物业公司综合管理工作手册22995.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.物业综合管管理工作作手册一、接管验验收规定定1.职责 1.1公司司总经理理任命市市场处牵牵头组建建物业验验收小组组和物业业管理处处。1.2物业业验收小小组：负负责物业业接管验验收中的的资料验验收和设设备系统统及配套套设施的的验收，并并指导及及配合物物业管理理处完成成岗位和和责任交交接工作作。1.3物业业管理处处：在物物业验收收小组完完成资料料交接后后，在其其指导下下按照物物业管理理方案，组组织各岗岗位人员员熟悉环环境及设设备，按按规定步步骤与移移交方逐逐项接

2、受受其管理理岗位及及责任。2.工作程程序2.1物业业验收小小组成立立2.1.11当公司司承接新新的物业业管理项项目时，由由公司总总经理确确定成立立物业验验收小组组。根据据物业情情况选择择下述专专业人员员：电梯梯专业、空空调专业业、消防防专业、强强弱电专专业、发发配电专专业、给给排水专专业、其其他相关关专业。2.1.22物业验验收计划划的制定定物业验收小小组会同同物业管管理处，根根据物业业管理合合同的要要求制定定相应物物业验收收计划，在在验收计计划中明明确验收收的步骤骤、验收收的项目目、验收收项目所所依据的的标准、验验收的责责任人员员。验收收计划应应由验收收小组组组长审核核，并报报总经理理批准。

3、2.2资料料的接管管验收物业验收小小组会同同物业管管理处按按验收计计划进行行资料的的接管验验收，认认真审查查验收移移交方提提供的产产权资料料和技术术资料，并并记录在在验收收交接记记录中中，对于于个别一一时难以以备齐的的资料，在在不影响响整个接接管验收收的进度度下，可可由交接接双方议议定，限限期提交交并做好好记录备备查。2.3物业业的预验验收2.3.11物业验验收小组组分专业业系统，按按验收计计划要求求依据涉涉及图纸纸进行预预验收。2.3.22验收小小组依据据房屋屋接管验验收标准准对物物业的实实物进行行验收，主主要验收收设备和和主材的的规格型型号、容容量、制制造厂，并并清点数数量。2.3.33在

4、预验验收中检检查出不不合格源源，提出出书面的的房屋屋、设备备、设施施整改报报告，返返回给移移交单位位，由移移交单位位或工程程施工单单位进行行整改。2.3.44对预验验收的单单独设备备进行试试运转验验收，主主要验收收设备的的安装质质量和运运转中设设备的主主要技术术指标。对对不符合合的指标标，及时时提出书书面意见见，要求求移交单单位组织织设备制制造厂家家或施工工单位进进行重新新调试。2.4物业业的验收收2.4.11在预验验收的房房屋、设设备、设设施整改改报告落落实实施施后，物物业验收收小组进进行验证证，并在在房屋屋、设备备、设施施整改报报告中中记录结结果。整整改合格格后，按按验收计计划进行行正式的

5、的物业验验收。2.4.22在楼宇宇的实物物验收，按按验收计计划要求求进行，做做到三符符合。一一是图纸纸与设备备规格型型号、数数量符合合；二是是工程的的主要设设备的安安装位置置与安装装质量符符合；三三是设备备包括设设备联接接的整个个系统的的技术性性能，应应与设计计的功能能符合，验验收结果果记录在在房屋屋、设备备、设施施整改报报告中中。2.5岗位位移交在完成资料料交接和和现场验验收后，物物业管理理处各岗岗位人员员进驻岗岗位，配配合移交交方岗位位人员一一起履行行运行职职责，此此期间不不承担管管理责任任，仅作作为责任任移交过过程。各岗位移交交最高时时限：电电梯1周、中中央空调调2周、消消防1周、监监控

