土地增值税清算涉税技巧详解9502.docx

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1、土地增值税涉税税技巧第一部分土地增增值税清算基基础知识第二部分清算收收入的审核第三部分 税前前扣除原则第四部分 转让让税金的审核核第五部分 利息息支出的审核核第六部分 期间间费用的审核核第七部分 开发发成本的审核核第八部分 汇汇算清缴热点点问题第一部分：土地地增值税清算算基础知识 一、土土地增值税清清算概念二、增值额和扣扣除项目三、开发成本的的口径四、税率的形式式五、清算对象（重重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增增值税九、清算后再转转让 一、土土地增值税清清算概念 土地增增值税清算管管理规程（国国税发【20009】911号）第三条条规定，“土地增值税税清算，是指指纳税人在符符合土地增

2、值值税清算条件件后，依照税税收法律、法法规及土地增增值税有关政政策规定，计计算房地产开开发项目应缴缴纳的土地增增值税税额，并并填写土地地增值税清算算申报表，向向主管税务机机关提供有关关资料，办理理土地增值税税清算手续，结结清该房地产产项目应缴纳纳土地增值税税税款的行为为。”二、增值额和扣扣除项目 土地增增值税按照纳纳税人转让房房地产所取得得的增值额和和规定的税率率计算征收。 其中，纳纳税人转让房房地产所取得得的收入减除除规定扣除项项目金额后的的余额，为增增值额。 具体到到房地产开发发企业，规定定的扣除项目目包括： 1、取取得土地和开开发土地的成成本费用，包包括土地价款款和出让金、场场地平整费用

3、用和契税等； 2、新新建房及配套套设施的成本本费用，包括括前期工程费费、建筑安装装工程费、基基础设施建设设费、公共配配套设施费和和开发间接费费等； 3、与与转让房地产产有关的税金金，是指在转转让房地产时时缴纳的营业业税、城市维维护建设税、印印花税。因转转让房地产交交纳的教育费费附加，也可可视同税金予予以扣除。 4、与与转让房地产产有关的期间间费用，包括括管理费用、销销售费用和财财务费用等。 其中，上上述（1）（22）项可以加加计扣除200%，第（33）项据实扣扣除，第（44）项按照（11）（2）合合计数的一定定比例内计算算扣除。 三、开开发成本的口口径 会计口口径：包括土土地和资本化化利息 土

4、地增增值税法：不不含土地、资资本化利息 加计扣扣除基数：会会计口径资资本化利息见关于土地增增值税清算有有关问题的通通知（国税税函【20110】2200号）“三、房地产产开发费用的的扣除问题:（四）土土地增值税清清算时，已经经计入房地产产开发成本的的利息支出，应应调整至财务务费用中计算算扣除。” 四、税税率的形式 1、定定额税率是指指按照征税对对象的计量单单位直接规定定纳税绝对额额的税率形式式，主要应用用于土地使用用税和车船使使用税，在消消费税和印花花税也有部分分应用。 2、比比例税率是指指对同一征税税对象不分数数额大小，规规定相同的征征税比例的税税率形式，是是最常见的税税率，应用于于企业所得税

5、税、增值税、营营业税、房产产税等。 3、累累进税率是指指按照征税对对象数量的增增大，征税比比例逐步提高高的税率形式式，又分为超超额累进税率率和超率累进进税率，特点点是每个级次次分别适用不不同的税率。前前者主要应用用个人所得税税的工资薪金金和个体工商商户所得，后后者主要应用用于土地增值值税。 4、土土地增值税的的税率 土地增增值税实行四四级超率累进进税率： 土地地增值税暂行行条例实施细细则第十条条 条例第七七条所列四级级超率累进税税率，每级“增值额未超超过扣除项目目金额”的比例，均均包括本比例例数。 计算土地增增值税税额，可可按增值额乘乘以适用的税税率减去扣除除项目金额乘乘以速算扣除除系数的简便

