物业工程部管理综合手册41341.docx

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1、 物业工程部管理手册维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用管理办法 维修班工具使用管理办法 ?PUo+ndh 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 *9WhO_ 维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具共用工具使用管理： k_CEe_ 1. 共用用工具由由值班人人员保管管，只允允许公司司内部使使用，不不得以个个人名义义转借他他人使用用，如有有特别情情况须由由主管以以上人员员同意，方方能借出出。 tt7= k: Z+ 2.

2、 当值班班人员下下班时，须须在交接接班记录录表上注注明工具具使用情情况，并并由接班班人员清清点检查查工具使使用情况况确认后后签收。 kxm6ykI 3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督私用工具使用管理 S0uNXX 1. 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 lkc%vOx? 2. 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 Kh,G_c&o 3. 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。维修电工岗岗位职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度，服从从领导安安排

3、，除除完成日日常维修修任务外外，有计计划地承承担其它它工作任任务。 ZZXaay 2. 努力学学习技术术，熟练练掌握大大厦强弱弱电设备备，工作作原理及及实操作作与维修修保养。 :IO8|3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。 :le tMUp9j 4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 &Q bzr 5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。 UsiJJ#zT 6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。 ;3u! #0 7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡巡查过程程中，

4、发发现不正正常现象象，应及及时进行行处理，处处理不了了的应做做好记录录，不得得隐瞒故故障现象象。 ;bd+4+A 9. 做好值值班室清清洁工作作，填好好工作记记录表。 dpO( 53_ 10. 完成领导交办的其它工作。值班电工岗岗位职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度。 zL5ijjhl 2. 努力学学习技术术，熟练练掌握本本大厦供供电供水水方式，线线路管道道走向反反设备的的原理，技技术性能能及实操操作。 X3uu8X:hh _ 3. 努力做做好设备备保养维维修工作作，做好好防小动动物工作作，确保保安全运运行。 .?iiwwUU| 4. 坚守岗岗位，定定时巡视视配电设设备，密密切监视视

5、各仪表表工作情情况，准准确抄录录各项数数据并填填好设备备运行记记录表。 W|tnahc 5. 对来人来电报修应及时进行登记，并处理。 58gFe8x 6. 发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。 7. 事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。 lPC_-O$ 9. 完成上级交办的其它工作。配电房管理理规定/配电房房安全操操作规程程1. 配电电房是大大厦供电电系统的的关键部部位，应应设专职职电工对对其实行行24小小时运行行值班，未未经主管管人员以以上许可可，非工工作人员员不准入入内。 2,AAaWZZk2 2. 值班

6、是是必须持持证上岗岗，熟悉悉配电设设备状况况，操作作方法和和安全注注意事项项。 PPki22oX 3. 值班员员必须密密切注意意电压表表、电流流表、功功率因数数表的指指示情况况，严禁禁变压器器、空气气开关超超载运行行。 zdF,QQw# 4. 配电房房设备的的倒闸操操作由值值班员单单独进行行，其他他在场人人员只作作监护，不不得插手手，严禁禁两人同同时进行行，以免免发生错错误。 v_wY# 3. 操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。 C uaT& 4. 下列项目列操作票 v(YYc$N3 A. 应拉合的开关和刀闸位置 jlLP B. 检查接地线是否拆除 w

7、)NaRAA/ C. 检查负荷分配 )2)gJBY D. 装拆接地线 we7v._x E. 安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险 U- -SB F. 一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给 ;qR Ru5. 操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。 G(ftGh!8 ? 6. 运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。 oX7. 重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有

8、重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。 hyJ rm; 8. 遥测电容或电缆时前后应充分放电。 y#v1 X 9. 变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。 DOL mlN 10. 操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。 $5f s-wx 11. 正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。 W3h 12. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。 4xizfW/+4 13. 变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。 14.

