房产营销策划书[1]1300.docx

《房产营销策划书[1]1300.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产营销策划书[1]1300.docx（53页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、53目 录一、概述述3二、市场场环境分分析3（一）整整体概况况3（二）区区域房地地产市场场分析4（三）消消费者分分析9三、策划划对象特特性分析析111（一）项项目概况况111（二）技技术资料料11（三）地地块资源源122（四）周周边配套套设施144（五）交交通配套套状况16四、竞争争状况分分析117（一）竞竞争楼盘盘基本情情况177（二）竞竞争楼盘盘分析20五、项目目SWOOT分析析22六、目标标24（一）销销售目标标244（二）财财务目标标244七、项目目定位25（一）客客户定位位255（二）产产品定位位300（三）价价格定位位311（四）形形象定位位377八、项目目营销策策略440附件一概

2、述述本房地产产项目位位于益阳阳市益阳阳大道与与龙洲南南路交汇汇处，处处在华天天商业圈圈辐射范范围内，靠靠近市政政府所在在地，以以主推55090平平米的小小户型的的楼盘。以以“竹”和“玉”为主题题，力求求使项目目本身特特色明显显，争取取在当前前市场上上建筑形形式近似似的环境境下，打打造“台地”生活方方式，引引领白领领时尚生生活。本本营销策策划方案案针对目目标客户户群体特特性，考考虑实际际生活水水平，结结合益阳阳本土文文化，意意在最短短的时间间内树立立开发商商及楼盘盘形象，顺顺利实现现项目的的整合推推广，达达到开发发商与消消费者的的双赢。二市场场环境分分析21整整体概括括2.1.1地理理人文环环境

3、益阳，地地处湖南南省北部部。它北北近长江江，同湖湖北省石石首县抵抵界；东东北部濒濒临烟波波浩淼的的洞庭湖湖，与本本省岳阳阳市毗邻邻；西和和西南部部是连绵绵千里的的雪峰山山，与常常德市、怀怀化市接接壤；东东距省会会长沙市市70公公里，与与长株潭潭经济共共同体相相连；南南连湘中中腹地娄娄底市。全全市辖桃桃江、安安化、南南县三个个县，沅沅江一个个县级市市和一个个大通湖湖区，中中心城区区涵括赫赫山、资资阳、朝朝阳三个个区。全全市总面面积1221444平方公公里，为为全省总总面积的的5.883%，总总人口4467.66万万，中心心城区面面积500.5平平方公里里，人口口51万万。境内内由南至至北呈梯梯级

4、倾斜斜，南半半部是丘丘陵山区区；北半半部为洞洞庭湖淤淤积平原原，农产产品资源源、矿产产品资源源、水资资源、劳劳动力资资源丰富富，有比比较好的的生态环环境和旅旅游资源源，是当当今我省省“3+55”城市群群区域经经济发展展和环洞洞庭湖经经济圈的的重要城城市。 2.1.2、经经济环境境益阳资源源富饶，素素有中国国竹子之之乡、中中国黑茶茶之乡、中中国麻业业名城的的称号，也也被称为为银城，市市区设赫赫山、资资阳、朝朝阳三个个区，含含有桃江江、安化化、南县县以及大大通湖区区。全市市总面积积121144 平方公公里，总总人口4460 万，市市区面积积 400 平方方公里，人人口约 40万万。 自“长株株潭一

5、体体化”实施之之后，益益阳开始始进入湖湖南第二二步“3+55”城市群群战略发发展的规规划中，因因此益阳阳城市220044-20015发发展规划划中显出出，未来来城市将将“东突南南进”逐渐融融合于长长株潭经经济圈，并并与“泛珠三三角”接轨。 2.2区区域房地地产市场场分析2.2.1区域域概括、地理理区域规规划益阳中心心城区建建成面积积约577平方公公里，属属于一个个中等城城市，市市区分资资阳区、赫赫山区、高高新区三三大部分分。过去去20年年，益阳阳市中心心城区不不断向南南发展，城城市重心心不断南南移。880年代代，城市市建成区区主要集集中在资资江沿岸岸；900年代后后，城市市中心转转移至桃桃花仑

