XXXX年8月武汉房地产市场分析报告_33234.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年8月武汉房地产市场分析报告目 录数字楼市（2010.08）2第一章 市市场资讯讯41.1 经经济与政政策41.2 市市场动态态61.3 规规划与城城建6第二章 土土地市场场92.1 挂挂牌土地地拍卖情情况92.2 土土地出让让情况102.3 土土地出让让分析102.4 重重点地块块介绍11第三章 房房产市场场153.1 德德盛指数数153.2 月月度成交交分析163.3 每每日商品品房成交交分析163.4 每每周成交交分析173.5 区区域成交交分

2、析173.6 供供应分析析19第四章 区区域市场场分析214.1二七七片区综综述214.22片区利利好因素素214.3片区区楼市分分析234.4二七七及周边边区域主主要在售售楼盘一一览244.5典型型个案分分析25数字楼市（220100.088）土地市场成交宗数：7宗成交面积：94.7万平方方米成交金额：8.001755亿元成交可建面面积：445.4441万万平方米米商品房市场场房地产吸纳纳指数（德德盛指数数）：668.75新增供应面面积：667.339万方方（约667000套）成交套数：100058套套成交面积：96.10115万平平方米成交金额：65.421166亿亿元成交均价：66004

3、元/平方米米第一章 市市场资讯讯1.1 经经济与政政策国土部提高高征地补补偿200%-330% 3个月月内到位位直接给给农民同一区域域内，征征地补偿偿应执行行同一补补偿标准准征地地补偿费费应在征征地补偿偿安置方方案批准准之日起起3个月月内支付付到位应在实施施拆迁前前妥善安安排好被被拆迁农农户的居居住问题题8月1日国国土资源源部发出出关于于进一步步做好征征地管理理工作的的通知，新标准的实施使征地补偿标准测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地具体地块的年产值测算征地补偿标准的方式。其中，征地统一年产值是综合考虑一定区域内农用地的年产值来测算征地补偿标准；征地区片综合地价是综合考虑一定区片范围内土地

4、类型、产值、土地区位、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素测算的征地补偿标准。这次补偿标准普遍提高，提高幅度平均在20%30%。另外，体现了同地同价的原则。强调在同一区域或区片范围内，征地补偿应执行同一标准。通知指指出，征征地补偿偿费应在在征地补补偿安置置方案批批准之日日起3个个月内支支付到位位。为了了保证农农民能够够得到自自己的征征地补偿偿费，首首先，要要求建设设项目将将征地补补偿费足足额列入入项目投投资概算算。其次次，征地地批准后后，市县县国土资资源部门门要按照照确定的的征地补补偿安置置方案，将将应支付付给被征征地农民民的补偿偿安置费费，直接接支付给给农民个个人，不不再通

5、过过乡、村村等环节节支付，防防止截留留、挪用用征地补补偿费问问题。第第三，健健全反馈馈制度，要要求市县县国土资资源部门门在规定定时间内内向部、省省报告征征地补偿偿费用落落实到位位等批后后实施情情况，切切实加强强征地批批后实施施监管。（来源于人民日报）保监会：保保险资金金不得直直接从事事房地产产开发建建设8月5日，保保监会发发布保保险资金金运用管管理暂行行办法，自自20110年88月311日开始始施行。办办法对于于保险资资金运用用投资于于股票市市场、债债券市场场、房地地产市场场等多项项内容作作出限制制规定。办办法规规定，各各类保险险公司的的保险资资金运用用，不得得存款于于非银行行金融机机构;不不

6、得直接接从事房房地产开开发建设设;投资资不具有有稳定现现金流回回报预期期或者资资产增值值价值、高高污染等等不符合合国家产产业政策策项目的的企业股股权和不不动产。特特别是不不得买入入被交易易所实行行“特别处处理”、“警示存存在终止止上市风风险的特特别处理理”的股票票;从事事创业风风险投资资等征求求意见，就争议议比较大大的条款款都列在在其中，共共计7种种用途禁禁止投资资运用。同同时，要要求投资资于股票票和股票票型基金金的账面面余额，合合计不高高于本公公司上季季末总资资产的220%;投资于于不动产产的账面面余额，不不高于本本公司上上季末总总资产的的10%;投资资于不动动产相关关金融产产品的账账面余额

