某地产公司项目拓展及论证管理流程概述28549.docx

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1、 广州富力地产股份有限公司项目拓展及论证管理流程文件编号RF-TZ-LC-01版本/修订A/0日期2013年8月1日 项目拓展及及论证管管理流程程编制日期审核日期批准日期一、 流程目的为保持集团团可持续续发展，在在寻找和和确定房房地产新新项目前前，对其其可行性性进行科科学论证证，有效效规避风风险，提提高项目目决策的的规范性性和计划划性。二、 适用范围适用于公司司除股权转让让以外的的所有新项项目拓展展论证工工作，以以及为之之展开的的相应研研究工作作。三、 职责12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.123

2、3.1 用地发展部部/开发发中心(广广州/北北京)1233.13.1.1 当地开发发部门组组织本地地基础信信息研究究，每年年末制定定土地地储备计计划并并提交区区域公司司，并对对研究成成果进行行归档；3.1.2 区域开发部部门统筹筹本区域域土地信信息研究究，年末末组织制制定区域域土地地储备计计划，并并对相关关成果归归档；3.1.3 北京开发中中心负责责北京地地区新项项目拓展展工作，用用地发展展部负责责北京以以外的北北方区域域新项目目拓展工工作；广广州开发发中心负负责广州州市以及及广州周周边城市市新项目目拓展工工作，用用地发展展部负责责广州三三旧改造造项目拓拓展；已已进入城城市新项目拓拓展工作作由

3、当地地区区公司负负责；新新项目拓拓展各阶阶段工作作职责如如下：1) 信息收集、甄甄别阶段段：以基基础研究究为指引引进行土土地信息息收集，并并给予筛筛选；2) 立项阶段：根据项项目初步步谈判的的结果，讨讨论项目目的运作作方式，并并通过初初步市场场判断确确定项目目的定位位，进行行项目经经济初步步测算，形形成新项项目立项项建议书书，报地地区公司司总经理理审批确确定立项项；3) 可行性研究究阶段：根据项项目的特特点制定定可行性性研究计计划，进进行项目目背景调调研，组组织各相相关部门门展开相相应流程程工作，形形成项目目可行性性研究报报告；4) 决策、评审审阶段：将可行行性报告告提交集团团领导审审核审批批

4、；5) 按照集团通通过的项项目合作作条件，取取得项目目开发权权利，并并负责合合作条件件的实施施和跟踪踪；6) 组织本部门门负责的的土地出出让合同同编制并并发起审审核。3.2 用地发展合合同部3.2.1 根据需要参参与前期期土地合合同谈判判；3.2.2 组织本部门门负责的的土地合同同编制并并发起评评审；3.2.3 参与非本部部门负责责的土地地合同的的审核；3.2.4 协助土地合合同的实施跟跟踪，并并协助处处理过程程中出现现的纠纷纷；3.2.5 组织本部门门负责的的土地合合同交底底；3.2.6 参与审核土土地合同同请款；3.2.7 协助统计全全国土地地使用情情况信息息。3.3 法律事务部部（法务务

5、人员）3.3.1 负责在立项项阶段对对拟发展展项目背背景资料料提供法法律意见见；3.3.2 负责在项目目可行性性研究阶阶段根据据项目的的背景情情况进行行法律风风险分析析，对相相关法律律文件进进行审核核。3.4 销售策划部部3.23.4.1 在项目可行行性研究究阶段，负负责项目目所在地地区的市市场调研研，并根根据市场场调研结结果提出出产品定定位建议议及价格格预测。3.5 设计管理部部/总工工室3.33.5.1 立项阶段：根据用用地发展展部/开开发中心心（部）的要要求，根根据地块块的地理理位置、地地形地貌貌、规划划设计条条件等特特征和要要求，提提供地块块初步设设计分析析；3.5.2 项目可行性性研

6、究阶阶段：现现场勘察察后根据据地块的的地形、地地貌及周周边市政政配套情情况等进进行项目目规划分分析，并并根据产产品定位位建议完完成规划划设计草草案。3.6 工程部3.43.6.1 在项目可研研阶段：现场勘勘察后根根据地块块的地形形、地貌貌及周边边市政配配套情况况等进行行项目工工程建造造的分析析，并根根据设计计管理部部/总工工室提供供的规划划设计草草案完成成工程技技术分析析。3.7 核算部3.53.7.1 立项阶段：根据设设计管理理部/总总工室提提供的项项目初步步设计分分析进行行项目建建安成本本初步测测算；3.7.2 项目可行性性研究阶阶段：根根据设计计管理部部/总工工室提供供的规划划设计草草案

