江苏省物业管理条例(XXXX版)25893.docx

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1、江苏省物业管理条例（2013年5月1日起施行）（2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改江苏省物业管理条例的决定修正 2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订） 第一章 总 则 第第一条 为了了规范物物业管理理活动，维维护物业业管理各各方的合合法权益益，营造造良好的的居住和和工作环环境，促促进和谐谐社区建建设，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例等等法律、行行政法规规，结合合本省实实际，制制定本条条例。第二条 本条例例适用于于

2、本省行行政区域域内物业业的使用用、维护护、服务务及其监监督管理理活动。本条例所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业或者者业主自自行对物物业管理理区域内内的建筑筑物、构构筑物及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。第三条 县级以以上地方方人民政政府应当当将物业业服务纳纳入现代代服务业业发展规规划、社社区建设设和社区区管理体体系，制制定、落落实扶持持政策，减减轻物业业服务企企业负担担；建立立和完善善专业化化、社会会化、市市场化的的物业管管理机制制，鼓励励采用新新技术、新新方法，提提高物业业管理和和服务水水平。 街道办

3、事处处（乡镇镇人民政政府）具具体负责责本辖区区内物业业管理工工作的指指导、协协助和监监督，协协调物业业管理与与社区管管理、社社区服务务的关系系，协调调建设单单位与前前期物业业服务企企业、业业主与物物业服务务企业的的关系。社社区居（村村）民委委员会应应当予以以协助和和配合。第四条 县级以以上地方方人民政政府住房房和城乡乡建设或或者房产产行政主主管部门门（以下下简称物物业管理理行政主主管部门门）负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作。县级以上地地方人民民政府其其他有关关部门，按按照各自自职责，负负责物业业管理活活动的有有关监督督管理工工作。第五条 县级以以上地方方人民政政府物业业

4、管理行行政主管管部门应应当加强强对街道道办事处处（乡镇镇人民政政府） 物业管管理工作作人员和和业主委委员会成成员的培培训，提提高物业业管理水水平，所所需经费费列入同同级人民民政府财财政预算算。对在物业服服务中取取得显著著成绩或或者获得得省级以以上物业业管理荣荣誉称号号的物业业服务企企业，县县级以上上地方人人民政府府物业管管理行政政主管部部门应当当给予表表彰、奖奖励。第六条 物业服服务行业业协会应应当加强强行业自自律管理理，规范范从业行行为，促促进诚信信经营，加加强物业业服务企企业从业业人员培培训，提提高物业业服务水水平，维维护物业业服务企企业的合合法权益益。第二章 物业管管理区域域 第第七条

5、物业业管理区区域的划划分以有有利于实实施物业业管理为为原则，综综合考虑虑规划条条件、建建筑物规规模、共共用设施施设备、业业主人数数、自然然界限、社社区布局局、社区区建设等等因素确确定。规划行政主主管部门门在审查查住宅建建设工程程设计方方案时，应应当听取取物业所所在地的的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门对物业业管理区区域划分分的意见见。建设单位应应当根据据物业建建设用地地规划许许可证确确定的红红线图范范围，结结合物业业的共用用设施设设备、社社区建设设等因素素划定物物业管理理区域。物物业的配配套设施施设备共共用的，应应当划定定为一个个物业管管理区域域；配套套设施设设备能够够分割、独独立使

6、用用的，可可以划定定为不同同的物业业管理区区域。第八条 新建物物业出售售前，建建设单位位应当将将划定的的物业管管理区域域向物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门备案，并并将经备备案的物物业管理理区域在在商品房房买卖合合同中明明示。 已已划定物物业管理理区域并并实施物物业管理理但尚未未向物业业管理行行政主管管部门备备案的，由由物业服服务企业业向物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门备案。已投入使用用但尚未未划分物物业管理理区域的的，由县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门会会同街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）征征求相关关业主意意见后确确定物业业管理区