6、一一带；直至至今日城城市中心心进一步步向益阳阳大道一一代转移移。随着高新新区的建建设、省省级高科科园区的的成立，其其城市骨骨架正在在不断拉拉大，结结合现状状布局特特点和城城市发展展的不同同功能要要求，益益阳主城城区到220200年规划划将形成成紧凑发发展的“一个中中心、八八大片区区、四处处公园、一一个风光光带、两两条风景景线”的城市市布局结结构，逐逐步向大大城市发发展迈进进。、潜力力巨大的的城市发发展模式式伴随着湖湖南“3+55”城市群群战略发发展的深深入，益益阳开始始对接长长沙、宁宁乡、望望城经济济产业链链。20010年年10月月益阳链链接长沙沙的城市市轻轨西西线，正正式开始始进入规规划施工

7、工阶段，预预计竣工工使用时时间为220144年；与与此同时时对接于于金州大大道的城城际干线线益阳段段预计220111年年底底全线竣竣工，此此两条西西线干道道的拉动动，无疑疑将对益益阳整体体经济及及房地产产业的发发展起到到推波助助澜的作作用。预预计3-5年时时间将是是益阳市市城市人人口经济济发展的的高峰期期，同时时也是益益阳市房房地产业业告诉发发展的一一个重要要契机。、配套套成熟的的“四圈”四大商圈圈：资阳阳商圈、桃桃花仑商商圈、赫赫山商圈圈、康富富商圈，紧紧密的联联结依靠靠，形成成了益阳阳城区繁繁华的生生活圈，促促生了城城区各种种成熟的的生活配配套设施施。、省级级卫生文文明城市市的创建建益阳市

8、于于20110年正正式启动动“创建省省级文明明城市”的行动动，各种种路政设设施的建建立以及及完善，极极大地改改善了市市民的居居住环境境，提升升了城市市的品味味，促进进了城市市经济的的发展。、城市市东扩，对对接长沙沙随着“33+5”城市群群的发展展，益阳阳逐步走走向了“城区东东扩，对对接长沙沙”的道路路。在未未来5年年内，益益阳市区区将会以以华天商商务圈为为中心，以以益阳大大道为线线，逐步步向东发发展，从从而对接接长沙。、建设设“强、大大、名、美美”的现代代化高新新区高品质质生活区区高新区的的迅速发发展以及及城市中中心的转转移，促促使高新新区周边边建立了了一大批批高品质质的生活活社区，如如：丽景

9、景雅苑、银银色现代代城、华华盛佳苑苑、缇香香名苑等等。同时时还有更更多的高高品质社社区正在在建立，如如：领袖袖CBDD、世纪纪佳苑、书书香名邸邸等2.2.2益阳阳市整个个楼市情情况根据20010年年以来，益益阳市的的房地产产相当活活跃，发发展势头头强劲。、20010年年益阳市市总体审审批待开开发面积积达到5539.28万万平方米米，住宅宅套数2242339套。全全年待开开盘新项项目8个个，新开开盘市场场供应总总套数448522套。主主要分布布为益阳阳大道以以北（赫赫山区）116个，以以南（高高新区）117个。其其中100万平方方米以上上规模楼楼盘199个，高高容积率率楼盘（33.0以以上容积积

10、率）99个，低低容积率率楼盘（11.5以以下容积积率）22个。119个规规模社区区中，赫赫山区88个，高高新区110个，资资阳区11个。、高新新区、赫赫山区对对比高新区整整体开发发面积3334万万平方米米，赫山山区整体体开发面面积1663万平平方米，差差距1771万平平方米。供供应方面面，高新新区1226422套，赫赫山区1103774套，差差距22268套套。其产生差差距的主主要原因因为，赫赫山区因因地处城城市中心心，受土土地稀缺缺的限制制，其整整体开发发量不大大。高新新区板块块地域宽宽广，受受政策利利好引导导，其总总体开发发量较大大。从以以上市场场数据分分析来看看，未来来高新区区任是益益阳

11、市地地产开发发活跃的的板块。、高端端化、品品质化需需求目前益阳阳市场多多层产品品逐步减减少，小小高层及及高层产产品逐渐渐获得置置业者的的亲睐，这这遇事着着益阳市市房地产产市场正正逐步迈迈向高端端化和品品质化，置置业者也也实质的的改变了了以往的的择房标标准，逐逐步向品品质化、品品牌化大大盘靠拢拢。从市市场调研研数据来来看，小小高层及及高层产产品占益益阳市中中心城区区开发总总量的668.66%。小小高层及及高层产产品逐日日递增，占占据了市市场主导导方向，市市场供求求较旺，同同质产品品竞争激激烈。而而以洋房房和别墅墅为代表表的高端端物业产产品目前前市场开开发量很很小，特特别是品品质型洋洋房目前前仅高

