共用设施设备维护作业指导书7072.docx

《共用设施设备维护作业指导书7072.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《共用设施设备维护作业指导书7072.docx（138页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、ISO9000 2008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY 第 138 页 共 138 页目 录文件号 名 称称页码港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-011共用部位位、设施施设备维维护管理理职能和和岗位职职责2港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-022共用部位位、设施施设备维维护各岗岗位工作作制度6港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-033项目岗位位工作规规程18港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-044房屋维修修管理规规程27港联华茂茂/ZYY7.5-GC-05供配电设设备（设设施）管管理规程程29港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-066给排水设设备（设设施）管管理规程程

2、32港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-077发电机工工作规程程38港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-088中央空调调操作保保养规范范41港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-099电梯管理理工作规规程47港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-100缺陷设备备运行规规程52港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-111弱电系统统维修标标准作业业规程53港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-122生活锅炉炉运行规规程57港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-133有偿维修修服务工工作规程程59港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-144公共部位位/专有有部位工工作规程程60港联华茂茂/ZYY7.55-GCC

3、-155共用部位位、设施施设备维维护人员员安全操操作规程程64港联华茂茂/ZYY7.5-GC-16突发事件件的处理理流程66港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-177物业工程程接管验验收标准准72港联华茂茂/ZYY7.55-GCC-188物业承接接查验房房屋分户户验收标标准967.5-GC-01共用部位位、设施施设备维维护管理理职能和和岗位职职责1 目目的通过明确确共用部部位、设设施设备备维护部部管理职职能和岗岗位职责责，做到到各尽其其职、各各负其责责，使管管理制度度化、工工作标准准化，服服务优质质化。2 范范围适用于品品质管理理部工程程专员，共共用部位位、设施施设备维维护部主主管，共共用部位

4、位、设施施设备维维护班长长，共用用部位、设设施设备备维护人人员。3 职职责3.1共共用部位位、设施施设备维维护（工工程部）管理职能各项目共共用部位位、设施施设备维维护部是是保证所所管辖项项目正常常运行的的专业技技能部门门，负责责对管辖辖范围内内设施设设备管理理，包括括：物业业项目工工程前期期介入、物物业承接接查验、配配合相关关部门做做好物业业整改、装装饰装修修管理、房房屋维修修管理、设设施设备备维护管管理等工工作。3.2共共用部位位、设施施设备维维护部工工作应达达到的指指标3.2.1根据据GB/T1990011-20000 ISOO90001：220088质量量管理体体系 要要求，建建立、实实

5、施和持持续改进进公司共共用部位位、设施施设备维维护部管管理工作作。3.2.2确保保公司在在各项创创优工作作及评审审中，本本部门工工作符合合标准要要求。3.2.3本部部门管理理人员持持证上岗岗率1000%。3.2.4本部部门特殊殊工种员员工持证证上岗率率1000%。3.2.5房屋屋完好率率98%。3.2.6设施施设备有有效运行行率988%。3.2.7维修修预约及及时率998%。3.2.8维修修合格率率98%。3.2.9对涉涉及本部部门的客客户投诉诉处理及及时率达达到1000%。4 岗岗位职责责4.1工工程总工工（项目目经理）职责4.1.1在公公司领导导的指导导下，全全面负责责公司所所属项目目共用

6、部部位、设设施设备备的品质质管理工工作；4.1.2协助助公司实实施ISSO90001：20008质量量管理体体系，以以及对公公司体系系运作的的监督、检检查；4.1.3协助助部门按按质量体体系标准准的要求求和品质质考核的的要求制制定检查查计划，对对公司所所属项目目共用部部位、设设施设备备维护管管理中不不合格工工作加以以纠正并并督促整整改；4.1.4协助助公司组组织的内内审外审审和管理理评审工工作；4.1.5协助助公司制制定年度度管理目目标中关关于工程程类外委委项目的的招标；4.1.6对重重大工程程事件的的处理、记记录并向向公司领领导做书书面报告告，审定定各项目目维修保保养方案案；4.1.7负责责

7、公司质质量管理理体系工工程维护护类文件件的完善善工作；4.1.8配合合品质管管理部编编制共共用部位位、设施施设备维维护部年年度培训训计划，组组织实施施公司工工程类的的专业培培训，并并督促检检查各项项目编制制培训计计划和实实施培训训；4.1.9协助助项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管处理、调调解因工工程问题题引起的的业主投投诉；4.1.10对对项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管工作的的监督，并并做好共共用部位位、设施施设备维维护人员员沟通工工作；对对维修操操作人员员进行现现场抽查查、指导导。对共共用部位位、设施施设备维维护人员员操作安安全进行行培训；4.1.11审审核各项项目每月月能

