某房地产市场商铺年度调查报告11506.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.嘉兴房地地产市场场商铺报报告(20077年)杭州万德机机构 20007年5月客户名称：报告撰写：杭州万万德机构构提交时间： 二七年年五月 报告编写人人：lxxen 机构构地址：浙江省省杭州海海关5号 邮政政编码：31000122 电电话：005711-8888418891E-maiil: sallen【报告综述述】本案本案位于老老城区 “勤俭路路商圈”，项目目位置极极具商业发展展潜质，目目前周边边商业气气氛浓厚厚，市场场环境已已经形成成自己的的经营业业态。不

2、不过，由由于项目目地块处处于老市区区勤俭路路段的最最西面，特特别是西西面有隔隔岸的大桥，某某种程度度上阻隔隔了本案案跟对岸岸商气互动动的流通通。因此，本本案的商商业主要要互动点点来源于于项目东东南方面面，受到到的辐射射其实属属于半岛岛环状。为了规避后期的风险，在同时确保开发利润，我司于5月下旬对嘉兴市商业市场进行了专门调查，对目前城市整体商业发展、商圈分布及未来发展趋势、商铺开发体量及价格等进行了研究，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。本文包括嘉嘉兴市商商业房地地产发展展状况、城城市商圈圈分布及及特点、项项目商业业环境分分析等几个部部分，为为将来商商铺开发发提

3、供了了可依托托的数据据。我司对此此做了进进行了全全面、系系统的市市场摸底底，确保保本报告告的科学学性及合合理性，不过由于调查时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以斧正。第一部分 嘉兴市商商业房地地产发展展状况一、城市区区位及地地位分析析1、嘉兴是是国务院院批准的的第一批批沿海经经济开放放区和浙浙江省重重要的工工贸城市市，下辖辖嘉善、平平湖、海海盐、海海宁、桐桐乡和秀秀城、秀秀洲等77个县（市市、区）。全全市总面面积39915平平方公里里，人口口3322万人，其其中市区区面积9968平平方公里里，总人口数88万万人。2、“右杭杭左苏，负负海控江江”，嘉兴兴地处中中国最具具经济活活力的长长江

4、三角角洲和东东部沿海海经济带带的中央央位置，（上海都市经济圈、杭州经济圈、环太湖经济圈，在此长江三角洲内三大经济商圈的交集位置），伴随整体的区域经济发展和城市建设，同时顺应长江三角洲一体化的经济战略目标，嘉兴市06来实施了一系列重要的行政战略举措。3、核心交交通与辐辐射功能能使得嘉嘉兴经济济发展迅迅速。006年嘉嘉兴实现现地区生生产总值值13443.11亿元，同同比增长长13.7，增增幅比005年提提高0.5个百百分点，增增长速度度列全省省第六，经经济增长长率连续续第五年年超过113。第第一产业业实现增增加值886.447亿元元，同比比增长33；第第二产业业实现增增加值8806.21亿亿元，同

5、同比增长长15.5；第三产产业实现现增加值值4500.422亿元，同同比增长长12.7。经经济总量量列全国国地级以以上城市市第411位，浙浙江地级级第6位位，其55个下辖辖县（市市）全都都进入综综合发展展全国百百强县（市市）前330位。4、消费费能力空空前高涨涨。随着着经济的的发展和和人民生生活水平平的提高高，城市市居民的的消费指指数全面面提升。根根据抽样样调查显显示，006上半半年，嘉嘉兴城镇镇居民人人均可支支配收入入为元元，扣除除价格因因素后，比比去年同同期增长长，增增幅同比比提高个个百分点点。城镇镇居民人人均可支支配收入入的增速速比全省省平均水水平高个个百分点点。小结：嘉兴具有区区位优势

6、势、文化化优势、成成本优势势和品牌牌优势。经经过二次发展展机遇，嘉兴已从农业步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为东部沿海城市和旅游文化城市，嘉兴吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、嘉兴商商业市场场分析（一）、嘉嘉兴商业业特点社会经济和和房地产产发展，必必然导致致城市的的扩张、旧旧城的改改造，令令整个商商业市场场面临重重新洗牌牌的格局局。在这这一轮洗洗牌中，嘉兴的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为

7、新一轮竞争的主题。去年以来，随着江南摩尔、梅湾街等商业区的陆续建成并开张营业，城市商业轮廓初露端倪，嘉兴基本具备了现代商业的雏形。 新商圈的运营，不仅加剧了城市商业竞争，激发了商业潜藏的活力，而且随着新型商业形态的完善，市民消费观念的升级，禾城现代商业正在加速崛起，中心城区的集聚功能大幅增强，对周边地区的辐射力和吸纳力明显提升。 新型业态异异军突起起 2003年年至今，市市民对商商业变化化最直接接的感受受就是：购物中中心、连连锁超市市、仓储储式商场场、网上上购物等等新型商商业业态态异军突突起，永永乐、苏苏宁、国国美、好好又多、易易初莲花花、麦德德龙、沃沃尔玛尤其其是购物物休闲中中心江南摩摩尔、

