一期可行性研究-贷款44632.docx

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1、中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告“文殊院”一期建设项目投资可行性性研究报报告中房集团（成成都）尺尺度地产产营销有有限公司司2005年年5月目 录一、项目总总说明 -33二、项目概概况 -5三、投资环环境研究究 -111四、市场研研究 -15五、项目地地理环境境和附近近地区竞竞争性发发展项目目 -177六、规划方方案及建建设条件件 -211七、投资估估算及资资金筹措措 -222八、项目评评估基础础数据的的预测和和选定 -228九、项目经经济效益益评价 -228十、风险分分析 -31 十一、可行行性研究究的结论论 -322十二、附件件部分 一、项目总总

2、说明“文殊院”一期建建设项目目规划用用地面积积约合1112.98亩亩。规划划总建筑筑面积为为863352.34平平方米，其其中地上上商业部部分总建建筑面积积为5113522.344平方米米，公共共配套设设施建筑筑面积220000平方米米，地下下建筑面面积3.3万平平方米。其其余C33、C55、C77、三宗宗地约合合34.84亩亩，用于于拍卖。一一期详细细规划用用地指标标如下表表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.5330000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B6158222.31.12177200.9776B965001.0

3、66890C67089.450.896309.61005C394746C580843C75667.67.3一期总用地地面积合合计112.9985亩亩拍卖土地面面积合计计34.8339亩地上建筑部部分面积积合计513522.33365一期平均容容积率0.96117（一）投资资可行性性研究依依据中房集团（成成都）尺尺度地产产营销有有限公司司对“文殊院院”项目一一期进行行项目可可行性研研究评估估工作，并并提交投投资可行行性研究究报告用用于项目目银行贷贷款，其其主要研研究依据据如下：1、中华华人民共共和国房房地产管管理法；2、中华华人民共共和国土土地管理理法；3、中华华人民共共和国城城市规划划法；4、

4、成都都市城市市总体规规划；5、房地地产开发发项目经经济评价价方法、房房地产估估价规范范；6、成都市市有关房房地产开开发、销销售的法法规政策策；7、二年四四川省建建筑工程程计价定定额、全全国统一一安装工工程预算算额四川川省估价价表及及相应的的取费标标准；8、国家及及地方关关于营业业税、土土地增值值税、所所得税和和税收管管理条例例；9、委托方方提供的的相关资资料：10、成都都市20001年年至20004年年统计计年鉴；11、其他他相关资资料。（二）投资资可行性性研究假假设前提提和限制制条件1、本项目目土地使使用权能能合法取取得；且且以本报报告设定定的价格格取得为为本报告告的假设设前提；2、本报告告

5、设定的的使用用用途（商商业）能能够最终终通过规规划部门门的认可可批准；3、政府对对周边商商业服务务设施、基基础配套套设施有有整体规规划；4、本项目目建筑设设计功能能完善、布布局合理理，配套套设施完完善、适适度，能能引导足足够客流流量并能能满足消消费者需需求；5、本项目目地质状状况较好好，工程程建设能能按计划划顺利进进行；6、本项目目单位工工程竣工工验收符符合国家家相关验验收标准准，项目目综合验验收能顺顺利通过过政府规规划部门门和其他他相关职职能部门门的验收收，项目目能及时时交付使使用;7、政府的的相关政政策、房房地产市市场、经经济环境境保持良良好的发发展趋势势，没有有较大波波动；8、委托方方提

6、供的的资料合合法、真真实可靠靠。（三）项目目投资可可行性研研究结论论1.市场分分析结论论根据对“文文殊院”建设项项目的综综合分析析得知：该项目目的开发发建设具具有文化化内涵、区区位、规规模、品品牌等优优势。旅旅游产业业作为四四川的支支柱产业业之一，近近年来得得到了快快速、健健康、持持续的发发展，为为本项目目奠定了了较好的的市场基基础。从从市场的的角度来来开，该该项目开开发的产产品符合合市场需需求，项项目开发发建设可可行。通过对该区区域内房房地产市市场状况况以及房房地产市市场发展展变化的的趋势，结结合本项项目的具具体情况况（包括括实物形形态、档档次等）。在在充分考考虑影响响项目价价格的若若干因素

7、素和未来来变动趋趋势的前前提下，利利用房地地产价格格评估中中的市场场比较法法、收益益法、长长期趋势势法等评评估方法法原理，对对开发完完成后的的该项目目各类房房屋的平平均销售售单价进进行了预预测。商业用房：170000元元/（平平均价格格）汽车停车位位：28800元元/（按按市场价价格出售售或经营营）2.财务评评价结论论通过对该项项目的主主要财务务指标的的分析预预测，本本项目在在整个运运作期内内，销售售收入将将达到111.444亿元元（包括括商业用用房均价价销售1100%，车库库市场价价格销售售30%，土地地拍卖）；产生净净利润(税后利利润)00.93335亿亿元；上上交销售售税金及及附加00.