7、额，不高高于本公公司上季季末总资资产的33%，而而不动产产和相关关金融产产品合计计不高于于本公司司上季末末总资产产的100%，等等等。（来来源于中中国之声声央广广新闻）武汉成为公公积金贷贷款支持持保障房房建设首首批试点点8月5日，住住房城乡乡建设部部披露，北北京等228个城城市成为为利用住住房公积积金贷款款支持保保障性住住房建设设试点城城市，1133个个经济适适用住房房、棚户户区改造造安置用用房、公公共租赁赁住房建建设项目目为申请请利用住住房公积积金贷款款支持保保障性住住房建设设试点项项目，贷贷款额度度约4993亿元元。同期，住房房城乡建建设部、财财政部、发发展改革革委、人人民银行行、审计计署

8、和银银监会联联合发出出关于于做好利利用住房房公积金金贷款支支持保障障性住房房建设试试点工作作的通知知，要要求项目目贷款必必须定向向用于试试点项目目，严禁禁挪作他他用。经经济适用用住房和和列入保保障性住住房规划划的城市市棚户区区改造项项目安置置用房建建设贷款款，贷款款期限最最长不超超过3年年;政府府投资的的公共租租赁住房房建设贷贷款，贷贷款期限限最长不不超过55年。项项目贷款款到期后后，贷款款本息必必须全额额收回。另外，试点点项目建建设必须须严格遵遵守法律律法规和和工程建建设强制制性标准准，保证证工程质质量安全全。经济济适用住住房建设设应严格格执行单单套建筑筑面积控控制在660平方方米左右右的规

9、定定，成套套建设的的公共租租赁住房房单套建建筑面积积应严格格控制在在60平平方米以以下。利利用项目目贷款建建设的保保障性住住房必须须严格控控制供应应对象。同同等条件件下，住住房公积积金缴存存职工优优先购买买或租赁赁。被列为利用用住房公公积金贷贷款支持持保障性性住房建建设试点点城市的的还有天天津、重重庆、唐唐山、运运城、包包头、大大连、长长春、哈哈尔滨、无无锡、杭杭州、宁宁波、淮淮南、青青岛、济济南、福福州、厦厦门、洛洛阳、武武汉、长长沙、儋儋州、攀攀枝花、昆昆明、西西安、兰兰州、西西宁、银银川和乌乌鲁木齐齐。（来来源于新新华社）湖北省被列列入全国国首批低低碳试点点8月6日,省发改改委披露露，国

10、家家发改委委确定在在7个省省市和66个城市市开展低低碳试点点，我省省成为全全国首批批试点省省市之一一。所谓低碳地地区，是是以低碳碳经济为为发展模模式及方方向、市市民以低低碳生活活为理念念和行为为特征、政政府公务务管理层层以低碳碳社会为为建设标标本和蓝蓝图的区区域。国国家发改改委要求求，试点点地区要要编制低低碳发展展规划，制制定支持持低碳绿绿色发展展的配套套政策，加加快建立立以低碳碳排放为为特征的的产业体体系，建建立温室室气体排排放数据据统计和和管理体体系，积积极倡导导低碳绿绿色生活活方式和和消费模模式。（来来源于湖湖北日报报）【点评】经经济跑步步前进的的湖北，能能源紧缺缺，环保保减排压压力非常

11、常大，发发展低碳碳经济是是解决上上述难题题的必然然选择。进进行低碳碳经济试试验和示示范，有有利于降降低高能能耗产业业的比重重，逐渐渐形成低碳产产业群，助助推我省省调整产产业结构构和转变变发展方方式。1.2 市市场动态态武汉固定资资产投资资头7个个月猛增增27.3% 房地产产投资增增四成8月23日日，武汉市统统计局介介绍，今今年1至至7月份份，武汉汉市固定定资产投投资继续续增长，达达18994.445亿元元，比上上年同期期增长227.33%。推推动我市市固定资资产投资资继续大大步向前前的主因因有两个个，一个个是民间间投资，一一个便是是房地产产投资。随随着经济济走出金金融危机机，民间间投资信信心增

12、强强，非国国有经济济单位投投资的占占比不断断提高。今今年前77个月，我我市非国国有单位位完成投投资10093.64亿亿元，同同比增长长29.7%，高高出全社社会投资资增幅22.4个个百分点点，投资资比重达达到577.7%，比上上年同期期提高11个百分分点。其其中，民民间投资资9200.955亿元，增增长322.2%，占448.66%，比比上年同同期提高高1.88个百分分点。由于20009年商商品房热热销，使使得开发发商手中中回笼资资金较多多，因此此投资高高峰期到到来。数数据显示示，1至至7月，房房地产开开发投资资4888.611亿元，增增长422.5%。新开开工商品品房面积积11333.44万