8、梅梅湾街等等商业区区的营业业，新型型业态迅迅速扩张张。 新型商业业业态的扩扩张，导导致传统统百货商商业经营营比重不不断萎缩缩。据统统计，220066年百货货商店单单位数占占零售业业法人单单位数仅仅2%，从从业人员员占166%。而而新型业业态迅速速飙升，取取代了百百货商店店的地位位，各种种专卖店店占811.2%，从业业人员占占64.3%；购物中中心、超超级市场场等占11.7%，从业业人员占占12.2%。 相比传统商商业业态态，新型型业态以以现代营营销理念念为中心心，注重重商业硬硬软件的的建设，如如企业品品牌、文文化、服服务、形形象及消消费环境境，因此此，新型型商业的的运营能能有效提提升中心心城市

9、的的形象、消消费环境境和品位位。 市民消费更更加时尚尚 尽管人均GGDP超超过50000美美元，潜潜在消费费能力很很强，但但由于受受传统消消费观念念影响，市市民消费费观念转转变相对对滞后于于现有的的现代商商业理念念。先进进商业理理念的引引进，能能加速市市民消费费观念的的转变。 去年，在江江南摩尔尔开业之之初，星星巴克、屈屈臣氏、棒棒约翰等等现代连连锁商业业倡导的的消费理理念，嘉嘉兴市民民并不认认知，观观念上不不接受。但但经过一一段时间间磨合，现现在，不不少市民民对星巴巴克、屈屈臣氏等等有所认认知，并并接受了了其倡导导的休闲闲、享受受和品质质的价值值理念。 其实，市民民消费理理念的转转变，应应该

10、说是是新型业业态与传传统业态态竞合的的结果。新新老商圈圈的商业业竞争，加加剧了新新老营销销理念的的碰撞。而而在理念念的碰撞撞和实际际的消费费过程中中，市民民逐渐有有了新的的感知和和认识，消消费观念念也随之之加速变变化。 现代商业加加速崛起起 随着商业业发展的的多元化化、商业业结构的的合理化化，嘉兴兴现代商商业氛围围渐趋浓浓厚，中中心城区区集聚功功能迅速速增强。以以戴梦得得、江南南、天虹虹为例，每每逢节假假日，三三大百货货商场“拼杀”，都会会吸引不不少周边边地区市市民。据据江南大大厦有关关人士介介绍，每每次大型型促销活活动，来来自周边边县市的的销售额额占比约约为155%，而而以往不不到5%。 事

11、实上，上上述这些些商业变变化，促促进嘉兴兴商业从从传统走走向现代代，这不不仅加速速了市民民消费观观念的改改变，即即从物质质需求型型消费转转向体验验式休闲闲消费，而而且提升升了城市市的经济济和地产产价值，延延伸了商商业产业业的价值值链，增增强了中中心城市市的功能能，有利利于加速速城市现现代化的的步伐。市场步入了了互赢的的“商圈竞竞争”模式经过街铺大厦裙裙楼百百货商城城购物物中心的的发展模模式，嘉嘉兴开始始全面步步入商业业物业的的升级阶阶段。城城市的发发展催生生两大商业业片区域的的新格局局，包括括秀洲商商业经济济片区、市市中心商商业经济济片区。而而市中心心经过长长期的发发展，目目前业态态分布明明显

12、、各各个路段段商圈也也已形成成良好的的互相动动，逐步步形成了了以勤俭俭路、中中山东路路、禾兴兴南路和和建国南南路四大大商业圈圈为主，少少年路、紫紫阳路两两大商业业圈为辅辅的商业业格局。每个商圈定定位不同同，各大大发展商商和商业业项目都都重视发发挥各自自的优势势，互为为补充，在在竟争中中谋求发发展，形形成了较较为合理理“梯度商商圈”。其中中，拥有有江南大大厦、戴戴梦得等等商业项项目的禾兴南南路构成成了嘉兴兴市的高高档商圈圈；以超超市、百百货、专专业卖场场等为主主的建国国南路为为嘉兴的综综合商圈圈；少年年路以低低档次混混杂型商商业为主主、紫阳阳路以发发展饮食食业构成成了嘉兴兴的“平民商商圈”；则本

