某公司物业管理方案(DOC 42页)etpt.docx

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1、润 和 谷物 业 管 理理 方 案南宁天宇宇物业管管理公司司目 录一、前言言33二、开标标一览表表44三、公司司规章管管理制度度及程序序文件55四、中标标后服务务计划77五、管理理人员配配置情况况336六、管理理总体目目标338七、合作作方式338八、质量量保证方方式339前言南宁天宇宇物业管管理服务务有限公公司成立立于二000四年年，目前前是具有有独立法法人资格格，具有有建设厅厅核准的的物业管管理资质质三级企企业，是是南宁市市专业化化物业管管理公司司之一。公司中层层管理人人员大多多是来自自荣和物物业公司司，均有有对大型型住宅物物业管理理的综合合领导能能力和很很强的操操作管理理经验，绝绝大部份

2、份的管理理人员都都取得了了全国物物业管理理上岗证证。公司司现有员员工500多人，其其中包括括经济师师、会计计师、建建筑工程程师在内内的各类类管理人人员、专专业技术术人员。主主要管理理人员大大都毕业业于物业业管理专专业，大大专以上上学历，是是一支专专业、高高效、团团结、敬敬业的优优秀管理理队伍。公司始终终遵循“服务至至诚、精精益求精精、管理理规范、进进取创新新”之管理理服务理理念，以以管理住住宅小区区、写字字楼及商商业楼为为主，近近年来不不断地发发展，在在南宁市市承接了了仙葫开开发区内内的彩虹虹家园小小区、半半岛别墅墅山庄等等几个项项目的物物业管理理。天宇物业业管理公公司在不不断的推推出“酒店式

3、式管理”、“人性化化管理”、“个性化化管理服服务”之物业业管理模模式。实实施物业业管理智智能化，不不辍超越越服务境境界，倾倾力推动动行业发发展。敝司祈愿愿致力于于润和谷谷项目的的优质物物业管理理和后勤勤服务，以以天宇物物业卓越越的管理理、细致致周到的的服务，创创造并保保持一个个优雅舒舒适、美美观整洁洁的生活活环境。并并与“润和谷谷”的业主主们携手手并进，共共同努力力，共同同缔造“润和谷谷”服务社社会化与与物业管管理之典典范。文件一. 开标标一览表表投标单位位：南宁天天宇物业业管理有有限公司司物业管理理费报价价住宅楼物物业管理理费单价价（元/MM2/月）0.455元商铺物业业管理费费单价（元/M

4、M2/月）0.900元车库物业业管理费费单价（元/MM2/月）露天停车车场停放放费单价价（元/辆辆/月）0.2225元80.000元文件二. 公司司规章管管理制度度及程序序文件一、办公公室规范范性文件件1 员工工形象及及着装管管制办法法2 员工工考勤规规定3 工作作场所管管理规定定 4 （长途途）电话话使用管管理规定定5 空调调使用管管理规定定6 员工工餐厅管管理制度度7 公司司公车管管理使用用规定8 公司司员工在在小区使使用公共共自来水水的管理理规定9 公共共管理制制度质检检处罚规规定10 绩效效考核管管理规定定11 目标标计划管管理办法法12 档案案管理办办法13 复印印机、纸纸张管理理规

5、定二、办公公室程序序文件1 员工工培训管管理程序序2 人事事招聘程程序3 人事事任免程程序4 人事事异动程程序5 员工工入职、转转正、离离职管理理运作程程序6 外来来商家在在小区内内从事商商业活动动管理办办法7 社区区活动组组织开展展部门间间配合协协调办法法8 办公公用品申申购程序序9 公文文处理运运作程序序三、财务务室程序序文件1 费用用报销审审核管理理运作程程序2 现金金管理程程序3 银行行存款管管理运作作程序4 水电电、物业业管理、公公共设施施维护费费收费管管理规定定四、绿化化部规范范性文件件1 时花花养护作作业规范范2 乔灌灌木养护护作业规规范3 草坪坪养护作作业规范范4 绿篱篱养护作

