建筑物区分所有权的共有部分3520.docx

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1、建筑物区区分所有有权的共共有部分分1、不知是是谁最早早想到在在商品房房买卖中中搞出个个公用建建筑面积积分摊这这个馊主主意的?!由于于商品房房是按照照面积计计价的，一一平方米米几千元元或者几几万元的的价格下下，开发发商以交交付的实实际套内内建筑面面积计算算销售面面积往往往感到吃吃亏，因因为电梯梯井、楼楼梯间、垃圾道道、变电电室、设设备间、公共门门厅、过过道、套套(单元元)与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙(包括括山墙)等共有有部分是是开发商商花钱买买的地和和建设起起来的，因因此开发发商玩了了小聪明明把这些些共有部部分的面面积折算算到每套套房子的的面积中中去，要要业主分分摊这部部分费用

2、用，因此此搞出了了每套销销售面积积包含公公用建筑筑面积的的分摊这这种鬼把把戏。因因此，当当业主购购买了1100平平方米的的套间时时，实际际得房面面积，即即套内建建筑面积积只有880多平平方，另另外100多平方方是业主主花了钱钱但搞不不清在哪哪里的共共有面积积，当然然，开发发商安慰慰说：共共有面积积是每家家都要用用到的，在在房产证证上清楚楚地写在在那里了了，你的的钱也没没有白花花呀，至至少是个个心理安安慰，就就像人民民银行是是人民的的呀，哈哈哈。潜潜台词是是：真傻傻，我把把共有部部分费用用摊到你你们身上上了，你你们买单单了，仅仅仅得到到的是房房产证上上几个面面积的数数字而已已。2、聪明反反被聪明

3、明误!如如果开发发商知道道后来发发生的不不可控制制的后果果(业主主们群情情激昂地地争夺车车库、会会所等产产权的事事情大量量出现)，开发发商再也也不会干干这种蠢蠢事了。因为完完全有别别的可以以替代的的方式来来做这件件事情。最初人人们，包包括开发发商都比比较朴实实，都用用经济学学的方式式来计算算实际销销售的面面积成本本，把共共有部分分的费用用折算成成公摊面面积给了了业主，开开发商还还以为占占了便宜宜。其实实，共有有部分的的费用即即使要让让业主买买单，也也可以不不折算成成公摊面面积，而而是分摊摊到套内内建筑面面积的价价格中去去，看起起来每平平方米的的价格高高了些，但但是少了了很多的的法律上上的麻烦烦

4、。换句句话说，开开发商可可以只卖卖套内建建筑面积积，房屋屋的所有有共有面面积，包包括小区区内的所所有公用用面积和和设备，开开发商都都可以把把所有权权保留在在自己名名下。因因为开发发商购买买了全部部小区的的土地并并投资建建造了小小区，对对小区内内全部公公用的地地域和设设备都依依法享有有原始或或继受取取得的物物权。3、潘多拉拉盒子打打开后，人人们往往往控制不不了后果果的，玩玩小聪明明的开发发商也是是一样。由于公公摊面积积这种做做法得到到了政府府的认可可，所以以，建设设部就出出台了商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊规规则，其其最初的的目的还还是善良良的：为为保护消消费者的的合法权权益，

5、规规范商品品房销售售行为，减减少商品品房销售售过程中中买卖双双方间的的纠纷，特特制定商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊规规则(试行)。其第第五条 商品房房按“套套”或“单单元”出出售，商商品房的的销售面面积即为为购房者者所购买买的套内内或单元元内建筑筑面积(以下简简称套内内建筑面面积)与与应分摊摊的公用用建筑面面积之和和。商品品房销售售面积=套内建建筑面积积+分摊摊的公用用建筑面面积。第八八条 公公用建筑筑面积由由以下两两部分组组成：1.电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变电室室、设备备间、公公共门厅厅和过道道、地下下室、值值班警卫卫室以及及其他功功能上为为整栋建建筑服务务的公共共用

6、房和和管理用用房建筑筑面积;2.套(单单元)与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙(包包括山墙墙)墙体体水平投投影面积积的一半半。第九九条 公公用建筑筑面积计计算原则则凡已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车棚等等，不应应计入公公用建筑筑面积部部分。作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。4、起初，业业主们也也没有多多在意房房产证上上记载的的公用分分摊面积积究竟是是指什么么，仅仅仅对实际际得房面面积少于于房产证证上的记记载面积积耿耿于于怀，但但看到小小区内小小桥流水水、鸟语语花香的的怡人环环境，心心里的那那点不平平衡也就就消失了了。但是是，人是是会变的的，

