苏州项目市场定位策划报告(1)21859.docx

《苏州项目市场定位策划报告(1)21859.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州项目市场定位策划报告(1)21859.docx（179页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、苏州项目市市场定位位策划报报告目 录录一、项目概概况1、苏项目目地块区区位环境境分析.62、周边环环境分析析.663、项目所所在区域域规划情情况分析析.73.1项目目自身概概况.73.2项目目周边区区域规划划.8二、项目市市场环境境分析1、苏州市市房地产产经济背背景分析析.,91.1苏州州市概况况.91.2苏州州市宏观观经济影影响关系系分析.111.3苏州州市城市市规划概概况及对对本项目目的影响响.2551.4苏州州市房地地产政策策概况对对本项目目的影响响2、苏州市市区房地地产市场场情况调调查.2882.1 苏苏州近几几年房地地产态势势分析.3222.2苏州州房地产产20006年发发展态势势总

2、结及及预测3332.3苏州州市区房房地产市市场调查查分析.3552.4苏州州市区二二级市场场（商品品房市场场）分析析.3882.5苏州州市区三三级市场场（二手手房市场场）概况况及分析析.4223、苏州市市区房地地产区域域市场调调查.4223.1苏州州房地产产市场区区域板块块分析.4664、苏州工工业园区区房地产产市场.4664.1园区区房地产产发展及及走势.4884.2近年年内各年年度园区区供应及及销售情情况4484.3园区区商品房房价格走走势及与与其他片片区房价价比较情情况. 4994.4园区区未来房房地产市市场分析析与预测测.5774.5典型型个案和和基准竞竞争对手手分析.611三、苏州各

3、各类物业业分物业业形态专专题分析析1、苏州各各类物业业形态的的发展情情况.691.1写字字楼.6991.2类别别墅.7001.3多层层等低密密度住宅宅.7551.4高层层及小高高层住宅宅市场.7662、苏州各各类物业业市场的的主要特特征7993、苏州各各区域典典型个案案分析.80四、消费者者需求分分析1、区域内内购房者者细分及及需求分分析841.1何谓谓市场需需求?.8441.2我们们的需求求者在哪哪里?.8441.3需求求者购买买因素分分析.8552、消费者者需求分分析.8772.1私营营业主.8772.2政府府官员.8992.3本地地高收入入职业经经理人.9002.4外来来高收入入职业经经

4、理人.9332.5等自自由职业业者.9552.6投资资客户.97五、本项目目分析及及定位1、本项目目SWOOT分析析.2、本项目目整体形形象定位位.3、本项目目可能发发展物业业形态的的目标客客户定位位.3.1目标标客户职职业分析析3.2目标标客户来来源地及及比例分分析3.3目标标客户家家庭成员员构成分分析3.4目标标客户可可承受总总价范围围段及各各自比例例3.5目标标客户可可承受面面积范围围段及各各自比例例3.6客户户特征描描述3.7客户户行为习习惯分析析4、楼型（物物业形态态及配比比）定位位.5、价格定定位、分分析与建建议.6、户型建建议.六、产品多多方案配配比建议议1、经济成成本分析析.2

5、、总体规规划分析析.3、针对消消费群分分析.4、分期发发展规划划分析.5、销售分分期分析析.七、营销概概念主题题与项目目规划概概念的结结合点1、概念产产生的背背景.2、概念主主题的诠诠释.3、案名诠诠释.一、项目概概况1、项目地地块区位位环境分分析07号项目目地块位位于苏州州新加坡坡工业园园区金鸡鸡湖西南南岸，东东临金鸡鸡湖，西西接星港港街，南南靠机场场路，北北面垂柳柳路；可可以说是是近几年年来园区区湖西的的稀有临临湖观景景板块。图1：苏园园（20005）07号地地块区位位图2、周边环环境分析析07号项目目地块附附近区域域目前正正处于大大规模开开发建设设时期，周周围工地地林立，仅仅机场路路一路