6、1周、配配电2周、给给排水1周、供供气0.5周、其其余岗位位0.5周。2.6责任任移交在岗位移交交完成后后，移交交方人员员撤离现现场，全全部管理理责任由由物业管管理处负负责。至至此，物物业接收收过程完完成，物物业管理理处出具具验收总总结，物物业管理理进入日日常阶段段。2.7验收收后的工工作2.7.11各专业业工种根根据验收收后的情情况，填填写验验收交接接记录。2.7.22物业验验收小组组根据单单项验验收交接接记录，作作出综合合性验收收评定，并并将验收收报告呈呈交公司司总经理理。2.7.33公司总总经理代代表物业业验收的的接收单单位，同同物业的的移交单单位办理理相关的的手续等等存档。2.7.44

7、物业验验收小组组收集验验收的各各种资料料及报告告，并将将经开发发商、施施工单位位、施工工监理单单位、管管理公司司等单位位签字生生效的全全部资料料报告存存档。3.相关文文件3.1房屋屋接管验验收标准准4.质量记记录4.1验收收交接记记录 C7.5.11-5.1-AA4.2房屋屋、设备备、设施施整改报报告 C7.5.11-5.2-AA房屋、设备备、设施施整改报报告C7.5.1-55.2-A栋号： 验收时时间： 编号号 项目目名称存在问题简简述 备 注验收人： 移交人人：验收交接记记录C7.5.1-55.1-A 编号号交接记录 备 注验收人： 移交人人：二、收费管管理规定定1.职责范范围1.1收费费

8、员负责责各项费费用的收收取，并并在费用用收齐后后的三日日内上交交公司财财务部门门。1.2综合合组主管管负责对对有偿会会务服务务进行计计费；维维修人员员负责对对有偿维维修服务务进行计计费；保保洁组主主管负责责对有偿偿保洁服服务进行行计费。1.3管理理处主任任负责对对有偿服服务收费费进行审审核。2.工作程程序2.1办公公楼的物物业管理理费、车车辆管理理费、有有偿服务务费、水水电供暖暖费等按按月收取取。每月月10至15日为为收费日日，收费费员须在在每月110日前前后上门门向每位位业主发发放收费费通知书书，并提提醒业主主在155日前交交费。为为方便业业主，所所有收费费应集中中一次进进行。2.2住宅宅小

9、区的的物业管管理费、水水电费、车车辆管理理费、有有偿维修修费等按按季度收收取。每每季度的的第一个个月收取取上季度度的所有有费用，收收取日为为该月的的10至30日，收收费员负负责于110日前前后在小小区公告告栏发布布收费通通知，并并上门收收费。2.3收费费员应在在发布收收费通知知前按照照物业管管理费、车车辆管理理费收费费标准，工工程维修修组提供供的水电电、供暖暖费抄记记数据，综综合组、工工程维修修组、保保洁组提提供的有有偿服务务费清单单等准确确计算每每户业主主的应收收费用。2.4对逾逾期不交交纳各项项费用的的业主（使使用人），收收费员负负责先发发放催缴缴通知单单，再根根据有关关规定处处理。3.质

10、量记记录：3.1物物业管理理费一览览表 C7.5.11-5.3-AA 3.2自自来水费费分摊明明细表 C7.5.1-5.4-A 3.3电电费分摊摊明细表表 C77.5.1-55.5-A3.4供供暖燃油油费分摊摊明细表表 C77.5.1-55.6-A3.5自自来水缴缴费通知知单 C7.5.11-5.22-A3.6公公用电摊摊费缴费费单 C7.5.11-5.23-A自来水缴费费通知单单C7.5.1-55.222-A 年 月 日房 号户主姓名水费单价 元/度收费金额上月抄表数数本月抄表数数实 用 数数 经办人人：公用电摊费费缴费单单C7.5.1-55.233-A年 月 日房 号业主姓名面 积单 价