7、区域。第九条 县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门应当建建立物业业管理区区域档案案。 物物业管理理区域档档案应当当载明物物业管理理区域的的地理位位置、四四至界限限、建筑筑物总面面积、专专有部分分数量、业业主共有有部分主主要情况况、建设设单位以以及其他他需要载载明的事事项。第三章 业主、业业主大会会与业主主委员会会 第第十条 房屋屋的所有有权人为为业主。业主应当依依照法律律、法规规和管理理规约行行使权利利，自觉觉履行法法定和约约定的义义务。第十一条 一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。业主大会由由物业管管理区域域内全体体业主组组成。物物业管理理区域内内业主人人数较少少且经全全体业主

8、主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会的职责责。第十二条 业主主户数超超过三百百户的，可可以成立立业主代代表大会会，履行行业主大大会的职职责。第十三条 符合合下列条条件之一一的，应应当召开开首次业业主大会会或者业业主代表表大会（以以下统称称业主大大会）会会议： （一一） 物业管管理区域域内房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面积积达到百百分之五五十以上上的；（二） 物物业管理理区域内内业主已已入住户户数的比比例达到到百分之之五十以以上的。第十四条物业管管理区域域内已交交付的专专有部分分面积超超过建筑筑物总面面积百分分之五十十时，建建设单位位应当按

9、按照物业业所在地地的街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）的的要求，报报送下列列筹备首首次业主主大会会会议所需需的文件件资料：（一一）物业业管理区区域证明明；（二）房房屋及建建筑物面面积清册册；（三）业业主名册册；（四）建建筑规划划总平面面图；（五五）交付付使用共共用设施施设备的的证明；（六六）物业业服务用用房配置置证明；（七七）其他他有关的的文件资资料。第十五条 符合合成立业业主大会会条件的的，街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当在收收到建设设单位或或者十人人以上的的业主公公开联名名提出筹筹备业主主大会书书面申请请后六十十日内，组组织成立立首次业业主大会会筹备组组。筹备召开首首次业主主大会会

10、会议所需需费用由由建设单单位承担担。第十六条 首次次业主大大会筹备备组由业业主、建建设单位位、街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）、社社区居（村村）民委委员会等等派员组组成。筹筹备组中中的业主主成员由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）组组织业主主推荐产产生。 筹筹备组人人数应当当为五至至十一人人的单数数，其中中业主成成员应当当不少于于筹备组组人数的的百分之之六十。筹筹备组组组长由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）指指定人员员担任。筹备组应当当自成立立之日起起七日内内，将成成员名单单在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）协

11、协调解决决。 第第十七条条 首首次业主主大会筹筹备组履履行下列列职责： （一一）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点和内内容； （二二）拟订订管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则草草案； （三三）确认认业主身身份，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数； （四四）提出出首届业业主委员员会委员员候选人人条件、名名单和选选举办法法； （五五）依法法确定首首次业主主大会会会议表决决规则； （六六）召开开首次业业主大会会会议的的其他准准备工作作。 对对前款规规定的内内容，筹筹备组应应当在首首次业主主大会会会议召开开十五日日前，在在物业管管理区域域内显著

12、著位置公公告，并并书面通通知全体体业主。业业主对业业主身份份和投票票权数等等提出异异议的，筹筹备组应应当予以以复核并并告知异异议人复复核结果果。筹备组应当当自成立立之日起起九十日日内组织织召开首首次业主主大会会会议。第十八条 业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。 业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经专专有部分分占建筑筑物总面面积百分分之二十十以上且且占总人人数百分分之二十十以上的的业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。第十九条 召开开业主大大会会议议，应当当于会议议召开十十五日前前通知全全体业主主。召开开住宅小小区的业

13、业主大会会会议，应应当同时时告知社社区居（村村）民委委员会。业业主委员员会应当当做好业业主大会会会议记记录，并并妥善保保存。第二十条 业主主可以委委托他人人参加业业主大会会会议。业业主委托托家庭成成员以外外的人参参加业主主大会会会议的，应应当出具具书面委委托书，载载明委托托事项、委委托权限限及期限限。第二十一条条 业业主委员员会由业业主大会会会议选选举产生生。业主主委员会会委员应应当由热热心公益益事业、责责任心强强、具有有一定组组织能力力的业主主担任。业业主有损损坏房屋屋承重结结构、违违法搭建建、破坏坏房屋外外貌、擅擅自改变变物业使使用性质质、无故故欠交物物业服务务费或者者专项维维修资金金、违

