房地产市场调研报告及产品定位建议书1508.docx

《房地产市场调研报告及产品定位建议书1508.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场调研报告及产品定位建议书1508.docx（30页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、北京金鹏房地产经纪有限公司宋庄房地地产市场场调研报报告及产产品定位位建议一、 销售的主主要对像像 以中高层层次客户户群为主主，因住住房面积积或居住住区域产产生购买买需要的的客户； 以宋庄镇镇画家村村为中心心，中产产阶层（与与艺术产产业相关关联的中中小企业业家，宋宋庄辐射射区域【通通州、CCBD等等】成功功人士），区区域画家家，需要要艺术创创意空间间、艺术术展示平平台的全全国艺术术家。 周边郊县县的私营营业主，因因自身工工作生活活或子女女学习生生活产生生购买需需要的客客户; 年轻时尚尚一簇，要要求户型型小，体体现个性性空间。产品定位位需要对对客户数数量和客客户对项项目关注注度的变变化趋势势推广在

2、在范围和和方式上上做必要要动态跟跟进和调调整。二、 通州宋庄庄房地产产市场情情况根据我们们实地考考察走访访的情况况，宋庄庄区域房房地产市市场现有有物业形形态分为为大产权权属性的的别墅产产品和小小产权属属性的多多层住宅宅产品。a) 普通住宅宅楼盘产产品类型型主要以以多层小小高层为为主；b) 居民购房房偏好中中等户型型（900-1220），对对户型功功能实用用性要求求较高；c) 本地客群群置业消消费力集集中在770-1100万万左右，购房用途以办公和改善居住为主；d) 区域房屋屋使用者者，拥有有产权比比例较少少，拥有有使用权权比例最最高，说说明当地地房屋使使用者，认认可此类类使用权权房屋属属性。（

3、一）、调调研项目目根据本案案所属区区域及项项目品质质，我们们选取了了11个个重点项项目进行行重点调调研，并并对这些些项目进进行重点点分析，从从中得出出具有参参考价值值的分析析结果和和产品定定位。本次调研研项目以以本案所所在区域域较为典典型的项项目为主主，翠福福园(翠翠福星城城)、富富河园、格格瑞雅居居、京洲洲世家(中泽馨馨园)、世世纪星城城、武夷夷花园（城城市左岸岸）、新新华经典典丽园(鼎盛国国际)、绣绣江南、园园景花园园（园景景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园为下半年即将开盘项目，目录如下：30项目位置开发商建筑类型型开盘时间间户型面积积均价

4、物业费占地面积积建筑面积积绿化率容积率总户数销售状况况翠福园(翠福星星城)通州安顺顺北里同马房地地产开发发有限公公司板楼 多多层三期20010.1.33066-1113新房12290000.5元元/平米米月25.88万28.334万35%1.6四期共3300户户一期二期期基本售售完，三三期在售售富河园通州北关关顺通路路3055号北京市开开原房地地产开发发有限责责任公司司板楼,板板塔结合合20033.100.160-2209520001.799元/平平米月10万16万40%1.638栋售完格瑞雅居居通州区 内环路路9号北京宏泰泰旸房地地产开发发有限公公司板楼20044.7.149-1150440

5、001.455元/平平方米月4.777万9.077万35%1.7780户户售完京洲世家家(中泽泽馨园)通州京洲洲南街与与怡乐中中路交汇汇处北京中泽泽房地产产开发有有限公司司板楼二期20010.4.224主力户型型90二二居1330三居居1600001.9元元/月/平米6.966万11.447万38%2.0878户户94套可可售，已已售100套世纪星城城通州通朝朝大街3323号号北京顺华华房地产产开发有有限公司司板楼 高高层三期期房房转现房房 开盘盘待定63-1143220000一期三期期1.885、二二期长城城国际22.520899亩二、三期期50万万30%1.499(1期期3期),2.57(

6、2期)总共 556022户一期售完完武夷花园园（城市市左岸）通州通湖湖大街11号北京武夷夷房地产产开发有有限公司司板楼 塔塔楼 小小高层20111下半年年55-1143待定1.888元/平方米米月15000亩100万万40%2.2总共 1100000 户户、当期 7000 户待售新华经典典丽园(鼎盛国国际)通州北苑苑环岛新新华大街街南侧北京实地地房地产产开发有有限公司司板楼、塔塔楼20022-077-21155-1150380001.600元/平平方米/月15万30万45%6.0一期6000户售完绣江南通州区 梨园城城铁南112000米北京市欣欣达园房房地产开开发有限限公司板楼20066.8.