8、54441亿亿元、所所得税00.53329亿亿元，共共计上交交税金11.0777亿元元。成本本利润率率：100.166%，投投资利润润率111.900%，销销售利润润率8.16%。综上所述，项项目在市市场和财财务上是是可行的的。二、项目概概况“文殊院”项目位位于人民民中路旁旁的成都都市文殊殊院历史史保护片片区，作作为成都都现代旅旅游休闲闲中心RRBD的的重要组组成部分分，与传传统城市市商务中中心CBBD相融融合。依依托省级级重点文文物保护护单位文殊殊院核心心保护区区5.773公顷顷，形成成东至北北大街、草草市街，南南至白家家塘街、通通顺桥街街，西至至人民中中路，北北至大安安西路规规模的协协调区

9、，成成为宗教教和民俗俗文化的的保护区区，总规规划用地地面积为为26.53公公顷，将将打造成成为城市市旅游休休闲的顶顶级消费费商圈。“文殊院”一期建建设项目目规划用用地面积积约合1112.98亩亩。规划划总建筑筑面积为为863352.34平平方米，其其中地上上商业部部分总建建筑面积积为5113522.344平方米米，公共共配套设设施建筑筑面积220000平方米米，地下下建筑面面积3.3万平平方米。其其余C33、C55、C77、三宗宗地约合合34.84亩亩，用于于拍卖。一一期详细细规划用用地指标标如下表表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.5330000B4-17

10、4600.85968B4-262550.955942.25B6158222.31.12177200.9776B965001.066890C67089.450.896309.61005C394746C580843C75667.67.3一期总用地地面积合合计112.9985亩亩拍卖土地面面积合计计34.8339亩地上建筑部部分面积积合计513522.33365一期平均容容积率0.96117（一） 项目所处区区域因素素分析1.青羊区区区域位位置、经经济特征征、经济济发展趋趋势分析析青羊区为成成都市中中心区，全全区面积积67平平方公里里，辖114个街街道办事事处、乡乡人民政政府，常常住人口口约466万

11、人。区区内高等等院校、科科研院所所云集，职职业教育育、基础础教育水水平较高高，会计计师事务务所、律律师事务务所、人人才交流流中心等等中介机机构齐全全。中国国第一个个华侨经经济技术术开发区区-成成都华侨侨经济技技术开发发区落户户我区。220000年，全全区实现现国内生生产总值值1144.866亿元。青羊区还是是成都市市重要的的商品集集散地，专专业一条条街众多多，尤以以电讯一一条街最最为著名名。以金金融机构构集中、大大商厦、大大宾馆云云集为特特征的骡骡马市金金融、商商贸圈为为投资者者提供巨巨大的商商业机会会。全区区20000年社社会商品品零售总总额达到到77亿亿元。区内有四川川省人民民医院、成成都

12、中医医院大学学附属医医院、成成都市第第三人民民医院及及杜甫草草堂、青青羊宫、文文殊院等等名胜古古迹。青羊区地处处成都中中心城区区，是规规划中的的成都中中央商务务区的核核心区，人人流、物物流量大大、交通通发达、信信息通畅畅。2.青羊区区区域交交通状况况青羊区区东东西向的的新华大大道、羊羊市街西西沿线、蜀蜀都大道道、西大大街、江江汉路和和南北向向的人民民北路、人人民中路路、顺城城街、解解放路、太太升路、同同仁路、长长顺街、东东城根街街、青羊羊大道及及一环路路、二环环路、三三环路将将区域内内连接成成方便的的城市道道路网络络。区间道路与与干线道道路纵横横交错、四四通八达达、公共共汽车线线路网络络覆盖，

