某上市地产公司开发成本总结secret.docx

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1、房地产有限公司*东区二、三期本钱总结目 录第一部分：*二、三期本钱情况第 一 节：项目表面第 二 节：本钱组成第 三 节：动态本钱变革情况第 四 节：制作本钱第 五 节：产物经济性第 六 节：变动签证第 七 节：无效本钱第二部分：本钱治理事情第 一 节：招标情况第 二 节：预结算治理第 三 节：甲供材、甲方分包工程 第三部分：本钱事情回首与事情发起第 一 节：本钱治理经验第 二 节：本钱治理中发明的问题与教导第 三 节：本钱治理的偏向和下阶段的事情重点第一部分 *二、三期本钱情况第一节 项目表面*二期、三期总占地170559m2，总修建面积170175m2，容积率为1。 *二期主要计划指标 单

2、位：m2总占地面积88741修建用地(净地)80479绿化率%总修建面积94201计划容积率6修建密度%27.40产物组合占地面积修建面积可售面积产物比例每户面积总户数小高层住宅60796288628817536多层住宅826628791384112127660合计887419420190400696 *三期主要计划指标 单位：m2总占地面积修建用地(净地)绿化率%总修建面积75974计划容积率修建密度%2产物组合占地面积修建面积可售面积产物比例每户面积总户数小高层住宅68658380838015554 多层住宅640876381062356127492 联排别墅914837843784492

3、1018 合计801007597474520564*二期、三期项目开发节点一览：二期A区二期B1区二期B2区三期开工时间2002年6月2003年6月2002年9月2003年4月竣工时间2003年7月2004年7月2003年10月2004年7月 返 回 第二节 本钱组成一、本钱产生根本情况：*二期、三期开发本钱（指除公司治理用度、营业用度外的本钱支出）的目标本钱、实际本钱状况见下表： *二期、三期开发本钱一览表单位（万元）目标开发本钱实际开发本钱超支说明*二期1535217084+1732另有少少量调解*三期1383414322+489另有少少量调解单位（元/m2）目标单方本钱实际单方本钱超支说

4、明*二期17631889+126另有少少量调解*三期18021922+120另有少少量调解二期开发本钱情况：序号用度项目二期目标本钱二期实际本钱二期本钱差别总本钱(万元)单方本钱(元/m2)总本钱(万元)单方本钱(元/m2)总本钱(万元)单方本钱(元/m2)一土地得到价款二开发前期准备费三主体修建工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林情况工程费七配套设施费八开发间接费开发本钱合计*二期各科目开发本钱比例图 *三期目标本钱-实际本钱比拟表序号用度项目三期目标本钱三期实际本钱三期本钱差别总本钱(万元)单方本钱(元/m2)总本钱(万元)单方本钱(元/m2)总本钱(万元)单方本钱(元/m2)一土

5、地得到价款二开发前期准备费三主体修建工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林情况工程费七配套设施费八开发间接费开发本钱合计*三期各科目开发本钱比例图详细阐发见附件。 返 回 第三节 动态本钱变革情况1、*二期动态本钱变革说明： 2004年7月动态本钱的骤减是由于测账可售面积增加变革所致； 2004年8月动态本钱的骤增是由于进行本钱及用度清查，清理出1200万未计本钱所致；2、*三期动态本钱变革说明： 2004年7月动态本钱的骤增是由于测账可售面积淘汰变革所致； 2004年8月动态本钱的骤增是由于进行本钱及用度清查，清理出210万未计本钱所致；3、动态成天职析通过*二、三期动态本钱变革图，可

6、以得出的结论是： 本钱部未能实时统计变动签证的信息，导致动态本钱不敷准确； 面积变革对本钱变革影响很大，本钱部应重点掌握面积盘算的准确性； 以上两点是后期本钱部必须完善的两个重要方面。 返 回第四节 制作本钱一、种种主要产物类型的本钱情况 二、三期住宅可分为四类：情景洋房（5层，2-4层为尺度层，顶层为复式）；花圃洋房（4层，无尺度层，且层层退层，顶层为复式）；小高层；联排别墅。以三期住宅为例，各选择一栋具代表性楼栋阐发，如下(造价中不含种种扣款,并剔除了无效本钱)：*三期四种户型建安成天职析表住宅类型具体户型总包施工部分单方分包工程单方甲供质料单方单方造价合计公寓3B733.91 2.26