14、法法出租房房屋等违违反法律律、法规规和管理理规约的的情形且且未改正正的，不不得担任任业主委委员会委委员；担担任业主主委员会会委员后后出现上上述情形形的，应应当按照照业主大大会确定定的规则则予以罢罢免。业主委员会会由五至至十一人人的单数数委员组组成，每每届任期期三至五五年，委委员可以以连选连连任，具具体人数数、任期期由业主主大会议议事规则则确定。业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。 业主委员会会是否实实行差额额选举以以及实行行差额选选举的差差额比例例由业主主大会议议事规则则确定。业主委员会会实行差差额选举举的，未未当选业业主委员员会委员员且得票票数达到到法定票票数的

15、候候选人，可可以按照照得票顺顺序当选选业主委委员会候候补委员员，并在在业主委委员会委委员出缺缺时依次次递补。候候补委员员人数由由业主大大会议事事规则确确定，但但最多不不得超过过业主委委员会委委员总数数的百分分之五十十。候补补委员可可以列席席业主委委员会会会议，不不具有表表决权。 第第二十二二条 业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起三十日日内，持持下列材材料向物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处（乡乡镇人民民政府）备备案： （一一）业主主委员会会备案申申请书； （二二）业主主委员会会委员名名单； （三三）业主主大会议议事规则则和管理理规约； （四四）业主

16、主大会会会议记录录； （五五）其他他应当提提供的材材料。第二十三条条 依依法成立立的业主主委员会会，以其其选举产产生之日日为成立立日期。业主大会议议事规则则和管理理规约自自业主大大会审议议通过之之日起生生效。第二十四条条 业业主大会会、业主主委员会会应当依依法履行行职责，不不得作出出与物业业管理无无关的决决定，不不得从事事与物业业管理无无关的活活动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。业主委员会会不能正正常开展展工作的的，物业业所在地地的街道道办事处处（乡镇镇人民

17、政政府）应应当组织织召开业业主大会会临时会会议对业业主委员员会进行行调整。 第第二十五五条 业主大大会和业业主委员员会日常常工作经经费由全全体业主主承担，可可以从物物业共有有部分、共共用设施施设备经经营收益益中列支支，也可可以由全全体业主主分摊。经费的筹集集、管理理和使用用以及业业主委员员会委员员的工作作补贴由由业主大大会议事事规则具具体规定定。业主主委员会会应当每每半年在在物业管管理区域域内显著著位置公公告经费费收支情情况，接接受业主主的监督督。第二十六条条 业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合有关主主管部门门，与社社区居（村村）民委委员会相相互协作作，共同同做好物物业管理理区域内内

18、与物业业管理有有关的社社会管理理工作。在物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合社区区居（村村）民委委员会依依法履行行自治管管理职责责，支持持社区居居（村）民民委员会会开展工工作，并并接受其其指导和和监督。社社区居（村村）民委委员会应应当支持持业主大大会、业业主委员员会开展展工作。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定，应当当书面告告知社区区居（村村）民委委员会。第二十七条条 不不具备成成立业主主大会条条件，或或者具备备成立条条件但未未成立业业主大会会的住宅宅小区，经经物业所所在地的的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门或者街街道办事事处（乡乡镇人民民

19、政府）指指导后仍仍不能成成立的，可可以由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社社区居（村村）民委委员会、社社区服务务机构、建建设单位位、业主主代表等等组成所所在物业业管理区区域内的的物业管管理委员员会，代代行业主主大会和和业主委委员会职职责。物业管理委委员会的的人员组组成，应应当在所所在物业业管理区区域内显显著位置置公示。第二十八条条 同同一物业业管理区区域内有有两幢以以上房屋屋的，可可以以幢幢、单元元为单位位成立业业主小组组。业主主小组由由该幢、单单元的全全体业主主组成。 业业主小组组应当履履行下列列职责： （一一）推选选业主代代表出席席业主大大会会议议； （二二）决定定本幢、单单元范围围内