13、站站点交汇汇地段将将聚集消消费人流流，是开开发商业业物业的的理想地地段。3.城市基基础建设设改善成都市旧城城改造已已经进入入实施阶阶段。城城东近年年来通过过对东大大街、顺顺江路、龙龙舟路、成成龙路、老老成渝路路等道路路的改造造与建设设，区域域内的基基础实施施明显改改善，成成都市以以一、二二环路间间的房地地产开发发逐渐接接近尾声声，二环环路以内内的地块块已经成成为成都都市房地地产开发发的绝版版地块。这这些区域域内的土土地以及及开发后后形成的的物业将将具有极极高商业业和保值值、增值值价值。4.项目所所在区域域政策环环境旧城古迹和和历史建建筑最能能体现出出一个城城市的地地域文化化，成都都市政府府以“

14、政府主主导，市市场化经经营”方针，拟拟定相关关政策及及系列优优惠措施施，积极极鼓励和和支持投投资商参参与成都都市旧城城改造和和房地产产开发建建设。针针对文殊殊院片区区旧城改改造项目目政府将将给予更更加优惠惠政策，为为保障项项目顺利利实施，特特成立项项目专家家组指导导和监督督历史文文化保护护片区的的商业运运作。重重视文化化保护与与可持续续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。中房集团成成都开发发总公司司在成功功开

15、发了了蜀风花花园之后后秉承政政府的意意图和战战略目标标，以二二十年的的开发经经验和超超前的开开发理念念，担当当起完成成大型的的片区从从拆迁、市市政配套套设施建建设、城城市文化化价值的的发掘与与保护等等一系列列任务。目前，该项项目所处处区域无无论从现现实的宏宏观政策策、发展展状况、经经济特征征、发展展趋势、交交通状况况还是从从城市规规划、城城市建设设、人文文环境等等方面都都处于一一个生活活、消费费和服务务活动将将日益成成熟的时时期。居居住、商商业物业业面临一一个大好好的发展展机会。该该区域是是开发高高档居住住物业较较为理想想的地段段，投资资商业物物业前景景较好。5.项目所所在区域域的文化化环境（

16、1）、宗宗教文化化佛教传入中中国后，经经过初传传、开拓拓、传播播等阶段段，逐渐渐与我国国的传统统文化相相溶合，逐逐步形成成了中国国佛教文文化。成成都佛教教文化经经历了东东晋南北北朝、隋隋唐时期期、宋元元明清时时期、中中华民国国及以后后四个时时演变和和发展，现现在成都都地区开开放的寺寺庙有558座。禅禅宗是中中国佛教教史上的的大宗派派，也是是中国佛佛教独有有的宗派派。成都都唯禅宗宗独霸,成都的的文殊院院在宗教教界有较较高的地地位，古古有“上有文文殊、宝宝光，下下有金山山、高明明”禅宗四四大丛林林之说，文文殊院通通过“五化”改造后后，将发发展成为为“文化型型、园林林式、多多元化功功能的国国际寺院院

17、”。1400年年古寺文文殊院文殊院坐北北朝南，建建筑面积积116600平平方米。天天王殿、三三大士殿殿、大雄雄殿、说说法堂、藏藏经楼庄庄严肃穆穆，古朴朴宏敞，为为典型的的清代建建筑。寺寺院始建建于隋唐唐（公元元6055年），以以康熙年年间最为为兴盛，康康熙帝御御笔“空林”二字，钦钦赐“敕赐空空林”御印一一方，康康熙帝墨墨迹至今今仍存院院内。院院内3000余尊尊佛像，观观音大士士像为青青铜铸造造，可称称雕塑精精品。护护法神韦韦驮像，为为清道光光九年（118299年）第第七代方方丈本圆圆用青铜铜翻砂而而成，工工艺精细细，童颜颜神态，体体现了“童子相相貌，将将军威仪仪”的风度度。还有有一尊列列为“空

18、林八八观之一一”的缅甸甸玉佛，是是院僧性性鳞和尚尚于民国国11年年（19922年年）历尽尽艰辛，步步行募化化到缅甸甸请回的的。珍贵贵文物、佛佛经、文文献上万万册，如如：院僧僧先宗等等3人于于每日清清晨刺舌舌取血书书写的“舌血经经书”；明神神宗的田田妃绣的的千佛袈袈裟；清清杨遇春春长女以以自己头头发绣制制的水月月观音。院院内所藏藏唐僧玄玄奘顶骨骨尤为珍珍贵，因因成都是是唐僧的的受戒地地。中国第一都都市禅林林文殊院片区区所在的的城北地地区是成成都古寺寺遗址最最集中的的区域，这这里是成成都宗教教文化的的精神中中心，不不但有文文殊院传传统的“中中国四大大丛林”之之一、全全国十大大佛教禅禅院之一一。文殊

