楼宇自控系统行业分析（DOC48）27964.docx

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1、楼宇自控系系统（智智能建筑筑）市场分析报报告(本报告是是主要针针对智能能建筑的的核心55A系统统：建筑筑设备自自动化系系统(BBA)、通通讯自动动化系统统（包括括局域网网）(CCA)、办办公自动动化系统统(OAA)、火火灾报警警与消防防连动自自动化系系统(FFA)、安安全防范范自动化化系统(SA)，智能能建筑就就是通过过综合布布线系统统将此55个系统统进行有有机的综综合的市市场分析析)2004年年9月 目目录一、智能建建筑的慨慨述. 551、建筑设设备自动动化系统统(BAA) 552、通讯自自动化系系统（CCA）. 63、办公自自动化系系统（OOA）. 64、火灾报报警于消消防联动动自动化化系

2、统（FA）. 65、安全保保卫自动动化系统统（SAA）. 7（1）闭路路电视监监控系统统. 7（2）门禁禁管理系系统. 77（3）停车车场管理理系统. 7（4）防盗盗报警系系统. 88（5）出入入口管理理与周界界防范系系统. 88（6）对讲讲与防盗盗门控. 8（7）背景景音乐与与紧急广广播系统统. 8二、我国的的建筑智智能化市市场. 991、20003年智智能建筑筑市场的的重要厂厂家. 110（1）施耐耐德电气气收购瑞瑞典TAAC公司司. 10（2）霍尼尼韦尔抓抓住发展展契机亚亚太总部部移师中中国. 110（3）江森森自控与与QADD战略合合作开发发新一代代准时制制. 1112、我国楼楼宇自控

3、控系统的的发展趋趋势. 112（1）我国国建筑智智能化市市场初具具规模. 12（2）楼宇宇自控系系统的集集成化. 13（3）智能能化对建建筑物的的影响. 153、楼宇自自控系统统的数字字化. 117（1）数字字化楼宇宇自控系系统的概概念. 117（2）楼宇宇自控系系统的远远程监控控. 1884、楼宇自自控系统统被控设设备日趋趋智能化化. 188三、智能建建筑的节节能与管管理. 119四、20003年楼楼宇自控控系统市市场调查查数据. 201、楼宇自自控系统统的满意意度性价价比满意意度. 2202、销售服服务满意意度. 2213、楼宇自自控管理理软件的的满意度度. 2224、常用的的控制器器/传

4、感器器品牌. 235、常用的的执行器器品牌. 236、常用的的变风量量控制系系统品牌牌. 2447、常用控控制系统统品牌. 258、常用的的新风机机控制系系统品牌牌. 2559、常用的的变配电电控制系系统品牌牌. 26610、常用用的给排排水控制制系统品品牌. 227五、智能大大厦的系系统规划划. 2771、系统规规划在系系统工程程中所处处的位置置. 2882、智能大大厦系统统工程系系统规划划的作用用和意义义. 299（1）系统统规划的的概念和和内容. 29（2）系统统规划的的基本特特性. 330（3）系统统规划的的作用和和意义. 313、系统规规划的核核心是系系统目标标的确定定和分析析. 3

5、11（1）系统统目标的的重要性性. 311（2）智能能大厦的的基本需需求. 332（3）智能能大厦基基本目标标树和目目标树说说明. 333（4）系统统目标分分析和确确定. 3334、智能大大厦系统统规划方方法. 335（1）制定定系统规规划方法法上整体体化. 335（2）技术术应用的的综合化化. 366（3）管理理科学化化. 3665、智能大大厦系统统规划能能提高智智能大厦厦建设的的整体水水平. 337六、我国智智能建筑筑领域存存在的问问题及发发展方向向. 3881、我国智智能建筑筑领域存存在令人人忧虑的的问题. 38（1）理论论研究跟跟不上智智能建筑筑的发展展. 388（2）智能能建筑工工程

6、的规规划设计计施工队队伍的技技术能力力不强. 38（3）缺少少国产化化系统集集成产品品. 399（4）技术术障碍和和缺陷. 392、我国智智能建筑筑成在问问题之对对策. 339（1）近几几年我国国政府在在智能建建筑行业业做的一一些工作作. 399（2）加强强理论研研讨. 440（3）建立立统一的的建筑智智能化系系统工程程设计施施工规范范. 400（4）施工工承建队队伍进行行资质认认定. 440（5）大力力培训工工程技术术人员. 41（6）积极极开发中中国自己己的智能能建筑系系统集成成产品. 41七、发展智智能小区区是住宅宅建设的的必然趋趋势. 4421、智能化化住宅和和智能小小区是科科技发展展