20、住宅宅共用部部分、共共用设施施设备的的维修、养养护、更更新和改改造；（三）决定定本小组组范围内内的其他他事项。业主小组议议事由该该业主小小组产生生的业主主代表主主持。业业主小组组履行职职责时不不得违反反业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会作出的的决定。业业主小组组履行职职责的程程序，参参照本物物业管理理区域业业主大会会议事规规则执行行。第二十九条条 街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当建立立物业管管理矛盾盾投诉调调解、协协调物业业应急维维修服务务等社区区服务机机构，完完善社区区公共服服务体系系，为业业主提供供基本服服务。第三十条 街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当建立立由

21、社区区居（村村）民委委员会、公公安派出出所、业业主委员员会、物物业服务务企业等等参加的的联席会会议制度度，协调调处理物物业管理理重大事事宜。第四章 前期物物业管理理第三十一条条 新新建住宅宅物业实实行前期期物业管管理。在业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，前前期物业业管理由由建设单单位负责责。建设设单位应应当与选选聘的物物业服务务企业签签订书面面的前期期物业服服务合同同。前期物业服服务合同同可以约约定期限限；期限限未满，业主委委员会与与物业服服务企业业签订的的物业服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。第三十二条条 住住宅物业业的建设设单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘

22、具具有相应应资质的的物业服服务企业业。投标人少于于三个或或者住宅宅规模建建筑面积积小于三三万平方方米的，经经物业所所在地的的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。建设单位应应当提供供前期物物业管理理开办费费，用于于购买物物业办公公设备等等固定资资产。所所购资产产归全体体业主所所有，由由物业服服务企业业使用。第三十三条条 建建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容，或者者同时签签订前期期物业服服务委托托协议，对对前期物物业服务务的内容容予以约约定。 第第三十四四条 前期物物

23、业服务务费用由由物业买买受人按按照房屋屋买卖合合同约定定的标准准承担，房房屋买卖卖合同未未约定的的，由建建设单位位承担。已竣工但尚尚未售出出或者尚尚未交付付物业买买受人的的物业，物物业服务务费用由由建设单单位全额额承担。第三十五条条 新新建住宅宅物业管管理区域域内，建建设单位位应当按按照不低低于地上上地下总总建筑面面积千分分之四的的比例配配置物业业服务用用房，低低于一百百平方米米的按照照一百平平方米配配置，并并无偿移移交。其其中，用用于业主主委员会会议事活活动用房房的，应应当按照照配置物物业服务务用房的的比例合合理确定定，一般般按照建建筑面积积二十至至四十平平方米配配置。集中建设的的保障性性住

24、房还还应当按按照不低低于总建建筑面积积千分之之三增加加配置物物业服务务经营性性用房，收收益用于于弥补物物业服务务费不足足。配置物业服服务用房房、业主主委员会会议事活活动用房房、物业业服务经经营性用用房的具具体标准准，由设设区的市市人民政政府制定定。第三十六条条 物物业服务务用房应应当是地地面以上上的房屋屋，由建建设单位位装修，具具备独立立、正常常使用功功能，相相对集中中安排在在住宅小小区中心心区域或或者住宅宅小区出出入口附附近。物物业服务务用房设设置在住住宅楼内内的，应应当具有有独立的的通道。 物物业服务务用房不不计入分分摊公用用建筑面面积，其其所有权权属于全全体业主主。建设设单位在在申请办办