13、本案所处处勤俭路路商业圈圈则是嘉嘉兴最老老的市区区街道，目目前繁华华程度虽虽然比不不上禾兴兴南路商商圈、建建国南路路等两大大商圈，但但依然积积聚相当当大的人人气，目目前形成成了服饰饰、娱乐乐、文化化运动等等为业态态分布，属属于嘉兴兴城市中中档消费费商圈；当然，这这样的梯梯度分布布不仅没没有造成成两败俱伤伤场面，反反而会形成了了市场的的共赢局局面。小结：从某种程度度上说，宏宏观调控控赋予了了嘉兴商业业地产新新的强劲劲动力。随随着物流流经济的的崛起、“长江三角洲”合作平态的建立、以及嘉兴市场融城，嘉兴商业主力店的发展与建立等因素，嘉兴商业将在未来几年进入发展上身的周期，嘉兴商业地产将得到进以步强劲

14、发展。从嘉兴的竞争模式来看，各个商圈要发挥优势互补的共赢局面，需加强各自的优势与特点，而作为最老的城市中心商圈的“勤俭路商圈”，如何挖掘其“品牌优势与形象”将是其取得竞争的方向所在。（二）、商商业物业业发展分分析产权式商铺铺成为主主流产品品模式从20044年开始始，商业业地产的的产品以以产权式式商铺为为主，并并以持续续火爆的的趋势继继续发展展，华庭庭街、江江南摩尔尔等产权权式商铺铺“返租”模式带带来的商商铺热贯贯穿着市市场的始始终。单单一的产产品与销销售模式式使嘉兴兴商业投投资市场场陷入了了惯性思思维，新新的地产产模式面面临着市市场的考考验。商铺经营管管理专业业化目前整个市市场明显显呈现出出更

15、理性性化的需需求，投投资者和和经营者者都对发发展商提提出了经经营管理理上的要要求，促促使发展展商地市市场作出出售后承承诺，除除了要考考虑如何何将商铺铺尽快销销售出去去，还要要考虑商商铺如何何经营才才能保证证旺场，才才能令物物业保值值和增值值。嘉兴兴各个在在型商场场都采取取了专业业化的经经营管理理，确保保项目的的保值增增值。商业物业开开发规模模化随着外围资资本的大大举进入入和国内内商业运运营机构构的实力力提升，促促使商业业物业开开发与经经营同先先进的模模式接轨轨，商业业物业从从原来无无序、散散乱的市市场，逐逐步走向向有序的的规模化化，经营营专业化化，是大大势所趋趋。项目公共区区间社会会化发展商在

16、项项目开发发的同时时，配合合政府的的规划，建建设专用用区间作作为公共共活动区区域，用用以组织织社区活活动、集集市、表表演、休休闲、娱娱乐的场场所，使使商业活活动和公公共活动动相与促促进，成成为综上上所述合合性的城城市广场场。如：黄兴路路步行街街、万达达商业广广场等。商商业物业业公共区区间社会会化的同同时，也也为这些些商业物物业带潜潜在的消消费人流流和可观观的效益益。商业定位专专业化面对越来越越激烈的的竞争，嘉兴“大而全”的传统百货店面临着转型。以“文化”为主题的梅湾街道、以“运动商场”为主题的“M+1”运动广场等为代表，带领嘉兴百货商业步入了 “主题时代”。作为一种全全新的理理念，主主题商场场

17、不仅是是为消费费者提供供商品，还还努力营营造一个个良好的的购物氛氛围。在在经营理理念上，则则改变以以往的全全销售模模式，体体现出特特有的主主题。这这将是未未来嘉兴兴的商业业竞争模模式走向向。销售策略单单一化目前商业物物业的定定位策略略单一，销销售策略略单一。自自“返租”策略以以后，基基本未见见亮点，几几年来位位置稍差的商商铺销售售基本是是靠这一一妙计打打天下。 三、未来嘉嘉兴市商商业发展展规划：（一）、城城市总体体发展规规划：政府关于“嘉兴必须须由传统统工业向向现代工工业、商商贸、旅旅游城市市迈进”的规划，确定了加快城市经济结构的转型和建设百万多人口城市的发展战略，并提出了“建设嘉兴工业基地，

18、商贸物流中心”的具体目标，将城市性质定位为：现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市。嘉兴市城市总体规划，远期到2020年，城市规划用地为968平方公里，城市人口达150万人。3.2未来来商业整整体规划划：嘉兴市商业业网点规规划工作作早已完成成，此次次规划从从20005年起起至20010年止止,涉及及零售业业态和商商业网点点具体发发展规划划、批发发市场建建设以及及物流中中心建设设等主要要内容。规规划的重重点是嘉嘉兴商业业功能的的定位、商商品市场场体系建建立以及及零售业业态合理理配置。规规划的整整体目标标是: 到20110年，实实现全市市社会消消费品零零售总额额达到5573亿亿元，年年均递增增约12