7、及工工程技术术分析，进进行项目目建安成成本估算算。3.8 财务部3.63.8.1 在项目可行行性研究究阶段，根根据各专专业部门门提供的的规划、成成本、销销售计划划等材料料，完成成经济效效益预测测及财务务相关分分析。四、 流程图五、 关键活动描描述2.3.451.2.3.4.5.6.5.1 基础研究7.8.9.9.1.455.15.1.1 基础研究是是为确定定集团房房地产土土地储备备动态计计划、提提高房地地产新项项目可行行性分析析技术水水平所进进行的持持续性动动态研究究工作。5.1.2 基础研究包包含土地地信息研研究、宏宏观市场场研究、城城市规划划动态研研究、经经济动态态研究、政政策法规规研究、

8、项项目风险险研究和和竞争对对手研究究等分项项研究工工作。5.1.3 各分项研究究工作由由用地发发展部/开发中中心（部）牵头头完成，做做到专项项有专人人负责，然然后再充充分利用用内外资资源，予予以功能能完善和和健全。1) 用地发展部部/开发发中心（部）：目目标城市市的经济济发展、总总体规划划和土地地政策等等方面的的日常研研究、行行业政策策信息动动态及当当地楼市市与政策策情况；2) 销售策划部部：目标标城市市市场销售售情况分分析和客客户消费费行为取取向研究究；3) 设计管理部部/总工工室：行行业产品品发展趋趋势的研研究，并并总结已已开发项项目产品品类型经经验及行行业标杆杆企业、竞竞争对手手产品类类

9、型特点点；4) 核算部：对对目标城城市的土土地成本本、建安安成本及及配套费费用等信信息持续续跟踪调调研。5.1.4 各分项工作作需及时时把握动动态信息息，做到到及时收收集、及及时分析析，其研研究成果果可在即即时报告告中和以以年度为为节点的的总结报报告中体体现。5.1.5 基础研究由由各地区区公司开开发部门门汇总到到区域公公司，由由区域公公司统一一汇总至集集团企业业管理中中心，由企业管理理中心最终终提炼作作为集集团年度度经营计计划中中外部环环境分析析的主要要部分，并并在此基基础上制制定房地地产土地地储备滚滚动计划划，以指指导土地地储备工工作的进进行。5.1.6 基础资料和和研究成成果需经经整理、

10、编编号后放放入各基基础研究究库归档档。5.2 信息收集、甄甄别5.25.2.1 土地信息的的收集可可通过如如下几种种渠道进进行：1) 政府公告收收集类：从相关关网站或或政府部部门获得得政府出出让土地地信息公公告、土土地储备备部门进行行的企业业转让土土地信息息招投标标、挂牌牌、拍卖卖公告和和法院拍拍卖土地地信息公公告、产产权交易易部门对拥拥有土地地储备的的企业进进行转让让的挂牌牌公告；2) 其他房地产产开发公公司：部部分房地地产公司司有大量量的土地地储备，但但由于资资金压力力或利益益趋使等等原因，将将一些地地块完成成土地前前期开发发后，进进行项目目转让；3) 房地产中介介机构：随着房房地产二二级

11、市场场的不断断健全，投投资顾问问等专业业中介队队伍逐渐渐成熟、壮壮大，其其凭借各各自的资资源掌握握着大量量项目投投资的信信息；4) 其他主动收收集信息息类：主主动了解解各区土土地利用用规划，旧旧城改造造和土地地供应计计划等信信息；各各类招商商会与项项目推介介会等；5) 其他被动收收集信息息类：土土地信息息人来电电、传真真、约访访、推介介等。5.2.2 了解到有效效土地信信息后，用地发展部/开发中心（部）需填写土地信息采集表，并根据需要组织部门内部人员对各土地信息进行合议，根据土地储备要求对土地信息进行初步判断。5.3 立项阶段5.35.3.1 土地信息初初步判断断后，由由地区公公司总经经理指定