11、元/平方米米收 费金 额备 注 收款人人：三、入住管管理规定定1、写字楼楼入住管管理规定定1.职责范范围入住管理工工作由管管理处的的综合组组主管实实施。2.工作程程序2.1凭开开发单位位签发的的“业主入入住通知知”向开发发单位领领取入住住单元的的钥匙；2.2向业业主介绍绍大厦情情况并发发放写写字楼物物业管理理规定、入入住登记记表和和业主主装修守守则；2.3与业业主签订订物业业管理合合同并并向业主主移交钥钥匙；2.4在业业主完成成装修，正正式入住住办公的的当天，向向业主赠赠送庆贺贺花篮，并并在一楼楼大堂显显著位置置设立欢欢迎水牌牌。3.质量记记录：3.1入入住登记记表 C77.5.1-55.7-

12、A入 住 登登 记 表C7.5.1-55.7-A楼 座单位名称负责人姓名名/身份证证号码联系人姓名名/联系电电话常驻办公人人数办公时间正式入住时时间备 注注注：若业主主在双休休日或下下午18：00-次日8：00之间仍仍需办公公，请在在办公时时间中予予以说明明。若业业主有其其它的特特殊要求求，请在在备注栏栏中说明明。2、住宅小小区入住住管理规规定1.职责范范围：管理处综合合组主管管负责办办理入住住手续时时的资料料发放与与保管、交交费、钥钥匙发放放工作；工程组组主管负负责房屋屋验证工工作；在在装潢结结束后工工程组主主管会同同维修中中心人员员进行验验房工作作。2.入住流流程：房屋验证 资料料发放与与

13、保管 交费费 锁锁匙发放放 验验房2.1房屋屋验证2.1.11房地产产公司销销售部门门商品房房入住通通知单原原件和住住宅移交交手续一一份；2.1.22工程组组主管负负责陪同同业主检检查房屋屋，并填填写室室内设施施验收表表。2.2资料料发放与与保管2.2.11发放给给业主保保存的资资料：A、业主公公约；B、致业主主一封信信；C、煤气使使用常识识；2.2.22发给业业主填写写并返回回管理处处的资料料：A、物业业管理合合同；B、房屋屋装修联联系表；C、入住住登记表表；D、住户户装潢协协议书；E、装潢潢施工安安全保证证责任书书；2.3交费费2.3.11装潢保保证金：A、时间：办理入入住手续续时交纳纳；

14、B、标准：按南南京市物物业管理理收费办办法执执行；C、退款：住户装装修完毕毕，经公公司维修修人员检检验合格格签字后后可办理理退款手手续；2.3.22物业管管理费：A、时间：办理入入住手续续时间若若在当月月15日前前（含115日），收收取全月月物业管管理费；当月115号后后计收半半月物业业管理费费；B、标准：住户购购房面积积政府批批准的单单位价格格；2.3.33共用部部分水电电分摊费费：A、时间：办理入入住手续续时交纳纳；B、标准：以实际际发生额额分摊；2.3.44垃圾清清运费：A、时间：办理入入住手续续时交纳纳；B、标准：按南南京市物物业管理理收费办办法执执行；2.3.55水费押押金：A、时间

15、：办理入入住手续续时交纳纳；B、标准：按三口口之家，年年平均三三个月测测算，每每户 1100 元；C、退款：自装修修结束后后，经管管理人员员审核后后，住户户凭押金金收据到到管理处处办理退退款手续续（前提提：无拖拖欠水费费）；2.3.66装潢工工人办理理临时出出入证：A、时间：装潢工工人进场场时；B、标准：工本费费 元，押押金 元元；C、退款：自完工工结束正正式离开开时，办办理退款款手续；2.3.77其他：开发商商未配套套，根据据住户需需要，由由住户付付款，管管理处统统一组织织施工的的项目如如下：A、阳台统统一封闭闭铝合金金窗；B、阳台统统一安装装防盗网网和防盗盗窗；C、信箱；B、室外空空调架；

