北京鹏润地产项目拓展风险管理制度-46页8838.docx

《北京鹏润地产项目拓展风险管理制度-46页8838.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京鹏润地产项目拓展风险管理制度-46页8838.docx（44页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、总部项目拓展风险管理制度V1.0版1. 目目的：规范公司项项目拓展工工作，预防防并规避项项目拓展过过程中产生生的风险，为为保证项目目后期顺利利开发建设设，达到既既定经营目目标提供保保障。2. 范范围：2.1 适用用范围：制制度执行单单位(宋体体小四两端端对齐)2.2 发布布范围：制制度发放单单位(宋体体小四两端端对齐)3. 名名词解释：3.1 项目拓展是是为获得必必要的土地地储备支撑撑公司战略略发展，本本风险制度度控制过程程为从取得得信息到项项目合作签签约；3.2 竞争者主要要指公司在在拓展项目目过程中遇遇到其它的的竞争企业业；3.3 信息处理是是指公司获获取项目信信息，对信信息确认、核核实、

2、调查查的过程；3.4 后评价是指指在成功拓拓展某个项项目后，对对本项目拓拓展过程作作业操作、工工作人员能能力表现等等进行评估估。4. 职职责：4.1 发发展中心4.1.11 负责责制定与修修正项目拓拓展风险控控制制度；4.1.22 负责责在公司内内部对项目目拓展风险险控制制度度做出解释释；4.1.33 负责责对项目拓拓展风险做做出预警与与识别；4.1.44 负责责项目拓展展工作执行行、推进、指指导、监督督、核查、评评价等工作作；4.1.55 负责责对项目公公司项目拓拓展部门提提供必要技技术支持与与协作。4.2 项项目拓展部部门4.2.11 负责责按公司规规定与规范范完成项目目拓展过程程的相关作

3、作业；4.2.22 接受受总部发展展中心指导导、监督、核核查，及时时修正不符符合公司规规定、规范范的作业。4.3 管管理中心4.3.11 接收收项目拓展展过程重要要文件，进进行备案与与管理；4.3.22 配合合发展中心心发展中心心进行项目目拓展后评评价；4.3.22 建立立完善公司司监督、检检举制度与与机制。4.4 法法律部4.4.11 规范范项目拓展展过程中的的法律文本本；4.4.22 建立立完善法律律合约审批批、核查制制度。4.5 财财务部4.4.11 配合合项目拓展展工作过程程中融资计计划与方案案制定；4.4.11 配合合项目拓展展过程中对对合作方企企业财务审审查。5. 作业业内容：5.

4、1 外部环境风风险防范5.1.1 政策风险防防范5.1.11.1发展展中心每季季度完成房房地产宏观观政策分析析报告；5.1.11.2项目目责任人要要针对项目目涉及房地地产国家政政策及地方方实施细则则、行业 管制情况况等前期工工作进行调调查分析；作为项目目分析材料料组成部分分；5.1.11.3合约约拟定中，将将与合作方方约定前期期工作责任任与分工，写写入合作协协议或相关法律合约约；5.1.22 融资资风险防范范5.1.22.1项目目责任人对对当期地方方资本市场场融资方法法、融资条条件、融资资成本进行行调查分析析5.1.22.1项目目责任人根根据调查结结合公司财财务计划制制定融资方方案及预案案，做

5、为提提交决策委委员会议文文件组成部部门之一；5.1.33 市场场风险防范范5.1.33.1发展展中心市场场研究部门门每季度编编写战略重重点城市市市场报告，作作投资潜力力评估；5.1.33.2项目目所在地为为非战略重重点城市，项项目工作小小组人员应应在项目所所在城市考考查7天以以上，并完完成城市及及区域市场场投资潜力力分析报告告。5.1.44 竞争争风险防范范5.1.44.1项目目责任人组组织调查竞竞争手企业业背景、合合作条件、与与合作方管管理者“利害”关系；5.1.44.2项目目责任人提提交竞争方方案或意见见，做为谈谈判策略重重要依据。5.2 内部管理风风险防范5.2.11 信息息处理风险险防