19、2%；批批发零售售贸易业业和餐饮饮业实现现增加值值1688亿元，年年均递增增12%；批发发零售贸贸易业和和餐饮业业增加值值占GDDP的比比重达到到15。（一）、首首先将建成一个个市级商商业中心心，两个个区域商商业中。其中市级商商业中心心包括：以建国国中路、中中山路、禾禾兴中路路和勤俭俭路组成成的“口”字型区区块，和和四条路路向外延延伸所形形成的“井”字型商商业聚集集区（四四周以环环城河为为界，总总占地面面积2.3777平方公公里，至至20110年区区域内应应有100万左右右的人口口居住，以以保持核核心商圈圈人气），已已成为嘉嘉兴市本本级辐射射整个嘉嘉兴市域域乃至周周边地区区的商贸贸业聚集集区域

20、。市级商业中中心建设设的目标标：以“三街六六区块”（三街街指建国国路、少少年路、府府南街，六六区块分分布于东东至建国国路，西西至原卫卫校、市市政府西西侧，北北至勤俭俭路、环环城路，南南至斜西西街，总总用地00.855平方公公里的区区域）改改造为基基础，以以“井字型型”核心商商业区建建设为目目标，以以“井字型型”内“口字型型”区域建建设为重重点，通通过主要要区块分分片特色色改造，将内环河内区域建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的市级商业中心。、在禾兴兴中路与与中山路路交汇点点或周边边。新建一处面面积在8810万平平方米的的购物中中心，使使其成为为

21、嘉兴市市零售商商业的标标志性建建筑，连连同周边边已有（规规划新建建）的大大型商业业共同打打造嘉兴兴零售商商业主力力业态。在“井字型型”商业中中心区内内（建议议原嘉兴兴三中区区块）建建设1处现代代化的商商务办公公大厦，使使之成为为嘉兴市市的标志志性建筑筑，连同同周边其其他商务务设施，吸吸引国内内外大型型金融机机构、分分销代理理公司、外外资办事事处等入入驻，以以集聚人人气和带带动中高高端消费费，共同同打造嘉嘉兴现代代商务服服务中心心。、中山路路与建国国中路交交汇点。该结点周边边地区分分布着誉誉名中外外的老字字号“五芳斋斋”和嘉兴兴市中心心唯一的的山体景景观瓶山景景区，拥拥有得天天独厚的的人文和和自

22、然环环境。规规划期内内，应改改造现有有零星商商业业态态，打造造以高品品位餐饮饮、休闲闲、娱乐乐为特色色的消费费区块。在环城东路路与中山山路交汇汇区域择择地建设设五星级级宾馆一一座，提提升商业业核心区区块的消消费档次次和城市市形象，有有效满足足商务人人员和外外地游客客的需求求。、勤俭路路与建国国中路交交汇点。该结点周边边南与瓶瓶山景区区相接，北北为华庭庭街南入入口，周周边现有有人民剧剧院、新新华书店店，以及及华庭街街内的国国际影院院等文化化设施，利利用现有有文化娱娱乐设施施，聚集集人气，并并与其他他结点互互为补充充、相得得益彰。规规划期内内将此区区域建设设改造为为文化、休休闲和购购物区块块。、勤

23、俭路路与禾兴兴中路交交汇点。该结点周边边南有主主力购物物中心，东东邻少年年路服装装精品街街和华庭庭商业街街，是嘉嘉兴商业业的繁华华地段之之一，规规划期内内，通过过对街区区的整治治和改造造，保持持和提升升原有经经营业态态，打造造以服装装、鞋帽帽、运动动、文化化用品、电电子通信信产品等等精品品品牌专卖卖为特色色的购物物区块。 “口”字型型区块及及其街道道延伸形形成的“井”字型商商业聚集集区域周周边的商商业网点点改造，应应以“特色化化、差别别化、专专业化”为主线线，在经经营业态态、品类类、规模模、档次次、品位位等方面面进行科科学引导导和区隔隔。梳理理勤俭路路、中山山路、禾禾兴路、少少年路和和建国路路

24、所形成成“两横三三纵”沿街店店铺，按按照优先先发展专专业店、专专卖店等等特色店店铺的思思路，采采用“腾笼换换鸟”、“拍进拍拍出”、“以小集集大”等方法法，经过过12年的业业态调整整和建设设，确立立市级商商业中心心的整体体模式，最最终形成成真正具具有核心心地位和和集聚功功能的“井”字型市市级商业业中心。嘉兴还将将形成南南湖、秀秀洲两个个城区商商业副中中心，区区域性商商业中心心的业态态设置原原则为：鼓励设设置购物物中心、专专业店、专专卖店、超超市、便便利店、餐餐饮、文文化娱乐乐网点；适度设设置百货货店、综综合超市市、仓储储式商场场、生活活服务网网点；控控制设置置农贸市市场。南湖区商业业副中心心 位

