思源-成都长城集团优客联邦2期销售价格测算与合作建议书7891.docx

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1、呈：长城城集团领领导长城集团团优客联联邦2期期销售价价格测算算与合作建建议书成都思源源房地产产经纪有有限公司司二零零八八年四月月二十三三日编制制一、周边边项目销销售均价价确定分分析 经过过在088年4月月19-21日日三天内内，我司司对红牌牌楼区域域内小户户型项目目进行深深访，根据项项目现场场销售价价格的测测算后我我们得出出，各项项目的销销售均价价分布入入下：红南港：销售均均价65500元/平平方米杰 座座：销售售均价665000元/平平方米泰基南南棠：销销售均价价65000元/平方米米（项目目于6月月初开盘盘，该价价格为项项目销售售人员告告知价分分析后结结果）橙 堡：销售均均价63300元元

2、/平方方米天邑华庭庭：销售售均价为为63000元平平方米注：上述述价格测测定以各各项目220077年100月到现现在的各各阶段销销售均价价的平均均值为计计算单位位。二、区域域项目价价格评定定比较系系数确定定1、 区域项目目价格影影响因素素确定 为了科科学、合合理的测测算项目目未来销销售价格格，我们们采用市市场比较较法，对对项目销销售均价价进行测测算，以以强调项项目价格格定位的的竞争优优势。于于是我们们对项目目价格确确定的影影响因素素进行拆拆分与确确定，其其详细权权重示意意如下（单单项因素素总分值值为100分）：1.01、 项目地理理位置：从项目目处于成成都城市市区域的的角度来来看，本本案评定定

3、值为77分，优优越项目目地理位位置的加加0.55分，次次于项目目地理位位置的减减0.55分（由由于区域域内项目目都处于于红牌楼楼，所以以，其地地理位置置不做详详细细分分）；1.02、 开发商品品牌：长长城品牌牌测评为为7分，明明显优越越项目品品牌的加加1.55分，较较优越于于项目品品牌的加加1分，略略优于长长城品牌牌的加00.5分分，低于长城城品牌的的减0.5分，严严重低于长城城品牌的的减1分分；1.03、 项目规模模：以项项目2期期规模为为测评依依据，项项目分值值为8.5分，比比项目大大的加00.5分分，比项项目小的的减0.5分；1.04、 周边配套套：本案案分值为为7分，比比项目优优越的加

4、加0.55分，次次于项目目周边配配套的减减0.55分；1.05、 小区配套套设施：项目测测评为88.5分分，比本本案小区区配套优优越的加加0.55分，次次于项目目小区配配套的减减0.55分；1.06、 规划合理理性：项项目规划划测评为为9分，最最优于项项目规划划的加11分，次次优于项项目规划划的加00.5分分，次于于项目规规划的减减0.55分，最最次的减减1分；1.07、 交通方便便程度：项目测测评为88分，鉴鉴于区域域划分不不明显，优优于项目目交通的的加0.5分，次次于项目目交通的的减0.5分；1.08、 物业管理理完善性性：项目目测评为为8分，优优于项目目的加00.5分分，次于于项目的的减

5、0.5分；1.09、 空气环境境状况：项目测测评为66.5分分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分；1.10、 生活方便便程度：项目测测评为88分，优优于项目目的加00.5分分，次于于项目的的减0.5分；1.11、 车位拥有有情况：项目测测评为88.5分分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分；1.12、 住宅朝向向合理性性：项目目测评为为7.55分，优优于项目目的加00.5分分，次于于项目的的减0.5分；1.13、 外景均好好性：项项目测评评为6.5分，优优于项目目的加00.5分分，次于于项目的的减0.5分；1.14、 小区绿化化比例：项目测测评为88分

6、，优优于项目目的加00.5分分，次于于项目的的减0.5分；1.15、 整体景观观搭配：项目测测评为88分，优优于项目目的加00.5分分，次于于项目的的减0.5分；1.16、 人车分流流情况：项目测测评为88.5分分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分；1.17、 户型面积积合理性性：项目目测评为为6.55分，优优于项目目的加00.5分分，次于于项目的的减0.5分；1.18、 各面积段段户型比比例合理理性：项项目测评评为6.5分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分；1.19、 间隔设计计：项目目测评为为6.55分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减

7、00.5分分；1.20、 各结构户户型比例例合理性性：项目目测评为为6分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分；1.21、 项目及目目标客户户定位准准确性：项目测测评为66分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分；1.22、 高科技建建材产品品应用：项目测测评为66分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分；1.23、 项目置业业者评价价：项目目测评为为6分，优于于项目的的加0.5分，次次于项目目的减00.5分分； 项目名名称综合评价价我公司项项目红南港杰座泰基南棠棠橙堡天邑华庭庭1、地理理位置7（邻市市中心，但但综合楼楼对噪音音有一定定的隔

