广西房地产估价报告评审标准(试行)cvam.docx

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1、广西房地地产估价价报告评评审标准准（试行行）（审议稿稿）第一条（制制定目的的和依据据）为提提高房地地产估价价报告质质量，统统一和规规范房地地产估价价报告评评审方式式和内容容，保证证评审结结果客观观公平，根根据住住房城乡乡建设部部关于进进一步规规范房地地产估价价机构管管理工作作的通知知（建建房2201331511号）和和国家标标准房房地产估估价规范范、房房地产估估价基本本术语标标准以以及有关关估价指指导意见见和办法法，制定定本标准准。第二条（适适用范围围）对鉴鉴证性估估价报告告进行评评审，适适用本标标准。本标准所所称鉴证证性估价价报告，是是指房地地产估价价机构向向估价委委托人出出具的起起着价值值

2、证明作作用的估估价报告告，包括括但不限限于为了了下列需需要而出出具的估估价报告告：（一）房房地产抵抵押；（二）国国有土地地上房屋屋征收补补偿；（三）房房地产司司法鉴定定；（四）房房地产税税收；（五）建建设用地地使用权权出让；（六）上上市公司司有关房房地产关关联交易易；（七）投投资性房房地产公公允价值值计量；（八）房房地产作作价入股股；（九）企企业破产产清算。第三条（评评审方式式）估价价报告评评审，采采取定量量评审与与定性评审相结结合的方方式。第四条（定定量评审审内容）估价报告定量评审，采取分项目逐项评分分的方式式。估价报告告定量评评审项目目，分为为一般项项目和特特殊项目目。一般项目目是指估估价

3、报告告的基本本组成要要素和外外在质量量，分为为4个分项和和28个子子项（详详见附件件）。特殊项目目是指特特定估价价目的的的估价报报告应当当具有的的独特组组成要素素或者应应当予以以描述、分分析的独独特内容容。其中中，房地地产抵押押估价报报告的特特殊项目目分为55个分项项：（11）估价价对象的的特殊要要求；（2）估价原则及其运用的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析与风险提示；（5）附件的特殊要求。第五条（定定量评审审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有有特殊项项目的估估价报告告的定量量评审总总得分，为为各个一一般项目目的评审审得分之之和。应当有特特殊

4、项目目的估价价报告的的定量评评审总得得分，按按照下列列公式换换算得出出：例如：抵抵押估价价：一般项目目评审总总得分特殊项项目评审审总得分分估价报告告定量评评审总得得分1000100特殊项项目的满满分第六条（各各评审子子项的评评审得分分）被评评审的估估价报告告存在本本标准列列举的问问题的，从从该问题题所在评评审子项项的标准准分中减减去该问问题对应应的扣分分。扣分分有一定定区间范范围的，根根据问题题的轻重重程度予予以扣分分。每个评审审子项的的评审得得分，为为该评审审子项的的标准分分减去其其扣分之之和。该该评审子子项的扣扣分之和和超过其其标准分分的，仅仅将该标标准分扣扣完使该该评审子子项得零零分为止

5、止。第七条（估估价测算算过程评评审）估估价测算算过程的的评审得得分按照照下列方方式确定定：（一）根根据估价价对象和和当地房房地产市市场状况况，只能能选用一一种估价价方法进进行估价价的，该该种估价价方法的的估价测测算过程程评审得得分即为为最终的的估价测测算过程程评审得得分。（二）根根据估价价对象和和当地房房地产市市场状况况，应当当选用两两种以上上估价方方法进行行估价的的，先分分别评定定各种估估价方法法的估价价测算过过程得分分，然后后以其简简单算术术平均数数作为最最终的估估价测算算过程评评审得分分。理论论上适用用的估价价方法未未选用且且未充分分说明理理由的，该该未选用用的估价价方法的的估价测测算过

6、程程评审得得分应当当为零分分。第八条（创创新特色色加分）鼓励注册房地产估价师和房地产估价机构撰写、出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。估价报告告在高于于房地地产估价价规范、相相应估价价指导意意见和办办法的要要求且不不与其有有关内涵涵相抵触触的前提提下，有有创新或或者有特特色的，应应当根据据创新或或者特色色程度给给予不超超过300分的创创新或者者特色加加分。其其中，创创新或者者特色突突出的，加加2130分；创新或或者特色色明显的的，加11120分；有一定定创新或或者特色色的，加加110分。给予估价价报告创创新或者者特色加加分的，应应当说明明估价报报告中的的创新或或者特色色之处，并并简