7、271.46 1007.64 洋房H1748.59 5.18 269.86 1023.63 小高层4A836.41 125.51 206.23 1168.15 别墅T1+T2915.48 2.85 222.68 1141.01 详细阐发见下表: 二、总包平均造价 *二、三期总包平均造价序号施工范畴主体工程建面总包施工部分结算总造价总包施工部分结算单方造价总包施工单位1二期A区40155.00 28434406.00 708.12 中天,南通三建,江苏正太2二期B1区25217.00 18483663.00 732.98 南通四建,江苏正太3二期B2区29510.00 19637884.00 6

8、65.47 江苏华江4二期小计94882.00 66555953.00 701.46 5三期75974.00 57912111.00 762.26 中天,南通三建,江苏华江,浙江双堰,南通四建6合计170856.00 124468064.00 728.50 7说明二期与三期总包单方造价相差的主要原因有: 1)开工时间差别,主要质料如钢材,水泥代价相差较大;2)计价方法的差别:三期砌体质料进入造价,三期个体总包单位的取费略高.3)设计原因等.本表中结算造价包罗主体工程造价,配合费,质料超量扣款,超报扣款.以下是对各大类户型的总包施工部分的结算造价阐发: 二期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价

9、,不含种种配合费及扣款) : 三期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含种种配合费及扣款): 相同或类似户型造价产生差别的原因主要原因有:a) 相同的楼栋,底子情况差别; 如三期1-2栋和1-3栋,底子情况差别,造价相差21元/M2.b) 相同或类似的楼栋,工程指令的产生情况差别; 例如：二期B1-6,B1-7栋均为3B户型, B1-6栋的数份工程指令使其单方造价超过B1-7栋33元/M2.工程指令增加造价取费后单方增加图纸会审及验槽记载下挖到米)后用碎石回填8684.60 6.73 EI-2-992 后期砌体质料停止甲供按甲方限价乙方自购33626.40 26.06 合计c)施工单位造

10、价人员水平乱七八糟或责任心不墙, 而咨询公司对漏算的工程量未进行调解.(如三期小高层5-3栋)。三、社区管网工程 管网工程总体造价指标表工程名称条约造价(万元)结算造价(万元)变动与签证(万元)造价/占地面积（元/m2）造价/修建面积（元/m2）二期室外给排水管网243.50 322.18 78.68 二期小区智能化系统225.19 260.80 35.61 三期室外给排水管网226.16 287.70 61.54 三期小区智能化系统196.99 197.80 0.81 四、景观工程1、总体造价指标 景观工程总体造价指标表工程名称条约造价(万元)结算造价（万元）变动与签证（万元）造价/占地面积

11、（元/m2）造价/修建面积（元/m2）二期设计费-二期绿化用度二期门路广场用度二期室外照明用度三期室外零星工程三期设计费三期绿化用度三期门路广场用度三期室外照明用度三期室外零星工程2、绿化经济指标乔木含量（株/100m2）灌木含量（m2/100m2）草皮含量（m2/100m2）球类含量（株/100m2）综合土方（元/m2）*二期*三期三、装修工程1. 总体造价指标装修工程条约造价（元）结算造价（元）变动签证用度（元）装修面积（m2）单位面积造价（元/m2）样板房装修工程1,475,6001,750,365558,90613451301营销大厅装修1,202,620 1,594,693 540,

12、688 4583484会所装修1,956,131 2,210,691 638,564 6843233小高层门厅装修980,683 993,656 155,306 3612749零星装修工程180,065 201,471 30,019 汇 总5,795,099 6,750,877 1,923,482 返 回 第五节 产物经济性一、结构指标阐发 每平米钢筋含量(包罗损耗、包罗修建、结构的全部钢筋含量,以下各表相同)各期钢筋含量比拟表（单位：kg/m2）指标公寓洋房别墅小高层说明一期平均钢筋含量-一期无小高层二期平均钢筋含量48.31 47.00 -54.93 二期无别墅三期平均钢筋含量54.18

13、56.59 69.45 66.19 每平米砼含量 各期混凝土含量比拟表（单位：m3/m2）指标公寓洋房别墅小高层说明一期平均砼含量-一期无小高层二期平均砼含量0.40 0.48 -0.41 二期无别墅三期平均砼含量0.43 0.45 0.49 0.48 相差0.03 -0.03 -0.07 具体各栋楼的结构指标阐发详见下表: 二、产物经济性结论1、*二期经济性指标公道；2、*三期经济性指标显示不经济，设计造成用度浪费； 返 回第六节 变动签证情况一、 变动情况*二、三期施工类变动一览表项目名称结算金额变动金额变动比例二期总包6655595330959584.65%二期园建12630000782