25、于南湖新新区规划划范围的的西部，外外环东路路以东部部分，总总面积77平方公公里。辖辖区内在在建大型型商业网网点主要要有万好好家居、国国际中港港城、汽汽车商贸贸园等。规划期内，发发展南湖湖区商贸贸业的关关键在于于加强对对现有（在在建）大大型商业业网点的的业态引引导和调调整，努努力扩大大现有大大型商业业网点（特特别是有有批发功功能的商商业网点点）的辐辐射范围围；商业业中心内内规划建建设12条商业业街，引引进专业业店、专专卖店等等品牌商商品经营营店铺；合理布布局100个左右右的社区区（镇区区）商业业网点，以中小型超市和农贸市场作为区内社区（镇区）商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施

26、。在南湖区东东南方向向，规划划中长期期将建设设石堰世世贸新城城项目。秀洲区商业业副中心心指秀洲新区区商业副副中心。位位于秀洲洲新区规规划范围围内的秀秀洲中心心区，总总面积为为9.668平方方公里。辖辖区内在在建大型型商业设设施主要要有江南南摩尔、永永泰广场场、国浩浩广场、财财富广场场、好一一家家居居购物广广场、嘉嘉兴国际文文体商贸贸城等。规规划期内内，应做做好在建建商业网网点尤其其是大规规模商业业网点的的招商和和定位，严严格新建建大型商商业网点点的审批批。规划期内，重点培育和发展1处区域性购物中心和12条特色商业街，作为区域商业中心的主体。特色街建设以品牌专卖店、餐饮、文化娱乐等为主要业态；适

27、度发展大卖场、大型超市、专业市场作为满足广域消费者需求的商业业态；以中小型超市和农贸市场作为区内10个社区（镇区）商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。小结：未来来几年，嘉兴市将完善市区商业功能分化，加快城市商贸流通，加速城市化建设的进程。从规划中可以看到，本案处于“勤俭路与禾兴中路交汇点”辐射方位，未来将会形成以服装、鞋帽、运动、文化用品、电子通信产品等精品品牌专卖为特色的购物区块。东邻少年路服装精品街和华庭商业街，这给片区的发展起来很好的商业互相动，未来将会形成类步行街商业形态为主，逐渐融入嘉兴市“步行街商片”。这一规划对对于本案案有着重重要意义义，结合合微观基基地条件件

28、，为本案商业业发展辅辅助、佐佐证前景景，未来来本案如如果以日日常百货货类商业业为主，集集合购物物、餐饮饮等功能能于一体体形象出出现，以以步行街街的商业业形态将将会与周周边区域域的形成成对接，这一因因素必然然会给本本商铺带带来销售售的契机机。第二部分 嘉兴兴市商业业布局总总体分布布及特征征从目前嘉兴兴市市场场来看，勤俭路、中山路、禾兴路、少年路和建国路所形成“两横三纵”沿街店铺构成了嘉兴市中区商业，其中勤俭路、禾兴路、建国路是最主要的购物商业核心，涵盖了嘉兴市中高档百货、服饰、餐饮、娱乐、装饰、家居用品等主要市场，吸引着主要的消费群体前往购物。因此，本案将三条街道列为嘉兴现有主要商圈，并针对各商

29、圈进行重点分析。一、 嘉兴市商圈圈分布现现状及特特点：区域主要业态主要经营场场所价格说明禾兴商圈大型商场、超超市、精精品服饰饰、银行行专卖等等江南大厦、戴梦得得、梅湾街租赁：500元3000元/月月/不不等，禾禾兴路北端则保保持500600元/月月/租租赁水平平，中段段的价格格集中在在2000元/月月/左左右。销售：（商场）1150000-2280000元/（商铺）1180000-3310000元/嘉兴市高档档消费集集中区，商商业（零零售）的的制高点点。建国路商圈圈（中山路为界）北路段-各各类精品品服饰、电电器卖场场，经营营面积较较大，多多为品牌牌形象店店。华庭街道，以以品牌服服装、手手机卖场

30、场为主，档档次为中中档综合合物业。租赁：600元-2770元/月/分布。华庭街购物中心价格较高，集中为120220元/月/左右，其他位置往南递减。销售：目前前无在售售项目，二二手转让让市场为为150000元/300000元/不等等。嘉兴市最繁繁华的综综合消费费场所，汇汇聚中高高档服饰饰形象店店、娱乐乐休闲场场所，是是嘉兴市中中高阶层层钟爱的的消费场场所。南路段-生生活小商商品、小小吃等业业态，经经营规模模较小、档次次差。嘉兴夜市场场勤俭路商圈圈服饰、银行行、药品品服装、鞋帽帽、运动动、文化化用品，租赁：70元-2260元元/ 销售：价格范围1120000-2230000元/。中心价155000