7、述理理由。第九条（定定性评审审内容）估价报告定性评审，采取审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。对于有不不合格内内容的估估价报告告，仍然然应当进进行全面面的定量量评审，尽尽可能指指出估价价报告存存在的问问题，以以使在该该估价报报告上盖盖章的房房地产估估价机构构和签名名的注册册房地产产估价师师了解估估价报告告存在的的问题，帮帮助其提提高估价价报告质质量。在进行全全面的定定量评审审中，不不合格内内容所在在的评审审子项的的评审得得分为零零分。第十条（重重要内容容缺失的的不合格格）估价价报告应应当包含含下列内内容，缺缺少下列列内容之之一的，估估价报告告为不合合格：（一）致致估价委委托人函函；

8、（二）估估价师声声明；（三）估估价假设设和限制制条件；（四）附附件。估价结果果报告应应当包含含下列内内容，缺缺少下列列内容之之一的，估估价报告告为不合合格：（一）估估价委托托人；（二）房房地产估估价机构构；（三）估估价目的的；（四）估估价对象象；（五）价价值时点点；（六）价价值类型型；（七）估估价原则则；（八）估估价依据据；（九）估估价方法法；（十）估估价结果果；（十一）注注册房地地产估价价师；（十二）实实地查勘勘期；（十三）估估价作业业期。估价技术术报告应应当包含含下列内内容，缺缺少下列列内容之之一的，估估价报告告为不合合格：（一）估估价对象象区位状状况描述述与分析析；（二）估估价对象象实物

9、状状况描述述与分析析；（三）估估价对象象权益状状况描述述与分析析；（四）市市场背景景描述与与分析；（五）估估价对象象最高最最佳利用用分析（根根据估价价目的，应应当评估估估价对对象现状状价值的的除外）；（六）估估价方法法适用性性分析；（七）估估价测算算过程；（八）估估价结果果确定。特定估价价目的的的估价报报告缺少少应当具具有的独独特组成成要素或或者缺少少应当予予以描述述、分析析的独特特内容的的，估价价报告为为不合格格。第十一条条（有重重大技术术问题的的不合格格）估价价报告有有下列重重大估价价技术问问题之一一的，估估价报告告为不合合格：（一）估估价假设设严重错错误（包包括随意意编造、不不应有而而有

10、、应应有而没没有）的的；（二）估估价目的的表述严严重错误误或者未未对应相相应行为为的；（三）根根据估价价目的对对估价对对象进行行相应处处分、但但不符合合有关法法律法规规规定的的；（四）估估价对象象有虚构构、遗漏漏，编造造估价对对象状况况的；（五）价价值时点点确定错错误，或或者与估估价目的的不适应应，与有有关规定定不相同同且未充充分说明明理由的的；（六）价价值类型型选择或或者价值值定义、内内涵表述述严重错错误的；（七）主主要估价价依据遗遗漏，或或者估价价依据严严重错误误，估价价依据运运用严重重错误，采采用已废废止且不不适用的的法律、法法规、标标准，在在估价中中完全未未体现估估价依据据要求的的；（

11、八）理理论上适适用的估估价方法法未选用用且未说说明理由由，或者者估价方方法选用用错误，估估价方法法运用（包包括计算算公式选选用、计计算结果果等）严严重错误误的；（九）比比较法中中可比实实例少于于3个，或或者虚构构、编造造可比实实例的；（十）估估价基础础数据、重重要估价价参数虚虚构、编编造或者者严重错错误的；（十一）估估价结果果、估价价方法等等重要内内容在致致估价委委托人函函、估价价结果报报告、估估价技术术报告之之间不一一致或者者相互矛矛盾的。第十二条条（估价价主体资资格资质质缺陷的的不合格格）估价价报告有有下列情情形之一一的，估估价报告告为不合合格：（一）致致估价委委托人函函上无房房地产估估价