7、按照照法治的的假设前前提是：人性恶恶。当看看到开发发商把小小区车库库和会所所等设施施出租、出售得得到很多多钱时，贪贪婪的欲欲望就开开始了膨膨胀，回回家拿出出房产证证一看，我我还分摊摊了公用用面积，他他们怎么么能够把把我分摊摊的东西西拿出去去赚钱呢呢?但是是细一想想，房产产证上的的公用分分摊面积积就那么么十几个个平方，好好像不能能包括车车库和会会所。但但是，业业主们很很朴素地地想到了了：开发发商已经经把整个个小区开开发费用用分摊到到每个单单元的套套房的价价格里了了，我们们业主已已经为整整个开发发项目买买单了，因因为开发发商不会会做亏本本的生意意的。现现在开发发商又把把已经分分摊到每每个业主主身上

8、的的车库和和会所等等，又卖卖了一次次。显然然奸商呀呀!维权权意识觉觉醒的业业主们纷纷纷起诉诉开发商商，要开开发商归归还车库库、会所所等产权权给全体体业主。5、最初，法法院也被被群情激激昂的业业主搞懵懵了，有有的法官官真的去去审查开开发商是是否把车车库、会会所等费费用打入入销售的的房子的的成本了了。完全全是个经经济学的的计算了了，殊不不知经济济学的成成本利润润是不能能决定法法律上的的产权归归属的。我在前前面一篇篇博客中中已经说说了，买买一台电电脑，生生产商肯肯定会把把研发成成本和生生产成本本打入每每台电脑脑中去销销售，但但是，能能够说你你买了一一台电脑脑，因此此也对生生产商的的知识产产权和生生产

9、办公公大楼厂厂房也具具有财产产权吗?显然不不能!6、业主究究竟对那那些财产产具有所所有权，只只能回家家看看房房产证上上的记载载，即开开发商究究竟卖给给了你什什么东西西、究竟竟转让哪哪些物权权给你?而不是是那些东东西的成成本包含含了另外外哪些东东西的费费用?如如果当初初开发商商不玩雕雕虫小技技搞出公公摊面积积，业主主们只会会认为自自己购买买的只是是套内面面积的房房产，再再也不会会想到对对车库、会所、变电站站、甚至至配套的的幼儿园园、超市市也享有有共有的的权利。7、可惜，由由于开发发商已经经搞出了了公用分分摊面积积之说，并并得到了了政府的的认可，广广大业主主们就开开始不依依不饶地地争取小小区内的的

10、共有部部分了。在物权权法立法法过程中中，你能能够看到到广大业业主们奔奔走呼吁吁人大代代表和积积极给草草案提立立法修改改意见的的场景，很很是壮观观哦。这这是业主主与开发发商的利利益角逐逐，人不不为己天天诛地灭灭，各种种力量角角逐的最最后结果果，就是是妥协的的产物：已经颁颁布的物物权法第第六章中中关于建建筑物区区分所有有权的条条款。8、在物权权法第六六章中，业业主享有有的建筑筑物区分分所有权权的共有有部分大大大地扩扩展了：建筑区区划内的的道路、绿地、其他公公共场所所、公用用设施和和物业服服务用房房、占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放汽汽车的车车位被物物权法“判判给”了了业主共共有。

11、随随后，在在20009年55月144日最高高法院出出台的关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释中中又增加加了业主主共有的的部分：第三三条： 除法律律、行政政法规规规定的共共有部分分外，建建筑区划划内的以以下部分分，也应应当认定定为物权权法第六六章所称称的共有有部分：(一一)建筑筑物的基基础、承承重结构构、外墙墙、屋顶顶等基本本结构部部分，通通道、楼楼梯、大大堂等公公共通行行部分，消消防、公公共照明明等附属属设施、设备，避避难层、设备层层或者设设备间等等结构部部分;(二二)其他他不属于于业主专专有部分分，也不不属于市市政公用用部分或或者其他他权利人人所有的

12、的场所及及设施等等。业主主们终于于得到了了梦寐以以求的一一大块馅馅饼!9、在这场场利益角角逐中，开开发商也也不是一一点利益益都没有有得到，关关于争议议比较厉厉害且利利益比较较大的车车库问题题上，物物权法第第七十四四条：“ 建筑区区划内，规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库应当当首先满满足业主主的需要要。 建建筑区划划内，规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库的归归属，由由当事人人通过出出售、附附赠或者者出租等等方式约约定。”言言外之意意，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库的所有有权还是是开发商商的。根据据人民民防空法法第五五条：“国国家鼓励励、支持持企业、事业组组织、社社会团体体和个人人

13、，通过过多种途途径，投投资进行行人民防防空工程程建设;人民防防空工程程平时由由投资者者使用管管理，收收益归投投资者所所有”人人防地下下室的使使用权和和收益权权也归开开发商了了，尽管管物权法法在人防防地下室室的产权权上故意意不表态态。根据据最高法法院出台台的关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释第第二条：“规划划上专属属于特定定房屋，且且建设单单位销售售时已经经根据规规划列入入该特定定房屋买买卖合同同中的露露台等，应应当认定定为物权权法第六六章所称称专有部部分的组组成部分分。 ”因此此，在这这场有关关物权的的立法、司法角角逐中，开开发商还还是得到到了一些些

