某市二手商品房报价指数年度报告16169.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.06年100月北京京二手商商品房报报价指数数报告一、北京市市二手商商品房报报价指数数走势及及分析 20006年110月北北京二手手商品房房报价指指数为1145点点，环比比9月份份上涨了了1个点点，增幅幅为0.42%.20006年年10月月北京二二手商品品房挂牌牌均价为为84115元/平米，环环比9月月份上涨涨35元元/平米米。 另从11月份至至10月月份的二二手商品品房报价价指数来来看，虽虽有个别别月份受受政策冲冲击出现现波动外外，基本本处于平平稳上升升状态

2、。如如图1所所示 分析其其原因，北北京中原原三级市市场部专专业研究究人士认认为： 1）北北京市场场化、国国际化进进程不断断加快，外外地来京京工作人人员越来来越多，另另外，城城市化带带来的众众多拆迁迁需求等等，强劲劲的需求求是房价价一路走走高的重重要原因因； 2）从从报价来来看，110月份份比9月月份增长长0.442%，其其环比增增长幅度度明显降降低（99月比88月报价价增长44.544%），这这很好说说明了在在10月月份系列列调控政政策的效效用开始始显现，报报价有进进一步趋趋稳的趋趋势。另另外，从从二手房房交易量量上来看看，100月份并并没有发发挥出“银银十”的的作用，交交易市场场活跃不不够，

3、分分析原因因主要是是受到今今年一系系列针对对房地产产市场调调控政策策的连环环作用而而成。 3）二二手房报报价的不不断走高高，还有有一个重重要原因因就是受受到区域域内一手手房价格格的快速速上涨的的影响，有有攀比一一手房的的态势形形成。 图1： 二、北北京市二二手商品品房区域域报价指指数 1、北北京市各各区域二二手商品品房报价价指数 图2： 通过上面图图表分析析可知： 10月月份环比比9月份份，在各各监测区区域中，除除东城区区和丰台台区报价价微有下下调，降降幅分别别为5.35%和0.83%，其它它各监测测区域均均出现报报价稳中中上涨现现象，其其中，崇崇文区涨涨幅最高高，达44.766%，昌昌平和宣

4、宣武两区区报价同同9月份份相比处处于稳定定状态，西西城、朝朝阳、海海淀、石石景山则则出现不不同程度度的上涨涨，涨幅幅在0.69%2.98%之间。 北京中中原三级级市场部部研究人人士分析析认为，主主要是由由于各区区域的地地理位置置、区域域特点、区区域内房房屋属性性不同、供供需关系系导致而而成。 下面以以各区域域为重点点作以详详细分析析： 2、朝朝阳区二二手商品品房报价价指数分分析 图3： 在朝阳阳区8大大监测地地段中，除除安贞和和朝阳公公园出现现略有下下降外，其其它各监监测地段段均出现现稳中有有升趋势势，其中中，涨幅幅最高的的是望京京花家家地，达达到100.977%。 独特生生态环境境及商务务氛

5、围助助推燕莎莎、朝阳阳公园业业主报价价走高 从朝阳阳区的八八大监测测区域来来看，除除CBDD外，燕燕莎、朝朝阳公园园的报价价一直处处于高位位运行状状态，据据统计，110月份份燕莎、朝朝阳公园园地区的的报价指指数分别别为1777点和和1822点，环环比9月月份涨幅幅分别为为2.991%和和1.668%。这这两大区区域业主主报价不不断上涨涨的原因因，北京京中原三三级市场场部研究究人士分分析认为为1）燕燕莎和朝朝阳公园园地区位位于东三三环，地地理位置置决定报报价处于于高位，再再加之区区域内新新建商品品房量有有限，更更凸显二二手商品品房的稀稀缺；22）燕莎莎和朝阳阳公园地地区的商商务氛围围较浓，区区域

6、内朝朝阳公园园作为“城城市绿肺肺”，拥拥有得天天独厚的的景观和和城市核核心双重重价值，而而且因为为该区域域毗邻使使馆区，周周边国际际化程度度很高，大大量外籍籍人士的的居住需需求有效效地推动动了该区区域高档档公寓的的销售，成成为这两两大区域域业主报报价不断断走高的的源动力力。 地段决决定安贞贞报价较较高，但但受政策策抑制环环比9月月出现下下降 据统计计，安贞贞地区110月份份二手商商品房报报价指数数为1444点，同同9月份份相比虽虽略有下下降，降降幅为00.699%，但但报价却却高于六六里桥和和紫竹桥桥地区。分分析原因因，北京京中原三三级市场场部研究究人士认认为1）安安贞和六六里桥及及紫竹桥桥地

