某国际大厦写字楼市场分析篇8534.docx

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1、第一部分分市场分析析篇一、 中关村地地区写字字楼整体体市场分分析中关村作作为北京京高科技技企业的的集中区区域, 海淀区区对高科科技企业业的税收收减免,白颐路路的完成成到北四四环通车车,大大完完善了软软硬件环环境,因而吸吸引众多多的地产产商的目目光.19999年，市市政府制制定了中中关村“三年大大变样”的实施施方案，三三年来中中关村总总的变化化确实是是前所未未有的。第一个变变化中关村园园区在全全国实施施科教兴兴国战略略的地位位，并形形成了吸吸引力，这这是三年年变化中中一个非非常重要要的方面面，按照照方案，产产业发到到今年的的年底，应应该完成成技工贸贸总收入入16000亿元元，但是是在去年年年底已

2、已经实现现20114亿元元。第二个变变化是房地产产和基础础设施的的建设变变化，最最突出的的是从原原来滞后后的状况况到现在在大踏步步的跟进进，这是是三年来来最突出出的变化化。这里里包括两两个内容容，一是产业业发展建建设基地地的建设设，如中中关村西西区的改改造、清清华科技技园、北北大科技技园等112项重重点建设设项目；二是基础础设施的的建设，近近三年来来，园区区内改扩扩建的道道路远远远超过了了三年大大变样的的实施方方案，除除了白颐颐路、学学院路、北北清路等等主干线线14条以以及快速速路目标标已经完完成外，还还有其他他支干线线，总计计是200多条道道路，1120多多公里。另另外，铺铺设电信信管线22

3、00多多公里，天天然气管管道1770公里里，热力力管线111公里里，启动动了清河河、肖家家河污水水处理厂厂、永丰丰污水处处理厂前前期建设设工作也也正在进进行。第三个变变化是制度创创新，有有代表性性的是中中关村科科技园区区条例的的颁布实实施。第四个变变化是中关村村国际化化的进程程比较明明显，如如留学生生、跨国国大公司司的进入入。最后后带来的的结果，就就是整体体高新技技术产业业的发展展。应该该说，现现在中关关村园区区已经形形成了比比较好的的发展势势头。中关村地地区是高高科技产产业发展展的重点点区域，该该地区办办公的高高科技公公司对楼楼宇的硬硬件设施施要求较较高，除除对综合合布线、中中央空调调、不间

4、间断供电电等基本本要求外外，大型型跨国IIT企业业还对诸诸如微波波通讯、全全球卫星星定位等等也有要要求。到到今年，随随着融科科资讯中中心A座、数数码大厦厦等符合合国际公公司办公公需要的的甲级写写字楼项项目的投投入使用用，中关关村地区区缺乏高高档写字字楼项目目的情况况有所改改观。可可以说，中中关村正正处在向向国际化化转型的的过程之之中。二、 区域市场场分析本项目位位于中关关村西区区二号地地，该区区域西区区位于北北京市海海淀区海海淀镇，规规划范围围东起中中关村大大街，西西至彩和和坊路，北北起北四四环路，南南至海淀淀镇南街街。总占占地面积积.公公顷。它它北临北北京大学学、清华华大学、圆圆明园，东东临

5、中国国科学院院，西与与颐和园园、北京京西山风风景遥遥遥相对。地地处既有有深厚历历史文化化底蕴、又又是首都都文教科科研区的的中关村村核心区区，交通通条件良良好，人人文环境境优越。是是北京市市十五规划中中科技园园区建设设的重点点项目。主主体功能能以金融融资讯、科科技贸易易、行政政办公、科科技会展展为主，并并配有商商业、酒酒店、文文化、康康体、娱娱乐、大大型公共共绿地等等配套公公共服务务功能。中关村西西区将不不仅是高高科技企企业、大大型公司司总部、高高科技产产业管理理机构的的汇集地地，还将将汇集为为高科技技产业发发展服务务的金融融机构、投投资机构构、律师师事务所所、会计计师事务务所、管管理咨询询公司

6、等等中介机机构。在这里，我我们提出出”中关村村第一商商务区”概念由由此应运运而生。中中关村西西区将成成为开展展高科技技产业活活动窗口和与国国际经济济接轨的的基地。三、 中关村市市场供量量分析（一） 写字楼供供量分析析：目前中关关村办公公用房总总量，包包括酒店店、商住住公寓等等共有万万平方米米。当前前空置办办公用房房总量近近万万平方米米，整体体出租率率在左右右。预计计年将将有万平方方米的写写字楼投投入使用用，年年约有近近万万平方米米的写字字楼投入入使用。（二） 今年写字字楼销售售分析：今年北京京写字楼楼市场上上出现了了一些多多元化的的写字楼楼产品，令令人耳目目一新。1，是以以住邦220000为代