8、耗情情况.材材料申购购计划；4.1.12完完成领导导交办的的其他任任务。4.2项项目共用用部位、设设施设备备维护主主管职责责4.2.1共用用部位、设设施设备备维护部部主管在在项目经经理的直直接领导导下，对对共用部部位、设设施设备备维护部部进行管管理，组组织项目目共用部部位、设设施设备备维护人人员对项项目的共共用部位位、设施施设备进进行维修修、改造造及保养养，监督督、检查查项目共共用部位位、设施施设备维维护人员员的日常常行为规规范，确确保项目目共用部部位、设设施设备备的正常常运转。建建立设设施设备备台帐、对对项目的的设备大大型修理理应填写写设备备零部件件及大修修记录表表；4.2.2贯彻彻公司制制

9、定的方方针和涉涉及工程程管理职职责范畴畴的质量量目标。全全面负责责共用部部位、设设施设备备维护部部的日常常管理工工作安排排，领导导本部门门员工保保证完成成公司和和项目客客服中心心下达的的工作任任务。负负责制定定本项目目设施设设备运行行、维护护、保养养、检修修及大、中中修计划划，报公公司审批批后协同同实施；4.2.3对出出现故障障的设施施设备情情况进行行分析，小小范围的的维修直直接组织织员工进进行实施施，遇到到大范围围的维修修以书面面形式上上报给品品质管理理部根据据公司质质量管理理目标，组组织制定定项目物物业维修修及养护护计划，并并组织实实施；4.2.4必须须熟悉项项目物业业服务的的基本要要求，

10、以以及客户户服务中中心涉及及本部门门的规程程要求。掌掌握项目目内房屋屋的分布布情况、结结构类型型，地上上及地下下管道的的走向、分分布和起起止点；4.2.5接受受客户报报修或咨咨询时，态态度要热热情、和和蔼，及及时解决决客户的的疑难问问题；4.2.6每周周至少一一次巡视视项目及及检查员员工的工工作情况况，发现现问题及及时予以以处理；4.2.7把控控项目每每月水、电电能耗情情况，抓抓好节能能降耗工工作，降降低人耗耗、能耗耗、物耗耗。掌握握科技动动态，应应用新技技术，对对楼宇改改造、改改装提出出可行性性方案；4.2.8制定定培训训记划表表，每每月至少少二次对对员工进进行安全全意识、服服务意识识、专业

11、业技能及及职业道道德教育育培训，提提高员工工的思想想和技术术素质，预预防责任任事故发发生。分分析总结结事故原原因，向向品质管管理部工工程专员员提交事事故分析析报告，避避免同类类事故重重复发生生；4.2.9负责责对本部部门人员员的考核核。对下下属的工工作质量量、工作作计划的的执行情情况进行行督导； 4.2.10收收集、整整理、编编辑项目目工程及及设备管管理中代代表性案案例，并并组织讨讨论，分分析总结结，促进进工作质质量的提提高；4.2.11积积极参与与公司组组织的各各种活动动，积极极配合其其他部门门做好各各项物业业服务工工作；4.2.12协协助物业业的前期期介入相相关工程程资料的的检查、接接收、

12、存存档；4.2.13完完成领导导交办的的其他工工作。4.3共共用部位位、设施施设备维维护部班班长岗位位职责4.3.1每日日上班前前检查职职员的出出勤情况况和职员员的仪容容仪表，督督导职员员遵守公公司相关关制度；4.3.2每周周至少一一次现场场检查设设施设备备，做好好督导检检查工作作和记录录，发现现问题，及及时予以以解决；4.3.3认真真贯彻执执行各项项规章制制度，负负责全班班所属人人员的考考勤记录录工作。按按计划完完成培训训工作并并做好记记录；4.3.4工作作时对所所属区域域内设施施设备运运行情况况进行定定时巡视视检查，发发现隐情情，及时时组织人人员排除除；4.3.5共用用部位、设设施设备备维