6、作业规范范5 绿化化机具使使用维修修保养标标准和作作业规程程管理6 绿化化机具操操作规范范五、绿化化部程序序文件1 绿化化养护程程序2 绿化化部管理理运作程程序3 绿化化上门服服务程序序六、保安安部程序序文件1 消防防管理运运作程序序2 器械械管理运运作程序序3 保安安部管理理运作程程序4 车辆辆停放管管理运作作程序七、维修修服务部部程序文文件1 工程程维修报报修管理理标准运运行程序序2 供配配电设施施设备维维修保养养作业程程序3 工程程维修部部机电设设备管理理运作程程序4 工具具管理标标准运行行程序5 设备备综合管管理标准准作业程程序6 柴油油发机电电运行管管理标准准作业程程序7 二次次供水

7、管管理标准准运作程程序八、规范范性文件件1 保洁洁部员工工培训实实施标准准作业2 垃圾圾收集与与处理作作业规范范3 特殊殊环境清清洁作业业规范4 卫生生消杀作作业规范范5 清洁洁工作质质量检查查标准6 保洁洁部各区区域清洁洁实施标标准九、保洁洁部程序序文件汇汇总表1 保洁洁部管理理运作程程序2 保洁洁部上门门服务运运作程序序十一、业业主服务务中心程程序文件件1 管家家收费运运作程序序2 楼宇宇巡查运运作程序序3 房屋屋装修与与服务管管理程序序4 办理理业主入入伙手续续运作程程序十二、业业主服务务中心规规范性文文件1 前台台接待工工作规范范2 业主主服务中中心部门门内部协协调办法法3 业主主服务

8、中中心文档档管理作作业规程程4 业主服务务中心回回访制度度文件三. 中标标后服务务计划内容包括括：1、对标标的物业业管理模模式，应应包括： 内部管理理架构 管理运行行机制 工作流程程 信息反馈馈（投诉诉处理）渠渠道及时时间 物业资料料管理 投标单位位认为有有必要的的其它内内容2、物业业管理服服务内容容，其中中包括： 招标项目目要求中中的所有有内容，及及其达到到的最终终效果； 投标单位位可以提提供的其其它服务务项目，及及其达到到的最终终效果。3、管理理人员的的培训计计划内容容，其中中包括： 培训计划划、方式式、目标标4、投标标单位提提供的具具有特色色的物业业管理服服务5、投标标单位提提供的优优惠

9、服务务措施 润和和谷物业业管理服服务宗旨旨缔造造卓越 永永恒追求求管理服务务之目的的 创造并保保持一流流的办公公、生活活环境和和物业形形象 保证物业业使用功功能，延延长物业业使用寿寿命 为日常工工作和办办公秩序序提供有有力之后后勤保障障卓越管理理服务之之内涵体体现 管理服务务品质 服务人员员素质 员工服务务意识 员工精神神风貌 员工职业业礼仪 职业着装装服饰 合作友好好诚信 后勤服务务到位 顾客满意意度高物业管理理模式壹 内内部管理理架构一、组织织管理架架构完善明晰晰的管理理职责、高高效节约约的人员员组织架架构，是是物业管管理处保保证管理理服务成成效的前前提，本本公司物物业管理理处拟采采用如下

10、下图所示示之管理理架构。图一物业业管理处处职能架架构图管理处经理客户服务管理成本控制资金平衡绿化消杀清洁维护内部服务社区文化信息处理治安管理消防管理车辆管理保洁绿化管理财务管理安全管理设备及公用设施管理其它公用设施给排水系统维护供配电系统维护绿化维护保养房屋修缮维护加压系统设备维护贰 管管理运行行机制及及双方合合作关系系一、管理理体系为了确保保物业管管理的各各项目标标能够按按时有效效地落实实，保证证管理成成效，使使物业及及环境永永葆风采采，必须须明确参参与物业业管理的的各有关关机构或或单位各各自的职职责和承承担的作作用，对对该物业业的管理理实行执执行机构构、责任任机构、监监督机构构有机结结合的