14、8006.20%二期管网4450000636621.43%三期总包5791411321747643.76%三期园建81937008140009.93%三期管网448520040460.90%二、三期装修6750877192348228.49%*一期11503876246168854.0%*二期9038683058659026.5%*三期7734389049162926.4%注明：施工类变动统计。二、 签证情况*二、三期施工类签证一览表项目名称结算金额签证金额签证比例二期总包6655595338823655.83%二期园建12630000185710014.70%二期管网445000075745

15、617.02%三期总包5791411326068204.50%三期园建81937002631003.21%三期管网44852002114174.71%*一期11503876236700873.2%*二期9038683064969217.8%*三期7734389030813374.4%注明：施工类签证统计。 返 回第七节 无效本钱情况一、*二、三期施工类无效本钱一览表无效本钱一览表项目名称结算金额无效本钱金额无效本钱比例二期总包665559538652271.3%二期园建126300002440001.9%二期管网44500002225005.0%三期总包579141137528831.3%三期

16、园建8193700806001.0%三期管网44852001345563.0%二、三期装修67508772710084.0%*一期11503876236700873.19%*二期9038683016027351.77%*三期773438909680391.37%注明：1、施工类无效本钱统计；2、未含质料类无效本钱；3、未含设计不经济引起的无效本钱。二、无效本钱典范案例阐发：序号工程类别无效本钱重点案例案例阐发1总包施工植筋设计中未对阳台翻边进行设计，导致大量植筋，总金额近30万元。2设计三期住宅结构设计三期住宅结构设计中钢筋含量平均大于二期8kg/m2，单方造价增加35元/m2，无效损失约26

17、0万元。3管网二期管网交织施工交织施工，对已完工程破坏严重，无效损失约10万元。4装修三期小高层门厅装修设计方案变动，已完工程破除，无效损失15万元。5园建三期园建标高调解标高，拆除已完工程，无效损失3.5万元。 返 回第二部分 本钱治理事情第一节 招标情况一、招标治理1、*二、三期种种工程招标方法：工程类别招标方法描述总包费率招标套用定额景观模拟招标单价包干门路管网模拟招标单价包干质料模拟招标单价包干零星工程直接委托现场议价或套用定额 *二期种种招标比例图（按金额） *三期种种招标比例图（按金额）二期主体建安工程招标情况表项目招标情况第一次第三次标段范畴二期A区一、二、三标段二期B区一、二、

18、三、四标段招标历程共六家单位到场投标共十家单位到场投标标段面积1.5万1.4万1.2万1.4万1.0万1.1万1.4万中标单位中天江苏正太南通三建南通四建南通三建江苏华江江苏华江是否最低价中标是是中标率50%30%三期主体建安工程招标情况表项目招标情况标段范畴三期一、二、三、四、五标段招标历程共七家单位到场投标标段面积1.0万1.1万1.5万2.2万1.9万中标单位南通四建浙江双堰南通三建中天江苏华江是否最低价中标是是否是是中标率%返 回第二节 预结算治理一、 主体建安工程预结算治理1、结算事情操纵模式：总包工程结算分包工程结算甲供及三方质料结算实施主体大部特别委，小部分自行完成本钱治理部自行

19、完成本钱治理部自行完成2、种种工程审计情况工程类别结算金额审减金额审核比例审计用度审计用度单方造价总包1244680641524294212.24%182394园建20827600236290011.34%00管网149541005669003.79%00装修6750877157910523.39%003、审计用度情况 审计用度状况表施工范畴主体工程建面支付审计费对总包单位的超报扣款实际产生审计费实际单方审计费二期94882.00 653996.28 521439.00 132557.28 1.40 三期75974.00 414653.00 364816.00 49837.00 0.66 合计

20、170856.00 1068649.28 886255.00 182394.28 1.07 返 回第三节 甲供材、三方供货、分包工程治理一、 甲供材、三方供货质料治理品类数量（项）结算金额（万元）单方造价（元/m2）二期甲供（三方）质料36二期甲方供货安装质料13三期甲供（三方）质料37三期甲方供货安装质料11合计二、 主要甲供、三方质料统计主要甲供质料、三方质料供货统计表序号质料名称*二期*三期供给商结算代价（万元）单方本钱供给商结算代价（万元）单方本钱1屋面瓦拉法基5.59 拉法基4.44 2保温质料拉法基、大汉3.50 拉法基、大汉3.49 3外墙涂料卜内门19.07 卜内门18.91

