； 3、申报报规划要要点； 4、申报报、审批批项目建建议书； 5、编制制项目可可行性研研究报告告； 6、申报报、审批批项目可可行性研研究报告告。 第四项 立立项和可可行性研研究阶段段的相关关税费 1、可行性性研究费费； 2、建设设工程规规划许可可证执照照费。 第五步 规规划设计计和市政政配套法法律程序序一、房地产产开发项项目的规规划设计计程序：1、申报选选址定点点； 2、申报规规划设计计条件； 3、委托作作出

23、规划划设计方方案； 4、办理人人防审核核； 5、办理消消防审核核； 6、审定规规划设计计方案； 7、住宅设设计方案案的专家家组审查查； 8、落实环环保“三废”治理方方案； 9、委托环环境影响响评价并并报批； 10、建设设工程勘勘察招、投投标； 11、委托托地质勘勘探； 12、委托托初步设设计； 13、申报报、审定定初步设设计。 二、房地产产开发项项目的市市政配套套相关程程序： 1、征求主主管部门门审查意意见； 2、落实市市政公用用设施配配套方案案； 3、报审市市政配套套方案； 4、市政各各管理部部门提出出市政配配套意见见； 5、市政管管线综合合。 第五项 规规划设计计和市政政配套的的相关税税费

24、1、工程勘勘察（测测量）费费； 2、工程设设计费； 3、建设工工程规划划许可证证执照费费；4、竣工档档案保证证金； 5、临时用用地费； 6、临时建建设工程程费； 7、建设工工程勘察察招标管管理费； 8、勘察设设计监督督管理费费； 9、古建园园林工程程设计费费。 第五章 项目建建设阶段段第六步 项项目开工工、建设设、竣工工阶段流流程一、房地产产开发项项目开工工前准备备工作：1、领取房房地产开开发项目目手册；2、项目转转入正式式计划；3、交纳煤煤气（天天然气）厂厂建设费费；4、交纳自自来水厂厂建设费费；5、交纳污污水处理理厂建设设费；6、交纳供供热厂建建设费；7、交纳供供电贴费费及电源源建设集集资

25、费；8、土地有有偿出让让项目办办理“四源”接用手手续；9、设计单单位出报报批图；10、出施施工图；11、编制制、报送送工程档档案资料料，交纳纳档案保保证金；12、办理理消防审审核意见见表；13、审批批人防工工程、办办理人防防许可证证；14、核发发建设工工程规划划许可证证；15、领取取开工审审批表，办办理开工工登记。二、房地产产开发项项目的工工程建设设招投标标流程： 1、办理招招标登记记、招标标申请；2、招标准准备；3、招标通通告；4、编制招招标文件件并核准准；5、编制招招标工程程标底；6、标底送送审合同同预算审审查处确确认；7、标底送送市招标标办核准准，正式式申请招招标；8、投标单单位资格格审

26、批；9、编制投投标书并并送达；10、召开开招标会会，勘察察现场；11、召开开开标会会议，进进行开标标；12、评标标、决标标；13、发中中标通知知书；14、签订订工程承承包合同同；15、工程程承包合合同的审审查。 三、房地地产开发发项目开开工手续续的办理理程序： 1、办理理质量监监督注册册登记手手续； 2、建设设工程监监理； 3、办理理开工统统计登记记； 4、交纳纳实心黏黏土砖限限制使用用费； 5、办理理开工前前审计； 6、交纳纳投资方方向调节节税； 7、领取取固定资资产投资资许可证证； 8、报装装施工用用水、电电、路； 9、协调调街道环环卫部门门； 10、协协调交通通管理部部门； 11、交交纳

27、绿化化建设费费，签订订绿化协协议； 12、领领取建设设工程开开工证。 四、房地地产开发发项目的的工程施施工程序序： 1、施工工场地的的“三通一一平”； 2、施工工单位进进场和施施工暂设设； 3、工程程的基础础、结构构施工与与设备安安装； 4、施工工过程中中的工程程质量监监督。 五、房地地产开发发项目的的竣工验验收程序序： 1、办理理单项工工程验收收手续； 2、办理理开发项项目的综综合验收收，领取取工程程质量竣竣工核验验证书； 3、商品品住宅性性能认定定； 4、竣工工统计登登记； 5、办理理竣工房房屋测绘绘； 6、办理理产权登登记。第六项 项项目开工工、建设设、竣工工阶段的的相关税税费1、三通一