12、定项目投资资拓展负负责人组组织进行行目标项项目的深深入研究究。5.3.2 项目投资拓拓展负责责人每周周按统一一格式及及时填制制的新新项目发发展信息息通报，汇汇总上报报部门负责责人、分分管领导导及地区公司司总经理理。5.3.3 项目投资拓拓展负责责人根据据项目情情况，可可通过咨咨询等了了解该项项目的背背景资料料，初步步判断项项目的操操作方式式，资料料汇总后后提请公公司法务务提供意意见，最最终做出出项目用用地购买买操作方方式的法法律风险险判断。5.3.4 项目投资拓拓展负责责人组织织进行项项目实地地勘察和和周边市市场的简简易调查查，并根根据市场场情况和和项目特特点做出出初步项项目定位位，初步步项目

13、定定位至少少需包含含以下内内容：1) 项目的档次次、主要要客户群群；2) 项目在集团团项目组组合中的的地位和和大致开开发周期期；3) 项目中不同同建筑产产品的种种类和各各自面积积份额、售售价。5.3.5 项目投资拓拓展负责责人可根根据项目目的特殊殊性与否否，进行行后续处处理：1) 常规项目，易易于规划划的：可可与设计计管理部部/总工工室、销售策策划部口口头沟通通后确定定各种形形式产品品的面积积组合，并并由核算算部提交交各种形形式产品品（含基基本配套套）的成成本数据据；2) 特殊地形或或包含特特殊配套套的项目目：可将将项目资资料和初初步产品品定位交交由设计计管理部部/总工工室做出出规划设设计草案

14、案，交核核算部做做出建安安成本的的粗略测测算。5.3.6 项目投资拓拓展负责责人做出出初步经经济测算算结果，综综合初步步接触土土地项目目后确定定的土地地获取的的操作方方式，形形成简易易的新新项目立立项建议议书，经经部门内部部评审后后，报地地区公司司总经理理审批，判判断项目目能否确确定并进进入可行行性研究究程序。若若有必要要，可召召开专项项汇报会会，由用用地发展展部/开开发中心心（部）负责责会议的的组织和和汇报工工作。5.3.7 专项汇报会会由公司司相关领领导、设计管管理部/总工室室、销售策策划部、核算部部、财务部部等相关人人员参加加，根据据需要也也可指定定其他专专业部门门人员参参加，会会议内容

15、容如下：1) 汇报会初步步报告包包括项目目简介、周周边环境境和市场场介绍、未未来发展展趋势和和市场定定位、合合作方式式及风险险分析、设设计要点点和相应应成本分分析、公公司策略略和开发发周期、经经济效益益测算等等；2) 项目投资拓拓展负责责人需提提前将新新项目立立项建议议书发发给与会会人员，为为保密起起见，土土地方情情况和重重要谈判判条件不不能涉及及；3) 项目投资拓拓展负责责人根据据项目情情况，可可确定参参加会议议各专业业部门的人人员，须须提前通通知；4) 会议首先由由项目投投资拓展展负责人人做介绍绍，并确确定主题题由各专专业部门门进行讨讨论和论论证，最最后综合合各部门门意见；5.3.8 项目

16、评审后后按，由由相关责任任领导最最终决定定项目是是否进入入可行性性研究阶阶段，并并根据各各方面意意见指导导项目发发展方向向。5.3.9 项目通过审审批、确确定后，进进入可行行性研究究阶段，未未通过则则根据会会议意见见进行调调整或放放弃。会会议内容容根据会会议记录录形成会会议纪要要并存档档。5.4 项目可行性性研究5.45.4.1 项目可行性性研究是是对前期期项目初初步预测测的论证证，其最最终形成成项目目可行性性研究报报告。5.4.2 地区公司总总经理根根据项目目立项的的批复意意见，组组织成立立项目可可研小组组：1) 地区公司总总经理或或指定投资资拓展负负责人任任组长；2) 成员可包括括用地发发

17、展部/开发中中心（部）、销售策策划部、设计管管理部/总工室室、核算部部、财务部部、工程部部、法务等专专业人员员；3) 具体组成成成员名单单由地区区公司总总经理确确定。5.4.3 可研小组成成立后，由由组长组组织制订订可行行性研究究计划，该该计划需需包含各各项工作作的责任任部门（责责任人）、达达到效果果和时间间要求，发发至相关关部门及小小组成员员。5.4.4 可研小组根根据可行行性研究究计划开开展工作作，组织织完成如如下工作作：1) 用地发展部部/开发发中心（部）组织织对项目目进行现现场了解解，并进进一步完完善项目目背景调调研，包包括：项项目获得得方式的的流程、土土地方资资信情况况、项目目所在区