6、便方法计算，具具体公式如下下： （一）增值值额未超过扣扣除项目金额额50% 土地增值税税税额=增值值额30% （二）增值值额超过扣除除项目金额550%，未超超过100%的 土地增值税税税额=增值值额40%-扣扣除项目金额额5% （三）增值值额超过扣除除项目金额1100%，未未超过2000%的 土地增值税税税额=增值值额50%-扣扣除项目金额额15% （四）增值值额超过扣除除项目金额2200% 土地增值税税税额=增值值额60%-扣扣除项目金额额35% 公式中的55%，15%，35%为为速算扣除系系数。 五、清清算对象 （一）会会计成本核算算对象 开发成成本核算对象象，是指在进进行成本核算算时，归

7、集和和分配开发成成本而确定的的成本承担者者。 由于房房地产开发企企业是按照城城市总体规划划和建设规划划以及土地使使用规划的要要求，在特定定的固定地点点进行开发经经营的。因此此应结合开发发项目的地点点、用途、结结构、装修、层层高、施工队队伍等因素，按按照下列原则则，选择成本本核算对象： 1、一一般的开发项项目，以每一一独立编制的的概算或施工工图预算所列列单项工程为为成本核算对对象。 2、同同一开发地点点、结构类型型相同的群体体开发项目，开开竣工时间相相近、由同一一施工单位施施工的，可以以并为一个成成本核算对象象。 3、对对于个别规模模较大、工期期较长的开发发项目，可以以结合经济责责任制的需要要，

8、按开发项项目的一定区区域和部位，划划分成本核算算对象。 （二）企企业所得税计税成本本对象 房地地产开发经营营业务企业所所得税处理办办法（国税税发【20009】31号号）第二十六六条成本对对象是指为归归集和分配开开发产品开发发、建造过程程中的各项耗耗费而确定的的费用承担项项目。计税成成本对象的确确定原则如下下： 1、可可否销售原则则。 开发产产品能够对外外经营销售的的，应作为独独立的计税成成本对象进行行成本核算；不能对外经经营销售的，可可先作为过渡渡性成本对象象进行归集，然然后再将其相相关成本摊入入能够对外经经营销售的成成本对象。 2、分分类归集原则则。 对同一一开发地点、竣竣工时间相近近、产品

9、结构构类型没有明明显差异的群群体开发的项项目，可作为为一个成本对对象进行核算算。 3、功功能区分原则则。 开发项项目某组成部部分相对独立立，且具有不不同使用功能能时，可以作作为独立的成成本对象进行行核算。 4、定定价差异原则则。 开发产产品因其产品品类型或功能能不同等而导导致其预期售售价存在较大大差异的，应应分别作为成成本对象进行行核算。 5、成成本差异原则则。 开发产产品因建筑上上存在明显差差异可能导致致其建造成本本出现较大差差异的，要分分别作为成本本对象进行核核算。 6、权权益区分原则则。 开发项项目属于受托托代建的或多多方合作开发发的，应结合合上述原则分分别划分成本本对象进行核核算。 成

10、本对对象由企业在在开工之前合合理确定，并并报主管税务务机关备案。成成本对象一经经确定，不能能随意更改或或相互混淆，如如确需改变成成本对象的，应应征得主管税税务机关同意意。 （三）土土地增值税清算对象象 1、土土地增值税暂暂行条例实施施细则第八八条 土地增值值税以纳税人人房地产成本本核算的最基基本的核算项项目或核算对对象为单位计计算。2、清算单位（1）关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知（国国税发【20006】1887号）“一、土地增增值税的清算算单位：土地地增值税以国国家有关部门门审批的房地地产开发项目目为单位进行行清算，对于于分期开发的的项目，以分分期项目为单单位清算

11、。”（2）福建省省厦门市地方方税务局关于于印发厦门门市房地产开开发企业土地地增值税清算算管理办法的通知（厦厦地税发22010116号）“第十五条 对于分期开开发的项目，以以政府建设主主管部门颁发发的建设工工程施工许可可证作为分分期标准，以以分期项目为为单位清算。”（3）湖北省省地方税务局局关于印发湖北省房地地产开发企业业土地增值税税清算管理办办法的通知知（鄂地税税发200082077号）规定，“对于滚动开发项目，以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进行清算。” 3.土土地增值税清清算管理规程程（国税发发【20099】91号）第十七条 清清算审核时，应应审核房地产产开发项