12、机构构盖公章章的；（二）估估价师声声明上无无两名以以上注册册房地产产估价师师签名的的；（三）估估价报告告出具日日期不在在房地产产估价机机构资质质有效期期内的；（四）根根据房房地产估估价机构构管理办办法，估估价报告告对应的的估价业业务超出出了房地地产估价价机构资资质等级级许可业业务范围围的。第十三条条（其他他不合格格情形）估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：（一）房房地产估估价机构构或者注注册房地地产估价价师与估估价利害害关系人人有利害害关系，或或者与估估价对象象有利益益关系的的；（二）估估价报告告对应的的估价业业务超出出了房地地产估

13、价价机构或或者注册册房地产产估价师师的专业业胜任能能力的（但但借助重重要专业业帮助能能够弥补补其专业业胜任能能力不足足，并在在估价报报告中说说明的除除外）；（三）被被评审的的估价报报告与出出具给估估价委托托人或者者完成时时的估价价报告内内容不一一致的；（四）评评估价值值明显偏偏高或者者偏低的的。第十四条条（评审审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。没有创新新或者特特色加分分的估价价报告的的定量评评审总得得分不足足60分的的，有创创新或者者特色加加分的估估价报告告加分前前的定量量评审总总得分不不足555分或者者加分后后的总得得分不足足60分的的，以及及有本标标准规定定的不合合格内

14、容容之一的的估价报报告，为为评审不不合格。前款以外外的估价价报告，为为评审合合格。其其中，没没有创新新或者特特色加分分的估价价报告的的定量评评审总得得分900分以上上的，有有创新或或者特色色加分的的估价报报告加分分前的定定量评审审总得分分80分以以上且加加分后的的总得分分90分以以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。评审意见见应当说说明估价价报告是是否合格格，并指指出估价价报告存存在的主主要问题题。第十五条条（参照照执行）对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。第十六条条（解释释权）本本标准经经

15、中国房房地产估估价师与与房地产产经纪人人学会同同意在广广西试行行，由广西房地地产估价价与经纪纪专业委委员会负负责解释释。第十七条条（施行行日期）本标准自2015年5月1日起施行。附件：房房地产估估价报告告定量评评审标准准附件：房地产估估价报告告定量评评审标准准目录表1房地产估估价报告告一般项项目评审审标准2表1-11比较法评评审标准准6表1-22收益法评评审标准准7表1-33-1成本法（房房地合估估）评审审标准9表1-33-2成本法（房房地分估估的土地地或单独独的土地地）评审审标准11表1-33-3成本法（房房地分估估的建筑筑物或单单独的建建筑物）评评审标准准12表1-44-1假设开发发法（动

16、动态分析析法）评评审标准准13表1-44-2假设开发发法（静静态分析析法）评评审标准准14表1-55基准地价价修正法法评审标标准15表2房地产抵抵押估价价报告特特殊项目目评审标标准1610表1房地地产估价价报告一一般项目目评审标标准评审分项项序号评审子项项评审标准准标准分估价报告告存在的的问题及及其扣分分一、封面面、致函、目录、声明、假设和限限制条件件14分分1封面（或扉页页）要素齐全全，表述述准确、简洁。1(1)要要素包括括：估价报报告名称称、估价价报告编编号、估估价项目目名称、估价委托人（名称或姓名）、房地产估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价报告出具日期。每缺少一项，

17、扣0.5分。(2)表表述不准准确或不不简洁的的，扣00.5分分。点评点评1、本子子项7项内容容一项也也不能少少，每少少一项，扣扣0.55分，最后扣扣至零分分；2、封面面表述要要求：表表述不准准确常指指3、4、5、6、7项，不不简洁常常指估价价项目名名称；3、估价价报告没没有封面面或扉页页的，标准分分1分扣掉掉，但不不属于重重要内容容缺失，不不视为质质量不合合格；4、封面面举例。2*致估价价委托人函函内容完整整，前后内容容一致，表表述准确确、简洁洁。3(1)内内容包括括：标题（致致估价委委托人函函）、估估价委托托人（名名称或姓姓名）、估估价目的的、估价价对象（财产范围、名称、坐落、规模、用途、权

18、属）、价值时点、价值类型（名称或定义、内涵）、估价方法（名称）、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期、房地产估价机构盖公章、法定代表人或执行事务合伙人签名或盖章。其中，房地产估价机构未盖公章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项或每写错一项，扣1分。(2)表表述不准准确或不不简洁的的，扣0.5分。(3)估估价结果果与估价价结果报报告或估估价技术术报告中中的不一一致的，属属于不合合格内容容。(4)致致函日期期不在房房地产估估价机构构的资质质有效期期内的，属属于不合合格内容容。点评点评评1、本子子项有33个对报告不合合格的规定，其其中2个个属于管管理层面面，1个个是技术术层面；