7、1160-1125600000.988元/月月/平米米17万21.77万30%1.533-售完园景花园园（园景景阁）通州区 云景东东路(城城铁梨园园站景东东路北京住总总房地产产开发有有限责任任公司普通住宅宅,板楼楼,塔楼楼,多层层四期20009.8.8849-1158198000无电梯00.899,带电梯11.72211.770公顷顷40.000万36%2.333共75337户尾盘月亮河休休闲寓所所（月亮亮河美家家园）北京市通通州区月月亮河河河滨路11号北京凯瑞瑞房地产产开发有有限公司司板楼 板板塔结合合 小高高层20044.5.3058-11201399946.500元/平平米月2万11万5

8、0%1.200总共8777 户户可售7117套已已售1660运河明珠珠通州区玉玉带河东东大街22号北京豪光光房地产产开发有有限公司司板楼20088-077-23375-11181300001.900元/平平米月5.6万万12万30%2.700566户户现房（二）、调调研项目目成交分分析项目名称称推广名期/现成交数量量面积(万万)成交均价价成交金额额1翠福园(翠福星星城)翠福园(翠福星星城),翠福园园小区期房/现现房410.36613044746899万元2富河园富河园,富河园园4号楼楼,富河河园碧水明明珠现房10.044148000663万万元3格瑞雅居居格瑞雅居居,翠屏屏里现房10.0221

9、24007236万万元4京洲世家家(中泽泽馨园)京洲世家家(中泽泽馨园)现房110.11114511215722万元5世纪星城城世纪星城城,世纪纪星城兴兴业园综综合楼aa段现房10.0116064432万元元6武夷花园园（城市市左岸）武夷花园园（城市市左岸）现房30.03362300204万万元7新华经典典丽园(鼎盛国国际)新华经典典丽园(鼎盛国国际)现房10.0116000040万元元8绣江南绣江南,欣达园园,桃花花岛现房10.05598966530万万元9园景花园园（园景景阁）园景花园园（园景景阁）,时尚街街区现房60.055182992897万万元10月亮河休休闲寓所所（月亮亮河美家家园

10、）月亮河休休闲寓所所（月亮亮河美家家园）,月亮城城堡现房210.14428088040666万元11运河明珠珠运河明珠珠,运河河明珠家家园现房20.033206881531万万元1、从220111/1/1至220111/6/25成成交结构构特征(实际用用途)实际用途途数量面积(万万)比例普通住宅宅公寓寓860.74487.663%商业10.0110.799%其它20.111.558%合计890.855100.00%2、从220111/1/1至220111/6/25成成交结构构特征(套型)套型数量面积(万万)比例一室270.17719.776%两室470.42249.556%三室110.1441

11、6.007%四室10.0222.244%其它30.11112.337%合计890.855100.00%注：全部部商品房房不含车车位、车车库、其其它用途途3、从220111/1/1至220111/6/25成成交结构构特征(面积)面积数量面积(万万)比例50990550.447.557%901120260.26630.443%120150040.0556.377%150200020.0334.055%200以上20.111.558%合计890.855100.00%4、从220111/1/1至220111/6/25成成交结构构特征(价格段段)价格段数量面积(万万)比例6千以下下10.0111.133

12、%6千88千40.0444.133%8千11.2万万80.13315.007%1.2万万1.6万470.46653.882%1.6万万2万万60.0555.777%2万-33万230.17720.007%合计890.855100.00%注：全部部商品房房不含车车位、车车库、其其它用途途另附：北北京房地地产市场场小产权权项目个个案调研研分析：1、地址址：昌平平区沙河河镇均价：665000元/平平米建筑类型型：设计计为6层层板楼、112层高高板楼装修情况况：毛坯坯 455.5平平米 1555.338平米米89平米米2、案名名 伊伊舍小镇镇 地址：马马池口镇镇奤夿屯村村（昌平平科技园园西3公公里）价