12、目是是否以国家有有关部门审批批、备案的项项目为单位进进行清算；对对于分期开发发的项目，是是否以分期项项目为单位清清算；对不同同类型房地产产是否分别计计算增值额、增增值率，缴纳纳土地增值税税。海南省地方税税务局关于明明确土地增值值税若干政策策问题的通知知（琼地税税函200073566号）“十、住宅和和非住宅的确确认问题：判判断房产属住住宅或非住宅宅，以规划报报建资料和房房产证记载的的房产用途为为准。” 总结：清算对象原原则上按照房房地产成本核核算的最基本本的核算项目目或核算对象象，但对于对对于房地产开开发企业的不不同开发项目目，如果同时时符合以下条条件，可以合合并为一个清清算对象： （1）属属于

13、同一国国有土地使用用证界定的的土地范围； （2）属属于同一建建设工程规划划许可证报报建的工程； （3）属属于相同的房房产类型； （4）竣竣工时间接近近。 需要说说明的是，在在满足上述条条件的前提下下，一般不再再考虑定价差差异原则、成成本差异原则则。 湖北北省地方税务务局关于房地地产开发企业业土地增值税税清算工作若若干政策问题题的通知（鄂鄂地税发220082211号）“三、关于清清算计算口径径的问题房地地产开发项目目中既有普通通住宅，又有有非普通住宅宅，同时还有有商铺、商网网、车库等其其他开发产品品的，该项目目应缴纳的土土地增值税，应应按住宅和其其他开发产品品两类分别计计算土地增值值税。其他开开

14、发产品类中中纳税人建造造商网、商铺铺、车库、辅辅助房等，不不再按功能分分别分类计算算土地增值税税。” 4、综综合楼 对于同同一宗土地上上建造的综合合楼，即既有有住宅又有非非住宅（如写写字间、商铺铺等），应当当贯彻功能区区分原则，按按照不同的房房产类型归属属于不同的清清算对象。六、关于一条线线、二条线、三三条线之争1、土增税细细则第八条条： “土地增值税税以纳税人房房地产成本核核算的最基本本的核算项目目或核算对象象为单位计算算”。2、财税19995488号十三条：“对纳税人既既建普通标准准住宅又搞其其他房地产开开发的，应分分别核算增值值额。不分别别核算增值额额或不能准确确核算增值额额的，其建造造

15、的普通标准准住宅不能适适用条例第八八条(一)项项的免税规定定”。（要求按按“二条线”核算，如果果不分开，一一条线就不能能享受免税）3、财税20006211号第一条： “纳税人既建建造普通住宅宅，又建造其其他商品房的的，应分别核核算土地增值值额”（要求按“两条线”核算）4、财税20006211号第三条： “各地要进进一步完善土土地增值税预预征办法，根根据本地区房房地产业增值值水平和市场场发展情况，区区别普通住房房、非普通住住房和商用房房等不同类型型，科学合理理地确定预征征率，并适时时调整”。5、国税发220061187号第一一条： “土地增值税税以国家有关关部门审批的的房地产开发发项目为单位位进

16、行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算”。“开发项目中中同时包含普普通住宅和非非普通住宅的的，应分别计计算增值额”。注：上述规定有有漏洞，有的的地产商故意意不分开核算算，这样就可可把盈利高的的店面等非普普通住宅与普普通住宅的亏亏损混在一块块，互相抵补补后，总体的的增值额就少少了，就可少少交土增税。因为企业方会辩辩解说国税发发20066187号号文要求分开开核算的目的的是让普通住住宅增值额不不超过20%可免税用的的，而我又不不要享受免税税，所以就混混在一起核算算，怎么不行行？6、国税发22009991号第十七七条：清算审审核时，应审审核房地产开开发项目是否否以国家有关关部门审批

17、、备备案的项目为为单位进行清清算；对于分分期开发的项项目，是否以以分期项目为为单位清算；对不同类型型房地产是否否分别计算增增值额、增值值率，缴纳土土地增值税。 国税发2000991号号要求对普通通住房、非普普通住房、非非住宅等三条条线进行分别别核算，这就就堵住了国税税发【20006】1877号文的政策策漏洞。七、清算条件土地增值税清清算管理规程程（国税发发【20099】91号）第第九条 纳纳税人符合下下列条件之一一的，应进行行土地增值税税的清算: （一）房地地产开发项目目全部竣工、完完成销售的；（二）整体体转让未竣工工决算房地产产开发项目的的；（三）直直接转让土地地使用权的。第十条 对符符合以