6、之之隔即有有大湖城邦、和和乔丽晶晶、高尔尔夫花园园三个在在售中高高档住宅宅项目。北面的水乡邻里中心也已落成，目前正在招商并拟定于今年5月1日开业。由于项目区区域位于于湖西成成熟版块块，是在在政府的的宏观规规划和控控制下有有步骤地地开发建建设的，目目前景观观方面的的布局目目前已经经初现美美好轮廓廓，交通通及绿化化等基础础公益设设施也已已经建设设齐备，科科教文卫卫、行政政、商业业生活配配套也不不断新增增。交通方面：项目地地块区位位交通便便利发达达，可达达苏城南南北。沿沿南侧机机场路往往东可通通金鸡湖湖东，往往西可通通苏州古古城区东东环路，沿沿星汉街街可以方方便快捷捷直通湖湖西核心心CCBD商商业街

7、区区。区域内道路路主要为为四块板板结构，其其中星汉汉街和星星港街以以及机场场路均为为双向六六车道，其其他如垂垂柳路、芙芙蓉街等等均为双双向四车车道，所所有道路路均路面面状况良良好，通通行顺畅畅,出行十十分便利利。3、项目所所在区域域规划情情况调查查3.1项目目自身概概况2005年年12月29日苏苏州工业业园区国国有土地地使用权权挂牌出出让，在在国际大大厦4楼会议议厅举行行。园区区国土局局该次共共推出三三宗地块块，总占占地面积积为52232991.115，起起拍总价价为20028660万元元，成交交总价为为21000688万元，平平均楼面面价：440455.911元/，平平均涨幅幅：5.02。其

8、中中备受瞩瞩目的本本项目地地块07号号“地王”，被中中海地产产以100.3亿亿获得。表1：苏园园土挂007号地地块概况况表编号地块坐落土地面积用途出让年限（年绿地率建筑密度容积率起报总价（万元）苏园土挂2005/07金鸡湖西畔畔星港街东机场路北772899.022(含.77公顷幼幼儿园用用地)居住7050%25%1.6（不含幼儿儿园用地地）1031000金鸡湖西畔畔垂柳路南机场路北1257664.993居住7045%30%0.8金鸡湖西畔畔垂柳路东机场路北643777.044居住7045%30%0.6表：苏园园土挂007号地地块成交交价格编号土地面积（）容积率起报楼面均均价（元）成交楼面均均价

9、（元）成交总价涨幅苏园土挂2005/07772899.0221.63921.633921.63103100001257664.9930.8643777.0440.607号地块块包括33个地块块，综合合容积率率不超过过1.00（不含含幼儿园园），并并允许在在3个地块块上综合合考虑布布置幼儿儿园。该该地块总总宗地面面积为22674430.99，起拍拍总价达达10.3亿，是今今年苏州州地区的的“地王”，备受受各方瞩瞩目。3.2项目目周边区区域规划划07号地块块位于星星港街以以东，机机场路以以北，东东北面紧紧靠金鸡鸡湖，综综合容积积率为11.0；该地块块建筑面面积达226.77万，约约和4000亩，产

10、产品类型型丰富，规规模大，是是园区近近几年内内少见的的大地块块，未来来此类规规模（特特别是湖湖西）的的地块将将越来越越少。由由于地块块大，总总价高，在在一定程程度上屏屏蔽了一一些竞争争对手，加加上“中海发发展”园区项项目的成成功操作作，对市市场有足足够的信信心，因因此077号“地王”最后被被中海地地产以底底价获得得。(1)未来来商业休休闲功能能逐渐显显现：周边拥有有临湖生生态公园园、景观观带 “李公公堤”、水乡乡邻里中中心（目目前正在在火热招招商）。独墅湖东东（高尔尔夫花园园东南面面）将建建一大型型标准高高尔夫球球场机场路即即将南迁迁，原机机场路改改做金鸡鸡湖南侧侧景观大大道目前，大大湖城邦优