19、2、本子子项有112个方方面内容容要求，要要逐个明明确，不不能缺项项；3、有88个方面面在报告告中要求求与其他他部分保保持一致致性。如估价委委托人、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法（名称）、估价结果、致函日期； 其其中，估估价对象象的表述述要求有有6个指指标4、表达达方式：整段文文字式、文文字分标标题式（后后者更清清晰）。5、估价价结果表表达方式式：一是准确确、简洁洁，二是是结果用用表格式式；6、报告告使用特特别提示示：报告份份数，风风险提示示等；7、致估估价委托托人函属属于估价价报告重重要内容容，没有有此项的的，评审审为质量量不合格格；8、致估估价委托托人函举举例3目录内容完

20、整整，前后后文字、页页码一致致。2(1)内内容包括括：标题（目目录）、估估价师声声明、估估价假设设和限制制条件、估估价结果果报告、估估价技术术报告、附附件。每缺少少一项，扣0.55分。(2)估估价结果果报告二二级标题题缺少或或不全的的，扣00.5分分。(3)估估价技术术报告二二级标题缺少或或不全的的，扣00.5分分。(4)目目录中的的文字与与正文中中的文字字不一致致的，扣扣0.55分。(5)未未标注页页码或页页码前后后不一致致的，扣扣0.55分。注：仅向向估价委委托人提提供估价价结果报报告的，存存档的估估价技术术报告中中应有单单独的目目录。点评1、本子子项除标标题处有有5个一一级标题题，包括标

21、标题每少少一项，扣扣0.55分，最后后扣至零零分；2、结果果报告、技技术报告告须有二二级标题题，估价价师声明明、估价价假设和和限制条条件不用标注二二级标题题；3、目录录中标的的文字、页页码要与与正文一一致，否则每每出现一一个问题题，扣0.55分；4、若只只向估价价委托人人提供估估价结果果报告的的，存档档的估价价技术报报告中应应有单独独的目录录。参加加评审的的估价报报告，应应有技术术报告，且且目录中中内容要要全。5、估价价报告没没有目录录的，标标准分22分扣掉掉，但不不属于重重要内容容缺失，不不视为质质量不合合格；6、目录录要放在在致估价委托托人函后后面；7、附件件宜列出出各种附附件的名名称；8

22、、封面面举例。4*估价师师声明内容完整整、规范范，针对对性强。3(1)声声明内容容不完整整或不恰恰当的，扣扣122分。(2)声声明内容容与估价价假设和和限制条条件混淆淆的，扣扣1分。(3)未未说明哪哪些注册册房地产产估价师师进行了了实地查查勘或哪哪些注册册房地产产估价师师未进行行实地查查勘的，扣扣1分。(4)未未说明是是否有重重要专业业帮助的的，有重重要专业业帮助未未说明帮帮助者的的姓名或或名称、内内容、相相关资格格、职称称或资质质的，应有重要要专业帮帮助而没没有重要要专业帮帮助的，扣扣12分分。(5)未未注明注注册房地地产估价价师姓名名、注册册号、签签名日期期的，扣扣2分。(6)无无两名以以

23、上注册册房地产产估价师师签名的，属于于不合格格内容。点评1、本子子项有66个方面面的要求求，其中中1个是对报告告不合格格的规定定，即：未达达到两名名以上注注册房地地产估价价师签名名的，属于于不合格格；2、估价价师声明明要求的内容：3、估价价师声明明的作用：对职业道道德、专专业胜任任能力、勤勤勉尽责责估价等等的承诺和和保证；4、实地地查勘的的注册房房地产估估价师的的姓名、人人数、签签名；5、重要要专业帮帮助情况况说明：内容、帮助者姓名、内容、相关资格、职称或资质；6、注明明注册房房地产估估价师姓姓名、注注册号、签签名日期期；7、估价价师声明明属于估价价报告重重要内容容，没有有此项的的，评审审为质

