论土地政策参与房地产宏观调控的创新14900.docx
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1、论土地政策参与房地产宏观调控的创新陈伯庚提要:土地地市场是是宏观调调控的对对象,而而土地政政策又是是宏观调调控的手手段。土土地政策策参与房房地产经经济宏观观调控,是是颇具中中国特色色的创新新。本文文分为三三大部分分,其要要点是:(一)土土地政策策参与宏宏观调控控的意义义在于,有有利于控控制房地地产经济济规模和和速度,有有利于调调整供求求结构和和稳定房房价,促促进节约约集约高高效利用用土地。其其独特优优势是,政政府可以以国有土土地所有有权代表表和行政政机构双双重身份份,综合合运用多多种调控控手段,实实现较好好调控效效应。(二二)土地地政策参参与房地地产宏观观调控已已取得初初步成果果,主要要问题是
2、是:土地地资源的的利用率率低,浪浪费严重重;地方方政府过过于依赖赖“土地财财政”,土地地供求失失衡,违违法违规规用地严严重。其其成因在在于土地地市场调调控体制制机制不不健全,执执行不力力,影响响调控效效果。(三三)强化化土地政政策调控控作用的的建议是是,坚持持节约集集约高效效利用土土地的指指导思想想,完善善土地资资源配置置的体制制机制,建建立土地地政策体体系,健健全土地地法制建建设,加加强对政政府行使使土地职职能的监监督管理理。本文文的新意意是从调调控手段段创新的的角度论论证土地地政策。土地是人类类生存和和经济社社会发展展的基础础,也是是宏观调调控的重重要手段段,运用用土地政政策参与与宏观调调
3、控是中中国宏观观经济管管理中的的重大创创新。由由于房地地产与土土地密不不可分,土土地政策策在房地地产经济济宏观调调控中的的作用显显得更为为突出。本本文在探探索土地地政策参参与宏观观调控理理论依据据的基础础上,揭揭示当前前存在的的一些缺缺陷与不不足,分分析其成成因,提提出改进进的措施施和建议议,以期期对强化化土地政政策的调调控作用用,促进进房地产产业持续续稳定健健康发展展有所裨裨益。一、土地政政策参与与宏观调调控的意意义和独独特优势势土地政策参参与宏观观调控,是是房地产产经济调调控手段段的进一一步丰富富和完善善,开创创了一种种新颖的的调控方方式,对对于调节节房地产产供给和和需求的的平衡、供供给结
4、构构的协调调、房价价的基本本稳定和和整个调调控目标标的实现现,具有有多方面面的意义义和作用用。其一,有利利于控制制房地产产经济的的规模和和速度,促促进供给给和需求求平衡。房房地产是是土地和和房屋建建筑物的的统一体体。土地地作为建建筑地块块是房地地产的物物质载体体,各种种房地产产产品都都必须负负载于土土地之上上。土地地是房地地产开发发活动最最基础性性的物质质资源和和条件,具具有稀缺缺性、不不可再生生性和不不可替代代性。任任何房地地产的开开发建设设都离不不开土地地,以致致可以说说掌控了了土地,也也就从源源头上控控制了房房地产开开发建设设的总规规模和发发展速度度。当房房地产供供不应求求的时候候,便增
5、增加土地地供给,扩扩大房地地产开发发投资,增增加房地地产产品品供给;反之,当当房地产产供过于于求的时时候,便便减少土土地供给给,收缩缩房地产产开发投投资,减减少房地地产产品品供给,由由此通过过土地闸闸门松紧紧来调控控房地产产供求关关系,实实现总量量平衡。例例如,11992219994年出出现的第第一次加加强宏观观调控,就就是针对对土地出出让过度度引起的的。当时时,在市市场经济济改革初初期,土土地批租租市场急急剧扩张张,1999219994年上上海全市市土地批批租出让让地块增增至10082幅幅,出让让面积达达89226.998万平平方米,为为前三年年(1998819991)的的6倍多多,由此此出