12、新新区两家家代表性性楼盘有有类似产产品，且且受到市市场追捧捧，未来来市场供供给中随随着消费费市场的的成熟，其其高品质质的洋房房必定受受到亲睐睐。、三、四四房为主导导产品户型配比比方面，益益阳市场场三房、四四房产品品目前占占总体量量的688%，仅仅三房就就达到了了89664套，四四房26618套套。三房房、四房房显然成成为了益益阳市置置业者的的首选房房源，市市场放量量较大。而而一房、二二房产品品目前占占益阳市市场总体体量的331.33%。对对于三级级城市的的益阳来来说，更更多的购购房需求求还是以以自住为为主。针针对于一一房、二二房等紧紧促房源源的市场场需求量量并不旺旺盛，投投机性还还有待考考证。

13、、房屋屋存量20099年全年年房地产产市场累累积消化化量近990万平平方米左左右，220100年全年年（至112月11日止）累累积消化化量近1120万万平方米米，这意意味着22-3年年内，益益阳主要要以消化化存量房房为主，但但随着益益阳经济济、社会会的发展展和城市市环境、城城市吸引引力的提提升，不不排除市市场出现现大量外外源购房房者，这这将再次次推动益益阳房地地产市场场的持续续上扬。2.2.3、房地地产住房房需求分分析、总人人口数。益阳市220088年末总总人口数数4677.666万人，其其中中心心城区人人口为550.55万人，占占总人口口的100.8%。近年年来益阳阳市总人人口总体体呈上升升

14、趋势，近近三年平平均增长长率约为为4.226，预计计到20015年年全市总总人口将将达4993万人人。益阳阳市实际际居住人人口比常常住人口口要大得得多，加加之桃花花江核电电站、益益宁城际际干道、轻轻轨和益益马高速速的相继继开工建建设，流流动人口口将更为为庞大，这这些人口口要素为为益阳市市域房地地产市场场需求力力的扩张张奠定了了雄厚基基础。、城镇镇化率。益阳市城城镇化率率增幅较较快，220088年达到到39.75%，城镇镇人口1185.89万万人，到到20115年达达到500%，城城镇人口口2466.5万万人，净净增约660.661万人人。未来来承接长长株潭“两型社社会”建设综综合配套套改革试试

15、验区人人口转移移以及沿沿海加工工贸易梯梯度转移移的潜力力巨大，城城镇化率率将进一一步提高高，将极极大地促促进房地地产业可可持续发发展。、市场场住房需需求：到到20115年全全市城镇镇人口净净增600.611万人，住住房需求求21221万平平方米。4、20010年年市场的的政策、价价格变动动自09年年第三季季度以来来全国房房地产市市场逐步步回暖，益益阳房地地产市场场09年年下半年年销售情情况更是是一路长长红。受受09年年回暖热热潮的利利好，益益阳房地地产市场场20110年第第一季度度月销售售量个案案项目基基本保持持在400套左右右的平稳稳销售状状态。第二季度度，新110条房房政出台台，全国国房地

16、产产市场均均受到一一定程度度的政策策打压，全全国市场场销售量量均明显显下降，各各种促销销模式及及折扣充充斥市场场，尽管管房交会会成交套套数、成成交面积积、成交交金额都都创历史史新高，但但市场价价格一度度出现混混乱。第三季度度，7月月，益阳阳房地产产市场销销售情况况持续走走低，个个案楼盘盘平均销销售量基基本下降降至255套左右右，市场场价格也也在各项项目大量量的优惠惠与折扣扣的推动动下出现现较大幅幅度波动动，甚至至出现了了部分项项目降价价出售的的现象。时时至9月月，受传传统销售售习惯“金九银银十”销售热热潮影响响，全国国房地产产市场销销售有所所回暖，销销售情况况均有小小步回升升。进入入9月益益阳

17、房地地产市场场销售情情况回升升明显，出出现全年年第一个个销售热热潮。进入第四四季度，新新4条的的颁布，因因客户成成交周期期的影响响及信息息传播的的区域差差异化，并并未对益益阳市场场造成较较大的打打击。各各项目在在节日期期间的接接待来访访及销售售情况均均较为可可观，部部分在国国庆期间间开盘发发售或推推出促销销活动的的项目销销售情况况一路攀攀升。同同月，市市场刚性性需求逐逐步加大大，各项项目经济济型两房房与三房房产品的的销售出出现热销销，同时时，益阳阳市场中中的部分分高层项项目以价价格标杆杆的形象象强力发发声，对对于市场场也起到到了一定定的促进进作用，市市场走势势逐渐平平稳，市市场销售售价格开开始