31、0-1880000元/嘉兴市最老老街道，目目前在嘉嘉兴市已已有很好好口碑和和消费群群，不过过由于城城市改造造，商业业的转移移，目前前商气并并没像以以前那样样旺盛。1.1禾兴兴路商商商圈：1.1.11商圈综综述：禾兴路目前前嘉兴市最最早繁荣荣的商业业街，也也是无可可置疑的的嘉兴主商商圈。聚聚集了江江南大厦厦、戴梦得得、梅湾街街等各类类大型商商场、超超市，同同时还分分布着大大量银行行、邮局局、通讯讯营业厅厅、医院院等金融融商业配配套，在在嘉兴市民民生活中中占据着着重要地地位。尽管目前禾禾兴路整整体形象象还有一些凌乱乱，存在在高端与与中低端端物业混混杂，马马路距离离过宽，往往来车辆辆密集等等不利因因

32、素，但但作为嘉嘉兴人心心目中最最繁华的的街道，人人们已形形成了根根深蒂固固的消费费习惯。即即便建国国路、中山山路的商商业发展展也相当当快，但但始终不不能突破破“高档主主营”的消费费观念，665%以以上的市市民都选选择到禾禾兴路购购物、消消费。此外，据资资料显示示，嘉兴兴市的商商业网点点和商业业市场体体系发展展规划也也集中于于禾兴路，占占嘉兴市市商业消费费额的32.2。如戴梦梦得购物物中心220066年的销销售额就就达到了了4.88亿，江江南大厦厦零售额额则达4.2亿元元，可以以说这几几大购物物中心为为禾兴路商商圈的发发展带来来发动引引擎。禾禾兴路商商业圈将将在今后后相当长长的一段段时间内内继续

33、保保持其不不可动摇摇“顶级级商业圈圈”的地地位，引引领嘉兴兴高档、时时尚的商商业潮流流。旧区改改造完成成，目前前即将全全部投入入使用“文化旅旅游”梅湾街购购物广场场，将进进一步加加速禾兴兴路商业业的发展展，目前前整体经经营情况况良好，商商铺吸纳纳率为885。1.1.22 代表表项目：江南大厦厦：位于市中心心禾兴北北路和中中山路交交界处，是是嘉兴市市仅有的的二个大大型购物物中心之之一。该该大厦由由南北楼楼组成，营营业面积积1.88万平方方米，就就业人员员10000余人人，整幢幢大厦共共5层，地地下一层层，地上上四层，其其中地下下一层为为各类家家用电器器，地上上一层经经营家电电、化装装品、黄黄金珠

34、宝宝，二层层经营男男女服饰饰鞋帽，三三层经营营书籍文文具、床床上用品品与工艺艺品等，四四层为儿儿童娱乐乐广场与与美食城城，南楼楼的一二二层部分分区域为为超市。大大厦主要要经营中中档商品品。 现在一一楼生意意尚可外外，其余余楼层的的经营状状况一般般。主要要是有品品牌的东东西太少少，因为为现在人人们的生生活水平平越来越越高，已已不满足足原有的的状态。该该大厦的的顾客为为中高收收入阶层层，其出出行方式式80%为非机机动车和和步行，220%为为机动车车，由于于经营场场地前停停车场小小，因此此整个交交通组织织略显混混乱。该该大厦零零售总额额虽大，但但赢利能能力低。：戴梦得得购物中中心：嘉兴市市最高档档的

35、购物物中心，位位于禾兴兴南路，与与江南大大厦隔路路相望，为为26层层高的戴戴梦得大大酒店的的裙房。该该购物中中心原为为杭州百百货大楼楼嘉兴分分店，后后因租金金过高，加加之百货货业利润润较薄，于于20000年撤撤出，由由戴梦得得自行接接管。其其周边围围绕中山山影城、麦麦当劳等等休闲场场所。 现在此此购物中中心经营营布局不不是十分分合理，来来此的人人经常抱抱怨买不不到好的的东西。戴戴梦得购购物中心心营业面面积约11万平方方米左右右，共设设5层：地下一一层为超超市；地地上为一一层经营营黄金珠珠宝、化化妆品、工工艺品；二层为为男女服服饰鞋帽帽；三层层经营家家电；四四、五层层儿童玩玩具，纺纺织等。该购物

36、物中心主主要经营营中档商商品，消消费导向向以高档档服饰为为主，但但其家电电种类、品品牌比江江南大厦厦相当。戴戴梦得购购物中心心经营状状况一般般，人气气比江南南略逊。梅湾街：梅湾街街是嘉兴兴市现存存地方传传统民居居较为集集中的区区域，保保存有莎莎士比亚亚翻译大大家朱生生豪故居居等大批批历史遗遗存。整整个梅湾湾街的设设计风格格是以清清末民初初江南水水乡民居居建筑形形态为基基础，青青砖黛瓦瓦、门楼楼花窗、雕雕梁画栋栋。建成成后的梅梅湾街历历史文化化休闲街街区，分分为五大大街区：梅湾美美食城汇汇聚各地地美味佳佳肴；梅梅湾商街街定位为为精品购购物世界界；梅湾湾古街将将引进符符合街区区风格的的特色商商家入