7、表表的经过过住宅改改造的新新型写字字楼，目目标客户户 主要要针对小小型创业业企业、外外地驻京京企业，推推出后取取得不俗俗的业绩绩。2， 以中关村村长远天天地为代代表的“公司公公园”商务公公寓大量量上市，由由于配置置较好，可可以量身身定做，与与一般的的中小型型写字楼楼相比，功功能较多多，花费费比较低低，因此此受到投投资买家家的青睐睐。3， 以联想融融科中心心为代表表的高科科技物业业的兴起起，注重重高科技技客户 特殊殊的通讯讯需求以以及人性性化方面面的需求求，诸如如新风、绿绿化、自自然采光光、功能能分配、仓仓库和研研发空间间上都更更胜一筹筹。这些产品品的出现现标志着着写字楼楼市场从从“以产品品为核

8、心心”开始转转向“以客户户为核心心”。商务务楼或商商务公寓寓与写字字楼相比比，改变变了纯写写字楼的的市场形形象和办办公功能能，更趋趋于人性性化、更更低的进进入的门门槛、更更多的使使用功能能；与商商住两用用公寓相相比，更更强调产产品品质质、商务务用途、商商务设施施、商务务氛围。较较低的价价格和较较高的按按揭是这这些处于于起步阶阶段中小小公司看看好的原原因。外外地企业业机构大大举入京京，与外外资企业业机构一一道成为为北京写写字楼租租售市场场不容忽忽视的重重要力量量；写字字楼投资资性买家家重出江江湖，并并呈现出出外资机机构、内内资机构构带动国国内中小小买家进进场的特特点；随随着写字字楼产品品层次、类

9、类型的丰丰富，北北京写字字楼市场场已逐渐渐进入以以销售为为主的销销售时期期。四、 中关村客客户群购购买分析析中关村地地区年年新增企企业家家，年年新增企企业不低低于家家，一直直到年年之前，中中关村写写字楼供供给的存存量增加加比例，不不会高于于新增企企业注册册的比例例，也就就是说，连连续若干干年间形形成的写写字楼供供给缺口口，要在在年才才能够持持续地得得以弥补补。目前前中关村村写字楼楼市场的的供给远远远小于于需求，这这种供需需的不平平衡可分分为两个个层次，一一个是总总量，一一个是服服务的水水平。在在未来，中中关村写写字楼的的需求将将出现同同步快速速增长的的局面，预预计在五五年以后后才会达达到市场场

10、的平衡衡。中关村企企业构成成主要是是高新技技术企业业、产品分分销商，以以及中介介与服务务机构、教教育、会会计、律律师等。中中关村企企业有三三个特征征：100到50人的的中小型型公司占占80%，私营营股份制制公司880%，技技术背景景的公司司占800%，优优秀人才才走向中中小型公公司创业业是国际际化趋势势。（一）高高新技术术企业： 高新技技术企业业中基本本上以民民营企业业为主，所所以多数数以购买买办公面面积为主主，这类类企业普普遍呈现现小型化化，其中中人人以下的的企业所所占比例例最大。这这些企业业对于项项目的配配套公共共设施要要求很高高，需要要一些高高品质、高高品位的的配套服服务，如如咖啡馆馆、

11、舒适适的休闲闲环境、档档次较高高的高尔尔夫球场场等。创创业型的的企业经经常需要要加班，所所以他们们有小时的的服务要要求。（二）贸贸易公司司，产品经经销商：产品品分销商商对办公公环境的的选择主主要以电电子配套套市场为为主。由由于纯铺铺面分销销商销售售毛利润润的近要要承担房房租，所所以为降降低成本本，“下店上上商”已逐渐渐成为规规模分销销商的办办公新趋趋势。产品品分销商商普遍要要求交通通顺畅，另另外，办办公环境境要有规规模，同同时他们们对办公公物业的的态度是是“买比租租好”。（三）中中介与服服务机构构：由于这些些企业普普遍是“合伙人人制”，这在在中关村村地区是是绝对的的主导，所所以大多多数中介介企

12、业认认为购买买比租赁赁好。中中介与服服务机构构对办公公环境的的要求较较高，由由于中关关村区域域内的高高档写字字楼较少少，多数数中介与与服务机机构选择择区域外外的写字字楼，这这就造成成了其与与客户、客客户渠道道、客户户服务资资源之间间的距离离。未来来中介与与服务机机构是中中关村比比较重要要的发展展方向。从从风险投投资的角角度看，中中关村目目前分布布的人力力资源，如如果转向向企业比比较顺利利，那么么转向教教育产业业将更为为顺利，未未来中关关村的教教育产业业将有非非常大的的发展空空间，这这必将影影响其办办公诉求求的总量量。总之，针针对中关关村大量量中小企企业的办办公需求求，许多多开发商商表示要要做符