6、范5.2.11.1项目目备案信息息必须包含含如下方面面：合作者者信息、土土地性质与与用途、技技术经济指指标（如无无，以地籍籍材料为准准）、合作作条件、以以取得前期期手续及权权证等； 5.2.11.2项目目责任人应应在拓展项项目立项前前，核实前前期手续文文件及权证证发布日期期、发布机机关，确定定其时效性性、有效性性，如有过过期，应根根据最新法法规核定其其申请延期期、更新等等合法性，在在报告材料料中注明核核实人、核核实日期；5.2.11.3项目目责任人应应在拓展项项目立项前前，通过公公开信息渠渠道或相关关机构核实实项目相关关信息，确确保项目住住处准确性性、真实性性，在报告告材料中注注明核实人人、核

7、实日日期；5.2.11.4项目目责任人在在进行项目目考察时，要要对项目用用地的建设设限制条件件、施工条条件、干扰扰因素等方方面做完整整清楚记录录，要求注注明规划特特殊要求与与规范、图图象与视频频等说明资资料齐全；5.2.11.5项目目小组须尽尽职调查如如下内容，由由项目负责责人组织完完成，并提提交项目目尽职调查查报告；5.2.11.5.11项目调查查主要包括括：场地邻邻里关系、前前期工作可可行、区域域规划动态态等；5.2.11.5.22合作方企企业调查主主要包括：财务、法法律、主体体受权等方方面。5.2.22 作业业风险防范范5.2.22.1严格格按照土土地储备工工作制度完完成初选、立立项、决

8、策策程序，依依照项目评评价体系，进进行评估与与决策。如如有特殊情情况，可通通过董事会会决议，方方可简化；5.2.22.2设立立部门内部部信息库使使用权限，明明确项目责责任人，内内部研讨及及传递由专专人登记管管理，确保保数据使用用安全；5.2.22.3项目目责任人应应严格按照照项目工作作计划时间间表，明确确内部传递递、研讨、审审批时限要要求，明确确责任部门门、责任人人，如有变变更由总经经理办公会会议审议通通过；5.2.22.4参与与项目的工工作人员应应严格执行行谈判工工作制度、中中介管理制制度、项项目评价制制度等制制度与参照照作业指导导说明，完完成相关工工作。 5.3.22 廉正正风险防范范5.

9、3.22.2公司司内部或外外部人员可可向公司相相关管理部部门检举项项目拓展过过程中公司司工作人员员的欺诈行行为，经调调查属实，参参照公司规规定处罚；5.3.22.3严格格按照项项目谈判工工作制度规规定，重要要谈判必须须由公司两两个或两个个以上工作作人员共同同参与。5.3.33 决策策风险防范范5.3.33.1项目目责任人要要保证决策策项目材料料准确、完完整；5.3.33.2发展展中心指定定或决策委委员会委派派专人，对对相关决策策项目分析析报告进行行核查或抽抽查，若发发现有相关关内容与事事实严重不不符，责其其改正；5.3.33.2项目目责任人在在项目决策策前七天向向参与决策策领导提交交可研报告告

10、，并对决决策委员进进行问题答答疑；5.3.33.3所有有参与决策策人员在项项目决策前前，应对呈呈报项目资资料深入了了解；5.3.33.4决策策委员代表表应在项目目决策前，进进行项目实实地考查，并并完成与合合作方的初初期谈判。5.3.44 合约约风险防范范5.3.44.1法律律文本要求求规范化，法法律文书的的拟定应严严格执行公公司法律文文本规范，如如有特殊情情况需要变变动、更改改，需要向向公司法律律部门批准准许可； 5.3.44.2内部部审查与外外部咨询相相结合，按按照公司规规定完成法法律文书编编写后，根根据公司规规定完成内内部审批，向向公司法律律顾问单位位进行法律律咨询，书书面咨询意意见与合约

11、约共同备案案。 5.3 控制制后评价5.3.11 拓展展项目签署署合作合约约后，由发发展中心对对签约项目目拓展过程程工作进行行评价，对对参与人员员工作表现现进行评价价，并编写写项目拓拓展工作评评价报告；5.3.2 评价结果报报送管理中中心，作为为修正工作作方法及流流程的依据据，作为奖奖励激励的的依据。6. 奖奖惩条例:6.1 奖惩惩依据根据项目目拓展工作作评价报告告对项目目拓展过程程中作业完完成的时间间节点、数数量、质量量、工作人人员表现等等方面评价价，对参与与项目拓展展过程工作作人员给出出综合得分分。6.2 奖惩惩标准6.2.11 根据据土地储储备奖励制制度结合合参与项目目拓展工作作人员综合