7、的必然然. 4222、智能化化住宅和和智能小小区的定定义和属属性. 4423、智能化化住宅和和智能小小区的基基本功能能. 4224、做好智智能小区区设计院院的关键键问题. 43（1）市场场定位. 43（2）经济济性. 443（3）设计计好智能能小区三三大关键键平台. 445、智能小小区建设设需要政政府支持持. 455一、智能建建筑的慨慨述智能建筑是是20 世纪900年代中中期在我我国发达达城市兴兴起的建建筑新潮潮流。所所谓智能能建筑、也也就是让让一栋本本来死板板的建筑筑具有一一种人性性化的体体现。智能建筑的的核心是是5A系统统：即建建筑设备备自动化化系统(BA)、通讯讯自动化化系统(CA)、办

8、公公自动化化系统(OA)、火灾灾报警与与消防连连动自动动化系统统(FAA)、安安全防范范自动化化系统(SA)，智能能建筑就就是通过过综合布布线系统统将此55个系统统进行有有机的综综合,使建筑筑物具有有了安全全、便利利、高效效、节能能的特点点。1、建筑设设备自动动化系统统(BAA)即我们所说说的楼宇宇自动化化系统，该该系统能能对建筑筑物内部部的供水水、变配配电系统统进行监监控、测测量，以以保证大大楼水电电的正常常供应，并并能通过过对空调调、外墙墙照明等等系统的的综合控控制达到到节约能能源、减减轻管理理人员劳劳动强度度的效果果。该系系统以中中央处理理计算机机为中心心，对建建筑物内内部的设设备进行行

9、时时控控制与管管理，能能够随时时按需调调整建筑筑物内部部的温度度、湿度度、照明明强度和和空气清清新度，达达到节约约能源与与人工成成本的效效果 。从而而提供一一个舒适适、安全全的生活活和工作作环境。我我们可以以通过BBA系统统对大楼楼内的设设备进行行实时控控制把问问题消灭灭在萌芽芽状态，不不至于造造成大的的问题，与与没有(BA)系统相相比较，可可节约能能源百分分之五至至百分之之十五 ，所以以BA系统统的成本本很快就就能收回回来。2、通讯自自动化系系统（CCA）该系统是保保证建筑筑物内语语音、数数据、图图像传输输的基础础，同时时与外部部通信网网(如电话话公网数数据网、计计算机网网、卫星星及广电电网

10、等)相连，与与世界各各地互通通信息。通讯自动化化系统能能向使用用者提供供快捷、有有效、安安全和可可靠的信信息服务务，包括括语言文文本、图图形、图图像及计计算机数数据等多多媒体的的通信服服务。通讯网络系系统的内内容比如如：用语语音信箱箱进行留留言、语语音应答答对一些些咨询的的客户时时时应答答。互联联网的接接入、局局域网的的构建，可可以实现现，常用用的电子子邮件、进进行网上上购物、网网上医疗疗诊断、参参观网上上图书馆馆、可以以视频对对话节省省长途话话费等，在在大门口口可以安安装电子子显示系系统、电电视会议议系统、同同声翻译译等现代代通讯应应具备的的先进手手段。3、办公自自动化系系统（OOA）便是利

11、用先先进的信信息处理理设备，以以计算机机为中心心，采用用传真机机、复印印机、电电子邮件件（E-maiil）、国国际互联联网局域域网等一一系列现现代化办办公及通通讯设施施，最大大限度的的提高办办公效率率、改进进办公质质量、改改善办公公环境和和条件、缩缩短办公公周期、减减轻劳动动强度、同同时防止止减少人人为的失失误和差差错。办办公自动动化技术术将使办办公活动动向着数数字化方方向发展展，最终终实现无无纸化办办公。4、火灾报报警于消消防联动动自动化化系统（FFA）火灾报警系系统在现现代智能能建筑中中起着极极其重要要的安全全保障作作用。火火灾报警警系统是是智能建建筑中的的一个子子系统但但其又完完全脱离离

12、其他系系统或网网络的情情况下独独立运行行和操作作，完成成自身所所具有的的防灾和和灭火的的功能，具具有绝对对的优先先权。通通过建筑筑物内不不同位置置的烟火火控制装装置提供供的信息息进行确确认后报报警，同同时启动动火灾联联动系统统，包括括关闭空空调、开开启排烟烟装置、启启动消防防专用梯梯并且启启动消防防系统运运作、紧紧急广播播疏散人人群，从从而使得得尽可能能的减少少生命、财财产损失失。5、安全保保卫自动动化系统统（SAA）该系统主要要是提供供不受外外界干扰扰、避免免人员受受到伤害害、财务务受到损损失的环环境，防防止不法法的事件件发生，为为大家创创造一个个安全、便便利、舒舒适的办办公和生生活环境境。

