浅谈房地产产品的营销策略12017.docx

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1、浅谈房地地产营销销的产品品策略随着人们们的生活活水平的的提高，我我国人均均居住条条件将不不断得到到改善。在在今后相相当长一一段时间间里，我我国的房房地产业业的潜力力相当巨巨大，发发展空间间十分广广阔，必必将是一一个持续续而稳定定的经济济增长点点，在我我国经济济建设中中起着不不可忽视视的作用用。 可以说说，这几几年及今今后相当当长一段段时间都都是我国国房地产产业发展展的黄金金时期，但但在市场场竞争中中，充满满机遇的的同时也也隐藏着着巨大的的风险。房房地产经经营者只只有把握握好这一一机遇，及及时调整整经济策策略，不不断提高高创新意意识，才才能在激激烈的市市场竞争争中站稳稳脚跟，从从而将优优势转化化

2、为胜势势。 摆在房房地产商商面前的的是机遇遇和挑战战，如何何调整经经营策略略，在广广阔而激激烈的市市场竞争争中立足足并不断断发展壮壮大，这这是每个个房地产产企业所所面临和和亟待解解决的问问题。 产品策策略是房房地产企企业营销销中的首首要问题题。具体体包括产产品组合合决策，品品牌决策策，包装装决策和和顾客服服务决策策等。在在此，我我只想就就品牌决决策和顾顾客服务务决策（物物业管理理决策）两两方面谈谈谈自己己的一些些看法。一、品牌牌决策 市场经经济体制制的一个个重要特特征就是是竞争比比较激烈烈，精明明的商人人都已意意识到产产品的质质量是企企业的生生命。随随着人们们生活水水平的提提高，人人们的消消费

3、观念念逐步进进入“品牌消消费”时代。然然而，住住房这个个大宗消消费品长长期的卖卖方市场场导致住住宅产业业在粗放放型，工工业化水水平低科科技含量量少，劳劳动生产产铝低的的层面上上进行。伴伴随着市市场经济济程度的的加深，住住宅产业业的买方方市场已已经逐步步形成，与与此同时时，房地地产的各各种改革革不断进进行，政政策逐步步实施，住住房已真真正成为为商品被被推进了了市廛这这个大熔熔炉。谁谁能经受受住考验验，谁就就能占有有市场份份额。纵纵观眼下下的房地地产市场场，不难难发现，不不少开发发商的营营销手段段仍然停停留在价价位竞争争呢和区区位竞争争阶段，这这种竞争争，在过过去一段段时间内内曾是主主要的营营销手

4、段段，但在在现在或或是在将将来很难难有长期期的轰动动效应和和刺激作作用。只只有品牌牌竞争才才是打动动消费者者、夺取取市场的的关键。品品牌是一一种无形形资产，能能给有价价的楼盘盘带来高高附加值值，同样样的产品品会因不不同的品品牌而具具有不一一样的价价格。 房地产产品的品品牌即是是房地产产品的名名称，它它对于房房地产品品的广告告宣传及及其他营营销工作作有很大大影响。房房地产名名称起得得好，可可以加深深消费者者对房地地产的印印象，扩扩大宣传传的效果果。同时时也会提提高房地地产的使使用价值值。所以以，房地地产品的的品牌（名名称）的的取定是是房地产产营销好好坏的一一个不可可忽视的的方面。在在给房地地产起

5、名名称时，不不仅要考考虑到好好记、好好念、好好听，能能引起好好感，而而且要有有新意，最最好能够够以高贵贵优雅的的名称突突出房地地产的特特征，以以提高起起市场销销售量。以以下提供供几种房房地产品品名称的的确定方方式：1 地地名标示示型 根据据房地产产所在的的位置命命名,使使人一目目了然。2. 企企业标示示型 用房房地产方方法方法法方法方方法方法法企业在在社会公公众心目目中的良良好形象象吸 引顾顾客，加加强顾客客的信任任感。3名人人标示型型 主要以以中外名名人的名名字命名名,给人人以亲切切、尊重重的感受受。 4风景景标示型型 如果房房地产附附近有名名胜风景景点，或或房地产产本身的的景观优优美，可可

6、以因风风景取名名，给顾顾客以美美的向往往。5历史史标示型型 以古代代帝王、朝朝代命名名的房地地产，能能够引起起人们思思古朝圣圣之 情。6功能能标示型型 将房地地产的特特点和用用途说明明清楚，使使人一看看名字就就能一目目了然。 随着市市场经济济的发展展的日益益成熟，商商品的品品牌形象象已成为为人们消消费认识识的第一一要素。美美国可口口可乐公公司的总总裁曾经经说过这这样一句句话：即即使我的的公司在在一夜之之间全部部倒闭，不不用多久久，我一一定还可可以创造造出今天天这样的的奇迹。当当然这都都是因为为有可口口可乐品品牌这一一无形资资产的缘缘故。房房地产品品作为一一种特殊殊的商品品也不例例外。尤尤其是近

