房地产公司成本控制要点应用指南ccjq.docx

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1、 房地产公公司成本控制制要点应应用指南南目 录目 录录第一项.立项成本本控制要要点应用用指南第二项.规划环节节成本控控制要点点应用指指南第三项.招投标环环节成本本控制要要点应用用指南第四项.施工环节节成本控控制要点点应用指指南第五项.材料及设设备采购购环节成成本控制制要点应应用指南南第六项.销售环节节成本控控制要点点应用指指南第七项.工程预决决算环节节成本控控制要点点应用指指南第八项.期间费用用的成本本控制要要点应用用指南第九项.物业管理理成本控控制要点点应用指指南附件.北京公司司规范化化管理系系列文件件第一项立项成本本控制要要点应用用指南立项环节节的成本本控制根根据项目目开发方方式的不不同而

2、有有所区别别。该环环节由于于有国家家多项法法规政策策的限制制，运作作时灵活活度较小小，基本本原则是是在国家家规定范范围内最最大限度度地控制制企业的的费用。项项目部在在项目开开发前期期起主要要作用，因因此，这这一环节节成本控控制的主主要任务务由项目目部来承承担。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件开发形式式1、 新征土地地征地费用用 少交或晚晚交，力力争减免免项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二。拆迁安置置费用房产确权权后办理理拆迁安安置费用用项目部负负责大市政费费用自建部分分按照公公司工程程体系走走；交政政府部分分按有关关

3、规定办办理工程部、设设计部和和审算部部负责自自建部分分；工程程部负责责交政府府部分。规划条件件满足公司司利益最最大化，合合理提高高容积率率，降低低土地成成本项目部、设设计部负负责2、 买断项目目买断内容容明确买断断内容明明细项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二及及买断方方式的成成本构成成付款总额额为公司争争取最大大利益项目部负负责付款时间间周期长、次次数多项目部负负责三通或七七通一平平的标准准明确验收收标准明明细工程部、项项目部负负责手续风险险与项目付付款时间间直接挂挂钩。项目部负负责3、 合作开发发合作方式式符合集团团要求，有有利于北

4、北京公司司；项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二及及合作开开发的成成本构成成分成比例例双赢原则则；项目部负负责交房时间间尽可能地地延后交交房，工程部负负责交房标准准不低于合合同中交交房标准准项目部负负责付款总额额付款时间间选择有利利于公司司利益的的方式项目部负负责项目部负负责第二项规划环节节成本控控制要点点应用指指南规划环节节的成本本控制所所占权重重最大，具具有“一锤定定音”的地位位和作用用：在规规划环节节进行成成本控制制是实现现事前控控制的关关键，可可以最大大限度的的减少事事后变动动带来的的成本。所所以该环环节控制制要点和和控制内内容

5、相当当复杂，基基本原则则是，周周密规划划，科学学讨论，严严格审批批。设计计部和各各类评审审委员会会在该环环节承担担主要的的职能。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件1、 规划方案案（1）可可行性规规划设计计市场信息息搜集和和分析市政状况况信息分分析规划要点点确立可行性研研究设计计任务书书可行性性设计变变更设计部负负责，项项目、审审算、销销售部配配合暂缺相应应可操作作参考文文件，以以下同（2）方方案评审审组成可行行性规划划评审委委员会，对对方案进进行评审审、确定定。未通过的的方案进进入可行行性设计计变更环环节，再再重新评评审。由项目、设设计、工工程、审审算、财财务、销销售等各各部门

6、组组成评审审委员会会，总经经理负责责（3）设设计成果果对可行性性规划设设计根据据实际情情况进行行细节调调整设备选型型方案提提前确定定设计部负负责，工工程部配配合根据提交交的设计计成果进进行投资资估算审算部负负责，设设计部配配合2、报批批设计（1）设设计方案案根据项目目前期运运营的情情况和市市场分析析制订设设计任务务书设计部负负责，项项目部、销销售部协协作方案设计计招投标标设计部方案设计计评审招投标评评审委员员会（2）报报批注意市政政设计注意相关关法规，完完善自身身报批规规范性，材材料完整整项目部负负责，设设计部配配合控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件3、扩初初设计（1）扩扩初设