16、2.4钥匙匙发放 22.4.1在办办理完上上述手续续后向业业主发放放房间钥钥匙、电电子对讲讲门钥匙匙、电表表箱钥匙匙等；2.5验房房 工程组组主管会会同维修修中心人人员检查查后填写写房屋屋验收表表；3.质量记记录3.1住住宅小区区入住登登记表 C7.5.1-5.8-A住宅小区入入住登记记表C7.5.1-55.8-A幢号： 房房号： 业主主 姓名名 性别别 出生生 日期期 籍贯贯 身份份证 号码码联系电话 照 片入住人员简况 姓姓 名 性性 别出生日期籍 贯与业主关系系身份证号码码 常常 住 暂暂 住备 注 照 片片四、装修管管理规定定1、写字楼楼装修管管理规定定1.职责范范围：1.1物业业管理

17、处处综合组组主管负负责办理理装修申申请手续续，核收收应缴费费用，并并对装修修过程进进行监督督，在装装修完成成后会同同工程组组主管进进行装修修验收。1.2工程程组负责责对水电电线路、设设施、消消防设备备进行监监督、检检查。1.3安保保组负责责装修施施工中的的治安巡巡逻、监监督和报报告。2.工作程程序：2.1在业业主办理理入住手手续的同同时，综综合组主主管向业业主发放放业主主装修守守则和和房屋屋装修申申请表，并并提醒业业主在装装修开工工前一周周向物业业管理处处提交；A详细填写写房屋屋装修申申请表； B完整的装装修设计计方案；C装修施工工单位的的施工资资质；2.2管理理处须在在接到上上述材料料后一周

18、周内，对对业主的的装修方方案审核核完毕。若若装修方方案必须须修改，则则业主重重新递交交的方案案仍按原原规定程程序进行行；2.3在管管理处对对装修方方案审核核批准后后，应通通知业主主和装修修施工负负责人在在装修开开工前一一起到物物业管理理处办理理装修修许可证证和装装修人员员出入证证，并并按有关关规定缴缴纳装修修押金、管管理费及及电梯使使用费；2.4在装装修开始始前，工工程组应应上门向向施工单单位说明明水电线线路、消消防设备备、电器器设施等等详细位位置、防防护措施施、注意意事项，并并向施工工单位提提供有关关图纸；2.5装修修期间，安安保组巡巡逻人员员应每天天去施工工现场对对装修工工作进行行检查监监

19、督，并并将处理理结果填填写在安安保交接接班记录录中，对对不符和和规定的的行为及及时予以以制止、纠纠正；2.6装修修完成后后，综合合组会同同工程组组上门检检查验收收，并填填写装装修验收收表，若若没有违违反业业主装修修守则或或擅自更更改装修修方案及及破坏有有关线路路、设施施、设备备，则退退还全部部装修押押金。3.质量记记录：3.1房房屋装修修申请表表 CC7.55.1-5.99-A3.2装装修验收收表 C77.5.1-55.100-A房屋装修申申请表C7.5.1-55.9-A单位：楼座：电话：联系人：建筑面积：装修押金： 元装管装 修 验验 收 表C7.5.1-55.100-A业主姓名楼层楼座施工

20、队负责责人姓名名 验收时时间初验情况：业主签名： 日期：施工队负责责人： 日期：验收人： 日期：正式验收情情况：业主签名： 日期：施工队负责责人： 日期：验收人： 日期： 备注2、住宅小小区装修修管理规规定1.职责范范围：1.1管理理处综合合组主管管负责办办理装修修申请手手续，核核收应缴缴费用;1.2工程程组负责责对水电电线路、设设施、消消防设备备进行检检查,并对装装修过程程进行监监督；在在装修完完成后会会同工程程组主管管进行装装修验收收；1.3安保保组负责责装修施施工中的的治安巡巡逻、监监督和报报告.2.工作程程序：2.1在业业主办理理入住手手续时，管管理处综综合组主主管按照照收费费管理办办