28、一平费；2、自来水水厂建设设费；3、污水处处理厂建建设费；4、供热厂厂建设费费； 5、煤气厂厂建设费费； 6、地下水水资源养养蓄基金金； 7、地下热热水资源源费； 8、市政、公公用设施施建设费费（大市市政费）； 9、开发管管理费； 10、城建建综合开开发项目目管理费费； 11、建筑筑行业管管理费； 12、绿化化建设费费； 13、公园园建设费费； 14、绿化化补偿费费； 15、路灯灯维护费费； 16、环卫卫设施费费； 17、生活活服务设设施配套套建设费费（小区区配套费费）； 18、电源源建设集集资费（用用电权费费）； 19、外部部供电工工程贴费费（电贴贴费）； 20、建安安工程费费；21、建设设

29、工程招招投标管管理费； 22、合同同预算审审查工本本费； 23、质量量管理监监督费； 24、竣工工图费； 25、建材材发展补补充基金金； 26、实心心黏土砖砖限制使使用费； 27、工程程监理费费； 28、工程程标底编编制管理理费；29、机电电设备委委托招标标服务费费； 30、超计计划用水水加价； 31、夜间间施工噪噪声扰民民补偿费费； 32、占道道费； 33、固定定资产投投资方向向调节税税。 第六章 销售经经营阶段段商品房预售售须符合合的条件：（1）交交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书；（2）有有建设工工程规划划许可证证；（3）按按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发

30、建设资资金达到到工程建建设总投投资的25%以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期；（4）向向县级以以上人民民政府房房产管理理部门办办理预售售登记，取取得商品品房预售售许可证明。第七步 销售经营营阶段的的法律程程序 1、提交完完成建设设项目投投资证明明； 2、签署署预售内内销商品品房预售售款监管管协议； 3、办办理商商品房预预（销）售售许可证证； 4、销售项项目备案案； 5、委委托中介介代理机机构进行行销售； 6、与购房房者签订订认购书书； 7、与购房房者签订订买卖契契约；8、办理预预售登记记；9、办理转转让登记记；10、办理理房地产产抵押登登记手续续；11、楼宇宇交付入入住；12、

31、质量量保证书书和使用用说明书书；13、办理理产权立立契过户户手续。 第七项 销销售经营营阶段的的相关税税费 1、营业税税； 2、城市维维护建设设税；3、教育费费附加；4、印花税税； 5、契税；6、土地增增值税；7、企业所所得税； 8、个人所所得税；9、房产税税；10、城市市房地产产税；11、房屋屋产权登登记费；12、房屋屋所有权权证工本本费；13、房产产共有权权执照费费；14、房屋屋他项权权利执照照费；15、房屋屋买卖登登记费；16、房屋屋买卖手手续费；17、房屋屋租赁审审核备案案手续费费；18、房屋租租赁登记记费；19、房屋估估价手续续费；20、房屋公公证估价价手续费费；21、房地产产价格评

32、评估费；22、房地产产中介服服务费。第七章 物业管管理第八步 物物业管理理阶段的的法律程程序 1、物业管管理单位位经营资资质审批批；2、签署物物业管理理委托合合同；3、居住小小区的物物业接管管综合验验收；4、物业使使用、管管理、维维修公约约的核准准；5、安排签签订管理理公约；6、制定、提提供质量量保证书书和使用用说明书书；7、物业管管理服务务基本要要求；8、物业管管理委员员会的设设立。第八项 物物业管理理阶段的的相关税税费 1、居住小小区物业业管理启启动经费费； 2、共用部部位共用用设施设设备维修修基金；3、普通居居住小区区物业管管理费；4、高档住住宅物业业管理费费；5、经济适适用住房房小区物