13、（1）闭路路电视监监控系统统闭路电视监监控可让让管理人人员及时时了解公公司内部部、厂房房车间或或出入口口等重点点区域的的情况，发发现问题题可及时时处理。比比如防盗盗区域有有人入侵侵时，报报警系统统提示、同同时监控控系统自自动切换换显示并并保存现现场画面面；可以以通过监监控联动动杜绝员员工考勤勤时舞弊弊打卡。（2）门禁禁管理系系统该系统采用用非接触触IC卡技技术，实实现出入入识别，出出入登记记，与闭闭路监控控系统联联动、报报警系统统联动、消消防系统统联动。可可以实现现远程控控制，加加上考勤勤软件可可以对公公每个员员工进行行考勤，准准确无误误、铁面面无私。（3）停车车场管理理系统该系统采用用非接触

14、触IC卡技技术与图图像对比比技术有有效提高高效率 减少盗盗窃事件件的发生生。通过过与门禁禁、防盗盗系统的的联动可可以实现现无人化化管理。（4）防盗盗报警系系统该系统采用用国家安安全论证证的防盗盗报警产产品，采采用多总总线结构构构建防防盗报警警系统。根根据客户户的需求求，系统统可在重重要的区区域设置置长距离离红外、吸吸顶红外外、门磁磁、紧急急按扭等等前端报报警探测测器，还还可在高高级区域域设立报报警分机机，方便便小区布布防。（5）出入入口管理理与周界界防范系系统该系统可对对车辆出出入口，楼楼宇出入入口进行行监控和和控制，周周界防范范报警，当当有人非非法越栏栏时，及及报警并并触发周周界摄影影机追踪

15、踪摄影并并录像。（6）对讲讲与防盗盗门控实现住户与与管理中中心住户户与住户户来访者者与住户户直接通通话的一一种快捷捷方式方方便小区区内住户户之间的的信息交交流及来来客、朋朋友的访访问，在在门框中中央安有有门磁，当当有人非非法打开开门时，报报警，触触发摄像像机追踪踪摄像，同同时信号号传到管管理，达达到防盗盗的目的的。（7）背景景音乐与与紧急广广播系统统该系统的基基本功能能是对大大厦提供供背景音音乐或一一些必要要广播信信息，掩掩盖环境境噪音，创创造一种种轻松 和谐 优雅浪浪漫的气气氛。当当火灾发发生时，背背景音乐乐通过消消防系统统传来的的电压信信号自动动切换到到紧急广广播系统统 通知人人员疏散散保

16、证人人员安全全。最后把所有有的子系系统有机机的集成成， 才能构构成真正正意义上上的智能能建筑二、我国的的建筑智智能化市市场在我国建筑筑业大力力兴建的的环境下下，建筑筑智能化化市场迅迅速成长长起来，而而给人们们带来舒舒适工作作及生活活环境的的楼宇自自控系统统的市场场随之越越来越大大。通过楼宇自自控系统统（这里里指通常常所说的的小BAA系统或或狭义BBA系统统），采采用先进进的计算算机控制制技术，以以丰富灵灵活的控控制、管管理软件件和节能能程序，使使建筑物物机电或或建筑群群内的设设备有条条不紊、综综合协调调、科学学地运行行，从而而达到有有效地保保证建筑筑物内有有舒适的的工作环环境、实实现节能能、节

17、省省维护管管理工作作量和运运行费用用的目的的。一般情况，弱弱电系统统占工程程总造价价的2%5%，而而楼宇自自控系统统占弱电电系统（不不含消防防系统，不不考虑网网络设备备）投资资的比例例没有规规律，但但总体不不会超过过40%，不同同的建筑筑类型及及建筑规规模，楼楼宇自控控系统的的建设投投资不同同，主要要取决于于建筑类类型、规规模以及及采用的的暖通空空调、水水、电的的工艺。北北京地区区10万m2的商商用写字字楼的楼楼宇自控控系统一一般在3300万万左右（含含施工），设设计检测测点在220000元左右右/点，平平均单点点15000元/点。在工程数据据的积累累中，楼楼宇自控控系统工工程造价价数据可可参