12、合评价得分分进行奖励励；6.2.22 项目目拓展过程程中出现廉廉政问题，通通过监督、检检举发现，由由管理中心心按照公司司规定处罚罚；6.2.33 项目目拓展过程程中出现重重大失职、特特殊贡献，由由发展中心心向总经理理办公会提提出奖惩报报告，经批批准执行。6.3 奖惩惩执行 参照照土地储储备奖励制制度及公公司其它相相关规定执执行。7. 注意意事项 无8. 附件件 无鹏房总部部项目前期期开发手续续流程监督督制度V11.0版1. 目的：为保证集团团公司发展展战略认真真贯彻，建建立良好的的项目风险险控制体系系、审计指指标体系和和规范项目目开发的作作业流程，特特制定本办办法。2. 范围：2.1 适用用范

13、围： 鹏润润房地产公公司总部下下属各个项项目公司2.2 发布布范围： 鹏润润房地产公公司总部下下属各个项项目公司3. 名词解解释：3.1 前前期开发手手续流程：指项目目从立项到到工程施工工许可证为为止，各个个阶段、环环节涉及的的各项手续续的办理流流程。3.2 流程的标标准时间：指项目目从立项到到工程施工工许可证为为止，各个个阶段、环环节涉及的的各项手续的办办理，按政政策法规规规定或行业业惯例，正正常的办理理时间。4. 职职责：4.1 总部部发展中心心风险控制制部人员：4.1.11 负负责编制项项目前期开开发手续流流程；4.1.22 负负责制定项项目前期开开发手续流流程的标准准时间指标标；4.1

14、.33 负负责充分与与总部管理理中心、成成本中心、财财务中心、总总工办和营营销中心沟沟通项目前前期开发手手续各个环环节时间指指标；4.1.44 项项目运行期期间负责跟跟踪和监督督项目前期期开发手续续的完成时时间和办理理情况；4.2 总部部管理中心心、成本中中心、财务务中心、总总工办和营营销中心人人员：4.2.11 配配合发展中中心制订项项目前期开开发手续流流程的标准准时间；4.2.22 配配合发展中中心下达项项目前期开开发手续流流程的标准准时间指标标；4.2.33 项项目运行期期间配合发发展中心跟跟踪和监督督项目前期期开发手续续的完成时时间和办理理情况；4.3 各项项目公司相相关负责部部门和人

15、员员：4.3.11 负负责本项目目的前期手手续办理；4.3.22 按按要求填报报项目前期期手续办理理计划；4.3.33 及及时和总部部各相应中中心进行指指标控制工工作的交流流和沟通；4.3.33 根根据项目进进展和需要要，及时调调整风险控控制措施；4.3.44 如如遇到特殊殊项目或特特殊情况，需需调整指标标，及时上上报发展中中心或总部部其他相关关中心部门门；4.4 各项项目公司下下属项目部部相关负责责部门和人人员：4.4.11 负负责本项目目的前期手手续办理；4.3.22 按按要求填报报项目前期期手续办理理计划； 4.4.33 及及时和项目目公司或总总部各相应应中心进行行指标控制制工作的交交流

16、和沟通通；4.4.33 根根据项目进进展和需要要，及时调调整风险控控制措施；4.4.44 如如遇到特殊殊项目或特特殊情况，需需调整指标标，及时上上报项目公公司领导或或发展中心心及总部其其他相关中中心部门；5. 作作业内容：5.1 一级级开发前期期手续流程程（祥见附附件-一 一级开发发前期手续续流程图）5.1.11 一级级开发授权权5.1.11.1 签签订意向书书a) 土地现状调调研、钉桩桩、测绘、评评估；b) 初步征地补补偿方案；c) 与乡镇政府府签订意向向书；5.1.11.2 规规划可研编编制a) 向规委申领领规划要点点，编制控控制性详细细规划；b) 编制项目可可行性研究究报告；5.1.11