7、近纪几年年来，房房地产业业风起云云涌，新新旧楼盘盘喧人耳耳目，面面对日益益激烈的的竞争，开开发商不不得不认认真考虑虑如何创创立品牌牌。 当前房房地产品品牌竞争争日趋激激烈，住住房开发发已由当当初的盲盲目趋同同发展到到了激烈烈的竞争争阶段。但但不少开开发商对对楼市的的品牌效效应的认认识尚流流于表面面，所谓谓的品牌牌竞争往往往没有有什么大大的作用用。并不不能最大大限度地地提升房房地产的的市场竞竞争能力力。在把把握房地地产品牌牌的真正正内涵方方面开发发商应注注意以下下问题：1房地地产品牌牌效应并并不等于于案名效效应 将房房地产的的品牌效效应简单单地等同同于案名名效应是是当前世世界叫多多存在的的一个误

8、误解。案案名效应应主要是是一种短短期的广广场效应应，是开开发商吸吸引目标标顾客的的一种途途径。事事实上，名名副其实实的物业业案名的的确能起起到促进进房地产产品牌效效应的作作用，而而有名无无实的案案名设计计到头来来只会弱弱化品牌牌效应。2房地地产的品品牌不仅仅仅是项项目品牌牌 房地产产的品牌牌与其他他产品的的品牌不不同，具具有较为为广阔的的内涵。它它不仅是是项目品品牌，还还应包括括城市品品牌和区区域品牌牌。城市市的规格格和地狱狱不同，将将产生不不同的集集聚效应应，其影影响的范范围随之之不同，区区域特征征也会影影响项目目的层次次和附加加值。在在选定了了区域和和城市之之后，营营造项目目品牌肯肯定是最

9、最重要的的。 一般般的商品品要成为为知名品品牌，都都是要经经过一个个品牌的的认知过过程。但但由于种种种原因因，不少少开发商商往往不不能经受受这个过过程。他他们讲究究“以快打打慢”、“集中优优势兵力力打歼灭灭战”，过多多借助于于新闻炒炒作和广广告轰炸炸，希望望通过造造势来快快速树立立公司品品牌。最最终致使使消费者者最不相相信的就就是开发发商的宣宣传。什什么外型型的“欧陆风风情”、环境境的“环保概概念”、“人文生生态”等等。什什么样好好的时代代词汇都都可以作作为房地地产的宣宣传。同同时还利利用新闻闻工具，诸诸如电视视、杂志志、报刊刊之类来来加大轰轰炸覆盖盖面。当当然，广广告宣传传的本身身并无可可厚

10、非，但但并不能能因此而而说树立立了房地地产品牌牌。殊不不知这种种本末倒倒置已严严重阻碍碍了房地地产业的的健康发发展，只只注重形形式，不不注重内内容。事事实上，营营造房地地产品牌牌并不困困难，开开发商在在开发过过程中应应注意以以下几点点：1选择择一流的的地理位位置 对于于某些城城市来说说，做到到这一点点不容易易，好的的地段基基本已被被开发了了。但对对于大多多数城市市而言，还还存在着着很大的的开发潜潜力，随随着城市市的发展展。与城城市规划划相契合合的地段段价值必必会升值值。2进行行一流的的规划设设计 只有有一流的的规划设设计才能能保证一一流的楼楼盘品质质，这样样才能为为品牌的的形成提提供可靠靠的保

11、证证。扬州州的康乐乐小区在在这一点点上可谓谓是典范范，其房房型设计计和环境境规划独独巨匠心心。3提供供一流的的配套服服务 房地地产品是是一个整整体概念念包括售售前咨询询服务、售售中代办办手续服服务和物物业管理理服务。特特别是售售后物业业管理服服务质量量高低，对对于房地地产品牌牌的建购购和口碑碑市场的的形成尤尤为重要要。南昌昌江铃集集团房地地产开发发公司的的总裁的的一句话话发人深深省：“开发商商的第一一套房子子是销售售人员销销售的，第第二套房房子是物物业人员员销售的的。”这正是是售后物物业管理理服务重重要行的的真敌凑凑铡?bbr 房房地产品品牌有企企业品牌牌和物业业品牌之之分，企企业品牌牌是开发