9、倒闸操作顺序： q D 停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。 m!eRk 送电与之操作顺序相反 8 5aE4 15. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。 jt(H2aB 16. 变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。 c_zW+3D 17. 巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位位职责和和考核细细则工程部是实实施楼宇宇设备、设设施正常常运行的的职能部部门。工工程部管管理具有有严密的的科学性性和较高高的技术术性，它它

10、是为业业主（用用户）创创造安全全、文明明、舒适适、方便便的工作作环境和和生活环环境的基基本保障障和坚强强后盾，是是反映楼楼宇服务务水准、良良好形象象和社会会声誉的的重要标标志。主主要职责责范围是是： 88UPjI116 1、负负责楼宇宇供（配配）电系系统、电电讯系统统、电梯梯系统、给给排水系系统、空空调系统统的运行行管理，维维护保养养和故障障检修。 -if;$?T 2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。 eXsH 3、负责用户二次装修的审批、监管。 60*BQi 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 10C7)Ha 5、负责楼宇外判工程的监管工作。 94 Hy00 1、在在部门经经理

11、的领领导下，管管理本系系统的员员工和所所辖设备备。 DDGM mm （三）班组组长岗位位职责 A(OO; l)RR 1、在在系统工工程师的的领导下下，对所所辖设备备及员工工进行管管理。 (*(XNAAt 2、安安排执行行所辖设设备的定定期保养养规定及及参与执执行有关关的技改改项目。 b_,Y+1W)_ 3、监督执行部门的工作指令。 3+O (z 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 3,_WzBAM （四）技工工岗位职职责 :CDogFr 1、在在领班的的领导下下，具体体执行工工程设备备设施的的运行、保保养和维维修。 2;XX8jaa 2、按照工工作指令令和有关关规程进进行下

12、列列工作： Mkk=1TTq 对设备备实施常常规保养养和维修修。 ZZF5gg;9ee 监管设设备的运运行。 gBMM 为用户户提供维维修、安安装服务务。 hhSmiiwgzznV 填写好好各种原原始记录录。 NX99UATT, 3、参参加公司司内部组组织的有有关学习习和培训训。 11x2TT1LL （五）文员员岗位职职责 %Lx 1、在在部门经经理的直直接领导导下，负负责处理理本部门门的日常常事务。 jZVG:g7Z 2、负责部门工作会议的记录整理。 B V/kl7U 3、负责打印、收集、整理工程部的文件。 B!NahJy 4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 H&N2*4gHT 5、负

13、责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。 KT*v6N 6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。 $R|-9Ey 7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 O (O)U4y 二、设备管理班组工作范围 xg （一）强电电组： zi)n55j 1、负负责高低低压配电电房、高高压电房房、发电电机房、冷冷冻机房房、电梯梯机房、楼楼层配电电房及冷冷却塔的的日常运运行、维维修和保保养。 v;$|R*) 2、负责非非办公时时间楼宇宇所有设设备的应应急维修修。 3、负负责楼宇宇公共照照明、室室外照明明灯具的的启、停停。 66D : b （二）弱电电组： mmVpp96*4 1、负负责楼宇宇内工作

14、作电压336V以以下的弱弱电系统统的日常常运行、维维修、保保养。 !%qq|W11gENN 2、负负责楼宇宇电话、闭闭路电视视、宽带带网等专专线的开开通与维维修。 uPffY/11z 3、负负责室外外弱电设设备的维维修。 $W00r8TT （三三）维修修组： R;v_ ! 1、负负责公共共区域供供水系统统、供电电系统、楼楼宇设备备层设备备的日常常巡查、运运行、维维修和保保养。 2、负负责业主主单元水水电及自自用设备备的入室室维修服服务。 / vvl?bbtT 3、负负责公共共区域设设施设备备的巡查查、维修修。 dd-F uk 4、负负责消防防设备的的巡查、维维修、保保养。 DDJgg_Z? 2

15、、每每班每小小时一次次巡查低低压室； !zrlHH 3、每每班每小小时一次次巡查发发电机房房； e22erDD 4、每每班每小小时一次次巡查变变压室； C66FHjjFMRR 5、每每班每小小时一次次巡查冷冷冻机房房和控制制室； :PKK?P#vZZ 6、每每班一次次巡查电电梯机房房； BBX!_m 7、每每月一次次巡查楼楼层配电电房，并并负责有有关设备备大的保保养； O;/*.yy 8、每每班一次次巡查冷冷却塔； 4=| 4、负负责为客客户室内内工作电电压366V以下下设备提提供有偿偿维修服服务； :jIz66# 5、每班一一次防火火安全检检查； 6、每周一一次按责责任范围围巡查责责任设备备