7、计计要求对报批设设计进一一步调整整设计要求求内部审核核设计部负负责，知知会各部部门（2）成成本概算算根据扩初初设计招招投标方方案和设设备选型型、实体体研究、环环境方案案等因素素对总成成本作出出概算设计部与与工程部部负责制订经营营指导书书审算部负负责（3）扩扩初设计计图根据扩初初设计要要求招标标专家评审审内部评审审招投标评评审委员员会设计调整整设计部负负责4、桩基基设计（1）地地质勘察察搜集权威威地质资资料自己专业业人员勘勘察设计部负负责，工工程部协协助（2）设设计方案案评审桩基设计计2种以以上形式式由专家进进行桩基基形式和和桩基结结构评审审（3）桩桩基施工工图设计调整整5、施工工图设计计（1）

8、 施工图设设计要求求根据销售售包装设设计、桩桩基设计计、功能能设计及及配套设设施等因因素，在在扩初图图基础上上确立施施工图设设计要求求建安施工工图中结结构造价价、建筑筑造价和和环境设设施费等等约占总总造价770%的的部分属属于设计计方可控控部分，应应严格审审核。设计部和和工程部部负责，其其他部门门协助（2） 报建政府部门门报批费费，按政政府有关关政策交交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合合互审互签签，明确确修改意意见，设设计洽商商设计部负负责，工工程协助助，知会会销售部部（6） 面积测算算设计图纸纸测算与与实际施施工时检检验相结结合设计部负负责，工工程部协协助6、销售售包装设

9、设计结合营销销费用控控制施工招投投标7、装修修方案设设计（1） 方案设计计要求根据扩初初设计图图、经营营指导书书和实体体研究的的结果确确定方案案设计要要求设计部负负责，销销售部协协助（2） 材料设备备选型成成本方案案市场信息息调研根据设计计要求确确定装修修材料和和设备设计部负负责制订装修修设计目目标成本本计划明明细表装饰综合合价格拆拆分分析析参见深圳圳公司文文件（3） 招投标制订设计计任务书书设计部负负责，销销售部协协助评审招投标评评审委员员会控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件8、功能能设计（1）小小区建筑筑物功能能的经济济评估市场调研研销售部负负责有针对性性扩充建建筑物功功能

10、设计部负负责，销销售、工工程部协协助（2）市市政配套套方案市政状况况调研争取政府府有利条条件项目部负负责（3）环环境方案案设计根据投资资估算和和报批标标准确立立环境设设计方案案目标成成本总额额设计部负负责，项项目部协协助招投标招投标评评审委员员会（4）智智能化设设计市场现状状分析，智智能化必必要性分分析智能化内内容控制制销售部负负责招投标，寻寻找外部部合作，争争取双赢赢招投标小小组组织织，总经经理负责责（5）销销售承诺诺保持各部部门与销销售部的的信息畅畅通，保保障销售售承诺与与实际功功能的一一致性设计部负负责，工工程部协协助9、设计计变更（1）设设计调整整费用（2）设设计变更更洽商严格按照照设

11、计变变更洽商商流程进进行设计部负负责，工工程、销销售部协协助详见工工程现场场变更管管理规范范10、材材料设备备（1）选选型（2）方方案确定定时间在扩初图图确定前前确定材材料设备备，使设设计在图图纸阶段段就考虑虑了材料料设备的的安装设计部负负责，工工程部协协助（3）采采购招投标招投标评评审委员员会详见设设备材料料采购规规范其他费用用物业管理理完善费费限额设计计审算部第三项招投标环环节成本本控制要要点应用用指南招投标环环节的成成本控制制涉及到到工程、设设计、审审算、销销售等多多个部门门的实际际运作，在在程序上上没有太太多变数数，但具具体内容容特别是是招投标标评审委委员的选选择则须须有很强强的针对对