18、区域的环环境和配配套、区区域规划划和未来来发展趋趋势等；2) 开发报建部部门对当当地报建建规范及及政府要要求进行行分析；3) 公司法律事事务部/法务人员员参加项项目后续续谈判，做做出法律律风险分分析；4) 销售策划部部组织对对项目周周边市场场进行详详细调研研，提出出初步产产品定位位建议，形成新项目市场定位建议设计草案任务书； 5) 设计管理部部/总工工室根据据现场勘勘察了解解到的地地块地形形、地貌貌及周边边环境数数据进行行项目规规划的分分析，并并根据新新项目初初步市场场定位建建议草案案任务书书，完完成规划划设计草草案，形形成新新项目可可行性论论证规划划草案指指标说明明；6) 工程部先期期对现场

19、场勘察地地块的地地形、地地貌进行行工程建建造的分分析，并并根据完完成的规规划设计计草案完完成工程程技术分分析；7) 核算部根据据设计管管理部/总工室室提供的的规划设设计草案案、新新项目可可行性论论证规划划草案指指标说明明和工工程技术术分析，提提供建安安成本估估算，成本监控控中心提提供专业业指导，具体操作程序及要求参照目标成本管理作业指引执行；8) 销售策划部部在设计管管理部/总工室室完成规规划设计计草案后后，对销销售/租租赁价格格作出初初步预测测，制订营营销初步步计划，必必要时邀邀请其他他部门参参加；9) 财务部根据据各专业业部门提供供的规划划、成本本、销售售/租赁赁价格等等资料，作作出相关关

20、融资方方案，对对财务费费用预测测后，完完成经济济效益预预测分析析。5.4.5 用地发展部部/开发发中心（部）最终终组织各各方面材材料，形形成项目目可行性性研究报报告，由由可研小小组组长长申请召召开新项项目可行行性论证证决策评评审会。5.5 评审决策5.55.5.1 新项目评审审会由可可研小组组组织，集团、区域、地区公司相关领导及部门参加，听取可研小组对项目可行性研究的汇报并对项目可研报告进行评审，对项目及取得的方式、条件等形成决策建议，并于会议结束时签写项目可研报告评审表。5.5.2 若需调整，则则由可研研小组根根据评审审会意见见对项目目可行性性研究报报告进行行调整，并并将评审审表及调调整后的

21、的可行性性研究报报告报集集团领导导审核审审批。5.5.3 若项目在上上述环节节中未获获通过，则则可研小小组需要要根据审审批意见见对可行行性研究究进行综综合调整整并再次次提请审审批。5.5.4 若项目通过过，由用用地发展展部/开开发中心心（部）按照审审批通过过的项目目合作条条件，进进行项目目获取的的实施和和跟踪。5.6 项目获取5.65.6.1 项目获取的的方式，通通常有两两种：1) 政府招拍挂挂，按政政府相关关规定办办理各项项手续；2) 协议转让等等。5.6.2 用地发展部部/开发发中心（部）会同同相关部部门通过过协议转转让或招招拍挂等等方式，取取得项目目土地开开发权：1) 项目协议 用地发展

22、部部/开发发中心（部）组织织法务人人员进行行项目协协议谈判判工作，用地发展合同部根据实际情况参与，财务部等相关部门予以配合。 项目协议签签订后，用地发展部/开发中心（部）负责协调履行项目协议，或协调督促政府及相关部门促成土地公开出让。2) 招拍挂 以招标、拍拍卖、挂挂牌等方方式公开开出让的的项目，用地发展部/开发中心（部）应在项目用地发布挂牌公告前与政府进行沟通，由政府落实并确认土地挂牌规划条件、指标和竞买资格条件，并报地区公司总经理确认。5.6.3 在目标项目目用地挂挂牌公告告发布后后三个工工作日内内，用地地发展部部/开发发中心（部）应将将土地挂挂牌公告告发至地地区公司司总经理理及相关关部门