13、平方方米，增增长755.5%，显示示房地产产开发呈呈良好态态势。（来来源于长长江日报报）【点评】这这两项投投资都将将预示着着经济向向好。民民间投资资的不断断上升，表表示大家家看好经经济的向向上趋势势，经济济回暖得得到确立立。房地地产投资资的加强强，将大大大增加加市场供供给，会会对平抑抑房价起起到作用用。1.3 规规划与城城建“十二五”规划：武汉市市民5年年后可享享集中供供暖到20155年，武武汉将有有1600万市民民享受到到城市集集中提供供的“市政冷冷气”，8月77日武汉汉市政协协透露，已将城城市集中中供热制制冷纳入入“十二五五”规划。据初拟拟的实施施方案，武武汉三镇镇将筹划划建设一一批“热热

14、电联产产”项目目，向周周边地区区辐射供供热制冷冷。其中中，江南南片区拟拟扩建武武昌热电电厂和青青山热电电厂，并并规划建建设化工工新城热热电厂、九九峰山热热电厂、关关山热电电厂，建建成后，江江南地区区供热基基本形成成立体管管网体系系。汉阳阳地区在在汉阳煤煤气厂原原址规划划建设汉汉阳热电电厂；汉汉口地区区规划在在汉口煤煤气厂原原址建设设汉口燃燃机供热热工程，并并建设后后湖热电电厂。据据初步规规划，武武汉集中中供热制制冷将以以热电联联产为主主要依托托，同时时大力发发展“冷、热热、电”三联供供和燃气气空调，适适度发展展地泵热热技术。力力争到“十二五五”末期，集集中供热热制冷覆覆盖区域域达5000平方方

15、公里，服服务人口口1600万人。为此，武汉汉市将尽尽快制定定相关配配套政策策，强力力推进集集中供热热制冷。比比如，凡凡是热源源点可以以覆盖的的地区，严严禁建设设小型锅锅炉，凡凡是主城城区内新新开发的的小区和和办公大大楼，均均引导建建设集中中供热制制冷配套套设施。（来来源于楚楚天都市市报）武汉投资220亿 黄陂建建21775亩国国内最大大钢铁市市场8月7日，黄陂区区，占地地21775亩的的国内最最大钢铁铁交易市市场中国长长江金属属交易中中心，将将于年底底在武湖湖建成投投入运营营，总投投资约220亿元元。该市市场位于于武湖农农场沙口口镇，设设计年交交易量11500020000万万吨，年年交易额额1

16、0000亿元元，由商商务交易易区、钢钢材超市市区、露露天堆场场区、金金属材料料加工区区、质押押库、有有色金属属室内库库、汽车车物流区区、配套套管理区区等功能能区域组组成，设设有6条条场内铁铁路专用用线，目目前省内内知名钢钢铁经销销商湖北北华明集集团、湖湖北环海海工贸、武武汉天合合物资、武武汉金冈冈物资等等已签约约入驻。（来源于武汉晨报）武汉通过绿绿色建筑筑管理试试行办法法 盖“绿色建建筑”政府有有奖 8月116日，武武汉市政政府常务务会原则则通过了了武汉汉市绿色色建筑管管理试行行办法，鼓鼓励新建建建筑达达到绿色色标准。绿色建建筑，是是指在建建筑的全全寿命周周期内，尽尽量节约约资源、保保护环境境

17、和减少少污染，为为人们提提供健康康、适用用和高效效使用空空间的建建筑。和和节能建建筑相比比，绿色色建筑除除了节能能之外，还还强调节节地、节节水、节节材和环环保，对对于实现现人、建建筑和环环境之间间的平衡衡化和持持续发展展，降低低居住能能耗，提提高居住住舒适性性、改善善居民生生活品质质都有着着十分重重大的意意义。该试行行办法规规定，中中心城区区新建单单体建筑筑面积22万平方方米以上上的公共共建筑，新新建建筑筑面积220万平平方米以以上的住住宅小区区应当按按照绿色色建筑的的标准进进行规划划、建设设和管理理。为推动动我市发发展绿色色建筑，减减少能源源消耗，我我市对绿绿色建筑筑实行评评星定级级。市政政