12、性。这这个环节节成本控控制的难难点在于于标书制制订，重重点在于于评标。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件1、投标标单位的的选择（1）资资质（2）管管理水平平（3）技技术力量量（4）历历史记录录（5）资资金实力力（6）合合作经历历建立承建建商、工工程监理理、材料料及设备备供货商商名册及及资料库库。从公司认认可名册册中的承承建商、供供货商、监监理公司司中选择择投标单单位。主办部门门推荐五五家投标标单位报报招投标标工作组组。工程部负负责工程程监理招招投标合合同；设计部负负责设计计、环境境、装修修招投标标合同。审算部负负责材料料设备招招投标合合同。销售部负负责营销销、包装装招投标标合同

13、。详见招投投标管理理规范第第8条至至15条条和招投投标管理理程序招投标工工作 小小组审核核、考察察、评估估、筛选选三家以以上投标标单位报报招投标标评审委委员会及及主管领领导 招投标评评审委员员会审核核主管领导导批准。详见招投投标管理理规范第第8条至至15条条和招投投标管理理程序2、招投投标文件件各类合同同的招投投标书内内容应包包含：（1）工工期；（2）工工程造价价或取费费标准；（3）质质量要求求；（4）付付款方式式；（5）招招标范围围；（6）结结算方式式；（7）验验收标准准；（8）投投标注意意事项；（9）废废标条件件（投标标书必须须加盖投投标单位位法人印印章）；（10）接标时间；（11）开标时

14、间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。主办部门门起草、制制定招投投标标准准文本1、工程程部负责责工程监监理招投投标合同同；2、设计计部负责责设计、环环境、装装修招投投标合同同。3、审算算部负责责材料设设备招投投标合同同。4、销售售部负责责营销、包包装招投投标合同同。详见招投投标管理理规范第第6条、第第16条条至200条、和和招投标标管理程程序招投标工工作组审审核招投标评评审委员员会审核核；主管领导导批准；详见招投投标管理理规范第第6条、第第16条条至200条、和和招投标标管理程程序控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件3、评

15、标标和定标标(1)技技术性评评标和定定标(2)经经济性评评标定标标优先顺序序1、技术术评标2、经济济评标3、合作作经历1、技术术部门负负责技术术评标2、审算算部负责责经济标标书的评评标3、财务务部负责责审核广广告包装装费详见招投投标管理理规范第第21条条至333条、和和招投标标管理程程序综合审核核投标单单位；评评定中标标单位招投标评评审委员员会审核核、评定定。主管领导导批准详见招投投标管理理规范第第21条条至333条、和和招投标标管理程程序第四项施工环节节成本控控制要点点应用指指南施工环节节的成本本控制主主要应注注意两大大方面，一一个是因因各种变变更带来来的费用用，另一一个是材材料、工工程款的

16、的支付。由由于市场场变化与与市场把把握的原原因，施施工阶段段不可避避免由于于各种情情况而要要对施工工计划和和内容进进行改动动，而在在变更时时明确目目的和遵遵循程序序都是必必须的。这这一阶段段进行成成本控制制时要注注意各部部门的及及时沟通通和良好好合作。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件1、设计计变更环环节（1）变变更评估估项目前期期规划、定定位要全全面、准准确，尽尽量避免免在施工工中的重重大设计计调整。加强施工工前的审审核工作作。全面面考虑工工程造价价，对可可能发生生变更的的地方有有预见性性，并予予以事先先约定。各部门全全面评估估变更带带来的各各种变化化，为审审批提供供参考依依

17、据。审算部负负责计算算变更费费用（含含可能引引起的索索赔）。甲方项目目代表执执行修改改的工期期评估。审算部成成本管理理员负责责计算变变更后的的成本现现状。详见工工程变更更管理办办法“工工程变更更的控制制办法”？（2）变变更的审审核签认认根据变更更原因将将设计变变更分成成四类，不不同类别别按相应应的审核核签认流流程进行行。经办部门门？详见工工程现场场签证管管理规范范第二二条、第第十三条条。设计变更更通知单单。发生变更更项目的的负责人人详见工工程现场场签证管管理规范范第55到第88条。变更必须须有设计计单位、设设计部、工工程部、监监理单位位和施工工单位共共同签字字后，才才能有效效。经办部门门详见工