13、护部部各班长长要针对对其岗位位的特殊殊性，严严格检查查全班人人员对本本岗位安安全操作作规程，以以及各项项制度的的执行情情况；4.3.6熟悉悉所属项项目区域域内设施施、设备备的分布布情况，每每月填写写设施施设备运运行状态态月报表表，对对维修工工作制度度进行贯贯彻、督督促；4.3.7负责责共用部部位、设设施设备备维护人人员的日日常工作作安排。做做好本班班组的技技术档案案、维修修保养记记录和交交接班记记录等原原始记录录的管理理工作；4.3.8控制制设施设设备维护护成本；4.3.9负责责每月118日前前编制物物资需求求计划表表并报报送主管管，对所所购物品品的质量量、使用用情况进进行全面面监控，发发现质

14、量量问题应应及时要要求供货货方更换换；4.3.10负负责共用用部位、设设施设备备维护班班的库房房和共用用工具管管理。每每半年清清点一次次共用部部位、设设施设备备维护人人员的个个人工具具；4.3.11负负责监督督、跟进进相关外外委单位位工程维维修的质质量及进进展情况况；4.3.12完完成领导导交办的的其他任任务。4.4设设施设备备维护人人员职责责4.4.1遵守守公司的的规章制制度；4.4.2熟悉悉所负责责区域内内设施设设备的工工作原理理、操作作方法、维维养和分分布情况况；4.4.3服从从共用部部位、设设施设备备维护主主管和班班长的工工作安排排；4.4.4负责责管理区区域内设设备机房房、高低低压配

15、电电、给排排水系统统、水池池（箱）、二二次供水水、空调调系统、弱弱电系统统、生活活锅炉、电电梯设备备、公区区设施等等设施设设备的日日常维护护，操作作、监控控、清洁洁工作并并做好原原始记录录。每班班人员必必须填写写值班班记录表表；4.4.5处理理项目内内业主的的日常报报修并提提供有偿偿服务。并并填好有有偿服务务派工单单；4.4.6定期期对设施施设备进进行月、季季、年度度保养、更更换、维维修、清清洁，并并填写设设施设备备定期检检查记录录表；4.4.7爱护护个人及及共用工工具，做做好日常常维护保保养工作作；4.4.8负责责项目水水、电、气气表的抄抄读；4.4.9在工工作中积积极提出出合理化化建议，对

16、对不能解解决的问问题及时时上报；4.4.10接接受公司司和部门门组织的的培训，不不断提高高自己的的专业技技能、业业务素质质及安全全意识；4.4.11完完成领导导交办的的其他任任务。5 相相关文件件6 质质量记录录港联华茂茂/BGG7.55-GCC-011 设设施设备备台帐港联华茂茂/BGG7.55-GCC-022 设设备零部部件及大大修记录录表港联华茂茂/BGG6.22.2-02 月月度培训训计划表表港联华茂茂/BGG7.55-GCC-033 设设施设备备运行状状态月报报表港联华茂茂/BGG7.55-ZHH-033 物物资需求求计划港联华茂茂/BGG7.55-GCC-044 值值班记录录表港联

17、华茂茂/BGG7.55-KF-005 有有偿服务务派工单单港联华茂茂/BGG7.55-GCC-055 设设施设备备定期检检查记录录表7.5-GC-02共用部位位、设施施设备维维护各岗岗位工作作制度1 目目的明确共用用部位、设设施设备备维护人人员应遵遵循的工工作制度度。2 范范围 适用于对对共用部部位、设设施设备备维护人人员的日日常工作作指导。3 职职责3.1工工程部经经理专负负责相关关文件的的制定，对对维修操操作人员员进行现现场抽查查、指导导；3.2各各项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管负责对对维修工工作制度度进行贯贯彻、督督促检查查。4 岗岗位制度度4.1给给水系统统管理制制度4.1.

18、1水泵泵房管理理制度4.1.1.11项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管负责对对水泵房房管理、监监督和检检查；4.1.1.22项目共共用部位位、设施施设备维维护人员员负责按按计划进进行月、季季、年度度保养、维维修、清清洁、并并填写设设施设备备保养记记录表；4.1.1.33水泵房房钥匙由由专人保保管；4.1.1.44所有操操作标志志、设备备标示简简单明确确。每日日巡视水水泵房设设备运行行是否正正常，并并填写在在公共共部位、设设施设备备日巡查查记录表表上；4.1.1.55水泵房房内严禁禁吸烟，水水泵房内内应备齐齐消防器器材。水水泵房内内严禁存存放有毒毒、有害害物品；经常保保持水泵泵房通风风换气