13、格详情情：65500元元/平米米户型面积积：599平米；97平平米；1120平平米建筑类型型：板楼楼、塔楼楼、板塔塔结合 装修情况况：毛坯坯开发商：北京奤奤夿屯投投资有限限公司59.338平米米 977.511平米 1111.58平平米3、案名名 太太玉园 地址：通通州区八八通线轻轻轨总站站土桥均价：今今年6、77月份有有可能推推出700年产权权项目，均均价预计计在1220000元/平平方米以以上 户型面积积：主力力户型995平米米建筑类型型：普通通住宅,别墅3、 案案名 大东公公社地址：大大兴区 青云店店镇(亦亦庄镇南南4.55公里)均价：444000元/户型面积积：户型型面积550平米米一

14、居-85平平米两居居，建筑类型型：3栋栋11层层板楼4、 案案名 环湖小小镇地址：通通州经济济开发区区云杉路路均价：557700 元/平米户型面积积：677一室一一厅、665-889两室室一厅建筑类型型：6层层板楼 67平平米一室室一厅3）、综综合分析析根据上述述分析，本本案若要要在市场场与这些些项目竞竞争，一一定要在在项目品品质、性性价比、项项目特色色、项目目形象塑塑造、市市场推广广策略、等等方面下下足功夫夫，提升升项目品品质、追追求产品品的差异异性、塑塑造项目目品牌形形象，从从而在激激烈的市市场竞争争中脱颖颖而出。三、本案案项目定定位：（一）、产产品定位位景致生活活，目前前购房需求求关注的

15、的角度逐逐渐从关关注宣传传理念和和开发理理念落到到现房实实景这些些实处，眼眼见为实实，结合合现在销销售的房房地产项项目的客客户分析析得到结结论：客户群体体范围虽虽然在逐逐渐扩大大，购房房的需求求也在不不仅限于于单一的的居住层层次，但但是他们们都在产产品需求求上具有有一致的的比例分分配，在在这个大大市场内内部没有有明显的的差异性性需求群群体区域域，8001200平米的的两室和和小三室室多层住住宅是大大众热捧捧产品，对对居住环环境的需需求也列列在必要要需求之之内；同同时小产产权项目目户型配配比不是是很丰富富，一般般都在33-4个个户型左左右。因此，从从市场地地位的巩巩固和目目标客群群的需求求出发，

16、建建议在户户型设计计上种类类不易过过多，要要保持顺顺畅的开开发、推推广、销销售进度度，快速速地占据据市场。（二）户户型分析析及户型型配比建建议1、规划划设计原原则以本区区域性的的市场需需求为基基础采取“稳稳中求新新”的策略略。建筑筑形态、立立面表现现综合风风格，强强化细化化环境和和配套，是是提升品品质的关关键。2、产品品细节设设计：1）产品品形式：产品主主体主力力做6层层+1（待待定）2）建筑筑设计建筑风风格与立立面现代风格格户型设设计A：面积积与配比比结合前期期对本区区域针对对性的楼楼盘调研研，市场场对一室室一厅户户型的需需求已经经不仅仅仅是年轻轻客群，其其他客群群的需求求也逐渐渐攀升，在在

17、迎合市市场需求求的同时时也是考考虑到推推广过程程概念卖卖点的运运用，建建议产品品考虑一一室一厅厅或者大大开间。产产品户型型配比上上做如下下建议：户型配比比建议一梯两户户一室一厅厅、或者者大开间间设计面积：440-550平米米配比建议议：200一梯两户户 两室一一厅一卫卫面积：665-775平米米 配比建建议：220%两室两厅厅二卫面积：880-990平米米 配比建建议：225%一梯两户户 三室两两厅二卫卫面积：1120-1300平米配比建议议：200%一梯两户户艺术家工工作室大大开间、层层高3.2米面积：1150平平米以上上配比建议议：155%B：设计计要点一室设计计要点：明卫、明明卧、明明厅

18、主卧、主主厅朝南南卧室均均设大飘飘窗客厅开开间不能能小于33.6米米两室设计计要点： 四明明设计：明厨、明明卫、明明卧、明明厅 双阳阳台(含含工作阳阳台） 主厅厅、主卧卧均南向向朝阳 入户户处设玄玄关及衣衣帽柜 所有有卧室均均设大飘飘窗 客厅厅开间不不能小于于3.66米 主卧卧开间不不能小于于3.33米 次卧卧开间不不能小于于3.115米三室设计计要点：四明设设计：明明厨、明明卫、明明卧、明明厅双阳台台(含工工作阳台台）主厅、主主卧均南南向朝阳阳入户处处应设玄玄关及衣衣帽柜所有卧卧室均设设大飘窗窗C：户型型建议房间内不不做储藏藏室；所有楼栋栋均采用用外墙保保温处理理；户型设计计入口玄玄关；避免