25、理房屋屋所有权权初始登登记时，应应当注明明物业服服务用房房并申请请登记。物业服务用用房不得得买卖和和抵押。第三十七条条 新新建住宅宅物业管管理区域域内的供供水、供供电、供供气、供供热等终终端用户户的分户户计量表表或者终终端用户户入户端端口以外外的专业业经营设设施设备备，应当当符合国国家技术术标准和和专业技技术规范范。建设单位在在组织竣竣工验收收时，应应当通知知供水、供供电、供供气、供供热等专专业经营营单位参参加；在在竣工验验收合格格后，应应当将住住宅物业业管理区区域内专专业经营营设施设设备移交交给专业业经营单单位负责责管理。专专业经营营单位应应当接收收并承担担维修、养养护和更更新的责责任，有有

26、关费用用由专业业经营单单位承担担，但二二次供水水设施的的费用承承担，按按照江江苏省城城乡供水水管理条条例有有关规定定执行。本条例实施施前建设设的住宅宅小区内内的专业业经营设设施设备备，业主主大会决决定移交交给专业业经营单单位管理理的，专专业经营营单位应应当接收收。具体体实施办办法由设设区的市市人民政政府制定定。专业经营设设施设备备包括变变（配）电电、二次次供水、燃燃气调压压、供热热等设施施设备及及相关管管线。 第第三十八八条 前期物物业服务务企业应应当向业业主提供供物业服服务手册册，并可可以接受受建设单单位的委委托，协协助建设设单位办办理住宅宅物业交交付的有有关具体体事宜。第三十九条条 建建设

27、单位位应当按按照国家家有关规规定和房房屋买卖卖合同的的约定，交交付权属属明确、资资料完整整、质量量合格、功功能完备备、配套套齐全的的物业。 新新建住宅宅小区应应当具备备以下条条件： （一一）建设设工程竣竣工验收收合格，取取得规划划、公安安、消防防、环境境保护、民民防等主主管部门门出具的的认可或或者准许许使用文文件，并并经建设设行政主主管部门门备案； （二二）供水水、排水水、供电电、供气气、供热热、通信信、公共共照明、有有线电视视等市政政公用设设施设备备按照规规划设计计要求建建成，供供水、供供电、供供气、供供热已安安装独立立的经检检定合格格的计量量表具； （三三）教育育、邮政政、医疗疗卫生、文文

28、化、体体育、环环境卫生生、社区区服务以以及人民民防空等等公共服服务设施施已按照照规划设设计要求求建成； （四四）道路路、绿地地和物业业服务用用房等公公共配套套设施按按照规划划设计要要求建成成，并满满足使用用功能要要求； （五五）电梯梯、二次次供水、高高压供电电、消防防设施、压压力容器器、监控控安防等等共用设设施设备备依法取取得使用用合格证证书； （六六）物业业使用、维维护和管管理的相相关资料料完整齐齐全；（七）法律律、法规规规定的的其他条条件。第四十条 物业业服务企企业承接接物业时时，应当当对物业业共用部部分、共共用设施施设备进进行查验验。物业业承接查查验应当当遵循诚诚实信用用、客观观公正、权

29、权责分明明以及保保护业主主共同财财产的原原则。 现场场查验物物业二十十日前，建建设单位位应当向向物业服服务企业业移交下下列资料料： （一一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料； （二二）设施施设备的的安装、使使用和维维护、保保养等技技术资料料； （三三）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件； （四四）物业业管理所所必需的的其他资资料。 未未能全部部移交前前款所列列资料的的，建设设单位应应当列出出未移交交资料的的详细清清单并书书面承诺诺补交的的具体时时限。第四十一条条 物物业服务务企业应应当自物物业交接接后三

30、十十日内，持持下列文文件向物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门办办理备案案手续： （一一）前期期物业服服务合同同； （二二）临时时管理规规约； （三三）物业业承接查查验协议议； （四四）建设设单位移移交资料料清单； （五五）查验验记录； （六六）交接接记录； （七七）其他他与承接接查验有有关的文文件。物业服务企企业应当当在备案案后将物物业承接接查验情情况，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。 第第四十二二条 物业服服务企业业应当将将承接查查验有关关的文件件、资料料和记录录建立档档案，并并妥善保保管。 物物业承接接查验档档案属于于全体业业主所有有。前期期物业服服务合同同