21、法收收缴相关关费用及及押金，并并办理装装修人员员出入证证，做好好装修修人员办办、退证证记录。2.2装修修期间，管管理处工工程组人人员应每每天去施施工现场场对装修修工作进进行检查查监督，对对不符合合规定的的行为及及时予以以制止、纠纠正，并并负责对对纠正效效果的验验证、记记录，发发现问题题及时做做好装装修检查查记录。2.3安保保组人员员每日对对装修现现场进行行巡查，发发现问题题及时记记录在安安保交接接班记录录中。2.4装修修完成后后，管理理处工程程组主管管会同维维修中心心人员上上门检查查验收，若若没有违违反双方方所签协协议及合合同，管管理处综综合组人人员退还还全部装装修押金金，并做做好装装修保证证

22、金收、退退记录。3.室内装装修管理理规定：3.1业主主及装修修施工队队必须按按物业业管理合合约、住住户装潢潢协议书书、装装潢施工工安全保保证责任任书操操作。3.2施工工时间上上午7:00011:30,下午2:0009:000。3.3装修修人员进进入小区区必须出出示“装修出出入证”。3.4装修修人员必必须文明明施工,安全用用电。不不得将水水泥沙浆浆、油漆漆、橡胶胶水倒入入地漏、马马桶、水水池内。 3.5建筑筑垃圾必必须袋装装化及时时清出楼楼内，堆堆放在指指定地点点，做到到定时清清运，不不准放在在走廊及及公共部部位.4.质量记记录：4.1房房屋装修修申请表表 C77.5.1-55.111-A4.2

23、装装修验收收表 CC7.55.1-5.112-AA4.3装装修检查查记录 C7.5.11-5.13-A4.4装装修保证证金收、退退记录 C77.5.1-55.144-A4.5装装修人员员办、退退证记录录 C77.5.1-55.155-A房屋装修申申请表C7.5.1-55.111-A住户姓名 住 址 幢 层（单单元） 号装修时间 装修范范围 装修面积装修项目及及标准：请仔细阅读读江苏苏长江物物业管理理有限公公司住宅宅小区装装修管理理规定，并并签字认认可。住户签字： 年 月 日施工队伍名称 施工工 人数数施工负责 人签签字管处理意见见：主 管： 年 月 日装 修 验验 收 表C7.5.1-55.1

24、22-A业主姓名幢 层（单单元） 号施工队负责责人姓名名 验收收时间初验情况：业主签名： 日期：施工队负责责人： 日期：验收人： 日期：正式验收情情况：业主签名： 日期：施工队负责责人： 日期：验收人： 日期：备注装修检查记记录C7.5.1-55.133-A 日日 期装 修修 情 况 记录人人12345678910111213141516171819202122232425262728293031装修保证金金收、退退记录C7.5.1-55.144-A日 期房 号 姓 名 实收收金额 退发情情况 备 注注装修人员办办、退证证记录C7.5.1-55.155-A业主房号办证人姓 名身份证号码码办证日

25、期实收押金退证日期实退押金办证人签 字五、邮件收收发制度度1、 写字字楼邮件件收发制制度1.职责范范围1.1管理理处在楼楼内适当当位置为为所有业业主统一一设置邮邮件箱。1.2所有有外订邮邮件、报报刊杂志志均由物物业管理理处统一一对外接接收，并并负责分分发到相相应的邮邮箱。需需要由业业主签收收的邮件件，也由由管理处处专设的的收发员员接受后后，再送送业主签签收。1.3在正正常工作作日，每每天上午午送达的的邮件、报报刊杂志志应在110：30分前前分发完完毕。1.4在双双休日及及法定假假日，一一概不收收发邮件件及报刊刊杂志，双双休日的的邮件及及报刊、杂杂志周一一收发。法法定节假假日的邮邮件、报报刊杂志