18、下条件件之一的，主主管税务机关关可要求纳税税人进行土地地增值税清算算：（一）已竣工验验收的房地产产开发项目，已已转让的房地地产建筑面积积占整个项目目可售建筑面面积的比例在在85%以上上，或该比例例虽未超过885%，但剩剩余的可售建建筑面积已经经出租或自用用的； 注：尚尚未销售的部部分不确认收收入和扣除项项目。其中：1.可售建筑面面积：等于总总建筑面积扣扣除不能分摊摊的公用建筑筑面积后的余余额。 2.总总建筑面积：指在建设用用地范围内单单栋或多栋建建筑物地面以以上各层建筑筑面积之和； 注：特特殊情况下包包含地下建筑筑面积。 3.不不包括不能分分摊的公用建建筑面积有：单独具备使使用功能的独独立使用

19、空间间、机动车库库、供暖锅炉炉房、物业管管理用房等。 （二）取取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的； 注：尚尚未销售部分分不确认收入入和扣除项目目，未来再销销售时按照旧旧房处理。 （三）纳纳税人申请注注销税务登记记但未办理土土地增值税清清算手续的；注：尚未销售部部分需要确认认收入和扣除除项目。八、土地增值税税的清算时点点与所得税的的完工时点区区别（一）开发业务务与竣工时间间 1完工与未完完工对于稽查查来说有什么么区别？答：如果已完工工，对收入和和计税成本是是否属实，稽稽查都要查；如果是未完完工的，那么么稽查只查收收入，不查成成本，因为企企业所得税是是按销售未完完工收入乘以以计税毛

20、利率率来计算的。（见31号文第第九条企业业销售未完工工开发产品取取得的收入，应应先按预计计计税毛利率分分季（或月）计计算出预计毛毛利额，计入入当期应纳税税所得额。开开发产品完工工后，企业应应及时结算其其计税成本并并计算此前销销售收入的实实际毛利额，同同时将其实际际毛利额与其其对应的预计计毛利额之间间的差额，计计入当年度企企业本项目与与其他项目合合并计算的应应纳税所得额额。 在年度纳税申报报时，企业须须出具对该项项开发产品实实际毛利额与与预计毛利额额之间差异调调整情况的报报告以及税务务机关需要的的其他相关资资料。）2竣工证明材材料是指什么么？竣工证明明材料交房地地产管理部门门备案是一个个时点还是

21、一一个时期？（1）建设单位位应当自工程程竣工验收合合格之日起115日内，依依照房屋建建筑工程和市市政基础设施施工程竣工验验收备案管理理暂行办法的的规定，向工工程所在地的的县级以上地地方人民政府府建设行政主主管部门备案案。工程竣工验收报报告还应附有有下列文件:. （2）国家税税务总局关于于印发房地地产开发经营营业务企业所所得税处理办办法的通知知（国税发发2009931号）第第三条企业业房地产开发发经营业务包包括土地的开开发，建造、销销售住宅、商商业用房以及及其他建筑物物、附着物、配配套设施等开开发产品。除除土地开发之之外，其他开开发产品符合合下列条件之之一的，应视视为已经完工工： （一）开发产品

22、品竣工证明材材料已报房地地产管理部门门备案。 （二）开发产品品已开始投入入使用。 （三）开发产品品已取得了初初始产权证明明。（3）国家税税务总局关于于房地产企业业开发产品完完工标准税务务确认条件的的批复（国国税函2009342号）明明确：根据国国家税务总局局关于房地产产开发经营业业务征收企业业所得税问题题的通知（国国税发20006311号）规定的的精神，房地地产开发企业业建造、开发发的开发产品品无论工程质质量是否通过过验收合格，或或是否办理完完工（竣工）备备案手续以及及会计决算手手续，当其开开发产品开始始投入使用时时均应视为已已经完工。房房地产开发企企业应按规定定及时结算开开发产品计税税成本并