11、“三位一一体”的管理理机制和和管理体体系。如如图所示示：监督机构构责任机构构执行机机构 物业管管理管理理机构关关系图二、管理理运行机机制1. 物物业管理理执行机机构物业管管理处 为物业业管理的的具体实实施机构构，直接接向小区区负责，保保证物业业管理的的各项工工作及环环节均达达到卓越越和令顾顾客满意意。 依照公司司制定的的综合管管理计划划全面开开展各项项管理服服务工作作。 在各项管管理服务务中，严严格遵照照ISOO90002质量量保证体体系的要要求及程程序。 对各项管管理服务务环节和和管理服服务目标标负责。 作好详细细的各项项管理质质量记录录，按时时向业主主提交季季度物业业管理报报告。 及时处理

12、理所有业业主对物物业管理理工作的的各种意意见和建建议。日常管理理上，管管理处采采取将管管理活动动和管理理手段构构成一个个连续封封闭回路路的模式式，注重重管理程程序的封封闭性，形形成有效效的管理理运作（指指挥、执执行、监监督、反反馈）。 管理组织策划（各主管）指令执行（专业人员、操作人员） 管理指挥（经理）管理监督（经理）反馈渠道 管理理处内部部运作示示意图2物业业管理责责任机构构物业业管理公公司 落实物物业管理理及后勤勤服务目目标的最最终责任任人，负负责对物物业管理理及服务务状况的的整体监监控和指指导，就就管理服服务状况况最终向向委托方方负责。 制定各营营区综合合管理服服务计划划和综合合管理服

13、服务目标标。 组建精干干高效的的管理机机构和人人员队伍伍。 作为管理理处的支支持系统统向管理理处提供供包括人人事、品品质、财财务等全全方位的的支持和和督导。/ 人事行管管部负责责管理处处人员的的定岗，定定编和各各类人员员的储备备，定期期开展各各项专业业技能强强化培训训，思想想道德训训导。/ 品质管理理部监控控管理处处的管理理状况和和服务状状况，保保证管理理达标，协协助解决决问题，定定期组织织内审，审审查营区区管理服服务达标标情况。/ 财务管理理部负责责对管理理处的各各项财务务状况进进行有效效监控，协协助控制制管理成成本，开开源节流流。/ 工程部负负责对管管理处公公用设施施维修和和养护进进行指导

14、导和监督督，协助助技术攻攻关，解解决实际际问题。/ 安防部对对管理处处安全工工作提供供指导和和监督。/ 清洁绿化化部对管管理处保保洁绿化化工作提提供业务务指导和和监督。/ 工程部对对管理处处设备保保养、维维修工作作提供指指导和监监督。/ 管理处负负责指导导营区整整体标识识系统设设计、制制作和安安装。并并配合管管理处对对营区进进行节日日灯饰设设计及布布置。/ 公司分管管业务的的副总经经理对管管理处工工作进行行全面整整体的监监控、指指导和协协调。 定期向所所有业主主进行顾顾客满意意度调查查，听取取业主对对物业管管理工作作的意见见和建议议，总结结管理状状况, 不断断提高管管理水平平。3物业业管理监监

15、督部门门为确确保营区区物业管管理执行行的有效效性，所所有物业业使用人人可通过过以下渠渠道，对对本公司司和管理理处的管管理行为为进行监监督。 审核管理理处呈交交的季度度管理报报告。 组织对管管理工作作的抽验验，检查查，审查查管理效效果。 可通过与与物业管管理人以以会议或或其它的的形式，评评审小区区管理状况，交交流意见见。 可即时就就管理中中存在的的问题向向管理处处或公司司投诉。 以其它正正当的方方式监督督。叁 物业管管理服务务流程物业管理理服务之之计划与与控制诊断评价检查督导实施运行编制计划调查筹划 公司司在与贵贵司及业业主密切切交流，会会商共进进的前提提下，通通过以下下循环可可永久维维持小区区

16、之卓越越管理，为为小区业业主提供供优良服服务。管理处工工作流程程跟踪调整跟踪调整安排落实相关班组各班组主管各班组计划性工作管理处经理安排落实传达执行情况反馈执行情况反馈传达各类非计划性工作信息中心 管理处处工作流流程图肆 信信息沟通通、信息息反馈渠渠道及时时间一、公司司信息管管理工程程主要特特色 公司实现现电脑网网络化管管理。 现代科技技的综合合运用，解解决了远远程监控控难题，同同时为即即时信息息传递、管管理沟通通、投诉诉处理等等提供了了快速信信息通道道。 智能化管管理，建建立了与与业主沟沟通的互互联网平平台。 明确将与与业主沟沟通的程程序和和业主主投诉处处理办法法写入入公司质质量保证证体系文