19、院的佛佛教文化化在全国国乃至国国际上都都有重要要的影响响。曾经经出了四四位世界界著名高高僧。有有“中国第第一比丘丘尼”隆莲法法师修行行处爱道道堂，隆隆蓬法师师蜚声中中外，曾曾有泰国国、斯里里兰卡、日日本、美美国以及及不丹国国王等佛佛教人士士纷纷来来访。另另外，文文殊片区区内还有有金沙庵庵、娘娘娘庙、椤椤伽庵、会会庵堂、五五岳宫等等近十个个寺院，形形成名副副其实的的宗教文文化大观观园，是是全国唯唯一的都都市禅林林。（2）、城城市文化化成都以历史史悠久、文文化浓郁郁、风光光秀美、景景点众多多而闻名名于世，“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”，是蓉城当年商贾如云、车水马龙的生动写照；“九天开出一成都，

20、千户万户入画图”，描绘出了名冠中外的“锦绣天府”。 多彩之都浓缩了花会会、灯会会、烧头头香、赏赏花灯等等川西民民风民俗俗的成都都是一座座“多彩之之都”。拥有有独具魅魅力的巴巴蜀文化化，“蜀戏冠冠天下”，有川川剧、扬扬琴、清清音、评评书、金金钱板等等10余余种地方方戏；精精湛的传传统工艺艺蜚声海海外，蜀蜀锦、蜀蜀绣风靡靡天下，金金银丝制制品、瓷瓷胎竹编编名传遐遐迩。美食之都成都“美食食之都”的独特特魅力吸吸引了多多方游客客，名扬世世界的川川菜首当当其冲，550000多种川川菜菜品品、233种品型型、300多种烹烹饪方法法，菜品品丰富、用用料拷就就、文化化丰富，现现在“品品味佳肴肴美食游游”成为为

21、黄金假假日的一一大亮点点，在风和和日丽中中体验蓉蓉城美食之之都吃的的浪漫情情怀。休闲之都在成都座茶茶馆、品品美食，体体味农家家小院的的恬淡闲闲适，穿穿梭于川川西民俗俗文化之中中，游览览山水风风光、进进行高山山滑雪、激激流冲浪浪、享受受森林氧氧吧、温温泉疗养养，感受现现代都市市的潮流流和时尚尚。（3）、旅旅游文化化 省会成都是是中国历历史文化化名城，位位于长江江上游美美丽的富富饶的川川西平原原，作为为中国重重要的旅旅游城市市，名胜胜古迹中中外驰名名，人文文景观1172处处，以文文殊院、武武侯祠、杜杜甫草堂堂、王建建墓、都都江堰、二二王庙、青青城山最最具特色色；有全全国重点点文物保保护单位位和省级

22、级保护单单位199处，有有世界唯唯一的大大熊猫繁繁育研究究基地和和全国旅旅游胜地地九寨沟沟、峨嵋嵋山、长长江三峡峡，也是是内地前前往西藏藏的主要要通道，由由此形成成“蜀文化化”、“熊猫故故乡”、“天府风风光”三大特特色。全省旅游外外汇收入入突破22亿美元元，国内内旅游接接待人数数跨越77千万大大关，入入境旅游游增加良良好，有有占466.2%的国游游外客并并以每年年13%增长。而而文殊院院每年接接待的全全国各地地游客突突破了3300万万人次。（二）项目目自身因因素分析析1.项目所所处地理理位置、商商业区位位本项目位于于成都市市青羊区区府河内内侧，紧紧临草市市街、文文武路、人人民中路路、大安安西路

23、等等成都市市的交通通要道。距距成都市市传统商商圈春熙熙路约11.5公公里，距距骡马市市商圈约约0.55公里，距距火车北北站约11.5公公里，属属于成都都市20002年年8月77日公布布的成都都市基准准地价住住宅三级级、商业业二级地地段。据据调查显显示，文文殊院周周边商业业业种共共有422种之多多，近2270家家,总经经营面积积达1110000多平方方米。2.项目所所处区域域交通便便捷度：1、公共交交通状况况：项目目所在区区域内有有16、999、664、775、3302、11、555、333、733等多路路公交车车通过，该该区域距距离成都都市火车车北站约约1.55公里、距距北门汽汽车站约约1.2