21、4内墙涂料卜内门7.14 卜内门2.34 5砌体质料新生、径河、滠口三闸、耀华、奓山21.74 新生、径河、滠口三闸、耀华、奓山、湛家矶19.63 6厨卫墙地砖、露台、外墙砖金度、园丁、松宝22.82 园丁、南海陶瓷22.48 8外墙砖松宝、印华、磊鑫5.45 佛陶12.23 9园建石材磊鑫、鄂州海斯7.85 磊鑫4.03 10卫浴五金件、淋浴房华嘉4.90 华嘉4.55 11地漏华嘉0.48 华嘉0.39 12洁具丹丽17.43 丹丽14.45 13龙头港华6.94 港华5.43 14电表箱德力西1.13 万开4.04 15户内配电箱奇胜、航天金穗、万千电气、万开3.56 万开3.24 16

22、弱电箱（含户内）德力西、物业0.45 万开、深圳物业0.71 17开关插座松本、长江通信4.89 长江通信4.51 18电线管亚通、川路、顾地4.83 川路5.23 19排水管亚通、川路、顾地10.83 川路8.68 20雨水槽川路、永智联1.32 川路0.81 21（室外）给水管伟星8.85 伟星4.65 23电线新远东、宝丰、黄鹤7.80 宝丰、黄鹤5.85 24电缆第二电线、宝丰、黄鹤7.71 第二电线、黄鹤10.92 25室内灯具运光、田源1.83 田源、灯具产业1.66 26水表阿拉德0.60 阿拉德0.54 27水表箱志丰五金0.21 志丰五金0.25 28吊顶质料锦达发6.87

23、锦达发5.34 29水泵房设备、阀门冠龙、凯泉0.84 凯泉、大禹5.29 30排挤层排水设备凯实利0.12 胜辉0.19 31箱变顺德特变、长兴电器10.63 长兴电器、万开7.88 32智能化设备深圳物业0.55 韩昌、深圳物业2.94 33厨具樱花7.53 华盈5.33 34门铃胜辉0.17 永智联5.34 35景观灯具中山太平洋、长江通信2.74 中山太平洋、长江通信2.90 36网线鸿熙0.39 鸿熙0.33 37别墅防腐木0.00 上海纪远0.68 三、 主要分包工程统计主要分包工程统计表序号质料名称*二期*三期供给商结算代价（万元）单方本钱供给商结算代价（万元）单方本钱1户内门三

24、林木业、诚丰18.18 三林木业16.56 2单位入口门顾家0.72 鹏基龙电1.50 3进户门顾家、鹏基龙电6.51 顾家、多棱器材6.81 4台面门槛华天5.76 磊鑫5.25 5制品烟道南方2.22 南方2.25 6厨柜中意22.97 中意20.65 7小高层电梯广日5.57 广日9.20 8信奶箱蓝台0.94 蓝台0.96 9钢制栏杆、空调百页、复式钢楼梯金洋、新辰、振宇、今泰、宇恒20.00 东莞佳宝、珠海华尔坚、今泰50.10 10木地板天诺0.37 天诺1.74 11塑钢门窗翔龙、九坤57.52 特凌、方大84.84 12铝合金门窗鸿和岗、深圳方大8.08 0.00 13小高层外

25、挂石材磊鑫6.77 0.00 返 回 第三部分 本钱事情回首与事情发起*项目是武汉公司的第一个项目，本钱治理也是在摸索中积聚经验和逐渐成熟。历程中积聚了一些低落本钱的经验，也存在一些问题使得本钱上升，产生了无效本钱。 第一节 本钱控制经验1、 通过对预结算数据的整理与归纳，形成本钱治理的系统化、制度化通过对*二、三期的日常本钱治理的事情总结，实时归纳、整理了一系列本钱治理制度与要领：本钱治理部园建绿化工程本钱治理实施措施无效本钱治理实施细则装修工程本钱治理事情指引无效本钱治理实施细则残值接纳制度等如在*东区会所玻璃幕墙的工程结算中，本钱部发明该工程承建商卖力拆除了原来的玻璃幕墙，但其拆除下来的

26、铝合金型材等质料不知去向，后经与承建商协商，该承建商最终负担可接纳的玻璃幕墙铝型材的残值。仅此一项就为公司接纳废物残值近5万元。2、 设计阶段的本钱治理设计阶段的本钱控制对控制整个项目的整体本钱至关重要。本钱部已介入二、三期及沿湖的园林景观、门路工程设计阶段，到场了优化设计，通过对门路下层、面层的优化，通过对景观中软硬景比例的调解，节约了本钱支出。3、 招标谈判对低落本钱的作用工程招标后的商务谈判在低落本钱中功不可没。在*三期空调百叶供货安装的商务谈判中，本钱部与其他部分密切配合，从淘汰百叶数量、减小框料尺寸等设计方案优化以及与供货商的代价谈判方面配合着手，最终报价较原方案报价低落100元/m