31、终止，业业主大会会选聘新新的物业业服务企企业的，被被解聘的的物业服服务企业业应当在在前期物物业服务务合同终终止之日日起十日日内，在在业主委委员会的的监督确确认下，向向被选聘聘的物业业服务企企业移交交物业承承接查验验档案，或或者向业业主委员员会移交交。第五章 物业服服务 第第四十三三条 从事物物业服务务的企业业应当具具有独立立的法人人资格，依依法取得得物业服服务企业业资质。从事物业服服务的专专业管理理人员应应当按照照国家有有关规定定取得职职业资格格证书。第四十四条条 业业主委员员会应当当与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订物业业服务合合同。物业服务企企业应当当自物业业服务合合同签订订之日起

32、起三十日日内，将将物业服服务合同同报物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门、街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）备备案。第四十五条条 物物业服务务企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专业业性服务务企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业服务委委托给他他人。电梯、消防防、监控控安防等等涉及人人身、财财产安全全以及其其他有特特定要求求的设施施设备，物物业服务务企业应应当委托托专业机机构进行行维修和和养护。第四十六条条 物物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同指派项项目负责责人。更更换项目目负责人人的，应应当及时时告知业业主并在在物业管管理区域域内显著著

33、位置进进行公示示。业主委员会会经征求求业主意意见，可可以要求求物业服服务企业业更换项项目负责责人；要要求更换换项目负负责人的的，物业业服务企企业应当当及时更更换，并并在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。第四十七条条 物物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同中关于于安全防防范的约约定，落落实安全全防范措措施，做做好物业业管理区区域内的的安全防防范工作作。物业业服务企企业未履履行物业业服务合合同义务务或者履履行合同同义务不不符合约约定，导导致业主主人身、财财产受到到损害的的，应当当依法承承担相应应的法律律责任。物业管理区区域内发发生安全全事故等等突发事事件时，物物业服务务企业应应当采取

34、取应急措措施，及及时向有有关主管管部门报报告，并并协助做做好救助助工作。业主、物业业使用人人对人身身、财产产安全有有特殊保保护要求求的，由由业主、物物业使用用人与物物业服务务企业另另行约定定。第四十八条条 业业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，业业主负连连带交纳纳责任。物业所有权权发生转转移时，业业主应当当与物业业服务企企业结清清物业服服务费用用。 第第四十九九条 物业服服务收费费应当区区分不同同物业的的性质和和特点，遵遵循合理理、公开开、服务务质量和和价格相相符的原原则确定定，实行行政

35、府指指导价和和市场调调节价。普普通住宅宅的前期期物业服服务收费费实行政政府指导导价，业业主大会会成立后后，物业业服务收收费是否否实行政政府指导导价由业业主大会会决定；非普通通住宅和和非住宅宅、满足足部分业业主需要要或者接接受业主主委托开开展的特特约服务务等其他他物业服服务收费费，实行行市场调调节价。具具体物业业服务收收费标准准，由当当事人在在物业服服务合同同中约定定。 实实行政府府指导价价的，价价格行政政主管部部门应当当会同物物业管理理行政主主管部门门，综合合考虑物物业服务务平均成成本、最最低工资资标准调调整幅度度以及消消费物价价指数变变动情况况，制定定物业服服务等级级标准以以及相应应的基准准

36、价与浮浮动幅度度，并向向社会公公布。价价格行政政主管部部门应当当每三年年内对物物业服务务等级标标准以及及相应的的基准价价与浮动动幅度进进行评估估，并根根据评估估结果适适时调整整。物业服务企企业为业业主或者者物业使使用人提提供物业业服务合合同约定定以外的的专项服服务的，其其收费标标准可以以由双方方另行约约定。第五十条 物业业服务收收费可以以采取包包干制或或者酬金金制等方方式，具具体收费费方式由由物业服服务合同同约定。实实行酬金金制收费费方式的的，物业业服务企企业应当当按照规规定对物物业服务务各项资资金的收收支建立立台账，并并接受业业主委员员会的核核查。 第第五十一一条 物业服服务收费费应当明明码