33、物业管理理费；6、供暖费费。附录： 房房地产开开发专业业术语第一节 面面积类1、建筑面面积 住宅的建筑筑面积是是指建筑筑物外墙墙外围所所围成空空间的水水平面积积，如果果计算多多、高层层住宅的的建筑面面积，则则是各层层建筑面面积之和和。建筑筑面积包包含了房房屋居住住的可用用面积、墙墙体柱体体占地面面积、楼楼梯走道道面积、其其他公摊摊面积等等。 2、使用面面积 住宅的使用用面积，指指住宅各各层平面面中直接接供住户户生活使使用的净净面积之之和。计计算住宅宅使用面面积，可可以比较较直观地地反应住住宅的使使用状况况，但在在住宅买买卖中一一般不采采用使用用面积来来计算价价格。 计算使用面面积时有有一些特特

34、殊规定定：跃层层式住宅宅中的户户内楼梯梯按自然然层数的的面积总总和计入入使用面面积；不不包含在在结构面面积内的的烟囱、通通风道、管管道井均均计入使使用面积积；内墙墙面装修修厚度计计入使用用面积。计计算住宅宅租金，都都是按使使用面积积计算。 3、公用面面积 住宅的公用用面积是是指住宅宅楼内为为住户出出入方便便、正常常交往、保保障生活活所设置置的公共共走廊、楼楼梯、电电梯间、水水箱间等等所占面面积的总总和。开开发商在在出售商商品房时时计算的的建筑面面积存在在公共面面积的分分摊问题题。 4、实用面面积 是指建筑筑面积扣除公公共分摊摊面积后后的余额额。 5、居住面面积 住宅的居住住面积是是指住宅宅建筑

35、各各层平面面中直接接供住户户生活使使用的居居室净面面积之和和。所谓谓净面积积就是要要除去墙墙、柱等等建筑构构件所占占有的水水平面积积（即结结构面积积）。一一般作为为衡量居居住水平平的面积积指标。 6、套内面面积 俗称地砖砖面积。它是是在实用用面积的的基础上上扣除了了柱体、墙墙体等占占用空间间的建筑筑物后的的一个内内容空间间的概念念。 动既有有章可循循，也有有利可图图，吸引引居民和和机构投投资住房房租赁市市场。 7、公摊面面积 商品房分摊摊的公用用建筑面面积主要要由两部部分组成成： 1电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房

36、和管管理用房房的建筑筑面积； 2各单元元与楼宇宇公共建建筑空间间之间的的分隔以以及外墙墙（包括括山墙）墙墙体水平平投影面面积的550。 8、辅助面面积 辅助面积是是指住宅宅建筑各各层中不不直接供供住户生生活的室室内净面面积。包包括过道道、厨房房、卫生生间、厕厕所、起起居室、贮贮藏室等等。 9、公用建建筑面积积分摊系系数 将建筑物整整栋的公公用建筑筑面积除除以整栋栋楼各套套套内建建筑面积积之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面积分分摊系数数。即公公用建筑筑面积分分摊系数数公用用建筑面面积套套内建筑筑面积之之和。 10、公用用建筑面面积 公用建筑面面积不包包括任何何作为独独立使用用空间租租、售的的地

37、下室室、车棚棚等面积积，作为为人防工工程的地地下室也也不计入入公用建建筑面积积。一般般公用建建筑面积积按以下下方法计计算：整整栋建筑筑物的面面积扣除除整栋建建筑物各各套（单单元）套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，为为整栋建建筑的公公用建筑筑面积。11、容积积率 容积率是建建筑总面面积与建建筑用地地面积的的比。 12、得房房率 得房率是指指套内建建筑面积积与套（单单元）建建筑队面面积之比比。 套内建筑面面积= 套内使使用面积积+ 套内墙墙体面积积+ 阳台建建筑面积积。 套（单元）建建筑面积积= 套内建建筑队面面积