13、合合成长型型企业特特殊办公公需要的的新产品品，如单单元小型型化、人人性化，有有弹性办办公空间间，并随随着企业业规模的的扩张可可以不断断变换产产品的规规模与档档次等。（三） 客户购买买心里分分析：、 购买物业业形象要要与本企企业相吻吻合，企企业在寻寻找办公公物业时时，除了了关注租租售价格格和物业业的位置置，还比比较注重重企业自自身的形形象，影影响企业业形象的的主要因因素之一一便是：邻居是是谁？是是否与本本企业“门当户户对”？如果果企业本本身挺有有身价，而而位于同同一楼层层的另一一家企业业档次较较低，那那么当有有客户来来公司造造访时，会会对公司司印象不不佳，公公司也会会觉得“掉价没没脸面”，生意意

14、当然受受阻。、对写写字楼商商务配套套要求高高，办公公楼里的的公众环环境十分分重要，会会对企业业员工有有潜移默默化的影影响，在在这个楼楼内的交交际圈里里，如办办公楼内内配置的的咖啡厅厅、健身身房、公公共商务务中心等等，各进进驻企业业的管理理者或员员工有许许多相互互接触、交交流的机机会。大大家可以以相互认认识，交交际比自自己所在在的企业业更好、更更有发展展前程的的企业人人员，很很可能会会对企业业间的合合作或员员工本人人有利，互互相影响响。、关注注写字楼楼客户定定位。企企业在选选择办公公物业时时，非常常关心进进驻的其其他企业业的定位位，看是是否能与与那些企企业有机机会形成成生意伙伙伴。、硬件件设施是

15、是否符合合客户需需求。办办公物业业的基础础硬件设设施要符符合企业业的实际际需求，就就像量身身定制一一样，这这样的物物业最受受企业欢欢迎。比比如企业就就要有相相应的宽宽带等设设施。但但如果硬硬件设施施标准很很高，该该企业却却并不需需要，花花费这么么多的租租金对企企业来说说就不值值得了。所所以，不不同的办办公物业业，针对对的目标标企业是是不同的的。、交通通是否方方便。在在办公地地点的选选择上，企企业会看看这里是是否有利利于开展展业务，以以大大提提高工作作效率和和业务拓拓展。、写字字楼周边边生活配配套是否否齐全。办办公物业业周边的的生活配配套设施施应满足足企业中中高层管管理人员员的需求求，包括括在周

16、边边最好有有适合的的住宅项项目，以以解决他他们的住住房问题题，使他他们没有有后顾之之忧，全全身心地地投入到到工作中中。、物业业管理服服务品质质要高。办办公物业业的物业业管理服服务要与与进驻企企业的形形象与需需求相吻吻合，这这就要求求办公物物业要针针对企业业需要“看人下下菜碟”，客户户需要什什么样的的服务，就就要帮他他们配置置到什么么程度与与水平。第二部分分产品定位位篇一产品市市场定位位中关村高高科技企企业需要要什么样样的办公公环境呢呢？我们们认为：信息技技术未来来的应用用将建立立在互联联网络的的基础之之上，具具有良好好的人机机交互能能力和多多维处理理能力，第第一，要要能给人人创造一一种空气气流

17、畅，阳阳光充足足能保持持清醒头头脑的办办公环境境，员工工才能有有效的工工作，由由此解决决生产力力问题。第第二，要要具有灵灵活高效效的系统统，具有有可拓展展性，这这是客户户需求的的一个主主要方面面。第三三，提供供适应新新科技的的基础设设施，如如网络升升级，提提供移动动办公模模式。满满足先锋锋企业、高高科技企企业对物物业的本本质需求求。新科科技办公公物业的的另一个个内涵是是，应利利用高科科技手段段和高科科技成果果来实现现客户的的要求，如如新材料料、新技技术的应应用等。我们提倡倡新科技技、全网网络化办办公物业业，使之之成为221世纪纪，智慧慧型智能能化商务务写字楼楼。（一）、本本案优劣劣势分析析：A