19、，环环境卫生生清洁；4.1.1.66控制柜柜上的开开关和管管线上的的阀门应应置于正正常工作作状态； 4.1.1.77未经项项目共用用部位、设设施设备备维护主主管同意意，不得得擅自更更改机房房线路、器器材；4.1.1.88定期检检查水泵泵、电机机的紧固固螺丝有有无松动动，轴承承润滑油油情况是是否良好好等。发发现有异异常情况况，应立立即报告告共用部部位、设设施设备备维护主主管，并并留现场场观查随随时准备备应急处处理；4.1.1.99每班检检查水池池的水阀阀、压力力表、水水位是否否正常，水水池盖、检检查门必必须锁好好；4.1.1.110每班班对水泵泵房进行行检查后后，在水水泵房水水泵房设设备运行行记

20、录表表上做做详细记记录并签签名；4.1.1.111非工工作人员员进入水水泵房，须须经项目目经理或或共用部部位、设设施设备备维护主主管同意意并在工工作人员员的陪同同下方可可进入。4.1.2给水水系统管管理制度度4.1.2.11项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管负责对对给水系系统管理理、监督督和检查查；4.1.2.22共用部部位设施施设备维维护班每每日对项项目总水水表进行行抄读。班班长对每每日水量量进行校校对，发发现异常常及时上上报；4.1.2.33项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管每月对对水量进进行分析析，掌握握项目每每日平均均用水量量，以此此判断管管网是否否正常。维维护人员员在抄业

21、业主水表表时要认认真核对对业主常常用水量量，发现现异常及及时查明明原因并并上报；4.1.2.44共用部部位设施施设备维维护班每每年秋季季对所有有阀门进进行一次次打油保保养；4.1.2.55遇爆管管等紧急急情况，接接到通知知后5分分钟内必必须有维维修人员员到达现现场，关关闭相关关阀门，其其他维修修人员准准备好工工具和材材料及时时到现场场，保证证在最短短的时间间内将故故障处理理。4.1.3排水水系统管管理制度度4.1.3.11项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管负责对对排水系系统的管管理、监监督和检检查；4.1.3.22化粪池池清掏每每年至少少一次； 4.1.3.33检查项项目共用用部位各各排

22、水口口是否排排水通畅畅，若有有堵塞要要及时清清理。4.2电电梯维护护管理制制度4.2.1遵守守公司各各项规章章制度，按按照安全全操作规规程操作作，杜绝绝事故发发生，非非机房工工作人员员不准进进入机房房，必须须进入时时应经过过共用部部位、设设施设备备维护主主管同意意，在机机房人员员的陪同同下方可可进入；4.2.2熟悉悉电梯构构造、原原理，对对电梯主主机、控控制屏定定期检查查；4.2.3严格格按照电电梯每日日巡视检检查表内内容对电电梯进行行巡视。认认真记录录各设备备运行数数据在巡巡检中发发现问题题要及时时处理，处处理不了了的及时时上报；4.2.4对电电梯进行行维修保保养时至至少应有有两人在在场，相

23、相互配合合、确保保操作人人员安全全；维修修保养时时楼厅门门处应放放警示标标志；4.2.5对安安全系统统做到定定期检查查，及时时处理电电梯的突突发故障障，并作作好记录录；4.2.6做好好电梯机机房的“三防”工作，如如机房门门窗有损损坏时，应应及时修修复；4.2.7妥善善保存各各种电梯梯合格证证、电梯梯年检报报告；4.2.8专人人保管好好电梯机机械钥匙匙、操作作面板钥钥匙和机机房钥匙匙；4.2.99机房房内应配消消防器材材（每550平方方米配一一具灭火火器），禁止堆堆放放易易燃易爆爆品；未未经批准准不得在机机房内使使用电焊焊、气焊焊；4.2.10严严禁酒后后上班，不不准在电电梯机房房内吸烟烟、吃任

24、任何食品品；4.22.111保持机机房整洁洁。 4.3配配电室管管理制度度4.3.1配电电室值班班制度44.3.1.11在值班班时间内内应坚守岗岗位，不不迟到早早退，不不得擅离离职守，因因故需要要离开，必必须经项项目共用用部位、设设施设备备维护主主管批准准后方可可离开；4.33.1.2不准准用配电电室专用电电话做与与工作无无关的事事。 值值班工作作人员外外出就餐餐时，值班室室内必须须有一人人留守；4.33.1.3值班班人员随随时注意意分析仪仪表的变变化，准准时抄表表，定期期进行各各种检查查和试验验，对异异常情况况要加强强监视；4.33.1.4密切注注意电流流、电压压、功率率因素等等数据变变化情

