浙江义乌海德国际社区物业管理服务方案-97DOC17463.docx

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1、第一章 海德国际际社区物物业管理理服务方方案第一节 海德国际际社区物物业管理理项目的的管理特特点分析析一、海德德国际社社区的特特点海德国际际社区建建在浙江江省义乌与东阳两大大商业城城市的交交界处，位位于世纪纪大道旁旁、莲花花山上、东东阳江畔畔。山麓麓、河流流成就了了海德国国际社区区的完美美天资。它由北美山地别墅、英式联排别墅、庭院排屋、酒店式公寓、高尔夫球场、五星级国际酒店、商业街、国际双语学校等组成，这是一座堪与美国社区媲美的生态园林社区，她标志着义乌的居住水平由此与国际同步。海德国际际社区，作作为一个个高品质质的多元元化国际际社区，在在规划设设计及生生活方式式的营造造上，表表现出行行业的领

2、领旗者的的超凡风风范，将将文化融融于建筑筑之中，让让建筑与与自然和和谐融合合，充分分显示出出社区的的多元化化和包容容性，更更加适合合不同居居者的口口味。根据海德德国际社社区的发发展趋势势，社区区的购房房业主，将将大部分分为事业业有成的的成功人人士。这这些业主主购房观观念成熟熟，置业业目的明明确，文文化品位位较高，他他们在选选择海德德国际社社区的同同时，也也在选择择符合社社区品位位的物业业服务，感感受尊贵贵的专署署服务，确确保物业业保值、增增值是他他们的首首选目标标。海德国际际社区以以绿色、健健康与智智能化为为主题，建建筑布局局合理，配配套设施施完善，社社区内高高层住宅宅、写字字楼、商商业街区区

3、、及别别墅错落落有致，道道路、景景观以及及河、湖湖、园等等分布其其间，学学校、商商场、公公寓、商商铺一应应俱全，充充分满足足了业主主居住、生生活、休休闲、娱娱乐、健健康、度度假 等等的需要要。海德德国际社社区将以以尊贵、舒舒适、繁繁荣的形形象成为为东阳市市建筑史史上的辉辉煌。二、海德德国际社社区的管管理难点点在海德国国际社区区的物业业管理服服务工作作中，凸凸现出来来的难点点主要有有以下方方面：1、整个个社区体体量巨大大，建筑筑类型多多样，业业主提出出的物业业管理服服务标准准和需求求各有不不同。2、地域域处在新新开发区区域，城城市功能能延伸尚尚未完全全到位，社区周边环境尚未形成规模的商圈，政府与

4、开发建设单位的配套设施功能尚不能完全发挥，这就要求物业管理公司能够充分考虑利用现有资源为业主提供全方位的物业管理服务，满足业主的衣食住行等高标准要求。综上分析析，针对对于“海德国国际社区区”业主的的物业管管理服务务工作，已已经不能能局限于于围合式式小区提提供基本本服务的的物业管管理，物物业公司司只有延延伸服务务内涵，拓拓展服务务领域，创创新服务务理念，以以管理城城市生活活区的理理念，提提供符合合经商工工作、居居住生活活、度假假休闲、投投资置业业等各个个类型、各各个阶层层业主需需要的，管管家式专专属物业业管理服服务模式式，从衣衣、食、住住、行、医医、娱、用用、教、体体、信、修修、银等等各个方方面

5、，让让购房置置业的业业主享受受尊贵、尊尊崇的服服务，才才能满足足业主的的真正需需要，从从而配合合发展商商做好销销售和售售后服务务工作。使使海德国国际社区区真正成成为城市市政治、经经济、娱娱乐中心心区。三、物业业管理难难点解决决方法1、实施施规范化化管理，使使业主的的物业资资产保值值、增值值。根据海德德国际社社区的地地理位置置和建筑筑格局，我我们认为为海德国国际社区区的物业业管理服服务，应应该在人人文服务务上突出出“尊贵、舒舒适”，在环环境管理理上体现现“生态、绿绿色”，在社社区文化化中彰显显“高雅、高高尚”，在治治安秩序序上感受受“安全、安安心”。在海德国国际社区区购房的的业主对对于高档档社区

6、的的物业管管理服务务内容，以以及国家家、地方方关于物物业管理理的相关关法律、法法规都将将会有一一定了解解。这就就需要物物业管理理企业严严格按照照“规范化化”的要求求实施物物业管理理服务工工作，并并针对高高档社区区的业主主和物业业环境、建建筑状况况等对小小区员工工进行岗岗前综合合培训和和岗上加加强培训训。确保保物业公公司的每每一名员员工在服服务和管管理的任任何一个个细节，都都能够遵遵照国家家的“条例”，地方方的“法规”开展工工作，大大到道路路、河流流、房屋屋外观，小小到空调调安装、装装饰装修修都严格格按照“条例”、“规定”实施规规范化管管理。保保持高档档社区的的原有风风格，以以国家示示范住宅宅小