18、府常务务会透露露，获得得星级绿绿色可获获奖励。（来来源于楚天金金报）武汉廉租房房申请门门槛降低低 月入入不足6600元元可申请请廉租房房8月25日日，武汉汉市廉租租房保障障提标扩扩面，下下半年新新增2万万户低收收入住房房困难家家庭受惠惠。武汉汉市房管管局透露露，该市市廉租住住房保障障准入条条件调整整方案已已批准实实施，居居民申请请条件进进一步放放宽。按按调整方方案，下下半年，77个中心心城区廉廉租住房房租金补补贴的申申请条件件由之前前的“人均每每月可支支配收入入4000元以下下、人均均住房建建筑面积积10平平方米以以下”，分别别提高为为6000元以下下和122平方米米以下;廉租住住房实物物配租

19、申申请条件件，同步步调整为为“人均每每月可支支配收入入6000元以下下的低收收入无房房家庭”。租金金补贴按按保障面面积与现现有住房房面积的的差额计计发。按按目前标标准，最最低收入入住房困困难家庭庭每人每每平方米米每月补补贴100元，其其他低收收入家庭庭补贴77元。以以无自有有住房的的三口之之家计算算，最低低收入家家庭每月月可领到到租金补补贴3660元，低低收入家家庭可领领到2552元。（来来源于楚楚天都市市报）国务院批复复郑州城城市定位位 武汉汉与郑州“龙龙头”之之争告一一段落8月25日日，国务院院批复郑郑州市城城市总体体规划（220100-20020年年），把把郑州定定位为“我我国中部部地区

20、重重要的中中心城市市”，与与今年33月份国国务院对对武汉是是“我国国中部地地区的中中心城市市”定位位批复仅仅两字之之差。2004年年12月月14日日，郑州州一家媒媒体一篇篇中部部五省角角逐城市市群建设设的报报道掀起起了中部部崛起“龙龙头”之之争，今今年武汉汉和郑州州的城市市总体规规划相继继获批，使使得这个个“龙头头”之争争告一段段落。今年3月88日，国国务院正正式批复复同意武武汉市城城市总体体规划（220100-20020年年），称称“武汉汉市是湖湖北省省省会，国国家历史史文化名名城，我我国中部部地区的的中心城城市，全全国重要要的工业业基地、科科教基地地和综合合交通枢枢纽。”（来源于长江商报）

21、 【点点评】 “中部部地区的的中心城城市”和和“中部部地区重重要的中中心城市市”虽然然是两字字之差，但但意义显显而易见见，“中中心”只只有一个个，而“重重要的”可可以有多多个，武武汉在全全国发展展布局中中的功能能定位再再次上升升到国家家高度。第二章 土土地市场场2.1 挂挂牌土地地拍卖情况况图2-1.挂牌土土地分布布位置从成交区域域来看，有有4宗位位于黄陂陂区，33宗地块块分布于于蔡甸区区。从土地用地地类型看看，纯居居住和商商业居住住用地各各2宗，都都分布于于黄陂区区，商服服用地两两宗，位位于蔡甸甸区，绿绿化用地地1宗，位位于蔡甸甸区竹圻圻村。2.2 土土地出让让情况表2-1.20110年第第

22、7、88号招拍拍挂情况况地块编号土地使用权权人位置土地面积（公公顷）用途容积率成交价格（万万元）亩单价（万万元/亩亩）楼面地价（元元/平方方米）P（20110）0067号号武汉第六建建工集团团有限公公司黄陂区盘龙龙城经济济开发区区刘店村村1.66居住32840113.998569.889P（20110）0068号号武汉精华置置业开发发有限公公司黄陂区盘龙龙城经济济开发区区叶店村村0.35商住1560107.3341610.04P（20110）0069号号武汉大全景景置业有有限公司司黄陂区开发发区叶店店村6.53商住2.8192000196.111050.51P（20110）0070号号湖北裕京

23、房房地产有有限公司司黄陂区前川川街东寺寺村0.48居住2.769596.155534.113P（20110）0071号号武汉世茂嘉嘉年华置置业有限限公司蔡甸区大集集街凤凰凰、竹圻圻、天星星、溪水水村28.955商服0.421800050.2111882.84P（20110）0072号号武汉世茂嘉嘉年华置置业有限限公司蔡甸区大集集街凤凰凰、竹圻圻、天星星、溪水水村17.477商服0.413200050.3771888.89P（20110）0073号号武汉世茂嘉嘉年华置置业有限限公司蔡甸区大集集街溪水水、竹圻圻村39.266绿化0.0521880037.1552.3 土土地出让让分析表2-2.土地