18、呈现现上扬趋趋势2.3消消费者分分析在中国经经济发展展的大环环境下，益益阳经济济也渐入入高速发发展时代代，尤其其是长株株潭两型型社会的的建设，长长益高速速通车、长长益城际际铁路的的动工建建设，桃桃花江核核电站、益益宁城际际干道、轻轻轨和益益马高速速的相继继开工建建设更为为益阳经经济的起起飞插上上了翅膀膀。据资料显显示，益益阳市居居民储蓄蓄存款余余额，220066年达2223.15亿亿元，220077年达2250.27亿亿元，220088年达3311.98亿亿元，年年均增长长达244.655%以上上，20009年年达3888.888亿元元，为区区域居民民购买能能力提供供了强劲劲支撑。城镇居民民人

19、均可可支配收收入，220066年达991388元，220077年达1107997亿元元，20008年年达1224488亿元，年年均增长长达188.111%以上上，20009年年达1448000元。220088年城镇镇居民人人均居住住面积334.559平方方米，预预计到220155年将达达35平平方米以以上。人民的收收入在不不断增加加，可支支配收入入水涨船船高，人人民的消消费意识识也不断断加强。经经济的发发展，必必然使人人们的生生活质量量的要求求也不断断提高，“住”成为人们在钱袋鼓后第一个急切解决或改善的问题，同时，经济的高速发展也带来高通货膨胀，货币的贬值，投资渠道的单一和局限，银行利率偏低，

20、加上房产的保值特性，在这些因素的不断综合和放大影响下，使人们对于房地产的消费不断增加。预计到2015年全市城镇人口净增60.61万人，住房需求2121万平方米。三策划划对象特特性分析析3.1项项目概况况项目位于于益阳市市赫山区区，益阳阳大道与与龙洲路路交汇处处，属于于益阳市市中心城城区的边边缘地带带，与高高新区仅仅一路（益益阳大道道）之隔隔。项目目总建筑筑面积110万平平方米。(具体位位置见下下图)3.2技技术资料料（1）项项目总占占地面积积：1662866平方米米（2）总总建筑面面积：9937335平方方米(其中中住宅7729558平方方米，商商业营业业用房883733平方米米，办公公楼12

21、24044平方米米)（3）容容积率：5.88（4）绿绿化率：40%（5）户户数：110188户（其中中90平平米及以以下8110套，990-1140平平米1777套，1140平平米以上上31套套）（6）物物业类型型：高层层（7）地地形：从从整体看看是较规规则的矩矩形形状状3.3地地块资源源项目地地西邻龙龙洲路，南南靠益阳阳大道，东东北两方方向紧挨挨住宅区区。项目目地的自自然景观观资源较较少，且且仅靠益益阳市的的两条主主干道，整整体呈现现的是一一片交通通繁华的的嘈杂之之地。其其自然资资源的具具体表现现为：11、周围围环境景景观 A、项项目地现现状 B、东东面：益益阳市公公安局家家属区（比比项目地

22、地高出55米左右右）。 CC、南面面：益阳阳大道。 D、西面：龙洲路。 E、北面：普通住宅楼。综述：地地块缺少少良好的的自然景景观，仅仅有龙洲路路边边的隔离离绿化花花园有些些许绿化化植物，景观资源评判几乎为零。2、污染状况A、工业污染：该地块距离市中心区近，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。B、空气污染：项目紧临益阳大道与龙洲路，两条路均为益阳市的主干道，车流量大，汽车尾气排放严重，空气质量较差，但周围建筑分布较稀疏，空气流动交快，空气质量受影响较小。C、噪音音污染：同样是是紧靠路边边且项目目正前方方即为十十字路口口，噪声声影响大大。3、社社会治安安状况本本项目靠靠近益阳阳市区的的中心地地带。

23、虽虽然车流流量大，但但是附近近区域大大部分为为中高档档住宅小小区以及及餐饮休休闲场所所，并且且紧靠益阳阳市公安安局，所所以治安安状况良良好。44、卫生生状况项项目地周周边的总总体卫生生状况良良好，原原因有以以下四点点：A、项项目地周周边的高高档消费费场所较较多。BB、项目目地周边边多为高高档住宅宅小区。C、周边的道路车流量虽然繁多，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。D、同时益阳市正在创建省级文明城市，所以城区的卫生状况良好。3.4周周边配套套设施33.4.1项目目所在区区域居民民家庭数数量及人人口总数数项目地地处于城城市中心心地带边边缘，周周边有较较多的政政府办公公楼、政