7、区的的标准服服务整个个社区，保保障业主主和发展展商的物物业在社社区内不不断增值值。同时，分分公司内内部进行行规范化化管理，运运用先进进的扁平平化管理理模式，以以内部的的规范化化管理带带动整个个社区的的规范化化物业服服务，建建立独特特的企业业文化系系统，加加强企业业形象设设计和视视觉识别别体系，提提升管理理服务品品位，形形成与海海德国际际社区一一致的“国际化化管理”风格。2、开展展人性化化的管家家式服务务，使物物业管理理服务提提档升级级，获得得社会、业业主认可可。根据业主主生活、居居住、工工作、置置业需求求，把业业主需要要的服务务提供给给业主，满满足不同同业主的的不同需需要，让让“人性化化”专署

8、的的管家式式物业管管理服务务涵盖业业主生活活的各个个层面。把把属于小小区的社社区文化化贯穿到到业主生生活的每每个细节节，使物物业服务务更加贴贴近人性性、贴近近业主，是是我们追追求的目目标。根根据海德德国际社社区基本本情况，公公司将在在社区内内设置环环区环保保电瓶车车，作为为业主在在社区内内的代步步工具，为为业主的的出行、购购物、工工作提供供方便。考虑到业主救护和应急出行的需要，配备应急服务车辆，提供24小时应急服务，为有救护、应急出行等需要的业主提供及时到位的服务。公司还将组织引进一些知名企业到社区置业经商，为业主解决饮食、娱乐、休闲、文化、就医等服务，更多关注业主细微的物业管理服务需求，使业

9、主享受尊崇、尊贵的专属服务，创造海德国际社区的社区文化氛围，按照发展商生态园林社区，以及高尚祥和、尊荣显贵、崇尚文化的智能社区定位，计划、组织、开展丰富多彩的社区文化活动。设立商务生活服务中心，提供代办、代购、代买、代售等服务，和周边的大型购物中心、中高档宾馆酒店、旅行社、火车站、民航等机构建立合作伙伴，对于社区业主只要持有VIP卡，就可享受打折、优惠服务。全面提高发展商和物业公司的社会认知度，把海德国际社区建设成居住亮点和投资热点。3、开拓拓创新，注注重环保保，为业业主提供供超值服服务，提提升社区区品位。海德国际际社区作作为绿色色、健康康主题的的生态园园林社区区，突出出了山、河河、湖、园园等

10、自然然环境在在社区中中的作用用，公司司在未来来的物业业管理服服务中，也也将把生生态、绿绿色、环环保、作作为服务务的主题题，围绕绕自然环环境开展展系列文文化活动动，注重重保护、维维护自然然环境和和自然生生态，实实现发展展商的设设计规划划初衷。提升物业业服务的的科技含含量，建建立网络络社区，实实现网上上报修、网网上购物物、网上上投诉、网网上物业业服务论论坛等智智能化物物业服务务平台，物物业费内内容在网网上公布布，由银银行托收收各种费费用。创创建海德德国际社社区的网网络家园园。公司还将将依托下下属子公公司在家家政服务务、清洗洗保洁、花花卉养护护、空气气监测、就就医体检检、社区区文化活活动等方方面为业

11、业主提供供全方位位服务，创创造全新新的大家家庭氛围围，把海海德国际际社区打打造为东东阳与义义乌市的的顶级多多功能社社区。第二节 投标总报报价一、 物物业服务务费报价价根据海德德国际社社区的具具体特点点。在取取费时，我我们本着着精打细细算、务务求准确确、合理理的原则则。分别别确定了了高层住住宅、商商服、别别墅、写写字楼等等各类物物业服务务费的收收费标准准：高层住宅宅建筑面面积每平平方米 / 每每月 元元商服公企企建筑面面积每平平方米 / 每每月 元元别墅住宅宅建筑面面积每平平方米 / 每每月 元元写字楼建建筑面积积每平方方米 / 每月月 元地上车位位管理费费每月每每位 元元地下车位位管理费费每月

12、每每位 元元电梯费基基础层 元/月 第三节 管理服务务总承诺诺在社区的的总体服服务中，我我们承诺诺“服务无无止境、管管理无盲盲点、业业主无怨怨言”。公司在中中标并签签署了物物业管理理委托合合同后，将将严格按按照投标标书约定定时间，提提交履约约保证金金。如在在物业管管理服务务过程中中，出现现物业公公司人为为因素造造成设备备设施损损坏时，将将按照合合同中的的相关约约定进行行赔偿修修复。在全面的的管理服服务中，我我们承诺诺“管理无无盲点、服服务无止止境、业业主无怨怨言”、全员员都是“礼宾员员、引导导员、保保洁员”，用高高品级的的物业管管理标准准服务于于海德国国际社区区，把社社区打造造成东阳阳市的顶顶