37、驻驻；梅湾湾新天地地和梅湾湾商务公公馆一个个是时尚尚娱乐休休闲场所所，一个个目标为为营造高高档、舒舒适和幽幽雅的商商务空间间。 1.1.3在售售项目及及价格梅湾街：项目总体概概况：该该项目位位于禾兴兴南路与与环城南南路口，东东面是东东临禾兴兴南路，南南依京杭杭大运河河，西至至城南路路，北靠靠环城南南路。梅梅湾街占占地面积积10万万m2，总建建筑面积积13.6万mm2，一期期约占总总建筑面面积的11/4，主主要由商商铺和写写字楼组组成。销售进度：商铺均均价1880000元/ m2，起价价150000元元/ mm2，最高高价2330000元/ m2，其中中A区美美食城已已售罄，BB区娱乐乐休闲区区

38、已售880%，CC区传统统文化区区不出售售只出租租，租金金为500元/ m2月。该商圈是嘉嘉兴市高高档消费费集中区区，销售售价格也也是商业业（零售售）的制制高点。其他二手的租赁价位在50元300元/月/不等，禾兴路北端则保持5060元/月/租赁水平，中段的价格集中在200元/月/左右。销售价格方面其中商场达到了15000-28000元/，则有商铺18000-31000元/1.2建国国路商圈圈：1.2.11商圈综综述：建国路位于于市中心心区东面面，人流流量仅次次于禾兴兴路，但但经营业业态上与与禾兴路有有所错位位，集中中表现为为大型服服饰、餐餐饮、休休闲场所所等，经经营档次次为中高高档，是是满足嘉

39、嘉兴市中中高收入入者的消消费场所所，也是是嘉兴夜商商业最活活跃的商商圈。目目前整体体的店铺铺吸纳率率在800左右右，这一一数据主主要受到到华庭内内街空置置店面过过多的拉拉动。1.2.22商业分分布：建国路南段段-建国国路休闲闲购物商商业街南南起瓶山山景区，中中经华庭庭街，北北至嘉禾禾北京城城。其中中华庭街街总营业业面积99万平方方米，为为一条集集商贸、娱娱乐、购购物、休休闲于一一体的大大型商业业街，有有二横九九纵十一一条内街街，以及及大型地地下停车车库、市市民休闲闲广场等等附属商商业设施施；嘉禾禾北京城城建筑面面积5.1万平平方米，主主要经营营通讯器器材、家家具、电电器等大大类产品品；瓶山山景

40、区为为市区内内唯一存存在的自自然山体体景观，景景区周边边分布着着中华老老字号“五芳斋斋”等特色色店铺。该该商圈聚聚集了各各类精品品服饰、电电器卖场场，经营营面积较较大，多多为品牌牌形象店店。如华庭街就就汇聚了了太平鸟鸟、雅戈戈尔、玛玛丝斐尔尔、哥弟弟、罗蒙蒙、梦特特娇、耐耐克等一一批中高高档服装装品牌。这这些店面面经营面面积较大大，多为为形象店店或旗舰舰店，同同时也汇汇聚了一一些邦威威、真维维斯、唐唐狮等中中小型专专卖店及及一些杂杂牌服饰饰店，在在此可以以窥见部部分嘉兴兴人的着着装消费费水准；而电器器卖场则则聚集了了众多的的旗舰商商家，如如五星电电器、国国美电器器、迪信信手机卖卖场等。该街道沿

41、街街底商跟跟内街两两部分构构成，人人流量可可以跟于于禾兴路媲美，目前沿沿街的并并没有闲闲置或转转让的商商铺，则则华庭街街内则有有很大一一部分需需要转让让的商铺铺，内街街道商气气不足。禾兴路南段段-中山山路为界界，禾兴兴路南段段经营业业态开始始转变为为生活小小商品、小小吃等业业态，经经营规模模较小、档档次差。此此商圈的的夜市是是由市政政府牵头头，从勤勤俭路改改造搬迁迁而至，目目前由数数百家小小型店面面组成，经经营各类类中低档档小吃、服服饰、皮皮具、百百货等，人人流量较较为密集集，深受受嘉兴普普通百姓姓的欢迎迎。1.2.33现有销销售项目目及价格格：建国路商圈圈内目前前并无新新的在售售商业项项目，