17、.3 一一级开发授授权a) 提交一级开开发申请和和实施方案案b) 市国土局、发发改委、规规委、建委委等举行联联席会议，预预审项目可可研、规划划和征地补补偿方案等等；c) 预审通过后后获得一级级开发授权权，并签订订一级开发发合同；5.1.22 立项项批复5.1.22.1 到到计委提交交立项报告告；计委函函之规划局局审核；5.1.22.2 规规划局会签签返计委；计委统一一立项，下下发立项批批复；5.1.33 规规划意见书书 做做好整体详详细规划，向向市规委申申请规划意意见书；5.1.44 征征地批复5.1.44.1 编编制一级开开发的一书书四方案，报报国土局审审议；a） 建设项目承承包说明书书b）

18、 农用地转用用方案c） 补充耕地方方案d） 征地方案e） 供地方案 5.1.44.2 向国土局局、规划局局、建委、乡乡政府、村村公所等部部门征求意意见，结果果报市政府府；5.1.44.3 是政府下下文批地5.1.55 拆拆迁许可证证5.1.55.1 冻冻结户口、入入户调查、拆拆迁协议谈谈判等工作作；5.1.55.2 制制定拆迁安安置方案，并并报地方政政府相关部部门审查；5.1.55.3 审审查通过，获获取拆迁许许可证；5.1.66 土土地上市5.1.66.1 核核算一级开开发成本；5.1.66.2 验验收土地；5.1.66.3 在在土地中心心入市交易易；5.2 二级级开发前期期开发手续续流程（

19、祥祥见附件-二级开开发前期开开发手续流流程图）5.2.11 立项项手续立项批复复5.2.11.1 首首先要选定定项目，洽洽谈合同或或协议；也也可以是考考察准备挂挂牌或已挂挂牌的项目目；5.2.11.2 申申请规划要要点的规划划意见书，（已已挂牌项目目不需要）向向计委申报报立项报告告；5.2.11.3 计计委函至规规划局，规规划局会签签反计委；5.2.11.4 计计委下立项项批复，要要求进行可可行性研究究；5.2.11.4如果果是公开市市场招、拍拍、挂获取取的项目，可可以直接从从土地中心心转立项；5.2.22 规规划手续 主主要包括用用地规划许许可证和工工程规划许许可证；5.2.22.1 用用地

20、规划许许可证a） 项目立项后后应及时申申报项目可可行性研究究报告，经经建委和规规委审核会会签；b） 进行画桩，并并获取用用地钉桩成成果通知单单； cc) 进行行整体的规规划设计，主主要是总平平面设计，层层面、立面面设计和重重要剖面设设计； dd）准备环环境影响评评估、交通通影响评估估、地震安安全性评估估报告、勘勘测设计招招投标备案案； ee)如果是是公开市场场招、拍、挂挂获取的项项目，需要要准备土土地出让转转让合同； ff)手续准准备齐全向向市规委申申请用地规规划许可证证；5.2.22.1 工工程规划许许可证a) 准备人防设设计审核批批准、交通通出入口及及停车场、园园林局绿地地率和消防防设计审

21、核核意见、工工程档案登登记证明、“七通”服务协议等；b) 向市发改委委和市建委委申报年度度开工计划划；此时要要交纳一定定比例（一一般20%以上）的的综合地价价款；c) 进行全套建建设施工图图设计，包包括总平面面设计，各各层平面、各各向立面设设计、各层层剖面设计计和基础平平面、基础础剖面图；d) 上报市规划划局进行施施工图审查查。e) 以上手续及及其它手续续（如立项项、用地规规划等手续续）准备齐齐全后，获获取工程规规划许可证证；5.2.33 土地地手续国有土地地使用证a) 缴纳土地出出让金，支支付土地补补偿费；b) 准备好公司司执照、立立项批复、建建设用地规规划许可证证、征地批批复、出让让合同和

22、出出让金、补补偿费缴款款发票等手手续，办理理国有土地地使用证；5.2.44 工程程手续工程施工工许可证a) 准备建设用用地规划许许可证、土土地征（或或相关证明明）和施工工图审查通通知书；b) 进行招投标标工作，标标底制作；与中标的的工程公司司和监理公公司签订合合同；c) 交纳四源费费、准备建建设资金落落实证明和和人防施工工图备案回回执等手续续；d) 到市建委办办理工程施施工许可证证；5.2.55 其他他手续 主要要是在办理理以上主要要证件需要要准备和办办理的其他他手续，如如注册公司司手续、资资质级别证证明、审定定方案通知知单、环境境影响评估估、交通影影响评估、地地震安全性性评估报告告、勘测设设