11、优客公寓寓内也已已建成22万大大型Shhopppingg Maall(2)未来来居住集集中区功功能初现现轮廓：南面是已已开发楼楼盘“高尔夫夫花园”，“大湖城邦”和“和乔丽丽晶酒店店式公寓寓”07号地块块区域未未来的巨巨大增值值潜力和和未来区区域内繁繁荣之景景象展露露无疑二、项目市市场环境境分析1、苏州市市房地产产经济背背景分析析1.1苏州州市概况况1.1.11苏州市市地理位位置、区区县划分分(1) 苏苏州地处处亚热带带北缘，四四季分明明，气候候温和，年年平均气气温166度上下下，年降降水量111000毫米左左右。苏苏州地理理环境优优越，位位于长江江三角洲洲中部。东东经1119555-12112

12、00，北北纬300477-332002之之间，东东邻上海海，西傍傍无锡，南南接浙江江，北依依长江，面面积84488.42平平方公里里，占全全省面积积的8.27%。苏州全市地地势低平平，平原原占总面面积的554%，平平均海拔拔4米左右右，东南南部地势势低洼，西西南部多多小山丘丘。吴中中区穹窿窿山主峰峰高3551.77米，为为全市最最高点。苏州区位优优势明显显，交通通十分便便利，京京杭大运运河纵贯贯南北，京京沪铁路路、沪宁宁高速公公路横穿穿东西，是是3122、2044、3188国道的的交汇处处，苏州州到上海海虹桥机机场有直直达快车车干线。境境内有张张家港、常常熟、太太仓3个国家家一类长长江口岸岸。

13、苏州是我国国经济最最发达的的城市之之一，古古城东西西两侧工工业区体体现了目目前现代代中国最最先进的的技术产产业和管管理水平平。苏州州交通便便利，高高速公路路、沪宁宁铁路、312国道东接上海1小时车程，北离南京2小时车程，并有机场路直通虹桥机场。大运河北接无锡，南抵杭州。(2)苏州州古称吴吴。周敬敬王六年年(前5144)，吴吴王阖闾闾命伍子子胥在今今苏州城城址建都都城。秦秦设吴县县，为会会稽郡治治。三国国时属吴吴国。梁梁太清三三年(5549)，侯景景作乱，城城遭荼毒毒。隋开开皇九年年(5889)，始始名苏州州。宋政政和三年年(11113)，升苏苏州为平平江府。几几经破坏坏又重建建，元至至元十三三

14、年(112766)，为为平江路路治。元元末，张张士诚据据城称王王，改名名隆平府府。明洪洪武元年年(13368)为苏州州府治。清雍正二年年(17724)，为江江苏省会会，苏州州府辖99县，长长洲县、元元和县、吴吴县同城城而治。辛辛亥革命命后，省省会西迁迁，废苏苏州府，并并长洲、元元和、吴吴县为吴吴县。119499年4月，成成立苏州州市，119833年与苏苏州地区区合并。目前苏州市市辖5县市、88区，5县市分分别为：张家港港、常熟熟、太仓仓、昆山山、吴江江；8区分别别为平江江、金阊阊、沧浪浪、虎丘丘、吴中中和相城城区以及及苏州工工业园区区、苏州州新区。共共有1330个乡乡镇。1.1.22苏州市市面

15、积、市市区面积积、人口口、市区区人口及及居民构构成特点点(1)苏州州市面积积目前为为84888.442平方方公里，市市区面积积17330平方方公里目前，苏州州市全市市共有1125个个镇，面面积88848平平方公里里，市区区面积117300平方公公里，建建成区面面积1008.66平方公公里，古古城区114平方方公里。2001年年3月，吴吴县撤市市建区，被被拆分成成吴中、相相城两区区。原先先吴县市市城区，即即昔日的的吴国中中心，被被冠名吴吴中区；撤市建建区让苏苏州市区区面积比比老城区区扩大了了约3倍左右右。使苏苏州的城城区面积积猛增到到17330平方方公里。(2)20005年年末苏州州市户籍籍人口