24、2公里，对对内对外外交通十十分方便便。2、道路通通达度：项目所所在区域域内有交交通型主主干道人人民路、文文武路、草草市街、北北大街通通过，其其他道路路有大安安西路、珠珠宝街、西西珠市街街、五岳岳宫街、通通顺桥街街、灶君君庙街等等多条路路、街、巷巷分布，道道路等级级和路网网密度较较高，道道路通达达状况较较好。该项目周边边公共汽汽车线路路网络覆覆盖面广广，站点点交汇地地段将聚聚集大量量消费人人流，便便捷的交交通为该该区域内内居民的的生活、工工作、出出行带来来了便利利。3.自身文文化底蕴蕴成都的文殊殊院在宗宗教界有有较高的的地位，古古有“上有文文殊、宝宝光，下下有金山山、高明明”禅宗四四大丛林林之说

25、，文文殊院通通过“五化”改造后后，将发发展成为为“文化型型、园林林式、多多元化功功能的国国际寺院院”。文殊院位于于成都市市城北文文殊院街街，是现现存市区区保存最最完整的的一座佛佛教寺院院。四川川省和成成都市的的佛教协协会所在在地。文殊院始建建于唐代代，宋代代改名为为信相寺寺，为川川西“四四大丛林林”之一一。传说说清朝康康熙年间间，道行行高深、智智慧超凡凡的慈笃笃海月禅禅师在此此修行时时，有灵灵光自其其头顶射射出，光光照城北北，僧众众视之为为文殊菩菩萨化身身。康熙熙三十六六年遂改改寺名为为文殊院院。公元元17003年，康康熙皇帝帝亲笔题题写了“空空林”匾匾额一块块赐给文文殊院，因因此又名名“空林

26、林堂”。文殊院占地地82亩亩，坐北北朝南，殿殿宇五重重，布局局严谨。进进山门往往里走依依次是天天王殿、三三大士殿殿、大雄雄宝殿、说说法堂、藏藏经楼。东东西两厢厢是钟鼓鼓楼相对对，斋堂堂与客堂堂对称排排列，各各殿堂以以长廊密密柱相连连结。全全院共有有房舍1190余余间，建建筑面积积2万余余方米。房房舍为木木石结构构，雕饰饰精美。文殊院是佛佛教文物物荟萃之之地，其其中珍藏藏有唐玄玄奘的头头盖骨残残片。（三）文殊殊院片区区客观条条件决定定了其发发展的基基本方向向文殊院片区区地理位位置处于于城中心心北侧，且且拆迁成成本高，如如果将其其作为常常规项目目 进行开开发（土土地整理理后由开开发商自自行开发发）

27、，则则将受城城北房地地产经济济萎缩的的影响，无无论是开开发何种种类型的的物业都都将面临临成本难难于收回回或回收收期过长长、利润润额低于于市场平平均利润润率，甚甚至无法法持续经经营。中国的城市市旧城改改造中，还还有三个个经典的的案例，即即南京夫夫子庙及及上海新新 天地、上上海城隍隍庙。关关于这三三大片区区中启动动方式及及经营模模式的探探讨已经经很多，总总结起来来主要表表现在三三方面：规模化化开发、综综合性经经营、特特色化营营销。而而其启动动的基础础也是相相似的：即改造造的片区区具备可可以深挖挖历史文文化、地地缘文化化，在区区域内有有相当的的代表性性。如果将文殊殊院片区区的文化化特征及及地理位位置

28、与上上海城隍隍庙及南南京夫子子庙进 行横向向比较，可可以看出出，这三三者同样样具备浓浓厚的宗宗教文化化特征及及地方民民俗文化化特征，地地理位置置都紧临临城市中中心区域域，正式式启动前前都有相相当的知知名度及及固定消消费群体体。而上上海城隍隍庙及南南京夫子子庙的成成功也证证明了文文殊院的的巨大潜潜力，改改造之后后的文殊殊院片区区理所当当然也应应成为具具备同样样性质的的地方旅旅游代表表区域。同时，值得得一提的的是，目目前成都都已经开开发有成成规模的的、类似似的历史史文化及及川西风风情的旅旅游片区区还有武武侯祠和和杜甫草草堂。这这两个片片区的开开发充分分依靠其其核心影影响因素素：武侯侯祠和杜杜甫草堂

29、堂，从建建筑风格格、经营营业种等等方面都都力求与与片区旅旅游区特特征的特特征相符符，营造造出让旅旅游者能能够“留下来来”的气氛氛，从而而结合景景点形成成了整体体的旅游游片区，营营造出旅旅游商圈圈，实现现了片区区价值的的提升。目前，成都都市区范范围内可可以代表表川西民民俗风情情的旅游游景点主主要有宽宽窄巷子子及文殊殊院片区区。两者者相比较较，民居居古建筑筑资源是是相似的的，宽窄窄巷子优优于文殊殊院。但但文殊院院本身即即是清代代古建筑筑群，是是中国十十大禅林林之一，享享有较高高的声誉誉。同时时，文殊殊院片区区规模较较宽窄巷巷子更大大，并可可以将川川西民俗俗文化与与文殊院院宗教文文化相结结合，从从而