8、离离作用）7（临市市中，但但有立交交桥影响响）6.5（未未有本案案成熟）7（与本本案成熟熟度相当当）6.5（未未有本案案区域成成熟）6.5（同同前）2、开发发商品牌牌7（有知知名度，美美誉度不不高）8.5（知知名度与与美誉度度都高）6.5（知知名度与与美誉度度不高）7（与本本案相同同6.5（知知名度与与美誉度度不高）6.5（同同上）3、项目目规模8.5（项项目有多多块土地地可开发发）8（比项项目规模模小）8（同前前所叙述述）8（同前前所叙述述）8（同前前所叙述述）8（同前前所叙述述）4、周边边配套设设施7（周遍遍生活配配套完善善）7（同前前所叙述述）7（同前前）7（同前前所叙述述）7（同前前）

9、7（同前前所叙述述）5、小区区内配套套设施8.5（打打造街区区，但未未全面）8（自身身配套仅仅为商业业）8（同前前）8（同前前）8同前）8（同前前）6、规划划合理性性9（街区区打造，人人车分流流情况较较好）8.5（楼楼间距离离较高，人人车分流流欠佳）8.5（户户型设计计差，人人车分流流状况较较好）8.5（同同前）8.5（建建筑密度度较大，景景观均好好性一般般，人车车分流状状况较好好）8（户型型设计一一般，人人车分流流一般）7、交通通方便程程度8（车辆辆多，等等车时间间短）7.5（车车辆多，等等车时间间长）7.5（车车辆多，等等车时间间长）7.5（车车辆多，等等车时间间长）7.5车车辆多，等等车

10、时间间长）7.5（车车辆多，等等车时间间长）8、物业业管理完完善性8（较完完善的物物业管理理水平）8.5）88889、空气气环境状状况6.5（紧紧二环路路，空气气质量较较差）6.5（紧紧邻机场场路，空空气质量量较差）6.5（紧紧邻工地地，空气气质量较较差）6.5（空空气质量量一般）6.5（同同前）6.5（同同前）10、生生活方便便程度8（小区区及周边边配套设设施基本本能满足足住户生生活需求求）7.5（周周边配套套设施基基本能满满足住户户生活需需求，小小区配套套少）7.5（小小区生活活配套设设施较缺缺乏，周周边配套套设施基基本能满满足住户户生活需需求）7.5（小小区有一一定配套套，周边边配套较较

11、好）7.5（小小区配套套一般，周周边配套套成熟）7.5（同同前）11、车车位拥有有情况8.5（车车位拥有有率高）9（800%左右右的车位位拥有率率）8（拥有有车位率率不高）8.5（同同前）8（同前前）7.5（地地下停车车部分较较少）12、住住宅朝向向合理性性7.5（东东西朝向向房屋较较少，大大多数为为南北朝朝向）8（大多多数为南南北朝向向）7.5（部部分房屋屋为东西西朝向，约约20%）7.5（东东西朝向向房屋较较少，约约占155%）8（大多多为南北北朝向）7.5（东东西朝向向房屋较较少，约约占155%）13、外外景均好好性88.58.58.587.514、小小区绿化化比例7.57.58.576

12、5.515、整整体景观观搭配布布局合理理性88888816、人人车分流流情况8.58.58.58.58.58.517、户户型面积积合理性性6.5（、户户型经济济，但属属性性不不高7（户型型面积更更舒适）6.5（44080mm2户型）6.5（6601699m2户型）6.5（6601000m2户型为为主）7（户型型面积的的舒适度度较高）18、各各面积段段户型比比例合理理性6.57676.56.519、间间隔设计计6.5（项项目为走走廊式结结构）7（户型型设计较较好）7（户型型设计合合理）7（户型型设计较较合理）77（户型型设计合合理）20、各各结构户户型比例例合理性性6（集中中表现为为60-70的

13、的套二）6.5（户户型分布布恰当）6（主力力户型结结80以以下）6.5（主主力户型型结构较较合理，比比例较合合理）6（户型型结构一一般）6.5（户户型结构构一般，比比例较合合理）21、项项目及目目标客户户群定位位准确性性6（有明明确定位位6.5（有有明确定定位）6（定位位指向性性强）6.5（定定位准确确）6（具备备指向性性）6.5（定定位准确确）22、高高科技建建材产品品应用6（采用用了环保保、高技技术）5.5（技技术含量量要低点点）5.55.55.55.523、项项目置业业者评价价6（评价价一般）6.5（置置业者评评价较好好）5.5（评评价 不不高）6（评价价一般）5.5（置置业者评评价不高

14、高）5.5（置置业者评评价不高高）综合169172.5164.5169165.51662、各影影响因素素确定分分值确定定 注：未未说明部部分，为为我司多多专业人人员，实实际调研研评分后后的平均均计算值。三、市场场比较法法对项目目销售均均价的测测算鉴于本案案现在的的直接竞竞争对手手为红南南港项目目，未来来竞争对对手主要要为杰座座与泰基基南棠项项目，及及周边其其他项目目的分流流，经过过我司多多名专业业人员调调研比较较后，对对其项目目权重计计算与测算方法法分布如如下：A、 考考虑市场场竞争因因素，我我司采用用可类比比项目量量化定价价法对项项目进行行价格评评定。 BB、其权权重分布布为：红红南港占占2