24、政府家属属楼，如如益阳市市公安局局，益阳阳市中级级人民法法院和益益阳市电电视台。同同时，随随着经济济的发展展，周边边建立了了多个高高档住宅宅项目，如如梓山湖湖新城，世世纪佳苑苑，时代代广场，缇缇香名苑苑等项目目。这些些大型项项目的建建立，将将在未来来两到三三年内增增加该区区域的人人口总数数。并且且本区域域内有多多个建成成多年的的小区，周周边社区区环境也也较为成成熟。3.4.2居民民习惯的的日常购购物场所所项目区处处于城区区中心的的边缘地地带，在在距离项项目5000米的的地方即即为新一一佳超市市，10000米米处为华华天商务务圈，居居民日常常的购物物、消费费及其方方便。33.4.3周边边居民文文

25、体设施施项目以以东6000米处处有梓山山湖休闲闲广场，以以南1公公里有奥奥林匹克克运动公公园，周周边区域域存在着着大量的的餐饮、休休闲、健健身、娱娱乐场所所，可供供居民进进行文体体娱乐。小小区本身身也规划划建设有有小型广广场。33.4.4医疗疗卫生益益阳市中中心医院院、益阳阳市中医医院老都都是市内内有名的的医院，离离本项目目较近，驱驱车仅5-110分钟钟，为业业主提供供了健全全的健康康保障。3.4.5金融服务周边的银行较多，如建行、工行、农行等大中型银行，距离本项目五分钟路程，相对比较方便。3.4.6学校教育概念对住宅地产的拉动是明显的，项目距离仅朝阳国际实验学校、益师附小相距10分钟车程，为

26、本项目的小学教育提供了方便。3.4.7商业业经济的的发展A、项目目处于益益阳中心心城区边边缘，离离华天商商业圈仅仅一公里里路程。B、在过过去的两两年内，龙龙洲路两边边已经逐逐渐聚集集了众多多的高档档消费餐餐饮娱乐乐场所。如如：七天天连锁酒酒店，罗罗马国际际大酒店店，华海海3C广场场，海鲜鲜酒店，罗罗马大帝帝KTVV，唱响响五洲KKTV等等。C、在项项目的南南面，益益阳首家家集大型型商业广广场、55A级写写字楼、小小型高级级公寓和和星级酒酒店等高高端业态态于一体体的多元元化复合合式建筑筑世纪纪大厦，已于20008年年9月全全面封顶顶。该项项目将于于20111年全全面投入入使用，同同时势必必会对周

27、周边的经经济起到到巨大的的带动作作用。D、在项项目的东东侧，梓梓山湖新新城的二二期已经经建设完完成同时时已经售售完，作作为商业业使用的的三期工工程已经经在建。在在未来的的三到五五年内，在在益阳大大道上将将会形成成分别以以梓山湖湖、世纪纪大厦、华华天商务务中心、银银城壹号号为中心心的繁华华商务圈圈。3.5交通通配套情情况多条公交交路线：地块附附近有55路（火火车站步步步高）,8路（白白马山（系系）高级技技工学校校）,111路（火火车站箴言言中学）,30路路（维克克市场茶叶叶市场）公公交车经经过，据据最近的的公交车车站步行行距离仅仅约1000米，为为居家出出行带来来便利。四竞争争状况分分析4.1竞

28、竞争楼盘盘基本情情况楼盘一：学府花花园开发商：益阳金金旅运通通房地产产开发有有限公司司项目地址址：益阳阳市迎宾宾东路与与银城南南路交汇汇处停车位：8566个总占地面面积：1120亩亩容积率：2.777绿化率：36%建筑总面面积：22406666平平方米总户数：19886户类别：普普通住宅宅配套设施施：高尔尔夫球场场、湖南南城市学学院、益益阳医学学专科高高等学院院及附属属医院装修情况况：毛坯坯交通情况况：3、55、288路销售均价价：27700户型：一一期以小小户型为为主楼盘二：银海御御苑开发商：益阳市市新欣房房地产开开发有限限公司项目地址址：益阳阳大道与与金山路路交汇处处销售代理理：家和和房产