18、、 优势：1、地理理位置：本案位位于中关关村西区区2号地，紧紧邻北四四环，地地理位置置极为优优越，交交通网络络纵横贯贯通,西区的的整个配配套设施施完善,属于中中关村第第一商务务区.2、整体体规划:挑高8米大堂堂,大堂瀑瀑布幕墙墙，商务务空中花花园，创创造绿色色办公环环境，空空间任意意组合,达到创创意无穷穷的境界界.分隔空空间办公公室最大大的考虑虑使用功功能.体现出出最人性性化,最简约约实用性性的功能能.柱距跨跨度为113米，写写字间为为无柱网网空间。3、智能能办公:千兆入入户，百百兆到桌桌面的宽宽带网络络,六类布布线，112部日日本原装装电梯，电电梯内设设有夜晶晶电视，可可接听手手提电话话，电

19、力力充足，供供应容量量威1110-1120VVA/平平方米，自自备柴油油发电机机组，确确保客户户紧急用用电。电电视监控控，防巡巡报警，保保安巡更更门禁，一一卡通等等电子系系统。全全楼覆盖盖手机信信号放大大系统4、楼宇宇配套先先进：对对全楼公公用设备备，如空空调，风风机，水水泵，照照明等进进行自动动集中控控制。减减少人为为损耗，实实现节能能，提高高舒适性性，对冷冷水机组组，热交交换，空空调新风风机组，送送排风，锅锅炉，给给排水，便便配电，公公共照明明，泛光光照明，电电梯进行行自动化化控制。空空调采用用2+22管制风风机盘管管加新风风系统，变变频恒压压供水，消消防给水水一次设设计安装装到位，可可接

20、受有有线电视视和卫星星电视。5 外立面新新颖现代代：大面面积的实实墙与玻玻璃幕墙墙、直面面与曲面面的穿插插设计，使使其新颖颖独特，洋洋溢现代代动感之之美，具具有时代代和商业业气息。6 2。7-3米米净高，满满足多元元化的商商务办公公需求。7 政府对西西区宣传传极其重重视,明年宣宣传将加加大力度度，向更更深、更更广、多多层次发发展。8 新建地铁铁九号线线,从白石石桥-颐和和园,从西区区通过,极大缓缓解交通通紧张局局势，预预计20008年年之前有有望全线线通车.B、 劣势：1， 整个中关关村最大大的问题题是交通通的拥堵堵。车位位问题也也是困扰扰中关村村写字楼楼发展最最大问题题2， 中关村的的企业多

21、多为中小小企业，目前处于起步阶段，他们不会花费太多的金钱购置办公区域，对他们而言将手中的资金再次投入到流通领域，再次获取利润，不断的累计资本，才能壮大自身实力。如果创业初期购置大面积的不动产，不但积压了资金，而且对于自身也加重了负担，所以小面积的办公区、小规模经营是他们的经营理念。3， 西区整个个开发周周期过长长，在一一定时间间内周边边还是工工地，还还不能形形成很好好的办公公环境。4， 年约有有近万平方方米的写写字楼投投入使用用，明年年西区相相继进入入销售高高峰,竞争激激烈，对对本案销销售存在在一定压压力。（二）、客客户群体体定位：基于本案案产品性性质，本本案所吸吸引的客客户群是是知识型型企业

22、，先先导型企企业。他他们的决决策是理理性的，符符合科技技标准。1， 从事电信信，生物物，电子子等高科科技企业业。2， 高科技外外资企业业。3， 知名国有有家电企企业。4， 从事科技技贸易，金金融、风风险投资资等相关关领哉的的中小型型公司5， 服务于高高科技企企业，如如会计师师事务所所，律师师事务所所，广告告公司、中中介机构构等小型型公司（三）、本本案修改改建议 本案定定位为智智慧型、智智能化商商务写字字楼，在在产品细细节上，不不仅以智智能高科科技来突突出产品品特性，更更应注重重以人为为本的原原则,追求人人性化,追求健健康,生态、环环保的办办公理念念。入住企业业楼层分分布（区区域划分分）企业类型

23、型楼层分布布(预计规规划楼层层)独立区域域，预留留给银行行、证券券等金融融机构。休休闲吧（星星巴客咖咖啡），机机票代理理、速递递等。一层作为本大大厦配套套区域，例例：商务务中心、多多功能国国际会议议厅（配配备同声声传译功功能）、二层五星级商商务会所所（健身身房，咖咖啡厅，IT业信息交流中心杂志博览厅三层小型企业业打散销销售以小小面积为为主500-1550平米米四-八八层中型公司司1500-3000平米米九十二二层以上上部分知名度高高的企业业（世界界5000强），半半层或整整层销售售。十三十十六层1， 地下一层层建立员员工餐厅厅,容纳1000个座座位的餐餐厅; 供雇员员使用的的桑拿浴浴和衣柜柜及