23、，收收到通报报信息的的业务部部门应启启动项目目各项工工作计划划及准备备工作。5.6.4 用地发展部部/开发发中心（部）及地区公司司总经理理根据集团团决策和和授权参参加土地地竞买，竞竞买成功功后应及及时签署署、取得土土地成交交确认书书。5.7 新增地块信信息上报报及更新新5.7.1 各地公司每每次根据据集团决决策和授授权取得得新增地地块（完完成招拍拍挂或股股权转让让）当日日，应及及时向集集团用地地发展合合同部及及集团投投资者关关系部提提交相关关证明文文件及新新项目基基本信息息，包括括地块位位置、用用地性质质、取得得方式、土土地使用用权面积积、容积积率等相相关情况况，并由由地区公公司负责责人签字字

24、确认。具具体内容容详见XXX公司司新增地地块土地地信息表表。5.7.2 各地公司按按月整理理并汇总总更新新新增地块块土地信信息（包包括面积积变更、容容积率调调整、土土地价款款支付等等情况），经经地区公公司负责责人签字字确认后后，提交交至集团团用地发发展合同同部及集集团投资资者关系系部，同同时备案案至集团团企业管管理中心心。具体体内容详详见土土地储备备信息汇汇总表。5.8 土地出让合合同评审审、签订及执行5.8.1 通过招拍挂挂方式竞竞拍成功功或与协议转让让方达成协议议后，由用地发发展部/开发中中心（部部）根据据项目具具体情况况及领导导批示组组织编制制土地出出让合同同，并与与转让方方进一步步洽谈

25、土土地出让让合同各各项条款款，直至至双方达达成一致致；5.8.2 土地出让合合同编制制完后组组织相关关部门对对合同合法法性、可行性性进行评评审、审批。5.8.3 在土地出让让合同签签订后，用用地发展展合同部部/用地地发展部部/开发发中心（部）须督督促并跟跟进各地地区公司司/各部部门及转转让方履履行土地地出让合合同，及及时向上上级领导导汇报土土地出让让合同的的执行情情况，直直至完成成项目用用地的过过户或项项目公司司的股权权收购工工作。5.8.4 对于土地出出让合同同执行过过程中所所出现的的问题及及纠纷，用用地发展展合同部部、用地发发展部/开发中中心（部部）应及及时向相相关领导导反映情情况并协协助

26、各分分公司/各部门门与转让让方洽谈谈协商解解决，并并根据实实际情况况拟定土土地出让让合同的的补充协协议。5.8.5 在土地出让让合同执执行过程程中，各各地区用地地发展部部/开发发中心（部部）整理理并汇总总各地区、区区域公司司合同执执行情况况提交集团团用地发展展合同部部，用地发发展合同同部根据据全国各各用地项项目相关关执行情情况每月月做好全全国用地地项目执执行问题题的汇总总、更新新工作，呈呈报上级级领导审审阅，并提交交企业管管理中心心。5.8.6 在土地出让让合同执执行过程程中，财财务部汇汇总并整整理各地地区项目目土地价价款预算算计划，编制第二年全国用地项目土地价款支付预算计划，并在每月根据全国

27、各用地项目相关执行情况做好全国用地项目土地价款支付情况的统计、汇总、更新工作。5.9 项目资料整整理及交交底5.9.1 无论通过何何种方式式，集团团合法地地获得项项目土地地的开发发权力后后，用地地发展合合同部应应根据集集团规定定，将项项目相关关情况包包括项目目用地概概况、合合作方式式、合作作价款、支支付安排排及其他他事宜以文字或或表格的的形式呈呈报上级级领导，由上级领导协调相关部门召开项目交底会，介绍新签约的用地项目概况，并安排下一步的工作分工，具体程序参照项目启动会管理办法执行。六、 支持性文件件66.1 制度/管理理规定、流流程及作业指指引6.1.1 项目启动会会管理办办法6.2 表单及模板板 (参考)6.2.1 土地储备现现状情况况及新增增土地储储备计划划表6.2.2 土地信息采采集表6.2.3 新项目发展展信息通通报6.2.4 项目立项建建议书6.2.5 新项目初步步市场定定位建议议草案任任务书6.2.6 新项目可行行性论证证规划草草案指标标说明6.2.7 项目可行性性研究报报告6.2.8 项目可研报报告评审审表6.2.9 XX公司新新增地块块土地信信息表6.2.10 土地储备信信息汇总总表第15页 共15页