29、景观设计计：浙江江园林建建筑设计计院总占地面面积：3350000多平平方米容积率：3.229绿化率：35建筑总面面积：11000000平平方米总户数：3466户类别：普普通住宅宅停车位：1022个配套设施施：湖南南城市学学院、京京天大酒酒店、步步步高百百货、中中国银行行装修情况况：毛坯坯交通情况况：5、66、8、220路销售均价价：28800元元户型：两两房、三三房、四四房楼盘三：大学康康城开发商：益阳市市康瑞房房地产开开发有限限公司项目地址址：银城城南路与与学府路路交汇（新新城市学学院东侧侧）销售代理理：实效效营销停车位：7800个容积率：2.228绿化率：40%总建筑面面积：1150000

30、0平平米总户数：12000户类别：多多层、小小高层周边配套套：大学康康城社区区商业配配套及餐餐饮、娱娱乐、休休闲、生生活超市市、精品品购物和和时尚饰饰品等于于一体。装修情况况：毛坯坯交通情况况：3、223、228路销售均价价：待定定户型：大大中小户户型齐全全楼盘四：云顶上上品开发商：益阳康康益房地地产开发发有限公公司项目地址址：益阳阳龙洲路和桃桃花仑路路交界处处停车位：8000个总占地面面积：6650000平米米容积率：2.774绿化率：41%总建筑面面积：22077797平平米总户数：12000户类别：高高层、小小高层、商商住周边配套套：农业银银行、海海棠超市市、赫山山区政府府装修情况况：毛

31、坯坯交通情况况：233、20、5、7、26路路销售均价价：27700元元户型：中中小户型型4.2竞竞争楼盘盘分析经过一天天的调查查，我们们对竹海海玉台的的主要竞竞争对手手，即学学府花园园、银海御御苑、大学康康城、云云顶上品品进行了了调查。现现将调查查结果统统计如下下：区位：四个楼盘盘距离本本案相对对较近，而而且交通通便利，周周边环境境较好，均均融合在在高校文文化圈和和休闲娱娱乐圈内内，大配配套都比比较齐全全。 项目特征征：四个楼盘盘的容积积率约在在2.224之间间，一期期主力户户型的面面积大多多在40090平平方米之之间，都都是毛坯坯房。绿绿化率大大多在335%40%。 公司组成成：四个楼盘盘

32、的开发发商大多多都比较较有实力力，聘请的设设计单位位、承建商商和物管管公司都都还不错错。 价格：楼盘单价价统计表表 营销推广广：各楼楼盘都有有自己的的售楼部部，而且且建筑设设计比较较有特色色，配套套设施也也较齐全全，服务务态度很很好。广广告媒体体大多依依靠自己己制作的的宣传册册，报纸纸，电视视广告及及网站宣宣传等，投投入力度度因媒体体的不同同而不同同，例如如各楼盘盘大多在在宣传册册、报纸纸和网站站上投入入力度较较大，而而诉求点点较少。 销售情况况：各楼楼盘销售售情况较较好，推推出的短短时间内内就销售售达700%，同同时下批批次楼盘盘的VIIP办理理情况较较好，看看房量大大，购买买积极性性高。

33、物业管理理：通过过对以上上相关数数据的分分析，本本案的客客户主要要是利用用小户型型楼盘有有利的地地理位置置来进行行投资，又又由于房房屋具有有保值增增值的特特点，抢抢购小户户型住宅宅的现象象十分普普遍，通通过对其其他正在在销售的的小户型型楼盘销销售情况况的分析析，整个个益阳市市对小户户型需求求量较大大，而且且以本地地客户为为多，自自主为主主，因此此我们开开发小户户型楼盘盘是有很很大的市市场的。尤尤其本案案面对益益阳大道道，西临临龙洲路路，临近近益阳市市政府和和唯一的的一个五五星级酒酒店，商商业氛围围浓厚，无无论是自自住还是是投资都都是十分分有优势势的。只只是楼盘盘在要注注重打造造自己的的品牌个个

34、性，更更加贴近近客户群群，满足足其大众众偏好，实实行亲情情服务，当当然也要要考虑自自己的开开发成本本。并且且在选择择设计单单位、承承建商、物物业管理理公司时时要慎重重，最好好选择势势力雄厚厚，具有有品牌优优势，并并受客户户青睐的的公司或或单位。五项目目SWOOT分析析5.1优优势（SS）1）总价价较低：市市场上普普通的精精品楼盘盘面积普普遍较大大，往往往令消费费者感到到高不可可攀。而而精品小小户型虽虽然单价价不低，但但由于户户型面积积小从而而很好地地控制了了总价，成成为买家家的过渡渡选择。2）地段段升值潜潜力大：位于龙龙洲路与与益阳大大道交汇汇处，周边更更有世纪纪大厦、时代广场和金源大厦等商业