17、文件。二、与顾顾客之间间的信息息反馈渠渠道 呈交业主主审核中中心季度度管理报报告。 公司定期期组织业业主服务务满意度度调查，全全面沟通通业主。 定期与小小区贵司司召开工工作协调调会，检检讨阶段段性物业业管理与与服务成成效，解解决需改改进的问问题。 管理处224小时时接受业业主的意意见反馈馈及投诉诉，业主主随时可可通过电电话服务务专线直直接与公公司沟通通或投诉诉。 协助委托托方组织织对管理理工作的的抽验，检检查，审审查管理理效果。三、顾客客投诉处处理1、对待待业主之之投诉 将业主的的投诉处处理放在在首位，并并限于224小时时内解决决或答复复。 不吝惜对对处理业业主投诉诉所花费费的时间间和金钱钱。

18、2、处理理客户投投诉的姿姿态 接到投诉诉，在规规定的时时间内（110分钟钟内）立立即赶往往现场，越越快越好好。 无论是什什么状况况都必须须向业主主道歉，以以客为尊尊。 绝对不允允许反驳驳或找借借口，注注重业主主服务礼礼仪之诸诸细节。3、对投投诉的事事后处理理 分析原因因，检查查疏漏，并并向公司司品质管管理部汇汇报 总结研究究，制定定有效的的纠正改改善措施施和避免免再发的的对策 确定之具具体对策策，立即即付诸于于行动并并向业主主汇报四、信息息处理指指挥中心心管理处同同时发挥挥信息处处理指挥挥中心的的作用，是是各类信信息集散散中枢，保保证信息息反馈的的畅通，确确保244小时内内的所有有信息都都能得

19、到到及时处处理。监控、跟踪发布命令分析整理执行命令（各类相关人员）信息处理指挥中心保洁员安全员管理人员业主信息接收传播媒介设备维护上级指令执行结果 信信息处理理指挥中中心工作作示意图图伍 物业业资料档档案管理理档案资料料的管理理是物业业管理工工作的一一个重要要组成部部分，科科学的、规规范化的的档案管管理，能能有效地地为物业业及公用用设施的的使用、维维修、改改建和各各项管理理服务工工作提供供有效的的质量记记录。本本公司自自成立以以来，一一贯重视视档案资资料的建建立与管管理工作作。针对对润和谷谷的物业业管理形形式，我我们拟采采取系统统化、科科学化、电电脑化、人人性化的的管理手手段，配配备专职职档案

20、管管理人员员，建章章建制，对对所有档档案资料料进行严严格的、科科学的、集集中的管管理。一、需建建立的档档案、资资料分类类检索需润和谷谷项目提提供的资资料1、产权权资料 AA项目目批准文文件 BB用地地批准文文件 CC建筑筑执照 DD拆迁迁安置资资料2、技术术资料 AA规划划图 BB竣工工图 总平面图图 单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图 消防、附附属工程程及地下下管网竣竣工图 CC地质质勘测报报告 DD. 开开、竣工工报告 EE图纸纸会审记记录 FF工程程设计变变更通知知及技术术核定单单（包括括质量事事故处理理记录）G隐蔽蔽工程验验收签证证H沉降降观察记记录I 竣竣工验收收证明书书J钢材材、水

21、泥泥等主要要材料的的质量保保证书K新材材料、构构配件的的鉴定合合格证书书L水电电、卫生生器具、机机电等设设备的检检验合格格证书M砂浆浆、混凝凝土试块块试压报报告N供水水的试压压报告O绿化化工程竣竣工图纸纸及相关关资料P其他他技术资资料管理处需需建立的的资料1物业业资料A各物物业基本本资料B各物物业功能能分区资资料C各物物业设备备资料2业主主资料 A业业主公约约B办公公及居住住人员名名册C各住住宅单位位居住人人员资料料3日常常管理资资料A保洁洁管理记记录 日常巡查查记录 绿化消杀杀记录 水箱清洗洗记录 二次供水水化验单单 BB车辆辆管理档档案 车辆详细细资料 地下车库库使用公公约 车辆出入入及停