6、现了了市场滞滞销,商商品房大大量空置置等问题题。而这这次调控控的重点点也是从从收紧土土地闸门门开始的的,19996年年上海土土地出让让面积降降为8998.229万平平方米,到到90年年代末才才逐步调调整过来来。其二,有利利于控制制房地产产供给结结构,使使之与需需求结构构相适应应,实现现结构基基本合理理。结构构协调是是房地产产宏观调调控的重重要目标标之一,从从房地产产业内部部来说,其其供给结结构必须须与市场场需求结结构相协协调。一一是生产产用房与与消费用用房,包包括厂房房、商铺铺、办公公楼、居居民住宅宅、文化化教育及及娱乐设设施等各各类用房房,要符符合市场场需求的的比例,一一般来说说,住宅宅建设
7、应应占主体体地位。二二是住宅宅的供给给结构又又必须与与市场需需求结构构相适应应,根据据居民收收入结构构,合理理安排高高档房、中中档房、中中低档房房建设,以以满足不不同层次次的需求求。须知知市场供供给本身身有一定定的盲目目性,房房地产企企业开发发建设哪哪种房地地产主要要服从于于赢利目目标,常常会发生生脱离市市场需求求的倾向向,从而而出现结结构失衡衡。因此此,政府府通过土土地出让让的结构构性规定定,以及及土地利利用规划划,确定定土地的的用途和和容积率率,促使使开发商商按市场场需求的的一定比比例要求求,开发发建设某某类房地地产。例例如,在在近几年年的宏观观调控中中,规定定开发建建设住房房的套型型结构
8、中中,900平方米米以下的的必须占占70%。又如如,为加加强住房房保障,近近期政府府出让的的土地中中规定880%必必须用于于保障性性住房建建设等。其三,有利利于调控控房价,保保持住房房价格的的基本稳稳定。人人所共知知,土地地使用权权购置费费用是房房屋成本本的主要要构成部部分,一一般占房房屋成本本的300%左右右,城市市中心地地段可能能高达660%。政政府作为为国有土土地所有有权的行行使者,可可以运用用底价和和招标拍拍卖的评评标价等等手段,最最终决定定土地使使用权出出让价格格,通过过影响土土地成本本费用影影响和引引导房价价。同时时,政府府还可以以运用土土地储备备政策,通通过土地地供应量量的多寡寡
9、,调节节土地供供求关系系,控制制土地使使用权出出让价格格,从而而影响房房价。在在必要时时,为满满足低收收入者住住房需求求,也可可以减收收或免收收土地使使用权出出让费用用,确定定保障性性住房价价格,如如经济适适用房免免收土地地费用和和税费等等,房价价一般比比商品房房便宜330%40%。其四,有利利于节约约、集约约和高效效利用土土地,促促进房地地产业的的可持续续发展。房房地产业业是消耗耗资源特特别是土土地资源源最多的的行业,中中国的国国情是人人多地少少,现有有土地既既要承载载13亿亿人口的的吃饭问问题,又又要确保保住有所所居,还还要满足足城市建建设、道道路交通通等建设设用地,土土地使用用十分紧紧张
10、。因因此在房房地产业业开发建建设过程程中,既既要防止止浪费,又又要留有有余地,为为子孙后后代造福福。政府府利用土土地政策策和价格格机制,推推动节约约集约高高效利用用土地,合合理地均均衡地供供应土地地,便可可以促进进房地产产业持续续稳定发发展。土地政策参参与宏观观调控有有其独特特的优势,一一是城市市土地属属于国家家所有,由由政府代代行所有有权职能能,政府府可以利利用其垄垄断所有有权的地地位,掌掌控土地地一级市市场,把把握土地地投入市市场的节节奏和总总量,平平衡土地地供求;二是政政府可以以根据市市场需求求变化情情况,灵灵活调整整土地供供给结构构,有利利于结构构平衡;三是政政府可以以通过制制定土地地