35、集聚地，靠近华天商业圈，具有形成繁华商业圈的核心潜力。3）户型型设计合合理：房房型布局局紧凑灵灵活，前前卫落地地飘窗设设计，实得面面积大，户户型周正正，采光光、通风风条件好好，厅市市厨卫阳阳台等配配套功能能布局合合理，动动静分明明，私密密性良好好。4）周边边社区成成熟：地地块周围围社区较较多，已已形成了了一个成成熟的社社区生活活圈，公公共设施施齐全，基础设设施建设设日趋完完善。5）周边边配套设设施齐全全：新一佳佳超市，华华天大酒酒店，移移动联通通和电信信营业厅厅，国家家、商业业银行，临时停停车位，益益师附小小、益阳阳市人民民医院等等设施，能很好的满足住户的生活需求。6）交通通优势：紧邻益益阳大

36、道道及龙洲洲路，多多路公交交车途经经此地，交交通发达达，出行行便利。7）区域域文化气气息浓厚厚：朝阳阳国际学学校及湖湖南城市市学院靠靠近此地地，文化化气息浓浓厚。8)投资资回报率率高：靠靠近华天天、福中中福等成成熟商业业圈，更更离益阳阳市政府府不过十十分钟车车程，随随着商业业气息日日渐浓厚厚，益阳阳市中心心的南移移，升值值潜力看看好，投投资回报报率一路路高扬。5.2劣劣势（WW）1）地块块小，难难以形成成规模，内内部景观观建设受受到一定定的影响响。2）容积积率的限限制，导导致本项项目人口口密度较较大，影影响住户户的居住住档次。3）受国国家金融融政策的的调整，利利率调高高，将一一定程度度上影响响

37、住房销销售。5.3机机会（OO）1） 竹竹海玉台台位于益益阳大道道和龙洲洲路的交交汇处，毗毗邻世纪纪大厦、市市中级人人民法院院、市公公安局、新新一佳大大新超市市、时代代广场，在在未来的的一两年年后将会会是益阳阳市的又又一大商商业圈，升升值潜力力大。2）房地地产业仍仍处于上上升的阶阶段，尤尤其是小小户型的的发展存存在较大大的市场场空间，市市场需求求量大。3）同期期同质项项目数量量较少，竞竞争少。5.4威威胁（TT）1）周边边世纪嘉嘉苑二期期、梓山湖湖新城、北北美阳光光城分流流客户。2）益阳阳市房地地产业起起步晚，发发展较慢慢，投资资者少。3）国家家宏观调调控形势势不明朗朗，导致致整个市市场前景景

38、模糊。六目标标6.1销销售目标标阶段第一阶段段第二阶段段第三阶段段第四阶段段时间段20111年4月月2日-7月底底20111年8月月初-220122年2月月底20122年3月月初-110月底底20122年111月初-20113年44月预定成交交（户）255407255101销售率254025%10%6.2财财务目标标计划投资资额：2250000万元元时间阶段段指标第一阶段段第二阶段段第三阶段段第四阶段段合计住宅销售售面积（平平米）21422034188821422083444853662商业用房房销售面面积（平平米）0008373383733销售额（万）68933110002689332780

39、04525992七项目目综合定定位7.1客客户定位位通过对市市场数据据的分析析和整理理，本项项目的主主力客户户定位为为都市白白领阶层层。主流客客户：益益阳市的的白领；企业中中高层管管理者；企事业业单位，个个体企业业主；年青的的自由职职业与IIT一族族。其他补充充客户（非非主流）：益阳市市有灰色色收入的的“洗灰一一族”；部分分求发展展（个人人或孩子子）的外外省或外外市人士士，有钱或或有权的的外市人人士，主主要是益益阳市外外的其他他市，直系亲亲属在益益阳的外外市人士士。7.1.11定位分分析：抓住主流流消费群群，是市市场主要要购买力力所在；白领一一族年龄龄层定位位在25535岁岁；小户户型公寓寓以