25、况况，并作作好配配电室运运行记录录表，检检修、倒倒、合闸闸时应严严格填写写配电电室工作作票；4.3.1.55未经共共用部位位、设施施设备维维护主管管同意，非非工作人人员不得得进入配配电室，在值班时间内不许会客；机房标示应挂在显眼的位置；4.3.1.66高压室室应定时时巡检，操操作高压压设备时时，应穿穿绝缘鞋鞋和戴绝绝缘手套套；4.3.11.7发发生异常常情况，应及时处理，在不能解决的情况下，应立即上报共用部位、设施设备维护部主管，要如实反映情况，不得弄虚作假，隐瞒真相，从中吸取教训；4.3.1.88值班人人员严禁禁酒后上上班，离离开机房房时需随手关关闭非常常开的照照明灯具具开关；4.3.1.9

26、9要做做好防火火、防盗盗、安全全保卫工工作，控控制室、高压室室严禁吸吸烟，严严禁携带带易燃易易爆的物物品进入入，未经经书面批批准、未未落实安安全措施施，不得得在机房房内进行行危险作作业；4.3.1.110保持持机房整整洁，不不得有影影响工作作、分散散注意力力的行为为。不得得无故脱脱岗，不不可连续续疲劳代代班。4.3.2配电电室设备备巡视检检查制度度4.3.1.11配电室室设备的的巡视与与检查是是为了监监视设备备的运行行情况，以以便及时时发现和和消除设设备安全全隐患，预预防事故故发生，是是确保安安全运行行的一项项重要工工作。每每个值班班人员必必须严格格按照规规定要求求，认真真负责，一一丝不苟苟地

27、做好好设备巡巡视检查查工作；4.3.1.22配电电室的巡巡视检查查工作，按按巡检要要求进行行定期巡巡视和检检查。并并记录在在共用用部位、设设施设备备巡查记记录表上上；4.3.11.3在设备备巡视检检查中，要要遵循看看、听、嗅嗅、摸等等工作方方法防止止漏查缺缺陷，对对查出的的设备缺缺陷和异异常运行行情况及及时上报报并做好好记录、分析、处处理；44.3.1.44巡视时时遇到有有严重威威胁人身身和设备备安全的的情况应应按相关关规定进进行处理理，并同同时向共共用部位位设施设设备维护护主管汇汇报。4.4空空调系统统管理制制度4.4.1非机机房工作作人员不不准进入入机房，必必须进入入时应经经过共用用部位、

28、设设施设备备维护主主管同意意，在机机房人员员的陪同同下进入入，空调调机房内内机电设设备由空空调维修修人员负负责操作作，其他他人员不不得擅自自操作；4.4.2每日日至少对对风机房房设备巡巡查一次次、空调调机组两两小时巡巡视一次次。并记记录空空调运行行记录表表和风风机运行行记录表表，发发现问题题及时处处理，不不得擅自自更改运运行参数数；4.4.3运行行中若出出现停电电等异常常情况，应应立即停停机。恢恢复供电电半小时时后，方方能开机机；4.4.4保持持机房干干净整洁洁无积尘尘，不得得堆放杂杂物；机机房内消消防设备备完好，严严禁吸烟烟；进入入风机房房维修必必须注意意用电、防防火安全全；4.4.5严格格

29、按照操操作规程程启停空空调系统统；空调调维修人人员应根根据气温温变化，及及时调节节空调负负荷，以以达到节节能的目目的；4.4.6保持持良好室室内照明明及通风风、门窗窗开启灵灵活无破破损。4.5弱弱电系统统管理制制度4.5.1负责责项目消消防自动动报警系系统、楼楼宇对讲讲系统、监监控系统统、广播播系统等等弱电系系统的运运行，日日常维护护管理工工作；4.5.2应严严格按照照各项设设备运行行管理规规程，保保证各项项设备处处于正常常工作状状态。并并做好运运行记录录，填写写弱电电系统运运行记录录表；4.5.3根据据计划做做好设备备的维保保工作；4.5.4设备备的元器器件、参参数不得得随意更更改；4.5.