23、计算算此前以预售售方式销售开开发产品所取取得收入的实实际毛利额，同同时将开发产产品实际毛利利额与其对应应的预计毛利利额之间的差差额，计入当当年（完工年年度）应纳税税所得额。开发产品开始投投入使用是指指房地产开发发企业开始办办理开发产品品交付手续（包包括入住手续续）或已开始始实际投入使使用。（4）根据国国家税务总局局关于房地产产开发经营业业务征收企业业所得税问题题的通知（国国税发20006311号）规定精精神和国家家税务总局关关于印发房房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法的通通知（国税税发2000931号号）第三条规规定，房地产产开发企业建建造、开发的的开发产品，无无论工程质量量是否通过验

24、验收合格，或或是否办理完完工（竣工）备备案手续以及及会计决算手手续，当企业业开始办理开开发产品交付付手续（包括括入住手续）、或或已开始实际际投入使用时时，为开发产产品开始投入入使用，应视视为开发产品品已经完工。房房地产开发企企业应按规定定及时结算开开发产品计税税成本，并计计算企业当年年度应纳税所所得额。 因此，建设单位如果已经向上述的有关部门备案，则税务部门会从“建设单位如果已经向上述的有关部门备”备案之日起，作为完工之日计算计税成本时点。九、土地增值税税清算单位确确定（一）土地增值值税以纳税人人房地产成本本核算的最基基本的核算项项目或核算对对象为单位计计算。国家税务总局局关于房地产产开发企业

25、土土地增值税清清算管理有关关问题的通知知（国税发发20066187号号）进一步规规定土地增值值税的清算单单位以国家有有关部门审批批的房地产开开发项目为单单位进行清算算，对于分期期开发的项目目，以分期项项目为单位清清算。（二）纳税人提提出清算申请请时，主管税税务机关应根根据开发项目目立项批复、土土地使用出（转转）让合同（协协议）、土地地使用权证、建建设用地规划划许可证、建建设工程规划划许可证、建建筑工程施工工许可证、商商品房销（预预）售许可证证、土地增增值税项目登登记表等有有关资料，审审核房地产开开发项目是否否以国家有关关部门审批、备备案的项目为为单位进行清清算；对于分分期开发的项项目，是否以以

26、分期项目为为单位清算。（三）未经政府府有关部门批批准，企业自自行分期开发发的项目，或或者与政府有有关部门审批批的开发项目目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和土地增值税项目登记表，本着“实质重于形式”的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。（四）土地增增值税清算鉴鉴证业务操作作指南第七条 根据据指导意见第第五条的规定定鉴证清算单单位确认情况况，应特殊关关注：（二）清清算单位的认认定。在确认认开发项目的的清算单位时时，应以有关关部门颁发的的许可证照为为条件。凡应应独立办理有有关部门的许许可证照的房房地产开发项项目，才是一一个法定意义义上的独立开开发项

27、目。鉴鉴证时应考虑虑：1.以法定意义义上的独立开开发项目，确确认开发项目目；2. 按项目开开发情况划分分的，应作为为单独鉴证对对象的单项工工程或单位工工程；3.根据实际开开发情况，分分别以单项开开发项目、单单位工程或单单项工程，为为清算单位；4.对于分期开开发的项目，以以分期项目为为单位清算。 十、清清算审核 1. 税税务机关对企企业清算资料料的审核，不不改变企业的的依法申报责责任。 2.企企业采用伪造造、变造有关关资料证明等等手段造成少少缴土地增值值税税款的，应应当根据中中华人民共和和国税收征收收管理法的的有关规定进进行处理3.清算报告：房地产开发企业业委托税务师师事务所等中中介机构审核核鉴

28、证的清算算项目，主管管税务机关应应当采取适当当方法对有关关鉴证报告的的合法性、真真实性进行审审核。主管税税务机关如果果未采信或部部分未采信鉴鉴证报告的，应应当向房地产产开发企业告告知其理由。 十一、补补缴土地增值值税 1、关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）“八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。” 中华人人民共和国税税收征收管理理法第五十十二条 因税税务机关的责责任，致使纳纳税人、扣缴缴义务人未缴缴或者少缴税税款的，税务务机关在三年年内可以要求求纳税人