23、计招投标标备案、人人防设计审审核批准、交交通出入口口及停车场场、园林局局绿地率和和消防设计计审核意见见、工程档档案登记证证明、“七通”服务协议议等手续；5.3 项目目开发手续续流程标准准时间指标标（针对二二级开发）5.3.11 立立项手续标标准时间指指标5.3.11.1 如如果是公开开市场通过过招、拍、挂挂获取的项项目，直接接从土地中中心转立项项只需要11-2个工工作日；5.3.11.2 非非公开市场场获取的项项目办理各各项立项手手续，获取取立项批复复标准时间间为45个个工作日；5.3.22 规规划手续标标准时间指指标5.3.22.1 项项目办理用用地规划许许可证所需需标准时间间为45个个工作

24、日，但但是不包含含办理手续续所需的总总体设计图图纸的出图图时间，这这需要根据据项目设计计要求情况况而定；5.3.22.2项目目办理工程程规划许可可证所需标标准时间为为30个工工作日，但但是不包含含办理手续续所需的施施工图设计计图纸的出出图时间，这这需要根据据项目设计计要求情况况而定；5.3.33 土土地手续标标准时间指指标5.3.33.1 国国有土地使使用在获得得用地规划划许可证后后标准时间间为20个个工作日；5.3.33.2办理理国有土地地使用需要要交纳土地地出让金和和补偿费，故故具体办理理时间也要要根据项目目资金安排排和运营需需要进行调调整；5.3.44 工程程手续标准准时间指标标5.3.

25、44.1项目目施工图审审查标准时时间为355个工作日日；这些工工作与土地地手续办理理可同时进进行；5.3.44.2项目目招投标工工作标准时时间为300个工作日日；这些工工作与土地地手续办理理可同时进进行5.3.44.2办理理工程施工工许可证标标准时间为为10个工工作日；5.3.55 项目目前期开发发手续流程程整体办理理标准时间间应为1880个工作作日，折合合240个个自然日，大大约8个月月的时间；5.4. 项目目前期开发发手续流程程监督部门门5.4.11 项目目的立项手手续和土地地手续的办办理主要由由发展中心心针对项目目情况进行行监督控制制；5.4.22 项目目的规划手手续和工程程手续的办办理

26、主要由由发展中心心配合总部部总工办针针对项目情情况进行监监督控制；5.5 项目目开发手续续流程监督督方法5.5.11 项目目公司针对对项目具体体情况，制制定项目前前期开发手手续流程的的办理计划划，包括办办理流程、时时间、责任任部门及责责任人，上上报发展中中心审批；5.5.22 经发发展中心审审核通过的的项目开发发手续流程程的办理计计划，总部部发展中心心风险控制制部和总工工办安排专专门人员组组成项目监监督小组；5.5.33 监督督小组至少少3人构成成，其组员员至少1个个发展中心心风险控制制部人员，11个总工办办工程人员员，1个总总工办设计计人员；5.5.44 监督督小组根据据项目具体体情况和运运

27、营要求，制制定针对性性的详细的的监督办法法，并进行行监督控制制；6. 奖奖惩条例:6.1 超额额完成指标标奖励办法法6.1.11 奖励励标准：能能够保证前前期开发手手续流程的的各项质量量下，以最最短的时间间获取了各各项开发手手续，为项项目操作节节约大量时时间，从而而使项目运运营获得更更好的现金金流和收益益；6.1.22 奖励励金额：根根据项目手手续超额完完成情况和和给项目带带来的间接接收益情况况，由项目目公司负责人申报；6.1.33 奖励励申请和审审核：6.1.33.1项目目公司办理理前期开发发手续的相相应部门和和责任人，工工作达到奖奖励标准，可可以提交书书面的奖励励申请书；6.1.33.2

28、奖奖励申请书书经项目公公司部门经经理和项目目总经理签签字确认后后，上报总总部发展中中心或总工工办，经审审核合格，上上报总经理理办公会审审议；6.1.44 奖励励的兑现6.1.44.1 奖励采取取资金方式式兑现的，由由集团财务务部门向奖奖励主体发发放奖励资资金,接受受奖励主体体提供银行行存款帐号号；6.1.44.2 团队获得得的奖，金金可以由团团队负责人人进行分配配和安排，但但应将分配配或资金使使用安排上上报管理中中心；6.2 未完完成指标惩惩罚办法6.1.11 惩罚罚标准：未未能按时按按质完成项项目前期开开发各项手手续，加大大了项目操操作周期时时间，从而而使项目运运营遭受损损失；6.1.22