30、5严禁禁在系统统各计算算机上使使用私自自安装软软件；4.5.6防止止小动物物进入设设备房内内；4.5.7配合合维保单单位做好好设施、设设备检修修工作，做做好记录录并存档档。4.6生生活锅炉炉运行管管理制度度4.6.1锅炉炉工必须须持证上上岗，严严禁无证证操作；4.6.2锅炉炉工必须须坚守岗岗位，不不得擅离离职守、私私自脱岗岗。严格按按照操作规规程操作作，并做好运行行记录；4.6.3接班班前应检检查锅炉炉各附属属机械设设备是否否运转良良好。定定期检查查、调试试安全阀阀、压力力表、水水位计等等表具，确保处于正常工作状态。对锅炉炉体，各种管道、阀门等要定期检查，发现问题及时进行检修并上报；4.6.4

31、非值值班人员员不准进进入常压压锅炉房房，如必必须进入入，须经经项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管同意，并并在值班班人员的的陪同下下方可进进入；4.6.5锅炉炉房内禁禁止吸烟烟和酒后后作业，不不得随意意动用明明火；4.6.6常压压锅炉房房内严禁禁存放易易爆、易易然、危危险物品品；锅炉炉房需按按有关规规定配置置必要的的灭火器器材，并并应放置置在方便便、显眼眼处，所所有的锅锅炉工必必须会熟熟练操作作；4.6.7常压压生活锅锅炉房应应当做到到随时上上锁，钥钥匙由当当值项目目共用部部位、设设施设备备维护人人员保管管，不得得私自配配钥匙；4.6.8常压压锅炉房房内应当当通风及及照明良良好、光光线足够

32、够，门窗窗开启灵灵活；44.6.9一旦旦锅炉房房发生火火警应立即切切断电源源和气源源（或油油源），采采取相应应的灭火火措施。4.7柴柴油发电电机制度度4.7.1每天天定期巡巡查机房房和机组组设备；4.7.2每月月至少空空载运行行1次，每每次155分钟，并并检查电电池液位位，接线线端子，根根据设备备运行情情况，填填写发发电机组组运行记记录表；4.7.3发电电机带负负荷运行行时，每每两小时时抄录运运行数据据一次并并做好记记录；4.7.4发电电机房应应保持整整洁，机机组无积积尘，保保持机房房的通风风和照明明设施良良好；4.7.5遵守守安全操操作规程程和各种种规章制制度，杜杜绝事故故发生；4.7.6发

33、电电机做到到定期检检查、保保养，清清洁；4.7.7维修修后做好好问题处处理记录录。4.8业业主（住住户）室室内有偿偿维修制制度4.8.1接到到有偿服服务派工工单后，维维修人员员15分分钟内必必须到达达业主家家中，115分钟钟内若不不能按时时到达业业主家中中，应向向项目客客服中心心人员说说明原因因，由客客服中心心人员将将原因告告知业主主并与业业主另行行约定维维修时间间；4.8.2共用用部位、设设施设备备维护人人员进入入业主户户内维修修需自带带鞋套； 4.8.3维修修作业时时，需注注意保护护业主财财物，对对维修产产生的垃垃圾要收收拾干净净，完工工后自行行带走；4.8.4若一一时无法法完成，需需向业

34、主主讲明原原因，请请业主谅谅解，并并约定下下次上门门时间；4.8.5若业业主要自自行购买买维修材材料，需需耐心向向业主说说明材料料的品牌牌、型号号、规格格、数量量，以免免业主因因买错而而造成损损失；4.8.6严禁禁接受业业主任何何形式的的馈赠和和向业主主索取报报酬；4.8.7维修修结束后后，请业业主检查查验收，并并在有有偿服务务派工单单上签签署维修修结果和和维修服服务意见见，并请请业主缴缴纳有偿偿维修服服务费，维维修人员员收费后后需将收收费发票票交给业业主； 4.8.8将有有偿服务务派工单单返回回客服中中心，并并做好维维修记录录；4.8.9重要要维修项项目共用用部位、设设施设备备维护主主管需亲

35、亲到现场场督导。4.9共共用部位位、设施施设备维维护工作作制度4.9.1认真真做好设设备运行行、保养养、维修修等记录录，填写写设施施设备维维修保养养计划表表、并并在各个个设施设设备上标标贴设设备卡，发发现重大大问题及及时上报报共用部部位、设设施设备备维护主主管；4.9.2认真真填写设设备运行行记录，并并于每月月底将记记录交共共用部位位、设施施设备维维护主管管存档；4.9.3在工工作中应应当着装装整齐，配配带工作作牌、精精神饱满满；4.9.4在接接到客服服中心共共用部位位、设施施设备派派工单或通知后，应立即前往处理；4.9.5严格格执行各各种规章章制度及及设备运运行操作作规程； 4.9.6按照照