18、工程现场场签证管管理规范范第九九到第十十二条。（3）变变更的审审批主管总经经理审批批后方可可进行变变更。主管总经经理详见工工程现场场签证管管理规范范第十十三条。施工现场场签证（1）签签证的必必要性现场签证证的确认认应严格格按照合合同中所所约定的的条款执执行。 经办部部门（设设计部或或工程部部）（2）签签证的时时限现场签证证确需发发生，应应坚持当当时发生生当时签签证的原原则。详见工工程现场场签证管管理规范范第十十条。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件（续）22、施工工现场签签证（1）签签证的工工程量认真核对对签证的的工程量量准确。签证的内内容、原原因、工工程量应应清楚准准确、无无

19、涂改、编编号准、全全，并有有监理工工程师的的签字确确认。经办部门门（设计计部或工工程部）详见工工程变更更管理办办法“工工程变更更的控制制办法”？（2）签签证的审审批施工洽商商通知单单发生变更更项目的的负责人人详见工工程现场场签证管管理规范范第55到第88条。必须遵循循“先洽后后干”的原则则。在确确认签证证前，应应按相应应审批程程序报审审，通过过后方可可正式签签证。主管总经经理详见工工程现场场签证管管理规范范第十十四条。（3）签签证的反反馈对工程变变更应定定期进行行分类汇汇总统计计分析，并并根据统统计资料料对控制制工程变变更提出出改进意意见。资料工程程师详见工工程现场场签证管管理规范范第十十八、

20、十十九条。3、审图图（1）扩扩初图会会审（2）施施工图会会审（3）分分项、分分部图会会审（4）各各专业技技术图纸纸会审图纸多层层次会审审会签及及审批制制度。各专业互互审互签签制度。力争在开开工前把把图纸中中的问题题修改完完。甲方技术术负责人人详见施施工环节节成本控控制要点点三、“审图”4、总分分包配合合费（1）分分包方式式（2）分分包内容容（3）分分包的责责任界定定通过投标标确定配配合费。应避免在在施工过过程中修修改分包包方式、分分包内容容、范围围而增加加工程成成本。甲方代表表详见施施工环节节成本控控制要点点四、“总分包配合费”5、材料料供应（1）选选型（2）材材料供应应方式（3）材材料计划划

21、（4）预预留时间间施工所用用的各项项材料的的选型应应在材料料招标前前确定。设计部主要解决决的是材材料供应应对施工工环节成成本的影影响，详详见施施工环节节成本控控制要点点五、“材料供应”先确定材材料供应应方式，通通过招标标确定相相关费用用。审算部组组织工程部参参加限时编制制材料计计划。材料计划划签认。甲方代表表要考虑可可能出现现的问题题，留出出相应的的时间。经办部门门6、工程程款的支支付（5）付付款进度度（6）工工程进度度按合同约约定执行行付款。按进度付付款。多层次多多角度审审核工程程进度。甲方代表表与监理理工程师师审核完完成的形形象部位位预算人员员审核工工程价值值量详见付付款审批批程序规规范附

22、附件2：“工程款款付款流流程”（1）付付款的审审批根据情况况由不同同级别人人员最终终审批。主管副总总或总经经理第五项材料及设设备采购购环节成成本控制制要点应应用指南南材料及设设备采购购环节成成本控制制的核心心要素是是计划和和信息，通通过明确确而科学学的流程程，就可可以最大大限度的的减少在在该环节节出现损损失的概概率，达达到成本本控制的的目的。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件1、材料料进场计计划采购招投投标及订订立合同同时间暂缺工程部招投标规规范中未未提及生产周期期与工程进进度相配配合具体参照照标准暂暂缺运输周期期具体与采采购点远远近相对对应安装、验验收周期期与工程进进度相配配