29、、扣扣缴义务人补补缴税款，但但是不得加收收滞纳金。 2、退退还多缴土地地增值税 中华人人民税收征收收管理法 第五十一条条 纳税人人超过应纳税税额缴纳的税税款，税务机机关发现后应应当立即退还还；纳税人自自结算缴纳税税款之日起三三年内发现的的，可以向税税务机关要求求退还多缴的的税款并加算算银行同期存存款利息，税税务机关及时时查实后应当当立即退还；涉及从国库库中退库的，依依照法律、行行政法规有关关国库管理的的规定退还 税收收征收管理法法实施细则第七十八条 税收征管法第五十一条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。 退税利利息按照税务务机关

30、办理退退税手续当天天中国人民银银行规定的活活期存款利率率计算。 3、补补退土地增值值税与企业所所得税 关于于房地产开发发企业注销前前有关企业所所得税处理问问题的公告（总总局公告20010年第229号） 假定定各年企业所所得税税率一一致，并且持持续经营，则则： （1）补补缴土地增值值税的，直接接在当年所得得税前扣除； （2）退退还土地增值值税的，直接接在当年所得得税前调整。 假定定企业申请公公司注销： 无论以以前年度所得得税率是否一一致，都应当当按照各年销销售收入（含含预收收入）比比例，重新计计算以前年度度各年应当扣扣除的土地增增值税，进而而计算以前年年度各年应当当补退的企业业所得税。 注：不不

31、适用于实际际毛利率的调调整 十二、清清算后再转让让 20006国税发1187号关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知八 在土地地增值税清算算时未转让的的房地产，清清算后销售或或有偿转让的的，纳税人应应按规定进行行土地增值税税的纳税申报报，扣除项目目金额按清算算时的单位建建筑面积成本本费用乘以销销售或转让面面积计算。 单位建建筑面积成本本费用=清算算时的扣除项项目总金额清算的总建建筑面积 注：要要符合同一房房产类型 20007云南关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题补充意见 房地产产开发企业建建造商品房，已已自用或出租租使用年限在在2年以上(不含2年)再出

32、售的，应应按照转让旧旧房及建筑物物的政策规定定缴纳土地增增值税，不再再列入土地增增值税清算的的范围。 20007辽宁房地地产开发企业业土地增值税税清算管理办办法 第七条条 房地产开开发企业纳税税人建造商品品房，已自用用或出租使用用年限在一年年以上再出售售的，应按照照转让旧房及及建筑物的政政策规定缴纳纳土地增值税税，不再列入入土地增值税税清算的范围围。 20008北京房地地产开发企业业土地增值税税清算管理办办法 房地产产开发企业建建造的商品房房，已自用或或出租使用年年限在一年以以上再出售的的，应按照转转让旧房及建建筑物的政策策规定缴纳土土地增值税，不不再列入土地地增值税清算算的范围。 第二部分

33、清清算收入的审审核 一、正正常销售收入入 二、外外部视同销售售收入 三、内内部视同销售售收入 四、转转让永久使用用权五、地下停车场场等的土地增增值税和企业业所得税处理理六、代收费用 一、正正常销售收入入 20009国税发991号土地增增值税清算管管理规程 第十八八条 审核核收入情况时时，应结合销销售发票、销销售合同（含含房管部门网网上备案登记记资料）、商商品房销售（预预售）许可证证、房产销售售分户明细表表及其他有关关资料，重点点审核销售明明细表、房地地产销售面积积与项目可售售面积的数据据关联性，以以核实计税收收入； 1、面面积误差 20110国税函2220号关于于土地增值税税清算有关问问题的通

34、知 土地增增值税清算时时，已全额开开具商品房销销售发票的，按按照发票所载载金额确认收收入；未开具具发票或未全全额开具发票票的，以交易易双方签订的的销售合同所所载的售房金金额及其他收收益确认收入入。 销售合合同所载商品品房面积与有有关部门实际际测量面积不不一致，在清清算前已发生生补、退房款款的，应在计计算土地增值值税时予以调调整 对于测测量面积的误误差，依据22001年颁颁布的商品品房销售管理理办法的规规定，面积误误差比绝对值值在正负3%以内（含33%），据实实结算房价款款；实测面积积大于合同面面积并且超过过3%的部分分，房价款由由房地产开发发企业承担，产产权归买受人人；实测面积积低于合同面面积