26、志上班后后第一天天收发。1.5管理理处综合合组收发发员负责责邮件及及报刊杂杂志的收收发工作作。邮件件的接收收、分发发都必须须分类仔仔细登记记，特快快专递、包包裹、挂挂号信等等由业主主亲自签签收。收收发员要要保证送送到写字字楼的所所有邮件件及报刊刊杂志不不破、不不损、不不少，及及时送达达业主。2.质量记记录：2.1收收发记录录本 C77.5.1-55.177-A2、住宅宅小区邮邮件收发发制度1.职责范范围1.1管理理处综合合组人员员负责年年末或年年初为业业主提供供杂志信信息，按按时收缴缴年度杂杂志费。1.2管理理处综合合组人员员在为业业主办理理订购手手续时，须须认真填填写报报刊订购购记录，以以备

27、查阅阅。1.3管理理处综合合组人员员应主动动和邮局局保持联联系，如如遇缺少少或漏发发等情况况及时协协调解决决。1.4安保保组当班班安保人人员在收收到邮件件时，须须及时清清点并认认真准确确地将信信件、报报刊分拣拣后投入入信箱。1.5安保保组当班班安保人人员对重重要信件件、刊物物或贵重重物品，须须在244小时内内送交业业主，填填写贵贵重物品品收发登登记，并并请业主主签字。1.6安保保组安保保人员在在班期间间应保证证业主的的邮件无无遗失、无无破损、无无污迹。2.质量记记录：2.1报报刊订购购记录 C7.5.1-5.18-A2.2贵贵重物品品收发登登记 C77.5.1-55.199-A收 发 记 录C

28、7.5.1-55.177-A NO.日 期始 发 地地单 位收件人收件人签名名报刊订购记记录 C7.55.1-5.118-AA 年 月 日期 房号 姓 名刊物名称订购时间备注贵重物品收收发登记记C7.5.1-55.199-A 日期 住户房号号物品名称 业主签签字备 注六、业主档档案资料料管理规规定1.职责范范围1.1管理理处综合合组人员员负责档档案资料料的收集集、整理理、归档档和保管管。1.2档案案的文件件材料，必必须字迹迹清楚、真真实、齐齐全。1.3业主主资料要要及时归归档，归归档时要要注意整整齐，层层次分明明，便于于快速查查找，不不得零散散堆放，也也不得随随意丢失失。1.4业主主档案的的内

29、容包包括：业业主入住住登记表表、房屋屋装修联联系表、装装潢施工工安全保保证责任任书、室室内设施施验收表表、住户户装潢协协议书、物物业管理理合同、住住宅移交交手续。1.5档案案资料属属于保密密文件，应应妥善保保管，不不准散播播其内容容，不准准给未经经领导批批准的人人员翻阅阅，不准准复印。1.6未经经领导同同意不得得擅自将将业主档档案调出出，如遇遇特殊情情况调出出，须填填写档档案资料料调出登登记，并并督促借借调人及及时归还还。1.7档案案的管理理环境必必须做到到“三防”即：防防火、防防潮、防防变质。1.8日常常档案资资料检查查中发现现破损现现象应立立即修复复。2.质量记记录：2.1档档案资料料调出

30、登登记 C77.5.1-55.200-A档案资料借借用登记记C7.5.1-55.200-A 借调调日期 档 案案 名 称 借用用人 经手手人 归还还日期 备 注七、社区文文化管理理规定1.目的 通通过开展展丰富多多彩的社社区文化化活动，提提升业主主的生活活质量和和居住区区域的文文化层次次，以加加强业主主对物业业管理服服务的满满意度和和认同感感。2.职责范范围 社区区文化活活动由管管理处综综合组负负责开展展并记录录。3.工作程程序3.1管理理处综合合组在平平时要每每天向业业主开放放现有的的文体设设施，如如乒乓球球台、健健身房、棋棋牌室等等；3.2每年年为业主主组织一一次专项项文化活活动，如如旅游、体体育棋牌牌赛、儿儿童绘画画、音乐乐比赛、家家庭趣味味竞赛等等，并将将活动情情况向全全体业主主公告。3.3以上上活动由由管理处处综合组组负责策策划，并并由其负负责事后后总结和和记录。4.质量记记录：4.1社社区文化化活动记记录本 C7.5.11-5.21-A