16、6607331011人，其其中市区区常住人人口222515522人人2005年年苏州全全市出生生435595人人，出生生率为77.2，人口口自然增增长率为为1.001。年年末全市市户籍总总人口6607.31万万人，比比上年增增加8.47万万人，其其中市区区总人口口2244.533万人，比比上年增增加3.78万万人。(3)苏州州市居民民年龄、民民族等构构成特点点苏州人口目目前平均均寿命已已达755岁(市区777岁)。65岁以以上老人人占苏州州全市总总人口比比例逐年年增加，最最近几年年已达111，苏州州人口的的年龄构构成已进进入了老老龄化阶阶段。目前，苏州州人口的的民族构构成以汉汉族为主主(约占总

17、总人口的的999)，兼有有回、蒙蒙古、维维吾尔、苗苗等411个少数数民族，少少数民族族中回族族人数最最多。随着苏州经经济的发发展，外外人口大大量涌进进苏州。苏苏州现有有人口总总数已超超过9330万人人，其中中苏州本本地人口口约6000万，外外来人口口3333万左右右。1.2苏州州市宏观观经济背背景及对对房地产产市场和和本项目目的影响响关系分分析目前，苏州州工业经经济已形形成了机机械、电电子、纺纺织、丝丝绸、轻轻工、工工艺、医医药、化化工、建建材、冶冶金、食食品等111个行行业。图2：20005年年12月苏苏州GDDP量三三大产业业比例构构成图(单位：元)从第三产业业的GDDP比重重看，远远没有

18、达达到发达达城市第第三产业业占700%以上上比重的的指标要要求，因因此，苏苏州目前前还是一一个处于于发展阶阶段中的的新型工工贸城市市，第三三产业（服服务业）的的发展还还有广大大的市场场契机，也也必定会会因此而而存在巨巨大需求求，而促促进房地地产业尤尤其是高高端物业业和商业业地产的的发展。图3：20005年年12月苏苏州规模模以上企企业轻重重工业产产值比例例构成图图(单位：万元)从20055年12月苏苏州工业业产值轻轻重工业业所占比比例可以以看出：目前苏苏州工业业产值中中占绝对对比重的的是轻工工业，也也就是主主要集中中在苏州州各区域域的电子子技术产产业以及及制造加加工业，随随着经济济的强劲劲增长

19、，各各种人才才也会继继续涌入入苏州，他他们对居居住环境境的高要要求，将将带来强强大市场场需求，因因此，未未来几年年内，这这些企业业集中区区域，代代表性的的如园区区新区等等，对高高端物业业的渴需需将会继继续被强强化。1.2.11苏州市市20000220055年全市市GDPP及涨幅幅，其中中房地产产所占比比例及涨涨幅表3：2000020005年苏苏州市地地区生产产总值GGDP（单单位：万万元）及及涨幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年元154077123317602280552080000000280200000034500000004026552000涨

20、幅/11.4%11.8%13.5%12.3%11.7%图4：2000020005年苏苏州市GGDP（单单位：万万元）柱柱状图图5：2000020005年苏苏州市GGDP年年涨幅折折线图1.2.22苏州市市20000220055年全市市固定资资产投资资及涨幅幅，房地地产开发发所占比比例及涨涨幅表4： 22000020005年年苏州市市固定资资产及房房地产投投资开发发额（万万元）及及涨幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年固定资产投投资516344005643330081250054140899329914794463441784773499增长额度879.

21、343.4%73.3%10.3%20.3%房地产投资资开发5991000667700010733363177944033343220041433300图6：2000020005年苏苏州市固固定资产产投资额额（单位位：万元元）柱状状图（其中：系系列1：固定定资产投投资；系系列1：房地地产投资资开发）图7：2000020005年苏苏州市固固定资产产投资涨涨幅折线线图上图显示：20003年苏苏州固定定资产投投资额与与20002年相相比，增增长了773.33%，也也正是我我国国家家经济过过热的一一年，国国家在该该年月月颁布了了控制房房地产开开发的1121文文件，通通过提高高开发商商和建筑筑商的自自有资