24、成成交区域域分析区域成交宗数成交面积（公顷）可建面积（公顷）楼面地价（元元/）黄陂区49.0224.911935蔡甸区385.68818.5661884本次土地出出让集中中在黄陂陂区与蔡蔡甸区，共共出让了了7宗地地块，黄黄陂区44块，蔡蔡甸区33块。在土地成交交面积上上，共成成交944.7万万平方米米，其中中蔡甸区区占了990.55%，蔡蔡甸区PP（20010）0073号号，是绿绿化用地地，占地地面积339.226公顷顷。从可建面积积上看，黄黄陂区潜潜在供应应面积较较大。从土地用途途上来看看，蔡甸甸区的地地块主要要是用于于商服和和绿化，黄黄陂区的的地块以以商住为为主。8月份出让让地块成成交结果

25、果显示，武武汉市主主城区政政府推地地减少，导导致市场场成交量量减少，开开发商开开始转向向黄陂、蔡蔡甸等远远城区地地块，尤尤其是黄黄陂成交交的地块块以商品品房为主主。2.4 重重点地块块介绍P(20110)0069号地地块基本本情况 地地块简介介项目用地位位于盘龙龙城开发发区刘店店村，其其四至关关系为：东、西西临渔塘塘、旱地地，南临临张斗湖湖，北临临24米米宽的城城市规划划道路。用用地现状状为渔塘塘。地块优势项目用地所所处的盘盘龙城经经济开发发区位于于武汉市市北郊、黄黄陂最南南端，隔隔府河与与汉口相相望，在在武汉外外环线和和中环线线之间，地地处阳逻逻深水港港、汉口口火车站站、天河河机场所所形成的

26、的一个“金金三角”区区域，是是武汉市市新的经经济发展展带。区区域交通通便捷，境境内巨龙龙大道东东接岱黄黄一级公公路，西西连天河河机场和和外环线线，南经经盘龙大大桥与市市区直接接相连，北北接川龙龙大道直直达黄陂陂城区，周周边现有有11228、111299、11165、2291、2292、2293等等多条公公交线路路，300分钟可可达市中中心，出出行便利利。项目用地所所在区域域具备深深厚的文文化底蕴蕴，有商商代古城城遗址盘盘龙城，119888年被国国务院确确认为全全国重点点文物保保护单位位，并被被追溯为为“华夏夏文明南南方之源源，九省省通衢武武汉之根根”。根根据规划划，拟在在遗址附附近修建建“武汉

27、汉盘龙文文物博览览园”、殷殷商文化化一条街街、遗址址复原区区等，现现已开始始引资对对其进行行旅游开开发。同同时，项项目用地地北距后后湖约11公里，区区域空气气自然清清新，气气候宜人人，是理理想的居居住场所所。项目用地周周边配套套设施较较为完善善，主要要商业配配套设施施有288街商业业街、汉汉口北国国际商品品交易中中心、盘盘龙汽车车城、武武汉当归归大酒店店、叶店店平价超超市等；教育配配套设施施有盘龙龙一中、盘盘龙小学学、筹建建中的省省级高中中、武汉汉光华学学校、武武汉外国国语学校校；医疗疗配套设设施有市市一医院院盘龙医医院、一一医院亚亚健康治治疗中心心等。依托优良良的自然然环境和和便捷的的交通，

28、近近年来，周周边新建建了众多多居住楼楼盘，如如龙城天天居园、佳佳海哥林林花园、珩珩生领秀秀城、宏宏宇未来来海岸、盘盘龙湾等等，区域域居住氛氛围浓厚厚。根据盘龙龙城经济济开发区区的发展展定位，该该区将建建设成为为武汉现现代制造造区、环环境优美美的生态态居住区区和中外外闻名的的盘龙旅旅游区，打打造中国国第一龙龙城，发发展潜力力较大。 规规划要求求项目规划用用地性质质为商住住用地，规规划总用用地面积积666666.67平平方米，其其中规划划净用地地面积6652774.771平方方米，代代征绿化化面积113911.966平方米米（面积积均以实实测为准准）；容容积率控控制在22.8以以内，可可建总建建筑

29、面积积控制在在18.28万万平方米米以内；建筑密密度控制制在255%以内内，建筑筑高度控控制在1100米米以内，绿绿地率不不低于335。规划设计遵遵照建设设部建住住房2200661665号文文“套型型面积990平方方米以下下的住房房建设面面积占住住房开发发总量770%以以上” 要求、武武汉市城城市建筑筑规划管管理实施施办法、武武汉市城城市建筑筑规划管管理技术术规定及及武汉汉市城市市市政公公用和其其他工程程设施规规划管理理技术规规定。用用地单位位须按规规划控制制要求沿沿道路退退让100米绿化化带。市场分析盘龙城有汉汉口后花花园之称称，近年年来，随随着区域域交通环环境、配配套设施施的日益益完善，众