42、但但从二手手转让的的信息可可知，沿沿街店铺铺价格基基本维持持在1550000元/300000元/之间间，并形形成了成成中山路与与建国路路路交叉叉段3000000元/、华庭庭街商业业步行街街附近2260000元/两个个峰值圈圈。租赁价格的的分布与与此相似似，中山山路与建建国路路路交叉段段2500左右元元/月/、华华庭街商商业步行行街附近近租赁均均价则为为12002220元/月/，其他他位置则则在6001000元/月/不等中中徘徊。1.3、勤勤俭路商商圈：1.3.11商圈综综述：相对于其他他两条商商业街，勤俭路商业氛围则相对较弱，业态分布则较为零散，物业档次高低不一，既有耐克、金利来、阿迪达斯等服

43、饰品牌店入驻，又有杂物店、各类药店以及其他发布分散低档次的服装门店，这样的情况主要受到其门面结构的限制。窄小的门店空间已经不能满足日益发展的商业需求，加上政府的引导，夜市的搬离，使得勤俭路商业氛围有所减淡。当然，由于于勤俭路路是整个个嘉兴市市区最老老的购物物街道，虽然商气大不如前，但目前市民消费者仍对其有很高的认可，除了上面两大商业圈，一般老嘉兴人购物仍然热衷勤俭路。目前商铺吸纳率亦有85以上，空置的门面量少。目前正在经经营的有有：老百百姓药房房、文苑苑摄影、交交通银行行、态中饮食食、集集集小镇，协协享手机机等1.3.22在售项项目及价价格： 中山山名都：项目总体概概况：该该项目位位于中山山路

44、和县县前街交交叉口，东东依县前前街，南南拥中山山路，西西靠嘉兴兴宾馆，北北临小西西门横街街。中山山名都占占地面积积36亩（22.4万万m2），总总建筑面面积100万m22。销售进度：高层写写字楼均均价51100元元/ m2，起价价50000元/ m2，最高高价59900元元/ m2，销售售率达660%；商铺均均价1550000元/ m2，起价价120000元元/ m2，最高高价1770000元/ m2，东西西，销售售率达550%。 金鼎鼎广场项目总体概概况：该该项目位位于建国国中路跟跟勤俭路路交叉口口，东至至东面建建国中路路、南望望中山路路、西临临少年路路、北靠靠勤俭路路。，总占地地面积775

45、499 m2，建筑筑面积3300000 mm2，现只只推出一一幢188层的商商住楼。11-4层层为商铺铺，5-18层层为单身身公寓，约约3088套。销售进度：该项目目1-44层为商商铺，不不对外出出售，预预计出租租价位在在15001880之间间。其他二手的的租赁价价格在770元-2600元/之间，可可以说跨跨度过大大，这相相当大的的因素是是受到门门面结构构的影响响，而销销售价格格范围则则在1220000-2330000元/摆动，其其中中心心价1770000-2000000元/小结：从以以上对嘉嘉兴市商商圈分布布的调查查，我们们对目前前城市商商业业态态的布局局有了一一定了解解，对各各个区域域的经

46、营营特点、发发展趋向向、租售售情况、价价格等进进行研究究，将帮帮助我们们为项目目做出更更客观、合合理的投投资分析析。本案案所处范范围属于于泛步行街街辐射带带，但目目前居住住氛围明明显，商商业氛围围比浓，从从未来的的发展趋趋向推断断，最终终将与嘉嘉兴商业业步行街街的商气气连通互互动，形形成一片片大步行行街商业业带。二、 嘉兴市专业业市场分分析1、 购物MALLL：整个嘉兴目目前能称称得大型型购物MMALLL只有位位于秀洲洲新区江南南摩尔，其其超前的的规划使使得该项项目上市市反应良良好，在在04年年055年一直直是嘉兴兴销售者者热衷讨讨论的对对象。江南MALLL：江南摩尔为为位于浙浙江嘉兴兴的20

47、0万平米米的大型型商业项项目，项项目将定定位为浙浙北地区区档次品品位最高高、文化化娱乐氛氛围最浓浓、景观观绿化最最优，集集购物、餐餐饮、休休闲、游游乐、商商务、文文化于一一体的一一站式大大型购物物乐园。项目以“欢欢乐”和和“一站站式”为为两大主主题，倾倾力打造造了2000000平米的的集中式式游乐的的超大主主题式景景观乐园园，其包包括了地地标性建建筑摩天天大转轮轮、近千千平米的的昆虫主主题乐园园、30000平平米的下下沉式梦梦幻演艺艺广场和和激光水水幕电影影等四大大靓点为为主的系系列游乐乐景观，让让游乐和和欢乐融融入购物物，成就就体验式式情景购购物的设设想。项项目目前前已经全全面进入入安装和和室内装装饰阶段段，招商商情况非非常良好好，以沃沃尔玛、天天虹百货货为主力力的百家家品牌已已经联盟盟入驻，沃沃尔玛、天天虹百货货、苏宁宁电器、嘉嘉逸江南南酒店、香香