18、考为为：住宅小区：约2元/m22；大型型工建及及商业建建筑：约约2030元/m22。这里里造价的的最高与与最低可可有一倍倍之差。当前的楼宇宇自控市市场有喜喜有忧，喜喜的是这这个市场场很大，国国内外楼楼宇自控控厂家纷纷纷争抢抢这块大大蛋糕；而忧的的是目前前这个市市场存在在着一定定的问题题，缺乏乏统一的的管理。就中国的大大环境而而言，建建筑智能能化的市市场前景景非常乐乐观。加加上近两两年，业业主对智智能建筑筑的要求求越来越越高，这这给楼宇宇自控厂厂家提供供了一个个很大的的市场，各各楼宇自自控厂家家竞相使使出法宝宝，以抓抓住有利利商机。尤其是20008年年第299届奥运运会带来来更多的的商机，有有几

19、个楼楼宇自控控厂家专专门为此此成立了了相应的的部门，如如霍尼韦韦尔（天天津）有有限公司司成立了了场馆设设施项目目部、西西门子楼楼宇科技技（中国国）有限限公司成成立了奥奥林匹克克项目部部等，以以期用完完善的技技术解决决方案来来服务北北京奥运运。1、20003年智智能建筑筑市场的的重要厂厂家（1）施耐耐德电气气收购瑞瑞典TAAC公司司2003年年6月12日，施耐耐德电气气宣布收收购著名名楼宇自自控公司司瑞典TTAC公公司。TTAC是是一家世世界知名名的楼宇宇自控公公司，市市场价值值约1110亿欧欧元，并并正在以以每年66的速速度增长长。TAAC 在在其产品品中采用用了包括括LonnWorrks网网

20、络等许许多开放放技术，这这些技术术与施耐耐德的”透明工工厂”概念能能够完美美地结合合。收购购TACC将为施施耐德公公司在楼楼宇自控控领域奠奠定坚实实的基础础。（2）霍尼尼韦尔抓抓住发展展契机亚亚太总部部移师中中国2003年年6月18日，霍尼尼韦尔公公司宣布布：即日日起将亚亚太公司司总部从从新加坡坡移至中中国上海海，在上上海张江江高科园园内建立立新基地地。将公司总部部移至上上海是霍霍尼韦尔尔商业战战略的一一个重要要组成部部分，它它有助于于抓住亚亚太地区区的发展展机会，尤尤其是在在中国这这样的新新兴市场场。在过过去的几几年里，中中国的投投资不断断增加，基基础设施施不断完完善，客客户群、供供应商及及

21、专业人人才都有有迅速的的增长。（3）江森森自控与与QADD战略合合作开发发新一代代准时制制2003年年7月9日，江森森自控有有限公司司与QAAD公司司（全球球制造业业协作商商务解决决方案的的供应商商）宣布布：双方方已携手手建立合合作伙伴伴关系，共共同为QQAD的的旗舰产产品MFFG/PPRO开开发新一一代准时时制（JJustt-Inn-Tiime）顺顺序交付付模块。通通过建立立合作关关系，QQAD公公司可以以得到汇汇聚了江江森自控控有限公公司100余年的的知识和和专业经经验的准准时制顺顺序交付付软件模模块开发发成果，同同时还可可获得江江森最好好的专业业知识和和建议，从从而可以以进一步步改进 Q

22、ADD产品的的设计并并减少该该项产品品上市的的准备时时间。市场竞争的的结果势势必会引引起一些些问题，如如竞争手手段、技技术水平平、服务务质量等等方面，同同时也会会造成利利润的下下滑。在在这种情情况下，就就需要有有机构来来出面管管理这个个市场。在在这方面面，国家家对行业业的管理理机制特特别重要要。建立立行业协协会、制制定行业业标准、规规范行业业市场，是是产品成成熟化的的标志。如如何定义义智能建建筑BAA系统行行业厂家家，如何何制定行行业标准准，关系系到产品品化的目目标能否否真正实实现，也也关系到到BA市场场能否走走向规范范。目前，国际际上尚未未有完整整的关于于楼宇自自控的设设计与施施工的标标准，

23、其其主要原原因是世世界上的的建筑物物设备工工程因地地域、传传统、能能源、标标准等差差异，建建筑设备备的系统统设计方方案有很很大的不不同，因因此针对对建筑设设备监控控的BAA系统其其设计方方法也会会有较大大的不同同。国际上一些些供热、制制冷空调调学会或或协会等等组织，分分别在其其制定的的协议与与标准中中不同程程度地包包含了一一些关于于BA系统统工程设设计的规规定。如如用于楼楼宇自动动控制网网络的数数据通信信协议BBACnnet，就就是由美美国冷暖暖空调工工程师协协会组织织（ASSHRAAE）的的标准项项目委员员会（SSPC）1355P于19995年6月制定定的。2003年年7月1日，由建建设部、