7、区相相比，虽虽都位于于三环，但但由于方方位不同同却出现现较大差差异，安安贞位于于北三环环一带，六六里桥和和紫竹桥桥分别位位于西南南三环和和西三环环，北部部良好的的交通配配套及商商业氛围围助推安安贞地区区业主报报价一直直处于高高位；22）安贞贞地区房房屋属性性较多，有有二手商商品房、公公房和经经济适用用房，而而受100月份开开始执行行新的计计税价格格（安贞贞地区公公房计税税价格有有所下调调，降幅幅为0.5%）及及经济适适用房有有关“回回购”之之说的影影响，消消费者心心态发生生些许变变化，另另外，经经济适用用房供给给量的增增加，消消费者购购房选择择余地增增大，这这些都对对区域内内二手商商品房产产生

8、一定定冲击，造造成100月份环环比9月月份报价价略有下下降，降降幅为00.699%。 区域内内楼盘选选择性大大及周边边具价格格优势楼楼盘冲击击导致亚亚运村报报价处于于稳定状状态 据统计计，亚运运村区域域报价110月份份同9月月份持平平，报价价指数为为1355点。分分析原因因，北京京中原三三级市场场部研究究人士分分析认为为1）亚亚运村区区域内可可供上市市的二手手商品房房很多，且且品质相相差无几几，消费费者选择择性较大大，供给给量较大大；2）亚亚运村地地区位于于北四环环外，区区域内房房价在880000元/平平米以上上，而周周边区域域接近于于北五环环附近的的一、二二手房供供给量同同样很大大，且同同亚

9、运村村地区相相比具有有明显的的价格优优势，价价格差在在10000元/平米以以上，巨巨大价格格优势对对亚运村村楼盘造造成一定定冲击，使使得报价价处于稳稳定状态态。 一手房房热销及及区域内内配套不不断升级级直接促促使望京京地区业业主报价价不断上上涨 据统计计，9月月比8月月报价上上涨155.677%，110月比比9月报报价上涨涨10.97%,望京京地区已已连续两两个月报报价涨幅幅超过110%，分分析其原原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士分析认认为1）区区域内新新建商品品房很多多，且品品质较高高，在强强劲需求求的支持持下，一一手房价价格也是是水涨船船高。面面对一手手房价的的上涨，二二手房业业

10、主也找找到支撑撑点，纷纷纷攀比比一手房房，业主主报价直直线上升升；2）区区域内国国内外知知名品牌牌芸集，区区域发展展国际化化色彩浓浓重，由由此带来来大量二二手商品品房的购购房需求求；3）区区域内交交通配套套设施不不断完善善更助涨涨区域内内业主报报价走高高的信心心。 3、海海淀区二二手商品品房报价价指数分分析 图4： 独特区区域及房房屋特点点导致万万柳报价价处高位位运行，但但环比99月有所所下降，而而中关村村报价不不断上涨涨 据统计计，万柳柳地区110月份份二手商商品房报报价为1190点点，在海海淀区的的六大监监测区域域中名列列前茅，但但同9月月份相比比却有所所下降，降降幅为22.066%。分分

11、析其原原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士分析认认为1）万万柳地区区生态环环境良好好，区域域内宜居居性强；2）区区域内无无新建商商品房上上市，凸凸显二手手房的稀稀缺，这这些使得得万柳地地区二手手房一直直处高位位运行。但但由于万万柳地区区价格很很高在一一定程度度上抑制制了部分分消费人人群，其其中有部部分有意意在万柳柳地区购购房的消消费者将将目光转转向中关关村区域域，由此此而导致致万柳地地区报价价略有下下浮，降降幅仅为为2.006%，而而中关村村需求的的增加促促使中关关村报价价有所上上涨，另另外，中中关村的的高科技技及教育育优势助助推中关关村备受受关注，也也是中关关村报价价有所上上涨的重重要

12、原因因。 区域内内次新房房众多，房房屋品质质高再加加之地理理位置优优越助推推定慧寺寺、玉泉泉路二手手房报价价上涨22.866% 据统计计，100月份定定慧寺/玉泉路路地区二二手商品品房报价价指数为为1444点，同同9月份份相比增增长2.86%。分析析原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士认为定定慧寺和和玉泉路路地区二二手商品品房报价价不断上上涨的一一个重要要原因就就是受到到区域内内房屋品品质及优优越地理理位置决决定。定定慧寺位位于西三三环，区区域内次次新房众众多，典典型项目目如北京京印名象象、诚品品建筑 (论坛坛 像册 户型 样板间间) 等等，房屋屋品质较较高，深深受消费费者青睐睐；而玉玉