24、淋浴浴设施；2， 在大厦一一层南北北装修成成现代感感,五星级级酒店式式生态大大堂,除预留留银行，证证券外，应应建立休休闲区，如如：星巴巴客咖啡啡厅，224小时时便利店店，244小时为为人们提提供方便便的自动动化银行行，机票票代理、速速递等。3， 在大厦二二层作商商务配套套商务中中心、多多功能国国际会议议厅（配配备同声声传译功功能）、高高档次的的时租会会议室，10-20间会议室，每间可以容纳1026人,洽谈室，多媒体视听演示室，产品展示厅。4， 在大厦三三层配备备高档健健身会所所，采取取酒店式式管理，包包括：健身俱乐乐部（有有氧器械械无氧氧健身），高高尔夫推推杆实打打训练场场。5， 在8层空空中

25、花园园，要打打造绿色色生态环环境，以以庭院的的形式引引入自然然生态，改改变传统统的办公公环境，辅辅以园艺艺小品，竹竹林，植植物及环环状水系系等景观观，目的的是为了了让在大大厦办公公的人员员充分缓缓解紧张张的工作作压力，充充分享受受绿色生生态环境境带来的的快意。创创建人性性办公空空间，极极大提高高本案环环境与品品位，顺顺应了以以人为本本的未来来办公趋趋势。6， 设施配置置:写字楼楼极力体体现智慧慧型、智智能化的的物业形形象。在在软性配配套方面面，写字字楼着重重完善信信息化配配置和智智能化配配置，基基本分析析指标有有楼宇自自控系统统、外部部宽频光光缆、内内部综合合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配

26、置程度与升级可变性等等。在局部市场甚至有些写字楼已经导入了电信超市的配套设施，即整合中国电信、网通、联通以及其他电信运营商的资源，统筹安排，为用户提供最优质的服务，实现区域资源共享。智能化系统由于存在更新换代太快的影响，因此预留空间的设置至关重要。通信系系统的设设计大厦厦智能化化应按55A级标标准设计计: A 楼宇自自动化系系统(BBAS):楼宇宇设备监监控系统统:供热,通风和和空气调调 节系系统,给排水水及中水水系统,电力供供应系统统,照明系系统,电梯监监控系统统,停车场场管理系系统,广播音音响系统统. B 保安监监控系统统(SAA):保保安监视视系统,巡更系系统,防盗系系统. C 消防自自

27、动化系系统(FFA):消防报报警系统统,消防灭灭火系统统,消防排排烟 系系统.D 办办公自动动化系统统(OAAS):物业管管理辅助助系统,共享信信息库系系统,办公 与文件件处理流流程自动动化管理理系统,设备共共享系统统,电子邮邮件系统统. EE信息自自动化系系统(CCAS):1),网网络通信信系统:高速光光纤通信信网,每10平米米1个INTTERNNET端端口, 终端端带宽110-1100兆兆,能实现现图文,数据等等高速传传播及VVCD点点播. 2),电视通通讯系统统:电视接接收,电视会会议,视频点点播系统统. 3),无线通通信系统统:无线寻寻呼对讲讲系统,移动通通讯信号号增强系系统,卫星通通

28、信系统统.4),程程控电话话用户交交换系统统:固定电电话通信信系统,声讯服服务通信信系统.大厦将将需要至至少20000门门电话站站的设备备和1000个数数据终端端，并且且这些设设备将被被充分利利用。因因此，基基于保持持活跃在在计算机机和工程程领域的的高科技技公司形形象的考考虑，必必须引进进新的科科技成果果。对其其它设施施和器具具的设计计应当遵遵循以下下四点：(1)使用的的灵活性性；(2)维护保保养特性性；(3)实际应应用价值值；(4)成本效效率。 建筑布线线综合合网络应具有开开放性,灵活性性,可扩展展性,可扩性性,根据业业主的使使用要求求设计由由语音,数据,保安,对讲传传呼系统统.可把空空调自

29、控控,节能管管理,照明控控制,出入控控制,防火与与保安等等多种系系统综合合线一个个网络. 其它的网网络应用用 智能建建筑的信信息通信信系统是是保证建建筑物内内语音、数数据、图图像传输输的基础础，同时时与外部部通信网网（如电电话公网网、数据据网、计计算机网网、卫星星以及广广电网）相相连，与与世界各各地互通通信息。固定电话话通信系系统：设设程控数数字用户户交换机机或采用用公网的的集中小小交换机机。声讯服务务通信系系统：1)语音音信箱：具有存存储外来来语音，使使电话用用户通过过信箱密密码提取取语音留留言。可可自动向向具有那那个语音音信箱的的客户提提供呼叫叫（当语语音信箱箱系统和和无线寻寻呼系统统连接