23、合交叉作业业时间与工序安安排相联联系2、材料料的性能能价格比比市场信息息日常搜集集市场信信息，建建立材料料市场信信息库。审算部技术参数数材料设备备的技术术参数由由设计部部确定或或封样。设计部招投标必须招投投标的材材料设备备要制定定招投标标计划。不不需招投投标的材材料设备备，采用用三家以以上厂家家报价选选择。审算部详见招招投标管管理规范范第六六、七条条和设设备材料料采购规规范第第四条3、材料料款支付付材料款支支付方式式材料款支支付进度度保修款预付款限限额控制制首次验收收后付款款总额进进度控制制。保修款一一般不低低于合同同总价的的5%。依据合同同中约定定付款。经办部门门（工程程部或设设计部）详见付

24、付款审批批程序规规范附附件3“甲供材材料付款款流程”和附件件7“采购类类付款流流程”4、材料料验收数量验收收几方共同同确认货货到现场场数量甲方工地地代表或或专业工工程师负负责监控控验收详见设设备材料料采购规规范第第八条质量验收收外观质量量的验收收安装后质质量的验验收工程部投入使用用后的质质量验收收物业公司司5、材料料保管与与保修材料保管管在合同中中明确货货物的卸卸货和保保管的责责任承担担者工程部详见设设备材料料采购规规范第第九条、第第十三到到十六条条材料保修修用合同的的方式明明确保修修责任和和保修期期第六项销售环节节成本控控制要点点应用指指南销售环节节的成本本一般是是按比例例控制，但但一旦制制

25、订了费费用目标标总额，具具体的单单项支出出就必须须严格控控制。由由于销售售涉及的的部门比比较多，所所以各部部门乃至至总经理理都需要要分工负负责这部部分的控控制职能能。此外外，由于于销售环环节的一一些操作作会对入入住和物物业管理理产生重重要的影影响，所所以这个个环节的的成本控控制也必必须有长长线考虑虑。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件1、营销销方案（1）费费用总额额确定费用用目标总总额项目部详见营营销费用用管理规规范（2）市市场信息息收集（3）营营销计划划（4）营营销预算算根据各种种相关因因素确定定具体计计划和费费用销售部（5）营营销方案案审批征求各方方面意见见，按审审批流程程

26、操作主管总经经理详见营营销操作作流程规规范2、营销销现场费费用（1）现现场销售售人工费费用销售人数数控制销售工作作进度控控制奖励办法法控制销售部部部门经理理（2）现现场销售售器具费费（3）卖卖场、现现场包装装费（4）销销售模型型费用（5）宣宣传资料料及礼品品费（6）展展销费销售部专专业经理理和部门门经理详见营营销包装装操作规规范（7）计计划额度度控制额度内调调剂和超超额审批批制度主管总经经理详见营营销费用用管理规规范3、媒体体选择（1）媒媒体及广广告代理理公司信信息收集集和分析析专人负责责销售部详见营营销包装装操作规规范（2）招招投标先评后选选的原则则销售部详见营营销包装装操作规规范内部评审审

27、销售部详见招招投标管管理规范范招投标评审委员员会4、样板板房装修修（1）设设计、装装修市场信息息收集制订装修修目标成成本总额额设计部、销销售部详见营营销包装装操作规规范和和设计计规划管管理规范范（2）材材料采购购信息搜集集材料、设设备选型型设计部详见设设备、材材料采购购规范（3）信信息采集集及招投投标招投标招投标评评审小组组详见招招投标管管理规范范（4）样样板房维维护委托物业业代管协协议物业公司司、销售售部祥见物物业管理理规范（5）材材料回收收、保管管和再利利用建立材料料设备清清单使用登记记闲置品评评估和处处理设计部负负责，物物业、销销售部配配合详见营营销包装装操作规规范控制要点点控制什么么怎