13、级建筑筑群，切切实提高高社区的的市场知知名度，提提高服务务品级，保保证社区区的功能能含金量量。一物业业管理基基础服务务内容承承诺（一）、社社区综合合管理方方面一年内通通过“市级物物业管理理示范小小区”评比，并并获得荣荣誉称号号。二年内通通过“省级物物业管理理示范小小区”评比，并并获得荣荣誉称号号。三年内通通过“国家级级物业管管理示范范小区”评比，并并获得荣荣誉称号号。（二）、社社区治安安秩序公司司按照社社区管理理需要配配备安管管员，协协助公安安机关做做好安全全防范工工作；封闭闭式小区区，所有有出入口口设立保保安岗亭亭，实行行24小小时值班班制度，力求做到万无一失；开放放式小区区设机动动巡逻，重

14、重点部位位派专人人值守，保保证业主主的生活活秩序、工工作秩序序、公共共场所秩秩序保持持良好状状态，小小区公共共设施、设设备、小小品、雕雕塑不出出现损坏坏丢失；专人人操作监监控设备备，严密密监控社社区治安安秩序，保保证社区区秩序良良好，无无安全隐隐患；专人人管理地地上、地地下车位位，保持持停车秩秩序良好好；主要要消防设设施有明明显标志志，每周周定期对对消防设设施进行行巡视、检检查和维维护，保保证社区区内无消消防隐患患，消防防通道畅畅通无阻阻。（三）、社社区清洁洁，严格格执行IISO1140000环境境保护体体系标准准楼内内保洁按按照三星星级酒店店保洁方方面的标标准严格格执行；确保保社区路路面、广

15、广场、绿绿地无杂杂物，清清洁一新新；社区区水面、湖湖面无垃垃圾、漂漂浮物；社区区路面、边边石、路路灯、雕雕塑、小小品、围围栏定期期净水清清洗，无无积尘、印印痕；引进进大型保保洁、清清洗设备备，保证证社区主主要街道道每日早早晚各用用清水冲冲洗1次次，路面面洁净无无尘。社区区垃圾按按环保要要求，分分类收集集，日产产日清。（四）、社社区绿化化草坪坪美观平平整，高高度46厘米米，覆土土率达到到95%以上；绿篱篱修剪整整齐，无无空缺，无无病虫害害；树木木生长茂茂盛，品品种多样样，合理理搭配；按照养养护方案案实施二二次改造造，确保保后期成成活率。室内内的绿摆摆、花木木盆景设设计美观观，摆放放适当，品品味高

16、雅雅，生长长良好，成成活率1100%；（五）、社社区设备备维修养养护严格格执行设设备大、中中、小修修计划，保保证社区区内所有有公共设设施设备备状况良良好，运运行正常常。 提供供24小小时报修修服务，接接到业主主报修115分钟钟内赶到到现场，小小修、急急修不过过夜；确保保社区街街道及庭庭院灯饰饰等设备备设施的的正常使使用，更更换维修修不过夜夜， 完完好率1100%；重要要设施设设备，如如消防监监控系统统、备用用发电机机、排风风定期启启动，确确保状态态正常。（六）、社社区物业业公共房房产管理理确保保物业房房产无火火灾、无无盗窃等等安全事事故发生生；保证证室内清清洁卫生生，无堆堆放垃圾圾，墙面面设施

17、无无积尘；确保保房产外外观整洁洁、设施施正常、功功能正常常、使用用正常。二、城市市生活区区域管理理承诺根据海德德国际社社区的建建筑体量量巨大，建建筑类型型多样，配配套设施施完善，功功能齐全全等特点点，按照照单纯的的居住小小区实施施物业管管理服务务，已经经不能满满足整个个社区从从业主到到发展商商的服务务需要。为为此，公公司在物物业小区区基本服服务内容容和标准准的基础础上，在在海德国国际社区区推出城城市生活活区管理理服务内内容。1、交通通出行方方面在海海德国际际社区内内设置环环区环保保电瓶车车，作为为业主在在社区内内的代步步工具。考虑虑到业主主救护和和应急出出行的需需要，配配备应急急服务车车辆，提