24、量量不合格格。以下下子项均为估价价报告重重要内容容，都不不能缺少少。5*估价假假设和限限制条件件估价假设设和估价价报告使使用限制制必要、合合理、有有依据、针针对性强强。5(1)内内容包括括：本次次估价的的各项估估价假设设、估价价报告使使用限制制。每缺缺少一项项，扣22分。(2)估估价假设设未按一般假假设、未定事事项假设设、背离事事实假设设、不相相一致假假设、依依据不足足假设进进行说明明的，扣扣133分。(3)当当价值时时点与实实地查勘勘期不一一致时，未未在估价价假设和限制条条件中进进行说明明的，扣扣2分。(4)未未披露对对估价结结果有重重大影响响的事项项或因素素，或虽虽然披露露但未就就其对估价

25、价结果的的影响进进行说明明的，扣扣4分。(5)估估价假设设针对性性不强的的，扣112分分。(6)估估价报告告的用途途、使用用者、使使用期限限等使用用范围不不明确的的，扣112分分。(7)估估价假设设严重错错误（包包括随意意编造、不不应有而而有、应应有而没没有）的的，属于于不合格格内容。点评1、本子子项有77个方面面的要求求，其中中（7）是是对报告告不合格格的规定定，即随意编造造等；2、有55个方面面的假设设要求，价价值时点点与实地地查勘期期不一致致的时间间时说明明要求，重重大影响响的事项项或因素素披露要要求；3、估价价假设针针对性不不强、使使用范围围不明确确要求；4、本子子目标准准分值较较高，

26、在在估价报报告中较较重要。二、估价结果报报告28分分准确确6*估价委委托人基本信息息完整。1基本信息息包括：单单位的名名称、住住所和法法定代表表人姓名名，或个个人的姓名和住住址。每每缺少一一项，扣0.55分。点评自序号“6”至“18”为结果果报告内内容。7*房地产产估价机机构基本信息息完整。1基本信息息包括：房房地产估估价机构构的名称、住住所、法法定代表表人或执执行事务务合伙人人姓名、估估价资质质等级和和资质证证书编号号。每缺缺少一项项，扣0.55分。8*估价目目的表述明确确、具体、规规范。2(1)估估价目的的表述不不明确或或不具体体的，扣扣1分。(2)估估价目的的表述不不规范的，扣扣1分。(

27、3)估估价目的的表述严严重错误误或未对应应相应行为为的，属于不不合格内内容。(4) 根据估估价目的的对估价价对象进进行相应应处分、但但不符合合有关法法律法规规规定的的，属于不不合格内内容。点评1、估价价目的是是估价的的前提和和基础，是是最重要要要素之之一，要要求必须须明确、具体、规规范； 明明确，即即一目了了然，直直截了当当；具体体，即准准确、形形象，针针对性强强；规范范，即有有依据来来源，同同一估价价目的，在在行业内内表述是是相同一一致的。通通常按技技术标准准、规范范进行表表述；2、本子子项共44个问题题，其中中2个是是对估价价目的表表述或估估价对象象处分不不合格规规定 出出现表述述错误多多

28、数是不不认真，相应处分不合法，估价中属理解错误或随意性较强9*估价对对象估价对象象范围界界定清楚楚，基本本状况描描述简明明、全面面、准确确。5(1)估估价对象象财产范围围（土地地、房屋屋、构筑筑物、树树木等；包含动动产、债债权债务务、特许许经营权权等其他他财产或或权益的的，应说明明）界定不不清楚的的，扣112分。(2)估估价对象象基本状状况包括括：名称、坐坐落、规规模（如如面积等等）、用用途、权权属等。描述不不全面或或不准确确的，扣扣12分。(3)土土地基本本状况中中还应包包括：四四至、土土地使用用期限、规规划条件件、开发发程度。每每缺少一一项，扣扣1分。(4)建建筑物基基本状况况中还应应包括

29、：建筑结结构、设设施设备备、装饰饰装修、建建成时间间、维护护状况。每每缺少一一项，扣扣1分。(5)估估价对象象有虚构、遗遗漏的，编造估价对象状况的，属于不合格内容。点评1、本子子项是估估价报告告基础性性的，要要求估价师师真实的去去实地查查勘，全全面调查查、拍照照等掌握握第一手手资料。本子项标准分较多；具体要求见“评审标准”，体现对估价对象的定位，是估价报告的基本事项；2、本子子项财产产范围为为4+33；3、本子子项估价价对象状状况为55（基本本）+44（土地地）+55（建筑筑物）。注注意与致致函、技技术报告告的区别别；4、本子子项估价价对象状状况要求求严禁虚构构、遗漏漏的，编编造；5、本子子项