30、众多开发发商在此此安寨扎扎营，新新建了众众多居住住楼盘。凭凭借优良良的环境境、较低低的价格格以及距距离中心心城区较较近的优优势，吸吸引了中中心城区区以及周周边地区区的购房房者。据据调查，目目前周边边楼盘销销售价格格大多在在35000-443000元/平平方米之之间。P(20110)0070号号地块基基本情况况 地地块简介介项目用地位位于黄陂陂区前川川街东寺寺村，其其四至关关系为：东、西西临空地地、南临临市政宿宿舍，北北临300米宽规规划道路路。用地地场地平平整，外外形规整整，具备备优良的的开发建建设条件件。 地地块优势势 项项目用地地周边交交通条件件良好，紧紧邻前川川街的主主干道黄黄陂大道道、

31、双凤凤大道、百百锦街等等，往北北从黄陂陂大道上上岱黄高高速可直直通武汉汉市外环环线，迅迅速通达达周边区区域。近近年来。随随着城乡乡统筹的的进一步步深入，从从前川街街客运中中心到武武汉市中中心城区区开通了了2922路等多多路公交交车及客客运巴士士，出行行十分便便利。 项目用用地雄踞踞黄陂前前川街商商业、文文化中心心腹地，拥拥有前川川街镇完完善的公公共配套套设施。目目前用地地周边的的主要公公共服务务配套设设施有前前川第一一中学、黄黄陂卫生生学校、黄黄陂区实实验中学学、黄陂陂区人民民医院、武武商量贩贩黄陂店店等。 前川川街各项项配套设设施完善善，随着着旧城改改造的不不断深入入，区域域内房地地产开发发

32、活跃，项项目用地地周边开开发了前前川欣城城、南德德新都、金金龙四季季阳光二二期等众众多楼盘盘，逐渐渐形成了了良好的的居住氛氛围。 根据规规划，前前川街是是未来都都市区外外围重点点城镇，将将加强住住区建设设，提高高宜居环环境，不不断增强强前川作作为黄陂陂政治、经经济、文文化中心心的综合合承载力力和辐射射带动能能力，增增加对农农村人口口的吸引引力，届届时将进进一步带带动房地地产业的的快速发发展。规划要求项目规划用用地性质质为居住住用地，规规划净用用地面积积48119.115平方方米，绿绿化代征征用地面面积12275.98平平方米（以以上面积积均以实实测为准准）；容容积率控控制在22.7以以内，可可

33、建总建建筑面积积控制在在130012平平方米以以内，建建筑密度度控制在在30%以内，建建筑高度度控制在在1000米以内内，绿地地率不低低于300%。建筑设计遵遵照建设设部住房房【20006】1165号号文“套套型面积积90平平方米以以下的住住房建设设面积占占住房开开发总量量70%以上”要要求、武武汉市城城市建筑筑规划管管理实施施办法、武武汉市城城市建筑筑规划管管理技术术规定及及武汉汉市城市市市政公公用和其其它工程程设施规规划管理理技术规规定执执行。地地块东侧侧需按城城市规划划无偿退退让道路路空间（具具体面积积以实际际核定为为准），且且不因退退让奖励励建筑面面积。市场分析作为黄陂区区的行政政中心

34、，前前川街配配套设施施完善，对对周边农农村人口口有较大大的吸引引力，对对商品房房的需求求越来越越大。目目前区域域内商品品房销售售价格在在30000元/平方米米左右。随随着城乡乡统筹的的进一步步深入，以以及前川川和谐宜宜居新城城区目标标的逐步步实施，区区域环境境将得到到进一步步改善，房房地产开开发潜力力将得到到进一步步凸显。第三章 房房产市场场3.1 德德盛指数数3.1.11 武汉汉市房地地产吸纳纳指数本指数拟定定20007年11月为基基期，采采用常用用的X-11季季节调整整方法对对原始数数据进行行修正。指数构建过过程如下下：Ct,j=Btt,j/(Ktt,j-1+ZZt,jj)*1000%Ct