16、； 66aKWrrLyrr- 7、每每天清洁洁一次工工作区域域内环境境卫生。 .a&c*V &* （三）维修修组工作作细则 sHJJ|i #SS 1、每每天二次次巡查水水泵房，并并负责室室内设备备的维修修；泵体体、地面面每周清清洁一次次；控制制室柜内内每月一一次清洁洁除尘。 Q E75Q 2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。 (xB.V 3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。 Px&vW,4、每二周周一次巡巡查消防防水泵房房，每周周一次清清洁地面面、设备备表面。 ?MR Ma5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周

17、围环境卫生。 Ak?1 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 ,$_K&_ 7、负责楼宇公共设施的维修整改。 T;$y 8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 W.Xc$e 9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 8CG UR 10、为客户室内设备提供有偿服务。二次供水管管理规程程10 目的 L&AA:JJJwgNNH 保证大大厦二次次供水水水质符合合卫生检检验标准准，保障障用户身身体健康康。 a-LSS(TE) 453 除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）的顶部四周墙壁水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，

18、排出污水。 *?tX -sF 454 消毒 xJsbS|Y 4541 用1100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。 Rr2u:b 4542水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。 92rOsrLC$ 455 注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池（箱）注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。 5c46 取样送送检 _ iG; 4661 水水样抽取取及送检检工作由由水处理理公司完完成。 RZZ5W&? 4662 水水样抽取取地点应应从底层层水池和和顶层水水箱抽样样二支。 s q 463

19、盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。 CvET(64644 在取水水样的的的当天应应工程部部安排将将水样送送至卫生生防疫站站受检，并并负责取取回卫卫生检测测结果报报告单。 vuDy34O ) 465 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。 UL2 IP 47 记录和报告 jxs q o 471 管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。 #*5:$ 472 卫生防疫站

20、的卫生检测结果报告单由管理处资料室存档。 F(i uc$U 315 负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核。 ?.v|R 32 总值班室的运作程序： 0Mg-Y 321 总值班室由管理组负责管理安排人员值班，保证24小时有人接听电话。322 负责记录各管理处的报修和维修组的维修保养情况，并向管理组转报。323 负责记录各部室、管理处的求援电话，并向管理组报告。 2+:MM 5、 组织织抢修公公司各管管理处重重大设备备、设施施的突发发故障，使使之尽快快恢复正正常运行行，并为为事后分分析故障障原因、总总结经验验教训提提供技术术意见。 Hy4fvC#d: 6、 负责工程施工合同、预算编制、审核，

21、为公司领导决策提供可靠依据。 :d*f67、 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。 l7*JR&4 8、 参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、 配合相关部门做好新接物业的接管验收。 C V1I 3 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐； d#)AVtP 11、 负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作； Z:KU12、 协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位

22、培训工作，提高工程人员的业务素质。 R4q2Wj&Y 13、完成公司安排的其他各项任务。机电设备的的维修保保养与更更新改造造1、设备的的维护保保养 (77 vv6u(! 设备在在使用过过程中会会产生污污染、松松动、泄泄漏、堵堵塞、磨磨损、振振动、发发热、压压力异常常等各种种故障，影影响设备备正常使使用，严严重时会会酿成事事故。因因此应经经常对使使用的设设备加以以检查、保保养和调调正，随随时改善善设备的的技术状状态，防防患于未未然。 gell#Myy+) （1）维维护保养养的方式式： mcce_*S+=t 主要方方式有：清洁、紧紧固、润润滑、调调正、防防腐、防防冻及外外观表面面检查；对长期期运行

23、的的设备要要巡视检检查、定定期切换换、轮流流使用，进进行强制制保养。 Li*G 清洁：大气中中的灰尘尘进入设设备内，会会加快设设备的磨磨损和局局部的堵堵塞，还还会造成成润滑剂剂的恶化化和设备备的锈蚀蚀，促使使设备的的技术性性能下降降，噪声声增加，所所以设备备的清洁洁工作看看似简单单，是维维护保养养的一种种主要方方式。 Q0 trAA. 紧固：设备运运转达相相当一段段时间后后，因多多次启停停和运行行时的振振动，地地脚螺栓栓和其他他连接部部分的紧紧固件可可能会发发生松动动，导致致更大的的振动，使使螺帽脱脱落，连连接尺寸寸错位和和设备的的位移以以及密封封接触不不严形成成泄漏等等故障，因因此必须须经常