40、首次次置业为为主，常常规住宅宅则以二二次置业业为主，以以良好的的社区环环境、升升值潜力力、创新新产品和和性价优优势吸引引投资型型消费者者；以全全市范围围目标客客户为主主，周边边换房客客户为辅辅。7.1.22客户描描述：根据消费费市场调调研，本本项目的的消费者者为有一一定的经经济基础础的行政政事业单单位职员员、企事事业单位位的管理理者和技技术人员员、个体体私营业业主、政政府公务务员及另另外一部部份高收收入者，他他们购买买物业的的目的主主要是“住房享享受”与投资资。另一一方面，他他们有一一定的经经济基础础、文化化层次，对对购买物物业有一一定的知知识和经经验，所所以才真真正知道道所要购购买物业业的价

41、值值。主流流客户分分析（约约占整体体消费群群体的882）益阳市的白领（约占整体消费群体的36）年龄层：25-35岁客户特征征描述：他们可可能是益益阳本地地人，也也可能是是本省内内其他城城市人分分配到益益阳工作作或自由由打工，大大多数工工作三到到五年左左右，几几年的拼拼搏，已已基本找找到适合合自己的的位置，有有一份收收并且比比较稳定定的职业业，他们们有较好好的文化化教育背背景，追追求时尚尚品位的的生活，但但生活并并不崇尚尚奢侈，在在生活中中逐渐走走向成熟熟，事业业处于起起步阶段段，即将将步入上上升期，是是城市未未来发展展的主力力军。他他们大多多已厌倦倦漂泊的的生活，他他们已结结婚或许许已有了了非

42、常稳稳定的恋恋爱关系系，他们们已对生生活、爱爱情充满满责任感感，他们们希望安安定，真真正的安安定，希希望有一一个家来来使生活活稳定下下来。客户心理理描述：益阳本本地普通通白领与父父母同住住或租房房独住，但但是居住住区基本本是从小小长大的的区域，因因为那里里有父母母、亲戚戚、朋友友、同学学，是社社会关系系网的根根据地，同同时希望望有一个个独立的的空间。益阳移民白领不是益阳本地人，不管有没有户口，毕业后一直在益阳工作，益阳是三线城市，是长沙的后花园，生活又舒适，发展机会也很大。需求类型型：一房房、两房房，既经经济又舒舒适的居居家环境境是他们们选择的的重要因因素，交交通相对对比较便便利，不不希望有有

43、太大的的首期压压力，希希望余留留一部分分发展基基金，追追求负担担得起的的生活情情调享受受。购买买决定因因素：单单位价格格，价格格满意下下的较高高性价比比，如产产品品质质、环境境、配套套、交通通条件等等。企业中中高层管管理者（约约占整体体消费群群体的221）年龄层：25-40岁岁左右客户特征征描述：他们益益阳本地地人居多多，或者者是在益益阳工作作多年的的移民，工工作大多多在八到到十年左左右，有有一定的的经济基基础和可可观的稳稳定收入入，工作作单位属属中大型型企业公公司，他他们有较较好的文文化教育育背景，较较丰富的的工作经经验，事事业还有有一定的的危机感感，有想想进一步步发展的的机会，因因此生活活

44、并不崇崇尚奢侈侈，不想想生活成成为自己己的负担担。已经经成家，妻妻子孩子子都很好好。客户心理理描述：因为不不想生活活有负担担，尽管管可以买买得起，也也不想购购买价格格昂贵的的房子，全全家生活活殷实、快快乐、轻轻松。同同时希望望自己和和家人能能有个比比较舒适适居住环环境，让让生活更更自由轻轻松些。需求类型：三房、四房、商铺，较舒适的居家环境与有一定投资价值的物业是他们选择的重要因素。购买决定定因素：单位价价格、合合理舒适适的面积积组合、产产品综合合质素，教教育条件件。商铺铺的升值值空间。企事业业单位，个个体企业业主（约约占整体体消费群群体的115）年龄层：33-45岁岁客户特征征描述：他们是是“真正”的益阳阳本地人人，是益益阳的中中坚力量量，家庭庭稳定，以以三口之之家为主主，事业业比较成成功，但但生活并并不崇尚尚奢侈但但需要张张扬，钱钱是自己己辛苦赚赚来的，虽虽然有房房有车，但但是还是是不甘心心，需要要更体面面点，在在圈子里里要让别别人能够够知道自自己是成成功人士士，而成成功需要要表现出出来。在在事业上上有一定定的基础础，企业业已经达达到一定定的规模模，又处处于事业业快速发发展阶段段，希望望企业有有属于自自己的办办公环境境，更进进一步提提升企业业形象，同同时又有有一定的的投资价价值。客客户心理理描述：