30、标准分分值较高高，在估估价报告告中较重重要。10*价值时时点确定正确确，确定定理由简简明、具具体。2(1)价价值时点点确定依依据不足足，或未未简要说说明理由由的，扣扣12分。(2)价价值时点点确定错错误，与与估价目目的不适适应或与与有关规规定不同同且未充充分说明明理由，属属于不合合格内容容。点评1、本子子项是估估价报告告的基本本事项。估估价中要要注意：一是以后后估价再再不叫估估价时点点（不准准确），二二是时点点要正确确；三是要要有确定定价值时时点的理理由；2、防止止出现不不合格有有二条：一是价值值时点确确定错了了，如抵抵押估价价或征收收估价；二是与估价目目的不适适应或不符合合有关规规定未充充分

31、说明明理由，如抵押押估价，如如复制错错误；11*价值类类型价值类型型明确，价值定义或内涵准确。3(1)价价值类型型未明确确或不正确的，扣扣2分。(2)价价值定义义或内涵涵表述不不准确的，扣扣0.551分。(3)价价值类型型选择或或价值定定义、内内涵表述述有严重重错误，属属于不合合格内容容。点评1、1、本子子项是估估价报告告的基本本事项。估价中中一般按按房地产产估价基基本术语语标准中中术语表表述；2、术语语有的为为价值定义义，有的的为价值值内涵，需需要搞明明白；3要防止止出现不不合格，即即价值类类型选择择或价值定义义、内涵涵表述有有严重错错误12*估价原原则原则完整整、准确确，具有有针对性性。2

32、(1)列列明本次次估价应应遵循的的估价原原则。每每缺少一一项，扣0.55分。(2)所所列估价价原则无无简要定定义或不不准确的的，扣00.5分分。(3)所所列估价价原则缺缺乏针对对性的，扣扣0.55分。点评1、本子子项是估估价报告告基础性性的，是是估价前前提条件件。要求表述述内容有有三点：一是说说明估价价原则种种类的名称，内内容要全全，不缺项项；二是估估价原则则的准确确定义；三是估估价原则则要有针针对性，如如征收不不需要谨谨慎原则则；2、抵押押估价表表述需要要谨慎原原则，并并在估价价中具体体运用。13*估价依依据依据完整整、必要要、合法法有效、表表述准确确。3(1)必必要的法法律法规规、估价价标

33、准和和指导意意见或办办法等依依据未列列明的，每缺少一个，扣1分。(2)法法律法规规、估价价标准和和指导意意见或办办法名称称表述不不准确的的，扣11分。(3)多多列估价价依据（包包括所列列估价依据据不适用用）的，每多多列一个个，扣11分。(4)主主要估价价依据遗遗漏，估估价依据据严重错错误，估估价依据据运用严严重错误误，采用用已废止止且不适适用的法法律、法法规、标标准，在在估价中中完全未未体现估价价依据的的要求的，属属于不合合格内容容。点评1、本子子项也是是估价报报告基础础性内容容，是估估价前提提条件或或原则性性问题。要全面面理解和和运用评评审标准准要求，本本子项是是要求写写出名称称；2、估价价

34、依据主要要分四个个层面：即法律律法规名名称、估估价标准准和指导导意见或或办法名名称，估估价委托托人提供供的资料料、估价价机构掌掌握的资资料等，也也包括估估价委托托合同或或委托书书；3、防止止出现不不合格，如估价依据出现遗漏、依据本身错误、运用错误、废止依据等14*估价方方法估价方法法的名称称规范，定义简明、准确。2(1)估估价方法法的名称称不规范范的，扣扣1分。(2)估估价方法法无定义或定定义不简简明、不不准确的的，扣00.51分。(3)与与估价技技术报告告中估价价方法选选用不一一致的，属属于不合合格内容容。点评1、在估估价报告告中写出出估价方方法名称称；2、写出出选用估估价方法法的定义义，不