22、本本金来调调整经济济过热的的局面，同同时也正正式开始始对房地地产进行行宏观调调控。表5： 22000020005年年苏州市市房地产产投资开开发额（单单位：万万元）及及其涨幅幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年房地产投资资开发5991000667700010733363177944033343220041433300增长额度11.4%9.1%56.4%65.8%87.900%23.900%图8：2000020005年苏苏州市房房地产投投资开发发额及涨涨幅图（单单位：万万元）自20022年起，房房地产投投资开发发额连续续三年增增长率超超过500，20004

23、年年增长率率更是接接近900%，也正是是这一阶阶段苏州州房地产产的发展展最为迅迅猛，甚甚至可以以说是处处于一个个发展过过热的局局面。表6： 22000020005年年苏州市市房地产产市场施施工竣工工房屋面面积比较较（单位位：万）年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年施工房屋面面积787.664839.5511457.725763843.94600增长幅度19910.246.575.6 44.4410%竣工房屋面面积405.779422.990557.33779.221129.11600增长幅度4.7-4.96.539.650.69.1住宅销售面面积311.

24、004390.771535.552575.44633.779。722.000增长幅度7.018.311.86.619.5%13.9%图9：苏州州市2000020005年施施工/竣工/实销面面积柱状状比较图图（单位位：万）由上组图可可以明显显看出自自20002年起起苏州房房地产业业开始迅迅速发展展，20003年年施工房房屋增长长幅度775.66%，20005年竣竣工房屋屋增长幅幅度9.1，这些些体量基基本会在在0506年完完工，因因此，006年苏苏州住宅宅市场的的竞争将将会更加加激烈，目目前市场场已经产产生3220万空空置房，加加上今年年的新供供应体量量，今年年的住宅宅供应量量将超过过8000万

25、。1.2.33苏州市市20000220055年人均均GDPP及涨幅幅、人均均可支配配收入及及涨幅图10：江江苏省/苏州市市20000220055年人均均GDPP及涨幅幅表8：苏州州市2000020005年人人均GDDP及涨涨幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年江苏省117733129222143911167966208522243300苏州市266922303844357333477011576100541433苏州涨幅13.1%13.8%17.6%33.5%20.8%-6%2005年年，苏州州人均GGDP较较04年有所所下降，究究其根本本原因外来来人

26、口增增多，对对促进苏苏州房地地产市场场的（尤尤其是二二手房市市场）活活跃来说说，是个个利好消消息。图11：22000020005年年苏州市市人均可可支配收收入（单单位：元元）及涨涨幅比较较图表9：2000020005年苏苏州市人人均可支支配收入入（单位位：元）及及涨幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年人均收入9274105155106177123611144511162766增长幅度10.313.4%0.9%16.422%16.900%12.600%人均GDPP少了，但但人均收收入较004年有有所增加加，增幅幅12.60%，购买买力上涨涨，对促促进苏州

27、州房地产产市场的的（尤其其是二手手房市场场）活跃跃来说，是是个利好好消息。1.2.44苏州市市20000220055年社会会消费品品零售总总额及涨涨幅表10：22000020005年年苏州市市社会消消费品零零售总额额（单位位：亿元元）及涨涨幅比较较年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年社会消费品品348117391.554451.662526.005625.110905.007增长幅度10312.5%15.3%16.5%18.8%16.500%图12：22000020005年年苏州市市社会消消费品零零售总额额（单位位：亿元元）及涨涨幅比较较1.2.55 2

28、000020005年苏苏州市（全全口径）财财政收入入及财政政支出总总额表11：22000020005年年苏州市市财政收收支主要要指标明明细表年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年财政收入158227208.995290.882409.99585597地方一般预预算收入入725111.557147.003170.55219.55731688图13：22000020005年年苏州市市财政收收支主要要指标柱柱状明细细图1.3苏州州市城市市规划概概况及对对本项目目的影响响(1)苏州州市城市市规划规划结构构：一个个中心、五五个副中中心、十十二个片片区、四四个发展展轴