30、形成成卖点更更多，规规模更大大，更具具特色的的旅游片片区。（四）项目目最高最最佳使用用用途定定位1、本项目目所属地地块规划划用途为为文化综综合用地地、规划划容积率率见附表表、规划划建筑密密度规划划、规划划建筑限限高，规规划绿地地率等规规划指标标。2、通过对对项目所所在区域域内物业业业态的的调查了了解得知知：该区区域主要要物业业业态为文文殊院配配套的商商业用房房。3、项目所所处历史史文化地地位、内内涵，景景观较好好；道路路通达度度较好，对对内对外外交通便便捷；生生活配套套设施较较为齐全全。由此此，我们们通过研研究分析析认为：项目的的在达到到法律上上允许、技技术上可可能、经经济上可可行、价价值最大

31、大化的前前提下的的最高最最佳用途途规划。（五）项目目开发价价值及销销售预测测据市场调查查显示：文殊院院临近周周边的租租金在11402000元/平平方米左左右，而而外层租租金在445-1110元元/平方方米左右右，相对对比例下下降了550%左左右；而而就口岸岸效应，文文殊院临临近周边边的街道道口比街街道中段段高出5501000元/平平方米，而而在外围围无明显显的差异异性。通过对该区区域内房房地产市市场状况况以及房房地产市市场发展展变化的的趋势，结结合本项项目的具具体情况况（包括括实物形形态、档档次等）。在在充分考考虑影响响项目价价格的若若干因素素和未来来变动趋趋势的前前提下，利利用房地地产价格格

32、评估中中的市场场比较法法、收益益法、长长期趋势势法等评评估方法法原理，对对开发完完成后的的该项目目各类房房屋的平平均销售售单价进进行了预预测。商业用房：170000元元/（平平均价格格）汽车停车位位：28800元元/平方方米（按按市场价价出售或或经营）三、投资环环境研究究（一）成都都市经济济、房地地产市场场发展的的宏观环环境1.成都将将在中国国经济发发展中的的作用（1）在中中国经济济版图上上，出现现了三大大城市圈圈：大北北京、大大上海、大大广州。这这三个城城市圈，是是中国城城市化进进程中起起步最早早、发展展最成熟熟、最具具规模化化的地区区，在相相当长时时期内，仍仍将担负负中国城城市化领领头羊的

33、的角色。（2）三大大城市经经济圈已已经为中中国的经经济形成成了坚固固的基础础，犹如如一支长长弓，而而长江流流域经济济带则犹犹如一支支利箭，张张弓搭箭箭，将确确定中国国经济整整体均衡衡发展的的新格局局。大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈长江流域经济带西部的致动点、发力点“1”在哪里？（3）要实实现中国国整体均均衡增长长与可持持续发展展，关键键在中西西部的崛崛起。西西部的整整体发展展，关键键还在城城市，特特别是大大规模城城市经济济圈的拉拉动。（4）在这这个引弦弦蓄势的的格局上上，幅员员广袤、发发展滞后后的西部部亟需中中心城市市作为发发力点！“3+1”的的中国区区域城市市经济发发展的新新格局呼呼之

34、欲出出，“3+11”格局局的“11”，只只可能出出现在西西部！（5）这是是历史给给予的一一个巨大大的天时时！以重重庆和成成都为两两极的长长江上游游（成渝渝）城市市经济圈圈最有可可能成为为：启动动西部大大发展的的龙头，取取得进入入“3+1”格格局的入入场券。（6） 成成都市新新一届市市委市政政府的战战略目标标也确定定为：建建设国家家级区域域中心城城市,担担当成渝渝经济圈圈的领导导角色,推进“3+11”格局的的真正形形成！2.成都经经济发展展地位和和主要城城市的比比较城市居民购购买力总总体状态态：从社社会消费费品销售售总额角角度判断断，成都都市居民民的购买买总体实实力位居居第四位位，其相相对发展展

35、速度与与西安并并列排第第六位；城市居民潜潜在购买买力状态态：从居居民储蓄蓄余额角角度判断断，成都都市居民民潜在购购买力排排名第四四位，其其相对发发展速度度排列第第六位；城市对外开开发程度度状态：从实际际利用外外资角度度，成都都市的对对外开放放程度还还相当落落后，保保持倒数数第三位位，但其其相对发发展速度度位居前前列，居居第七位位；城市居民收收入状况况：就人人均城镇镇居民可可支配收收入角度度，成都都市城市市居民人人均可支支配收入入水平处处于中下下游，城城市居民民的收入入状况还还有待于于进一步步提高；固定资产投投资状况况：成都都市固定定资产投投资位居居第五位位，其相相对发展展速度排排第八位位；3.