29、惩罚罚金额：根根据项目手手续未完成成情况和给给项目带来来的间接损损失情况，由由项目公司司负责人申报；6.1.33 惩罚罚审核：6.1.33.1项目目公司办理理前期开发发手续的相相应部门和和责任人，为为完成工作作达到惩罚罚标准，总总部发展中中心或总工工办组成的的监督小组组下达惩罚罚通知单，上上报总经理理办公会审审议；6.1.44 惩罚的兑现现6.1.44.1 惩罚通知知单经总经经理办公会会审议，决决定惩罚的的金额和方方式，发展展中心风险险控制部和和总工办组组成的监督督小组下达达相关部门门执行；7. 注注意事项:7.1 此制度各项项指标为标标准开发流流程和时间间指标，各各开发项目目要根据项项目实际

30、情情况随时调调整监督审审核的指标标。7.2 本制制度自发布布之日起生生效，由发发展中心负负责解释。8. 附附件:一级开发前前期手续流流程图二级开发前前期手续流流程图 鹏房总部部项目投资资成本基础础指标管理理制度V11.0版1. 目的：为保证公司司发展战略略认真贯彻彻，建立良良好的项目目风险控制制体系和审审计指标体体系，特制制定本办法法。2. 范围围：2.1 适用用范围： 鹏润润房地产公公司总部下下属各个项项目公司2.2 发布布范围： 鹏润润房地产公公司总部下下属各个项项目公司3. 名词词解释：3.1 项目投资资成本基础础指标 ：指项目目在前期可可行性研究究阶段，以以投资估算算为依据的的，基础数

31、数据指标。3.2 项目 ：本制度所所指的项目目是公司总总部和各项项目公司22007年年后新获取取并签订了了项目合作作或开发协协议，可进进行操作的的项目。3.3 项项目公司：指获取取新项目后后负责操作作该项目的的公司。4. 职职责：4.1 总总部发展中中心风险控控制部人员员：4.1.11 负负责编制指指标的依据据，项目投投资测算和和可行性研研究报告；4.1.22 负负责制定项项目投资成成本基础指指标；4.1.33 负负责充分与与总部管理理中心、成成本中心、财财务中心、总总工办和营营销中心沟沟通项目投投资成本基基础指标；4.1.44 项项目运行期期间负责跟跟踪和审计计项目土地地及大配套套费用指标标

32、；4.1.55 积积极配合总总部总部管管理中心、成成本中心、财财务中心、总总工办和营营销中心人人员对项目目成本基础础指标的审审计4.2 总部部管理中心心、成本中中心、财务务中心、总总工办和营营销中心人人员：4.2.11 配配合发展中中心制订投投资成本基基础指标；4.2.22 配配合发展中中心下达投投资成本基基础指标；4.2.33 项项目运行期期间管理中中心主要跟跟踪和审计计项目直接接成本合计计指标、管管理费用指指标和总成成本合计指指标；4.2.44 项项目运行期期间成本中中心应跟踪踪和审计项项目的各项项成本指标标；4.2.55 项项目运行期期间财务中中心主要跟跟踪和审计计项目财务务费用指标标和

33、不可预预见费用指指标；4.2.66 项项目运行期期间总工办办主要跟踪踪和审计项项目建安工工程费用指指标、市政政基础实施施费用指标标和公用配配套费用指指标；4.2.77 项项目运行期期间营销中中心主要跟跟踪和审计计项目销售售费用指标标；4.3 各项项目公司相相关负责部部门和人员员：4.3.11 负负责本项目目的成本控控制和风险险预警；4.3.22 按按要求填报报项目投资资成本指标标审核表；4.3.33 及及时和总部部各相应中中心进行指指标控制工工作的交流流和沟通；4.3.44 根根据项目进进展和需要要，及时调调整风险控控制措施；4.3.55 如如遇到特殊殊项目或特特殊情况，需需调整指标标，及时上