30、后后）。通通知其提提取语音音留言。2)语音音应答系系统：通通过电话话查询有有关信息息并及时时应答服服务功能能。无线通通信系统统：应具具备选择择呼叫和和群呼功功能。卫星通通信系统统：楼顶顶安装卫卫星收发发天线和和VSAAT通信信系统，与与外部构构成语音音和数据据通道，实实现远距距离通信信的目的的。多媒体体通信系系统：1)INNTERRNETT(Innterrnett)国际际互联网网它可可以通过过电话网网、分组组数据网网(X225)、数数字数据据网(DDDN)、综合合业务数数字网(ISDDN)、桢桢中继网网(FRR)接入入，采用用TCPP/IPP协议。2)INNTRAANETT(Inntraane

31、tt)：是是一个企企业或集集团的内内部计算算机网络络。视讯服服务系统统：1)可视视图文系系统：接接收动态态图文信信息。2)电子子信箱系系统：具具有存储储及提取取文本、传传真、电电传等邮邮件的功功能。3)电视视会议系系统：通通过具有有视频压压缩技术术的设备备向系统统的使用用者提供供显示近近处或远远处可观观察的图图象并进进行同步步通话的的功能。电视通通讯系统统：1)有线线电视系系统：可可接收加加密的卫卫星电视视节目以以及加密密的数据据信息；2)公共共广播系系统电子信信息显示示系统（入入口大厅厅）视频点点播（VVOD）系系统（客客房）同声翻翻译系统统（国际际会议厅厅） 计算机通通信网络络系统：应由网

32、网络结构构、网络络硬件、网网络协议议和网络络操作系系统、网网络7,确立立物业管管理公司司：首先要看看物管公公司的品品牌和社社会口碑碑，关键键是看该该管理公公司是否否能做到到严谨、安安全、细细致、周周到。对对大多数数商贸型型公司而而言，由由于存在在国际商商务交流流，因此此更关注注能否全全天候服服务，实实现244小时办办公的需需要。一一定要聘聘请国际际知名的的物业管管理公司司如:第一太太平,国贸物物业,戴德梁梁行.以提高高物业管管理水平平,和提高高物业知知名度.提供244小时服服务，保保持物业业价格市市场竞争争力，为为入住企企业提供供优良的的服务，为为本项目目起到增增值保值值作用.物业管管理的确确

33、定及收收费标准准的确定定,也是吸吸引客户户.促进销销售的手手段.物业服务务内容建建议:1. 房屋建筑筑及其公公共服务务设施的的使用管管理、维维修养护护、巡视视检查。2. 园林绿地地的管理理养护。3. 环境卫生生的管理理服务。4. 公共秩序序的维护护。5. 物业档案案资料的的建立及及入住管管理。6. 物业装饰饰、装修修、施工工、监督督管理。7. 车辆行驶驶、停放放、管理理及其场场地的维维修养护护。8. 大厦内公公用场所所和公用用设施向向体检公公司适当当投保。9. 就涉及大大厦物业业管理的的有关事事项，代代表全体体产权人人聘请律律师、审审计师、建建筑师、等等专业顾顾问及其其他专业业人员。10. 代

34、表全部部或部分分产权人人就与大大厦整体体或公用用场所、公公用设施施相关的的事项与与政府各各部门或或其他有有关方面面运作、交交涉或提提出法律律诉讼、签签订和履履行与大大厦管理理事务有有关的合合约。11. 提供保安安力量，并并在适当当情况下下安装、运运用、维维护保安安设施。12. 节日期间间装饰大大厦的入入口及外外墙，包包括灯光光及其他他饰物。前台服务务 前台台是整体体素质和和文化内内涵的具具体表现现，是对对外宣传传的窗口口，根据据开业后后的需 要，总总台可先先设立以以下服务务项目：u 传真真、打字字、复印印、国内内长途、国国际长途途；u 信件报报刊收发发、分拣拣、递送送服务；u 出租汽汽车预约约

35、服务；u 提供旅旅游活动动安排服服务；u 航空机机票定购购；u 全国及及世界各各地酒店店预定服服务；u 预定餐餐厅座位位、文化化体育节节目票务务；u 花卉代代购、递递送服务务；u 提供公公司阿阿姨服服务；u 计程车及及豪华轿轿车服务务u 国际长途途电话u 旅行社及及导游服服务u 问讯服务务和留言言服务；u 洗衣及干干衣服务务u 邮寄/包包裹服务务u 照片冲洗洗服务（二） 租摆服服务 要为为大厦的的业/租租户提供供租摆服服务，主主要以出出租/售售宽大绿绿叶、无无异味、易易栽培的的木本植植物为主主，同时时提供专专业养护护人员定定期进行行浇水、施施肥、剪剪枝等，为为客户创创造优美美宜人的的工作环环境