12、发商的整整体资信信，而物物业品牌牌则是单单宗房地地产的社社会声誉誉。只有有手中有有过硬的的物业品品牌，才才能使人人信服，才才可以获获得良好好的经济济效益，才才能达到到真正的的树立睥睥睨派的的目的。不不能想象象，没有有过硬产产品的企企业，企企业的牌牌子能在在身会上上叫响。产产品能长长久地占占据市场场。所以以，开发发商首先先应该树树立物业业品牌，物物业品牌牌的创建建是一项项复杂的的系统工工程。它它包括项项目策划划、选择择区位、市市场调研研、设计计规划、建建筑安装装、销售售和物业业管理等等各个环环节，也也就是说说，以上上诸因素素决定着着品牌形形象。1、要有有一个好好的品牌牌名字 物物业是开开发商的的

13、产品，名名牌产品品必须有有一个很很好的名名字。这这是产品品创名牌牌的前提提条件。怎怎样才能能算是一一个好的的名字？1.能能反映物物业的性性质 居居住的、商商业的、商商住的、办办公的，要要从名称称能开出出来。22。能反反映物业业的档次次，3。能能反映物物业的环环境位置置等其他他信息 物业“阳光小小区”给人的的感觉是是小区采采光好，通通风好，是是普通档档次的住住宅。而而从“碧桂山山庄”则可以以看出此此物业是是高档次次的，位位于环境境幽雅的的碧桂山山下的物物业。44。能反反映出物物业的地地点或所所处区域域，或物物业地点点的文化化背景。具具体的命命名方法法可以采采取以下下的方法法：1。命命名组成成一个

14、系系列 开发发商对所所开发物物业，有有意识地地使命名名相近或或相似，从从名称便便可以知知道开发发商是哪哪一家，与与某个物物业是姊姊妹物业业等信息息。这样样有助于于提高品品牌的知知名度，提提高整体体品牌的的竞争力力。2。结结合公司司名称命命名 可以以与公司司名称相相同，也也可以与与公司名名称中一一个字相相同的方方法命名名。但直直接以公公司名称称来命名名是要冒冒一定风风险的。如如果物业业运作成成功，对对树立物物业品牌牌和公司司品牌是是一箭双双雕；若若运作失失败或运运作中出出现其他他不利与与物业品品牌的情情况，处处理不好好，不仅仅损害此此物业品品牌形象象，也直直接殃及及到企业业品牌和和相关物物业。2

15、、优质质的物业业是根本本 在此提提三个方方面的问问题：11。规划划和设计计要有先先进性和和前瞻性性。以以以往的住住宅为例例。我国国的住宅宅设计在在面积、户户型、结结构等方方面，这这十几年年变化很很大，可可以说几几年就有有一个小小变化。如如何才能能使其不不落后，能能够适应应社会在在未来一一段时间间的变化化，需要要开发商商与合作作者共同同探讨。在在规划中中预留部部分空地地，留待待以后根根据社会会经济的的发展，园园区及周周围的发发展情况况择机开开发，也也不失为为良策。22。保证证施工质质量。 这是决决定产品品一生的的另外一一个主要要方面。我我们认为为尽管说说施工质质量是干干出来的的，但监监督也是是起

16、着很很大作用用的一关关。除了了要选择择信誉良良好的施施工单位位（不是是指资质质等级的的较高的的施工单单位）外外，更要要严格管管理。不不管是自自行管理理还是委委托管理理，必须须监督施施工单位位严格执执行材料料验收、质质量管理理等各项项施工制制度和措措施，并并严格执执行包括括“旁站”在内的的完整性性，购房房者购买买的是房房产证上上所注明明的部分分，如果果开发商商仅仅提提供了这这些，没没有提供供完善的的配套设设施，就就等于为为购房者者提供的的是不完完整的产产品。从从表面上上看，似似乎是没没什么，购购房者只只是埋怨怨生活的的不方便便。这实实际上是是“隐性”地侵犯犯了购房房者的合合法权益益。当人人们逐渐

17、渐成为成成熟的住住房消费费者以后后，会产产生许多多纠纷甚甚至诉讼讼，“坑害消消费者”这一名名声对树树立公司司形象是是极为不不利的。3、良好好的售后后服务 这这是品牌牌树立的的主要工工作。售售前售后后的态度度始终如如一是至至关重要要的。切切忌售前前顾客是是上帝，售售后顾客客什么都都不是。要要知道对对客户的的良好售售后服务务是品牌牌形成不不可或缺缺的一部部分。 售后服服务包括括保修期期和保修修期后的的长期服服务（物物业管理理）。一一个产品品在国家家规定的的保修期期内完成成保修任任务是没没问题的的，关键键是占房房地产品品寿命998%的的保修期期以后的的长期性性服务。工工业产品品的经验验告诉我我们，当