18、提供244小时应应急服务务，为有有救护、应应急出行行等需要要的业主主提供及及时到位位的服务务。2、 政政设施管管理按照照社区的的配套市市政设施施的设置置，定期期对市政政公用设设施进行行日常管管理和维维护。加强强社区灯灯饰亮化化、彩化化建设，打打造东阳阳市的不不夜城。社区区的主要要街路实实行高压压清扫作作业，全全自动扫扫路，实实施机械械化保洁洁作业。使使用真空空挤压式式垃圾清清运车进进行垃圾圾清运，垃垃圾日产产日清。小区区灯饰及及时检修修更换，维维修率达达1000%。3、市容容秩序方方面杜绝绝私建滥滥建、违违章搭建建、违规规操作商铺铺牌匾灯灯箱规范范有序、典典雅富丽丽。禁止止无证流流动商贩贩进内

19、社社区，废废品回收收由公司司指定专专人负责责，确保保社区秩秩序井然然，环境境幽雅，卫卫生清洁洁。4、物流流配送方方面公司司将在首首期建设设的社区区内建立立采购配配送中心心，送货货上门，满满足业主主生活、工工作、购购物等的的基本需需求。开设设社区票票务中心心，为业业主提供供航空、铁铁路等票票务预订订，送票票上门服服务。开办办家装超超市，为为业主的的物业装装修提供供选择和和施工方方便。5、社区区文化活活动方面面海德德国际社社区的社社区文化化定位于于：健康康多样、高高尚高雅雅、亲情情沟通。组织织和开展展社区文文化活动动中，公公司将充充分调动动业主的的参与性性和积极极性，按按照季节节、民族族节日、传传

20、统节日日、外来来节日等等的不同同，组织织相对应应的文化化活动，以以季节为为单位开开展有主主题贯穿穿的文化化活动季季。春季季的沿江江踏青、郊郊游、龙龙舟比赛赛；夏季季的家庭庭健康运运动会，社社区运动动会；秋季季的采摘摘游、中中秋音乐乐会、重重阳登高高；冬季季的圣诞诞节狂欢欢舞会，元元宵节赏赏灯猜迷迷。6、饮食食娱乐方方面按照照社区的的规划设设计，引引进咖啡啡、酒吧吧、中餐餐、西餐餐、娱乐乐等项目目，形成成规模和和连片效效应。建立立社区餐餐厅，开开设送餐餐服务。7、业主主就医看看护方面面与本本市的大大型医疗疗机构建建立合作作关系，在在社区内内设置医医疗机构构；定期期为业主主进行免免费体检检，并建建

21、立健康康档案，对对需要者者提供相相应的保保健方案案；开展展长期的的医疗咨咨询活动动；设置置看护服服务机构构，在节节假日为为业主的的孩子和和老人提提供看护护服务，方方便业主主的工作作和旅游游。8、日常常便民服服务为方方便业主主，满足足业主的的需要，社社区内建建立24小小时客户户服务中中心。 提供供电脑维维护、代代办网站站等服务务；提供供委托性性服务，如如代客购购物、代代送快件件等；提供供会务、PPARTTY、展展览会、沙沙龙策划划、尊贵贵会议服服务；提供供旅游服服务，如如代订票票、联系系旅游团团以及提提供最新新的旅游游信息等等服务；提供供车务出出租，代代驾、代代客泊车车服务；提供供汽车清清洗、美

22、美容、租租赁服务务，建立立护理档档案；为业业主提供供洗衣、送送水、订订奶料理理家政等等多项便便民服务务。三、根据据不同层层次业主主的需求求，提供供可选择择的管家家式服务务1、 家政管理理服务家庭庭聚会策策划，家家庭清洁洁保洁，家家庭花卉卉养护，宠宠物护理理，子女女教育，老老人看护护，衣物物、家具具、车辆辆、家电电的清洗洗、保养养，出行行、旅游游景点联联络策划划，家庭庭物品采采购， 家庭聚聚餐制作作，婚丧丧嫁娶全全程策划划服务。代请请保姆，提提供私人人医生。2、 私人秘书书服务重要要事件提提醒，商商务、政政务活动动策划接接待，各各种会议议服务，文文件收发发、处理理，重要要客户、客客人的联联络接待

23、待，涉外外活动、涉涉外商务务的口译译、笔译译以及资资料翻译译，电子子商务，电电脑医生生等。3、 顾问咨询询代理服服务提供供房产置置业手续续代办、经经济、民民事法律律咨询，商商务代办办，投资资理财，户户口迁移移，子女女入托、入入学，置置业担保保，房屋屋租赁、销销售、转转租、经经营，物物品采购购顾问等等各个层层面。第四节 海德国国际社区区的质量量管理目目标和采采用的管管理方式式一、 质量管理理目标海德国际际社区作作为20004年年东阳市市开盘的的地标性性房地产产项目，所所处的地地理位置置和升值值潜力，都都值得我我们期待待。我公公司在物物业管理理服务工工作中，按按照城市市高档物物业集中中区、城城市经