24、检检查设备备的紧固固程度，热热胀冷缩缩也会使使紧固件件发生松松动。 V44HUaB11 润滑：润滑是是正确使使用和维维护设备备的重要要环节。润润滑油的的型号、品品种、质质量、润润滑方法法、油压压、油温温及加油油量等都都有严格格的规定定。要求求做到“五五定”即即定人、定定质、定定时、定定点、定定量，并并制定相相应的管管理制度度。 SSZC& 6+ 调正：设备零零部件之之间的相相对位置置及间隙隙是有其其科学规规定的，因因设备的的振动、松松动等因因素，零零部件之之间的相相对尺寸寸会发生生变化，容容易产生生不正常常的错位位和碰撞撞，造成成设备的的磨损、发发热、噪噪声、振振动甚至至损坏，因因此必须须对有

25、关关的间隙隙、位置置进行调调正，再再加以紧紧固。 5$1193 aC 外观表表面检查查： 66Izh 设备的的外表面面有无损损伤裂痕痕； cc+s=dHHT 磨损是是否在允允许范围围内； GGhHYY8d 防护罩罩等安全全装置是是否完整整、齐全全； O%H5 温度压压力运行行参数是是否正常常； AIISma7pvv 日常维维护保养养：要求求管理处处运行人人员对设设备进行行外观检检查、加加油，按按操作规规程进行行操作，定定时巡视视记录各各运行参参数，随随时注意意运行中中是否有有异声、振振动、异异味、超超载等现现象，做做好设备备及环境境清洁，特特别是周周未或节节假日更更应注意意。 QQ k设备的的

26、定期维维护保养养，以管管理处操操作人员员为主、检检修人员员协助。有有计划地地将设备备停止运运行进行行维护保保养，需需要对设设备进行行部分解解体，并并做好以以下几项项工作： zzZ2vv(PPDD a、对对内外彻彻底清扫扫、擦洗洗、疏通通； w:=K?: b、检检查运动动部件运运转是否否灵活及及其磨损损情况； 115/HHF c、调调正配合合间隙； 88o% #F&H d、检检查安全全装置； ZZe、检检查润滑滑油系统统油路和和油过滤滤器是否否堵塞； VVLpFFX_s f、清清洁油箱箱、检查查油位指指示器，换换油； SNNa, |ggZ g、检检查电气气线路和和自动控控制的元元器件的的动作是是

27、否正常常； .作用：清除事事故隐患患，减少少磨损，延延长设备备寿命，发发挥设备备的技术术功能和和经济特特性。（33）设备备的点检检：对设设备有针针对性的的检查。 qqm998tGG 日常点点检由操操作人员员进行，内内容是： Y2 &# 266 运行状状况及参参数； UUsssC0, 安全保保护装置置； +gzQQd1hhr 易磨损损的零部部件； ii#O.qq=x 易污染染堵塞，经经常清洗洗更换的的部件； Efooop 在运行行中经常常要求调调正的部部位； ._rrI7u 在运行行中经常常出现不不正常的的部位。计计划点检检，一般般由工程程部专业业维修人人员为主主，管理理处操作作人员协协助，主主要内容容： Opp|-#)TTH 记录设设备的磨磨损情况况，发现现其他异异常情况况； w:a|j 更换零零部件； rOZZ XX5 确定修修理的部部位、部部件及修修理时间间； 1LkQQPPff 安排检检修计划划。 yyVP.a 2、设设备的计计划检修修根据设设备的运运行规律律及计划划点检的的结果可可以确定定其检修修间隙期期，由工工程部编编制检修修计划，对对设备进进行预防防性修理理。 +Z+LL b50 （1）计计划检修修的种类类：小修修、中修修、大修修和系统统大修四四种。 ee;fWWJ 小修：主要是是清洗、更更换和修修复少量量易损件件，并作作适