27、2左右，总体造价低落20余万元，取得良好效果。4、 甲供（三方）质料供货及三方分包工程方法低落本钱*二、三期接纳了较多的甲供（三方）质料供货方法，每期的总用度均凌驾了3000万元，按平均较市场价或乙供价低15%盘算，每期至少节约本钱450万元，有效的低落了本钱。 返 回第二节 本钱治理中发明的问题与教导1、 工程指令用度对造价的影响过大。本钱部对二期B区及三期主体总包结算资料进行了阐发,其中工程指令结算部分占到总造价的8.89%, 工程指令中现场签证的比例为4.87%, 设计变动的比例为4.02%.具体如下:项目结算总造价其中工程指令造价工程指令造价所占比例其中现场签证造价现场签证造价所占比例

28、其中设计变动造价设计变动造价所占比例*二期B区南通四建10360902.17 985626.64 703128.33 282498.31 江苏正太8122760.88 952634.00 580826.58 371807.42 江苏华江1-715883378.42 1557752.63 618381.66 939370.97 江苏华江8-94026372.89 282314.00 180030.38 102283.62 *三期南通四建7345661.84 857617.00 538978.00 318639.00 浙江双堰8061555.44 517476.00 224127.77 29334

29、8.23 江苏华江13623918.38 776342.31 283610.71 492731.60 浙江中天16344424.85 1608385.00 990752.00 617633.00 南通三建12536550.96 1021764.00 569353.17 452410.83 合计96305525.83 8559911.58 4689188.60 3870722.98 2、 无效本钱占本钱比例过高:本钱部在随意抽取了一栋楼的结算资料后，进行相关阐发-三期A1-1栋，图纸+工程指令的总造价为3845046元，其中无效本钱51662元，占总造价的1.3%，使该栋单方造价增加元。如下:*

30、三期A1-1栋无效成天职析修建面积4848m2序号工程指令施工内容无效本钱单方增加一土建部分1EI-3-140图纸有误，机器开空调洞5103.36 1.05 3EI-3-170阳台变动，凿除清渣5053.25 1.04 2EI-3-182凿除阳台压顶挑耳1755.25 0.36 4EI-3-183凿除露台栏板1080.47 0.22 5EI-3-320拆除1130.80 0.23 6EI-3-246H1户型主卧墙、门楼墙、雨蓬变动6471.41 1.33 7EI-3-332拆除2745.00 0.57 8EI-3-259涂料改瓷砖，涂料腻子铲除654.75 0.14 9EI-3-263涂料改瓷

31、砖，涂料腻子铲除3940.67 0.81 10EI-3-269拆除774.72 0.16 11EI-3-271拆除1071.36 0.22 12EI-3-272变动、凿毛714.24 0.15 13EI-3-287变动、凿毛289.80 0.06 14EI-3-291变动、凿毛336.00 0.07 15EI-3-331给排水调解导致土建改革开洞6165.65 1.27 16EI-3-407通风孔平移，增加打洞、砌体423.84 0.09 17EI-3-302立面分色改变，重刷2863.20 0.59 18EI-3-658处置惩罚门窗漏水611.88 0.13 合计41185.65 8.50

32、二安装部分1EI-057主卧按钮移位372.00 0.08 3EI-3-277（1）梯间声控开关移位152.39 0.03 2EI-3-320预埋局部修改533.80 0.11 4EI-3-369（2）客厅开关移位92.81 0.02 5EI-3-376（3）插座移位253.85 0.05 6EI-3-168主卫开关移位460.29 0.09 7EI-3-549橱柜导致插座变革279.09 0.06 8EI-066屋顶变革导致原预埋作废1949.94 0.40 9EI-3-250厨房插座移位218.48 0.05 10EI-3-675复式楼电源变动55.96 0.01 11EI-3-252空调插座改位64.68 0.01 12EI-3-110茅厕出户管变动396.95 0.08 13EI-3-331主卫台盆给排水调解111.43 0.02 14EI-3-237H1生活给水改加压599.63 0.12 15EI-480梁上开孔，报废、增加管道、地漏4935.50 1.02 合计10476.80 2.16 总计51662.