35、,j表表示报告告期吸纳纳率, Bt,j表示示报告期期吸纳量量（销售售套数）, Kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），Zt,j表示报告期新增供应量（预售套数）。Yt,j=(Ctt,j/C20007, 1) *1100Yt,j表表示报告告期吸纳纳指数，CC20007, 1表示示基期（220077年1月月）吸纳纳率。3.1.22 指数数应用8月份，武武汉市房房地产市市场成交交100058余余套，扣扣除定向向限价房房因素，实实际只成成交了775800套商品品房，实实际上延延续了前前几个月月市场低低迷的形形势。但但本月成成交量还还是出现现了小幅幅的上扬扬，本月月德盛指指数也上上升了33个百分

36、分点，达达到688.755点，这这是德盛盛指数自自4月份份调控措措施出台台以来首首次出现现的上升升趋势。8月份新上上市项目目相比上上月有了了一定规规模的减减少，上上市房源源量仅为为67000余套套，即将转转入的九九、十月月份，新新项目的的大量上上市和各各项目加加大推盘盘量，供供给方的的压力明明显较大大。图3-1.德盛指指数示意意图（更多详情情请咨询询德盛行行地产机机构）3.2 月月度成交交分析图3-2.武汉市市月度成成交走势势图通过对武汉汉房地产产信息网网公布的的数据统统计，88月全市市商品房房量价齐齐涨。在在成交量量上，本本月成交交100058套套，但本本月成交交了定向向限价房房达到了了24

37、778套，扣扣除这一一因素，本本月实际际成交775800套商品品房，比比上月只只增加了2265套套，环比比增加33.622，同同比去年年8月下下降了337.622，受上上月开盘盘、加推推盘的影影响，本本月延续续了上月月的交易易量，但但与去年年同期相相比，成成交量仍仍显低迷迷；在成成交价格格上，本本月均价价66004元/平方米米，比上上月上涨涨了855元，环环比增幅幅为1.3，比比去年同同期上涨涨了188.844，本月由于于主城区区商品房房销售量量所占比比例较大大，另外外在商品品房的种种类上，商铺销量所占比例较大，因此结构性成交依然是导致价格上扬的主要因素。3.3 每每日商品品房成交交分析图3-

38、3.武汉市市商品房房每日成成交走势势图从成交趋势势图上看看，8月份平平均每日日成交量量为3224套，从从成交量量看上半月月成交趋趋势还是是处于低低迷态势势，但在在18日日-222日限价价房推出出导致月月成交量量迅速增增加，最最高时期期在8月月20日日时达到到8566套，可可见成交交量增加加并不是是市场出出现了反反弹迹象象。在成成交价格格上基本本前期比比较稳定定，到了了8月下下旬出现现了一定定的波动动。3.4 每每周成交交分析图3-4.商品房房每周成成交走势势图8月第一周周，成交交量维持持了7月月份第四四周下跌跌的趋势势，而在在第二周周里出现现了小幅幅的反弹弹，在随随后的第第三周里里成交量量大幅

39、增增长，直直至第四四周才有有了一定定的回落落趋势。成交均均价在前前两周还还处于比比较稳定定的状态态，而后后两周与与成交量量呈现出出反向走走势，但但仍都在在高位运运行。3.5 区区域成交交分析图3-5.各区域域成交套套数对比比图本月住宅成成交量相相比上月月增加和和减少的的区域的的各占到到一半的的比例，但不同同的是，成成交减少少的区域域跌量较较小，而区域域成交大大幅增多多的现象象十分突突出，可可见重点点区域成成为了当当前市场场成交的的主流市市场。本本月成交交量出现现的区域域有经济济开发区区、硚口口区、汉汉阳区、洪洪山区、青青山区以以及江夏夏区，而而东湖开开发区、江江岸区、武武昌区、黄黄陂区、江江汉

40、区以以及东西西湖区等等成交热热点区域域保持了了较大的的成交量量，这几几个区域域也是当当前推盘盘量较大大的区域域，受市市场的关关注也比比较高。图3-6.各区域域成交均均价对比比成交价均出出现下跌跌除沌口经济济开发区区和东西西湖区等等3个区区域外，本月在各区域上商品住房成交均价都出现了下跌，但下跌的趋势仍比较平稳。个别区域跌幅较大，跌幅最大区域是江岸区，跌幅达到20.83%，跌幅第二的区域是武昌区，跌幅达到10.8%。成交价最高的区域仍然是江汉区，成交均价达到了9481元/，但相比上月跌幅有6.6%。成交均价最低的区域依然是黄陂区，仅为3704元/。可见政策的效应已经出现，市场上以价换量的趋势还是