34、上报发展中中心或总部部其他相关关中心部门门；4.4 各项项目公司下下属项目部部相关负责责部门和人人员：4.4.11 负负责自身项项目的成本本控制和风风险预警；4.4.22 按按要求填报报项目投资资成本指标标审核表；4.4.33 及及时和项目目公司或总总部各相应应中心进行行指标控制制工作的交交流和沟通通；4.4.44 根根据项目进进展和需要要，及时调调整风险控控制措施；4.4.55 如如遇到特殊殊项目或特特殊情况，需需调整指标标，及时上上报个项目目公司或发发展中心及及总部其他他相关中心心部门；5. 作业业内容：5.1 项目目投资成本本基础指标标构成如下下：（祥见见附件投投资成本基基础指标分分解构

35、成表表） 项目投资成成本基础指指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注土地及大配配套费前期费用建安工程费费用市政基础设设施费公用配套费费不可预见费费直接成本合合计财务费用 管理费费用 销售费费用总成本合计计5.1.11 土土地及大配配套费指标标：土地费用主主要包含土土地出让金金、拆迁补补偿费、土土地转让费费、契税、市市政基础设设施费、征征地费用、土土地使用费费和其他费费用；大配套费用用主要包含含红线外的的供电、给给水、排水水；代征绿绿化、代征征道路和代代征市正用用地的建设设费用。5.1.11.1 出出让金可以以分解为住住宅出让金金、商业出出让金、综综合配套级级人防出让让金等；5.1.11.2

36、 拆拆迁补偿费费用一般指指地上物的的拆迁物的的补偿，如如房屋、厂厂房和其他他设施等，主主要以拆迁迁协议为主主要依据；5.1.11.3 土土地转让费费，主要是是根据土地地获取方式式的不同和和谈判条件件来制定的的；5.1.11.4 契契税，按合合同金额缴缴纳；5.1.11.5 市市政基础设设施费，按按北京市政政府规定缴缴纳；5.1.11.6 征征地费用，主主要是项目目用地如果果是集体土土地或一级级开发项目目涉及集体体用地的项项目要按北北京市规定定缴纳征地地各项费用用，主要有有复垦费、青青苗补偿费费用等；5.1.11.7 土土地使用费费按北京市市政府规定定缴纳；5.1.11.8 土土地其他费费用，包

37、括括各项因获获取土地而而需要花费费地支出，如如中介费用用等；5.1.11.9 红线外供供电费用、给给水费用、排排水费用按按项目相关关规定缴纳纳；5.1.11.10 代征绿化化用地建设设费用，根根据项目实实际情况或或拿地的协协议规定，进进行评估测测算；5.1.11.11 代征道路路用地建设设费用，根根据项目实实际情况或或拿地的协协议规定，进进行评估测测算；5.1.11.12 代征市政政用地建设设费用，根根据项目实实际情况或或拿地的协协议规定，进进行评估测测算；5.1.22 前前期费用指指标： 主主要包含三三通一平费费用、各种种设计费用用、招投标标费用、勘勘测费、审审图费用、各各项手续费费用和其他

38、他费用5.1.22.1 三三通一平费费用主要指指项目场地地平整，通通水，通电电。通路的的费用；5.1.22.2 各各种设计费费用，主要要包含规划划设计费、施施工图设计计费、综合合网管设计计费、景观观设计费、人人防设计费费等；5.1.22.3 招招投标费用用主要用于于工程的招招标工作，如如招投标代代理、标底底制作等费费用；5.1.22.4 勘勘测费是对对项目地块块的测绘等等费用，主主要用于拿拿地、设计计前的勘测测；5.1.22.5审图图费用主要要是施工图图审查费用用；5.1.33 建建安工程费费用指标 该该费用是项项目建设成成本的核心心，主要包包含土建工工程费、安安装工程费费、监理费费和工程预预

39、算编制费费用等；5.1.33.1.土土建工程费费、安装工工程费在制制定指标时时，主要以以北京市定定额为依据据，制定估估算的指标标；5.1.33.1.监监理费用按按行业常规规制定指标标，最终以以和监理单单位的合同同为准；5.1.33.1.工工程预算编编制费用等等，是在工工程前后必必须作的预预算和决算算费用。5.1.44 市市政基础设设施费指标标主要包括括供水、排排水、中水水、供电、供供暖、智能能化、燃气气、绿化等等各项项目目必须的市市政条件建建设费用；5.1.55 公公用配套费费指标主要要指项目相相应的公用用配套建设设费用，如如小区配套套的学校、会会所等等；5.1.66 不不可预见费费指标指项项