35、并且超过过3%的部分分，房价款由由房地产开发发企业双倍返返还买受人。 实际执执行过程中，对对于返还房价价款冲减售房房金额的，如如果以前已经经全额开具商商品房销售发发票，均需要要收回并且重重新开具；如如果实测面积积低于合同面面积并且超过过3%，多数数省份要求重重新办理销售售合同备案。 2、违违约金收入 20002北京关于于对房地产公公司收取客户户的违约金征征收营业税问问题的批复 根据现现行营业税政政策规定，对对北京京港物物业发展有限限公司向购房房户收取的因因延期支付房房款而发生的的违约金，应应并入营业额额随相关业务务适用税目税税率计算征收收营业税。 注：部部分违约/根根本违约，收收款方向 3、赠

36、赠送家用电器器 20006国税函11278号关关于中国移动动有限公司内内地子公司业业务销售附带带赠送行为征征收流转税问问题的通知 20007国税函7778号关于于中国联通有有限公司及所所属分公司和和中国联合通通信有限公司司贵州分公司司业务销售附附带赠送行为为有关流转税税问题的通知知 20007国税函11322号关关于中国网络络通信集团公公司及其分公公司和中国网网通（集团）有有限公司及其其分公司业务务销售附带赠赠送行为征收收流转税问题题的通知 （1）销销售前明确承承诺赠送的 AA 属于捆绑绑销售，不需需要单独计算算增值税，实实质上是合并并计算销售不不动产营业税税 BB 如果赠送送的家电、家家居构

37、成房屋屋的附属设备备或设施，则则属于开发成成本，未来可可以享受土地地增值税的加加计扣除，如如可视对讲系系统、壁挂锅锅炉、整体厨厨房、整体卫卫生间等，否否则计入销售售费用，如空空调、电冰箱箱、家具等。 （2）如如果采用有奖奖销售形式，由由于是否赠送送具有不确定定性，或者明明确赠送但金金额不确定，不不论是否人人人有份，不论论是否构成不不动产的附属属设施，均属属于销售费用用，同时扣缴缴个人所得税税 20111财税500号关于企业业促销展业赠赠送礼品有关关个人所得税税问题的通知知 （3）赠赠送家电的发发票 AA如果开发商商没有过渡发发票，即要求求供应商的发发票抬头为业业主，自己只只负责办理转转交，则房

38、地地产销售收入入和销售成本本不包括赠送送的家电金额额。 B如如果开发商过过渡了发票，即即要求供应商商的发票抬头头为自己，自自己统一开具具销售不动产产发票，则房房地产销售收收入不得扣除除赠送的家电电金额，但家家电金额可以以作为销售费费用或开发成成本处理。4、取得前述113的收入 20001安徽关于于个人所得税税若干政策问问题的通知 个人取取得由房地产产开发商支付付的购房保证证金占用费，应应按利息、股股息、红利所所得征收个人人所得税，税税款由支付购购房保证金的的房地产开发发商代扣代缴缴 5、销销售但约定占占有 情形：出售小区内内已建成商铺铺，但书面合合同约定三年年后再实际交交付。在这段段期间，开发

39、发商保留控制制权，用于售售楼部或样板板间、家居展展示等用途。 20008国税函5576号关于于个人与房地地产开发企业业签订有条件件优惠价格协协议购买商店店征收个人所所得税问题的的批复 中华人人民共和国合合同法 第六十十五条当事事人约定由第第三人向债权权人履行债务务的，第三人人不履行债务务或者履行债债务不符合约约定，债务人人应当向债权权人承担违约约责任。 第六十十六条当事事人互负债务务，没有先后后履行顺序的的，应当同时时履行。一方方在对方履行行之前有权拒拒绝其履行要要求。一方在在对方履行债债务不符合约约定时，有权权拒绝其相应应的履行要求求。 抵销交交易 A两两方均应当确确认营业收入入，计算流转转

40、税、财产行行为税金等 B确确认相应的应应收帐款和应应付帐款 C按按照合同法的的规定，抵顶顶、核销 注：对对企业所得税税一般不会产产生实质上的的影响，主要要偷逃了流转转税、财产行行为税金等。二、外部视同销销售收入 20009国税发331号房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法 第七条条 企业将将开发产品用用于捐赠、赞赞助、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于实际取得利利益权利时确确认收入(或或利润)的实实现。 20008国税函8828号关于于企业处置