24、济济热点的的开发定定位，制制定了以以下目标标：一年内创创建“市级物物业管理理示范住住宅小区区”，并获获得称号号。二年内创创建“省级物物业管理理示范住住宅小区区”，并获获得称号号。三年内创创建“国家级级物业管管理示范范住宅小小区”， 并并获得称称号。同时，从从物业管管理前期期介入开开始到物物业正式式接管验验收，我我公司会会从内业业、外业业等每个个环节出出发，始始终按照照“国家级级物业管管理示范范小区”的标准准进行规规范化的的物业管管理工作作。配合合开发商商进行楼楼盘的销销售，把把入住海海德国际际社区打打造成身身份、地地位、成成就的象象征，把把海德国国际社区区打造成成浙江省省的标志志性建筑筑。随着

25、着物业管管理服务务的深入入，在解解决就业业、保护护环境、创创造经济济效益等等方面，为为政府和和社会做做出贡献献。二、管理理小区所所取得的的各种效效益1、社会会效益海德国际际社区作作为东阳阳市的地地标性建建筑，高高品级的的物业管管理服务务是项目目继续开开发、销销售的有有利基础础。海德德国际社社区在建建筑架构构、配套套设施、综综合布局局、使用用功能以以及周边边环境上上都将会会给东阳阳市的经经济建设设代来巨巨大影响响。物业业公司通通过规范范化的管管理和人人性化服服务，建建立独特特的企业业文化系系统，加加强企业业形象设设计和视视觉识别别体系，形形成与海海德国际际社区一一致的“国际化化管理”风格，对对于

26、树立立物业管管理品牌牌，拉动动东阳市市的经济济建设，引引进人才才，引进进投资，都都将产生生深远影影响。经经过物业业公司的的长期管管理，业业主和发发展商的的物业也也将不断断增值，最最终形成成销售热热点和居居住亮点点，带动动整个区区域的经经济繁荣荣。二、经济济效益公司通过过规模化化经营、商商业化运运作，节节能降耗耗，增收收节支，将将会更大大的提高高物业费费使用率率，把更更多资金金用于物物业管理理服务之之中，在在保持相相应的经经济效益益的基础础上，以以高品质质的物业业服务回回报业主主，形成成取之于于民，用用之于民民的良性性循环。三、环境境效益物业公司司在社区区的管理理服务中中，用扎扎实的管管理实现现

27、海德国国际社区区的绿色色、环保保、生态态的园林林社区特特色，把把社区打打造成行行政办公公、教育育科研、旅旅游、绿绿色产业业为一体体，具有有现代化化特色的的园林生生态社区区。业主主生活在在绿色、环环保的生生态园林林社区中中，也将将享受到到更多舒舒适和健健康。三、海德德国际社社区拟采采用的管管理方式式1、实行行一体化化管理我公司对对海德国国际社区区将提供供专业化化、人性性化、规规范化的的物业管管理服务务工作，同时采用ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSMS18000职业健康安全管理体系的一体化管理，细化治安秩序管理、绿化美化、清洁保洁、维修维护等工作，为开放商和入住社区

28、的业主创造一个安全、优雅、舒适的生活环境，使海德国际社区成为东阳市的顶级社区，为浙江省画出一道靓丽的风景线。2、实行行全员聘聘用制管管理企业将实实行全员员聘任制制，上至至总经理理下至普普通员工工都是经经过层层层选拔，竞竞聘上岗岗。本着着“能者上上，庸者者下，劣劣者退”的原则则管理人人力资源源，通过过制定严严格的考考核、奖奖罚、晋晋升、辞辞退制度度培养出出一支素素质过硬硬、技能能全面、年轻化、专业化的高效率的物业管理队伍。 3、实实行军事事化管理理对于海德德国际社社区的管管理队伍伍我们将将引进部部队的军军事化管管理机制制，保安安员优先先招聘军军队退伍伍转业军军人，对对于进入入公司的的保安员员首先

29、送送到部队队进行为为期200天的军军事化封封闭式训训练，通通过200天的严严格训练练和考核核，胜任任的保安安员正式式进岗实实习。在在岗期间间，保安安人员每每天都要要按军事事化管理理的要求求出早操操、晨训训，每月月三次小小训，一一次大训训，以例例行的比比武与消消防演练练促进人人员素质质不断提提高。迄迄今为止止我们所所管理的的物业小小区尚未未发生一一件重大大治安事事件。4、实行行定期例例会制度度，及时时解决工工作难题题根据实际际运转情情况，每每年公司司要进行行年度总总结，半半年召开开一次经经营管理理分析会会；每月月召开一一次总经经理办公公会，分分析当月月公司各各项工作作中出现现的问题题，并制制定出