36、成都市市房地产产市场发发展的宏宏观环境境成都市是我我国西部部地区的的科技中中心、商商贸中心心、金融融中心和和交通、通通信枢纽纽，四川川省政治治、经济济、文化化中心，国国家级重重要的旅旅游中心心城市和和国家级级历史文文化名城城，由于于成都得得天独厚厚的地理理位置与与迅猛发发展的经经济，成成都已成成为西南南五省市市的中心心，大型型外资企企业多把把西南区区总部设设在成都都，借以以辐射西西南地区区。在国家西部部大开发发的大背背景下，成成都市正正努力改改善各种种硬件配配套设施施，力图图创造一一个更加加良好的的投资环环境。220022年成都都市规划划部门制制定和推推出“中心城城向东向向南发展展规划”、“沙

37、河综综合整治治规划”等有关关旧城改改造的城城市总体体规划。上上述城市市规划的的实施以以来，使使成都的的城市面面貌焕然然一新，极极大地改改善成都都市的对对外交通通，增强强了吸引引外来投投资的竞竞争能力力。由国家统计计局城市市社会经经济调查查总队、中中国经济济景气监监测中心心、中国国信息报报社共同同举办的的中国综综合实力力百强城城市评估估结果日日前发布布，成都都位居220033年百强强城市综综合实力力排名第第11位位，超过过乌鲁木木齐、西西安、重重庆和昆昆明，位位居西部部第一。220033年市辖辖区地区区生产总总值超过过2000亿元的的百强城城市达到到68个个，其中中，上海海、北京京、深圳圳、广州

38、州、天津津、南京京、大连连、杭州州、沈阳阳、哈尔尔滨位居居百强前前十位。（二）成都都市城市市总体规规划成都作为四四川省的的政治、经经济和文文化中心心，工业业齐全，是是中国重重要的粮粮油和农农副产品品基地，金金融、商商业、交通、通通信对中中西部地区有较较强的辐辐射能力力。成都都市坚持持以城市市规划为为“龙头头”，进进行旧城城改造、新新区开发发和城市市道路等等基础设设施建设设，以较较快的速速度发展展，市容容、市貌貌发生了了较大的变变化。1.城市发发展战略略中心城布局局形态逐逐步由现现在的密密集“圈层式式”发展为为疏密结结合的“扇叶式式”布局。优化城镇体体系结构构与布局局，淡化化“中心心城”的的概念

39、，形形成“一一主七卫卫”（市市中心及及个外外围片区区：新都都片区、青青白江片片区、龙龙泉片区区、华阳阳片区、东东升片区区、温江江片区、郫郫县片区区）的都都市区格格局。优化城市产产业结构构和用地地布局，采采取有效效措施，引引导城市市向东部部、南部部发展城南新区的的规划控控制范围围为2005平方方公里，建建设用地地规模约约96.6平方方公里。城城南副中中心规划划占地面面积3.59平平方公里里，规划划建筑面面积达4460万万平方米米。南部部新区以以城南副副中心为为核心，主主要发展展商务、行行政办公公、商贸贸金融、生生态居住住及高新新技术产产业。东部新区规规划面积积76平平方公里里，定位位为以生生活居

40、住住、旅游游休闲、教教育科研研等功能能为主的的生态型型城市新新区。其其总体包包括一个个副中心心、一个个片区中中心、六六个片区区、十五五个居住住区、五五纵五横横的干道道系统。城城东副中中心是成成都向东东向南发发展规划划的延续续，它将将“生活居居住”排在了了首要位位置。东东部新区区凭其独独有的环环境优势势，将成成为一个个绿色的的新区。“井”字形形道路：东城根根街、红红星路、新新华路、滨滨江路（中中心区快快速交通通路网）； 环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路； 放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。 2.近期成成都房地地产市场场的基本本状况成都市房地地产发展展