19、长走走道式的的室内空空间减少少室内交交通面积积；户型功能能动静、干干湿、洁洁污分区区明确，私私密性强强；D：车库库：适量配置置外场车车位，解解决地面面车位不不足。E:景观观绿化系系统建议产产品景观观用自然然风格，做做到建筑筑与自然然景观的的结合，同同时提高高环境的的细致要要求，提提升项目目品质的的同时也也做到衔衔接性差差异化。（三）营营销推广广建议一个项目目的前期期开发及及营销准准备工作作对于该该项目的的进度重重要性是是不言而而喻的，根根据最近近一段时时间的工工作进度度及甲乙乙方对项项目的准准备情况况，我们们提出以以20111年88月作为为本案的的假想销销售时间间，以此此安排工工作时间间和开盘

20、盘前的工工作计划划。 、开盘盘需具备备条件：1、工程程进度：基于项目目的特性性，我们们建议利利用现有有施工现现场，同同时在项项目地周周边设立立销售处处，购买买者可以以直接了了解施工工进度，房房屋情况况。前提提是施工工队容许许进入、注注意安全全。2、 销销售道具具： 交房标准准 面积计算算（以实实测面积积为准） 建筑示意意图 周边景观观及规划划效果图图 必备的广广告宣传传品到位位3、20011年年月7月月左右，售售楼处装装饰布置置完成 （建议议） 将产品内内涵融入入建筑风风格为主主旨建设设售楼处处； 尽量将本本案建筑筑特色通通过售楼楼处体现现出来，如如户型特特点、规规划，以以利于销销售中介介绍，

21、方方便客户户亲身、直直观感受受。4、售楼楼处内部部布置： 整个售楼楼处区隔隔为：/销售大大厅（销销售现场场）/办公室室（销售售人员办办公使用用）/洽谈室室（与重重要客户户重点洽洽谈、售售楼处会会议）/项目立立面效果果图和项项目LOOGO（悬悬挂城区区风景图图，文化化底蕴的的项目感感官延伸伸图片，凸凸现项目目大环境境优势）/洗手间间等； 灯箱制作作：/建筑立立面效果果图灯箱箱/景观效效果图灯灯箱/园林局局部效果果图灯箱箱/项目主主入口效效果图 室内看板板：/施工许许可、预预售许可可等相关关证件小小看板（0.4m0.3m）；（条件具备情况下） /体现产产品风格格的小看看板 以室内吊吊旗等营营造、烘

22、烘托现场场热销气气氛：5、 售售楼处外外部布置置 售楼处入入口处设设置道旗旗； 售楼处设设置广告告看板。 项目必经经处处设设置指示示路标； 花草种植植； 施工现场场清理；以上各广广告品详详见设计计稿件。、开盘盘期间总总体行销销思路1. 由于该项项目的本本身特性性，我们们建议根根据具体体情况决决定该项项目以口口碑销售售、短信信销售、ddm单直直投销售售为主，适适当结合合网络销销售网络以以博客、电电子邮件件方式进进行宣传传推广。将将是在这这个项目目主要的的工作内内容，我我们将通通过各宣宣传媒介介的有效效组合运运用和丰丰富的营营销方案案，营造造出销售售态势，促促使客户户成交；2. 通过多样样的营销销

23、手段将将本案与与项目定定位紧紧紧联系起起来，树树立起本本案独特特的形象象，优化化该项目目以文化化娱乐、艺艺术工作作室、办办公为主主体的产产品特性性，进而而以内秀秀吸引理理智类型型客户。、开盘盘期间行行销阶段段分期结合本案案工程进进度，划划分本案案各行销销阶段，并并分别围围绕不同同主题展展开各行行销阶段段之推广广策略。 销销售进度度 6.30 7.115 8.15 10.22 122.311 排期期表、准备备期（220111年6月月30日日7月中中旬） 行销目的的：完成基本本销售资资料，做做好销售售的准备备工作 准备工作作：1. 基基本销售售资料 7月155号前，所所有效果果图绘制制完毕（总总平