30、解解决措施施；每周周由总经经理召开开各部门门、各区区经理参参加的公公司例会会，研究究解决各各部门、管管理处汇汇报上来来的工作作问题；每天各各部门、各各管理处处召开本本单位例例会，安安排布置置当天工工作。一一年3665天，公公司员工工每天坚坚持出早早操，背背诵员员工守则则和文文明用语语等。每每周一，公公司全体体员工在在广场集集合，升升国旗，对对员工进进行爱岗岗敬业，爱爱国爱家家乡的教教育。5、实行行全面预预算管理理，公司将在在小区实实际运转转一段时时间后，根根据以往往的数据据，为各各部门制制定详细细的物业业费收缴缴、物料料消耗、工工资支出出、各岗岗位人员员配置等等各项收收支指标标，同时时与相关关

31、责任人人签订责责任状，严严格按照照指标进进行。6、实行行酒店宾宾馆三星星级标准准保洁管管理保洁工作作是我们们物业管管理日常常服务工工作的重重点，为为此我公公司在保保洁工作作中选派派具有多多年宾馆馆保洁经经验的人人员担任任领导工工作，同同时我们们还参照照国家三三星级酒酒店关于于卫生方方面的检检查制度度，制定定了我公公司详细细的保洁洁工作规规范及标标准，以以此标准准来考核核保洁人人员的实实际工作作效果。7、实行行品质监监督管理理，实行行员工“星级评评定”制度 设立客户户品质服服务部，负负责公司司内部服服务质量量管理监监督，定定期走访访业主，定定期进行行问卷调调查，对对服务现现场进行行抽查，检检查服

32、务务质量和和服务态态度是否否符合标标准。针针对投诉诉处理结结果进行行跟踪回回访、了了解、反反馈业主主信息，对对管理和和服务工工作提出出指导意意见。实行员工工星级评评定制度度，根据据员工的的日常工工作表现现及工作作成绩评评定员工工等级标标准，根根据评定定标准发发放相应应级别工工资。8、实行行全员保保洁、全全天候保保洁管理理海德国际际社区小小区内，实实行全员员保洁制制度，对对于公司司每一位位员工都都有责任任和义务务保护社社区的卫卫生清洁洁，每一一位员工工在社区区内都是是保洁员员。实行全天天候保洁洁服务，无无论雨、雪雪、风、霜霜、寒、暑暑，我们们保证社社区清洁洁保洁服服务工作作都能不不间断进进行。同

33、时，通通过培训训提高保保洁员生生态环保保意识，垃垃圾分类类处理，尽尽量使用用环保产产品进行行保洁工工作。第五节 物业管管理服务务内容一、社区区开发建建设阶段段的前期期物业管管理服务务鉴于海德德国际社社区的特特殊性，如如果我公公司中标标，我们们将在签签订委托托合同后后及时从从总公司司抽调专专业的安安管员、水水、电、土土建工程程师进驻驻设区，为为社区的的前期建建设无偿偿提供以以下服务务：1. 保保安形象象岗以及及物业管管理咨询询服务中标后，我我们将为为海德国国际社区区售楼部部门选派派保安人人员提供供礼宾岗岗服务，负负责售楼楼中心的的安全管管理，维维护正常常销售秩秩序。选选派业务务能力强强、形象象好

34、的管管理人员员到销售售中心，负负责向业业主提供供有关物物业管理理方面的的咨询服服务。2.社区区的水、电电、土建建工程质质量等方方面的第第三方监监督服务务中标后，我我公司将将以第三三方角度度进驻施施工现场场，帮助助开发商商对社区区的水暖暖、电气气、土建建工程质质量等进进行监督督，及时时了解并并记载社社区隐蔽蔽工程及及工程变变更情况况，以利利于今后后更好的的开展物物业管理理工作。对对于不利利于今后后物业管管理的地地方提出出合理化化建议，起起到第二二监理的的作用。3.建筑筑材料选选用的合合理化建建议 前期介入入后，物物业公司司将根据据以往的的所管楼楼宇中选选用建材材的使用用情况，向向开发商商提交一一

35、份各种种品牌、型型号建材材使用情情况的报报告，以以供开发发商择优优选用。4.参与与安全保保卫系统统的设计计前期介入入后，在在考虑成成本的前前提下，物物业公司司将尽可可能为开开发商提提供防盗盗报警系系统设计计及施工工建议（必必要时，我我公司可可派员参参与施工工），通通过完善善的报警警系统，为为业主创创造一个个安全的的居住、办办公环境境。5.对一一些细微微之处的的建议前期介入入后，我我物业公公司将从从业主的的立场出出发，根根据北方方地域的的特点技技实际情情况，尽尽可能全全面细致致的考虑虑到各种种可能的的使用问问题尤其其是供暖暖问题，提提请设计计和施工工单位注注意，同同时提出出合理化化建议。二、 竣