24、国国家质量量监督检检验检疫疫总局联联合发布布了国家家标准智智能建筑筑工程质质量验收收规范（GB50339-2003），自2003年10月1日起开始实施。该规范将楼宇自控系统作为主要验收对象之一第六章”建筑设备监控系统”。2002年年1月30日，北京京市质量量技术监监督局发发布了建建筑及住住宅小区区智能化化工程检检测验收收规范（DB11/146-2002），从2002年2月20日起实施。其中，第三部分”建筑设备监控系统”适用于建筑设备监控系统的检测验收，相应的改、扩建工程也可参照使用。2002年年，上海海市建设设与管理理委员会会责成同同济大学学社区信信息化与与智能建建筑研究究中心组组织中国国上海

25、测测试中心心、上海海市智能能建筑检检测中心心、浦东东科技局局和上海海市设备备安装公公司起草草上海市市工程建建设规范范建筑筑设备监监控系统统检验标标准，目目前已完完成报批批稿。2、我国楼楼宇自控控系统的的发展趋趋势（1）我国国建筑智智能化市市场初具具规模近年来，我我国许多多专家访访问了欧欧美与亚亚洲发达达国家，并并与这些些国家的的专业人人士就智智能建筑筑技术进进行交流流，得到到的结论论是发达达国家并并没有象象我们那那样对智智能建筑筑的热情情，也不不存在专专业权威威的智能能建筑协协会组织织，对智智能建筑筑的热烈烈谈论曾曾是多年年前的历历史。现现在发达达国家的的智能建建筑系统统大都是是按照建建筑物使

26、使用功能能进行设设置，尽尽管没有有刻意把把智能化化放在建建设目标标上，但但是智能能化系统统的装备备技术是是先进的的，系统统的设置置是完备备的，系系统的工工程设计计是合理理的，系系统的运运行状态态是良好好的。经过业界各各方人士士多年来来的探索索、推进进，我国国建筑智智能化系系统工程程得到了了迅速发发展。目目前，无无论是智智能建筑筑的理论论、设计计理念、建建设法规规、设计计方法、施施工技术术、工程程管理，还还是建筑筑智能化化行业管管理及智智能物业业管理，都都通过教教训与经经验的总总结，日日臻成熟熟完善。就目前而言言，我国国智能建建筑的建建设理念念与建设设目标并并不低于于国外，某某些理念念高度甚甚至

27、超过过了一些些发达国国家。但但是，在在准确把把握智能能建筑的的设计定定位、高高质量的的工程实实施与系系统有效效运行管管理方面面，还有有一定的的差距。近年来，建建设部与与各地建建设主管管部门对对智能建建筑工程程加强行行业管理理力度是是很有必必要的，但但是政府府无法也也不可能能解决所所有的问问题，大大量的工工程与技技术问题题、市场场问题最最好由相相关的行行业协会会来牵头头解决。（2）楼宇宇自控系系统的集集成化国家标准智智能建筑筑设计标标准（GB/T50314-2000）对智能建筑定义为”以建筑为平台，兼备建筑设备BA、办公自动化OA及通信网络系统CA，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合

28、，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境”。以楼宇自自控系统统为基础础的系统统集成方方式系统集成主主要通过过建筑与与建筑群群综合布布线系统统和计算算机网络络技术，使使构成智智能建筑筑的各个个主要子子系统具具有开放放式结构构、协议议和接口口都标准准化和规规范化。系统集成的的方式主主要包括括：A、智能建建筑的系系统集成成可采用用以BAAS为中中心，通通过LoonWoorkss或BACCnett等技术术实现和和集成模模式。当前BASS的结构构大多采采用二级级网络形形式，即即上层为为以太网网，下层层采用RRS4885、LonnWorrks等等速率较较低的标标准工控控总线方方式，具具备集成成的有

29、利利条件。此此外，以以BASS为中心心的集成成模式还还可通过过开发与与第三方方系统的的网络接接口（网网关或网网络控制制器），将将各种系系统数据据集成到到网络主主干上，这这样BAAS网关关就能将将SASS、FASS等第三三方系统统的协议议转化为为BASS级通信信主干协协议，从从而实现现了以BBAS为为中心的的集成目目的。各楼宇自控控系统厂厂家基本本都依照照以上的的集成原原理进行行系统集集成，有有的楼宇宇自控系系统厂家家还专门门开发了了系统集集成的管管理软件件。B、智能建建筑是以以信息集集成为核核心，连连接所有有与之相相关的对对象，并并根据需需要综合合地相互互作用，以以实现整整体的目目标。可可采用