29、图14：苏苏州市生生态功能能分区图图图15：苏苏州市城城镇空间间网络规规划图一个中心心：中心心城市苏州州都市区区规划以都市市区的构构想培育育苏州中中心城市市苏州州市区的的发展，突突破行政政区划的的界限，以以日常往往返通勤勤范围为为主体，主主要包含含苏州外外环高速速公路以以内和沿沿太湖的的地区，核核心是苏苏州市区区的建设设用地，核核心外围围保留大大片的绿绿色开敞敞用地。苏州中心城城市功能能： 上海大大都市圈圈副中心心，最靠靠近上海海的特大大城市和和最具发发展潜力力城市 长江三三角洲重重要的中中心城市市之一 重要的的风景旅旅游城市市 国家历历史文化化名城 具有多多种现代代交通方方式，交交通优势势凸

30、现 具有洁洁净、舒舒适、宜宜人的生生活环境境和充满满绿色的的旅游环环境五个副中中心 常熟市区是是国家历历史文化化名城，现现代化的的商贸城城市和风风景旅游游城市，是是全省新新兴的中中心城市市。它是是苏州的的北部门门户、沿沿江地区区的区域域性中心心，在苏苏州市域域的次中中心城市市中具有有最强的的综合实实力和最最高等级级、最完完善的各各类设施施 吴江市区是是苏、沪沪、浙交交界地区区的丝绸绸之都，新新兴工贸贸城市昆山市区是是苏沪接接壤地带带以外向向型经济济为主的的工贸城城市太仓市区是是港口、工工业城市市张家港市区区是港口口、工业业城市市域发展展轴沿沪宁城镇镇聚合轴轴沿轴轴的发展展以ITT等高新新技术产

31、产业带为为龙头，大大力优化化城市空空间，努努力提高高产业和和空间集集聚度，成成为我国国引进、消消化、吸吸收国外外先进技技术的重重要基地地和高新新技术开开发、传传播、扩扩散的孵孵化基地地沿太湖旅游游休闲轴轴沿太太湖地区区是苏州州生态环环境和景景观最重重要、最最具特色色的地区区，以生生态旅游游为主要要功能。以以苏震桃桃高速公公路、苏苏州西南南环高速速公路等等为纽带带，构筑筑环湖旅旅游道路路，加强强景点和和景区与与高速公公路环路路互通的的联系，根根据景点点和景区区布局灵灵活组织织旅游线线路 沿沿苏嘉杭杭交通走走廊发展展轴该轴是是苏州南南北向重重要的城城镇轴线线，以苏苏嘉杭高高速公路路为轴线线，是苏苏

32、州辐射射苏北、联联系浙北北的重要要通道地地区，是是市域重重要的物物流走廊廊。应因因地制宜宜，发挥挥各地优优势，选选准产业业发展方方向，努努力形成成特色 沿沪青湖高高速公路路发展联联系轴规划划沿轴城城镇进一一步加强强与上海海的沟通通与联系系，呼应应苏州临临沪浙产产业带的的发展，注注重提高高城镇建建设的层层次和品品位，优优化城镇镇的人居居环境和和空间景景观，多多方面增增强城镇镇对人流流、物流流、信息息流的集集聚和牵牵引功能能。妥善善处理城城镇发展展与水网网的关系系，形成成具有独独特水乡乡风貌的的现代化化城镇。苏州生态态功能分分区环太湖生态态功能区区、阳澄澄淀泖水水乡与古古镇生态态功能区区、沿长长江

33、生态态功能区区、沿沪沪宁线城城镇发展展轴生态态功能区区。(2)苏州州工业园园区规划划园区简介介苏州工业园园区是中中国和新新加坡政政府间重重要的合合作项目目。19994年年2月，中中新两国国政府签签署了关关于合作作开发建建设苏州州工业园园区的协协议，同同年5月实施施启动。园园区地处处苏州城城东金鸡鸡湖畔，行行政区域域面积2260平平方公里里，下辖辖四个镇镇，总人人口233万。其其中，中中新合作作开发区区规划面面积700平方公公里。园区的目标标是：把把苏州工工业园区区建设成成为具有有国际竞竞争力的的高科技技工业园园区和现现代化、园园林化、国国际化的的新城区区。为了推进苏苏州工业业园区的的顺利发发展