24、图、鸟鸟瞰图、建建筑立面面、园林林、园林林重点局局部等）；（前期期未完成成，限期期跟进） 7月311日前确确定价格格表 面积测算算 付款方式式 建材标准准 合同范本本 服务管理理公约 海报：设设计完成成、确认认；（前前期未完完成，限限期跟进进）制作完成成 ； 平面图集集：完成成制作；（前期期未完成成，限期期跟进） 项目围板板：工地地围板制制作完成成；（前前期未完完成，限限期跟进进）2. 业业务基本本工作：人员确定定以及个个案培训训工作（77月255日前保保证具备备接待能能力的销销售队伍伍，有十十名以上上符合要要求的上上岗人员员）、公开开期（220111年7月月15日日-8月月15日日）推广重点

25、点 项目周边边地区及及郊区 行业性聚聚集地 依据来访访、来电电情况确确定销售售 企业名录录、内部部通讯等等 行销目标标：短信投放放分 类目 标分 类目 标可宣传客客户：20000组/周周预约客户户：50组/周潜在客户户：20组/周下定客户户：意向客户户：10组/周签约客户户：宣传单投投放分 类目 标分 类目 标可宣传客客户：10000页/周周预约客户户：50组/周潜在客户户：20组/周下定客户户：意向客户户：10组签约客户户：注：如有有下定客客户及签签约客户户，我们们将成交交。行销目的的： 该阶段为为是试推推广期，主主要了解解市场，了了解政策策、了解解客户需需求 广告投放放及短信信投放量量不宜

26、过过多广告执行行：户外广告告： 户外项目目周边制制作指示示牌 接待中心心现场广广告 广告目标标：处于项目目公开面面市前的的告知阶阶段，主主要以户户外广告告和人员员行销为为主要的的宣传形形式，引引起目标标客户的的注意、公开开期（220111年7月月15日日-8月月15日日） 行销目的的：1. 在在建立关关注知名名度的基基础上全全面通过过人员和和活动使使目标客客户产生生兴趣；2. 累累计客户户资源，大大量采用用短信、ddm单形形式3探测测市场反反应，促促进销售售 活动营销销：活动频率率与实际际情况配配合进行行，在保保障宣传传有效性性和对销销售有直直接拉动动力的前前提下，依依当时市市场状况况随即安安

27、排：1、免费费宣传单单派送 主要针对对项目周周边商场场、加油油站、卖卖场在这这些地段段大批量量、大投投入的派派送项目目宣传单单页及项项目宣传传手册 同时进行行项目海海报的夹夹送工作作，增大大宣传半半径和宣宣传力度度2、网络络宣传开开始：（建建议） 建立网站站博客，以以软文、电电子邮件件方式宣宣传、销售售期（220100年8月月15日日-122月288日） 行销目的的：在目标对对产品产产生兴趣趣的前提提下成交交及进一一步促使使购买者者具有强强烈的购购买欲望望； 行销目标标：短信投放放分 类目 标分 类目 标可宣传客客户：50000组/周周预约客户户：100组组/周潜在客户户：50组/周下定客户户

28、：意向客户户：20组/周签约客户户：宣传单投投放分 类目 标分 类目 标可宣传客客户：10000页/周周预约客户户：50组潜在客户户：200组组下定客户户：意向客户户：10组签约客户户：广告执行行：以短信、宣宣传单页页主要形形式 活动营销销：1. 通通过海报报专寄和和电话联联络客户户： 详尽阐述述本案各各主诉求求点。 销售期内内由销售售人员针针对重点点目标区区域广泛泛派发； 积累收集集客户名名单，争争取转化化更多客客户，创创造销售售机会。2 电电话拜访访和扫街街：利用用打电话话和行销销工作开开发客户户；3商业业信涵直直投： 利利用邮政政的客户户名址库库进行目目标客户户选择投投放有针针对性的的商业信信涵来更更大范围围的扩大大项目的的知名度度来拉升升消费。4. 现现场包装装： 彩旗重新新设计、印印制，布布置于围围墙、售售楼处顶顶部、工工地施工工现场等等，营造造现场热热烈施工工和销售售气氛；北京金鹏鹏房地产产经纪有有限公司司20111-6-22