22、放放记录 C装装修管理理档案 装修通知知书（附附图纸） 装修工程程队安全全责任书书 临时施工工人员登登记表 施工单位位营业执执照D维修修服务档档案 维修服务务登记表表 内部服务务协议书书 维修服务务回访记记录 E收收费管理理档案 月收费明明细表及及汇总表表 每季度管管理费收收支公布布单 委托银行行代收款款协议书书 管理处与与外单位位签订的的各类合合同 F设设备管理理档案 各类公用用设施保保养维修修记录 各项机电电设备保保养维修修及运行行记录 设备分承承包方维维修保养养记录 设备检查查记录 G社社区文化化档案 各项活动动计划及及实施记记录 图片及录录像 新闻媒介介报道剪剪集 业主反馈馈意见及及各

23、项建建议 H业业主意见见调查、统统计记录录 I服服务质量量回访记记录 J业业主投诉诉及处理理记录 K员员工管理理档案 员工个人人详细资资料 员工业绩绩考核记记录 员工内务务管理检检查记录录L培训训档案 各项培训训计划及及实施记记录 培训结果果考核及及跟查记记录 军事训练练及消防防演习记记录 M行行政文件件 政府部门门文件 管理处及及物业公公司文件件 管管理处规规章制度度、通知知、通报报等文件件二、档案案、资料料管理办办法档案、资资料建立立及管理理运作流流程示意意图复印文件张贴文件作废文件管理处建立的资料管理处档案管理室借阅文件润和谷提供的资料档案资料料管理运运作流程程图物业管理理服务内内容及最

24、终达到到效果壹 物物业管理理服务内内容及服服务计划划一、 保保洁与绿绿化管理理保洁与绿绿化管理理范围 保洁与绿绿化管理理工作将将在润和和谷授权权之区域域内作业业。 管理内容容主要为为：楼内内保洁、楼楼外及外外墙保洁洁、机电电桥厢、垃垃圾收集集清运、绿绿化养护护与 “四害害”消杀等等。管理模式式与作业业要求 管理模式式：根据据保洁区区域划分分责任范范围（保保洁岗），落落实责 任人人；根据据各保洁洁环节不不同和小小区内不不同的物物 业特特点，将将定时或或定期集集中作业业方式与与日常巡巡 视保保洁的作作业方式式相结合合，制定定物业保保洁方案案， 实行行全天候候保洁。 作业要求求：严格格按照IISO9

25、90022质量保保证体系系文件有有关 程序序文件和和作业指指导书的的要求，规规范化作作业。保洁之目目的及概概念保洁的目目的 保洁作作业的根根本是清清除建筑筑、建材材表面附附着的污污垢，最最终达到到提高建建筑美观观、保护护建材寿寿命、洁洁净环境境卫生的的目的。 提高建筑美观 注重环境卫生保护建材寿命保洁的概概念 物业的的保洁因因其建材材、场所所、使用用者、用用途的不不同，其其相应的的清洁方方法也不不同，清清洁也是是千变万万化，正正是这样样的变化化对作业业人员也也提出专专业化、广广泛的建建材和冼冼剂知识识的要求求。/ 针对不同同的建材材采用不不同清洁洁方法（如如石材、金金属、塑塑胶等）/ 针对不同

26、同的场所所采用不不同的清清洁方法法(洗手手间、办办公区、走走廊、停停车场等等）/ 针对清洁洁分类采采用不同同的清洁洁方法（日日常清洁洁、定期期清洁、特特种清洁洁等）/ 针对用途途不同采采用不同同的清洁洁方法公司之保保洁原则则/ 要求物业业清洁区区域内任任何部位位必须干干净整洁洁，无卫卫生死角角/ 关切的服服务，给给人以温温馨的感感觉/ 垃圾及时时清理，免免除空气气的污染染/ 最大程度度减少对对办公秩秩序和环环境的影影响，为为物业使使用人提提供最大大便利。保持建材材常用常常新/ 使用适当当的洗剂剂，保持持建材外外观干净净、常新新，不受受损坏/ 使用无污污染洗剂剂，保持持环境的的清新/ 采用保护护