30、OOPC技技术和OODBCC技术实实现智能能建筑的的系统集集成。C、新的集集成技术术是将信信息集成成建立在在建筑物物（群）内内部网IIntrraneet 的的基础上上通过WWeb服服务器和和浏览器器在整个个网络上上的信息息交换、综综合与共共享，实实现统一一的人机机界面和和跨平台台的数据据库访问问。D、实时数数据的集集成和管管理数据据的集成成。智能建筑中中包括多多个子系系统，涉涉及实时时控制和和分时管管理两个个不同的的信息处处理领域域。由于于处理对对象差异异，各个个子系统统无论在在硬件和和软件结结构上都都有着很很大的不不同。系系统集成成的实质质是一种种横向集集成，是是把各个个子系统统通过物物理集

31、成成、网络络集成、应应用集成成而连接接成一个个完整的的大系统统。对于智能建建筑来说说，实时时数据的的集成是是最为重重要的，也也是首先先实现的的要充分分利用先先进的产产品和技技术，实实现对建建筑物消消防、安安全防范范、电梯梯控制、灯灯光控制制、停车车等诸多多子系统统实时数数据的集集成，并并完成各各子系统统之间的的联动控控制。（3）智能能化对建建筑物的的影响由于我国经经济发展展的不同同，各地地区的智智能建筑筑建设速速度及水水平也有有相应的的变化。上上海作为为我国的的现代化化大城市市，城市市智能建建筑的建建设发展展很快，出出现了街街区智能能建筑群群的建设设现象。上上海同济济大学社社区信息息化与智智能

32、建筑筑研究中中心曾对对上海市市淮海中中路商业业街区建建筑群智智能化系系统深入入的调查查研究，对对该地区区智能化化系统工工程建设设的现状状作了分分析。上海市淮淮海中路路地区建建筑智能能化系统统运行管管理情况况与分析析对入住住上海市市淮海中中路地区区智能化化大楼的的50家公公司进行行了淮淮海中路路大楼入入住公司司情况问问卷表调调查，数数据与内内容综合合如下：公司入入住上海海市上海海市淮海海中路的的原因，见见表1。客户户对大楼楼设施的的评价。表2（2）智能能化系统统投资与与大楼经经营效益益弱电投资、智智能化水水平与出出租率之之间的关关系，见见表3。x 单位建建筑面积积的弱电电系统投投资（元元/m22

33、）；y 大楼楼设备所所达到的的智能化化水平（%）；z大楼出租率（%）；由表3中的相关关系可见，单位建筑面积弱电系统投资越大，其智能化水平越高，则其出租率也越高。弱电投资、智智能化水水平与大大楼租金金之间的的关系，见见表4x单位位建筑面面积的弱弱电系统统投资（元元/m22）；y大楼设设备所达达到的智智能化水水平（%）；z大楼租租金（$/mm2.月月）各大楼的租租金虽然然取决于于以下诸诸多方面面：大楼楼的设计计、建造造标准；大楼建建造的年年代；物物业管理理的水平平；建筑筑物所处处的地段段；大楼楼的装修修标准、风风格；物物业营销销策略，而而且大楼楼租金与与实际成成交价之之间有差差异，但但是单位位建筑

34、面面积弱电电系统的的投资、大大楼智能能化程度度，对大大楼租金金有着一一定程度度的影响响。3、楼宇自自控系统统的数字字化（1）数字字化楼宇宇自控系系统的概概念最近几年，未未来的楼楼宇被人人们认为为将会是是充满了了各种各各样的智智能设备备。楼宇宇控制网网络中的的传感器器、执行行器、阀阀门等都都是智能能的。楼楼宇的基基础设施施能无缝缝隙的将将数据网网和控制制网连接接起来，形形成整体体的楼宇宇网络。整体的楼宇宇网络将将成为未未来楼宇宇控制的的典范。整整体的楼楼宇网络络概念已已不再是是一个对对将来的的期望，今今天它正正在发生生中。提提供智能能设备、子子系统和和系统的的厂家正正在如指指数般的的成长。这这种

35、推动动力主要要来自于于业主们们，他们们对楼宇宇物业集集成度的的要求越越来越高高，这也也是合理理的。因因为在今今天，楼楼宇自控控子系统统如门禁禁、闭路路电视、电电梯、空空调暖通通、保安安和消防防中的智智能产品品都已问问世了。虽然这许许许多多的的智能产产品正在在导致楼楼宇子系系统的逐逐渐更新新，但真真正的整整体的楼楼宇网络络系统仍仍然少见见。生产产厂商们们一方面面表示他他们全面面向开放放性系统统靠拢，但但另一方方面又限限制互操操作性产产品的发发展，因因为他们们必须面面对一个个标准网网络通信信协议和和真正的的开放性性结构所所带来的的市场变变化。大大公司愿愿意维持持现状大大多是因因为利益益上的考考虑。