36、项目共共用部位位、设施施设备维维护主管管编制的的设施施设备维维修保养养计划表表进行行设备维维修、保保养；4.9.7遇自自来水爆爆管、煤煤气事故故等突发发事件，则则在接到到通知后后5分钟钟内赶到到现场进进行处理理并立即即报告共共用部位位、设施施设备维维护主管管，无法法立即处处理的事事件，先先采取应应急措施施并请示示共用部部位、设设施设备备维护主主管具体体处理方方法；4.9.8爱护护工具及及设备，服服从班长长调度；完成共共用部位位、设施施设备维维护主管管安排的的工作任任务；4.9.9在公公共区域域进行维维修时，不不得高声声喧哗、谈谈论与工工作无关关的事情情。4.100共用部部位、设设施设备备维护班

37、班交接班班制度4.100.1交交接班的的一般规规定4.100.1.1值班班人员应应按照值值班表在在规定时时间内进行交交接；4.100.1.2值班班人员应应自觉遵遵守值班班制度，未未经共用用部位、设设施设备备维护主主管同意意不得私私自调班班、不得迟迟到早退退，值班班人员请请事假，要要事先提提出，并并得到共共用部位位、设施施设备维维护主管管同意；4.100.1.3如已已到交接接班时间间，而接接班人员员未来，交交班人员员应即向向共用部部位、设设施设备备维护主主管或有有关领导导报告，应继续留守岗位，待接班人员到来，方可离开，不得擅自离岗；4.100.1.4交接班班手续未未结束前前，一切切工作应应由交班

38、班人员负负责；4.100.1.5交接班班巡视检检查中发发现的缺缺陷及异异常情况况由接班班人员填填写缺陷陷记录，离离开机房房时随手手关闭非非常开的的照明灯灯具。4.100.2在在下列情情况下，不不得进行行交接班班4.100.2.1在处处理事故故时，工工作未告告一段落落，或有有紧急情情况时；4.100.2.2接班人人员有喝喝酒情况况或精神神不正常常时；4.110.22.3交接班人员在工工作未交交接清楚楚前，不得擅自自离开工工作岗位位。4.100.3交班工工作4.10.3.1交接班班时，由由交班人人员向接班班人员通通报本班班运行情情况；设备施施工、检检修、校校验、工工作等执执行情况况；4.100.3

39、.2钥匙、工工具、仪仪表等情情况；4.110.3.3设备维维护、清清洁、安安全情况况；4.110.3.4交班人人员应陪陪同接班班人员按按照规定定到现场场进行交交接巡视视，对变变动设备备情况和和新发现现的设备备缺陷，严严重缺陷陷到现场场交待清清楚。44.100.4接接班工作作4.110.44.1接接班人员员应按规规定接清清各项内内容；4.100.4.2检查查设施设设备情况况是否与与交班人人员所述述相符；4.110.44.3检检查设备备施工检检修、校校验、工工作票情情况、操操作票情情况；4.110.44.4检检查设备备缺陷及及异常情情况，检查中中发现问问题需详详细向交交班人员员询问清楚楚；4.11

40、0.44.5查查清有关关记录簿簿资料，查清钥匙、工具、安全用具是否齐全良好；4.10.4.6检查清洁工作情况；4.10.4.7接班人员认为无差错后，由接班人员在值班记录本上签名，再后由交班人员签名，完成交接班工作。4.111工具管管理制度度4.111.1为为了各项项目的工工具使用用和管理理更加规规范，确确保工具具使用年年限，制制订本制制度；4.111.2共共用部位位、设施施设备维维护部的的工具分分成两类类：一类类是个人人使用工工具，另另一类是是公用工工具。个个人使用用工具由由个人领领用并负负责保管管，公用用工具由由班长（负负责人）领领用并负负责保管管，班长长对所领领用工具具记录在在工具具领用/

41、借用登登记表内内；4.111.3班班长必须须将所有有工具记记录在工工具领用用/借用用登记表表内，并并由共用用部位、设设施设备备维护主主管签名名确认；4.111.4共共用部位位、设施施设备维维护人员员正式上上岗时，领领取一套套个人使使用工具具。共用用部位、设设施设备备维护部部员工个个人使用用工具每每年只能能补领一一次。班班长应将将员工所所补领工工具登记记在工工具领用用/借用用登记表表内。并并注明“补领”；4.111.5工工具属公公司财产产，严禁禁用作私私人用途途；4.111.6共共用部位位、设施施设备维维护部员员工个人人使用工工具丢失失或人为为损坏，则则应由员员工个人人立即补补上同规规格同品品质