35、需需要对估估价方法法再作其其他说明明和解释释；3、选用用的估价价方法要要与技术术报告中中估价方方法适用用性分析析的方法法一致，注意防防止出现现估价方方法的选选用的不不合格。15*估价结结果完整清晰晰，前后后一致。3(1)估估价结果果（包括括币种、总总价及其其大写、单单价及其其单位；仅表述述总价或或单价的的，应说说明理由由）表述述不完整整的，扣扣0.551分。(2)估估价结果果内涵（是是否与估估价假设设和限制条条件一致致，例如如是否扣扣除土地地出让金金、相关关费用及及税金等等）不清清晰的，扣扣1分。(3)估估价结果果与致估估价委托托人函或或估价技技术报告告中的不不一致的的，评估估价值明明显偏高高

36、或偏低低的，属属于不合合格内容容。点评1、估价价结果是是估价委委托人最最关心的的问题，估价结果一定要清晰、完整、简洁，前后一致。结果报告的估价结果源于技术报告；2、仅表表述总价价或单价价的，应应说明理理由（也也要与技技术报告告一致）2、抵押押估价的的，要确确保估价价结果内内涵正确确，搞准准确相关关费用是是否扣除除；3、防止止出现不不合格，主主要是由于工作不认认真或主主观上把把评估价值确确定的明明显偏高高或偏低低。16*注册房房地产估估价师基本信息息完整。2写明所有有参加估估价的注注册房地地产估价价师（至至少两名名以上）的的姓名、注注册号，并并应由本本人签名名及注明明签名日日期。每每缺少一一项，

37、扣扣1分。点评1、所有有参加本本项目估估价的注注册房地地产估价价师（一个项项目至少少有两名）都都要签名名；2、写明明姓名、注注册号、签签名日期期；3、必须须则本人人签名；4、防止止滥竽充充数签名名；5、参加加本项目目估价的的其他估估价人员员也要签签名；6、专业业帮助人人员的签签名。17*实地查查勘期表述准确确，真实实。1表述不准准确的，扣扣1分。点评1、按对对估价项目目实地查查勘的次次数，写写明查勘勘时间，要要具体到到年、月月、日；2、要真真实，不不编造；3 、一一般与现现场查勘勘记录一一致，与与现场拍拍得照片片一致。18*估价作作业期表述正确确，时间间合理。1(1)表表述不正正确的，扣扣1分

38、。(2)时时间过短短难以保保证按质质完成的的，扣00.5分分。点评1、作业业期不是是作业日日期，要要准确。是指估价作业业从开始始到结束束的时间间；2、一般般源于估估价合同同或估价价委托书书；3、作业业期长短短，一般般取决于于估价项项目的规规模、复复杂程度度、估价价人员的的多少、委委托方或或当事人人的配合合程度等等；三、估价技术报告50分19*区位状状况描述述与分析析描述内容容完整，分析客观，具有针对性。3(1)位位置状况况描述内内容包括括：坐落、方方位、与与重要场场所（设设施）的的距离、临街街（路）状状况、楼楼层、朝向等等。每缺少少一项，扣0.55分。(2)交交通状况况描述内内容包括括：道路状

39、状况、出出入可利利用交通通工具、交交通管制制情况、停停车方便便程度等等。每缺少少一项，扣0.55分。(3)外外部配套套设施状状况描述述内容包包括：基础设设施、公公共服务务设施。每缺少少一项，扣0.55分。(4)周周围环境境状况描描述内容容包括：自然环环境、人人文环境境、景观观等。每缺少少一项，扣0.55分。(5)未未分析区区位状况况优劣或或其对估估价对象象价值或或价格影影响的，扣1分。(6)分分析针对对性不强强的，扣扣1分。点评（自序号号“19”至“26”为技术术报告内内容）1、本子子项内容多多，虽分数数较少但但很重要要，要认真执执行评审审标准要要求，要注意因缺缺项被扣扣至零分分；2、区位位状

40、况至至少分：位置置（6）+交通（44）+外外部配套套（2）+周围围环境（33）细项项；3、要有有区位优优劣分析析，如环环境优势势（自然然或人文文景观）、交交通优势势（地铁铁），劣劣势如污污染、周周边环境境干扰等等；4、区位位分析要有有针对性性。20*实物状况况描述与与分析土地实物物状况描描述与分分析描述内容容完整，分析客观，具有针对性。3(1)描描述内容容包括：名称、四四至、面面积、形形状、地地形、地地势、地地质、开开发程度度等。每每缺少一一项，扣0.55分。(2)缺缺少分析析的，扣扣2分。(3)分分析针对对性不强强的，扣扣0.551分。建筑物实实物状况况描述与与分析描述内容容完整，分析客观，