41、明显的。3.6 供供应分析析3.6.11 供应应情况企业名称企业名称项目名称项目地址预售面积（）武房开预售售200102744号天润房地产产有限公公司万科魅力之之城南区区17、118、119区东湖开发区区流芳新新镇322500.633武房开预售售200102733号武汉铁桥房房地产开开发有限限公司金龙百灵灵景都汉阳区铁桥桥村121700.677武房开预售售200102722号湖北森泰鑫鑫鑫房地地产开发发有限公公司长泰花园江夏区大桥桥新区红红旗村475700.677武房开预售售200102711号武汉中博置置业有限限公司博雅豪庭江夏区纸坊坊街世纪纪大道南南490799.044武房开预售售2001

42、02699号武汉地产开开发投资资集团有有限公司司汉口花园幽幽兰居CC区一期期江岸区后湖湖乡跃进进村、石石桥村，江江汉区姑姑嫂树村村242211.511武房开预售售200102688号武汉新龙达达置业有有限公司司碧水云天新洲区阳逻逻街平江江路北二二号路以以南340877.1武房开预售售200102677号武汉常青城城市综合合开发有有限公司司阳光新港AA组团阳逻经济开开发区余余泊路以以东、开开发区红红岭村379988.588武房开预售售200102666号武汉阳光广广济医药药开发有有限公司司地球空间信信息产业业基地33#、44#、99#-112#、117#-19#、255#、226#东湖开发区区武

43、汉大大学科技技园274233.533武房开预售售200102655号武汉银湖金金泉科技技开发有有限公司司关南福星医医药园33-8号号楼东湖开发区区关南科科技工业业园859500.6武房开预售售200102766号武汉武昌万万达广场场投资有有限公司司积玉桥万达达广场二二期（BB-1地地块）武昌区积玉玉桥B-1地块块123211.066武房开预售售200102644号武汉美联地地产有限限公司美联.奥林林匹克花花园一期期二区110-113栋、三三区199-200栋东西湖区奥奥园西路路2号687811.555武房开预售售200102633号保利博高华华（武汉汉）房地地产股份份有限公公司保利圆梦城城一区

44、669-773号楼楼阳逻经济开开发区柴柴泊湖以以北573922.288武房开预售售200102611号武汉南国置置业股份份有限公公司南国.南湖湖城市广广场武昌区南湖湖街北港港村323911.3武房开预售售200102600号湖北世纪东东方房地地产开发发有限公公司世纪香樟林林青山区工人人村111村2772号301600.644武房开预售售200102599号湖北新世纪纪房地产产开发有有限公司司奥山.欧景景苑（五五期）洪山区和平平街余家家头村116300.022武房开预售售200102588号武汉瑞安天天地房地地产发展展有限公公司武汉市永清清综合开开发项目目（A88地块）江岸区永清清街4136.1

45、4武房开预售售200102577号湖北华中房房地产开开发有限限公司星海虹城二二期洪山区洪山山乡姚家家岭村100744.011武房开预售售200102566号武汉华鑫汇汇通金属属实业有有限公司司中国长江金金属交易易中心黄陂区武湖湖农场沙沙口分场场642544.644武房开预售售200102555号武汉市振业业房地产产开发有有限公司司光华欣居蔡甸区工农农路7977.6武房开预售售200102544号沿海绿色家家园发展展（武汉汉）有限限公司沿海赛洛城城东西湖区三三店农场场黄狮海海105677武房开预售售200102533号武汉祥鑫房房地产有有限公司司祥鑫.天骄骄城蔡甸街蔡甸甸大道1188号号1346

46、44.4333.6.22 供应分分析图3-7.武汉市市各区域域商品房房新增预售售情况8月商品房房上市面面积677.399万方，住住宅上市市面积446.339万方方，商业业及其他他产品上上市量221.000万方方，本月月住宅上上市量主主要来自自于新洲洲区、东东湖开发发区以及及江夏区区，开发发商布局局主城区区外的现现象明显显。第四章 区区域市场场分析4.1二七七片区综综述二七片区位位于城市市中心区区，由黄黄浦大道道、发展展大道及及沿江大大道围合合而成的的区域，其其中发展展大道延延长线与与规划建建设的二二七路长长江大桥桥相连。解解放大道道、二七七路、建建设大道道、工农农兵路成成为该片片区主要要的城市市干道，目目前，二二七路长长江大桥桥已经开开工建设设，发展展大道延延长线至至二七路路长江大大桥间的的道路尚尚未建成