38、+分摊得得公用建建筑队面面积。13、建筑筑密度 建筑密度是是指在居居住区用用地内各各类建筑筑的基底底总面积积与居住住区用地地的比率率（），它它可以反反映出一一定用地地范围内内的空地地率和建建筑密集集程度。 第二节 价价格类1、均价 均价是指将将各单位位的销售售价格相相加之后后的和数数除以单单位建筑筑面积的的和数，即即得出每每平方米米的均价价。均价价一般不不是销售售价，但但也有例例外。 2、基价 基价也也叫基础础价，是是指经过过核算而而确定的的每平方方米商品品房基本本价格。商商品房的的销售价价一般以以基价为为基数增增减楼层层，朝向向差价后后而得出出。 3、起价 起价也也叫起步步价，是是指某物物业

39、各楼楼层销售售价格中中的最低低价格，即即是起价价。多层层住宅，不不带花园园的，一一般以一一楼或顶顶楼的销销售价为为起价；带花园园的住宅宅，一般般以二楼楼或五楼楼做为销销售的起起价。高高层物业业，以最最低层的的销售价价为起步步价。4、预售价价 预售价也是是商品房房预（销销）售合合同中的的专用术术语；预预售价不不是正式式价格，在在品房交交付使用用时，应应按有批批准权限限部门 6678核核定的价价格为准准。 /-5、一次性性买断价价 一次性性买断价价是指买买方与卖卖方商定定的一次次性定价价。一次次性买断断价属房房产销售售合同中中的专用用价格术术语，确确定之后后，买方方或卖方方必须按按此履行行付款或或

40、交房的的义务，不不得随意意变更。 6、定金 定金是指当当事人约约定由一一方向对对方给付付的，作作为债权权担保的的一定数数额的货货币，它它属于一一种法律律上的担担保方式式，目的的在于促促使债务务人履行行债务，保保障债权权人的债债权得以以实现。根根据我国国发法通通则和担担保法八八十九条条规定，定定金应当当以书面面形式约约定，当当事人在在定金合合同中应应约定交交付定金金的期限限。定金金合同从从实际交交付定金金之日起起生效，定定金的数数额由当当事人约约定，但但不得超超出合同同标的额额的200%。如如果购房房者交了了定金之之后改变变主意决决定不买买，开发发商有权权以购房房者违约约为由不不退定金金；如果果

41、开发商商将房屋屋卖给他他人，应应当向购购房者双双倍返还还定金。 7、订金 订金金不具有有定金的的性质，交交付订金金的一方方主张定定金权利利的，人人民法院院不予支支持。一一般情况况下，交交付订金金的视作作交预付付款。双双方在签签订商品品房预售售合同或或出售合合同后，订订金应即即时返还还或抵充充房价。购购房者在在支付订订金后，不不购买预预订房屋屋的，订订金按预预订协议议约定的的办法处处理，但但属下列列情况的的，房地地产开发发企业应应当全额额返还购购房者支支付的订订金：（1）房地地产开发发企业未未签订书书面协议议收取订订金的；（2）签订订的书面面协议对对订金的的处理未未作约定定或约定定不明确确的；（

42、3）双方方对预售售合同或或出售合合同条款款存在分分歧、不不能协商商一致的的；（4）广告告、售楼楼书、样样品房与与实际善善不相符符合。8、预付款款 预付付款是一一种支付付手段，其其目的是是解决合合同一方方周转资资金短缺缺的问题题。预付付款不具具有担保保合同履履行的作作用，也也不能证证明合同同的成立立。收受受预付款款一方违违约，只只须返还还所收款款项，而而无须双双倍返还还。此外外，法律律对预付付款的使使用有严严格规定定，当事事人不得得任意在在合同往往来中预预付款项项，而对对定金则则无此限限制。9、违约金金 违约金金是指违违约方按按照法律律规定和和合同的的约定，应应该付给给对方的的一定数数量的货货币。违违约金是是对违约约方的一一种经济济制裁，具具有惩罚罚性和补补偿性，但但主要体体现惩罚罚性。只只要当事事人有违违约行为为且在主主观上有有过错，无无论是否否给对方方造成损损失，都都要支付付违约金金。第三节 实实务类1、开间 住宅设计中中，住宅宅的宽度