28、么控制制谁来控制制备查文件件5、销售售回款（1）销销售折扣扣点待定销售前台台负责待制订相相关管理理办法（2）回回款周期期待定销售前台台负责，财财务监督督详见回回款管理理规范6、销售售补充条条款及承承诺（1） 承诺的给给出制作楼书书承诺分类类营销部负负责，设设计、工工程监督督待制订相相关管理理办法（2）设设计变更更与承诺诺变更审批批与知会会制度承诺变更更设计部负负责，销销售、工工程协助助7、客户户交房（1）交交房日期期（2）保保修期（3）质质量补偿偿晚交房原原因分类类处理与施工队队洽商延延长保修修期交房验收收协议客户服务务中心负负责，销销售前台台、物业业公司协协作详见补补偿管理理规范8、其他他（

29、1）中中介费待定销售部（2）与与销售相相关的其其他费用用（如因因销售要要求而发发生的设设计洽商商变更费费）严格按相相关流程程进行主管副总总详见工工程现场场变更管管理规范范等第七项工程预决决算环节节成本控控制要点点应用指指南工程预决决算环节节的成本本控制难难点在于于有关监监控信息息的及时时和准确确性。这这些信息息可以来来自合作作方、第第三方，和和自己的的调研，不不论哪种种方式都都应该注注意严格格按程序序走，防防止出现现不规范范或不负负责的实实际操作作。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件1、乙方方预算（1）乙乙方预算算内容的的审查先由造价价比例大大的项目目看（地地面、墙墙面、部部分

30、家具具），缩缩小及调调整面积积。注意报价价拆分、施施工方法法、报价价及招标标方法不不同会影影响成本本的问题题审算部负负责，设设计部协协助参见深圳圳公司有有关文件件2、钢筋筋用量的的核实（1）施施工图中中的钢筋筋用量（2）洽洽商、变变更的钢钢筋用量量选择并委委托现场场管理经经验丰富富、职业业道德良良好、工工作认真真负责工工程造价价咨询公公司进行行钢筋量量计算工工作财务部、审审算部与与主管副副总负责责确定工工程造价价咨询公公司。详见正在在草拟中中工程预预决算管管理规范范审算部专专人负责责抽查与与核实工工程造价价咨询公公司的钢钢筋用量量计算工工作工程造价价咨询公公司与审审算部相相关人员员必须下下现场

31、了了解乙方方绑扎钢钢筋情况况审算部经经理监督督3、价差差的调整整（1）材材料价差差（2）人人工价差差（3）费费用价差差严格执行行合同中中价差调调整办法法及时跟踪踪价格（材材料、人人工、费费用）变变化情况况当价格出出现异常常波动时时，应立立即与相相关单位位商量对对策审算部材材料组与与预算工工程师负负责详见正在在草拟中中工程预预决算管管理规范范4、洽商商、变更更的费用用控制（1）图图纸审核核（2）因因市场因因素甲方方对图纸纸的修改改（3）现现场签证证工程部项项目部负负责组织织各专业业共同审审图，实实行专业业负责制制监理公司司审图施工单位位审图甲方对图图纸做出出重大修修改之前前，应进进行方案案经济比

32、比较现场签证证中，应应明确发发生费用用的原因因和责任任1、 设计部负负责建筑筑专业图图纸质量量的审核核2、 工程部负负责其他他专业图图纸的审审核3、 工程项目目部负责责现场签签证的监监控4、 审算部负负责审核核洽商、变变更的合合理性、完完整性（负负洽商）及及经济性性详见正在在草拟中中工程预预决算管管理规范范控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件5、违约约与索赔赔（1）工工期（2）质质量甲方履行行自己的的合同义义务甲方督促促乙方履履行合同同义务工期与质质量重视视过程中中控制1、工程程项目部部负责施施工合同同中技术术条款的的监控2、审算算部负责责施工合合同中合合同条款款经济部部分的监监