27、措施，避避免建材材使用中中的最小小磨损作业情况况督查/ 现场管理理者每日日巡查作作业完成成情况，提提供报告告书/ 各区域负负责人每每月进行行互检/ 各区域负负责人每每月进行行作业指指导、监监督检查查树立良好好的社会会形象，创创造一流流的工作作生活环环境/ 使用高效效作业设设备，确确保环境境干净、整整洁/ 选用高素素质作业业人员，注注重人员员形象教教育/ 严格要求求着装整整齐，服服务语言言标准化化清洁作业业的实施施与方法法清洁的实实施正如前所所述每幢幢物业的的情况不不同，故故对其作作业的实实施也相相对不同同：1、进行行详细的的调查2、制定定完善的的作业计计划3、划分分作业不不同的区区域进行行4、

28、制定定全面的的建材保保护措施施及方法法 物业公司作业计划策定划分作业区域 调 查分 析制定建材保护措施绿化管理理/ 绿化维护护与管理理是高档档次物业业管理必必不可少少的内容容，起到到点缀美美化的作作用。/ 根据营区区人员、地地理、整整体环境境等因素素进行科科学养护护。/ 合理规划划小区绿绿化布置置，根据据季节的的不同选选择叶和和花卉相相匹配的的盆景。并配备备专业技技术高的的园艺师师。/ 各绿化区区域将设设温馨提提示，室室外绿化化植物配配挂精致致之品种种名称卡卡。/ 日常养护护：对公共共部位及及室内盆盆景定时时采取浇浇水、施施肥、修修枝、除除杂草、松松土、剪剪叶、补补角、除除虫害日日常保养养工作

29、。/ 重点养护护：对区域域内的名名贵盆栽栽进行重重点养护护，悉心心打理。/ 科学浇灌灌：根据盆盆栽植物物特点，设设计科学学的浇水水、排水水管理方方法。/ 病虫害防防治：加强病病虫害防防治，预预防为主主，定期期施以防防治措施施。/ 低温预防防：特别注注意植物物的冬季季保暖，制制定周详详的防低低温管理理计划。冬冬季密切切注意天天气预报报，及早早采取防防冻措施施。/ 加强巡视视：对名贵贵品种加加强巡查查频度，做做到万无无一失。保洁、绿绿化管理理特别事事项/ 对日常办办公环境境和工作作秩序可可能造成成影响的的非日常常保洁工工作，将将定期安安排于非非工作日日进行。/ 日常大面面积保洁洁工作安安排于上上班

30、前、下下班后进进行。/ 日常办公公时间以以保洁员员巡查保保洁为主主，减少少对正常常工作的的影响。/ 人员流量量较多的的业务区区域注意意保持整整洁。/ 保洁管理理工作严严格遵守守润和谷谷的规定定和要求求，对未未经予授授权的部部门或区区域严禁禁擅入作作业。/ 绿化消杀杀作业于于非工作作日进行行，避免免药物对对人的影影响。如如果药性性较长，则则置警示示牌醒示示。/ 各保洁岗岗负责各各自区域域的垃圾圾收集，放放于指定定地点，定定时清运运。二、设备备设施管管理机电设备备及其配配套公用用设施是是物业使使用功能能的生命命线，在在日常管管理中尤尤为重要要。本公公司将针针对小区区内各项项机电设设备的特特点，制制

31、定严格格的作业业规程及及操作程程序。设备管理理范围 供配电系系统 给排水系系统 消防系统统 闭路监控控系统、门门禁系统统 维修工具具及设备备 其它公用用设施：包括沟沟、渠、池池井、各各类管线线、标牌牌、标识识牌、公公共通道道、公共共信箱、避避雷系统统等。设备三级级人员管管理 管理处经经理： 设备安安全之第第一责任任人，负负责设备备保养维维修 工作作的检查查、监督督。 设备主管管： 负责责设备保保养维修修工作的的组织、安安排和实实施， 建立立设备台台帐，解解决技术术难题。设备责责任人： 负责责责任范范围内设设备保养养维修的的日常工工作。设备六级级保养检检修 日检：属属日常巡巡视检查查维护，检检查