41、资资产所得税处处理问题的通通知 （一）外部部视同销售收收入在审核时时关注的是销销售价格的公公允性，一般般按照下列顺顺序确定： 1、如如果在房地产产开发企业内内部存在本月月份的可比产产品销售价格格，应当按照照可比产品销销售价格确定定，如住宅等等； 注注：公允价值值优先 2、如如果在房地产产开发企业内内部不存在可可比产品销售售价格（如商商铺），或者者虽然存在可可比产品但不不属于本月份份（如住宅），参参照当地同一一地区、同一一月份政府主主管部门公布布的销售价格格确定； 3、按按开发产品的的成本利润率率确定。开发发产品的成本本利润率不得得低于15%，具体比例例由主管税务务机关确定。计计算公式为： 开发

42、发成本（1成本本利润率）（1营业业税税率） （二）对对外抵债 19988国税函7771号关于以以房屋抵顶债债务应征收营营业税问题的的批复 单位或或个人以房屋屋抵顶有关债债务，不论是是经双方(或或多方)协商商决定的，还还是由法院裁裁定的，其房房屋所有权已已发生转移，且且原房主也取取得了经济利利益(减少了了债务)，因因此，对单位位或个人以房房屋或其他不不动产抵顶有有关债务的行行为，应按“销售不动产产”税目征收营营业税。 1、存存在可比公允允价格： 借借：应付帐款款 贷：主营业务收收入 营业外收收入 即即超过公允价价值的部分，不不涉及营业税税和土地增值值税 22、不存在可可比公允价格格 借借：应付帐

43、款款 贷：主主营业务收入入 即按照照实际抵债金金额和最低价价格孰高的原原则确认营业业收入，不单单独债务重组组收益 3、对对外抵债，间间接过户 20007国税函6645号关于于未办理土地地使用权证转转让土地有关关税收问题的的批复 开发商商施工企业业混凝土企企业 第一步步，开发商同同施工企业达达成债务重组组协议，施工工企业的应收收帐款演变为为房产权利 第二步步，施工企业业同混凝土达达成债务重组组协议，施工工企业的抵债债对价是房产产权利 第三步步，开发商经经房产按照约约定直接过户户给混凝土，但但与施工企业业的再抵债差差价无关 7700800850 合同法法摘要 第八十十条债权人人转让权利的的，应当通

44、知知债务人。未未经通知，该该转让对债务务人不发生效效力。 第八十十一条债权权人转让权利利的，受让人人取得与债权权有关的从权权利，但该从从权利专属于于债权人自身身的除外。 第八十十四条债务务人将合同的的义务全部或或者部分转移移给第三人的的，应当经债债权人同意。 第八十十六条债务务人转移义务务的，新债务务人应当承担担与主债务有有关的从债务务，但该从债债务专属于原原债务人自身身的除外。 （三）长长期股权投资资 19995财税448号关于土土地增值税些具体问题题规定的通知知 对于以以房地产进行行投资、联营营的，投资、联联营的一方以以土地（房地地产）作价入入股进行投资资或作为联营营条件，将房房地产转让到

45、到所投资、联联营的企业中中时，暂免征征收土地增值值税。对投资资、联营企业业将上述房地地产再转让的的，应征收土土地增值税。 20006财税221号关于土土地增值税若若干问题的通通知 对于以以土地(房地地产)作价入入股进行投资资或联营的，凡凡所投资、联联营的企业从从事房地产开开发的，或者者房地产开发发企业以其建建造的商品房房进行投资和和联营的，均均不适用财财政部、国家家税务总局关关于土地增值值税一些具体体问题规定的的通知(财财税字199950448号)第一一条暂免征收收土地增值税税的规定。 20010公告第第19号关于于企业取得财财产转让等所所得企业所得得税处理问题题的公告 企业取取得财产（包包括各类资产产、股权、债债权等）转让让收入、债务务重组收入、接接受捐赠收入入、无法偿付付的应付款收收入等，不论论是以货币形形式、还是非非货币形式体体现，除另有有规定外，均均应一