42、的工工具；如如属正常常使用损损坏则可可以经共共用部位位、设施施设备维维护主管管批准后后以旧换换新，且且应做好好登记；4.111.7员员工辞工工、被解解雇或转转岗（时时）应将将个人使使用工具具全部退退还给共共用部位位、设施施设备维维护部，对对于丢失失或人为为损坏的的工具通通知项目目客服中中心内勤勤扣发相相应的钱钱款。共共用部位位、设施施设备维维护部班班长必须须将员工工退还的的个人使使用工具具补记在在工具具领用/借用登登记表内内，并在在“备注”一栏内内注明“退还”字样。员员工退还还的个人人使用工工具要设设专柜保保管并作作以旧换换新用的的工具；4.111.8共共用部位位、设施施设备维维护部班班长每半

43、半年检查查一次员员工的个个人使用用工具，对对于丢失失的或人人为损坏坏的工具具将责令令其立即即补齐；4.111.9共共用部位位、设施施设备维维护部以以外的部部门借用用公用工工具须经经共用部部位、设设施设备备维护部部班长批批准后方方可借用用。班长长必须将将借用工工具登记记在工工具领用用/借用用登记表表上。并并在“备注”一栏内内注明“借用”字样；4.111.100公用工工具如丢丢失或人人为损坏坏，则应应由借用用人负责责照价赔赔偿。公公用工具具如属正正常使用用损坏，对对于小型型的500元以下下经共用用部位、设设施设备备维护部部主管确确认，项项目项目目经理批批准后可可以以旧旧换新。对对于1000元以以上

44、的公公用工具具须先由由共用部部位、设设施设备备维护班班长填写写报废废工具登登记表。经经共用部部位、设设施设备备维护部部主管批批准后上上报公司司审批；4.111.111班长工工作调迁迁、辞工工或被解解雇时，由由共用部部位、设设施设备备维护部部主管会会同项目目内勤一一起对班班长所管管公用工工具进行行盘点，发发现缺少少或人为为损坏的的则应追追究班长长的责任任；4.111.122对于共共用工具具中的计计量器具具或安全全用具（绝绝缘棒、绝绝缘靴、绝绝缘手套套）应按按规定强强制送检检，检验验后合格格后方可可使用，否否则应重重新申购购；4.111.133共用部部位、设设施设备备维护部部主管每每年122月填写

45、写工具申申购单并并上报公公司审批批。4.122空置房房检查制制度4.122.1为为了确保保空置房房的完好好，制订订本制度度；4.122.2每每月255日前由由共用部部位、设设施设备备维护部部对空置置房设施施进行全全面巡视视检查，填填写空空置房巡巡视记录录表；4.122.3对对检查中中发现的的问题进进行分类类，工程程类以外外的问题题转相关关部门处处理，工工程质量量问题由由共用部部位、设设施设备备维护人人员立即即处理。不不能处理理的应通通知开发发商进行行处理；要求对对处理结结果形成成书面记记录；4.122.4特特殊原因因不能如如期完成成的工程程整改，需需注明原原因并提提出整改改意见和和完成时时间；

46、4.122.5做做好巡视视检修相相关记录录。4.133房屋维维护制度度4.133.1为为了有效效提高房房屋使用用寿命，降降低房屋屋维护成成本，确确保房屋屋保值增增值，制制订本制制度；4.133.2各各共用部部位、设设施设备备维护部部应定期期按定定期检查查项目一一览表对对物业进进行巡视视检查，发发现的问问题应及及时处理理，避免免问题扩扩大，若若问题较较为严重重，在不不能及时时处理的的情况下下，需立立即形成成书面记记录上报报共用部部位、设设施设备备维护主主管；4.133.3加加强修缮缮工程质质量监督督，确保保修缮质质量；4.133.4建建立健全全房屋档档案，定定期对房房屋完好好状况进进行分项项统计；4.133.5加加强对二二次装修修的管理理，对装装修巡视视并填写写装修修巡视记记录表对对违章施施工的个个人和单单位依据据现行法法规进行行处理。杜杜绝违章章搭建和和装修影影响房屋