32、设备备运行状状态是否否正常。 月检：属属测试性性检查，对对设备进进行性能能测试、调调整。 季检：属属维护性性修理，对对设备进进行清扫扫、加油油、调试试。 年检：属属恢复性性修理，对对设备局局部解体体，着重重恢复设设备的 电气性性能、机机械和精精度，检检修或更更换零部部件及附附属 装置。 大修：属属彻底性性修理，对对设备全全部解体体，全面面检查、试试验、 探伤、调调试，更更换全部部不合格格零部件件或附属属装置。 分承包方方保养维维修：依依据分包包合同之之约定进进行定期期保养及及故障处理理设备管理理要点 各类设备备的保养养维修以以及各项项作业规规程，必必须严格格按照IISO990022质量保保证体

33、系系文件有有关的程程序文件件和作业业指导书书之要求求进行。 建立设备备的管理理档案和和各类重重要设备备的技术术档案。 设备管理理必须落落实设备备责任人人，做到到责任到到人. 设备管理理首要任任务是保保证整个个小区的的工作、生生活秩序序和所有有设备的的正常运运转。 作业时不不能对润润和谷任任何部门门的工作作造成影影响，涉涉及某特特殊部门门的作业业要提前前书面通通知使用用人，并并得到允允许后方方可进行行。 定时或定定期保养养检修安安排于非非上班时时间或非非工作日日进行。 高、低压压配电、发发机电等等设备季季度停电电检修测测试安排排于非工工作日进进行，备备用发机机电保证证可随时时于停电电时即时时恢复

34、供供电。 消防系统统各设施施、器材材定期检检修、检检测，保保证无损损坏或失失效。 空调系统统的中、大大修安排排于非使使用季节节进行，平平时定期期检查、清清洁和保保养。 各类机房房、设备备房属安安全和消消防重点点，严禁禁无关人人员进入入。 完整详细细的设备备管理工工作记录录是设备备管理质质量的必必要保证证.三、房屋屋使用维维护和修修缮对物业进进行合理理有效的的维护及及修缮管管理，目目的在于于延长物物业的使使用寿命命，保证证物业的的使用功功能和安安全性能能，保持持物业形形象和物物业正常常的完好好率。管理范围围 建筑楼宇宇结构（地地基基础础、承受受构件、非非承重墙墙、屋面面等） 建筑物外外墙 红线内

35、道道路 停车场 楼内内地面、墙墙面、门门窗、楼楼梯、公公共天花花等管理内容容楼宇的安安全检查查：定期期和不定定期对楼楼宇房屋屋进行检检查，掌掌握房屋屋健康状状况。 楼宇维修修施工管管理：编编制每年年的修缮缮计划，安安排年度度修缮投投资、审审核修缮缮方案、监监督施工工。 楼宇维修修档案资资料管理理：对房房屋建筑筑、房屋屋的各项项技术资资料、维维修记录录等档案案资料，严严格按照照物业档档案管理理规定进进行管理理。管理要点点 建立完善善楼宇房房屋使用用、维修修和养护护的各项项责任制制度，落落实责任任人。 管管理处有有权对房房屋使用用进行正正确地督督导和建建议。 所有维修修项目必必须严格格按照有有关法

36、规规及公司司后勤保保证体系系文件的的要求进进行。 根据润和和谷物业业之特点点，制定定严格的的零修、中中修、大大修、翻翻修综合合维修的的管理及及施工制制度，保保证维修修质量。 科学地、规规范地制制定各项项修缮方方案，有有效地控控制成本本。 维修工程程完成后后，要对对业主进进行维修修后回访访，听取取业主对对维修的的各种意意见，了了解业主主满意度度。 各巡视人人员及保保洁岗在在工作中中加强对对房屋、停停车场、道道路等状状况的巡巡查，发发现问题题及时报报告补修修，做到到“零修不不过夜”。 对对于需承承包的维维修项目目，严格格进行分分承包商商评审，严严格监督督施工，保保证维修修质量。 定期总结结，就物物