14、自己的的利益的的。100、物权权法号称称“国家家、集体体、私人人的物权权和其他他权利人人的物权权受法律律保护，任任何单位位和个人人不得侵侵犯。”当当开发商商从政府府那里买买到土地地使用权权后，投投资建设设了小区区，如果果建成后后不卖给给任何人人，开发发商对小小区内的的一草一一木都享享有所有有权。问问题是，开开发商卖卖掉小区区的套房房给业主主后，开开发商同同时卖掉掉了小区区内的所所有土地地和设施施。当然然，开发发商如果果一开始始不搞公公摊面积积，人们们也不会会想到共共有那么么多东西西给全体体业主，但但是物权权法立法法把小区区的道路路、绿化化、其他他公共场场所、公公用设施施和物业业服务用用房等一一

15、起“划划拨”给给全体业业主共有有，其立立法的理理论依据据何在?这些东东西是单单元套房房的附合合物吗?规划上上的“配配套”设设备设施施等，不不是民法法上的概概念，配配套的东东西的所所有权就就一定要要随被配配套的东东西无偿偿转移吗吗?用立立法的方方式强行行规定这这些配套套的东西西归全体体业主共共有，是是否野蛮蛮剥夺了了开发商商的财产产权利?物权法法同时强强调物权权公示的的登记原原则，是是否应该该给每位位业主发发放这些些配套的的财产的的共有权权证?否否则怎么么证明每每位业主主是这些些所谓配配套财产产的共有有权人?在房产产证上记记载公用用分摊面面积本身身就是错错误的做做法，应应该是给给共有的的业主发发

16、放共有有物的共共有权证证书。怎怎么能够够在甲物物的权属属证书上上记载乙乙物的共共有权属属状况呢呢?难道道单元套套房与配配套的道道路、绿绿化、会会所等是是一物?111、更糟糟糕的是是，业主主们似乎乎得到的的是馅饼饼，但是是细想起起来也许许因福得得祸了，最最后掉入入了一个个无尽的的陷阱中中去了。随着流流水的时时间，建建筑区划划内的道道路、绿绿地、小小桥流水水、其他他公共场场所、公公用设施施、物业业服务用用房、通通道、楼楼梯、大大堂等公公共通行行部分，消消防、公公共照明明等附属属设施、设备，避避难层、设备层层或者设设备间等等都有大大量的维维修费用用，根据据物权法法第766条规定定的业主主大会的的职能

17、之之一就是是筹集和和使用建建筑物及及其附属属设施的的维修资资金，当当这笔钱钱是巨额额费用且且没完没没了时，业业主们可可能或者者一定会会后悔物物权法颁颁布时费费九牛二二虎之力力争取到到的这些些属于全全体业主主的共有有财产。这哪里里是馅饼饼呀，分分明是陷陷阱，买买了一套套房子，后后续还要要没完没没了地投投钱搞共共有部分分的维护护和维修修。投资资一家公公司，一一般也只只承担有有限责任任，而花花钱买套套房子，却却为共有有部分承承担了没没完没了了的无限限责任，且且这些共共有部分分往往还还产生不不了多大大经济效效益。估估计有的的业主会会主动提提出来放放弃共有有权了，按按照一般般理解，没没有权利利似乎就就可

18、以逃逃脱义务务了，权权利和义义务对等等的嘛。我不想想看到小小区内绿绿草如茵茵、小桥桥流水景景观了，我我主动放放弃对它它们的共共有权。但是，物物权法立立法时，对对业主这这种不良良动机早早有预感感和察觉觉，伟大大的立法法者们事事先就设设好套子子了：物物权法第第七十二二条：“ 业主对对建筑物物专有部部分以外外的共有有部分，享享有权利利，承担担义务;不得以以放弃权权利不履履行义务务。 ”122、不得得不佩服服物权法法立法者者的智慧慧和勇气气，一方方面授予予你一种种叫权利利的东西西，同时时规定你你不能放放弃这种种权利。如果享享受了权权利，当当然要尽尽相应的的义务，问问题是：如果我我一开始始就放弃弃某种权权利，还还要尽相相应的义义务吗?如果权权利不能能放弃，那那还叫权权利吗?干脆赤赤裸裸地地直接以以立法的的方式赋赋予业主主们某种种义务算算了，不不要再搞搞什么建建筑物区区分所有有权中的的共有权权了。133、最后后看来，业业主们与与开发商商一开始始玩小聪聪明搞公公摊面积积一样得得不偿失失，为了了争车库库、会所所等有一一定经济济利益的的财产权权，业主主们最后后得到的的是看似似馅饼的的陷阱：建筑物物区分所所有权中中的共有有权。文章来源源：中顾顾法律网网 (免费费法律咨咨询，就就上中顾顾法律网网）6