36、许许多大厂厂商在他他们的底底层设备备中采用用了LoonWoorkss技术，是是因为发发现使用用LonnWorrks平平台这一一经济有有效的技技术可以以实现他他们的封封闭系统统中的设设备互通通信息。（2）楼宇宇自控系系统的远远程监控控基于因特网网的楼宇宇设备远远程监控控结构可可以基于于各种操操作系统统平台。对对于市场场上的BBA系统统，如江江森和霍霍尼韦尔尔等产品品，其系系统内置置有专用用的数据据库，并并提供有有接口，可可以转化化为标准准的数据据库，通通过前面面提到的的方法，用用户可以以从远程程通过调调用数据据库来了了解整个个BA系统统的情况况。如果果他想获获得BAA系统的的实时状状况和实实时控

37、制制BA系统统，可以以直接通通过浏览览的方式式监控BBA系统统。现代的楼宇宇自动化化系统应应基于IInteerneet来实实现信息息交互、综综合与共共享，实实现统一一的人机机界面和和跨平台台的数据据库访问问，真正正做到局局域和远远程信息息的实时时监控，数数据资源源的综合合共享，以以及全局局事件快快速的处处理和一一体化的的科学管管理。一一旦将传传统的BBAS系系统延伸伸到因特特网上，建建筑管理理人员即即便是在在千里之之外也可可以完成成他的职职责。可可以说因因特网与与智能建建筑是分分不开的的，通过过因特网网，不仅仅可以完完成监控控职责，而而且还有有很多便便利，比比如楼宇宇设备厂厂家可以以通过因因特

38、网持持续了解解自己设设备的运运转情况况，当设设备运行行在非正正常状态态时，厂厂家可以以立即采采取措施施避免事事故发生生，当然然可以减减少运行行管理费费用。可可以说，基基于因特特网的BBAS技技术代表表着楼宇宇自动化化的发展展方向。4、楼宇自自控系统统被控设设备日趋趋智能化化2001年年，根据据BSRRIA的的估计，中中国的商商用中央央空调市市场总价价值约在在9亿美元元。而家家用空调调如果按按产量来来估算价价值（考考虑到价价格战的的因素），估估计在66070亿美美元之间间。两者者相加不不到800亿美元元。而当当年美国国开利公公司的全全球销售售额就接接近900亿美元元。BA系统用用于集中中空调系系

39、统的初初投资一一般为550元/m22左右，集集中空调调系统初初投资仍仍可节约约10%20%。空调调变风量量系统与与变水量量系统的的工作机机理都是是通过变变频器减减少空调调输送系系统的能能耗，变变频控制制作为BBA系统统控制的的一部分分或一个个执行机机构在BBA系统设设计中的的运用越越来越广广泛。BA系统的的价值与与意义就就在于降降低初投投资，节节约运行行费用和和人工成成本，更更好地实实现舒适适性控制制要求并并协调各各个系统统，BAA系统是是集中空空调系统统不可或或缺的组组成部分分。三、智能建建筑的节节能与管管理智能建筑特特别是BBAS（楼楼宇自动动化）与与研究高高层建筑筑节能有有着极为为密切的

40、的关系，检检测建筑筑物各项项能耗的的各类传传感器和和仪表是是BASS的组成成部分之之一，建建立能量量使用数数据库是是研究节节能的基基础，是是BASS核心软软件的组组成部分分，集散散控制系系统是完完成BAAS各子子系统控控制功能能的主要要手段，更更是实施施节能的的媒介。良良好的管管理可减减小高层层建筑能能耗100%，通通过优化化设备的的运行可可节能110%，而而这二者者都可由由BASS的软件件来实施施。智能建筑中中BASS的核心心是HVVAC（供供热、通通风、空空气调节节）系统统，此部部分投资资比重大大，能源源消耗大大，占建建筑总能能源消耗耗的500%以上上。因此此HVAAC系统统智能化化的程度

41、度不仅是是实现环环境控制制效果也也是取得得直接经经济效益益的关键键。智能建筑中中实现节节电节能能，重在在HVAAC系统统节电节节能。国国外BAAS，系系统节能能率一般般可达330%左左右，也也正是业业主投资资建筑智智能化所所期待的的主要回回报内容容之一。然然而目前前国内在在智能建建筑中，真真正能做做到这一一点并不不多。其其主要原原因是市市场管理理和技术术管理方方面的问问题。技术管理方方面的问问题是HHVACC自控设设计与HHVACC系统设设计存在在着脱节节现象。在在智能建建筑中，HVAC及其自控系统的工程实施的步骤大体上是建筑设计院的暖通空调专业人员进行HVAC设计，并提出HVAC自控要求，由