36、。（三） 办公休休闲 大厦主主要以科科技行业业的客户户为主，工工作压力力和工作作强度都都城比较较大，为为了给客客户创造造良好的的办公条条件和适适当减轻轻客户工工作压力力，在工工作之余余进行适适当放松松，定期期组织客客户联谊谊会，为为办公室室人员安安排有氧氧活动如如举办健健美操班班、舞蹈蹈班、健健身器械械指导等等。（四） 三餐员员工餐服服务 针对对科技类类行业办办公时间间通常比比较长，加加班现象象也较为为普遍，为为方便在在大厦办办公的客客户，在在通常写写字楼员员工餐厅厅提供午午餐的基基础上，同同时提供供早餐和和晚餐员员工餐，方方便大厦厦员工就就餐。（五） 网络办办公 物业业管理采采用网络络化办公

37、公，不仅仅物业部部内部本本身联网网，通过过网络传传输信息息，而且且物业部部要与客客户之间间也形成成网络传传输。物物业部可可在大厦厦公告栏栏发布公公告的同同时，再再向大厦厦各公司司的行政政部通过过Emaail发发布通知知。同时时各客房房也可通通过Emmaill与大厦厦物业部部进行联联系，进进行投诉诉或报修修，同时时提出物物业服务务改进意意见和建建议。（六） 24小小时紧急急抢修 针对对本项目目IT行行业客户户的特殊殊性，工工程管理理要求较较高，尤尤其要保保证楼内内线路、电电源设备备的正常常运行。工工程部将将设有224小时时紧急抢抢修热线线，随时时提供紧紧急抢修修服务，并并保证在在短时间间内为客客

38、户解决决问题，保保证设备备运行良良好。（七） 环保办办公 重视视环境管管理，推推行无纸纸办公（即即充分利利用电脑脑网络系系统）、中中水自理理循环再再用，以以及其它它环保活活动，使使管理成成为一座座环保大大厦（四）、本本案产品品定位：基于本项项目，我我们要体体现产品品自身的的品质、档档次、品品味，需需要更丰丰富的内内容支撑撑。产品品综合力力，将是是宣传的的强势所所在，优优越的性性能价格格比将是是获胜的的法宝。企划推广广诉求核核心：创创新品质风格专业l 创新“创新”是对本本案“产品力力”最好的的囊括，涵涵盖了本本案建筑筑形式的的精髓。可以说，本案的建筑风格是创新的，是超现代唯美主义风格；产品是创新

39、的，是集办公、商务、休闲三位为一体，具有全面满足办公、休闲、商务、投资等功能，是时尚、现代的聚集体。拥有这诸多产品优势，将促使我们的项目从众多传统写字楼中脱颖而出。我们的创新不仅是一种革命，也将顺应市场目前的需求，满足买家对办公的挑剔。l 品质开发商均均喜爱以以低价入入市的形形式来吸吸引消费费者的,往往忽忽略了突突出产品品自身的的品质诉诉求，无无论是在在项目规规划、规规模、配配套设施施或装修修水平都都可以说说没有品品质感可可言。“本案”不同于于时下的的一般项项目，我我们所要要倡导的的，是一一种高品品质的产产品；我我们所要要做的，是是从普遍遍中独树树一面品品质的大大旗，创创造中关关村西区区真正的

40、的精品；我们的的配置是是最先进进的，我我们的服服务是全全方位的的，酒店店式物业业管理，精精心照料料您的一一切必需需。办公公在此，您您足不出出户就能能体验到到我们给给您带来来的最完完美的配配套及舒舒适的享享受。l 风格我们所阐阐述的“风格”，是与与建筑外外观相联联系的，具具有不可可分割的的关系。本本案要创创造中关关村与众众不同的的风格，在在贯以中中关村第第一商务务区形象象为标签签的项目目中显得得充满个个性、现现代和国国际化，引引领了一一种真正正的潮流流，在中中关村甚甚至在北北京都是是一种全全新的建建筑概念念，是在在诠释独独特的风风格。可可以说，本本案代表表了中关关村一种种特异的的个性产产品.l