15、5%；杰座座权重占占18%；泰基南南棠占225%；橙堡占占17%；天邑邑华庭占占15%（选择择楼盘里里要求，其其一为直直接竞争争对手，代代表其合合理性；其二为为距项目目较近的的，有参参考价值值）； CC、项目目分值评评定，以以项目自自身为基基准，参参考项目目评分的的办法进进行评定定 D、项项目价格格计算公公式为：M=(S1/A1)*K11+(SS2/AA2)*K2 + (SS3/AA3)*K3+.+(Snn/Ann)*KKn.其其Si表示示为比较较项目销销售均价价;Aii为比较较项目项项目本案案评分比比值;KKi比较较项目权权重.其价格计计算过程程为：评估项目目我公司项项目分值值红南港杰座泰基

16、南南棠橙堡天邑华庭庭1、地理理位置776.576.56.52、开发发商品牌牌78.56.576.573、项目目规模8.5888884、周边边配套设设施7777775、小区区内配套套设施8.5888886、规划划合理性性98.58.58.58.587、交通通方便程程度87.57.57.57.57.58、物业业管理完完善性88.588889、空气气环境状状况6.56.56.56.56.56.510、生生活方便便程度87.57.57.57.57.511、车车位拥有有情况8.5988.58.58.512、住住宅朝向向合理性性7.587.57.587.513、外外景均好好性88.58.58.587.51

17、4、小小区绿化化比例7.57.57.57.57.57.515、整整体景观观搭配布布局合理理性88888816、人人车分流流情况8.58.58.58.58.58.517、户户型面积积合理性性6.576.56.56.5718、各各面积段段户型比比例合理理性6.57676.56.519、间间隔设计计6.57777720、各各结构户户型比例例合理性性66.56766.521、项项目及目目标客户户群定位位准确性性66.566.566.522、高高科技建建材产品品应用65.55.55.55.55.523、项项目置业业者评价价66.55.565.55.5综合评价价169172.5164.5169165.51

18、66项目休整整系数0.9779711014451.0227355611.022114481.01180772项目销售售均价6550065000650006300063000价格修正正值64177.1001444966777.81126500064333.233364133.8555权重25%18%25%17%15%本案销售售均价64877.00093001 经经市场比比较法对对项目价价格进行行测算后后，项目目的销售售均价格格保持在在64880元/平方米米。四、项目目销售的的相关建建议1、对市市场的思思考：1.1、 就宏观政政策影响响，从成成都房地地产市场场整体来来看，其其发展水水平，进进入一个

19、个理性发发展阶段段；1.2、 同时成都都房地产产市场在在20007年就就开始未未出现“金九银银十”的市场场惯例（如如左图示示意），所所以我司司认为，本本案在220088年9月月末开盘盘，其受受市场拉拉动的可可能性不不高。故故建议项项目整体体销售均均价保持持在64480元元/平方方米左右右。2、对项项目销售售进度的的思考2.1、快快速回款款，实现现多资源源的开发发；2.2、提提高项目目认知度度，便于于红牌楼楼后期项项目的持持续开发发；2.3、年年前回款款1个亿亿的销售售压力；在开盘后后的4个个月之内内，其中中1月过过年，购购房人群群明显下下降，折折算回款款周期为为1000天左右右，销售售进度的的

20、确保存存在一定定压力。3、对项项目工程程等的思思考3.1、项项目主体体在20009年年1月方方可封顶顶，项目目按揭方方可办理理，使项项目销售售回款具具备不确确定性因因素影响响。3.2、项项目住宅宅部分，总总体量约约3.88万平方方米，总总4788户，总总销售额额小于22.4亿亿，如果果按照项项目1月月份开始始办理按按揭，年年前回款款1个亿亿，这就就意味着着在1000天时时间内要要消耗掉掉项目全全部销售售总额（按45%以上办办理按揭揭计算），按按照现有有市场发发展不明明朗的情情况，项项目其存存在一定定的销售售进度瓶瓶颈。五、合作作模式建建议 综上上所述，以以本案快快速回款款为目的的，提升升项目知

21、知名度，带带动后续续项目的的持续开开发，我我司建议议与贵司司合作相相关内容容如下：1、 在长城公公司即定定的年前前时间内内完成销销售额11.6亿亿以上；2、 为项目搭搭建其合合理的营营销渠道道，提升升项目与与长城的的知名度度与美誉誉度；3、 我司愿为为本案22期前期期装饰费费用进行行垫付，其费用在后期代理佣金中一并予以返回；4、 项目2期期代理佣佣金为项项目销售售总额的的1.22%予以以计算；5、 项目合作作，销售售均价以以62000元/平方米米为计算算基础；（折合项项目快速速回款、市场理性发展及竞争激烈等因素，在项目6480元/平方米的基础上扣出290元/平方米，以提高项目的高性价比，来解决项目的市场瓶颈）6、 鉴于我司司希望与与长城建建立长期期合作模模式，以提升项项目品牌牌形象与与销售促促进为目目的，对对2期销销售溢价价部分，我我司将不不参与利利益分配配。 成成都思源源房地产产经纪有有限公司司20088年4月月24日日17