37、标价价，物业业服务企企业应当当在物业业管理区区域内显显著位置置，将服服务内容容、服务务标准、收收费项目目、收费费标准等等有关情情况如实实公示。 物物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同的约定定定期将将物业服服务费用用和经营营设施收收益收支支情况、公公共水电电费分摊摊情况如如实公示示。物业服务企企业可以以根据物物业服务务合同预预收物业业服务费费用，但但是预收收物业服服务费用用的期限限最长不不得超过过一年。第五十二条条 物物业服务务企业应应当定期期公布共共用场地地、共用用设施设设备产生生的供水水、供电电、供气气、供热热的用量量、单价价、金额额，并按按照实际际费用和和物业服服务合同同约定的的方式

38、由由全体业业主分摊摊。没有有约定或或者约定定不明确确的，按按照业主主专有部部分占建建筑物总总面积的的比例分分摊。业主或者业业主委员员会对公公布的共共用场地地、共用用设施设设备产生生的供水水、供电电、供气气、供热热费用的的分摊情情况提出出异议的的，物业业服务企企业应当当答复。第五十三条条 物物业管理理区域内内，供水水、供电电、供气气、供热热等专业业经营单单位应当当按照最最终用户户使用的的计量器器具显示示的量值值向最终终用户收收取费用用，不得得转嫁户户外管线线或者其其他设施施的能源源损耗和和损失。最最终用户户是指接接受供水水、供电电、供气气、供热热等服务务的最终终分户业业主或者者实际使使用人。物业

39、服务企企业接受受专业经经营单位位委托代代收费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用，但但可以根根据约定定向专业业经营单单位收取取报酬。第五十四条条 物物业服务务企业享享受国家家和省有有关现代代服务业业规定的的税收优优惠政策策。物业业服务企企业代收收代征的的各类费费用，不不计征营营业税和和企业所所得税。住宅小区内内共用设设施设备备维护管管理、保保洁、绿绿化等物物业服务务过程中中的用水水、用电电、用气气价格按按照当地地居民使使用价格格的标准准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。第五十五条条 物物业服务务合同期期限届满满三个月月前，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会会会议

40、，决决定选聘聘或者续续聘物业业服务企企业，将将决定书书面告知知物业服服务企业业、物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门和街道道办事处处（乡镇镇人民政政府），并并在物业业管理区区域显著著位置公公告。 物物业服务务企业决决定不再再续签物物业服务务合同的的，应当当在物业业服务合合同期限限届满三三个月前前书面告告知业主主委员会会、物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门和街道道办事处处（乡镇镇人民政政府），并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。业主大会决决定续聘聘的，业业主委员员会应当当在物业业服务合合同期限限届满一一个月前前与物业业服务企企业续签签物业服服务

41、合同同。第五十六条条 业业主大会会决定解解聘物业业服务企企业的，被被解聘的的物业服服务企业业应当按按照规定定办理移移交手续续。被解解聘的物物业服务务企业在在办理交交接至撤撤出物业业管理区区域前的的期间内内，应当当维持正正常的物物业管理理秩序，但但物业服服务合同同另有约约定的除除外。业主大会决决定选聘聘新的物物业服务务企业的的，被解解聘的物物业服务务企业应应当在物物业服务务合同终终止之日日起十五五日内，退退出物业业管理区区域，并并向业主主委员会会或者在在业主委委员会的的监督确确认下与与被选聘聘的物业业服务企企业履行行下列交交接义务务： （一一）移交交占用的的物业共共用部分分、由前前期物业业管理开

42、开办费购购买的物物业办公公设备等等固定资资产； （二二）移交交本条例例第四十十条第二二款规定定的相关关资料； （三三）移交交物业服服务期间间形成的的物业和和设施设设备使用用、维护护、保养养、定期期检验等等技术资资料，运运行、维维护、保保养记录录； （四四）结清清预收、代代收和预预付、代代付的有有关费用用； （五五）法律律、法规规规定和和物业服服务合同同约定的的其他事事项。物业服务合合同期限限届满，业业主大会会未作出出选聘或或者续聘聘决定，物物业服务务企业按按照原合合同约定定继续提提供服务务的，原原合同权权利义务务对双方方具有约约束力。在在原合同同权利义义务延续续期间，任任何一方方当事人人提出终