41、专业由于中关关村众多多开发商商的低价价入市，项项目品质质参差不不齐。开开发商应应将整合合众多的的专业名名牌公司司对项目目进行彻彻底的、统统一的专专业手法法操作，使使一种严严谨、有有效、追追求精品品的专业业态度和和作风渗渗透入每每一个开开发的细细微末节节。我们认为为“创新”、“品质”、“风格”、“专业”四点是是以后在在产品力力推广时时应注重重宣传和和大力宣宣传的，我我们的一一切广告告策划都都将围绕绕项目的的产品特特征、建建筑形式式展开品牌意识识的导入入品牌就是是商品差差异，就就是个性性。品牌牌标志着着商品的的特殊身身份，将将自身与与其它同同类商品品区别开开来。每每一个品品牌，都都有自己己特定的的

42、内涵，表表明有独独特的目目标市场场和共同同认知的的目标客客户群。做做为一个个国际化化商务办办公空间间，只有有将项目目的营销销策划有有效的导导入品牌牌意识，以以提升项项目档次次而取得得良好的的销售效效应。创新品质风格专业创新性指经经营意识识，规划划设计，服服务理念念，具有有超前性性。品质性指采采用的配配套设备备、风格格，国际际化，信信息智能能化。风格性指建建筑本身身独有的的风格，通通过装饰饰艺术美美化展现现。专业化即人人性化，不不同的空空间安排排，满足足不同人人士的需需求。品牌形象象的塑造造1、赋予予项目清清新独特特易记的的名字及及区别于于商品识识别的标标志，设设计独特特的个性性形象包包装，通通

43、过系列列社会性性公关（或或推广）活活动，迅迅速在市市场建立立认识度度。（导导入CIIS系统统）1、 在消费者者立场上上，力求求产品设设计精细细，平面面布局合合理，配配套方便便实惠，充充分体现现风格，体体现品味味。2、 保证施工工质量和和进度，给给予购买买者信心心保障，建建立品牌牌形象。3、 提高销售售质量，做做为一个个提供人人性化设设计的发发展商，应应让客户户享受到到我们所所提供全全面优质质的品牌牌服务。4、 加强售后后服务，通通过提供供完善的的售后服服务将楼楼盘的品品牌效应应延续。例如通过过发展商商与业主主的联谊谊活动，从从物业管管理、工工程质量量等方面面建立友友好关系系，塑造造好的入入住氛

44、围围，形成成良好声声誉，从从而获得得经济效效益和社社会效益益双丰收收。最终，我我们倡导导的品牌牌意识不不但包括括项目的的品牌形形象，其其目的在在于通过过树立项项目的品品牌形象象从而树树立发展展商的整整体品牌牌形象。建建立完善善的销售售渠道，例例如：通通过客户户介绍新新客户购购买且成成功成交交的，应应给予旧旧客户各各种不同同的优惠惠。其目目的是巩巩固已有有的市场场份额的的基础上上，再进进一步扩扩大市场场占有率率。本项目建建设的总总体目标标：“智慧型型、智能能化、国国际化商商务写字字楼”演绎现代代写字楼楼项目办办公模式式，体现现高科技技与E时代办办公休闲闲的完美美结合满满足个性性的全方方位服务务理

45、念 国际化体体现在，国国际化会会所，国国际化的的商务配配套，国国际会议议厅，多多种语言言同声传传译，视视频集控控，无限限上网等等功能。提提供小型型多功能能会议间间 智慧型体体现在设设计和使使用建筑筑的人使使建筑智智能化。科科技知识识与设计计建筑的的具有创创造性的的人相结结合产生生”高科技技”建筑。 智能化体体现在产产品的高高科技含含量。第三部分分营销推广广篇一、 营销推广广策略价价格定位位（一）中中关村地地区价格格分析:中关村区区域中高高档写字字楼的推推广大多多都采用用出售方方式,是典型型的销售售市场,写字楼楼价格(售价,租价)较高,租价在在4元至8元/平米/天。售售价在1110000至190

46、000元元/平米，于于其他几几个写字字楼区域域相比,中关村村写字楼楼的整体体档次并并不高,但价格格却与其其他地区区相当.目前在在售几个个楼盘,价格列列表如下下：项目名称称售价(元元/平方米米)银网中心心140000清华同方方科技大大厦130000海淀文艺艺中心128000银科大厦厦148550大行基业业大厦155000数码科技技大厦180000太平洋科科技大厦厦160000国兴大厦厦140000海龙大厦厦140000中关村大大厦160000名商大厦厦120000（二）本本案价格格定位保持优越越的性价价比是制制胜的法法宝。本本案的价价格是依依据项目目的经济济技术指指标做了了完善而而精确的的投资成成本分析析后，制制定出成成本价，由由于本项项目处于于中关村村核心区区-中关村村西区,地段,位置,影响力力,又是西西区第一一个外销销写字楼楼项目.都是其其他项目目所无法法比拟的的.又结合合区域同同类产品品的市场场价