42、自控设备厂商进行控制部分的方案设计和施工设计，并安装调试，然后移交给物业管理部门进行运行管理。这几个环节包括了建筑设计院、设备安装、自控厂商和业主等单位。工程实施本应形成密切配合，一环扣一环的运转；然而，实践表明，目前其中各个重要环节常常脱节，遗留后患，给BA系统的正常运行和节能效果带来严重的问题。因此，应针对上述问题采取有力措施加以解决，使节能效果真正实现。智能建筑中中还有其其它系统统节电节节能，如如照明、电电梯等应应通过优优化设计计，采用用先进的的节电技技术，以以获得良良好的节节电节能能效果。照照明系统统能耗占占商业建建筑能耗耗的266%，照照明系统统的节能能设计可可以较大大比例地地减少高

43、高层建筑筑的能耗耗。四、20003年楼楼宇自控控系统市市场调查查数据主要针对国国内外楼楼宇自控控系统品品牌进行行了调查查。1、楼宇自自控系统统的满意意度性价价比满意意度见表5/图图1图12、销售服服务满意意度见表6/图图2。图23、楼宇自自控管理理软件的的满意度度见表7/图图3。图34、常用的的控制器器/传感感器品牌牌见表8/图图4。图45、常用的的执行器器品牌见表9/图图5。图56、常用的的变风量量控制系系统品牌牌见表10/图6表10图67、常用控控制系统统品牌常用的空调调控制系系统品牌牌，见表表11/图7；表111图78、常用的的新风机机控制系系统品牌牌见表12/图8；表12图89、常用的

44、的变配电电控制系系统品牌牌见表13/图9；表13图910、常用用的给排排水控制制系统品品牌表14/图图10。表14图10目前，国内内有些智智能建筑筑的BAA系统运运行情况况较为良良好。需需要指出出的是，我我国目前前事实上上已是建建筑智能能化系统统设备的的大市场场，但是是建筑智智能化系系统设备备的产业业基本在在国外，这这将在国国家安全全、工程程投资、技技术进步步、运行行管理等等方面带带来一定定的影响响。因此此，提高高我国建建筑智能能化系统统设备的的产业化化是一件件非常重重要且有有意义的的事情。五、智能大大厦的系系统规划划几年来，我我们在承承接的智智能大厦厦系统的的过程中中，往往往会听到到业主说说

45、：我要要建的智智能大厦厦五年（或或十年）内内先进，二二十年不不落后等等，我要要建一流流的智能能大厦等等等。究究竟在什什么方面面先进？什么方方面不落落后？就就全靠去去想象了了；另外外，在投投标过程程中，又又经常遇遇到这种种情况：往往一一些招标标书没有有把系统统目标要要求写清清楚，而而很粗的的具体地地给出了了控制的的点数，布布线点数数等等，又又感到这这些要求求和大楼楼的具体体作用不不相符；有的招招标书又又非常粗粗，要靠靠投标单单位去发发挥，有有的标书书只是独独立地提提出几个个子系统统，如布布线、计计算机网网络、楼楼宇自控控、保安安、消防防等，没没有任何何关系，只只是一个个个子系系统的孤孤岛等等等，

46、这样样招标往往往会受受投标商商的误导导和上级级主管领领导的干干予，就就不能真真正发挥挥招标的的作用，例例如南京京有座大大楼，弱弱电系统统投资两两千多万万元，其其中花了了一千多多万元设设计了一一个电视视监控报报警系统统（也不不是一级级风险单单位），其其它系统统只是一一个点缀缀，根本本就不是是一个智智能大厦厦系统，如如果业主主能很好好地进行行系统规规划和分分析，完完全可以以设计成成一个具具有一定定规模智智能大厦厦系统，为为了避免免上述种种种现象象的发生生，在整整个智能能大厦系系统工程程的建设设过程中中，根据据客观需需求，为为了作好好一个个个智能大大厦系统统工程，系系统规划划就显得得非常必必要了。1、系统规规划在系系统工程程中所处处的位置置智能大厦是是一项系系统工程程，而且且是一个个复杂的的大系统统，因此此，它的的建设就就应该遵遵循系统统工程的的基本程程序。钱钱学森同同志提出出：“系统工工程是组组织管理理系统的的规划、研研究、设设计、制制造、试试验和使使用的科科学方法法，是一一种对所所有系统统都具有有普遍意意义的科科学方法法”。根据据智能大大厦技术术目前发发展的状状况，我我们利用用系统工工程的方方法