37、业房屋屋的使用用和维修修情况，作作出管理理报告。 根据物业业的建筑筑设计、建建筑施工工、建材材选用、装装修材料料等特点点，制定定物业的的年代改改善计划划，保持持物业面面貌常新新。 定期检查查所有标标志，损损坏或脱脱落的标标识类标标志，将将在发现现后244小时内内予以修修复。大大型标志志48小时时内修复复。四.消防防安全管管理 润和和谷不同同于其他他普通楼楼宇的物物业管理理。它的的性质决决定了它它在安全全管理方方面的特特性，尤尤其是对对于消防防的控制制和安全全管理。它它是小区区楼宇物物业管理理的重点点和难点点，也是是保证小小区及人人员安全全的重要要管理环环节。强化消防防意识：坚决贯贯彻“预防为为

38、主、消消防结合合”的消防防管理方方针，确确保火灾灾的零发发生率。建立消防防队伍：根据消消防管理理“预防为为主，消消防结合合”方针，设设置专业业消防队队伍，成成立消防防紧急应应急分队队，任命命义务消消防队员员（原则则上为管管理处全全体人员员）。建立消防防制度：建立周周密完善善的消防防疏散图图、防火火责任制制，制定定消防作作战方案案、救护护措施、定定期检查查各类消消防设施施，明确确防火档档案制度度及消防防员职责责，并定定期邀请请消防专专业人员员进行专专题培训训和定期期进行消消防模拟拟演习，每年至少进行一次消防模拟演习，以做到防患于未然。消防安全全管理要要点： 加强管理理处员工工的消防防观念和和防火

39、意意识，任任何管理理服务人人员都有有消除火火灾隐患患之责任任。 各个环节节严格遵遵照国家家有关规规定和公公司质量量保证体体系文件件之要求求。 保证楼内内、楼外外消防通通道的畅畅通，各各消防设设施定期期检测，保保证完好好无损，随随时可以以启用。 对对小区实实行244小时消消防安全全监控，对对消防要要害部门门和火灾灾易发生生区加强强防范和和巡查，重重点防范范。 定期组织织员工进进行防火火、防灾灾演习，熟熟练掌握握各种消消防设施施的使用用方法，提提高对火火警的应应付能力力。 落实各级级和各项项消防管管理责任任人和灭灭火指挥挥人员。 维修人员员及保洁洁员日常常工作注注意巡视视，保持持警惕，对对于不应应

40、放在某某处的物物体，不不能解释释来历的的物体和和不适宜宜放在某某处的物物体要及及时处理理。 完善各类类防火标标识，和和各类消消防设施施的使用用说明标标识。 各类简易易灭火器器材固定定位置放放置，便便于有需需要时有有关人员员取用方方便。 制定合理理可行的的灭火程程序和疏疏散计划划。贰 各项项服务内内容管理理服务最最终效果果序号物业管理理服务内内容最终效果果一管理目标标小区整体体均达到到二级物物业管理理服务水水平二管理要求求1 按照管理理目标的的标准要要求制定定整体规规划与具具体的实实施方案案，并落落实到各各班组的的日常工工作中。2 营区各项项管理制制度、服服务质量量标准、各各工作岗岗位考核核标准

41、、奖奖惩办法法完善。3 小区管理理应用计计算机管管理、闭闭路监控控系统等等智能化化、现代代化管理理手段，进进行科学学管理。4 管理人员员有明显显标志，整整体素质质高，遵遵守职业业道德，语语言规范范文明。5 主要负责责人和业业务骨干干经过房房地产管管理及物物业管理理专业培培训，有有较强的的事业心心和开拓拓精神。三房屋管理理及维修修养护1 房屋图纸纸档案、资资料齐全全、管理理完善。2 小区内房房屋使用用和维护护管理制制度完善善明确，落落实各单单位具体体管理责责任人。3 建立物业业管理档档案，所所在区域域、楼层层清晰，随随时可查查。4 小区各区区域及楼楼层有明明显标志志及引路路方向平平面图。标标识系统统完整，功功能明晰晰。5 无违反规规划私搭搭、乱建建。6 小区外观观完好、整整洁；7 装饰装修修房屋不不危及楼楼宇结构构和他人人安全。8 房屋完好好率达1100%。9 房屋零修修及时率率达1000%，零零修合格格率达1100%，落实实维修回回访制度度和回访访记录。四设备管理理（一）设设备管理理综合要要求1 设备图纸纸、档案案资料齐齐全，建建立设备备台帐、项项目齐全全、目录录清晰、管管理完善善，可随随时查阅阅。2 制定设备备安全运