40、目实施操操作过程中中不可估计计风险存在在，可能产产生一些费费用；该费费用高低直直接和项目目管理水平平相关联，一一般为项目目扣除此项项后直接成成本的1.5%5.1.77 直直接成本合合计指标 直直接成本是是项目操作作过程中必必须和直接接发生在项项目上的费费用；直接接成本合计计指标指的的就是土地地及大配套套费指标、前期费用指标、建安工程费用、市政基础设施费、公用配套费指标、不可预见费指标之和；5.1.88 财财务费用指指标主要是是就项目融融资而发生生的各项利利息支出；5.1.99 管管理费用指指标主要包包括项目操操作过程中中人员、行行政、办公公等日常费费用支出，一一般在前期期测算阶段段按直接成成本

41、的2%估算；5.1.110 销销售费用指指标是为了了项目销售售，所支出出的推广、宣宣传、活动动等各项费费用；一般般住宅为计计划销售额额的2%，而而别墅和商商业就要略略高；但是是由于项目目具体定位位和销售手手法的不同同，要根据据具体项目目具体制定定该指标；5.1.111 总总成本合计计指标是项项目各项指指标之和，反反映了整个个项目措作作的全部成成本费用支支出，也体体现的项目目操作和投投资成本风风险控制的的整体能力力。5.2 指指标的制定定和下达5.2.11 由由发展中心心风险控制制部根据项项目实际情情况和可行行性研究报报告，在项项目操作前前期制定项项目投资成成本基础指指标。5.2.22. 土地及

42、及大配套费费指标由发发展中心同同项目公司司或负责获获取项目的的人员核实实后下达；5.2.33. 前前期费用指指标由发展展中心同总总部总工办办及项目公公司负责前前期的人员员核实后下下达；5.2.44. 建建安工程费费用指标、市市政基础实实施费用指指标和公用用配套费用用指标由发发展中心同同总部总工工办及项目目公司负责责工程的人人员核实后后下达；5.2.55. 不不可预见费费用指标、财财务费用指指标由发展展中心同总总部财务中中心及项目目公司负责责项目财务务的人员核核实后下达达；5.2.66. 直直接成本合合计指标、管管理费用指指标、总成成本合计指指标由发展展中心同总总部管理中中心及项目目公司负责责项

43、目管理理的人员核核实后下达达； 5.2.77. 销销售费用指指标由发展展中心同总总部营销中中心及项目目公司负责责项目销售售的人员核核实后下达达； 5.3 指标标的执行5.3.11 项目目公司相应应部门和人人员应积极极配合总部部发展中心心及总部其其他各中心心的审核工工作，应按按各中心具具体要求定定期上报各各项费用的的情况或提提交指标控控制措施。5.3.22 项项目操作期期间项目公公司负责前前期土地手手续的部门门及人员应应将土地获获取成本严严格控制在在土地成本本指标范围围内；5.3.33 项目目操作期间间项目公司司负责前期期设计及报报批手续的的部门或人人员应将前前期费用成成本严格控控制在前期期费用

44、成本本指标范围围内；5.3.44 项项目操作期期间项目公公司负责工工程的部门门及人员应应将上述各各项工程费费用成本严严格控制在在建安工程程费用指标标、市政基基础实施费费用指标和和公用配套套费用指标标范围内；5.3.55 项项目操作期期间项目公公司负责财财务的部门门及人员应应将财务费费用和不可可预见成本本严格控制制在不可预预见成本指指标范围内内；5.3.66 项项目操作期期间项目公公司负责项项目管理的的部门及人人员应将直直接成本、管管理费用和和总成本严严格控制在在直接成本本、管理费费用和总成成本合计指指标范围内内；5.3.77 项项目操作期期间项目公公司负责项项目销售的的部门及人人员应将销销售费用严严格控制在在成本指标标范围内；5.4 指标标的审计5.4.11 负责责审计部门门：该指标主要要下达项目目公司相应应部门或人人员负责填填写本制度度5.1条条的指标表表中负责部部门及负责责人，并由由总部相关关部门负责