36、工验收收期间的的管理服服务社区竣工工验收后后，物业业公司将将配合开开发商做做好社区区的各项项工程验验收工作作主要包包括以下下验收：（一）分分类验收收1.隐蔽蔽工程验验收 各项隐隐蔽工程程完成后后，要隐隐蔽前，开开发与建建设单位位以及物物业公司司按技术术规范要要求及时时进行验验收，验验收以施施工图和和现行技技术规范范为准。经经差合格格后，三三方在工工程检查查记录上上签字确确认。2.分期期验收 对对于各期期工程或或单元工工程在达达到使用用条件，可可以提前前进行验验收，以以配合销销售及时时投入使使用。3.单项项工程验验收 对于工工程项目目的某个个单项工工程按设设计要施施工完毕毕，具备备使用条条件，物

37、物业公司司可以先先行进行行验收，并并进入管管理、保保洁开荒荒。4.全部部工程验验收 当整个个建设项项目按设设计要求求全部建建成，并并通过有有关部门门验收后后，物业业公司将将组织水水、电、土土建等各各项验收收小组与与开发商商、建筑筑商正式式进行物物业移交交工作，移移交结束束后，尽尽快为业业主办理理进户手手续。（二）、物物业接管管验收1、公共共设施、设设备验收收现场验验收与交交接（1）我我公司将将选派经经验丰富富的水暖暖、电气气及土建建工程师师会同开开发商组组成现场场交接小小组，总总公司成成立专门门的接管管小组代代表业主主对社区区的房屋屋、建筑筑、设施施、设备备等进行行现场交交接验收收。（2）总总

38、公司各各职能部部门将对对现场交交接验收收中发现现的各类类设备、设设施、物物品等数数量及遗遗留问题题记录在在交接验验收单上上，交接接验收单单一式三三份，由由物业公公司、开开发商和和建筑商商三方负负责人签签字确认认后各自自归档保保存。（3）对对交接验验收中存存在的各各种问题题，由分分公司职职能部门门与相关关部门共共同协商商解决。（4）对对已接管管验收的的区域，组组织相关关工作人人员部分分进入，以以便尽快快熟悉业业主和社社区情况况，保证证社区秩秩序稳定定，环境境整洁。2、物业业管理用用房的交交接以及及钥匙的的交接验验收（1）社社区其他他交接事事项进行行时，分分公司将将委派专专人与开开发商和和建筑商商

39、协商管管理用房房的交接接事宜，交交接完毕毕后及时时进行装装饰装修修，以便便尽快投投入使用用，及时时为业主主提供物物业管理理服务。（2）钥钥匙的交交接分公公司将派派专人对对社区内内所有公公共部位位的钥匙匙尤其是是水箱房房、电井井、水井井等重要要部位的的钥匙逐逐一进行行核对、试试用。对对所有交交接的钥钥匙填写写钥匙交交接单，同同时建立立交接档档案备存存，以便便于对钥钥匙进行行统一管管理；交交接后的的钥匙我我们将由由职能部部门专门门管理，必必要时可可更换重重点部位位的锁匙匙，做到到放置稳稳妥、安安全有序序。（三）业业主进户户及装修修期间的的管理服服务1.业主主进户在业主集集中进户户期间，我我公司承承

40、诺将从从总公司司抽调大大批人手手参与进进户工作作，按照照公司既既定程序序，保证证进户工工作有序序进行。具具体进户户流程见见下表：业主进户户流程业主提供供入住资资料：进进住通知知单、购购房合同同、 身身份证（原原件、复复印件），本本人名章章，领取取业主入入住指南南查验进户户通知单单，发放放入住文文件袋通知单加加盖“已领资资料章” 回收收填好之之业主主临时公公约业业主资料料登记表表等资资料进户通知知单、业业主临时时公约、业业主手册册盖章凭已签字字之进户户通知单单收费，收收回进户户通知单单 凭入入住交费费收据发发放钥匙匙，在住住户手册册上加盖盖注发放放日期，业主在钥钥匙发放放登记表表行政员、开开发商