34、，中中新两国国政府建建立了中中新联合合协调理理事会，由由两国副副总理分分别担任任理事会会中新双双方主席席，中国国外交部部、商务务部、发发改委、财财政部、国国土资源源部、建建设部、海海关总署署和新加加坡外交交部、贸贸工部、国国家发展展部、环环境部、经经发局等等有关部部门及江江苏省政政府和苏苏州市政政府的负负责人为为理事会会成员，定定期举行行会议，及及时协调调解决园园区发展展中的重重大问题题。中新双方财财团还共共同出资资组建了了中新苏苏州工业业园区开开发有限限公司（CSSD），具体负责成片土地开发建设。国家有关部门先后在项目审批、外事管理、海关物流等许多方面授予园区相应的管理权限和优惠政策，江苏省

35、和苏州市更是把园区作为全省、全市对外开放的重中之重，全力以赴推进开发建设，为园区加快发展创造了良好条件。十年来，在在中央和和省市的的正确领领导下，经经过中新新合作双双方的共共同努力力，苏州州工业园园区经济济发展和和开发建建设取得得了令人人瞩目的的成就。目前，园区区以不到到苏州市市3%的土土地、33.5%的人口口和5%的工业业用电量量，创造造了全市市14%的地方方一般预预算收入入、188%的工工业产值值、222%的注注册外资资、288%的进进出口额额，每万万元GDDP耗水水5.99吨、耗耗能0.22吨吨标准煤煤，达到到了900年代世世界先进进水平，初初步走出出了一条条高产出出、低能能耗的新新型工

36、业业化发展展之路，成成为国内内开发速速度最快快、协调调发展最最好、竞竞争力最最强的开开发区之之一，成成为我国国对外开开放的重重要窗口口、中外外经济技技术合作作的成功功典范。园区未来来规划图16：苏苏州工业业园区二二三期景景观规划划示意图图苏州工业园园区总体体规划770平方方公里，按按照规划划，将建建成一座座60万人人在这里里居住工工作的新新型工业业城市。首期开发88平方公公里，这这里紧靠靠苏州古古城，将将建成一一个以工工商业为为主体、包包括金融融业和旅旅游业的的中心区区；第二区环绕绕秀美的的金鸡湖湖，将建建成一个个富有水水城特色色的居住住区和高高新技术术产业区区。07号项目目地块位位于金鸡鸡湖

37、畔的的二区发发展核心心区域，其其区域居居住版块块也逐渐渐形成，07号地块的优越位置优势将随着二期开发的配套而凸现价值中央湖区高尚观景版块。第三区靠近近上海，地地势开阔阔，将建建成一个个技术密密集的制制造业和和加工工工业基地地。全部部建成后后，园区区将提供供36万个个就业岗岗位。1.4苏州州市房地地产政策策概况对对本项目目的影响响(1)20005年年宏观政政策信息息分析2005年年可以称称为楼市市政策年年，这是是社会各各界给出出的评价价。很明明显，自自上而下下、从中中央到地地方，今今年政策策出台之之密集、力力度之大大前所未未有，可可以说贯贯穿于220055年全年年的调控控政策，改改变了房房地产行行业发展展的“惯性”。 1月严控控土地1月10日日，国土土资源部部正式对对外发布布了220055年工作作要点，对对建设用用地供应应政策则则采用了了“从严从从紧”四个字字。20005年年的土地地政策以以“严”字当头头拉开序序幕。 3月提高高房贷利利率3月16日日，中国国人民银银行宣布布调整商商业银行行住房信信贷政策策，把原原来以鼓鼓励老百百姓买房房为目标标的优惠惠住房贷贷款的利利率下限限往上调调整了00.2个个百分点点，向正正常利率率水平适适当靠拢拢，这是是央行去去年100月加息息后，第第二次提提高房贷贷利率。 4月征