41、形势，无无论从投投资形势势、消费费现状方方面目前前正处于于理性时时期；同同时，就就最新的的房地产产发展状状况的态态势来看看，房地地产开发发继续保保持良性性走势，开开发投资资正从依依托型（主主要依赖赖银行贷贷款）转转向主要要依靠企企业自身身力量和和市场力力量的自自主型发发展投资资形式，而而在销售售方面也也保持原原有规模模稳步扩扩大。以房地产开开发、房房屋买卖卖、租赁赁、房地地产抵押押、典当当、互换换，以及及房地产产交易代代理、中中介服务务、信息息咨询和和物业管管理等为为主要内内容的房房地产市市场体系系已形成成，各级级市场交交易日趋趋活跃，特别是自2002年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地

42、产业及其他相关产业的发展。目前成都市市房地产产市场整整体的特特点为：外地实力开开发商纷纷纷进驻驻成都，与与本土开开发企业业形成对对垒的竞竞争格局局，竞争争的加剧剧促使开开发商在在产品定定位上更更加注重重市场调调研环节节，更加加注重研研究购房房者的消消费心理理和行为为习惯，以以及竞争争对手的的情况。大盘开发逐逐渐成为为趋势，由由于市区区土地资资源的相相对匮乏乏，使大大盘开发发的热点点区域主主要集中中在郊区区，尤以以华阳、龙龙泉、温温江为大大盘较密密集的区区域。个性化项目目越来越越多，新新的房地地产营销销概念不不断出现现。投资需求促促使城市市区城性性商业、产产权酒店店、小户户型等项项目日益益增多。

43、大规模旧城城改造使使小户型型项目持持续走俏俏，同时时促进了了二手房房市场、租租赁市场场日益升升温。旧旧城改造造成果显显著。郊外交通、配配套的逐逐渐完善善以及人人们居住住意识的的不断提提升，使使近郊的的房产开开发热度度随之提提高，符符合环境境需求、满满足二次次置业的的产品的的市场前前景逐渐渐被看好好。3.成都房房地产发发展形势势的趋势势预测政府的三大大工程改改造及相相关规划划方案，将将进一步步促进近近期房地地产产品品的消费费力度；同时，就就远期相相关地产产经济预预测及远远期政府府规划显显示，未未来200年内郊郊区化舒舒适型住住宅将成成为主流流消费意意识，成成都将形形成大成成都三圈圈六轴的的发展格

44、格局；打打造规模模化都市市地产，房房地产开开发投资资任重道道远。4、结论此可以推论论，未来来本案将将在成都都市房地地产市场场的持续续、稳定定、快速速增长的的整体拉拉动下得得以攀升升，尤其其当作为为四川、成成都的支支柱产业业之一的的旅游业业的进一一步发展展，将带带动该项项目的整整体价值值的提升升。四、市场研研究（一）成都都旧城改改造工程程各大板板块概述述1.与文殊殊院片区区旧城改改造工程程同期进进行的其其他旧城城改造板板块概况况综述与文殊院片片区旧城城改造工工程同时时进行的的，较大大规模的的旧城改改造工程程主要有有青石桥桥片区改改造工程程、大慈慈寺片区区改造工工程、东东大街片片区改造造工程。相比

45、较而言言，青石石桥片区区的改造造更注重重于环境境的改善善，新片片区主题题是改造造前片区区主题的的强化与与扩展。该该片区地地理位置置优越，其其本身所所形成的的青石桥桥商圈无无论从长长期以来来所形成成的片区区主题、商商业业态态还是固固定消费费群体量量等方面面都有明明显的优优势。改造前大慈慈寺片区区中的“大慈寺寺”原为中中等规模模的成都都历史文文物博物物馆，具具备一定定的历史史文化保保护价值值。原长长年经营营名家书书画，茶茶铺，人人气旺盛盛。同时时由于与与传统春春熙商圈圈接壤，而而春熙商商圈的人人气、商商气依然然是成都都各大商商圈的王王者，其其扩张是是必然的的趋势。由于春熙路路商圈本本身的影影响力及及扩张性性，加之之大慈寺寺本身的的历史文文化价值值，改造造后的大大慈寺片片区在自自然纳入入春熙商商圈扩张张范围后后，会打打造为集集历史文文化、餐餐饮、旅旅游、休休闲、购购物、高高尚住宅宅为一体体的多功功能中心心商业文文化区，有有可能成成为春熙熙商圈东东区。改改造后的的大慈寺寺片区将将出现历历史文化化保护与与商业结结合、并