11、利用规规划,把把土地使使用纳入入计划安安排轨道道,有利利于土地地的节约约集约利利用,提提高使用用效率。四四是政府府可以通通过土地地政策,把把间接调调控方式式和直接接调控方方式、经经济手段段和行政政手段结结合起来来,实现现较好的的调控效效应。二、土地政政策调控控存在的的主要问问题及其其成因分分析我国土地政政策参与与宏观调调控是从从21世世纪初开开始的。220033年,针针对固定定资产投投资增长长过快、开开发区盲盲目扩张张占地等等一系列列问题,中中央提出出必须严严把土地地、信贷贷两个闸闸门,将将土地等等资源政政策作为为宏观调调控手段段。国务务院办公公厅连续续发布了了关于于暂定审审批各类类开发区区的
12、紧急急通知和和关于于清理整整顿各类类开发区区加强建建设用地地管理的的通知。220044年做出出了关关于深化化改革严严格土地地管理的的决定,220066年又下下发关关于加强强土地调调控有关关问题的的通知,标标志着土土地政策策参与宏宏观调控控的政策策措施体体系正式式形成。通通过严把把土地闸闸门,严严格土地地利用总总体规划划和建设设用地计计划管理理,控制制建设用用地总量量,优化化土地供供应结构构,将土土地的资资源管理理与资产产、资本本管理结结合起来来,与金金融政策策、财政政政策、产产业政策策共同作作用,有有效约束束了固定定资产投投资过快快增长,推推动了产产业政策策优化升升级和区区域协调调发展,促促进
13、了经经济社会会平衡快快速协调调发展。在在房地产产方面,自自20005年开开始土地地政策也也积极参参与了房房地产市市场的宏宏观调控控。对抑抑制房地地产业过过快发展展,增加加住宅用用地供应应,平衡衡供求,调调整住房房结构、稳稳定房价价等方面面也发挥挥了重要要作用。所所有这些些都充分分证明土土地政策策参与宏宏观调控控是成功功的和有有效的。当前,土地地政策在在参与宏宏观调控控的过程程中,也也还存在在着不少少突出问问题,主主要表现现在以下下几方面面:1、土地资资源的利利用率低低,浪费费严重,不不可持续续房地产开发发需要占占用大量量建设用用地,建建设用地地主要是是耕地转转化而来来,我国国耕地逐逐年减少少,
14、危及及18亿亿亩红线线和133亿人口口及其子子孙后代代的吃饭饭问题。而而在土地地利用方方面浪费费现象又又十分严严重,据据半月月谈220100年第220期报报导,中中国社会会科学院院农村经经济研究究所研究究员党国国英等专专家研究究发现,从从19880年到到20008年,在在我国经经济快速速发展、城城市急剧剧扩张时时期,经经济每增增长1%,会占占用2万万公顷左左右农地地。我们们可以和和日本的的快速发发展时期期相比较较,从119655年到119844年,日日本GDDP每增增长1%,占用用农地只只有25500公公顷左右右。也就就是说,中中国GDDP每增增长1%,对农农地占用用量是日日本的88倍左右右。
15、这个个数据说说明,我我国在经经济发展展过程中中土地浪浪费问题题非常严严重。在在房地产产开发中中,土地地闲置的的现象也也十分严严重。我我国国土土面积虽虽然大,但但人口多多,人均均耕地面面积只及及世界人人均量的的40%,粮食食安全线线18亿亿亩不可可缺少。从从长期来来看,房房地产开开发再占占用耕地地已不可可持续。2、地方政政府过于于依赖土土地财政政,利益益分配不不合理,社社会矛盾盾突出许多地方政政府及其其领导人人,为了了追求以以GDPP增长率率为主的的政绩,以以地生财财,依赖赖土地出出让金来来获取发发展资金金。据人人民日报报披露露,20009年年,全国国土地出出让金收收入相当当于同期地方方财政总总
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