41、、业业主三方方共同验验收房屋屋 抄水、电电、气表表，填写写验收交交接单，三三方各执执一份，记记录业主主维修要求求，约定定维修时时间，业业主在入入住登记记表上签签字入住文件整理、汇总、归档2.业主主装修管管理在业主进进户装修修期间，我我公司将将严格按按照装修修管理程程序严格格进行管管理，主主要流程程如下：业主装修修管理程程序业主持住住户手册册、收费费票据领领取装修修审批手手续业主填写写审批表表，交装装修行政政事务主主管、责责任工程程师审批批施工责任任人出具具施工单单位营业业执照、施施工图、身身份证复复印件业主、施施工责任任人各执执一份审审批表，缴缴纳装修修押金，垃垃圾清运运费施工人员员填写施施工

42、保证证书和施施工人员员登记表表，领取取施工证证行政主管管，当班班安管员员追踪监监督施工工情况，日日巡查施施工现场场4次装修竣工工及时验验收，行行政主管管汇同业业主验收收住宅，签签署验收收意见装修竣工工后，行行政主管管及工程程师验收收合格退退还押金金三、综合合管理（1）每每年年初初由客户户服务部部制定海海德国际际社区物物业管理理服务工工作计划划，总经经理与各各部门签签订责任任状，由由各部门门主管负负责组织织实施；（2）由由工程部部负责每每半年一次次对房屋屋及设施施设备进进行安全全普查，根根据普查查结果制制定大中中小修，维修计划,由工程部负责组织实施；（3）海德国际社区内设立24小时报修及服务电话

43、，白天设有专职行政管理员负责接待业主来访，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有2个主管以上管理人员及6个以上维修人员值班，处理各种急迫性报修，水、电等急迫性报修15分钟内到现场；（4）根据入住情况，协助召开业主大会并配合其运作；（5）在社区设立健全的管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，管理规范；（6）负责协助组建业主委员会，每半年公布一次费用支出情况，公开服务标准、收费依据及标准;（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行现代化管理；（8）全体员工统一着公司制服，佩带有物业公司胸牌，物业管理员和特殊工种持相关证书上岗；（9）每一年进行

44、一次物业管理服务满意率问卷调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的95，满意率达到98以上。（10）建立应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。四、安全全管理经我公司司对海德德国际社社区的现现场考察察及分析析，根据据其独特特的地理理环境及及特点，我我们将制制定相应应的治安安防范措措施，以以确保区区域内因因物业管管理而造造成的刑刑事案件件发案率率、火灾灾发案率率、三车车丢失率率标准降降至最低低。海德国际际社区内内的安全全管理主主要包括括公共区区域的秩秩序维护护和公共共财产的的看管，其中包括：（1）海德国际社区的住宅实行

45、封闭式管理：社区内的个主要出入口24小时设有专职安管员值守，在变电亭、所等危及人身安全处设立明显标志和防范措施；在非住宅区域内实行开发式管理，设立机动巡逻组，在社区内每小时巡逻一次，通过保安机动巡逻组24小时的定期巡逻，保证社区公共安全。（2）海德国际社区设立专职管理员维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持社区内车辆行驶通畅；（3）海德国际社区设立专职管理员看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及社区的井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）海德国际社区夜间对服务范围内重点部位、道路进行每1小时一次的防范检查和巡逻，巡逻人数2人为一组，做

46、到巡逻有计划、有记录；（5）由客户服务部制定海德国际社区详细的发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；有安全管理部定期进行培训，保证突发事件发生时，立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。（6）、建建议开发发商采用用的保安安硬件设设备巡更警备备系统为保证保保安巡查查人员切切实巡查查到位，有有必要对对巡查人人员进行行巡逻路路线的监监控及巡巡逻情况况的检查查，因此此我们准准备采用用电子巡巡更警备备系统，巡巡逻保安安员及管管理人员员在巡逻逻时佩带带数据收收纳器，在在分布于于社区各各处的巡巡查点处处进行数数据取纳纳，同时时记录取取纳时间间，巡更更结束后后立即将将其取纳纳的数据据全部通通过打

47、印印机打印印出来，以以验证巡巡更人员员是否按按指定的的时间和和路线即即时检查查到各个个巡查点点。闭路监控控系统分有线监监控和无无线监控控两部分分。有线线监控系系统包括括安装多多个带旋旋转云台台的室外外监视探探头，主主要安装装在需定定点监控控的地方方，如停停车场、道道路行人人步行出出入口等等处。无监控系系统主要要采用UUNITTEK无无线式监监控系统统。该系系统脱离离有线监监控的繁繁琐接线线，主要要用于露露天开阔阔地带并并针对可可疑点进进行布控控，分布布社区内内的各监监视探头头以微波波传输方方式，将将摄取到到的图象象传往指指挥中心心，因采采用无线线联接方方式，探探头的安安置地点点可方便便地变换换位置，无无须破土土或架空空铺设电电缆线。上述两种种方式的的监控如如果将由由设在信信息处理理指挥中中心的224小时时循环录录像系统统记录在在硬盘录录像机上上