33、控详见正在在草拟中中工程预预决算管管理规范范（3）配配合管理理工程部项项目经理理负责各各施工方方的配合合问题工程项目目部负责责施工过过程中协协调、配配合（4）停停工、窝窝工当造成重重大停、窝窝工时，工工程部与与审算部部及时进进行停、窝窝工费用用计算审算部负负责违约约费用的的核实第八项期间费用用的成本本控制要要点应用用指南期间费用用主要有有财务、人人工、行行政三块块费用组组成。由由于地产产业务的的周期变变化，期期间费用用的灵活活性很高高，更需需要加强强对期间间费用的的计划控控制。财财务部在在这一环环节除了了承担主主要的控控制任务务外，还还有义务务指导监监督其他他部门的的有关费费用支出出情况。控制

34、要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件1、财务务费用（1）公公司开发发速度、规规模与贷贷款计划划制定年度度资金计计划资金占压压费用估估算与控控制1、财务务部负责责年度资资金计划划2、财务务部与审审算部配配合控制制占压资资金量详见付款款审批程程序规范范中工程款款付款流流程、营营销费用用付款流流程（2）地地价款的的支付制定项目目总体开开发计划划项目部负负责项目目总体开开发计划划（3）工工程款的的支付制定工程程年度付付款计划划工程部负负责工程程年度付付款计划划（4）销销售回款款的管理理制定年度度销售计计划销售部负负责年度度销售计计划2、人工工费用（1）薪薪金（2）岗岗位津贴贴（3）出出差补助

35、助（4）加加班补助助及其他他费用（5）奖奖金（含含即时奖奖金）依据总部部人事部部有关规规定确定定北京公公司工资资总额依据国家家和公司司有关规规定确定定加班补补助及其其他费用用与出差差补助依据北京京公司奖奖优惩劣劣的政策策确定奖奖金额财务部负负责详见费用用报销规规范第115条至至第199条、第第26至至第299条。3、行政政管理费费用（1）通通讯费用用通讯费用用实行限限额报销销总办与财财务部负负责详见费用用报销规规范第11条至第第14条条、第220至225条（2）交交际费用用交际费用用实行定定额报销销（3）车车辆交通通费车辆交通通费实行行油料归归口管理理；过路路费、过过桥费、停停车费、养养路费实

36、实报实销销管理；维修费费、保养养费事前前审批；部门经经理以上上私家车车限额报报销（4）其其他办公公用品费费第九项物业管理理成本控控制要点点应用指指南地产公司司需要在在物业管管理方面面支出的的费用主主要是委委托管理理、委托托经营和和亏损补补贴三个个方面。客客户服务务中心担担负着这这一环节节的主要要控制工工作，控控制原则则是以明明文的法法律合同同形式界界定地产产公司与与物业公公司的权权责关系系，防止止因权责责不清带带来的额额外成本本。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件1、委托托物业管管理（1）未未销售的的商品房房（2）地地产公司司办公室室（3）职职工宿舍舍（4）样样板间制定委托托管

37、理邀邀约并致致物业公公司物业公司司就邀约约项目提提交物业业管理方方案经同北京京公司客客户服务务中心达达成一致致意见后后签订委委托管理理协议北京公司司客户服服务中心心负责与与物业公公司签定定委托管管理协议议详见物业业管理成成本控制制规范中中第8条条2、资产产委托经经营（1）康康乐中心心（2）幼幼儿园（3）班班车制定委托托经营合合同物业公司司就委托托经营合合同提交交委托经经营方案案经同北京京公司客客户服务务中心达达成一致致意见后后签订委委托管理理协议北京公司司客户服服务中心心负责与与物业公公司签定定委托经经营合同同详见物业业管理成成本控制制规范中中第6条条3、物业业亏损或或补贴（1）物物业管理理费亏损损（含环环境维护护费）（2）取取暖费亏亏损（3）水水电费亏亏损（含含差额部部分）暂缺暂缺现阶段集集团内物物业公司司正在筹筹建万科科物业集集团公司司，如何何处理物物业亏损损或补贴贴将出台台相应政政策。