41、具有针对性。(1)描描述内容容包括：名称、规规模、建建筑结构构、设施施设备、装装饰装修修、层高高、空间间布局、建筑功功能、工工程质量量、外观观、新旧旧程度、物物业管理理等。每每缺少一一项，扣0.55分。(2)缺缺少分析析的，扣扣2分。(3)分分析针对对性不强强的，扣扣0.551分。点评1、本子子项情况况同区位位状况，也也是内容容多且内内容更多多，虽分分数较少少，但很很重要，要要认真执执行评审审标准要要求，要注意因因缺项被被扣至零零分；2、细项项内容：土地（7）+建筑筑物（12）项项，不要要缺项，至至于分析析内容可可酌情；3、要有有分析，以便得出结论，如折旧，不仅要有描述而且要有结论，才能为价值

42、测算提供支持等；4、实物物状况分分析要有有针对性性。21*权益状状况描述述与分析析描述内容容完整，分析客观，具有针对性。3(1)描描述内容容包括：用途、规规划条件件、所有有权、土土地使用用权、共共有情况况、用益益物权设设立情况况、担保保物权设设立情况况、租赁赁或占用用情况、拖拖欠税费费情况、查查封等形形式限制制权利情情况、权权属清晰晰情况等等。每缺缺少一项项，扣0.55分。(2)在在建工程程权益状状况描述述内容包包括：建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证等等的取得得情况。应应有而没没有的，每缺少一项，扣1分。(3)缺缺少分析析的，扣扣2分。(4)分分析针

43、对对性不强强的，扣扣0.551分。点评1、本子子项情况况同实物物状况，也也是内容容多且内内容更多多，虽分分数较少少，但很很重要，要要认真执执行评审审标准要要求，要注意因因缺项被被扣至零零分；2、细项项内容：权属与与规划（11）+在建工程（3）项，不不要缺项项，至于于分析内内容可酌酌情；3、要有有分析，以以便得出出结论；4、权益益状况分分析要有有针对性性。22*市场背背景描述述与分析析描述内容容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。3(1)描描述内容容包括：当地经经济社会会发展简简况、当当地房地地产市场场总体状状况、同同类房地地产市场场状况。每每缺少一一项，扣扣2分。(2)缺缺少分析析或

44、分析析结论与与描述不不符的，扣扣2分。(3)分分析针对对性不强强，如分析析结论不不能为估估价测算算及估价价参数取取值提供供支持的的，扣11分。点评1、本子子项是房房地产估估价师们们的长项优势势。但要要认真执执行评审审标准要要求，不不宜过度度发挥，一些与估价报告分析不必要的内容；2、本子子项内容容要求三三方面：地经济社社会发展展简况、当当地房地地产市场场总体状状况、同同类房地地产市场场状况；3、不要要泛泛分析析，要有有结论为估估价测算算及估价价参数取取值提供供支持；4、住宅宅、写字字楼、饭饭店、零零售商业业等房地地产，要要区别分分析；对对工业房房地产更更要针对对性分析析。23*最高最最佳利用分析

45、析（根据估估价目的的评估现现状价值值可无）分析内容容完整，具具有针对对性，结结论正确确。3(1)分分析内容容包括：合法性性、技术术可能性性、财务务可行性性、最高高最佳利利用方式式。每缺缺少一项项，扣11分。(2)未未说明估估价前提提的，扣扣1分。(3)分分析针对对性不强强的，扣扣12分。(4)分分析、判判断结论论错误的的，扣33分。点评1、本子子项不是是表述最高最最佳利用用原则，而而是要求求进行最最高最佳佳利用分分析；2、最高高最佳利利用分可可进行内内容：（1）合法性性、技术术可能性性、财务务可行性性、最高高最佳利利用方式式；（22）三个原原理（递递增递减减、均衡衡、适合合原理）；（33）估价价前提等等；3、分析析要紧密密结合估估价对象象状况，不不要泛泛泛分析；4、不要要出现分分析和判判断错误误。5、估价价目的评评估现状状价值的的，可不不进行最最高最佳佳利用分分析。24*估价方方法适用性分分析逐一分析析比较法法、收益益法、成成本法、假假设开发发法等估估价方法法是否适适用。估价技技术路线线表述正正确、清晰。3(1)分分析内容容包括：比较法法、收益益法、成成