43、终止合同同的，应应当提前前三个月月书面告告知另一一方当事事人和物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门、街街道办事事处（乡乡镇人民民政府），并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。第五十七条条 物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门、街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当加强强对物业业服务企企业交接接工作的的监管。被解聘的物物业服务务企业拒拒不撤出出物业管管理区域域的，物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门应应当责令令其限期期撤出，业业主委员员会可以以依法提提起诉讼讼或者申申请仲裁裁。第五十八条条 物物业管理理行政主主管部门门应当根

44、根据物业业服务企企业基本本状况、履履行物业业服务合合同、投投诉处理理和日常常检查等等情况，建建立物业业服务企企业及其其项目负负责人信信用档案案，并向向社会公公开。第五十九条条 单单体物业业或者规规模较小小的物业业，经业业主或者者业主大大会决定定，在物物业所在在地的街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）的的监督指指导下，业业主可以以对物业业实施自自行管理理。业主自行管管理的，应应当对下下列事项项作出决决定：（一）自行行管理的的执行机机构、管管理人；（二）自行行管理的的内容、标标准、费费用和期期限；（三）聘请请专业机机构的方方案；（四）其他他有关自自行管理理的内容容。电梯、消防防、监控控安防等等涉及人

45、人身、财财产安全全以及其其他有特特定要求求的设施施设备，应应当委托托专业机机构进行行维修和和养护。第六章 物业的的使用和和维护 第六十条 业主主、物业业使用人人对物业业的使用用与维护护，应当当遵守法法律、法法规、管管理规约约的规定定及业主主大会的的决定，不不得损害害公共利利益和他他人合法法权益。 第第六十一一条 物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑和共用用设施，不不得擅自自改变用用途。 平平时开发发利用人人民防空空工程设设施，不不得影响响其战时时防空效效能和应应急避难难功能。第六十二条条 物物业管理理区域内内规划用用于停放放汽车的的车位、车车库，建建设单位位应当首首先满足足本区域域

46、内业主主的停车车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位办办理商品品房房屋屋预销售售登记后后出售或或者附赠赠的车位位、车库库，应当当明示并并在物业业管理区区域内显显著位置置公示拟拟出售车车位、车车库的产产权证明明文件和和出售价价格。拟拟出售车车位、车车库数量量少于本本区域要要求购买买车位、车车库业主主的房屋屋套数时时，应当当通过抽抽签等公公平方式式确定，每每户业主主只能购购买一个个车位或或者车库库。建设单位未未出售或或者未附附赠的车车位、车车库，应应当优先先出租给给本区域域内业主主，租金金按照价价格行政政主管部部门核定定的标准准执行；业主要要求承租租车位、车车库的，建建设

47、单位位不得只只售不租租。拟出出租车位位、车库库数量少少于本区区域要求求承租车车位、车车库业主主的房屋屋套数时时，应当当通过抽抽签等公公平方式式确定给给未购买买或者未未受赠车车位、车车库的业业主，每每户业主主只能承承租一个个车位或或者车库库。在首先满足足本物业业管理区区域内业业主的购购买和承承租需要要后还有有多余车车位、车车库的，可可以出租租给本物物业管理理区域外外的使用用人，但但租赁期期限不得得超过六六个月。第六十三条条 占占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位、车车库，由由业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会决定使使用。物业管理区区域内划划定车位位、停放放车辆，不不得占用用、堵塞塞、封闭闭疏散通通道、安安全出口口、消防防车通道道，不得得影响其其他车辆辆和行人人的正常常通行。第六十四条条 在在物业管管理区域域内公共共、共用用车库、道道路、场场地停放放汽车的的，应当当根据业业主大会会或者业业主大会会授权