18、当同一种种产品的的性能、质质量、价价格差别别不是很很大时，产产品的市市场份额额以及产产品形象象主要是是由产品品的服务务情况来来决定的的，房地地产品也也不例外外。所以以，树立立品牌形形象的工工作重点点在物业业管理上上。在仍仍然以自自行管理理为主的的今天，购购房者所所关心的的物业问问题就由由开发商商来解决决了。除除了建立立物业管管理组织织机构和和规章外外，我以以为重点点还要以以下几点点工作：1。安安全保障障 大到国国家，小小至家庭庭，都是是以安全全为先，以以居住区区来说，应应该让在在居住区区生活的的人有家家的安全全感。一一个丢车车失窃经经常发生生的园区区，是不不会有好好的口碑碑的。保保安巡逻逻，大

19、型型汽车不不准驶进进园区，自自行车、汽汽车统一一停放等等管理都都是行之之有效的的好方法法。2。公公共设施施及绿化化的 维维护及时时修缮 开开发商在在这方面面应该舍舍得花钱钱，该投投入的就就要投入入。3。为为业主提提供全方方位的售售后服务务 包括有有偿和无无偿的服服务。尤尤其在无无偿服务务方面，本本着为居居民、方方便居民民的思想想，做好好点滴事事情。44。积极极提炼和和树立园园区文化化 增强人人们对园园区的亲亲切感和和归属感感。生活活在不同同园区的的人的层层次，感感觉、心心理反应应等不会会完全相相同，需需要我们们去体会会和提炼炼，予以以升华，予予以积极极倡导。当当居住园园区内的的人们都都有一份份

20、这样的的感觉时时，物业业就会升升值，树树立品牌牌的目的的也就达达到了。二、物业业管理决决策 物业管管理决策策的内容容主要包包括物业业管理费费用决策策；物业业管理方方式的选选择；对对物业管管理公司司的选择择以及对对物业管管理公司司的监督督知道决决策等。对对于房地地产企业业来说，物物业管理理在顾客客服务中中占重要要地位，搞搞好物业业管理会会产生极极大的社社会效应应和经济济效应。 一般的的房地产产企业在在物业管管理方面面经常出出现入不不敷出的的现象。针针对这种种问题可可以采取取以下七七种渠道道进行解解决：市市政府拿拿一点，区区政府出出一点，街街道自筹筹一点，市市政、绿绿化、房房产部门门支持一一点，产

21、产权单位位给一点点，开发发公司贡贡献一点点，居民民掏一点点。除此此之外，物物业公司司还可以以通过增增加营业业性的服服务项目目来增加加收入。 物业管管理的服服务方式式主要有有以下几几种：一常常规性服服务。常常规性服服务是综综合服务务的基本本方式。它它将公共共的、经经常性的的、绝大大多数业业主认为为必不可可少的服服务项目目，通过过“公共契契约”的形式式相对固固定下来来。它的的服务范范围就是是物业管管理企业业基本业业务和专专项业务务的范围围，因而而搞好常常规性服服务是物物业管理理企业生生存发展展的基础础。二二委托托性服务务。委托托性服务务是综合合服务中中具有委委托代理理性质的的服务方方式。它它的服务

22、务项目林林林总总总，十分分繁多。它它是常规规性服务务的延伸伸和发展展；使综综合服务务更加丰丰富多采采和别具具特色。三经经营性服服务。经经营性服服务是综综合服务务中具有有多种敬敬意拟稿稿职能的的服务方方式，一一般具有有规模细细腻感和和盈利性性的特点点。四四无偿偿性服务务。无偿偿性服务务对于树树立物业业管理公公司的良良好形象象，增强强公司的的信誉，促促进管理理工作的的正常开开展，都都是有利利无弊的的。 房地产产公司可可以自己己组建物物业管理理公司，也也可以委委托专门门的物业业管理公公司进行行管理。如如果选择择后者，则则应当选选择在消消费者的的心目中中有着良良好信誉誉的名牌牌物业公公司。这这样也有有助于提提高房地地产企业业的资信信度。同同时，房房地产企企业也应应该通过过对住户户的调查查等方式式来对物物业公司司进行监监督指导导。11.20.202222:5722:57:5122.11.2010时57分10时57分51秒11月. 20, 2220 十一月 202210:57:51 下午22:57:512022年11月20日星期日22:57:51