13、泉路地地区有部部队在此此驻扎，军军事色彩彩较浓，区区域内安安全性较较高，且且区域内内交通配配套齐全全，有地地铁、医医院、超超市等，生生活在此此极其方方便。这这些都成成为促使使业主报报价上涨涨的重要要原因。 受到交交通、配配套限制制，清河河、上地地二手房房报价处处于稳定定发展状状态 据统计计，清河河、上地地区域110月份份环比99月份二二手商品品房报价价处于稳稳步发展展阶段，其其中，清清河地区区10月月份报价价指数为为1188点，环环比9月月上涨00.855%；上上地区域域10月月份报价价指数为为1299点，同同9月份份报价持持平。分分析清河河、上地地地区二二手商品品房报价价一直处处于稳步步发展

14、的的主要原原因是清清河和上上地区域域内交通通和配套套设施不不太完善善，在很很大程度度上抑制制了业主主报价走走高的信信心。但但受到区区域内新新建住宅宅量的不不断增多多，居住住品质不不断提升升，再加加之上地地区域内内高科技技企业的的不断入入驻，为为该区域域带来更更多的商商机，同同时带来来更多的的居住需需求，为为该区域域内二手手房市场场的发展展奠定了了基础，这这也是清清河和上上地区域域内报价价处于稳稳定状态态的重要要原因。 西部传传统商圈圈效应助助推紫竹竹桥/公公主坟报报价上涨涨 据统计计，紫竹竹桥和公公主坟地地区100月份的的二手商商品房报报价指数数为1442点，环环比9月月份上涨涨2.116%。

15、分分析原因因，北京京中原三三级市场场部研究究人士认认为1）紫紫竹桥和和公主坟坟地区位位于西三三环一带带，隶属属于西部部传统商商圈，区区域内交交通、配配套设施施齐全，深深得消费费者青睐睐；2）区区域内不不同属性性房屋很很多，公公主坟地地区以公公房为主主，二手手商品房房量很少少，在一一定程度度上刺激激二手商商品房业业主报价价有所上上涨；而而紫竹桥桥地区紧紧临西三三环，区区域内环环境好，另另外，区区域内标标志性楼楼盘如人人济山庄庄 (论坛坛 像册 户型 样板间间) 、紫紫竹花园园 (论坛坛 像册 户型 样板间间) 等等为该地地区业主主报价起起到重要要参考作作用，有有不断攀攀高的趋趋势。 4、丰丰台区

16、二二手商品品房报价价指数分分析 图5： 通过对对上面图图表分析析可知： 人口来来源较杂杂使得六六里桥地地区二手手高品房房报价难难走高 据统计计，六里里桥地区区10月月份同99月份相相比，报报价持平平，指数数均为1111点点，处于于稳定发发展状态态。分析析原因，主主要是，11）六里里桥地区区位于西西南三环环，地理理位置优优越，区区域内可可供开发发的土地地有限，这这也是区区域内房房价一直直居高不不下的重重要原因因；2）六六里桥作作为北京京的交通通枢纽，区区域内外外地人口口较多，人人群素质质稍低，在在很大程程度上制制约了需需求量的的增加，再再加之区区域内可可供选择择的二手手房量众众多，这这些都使使得

17、六里里桥地区区二手商商品房报报价一直直处于稳稳定发展展状态。 交通配配套的不不断完善善及一手手房价的的升高助助推马家家堡二手手房报价价10月月环比99月增涨涨3.113% 马家堡堡区域地地处南三三环和四四环之间间，区域域内发展展迅速，另另外，由由于受220088年奥运运会在京京举行的的利好促促进作用用，政府府为解决决北京区区域间的的发展不不平衡，加加大力度度对南城城进行投投资改造造。马家家堡地区区无疑也也是从中中受益较较大的一一个区域域。区域域内交通通便利，马马家堡西西路贯通通其中，另另外，建建设中的的地铁44号线为为该地区区的交通通建设发发展可谓谓是“锦锦上添花花”；区区域配套套设施方方面，

18、有有银行、饭饭店、学学校、大大型商场场、体育育设施应应有尽有有，人们们在此居居住生活活完全无无后顾之之忧；另另外，该该地区有有几个新新建大盘盘在售（星河城 (论坛 像册 户型 样板间) 三期、西马金润家园 (论坛 像册 户型 样板间) ），极大吸引了消费者对该区域的关注度，新建房屋的增多，在一定程度上也提升了该地区居民的居住水平，使得该地区非常适宜居住。这些都成为助推马家堡地区房价不断走高的重要影响因素，10月环比9月上涨3.13%。 社区现现代化程程度不足足及周边边楼盘的的兴起使使得方庄庄地区二二手商品品房报价价10月月环比99月下降降6.44% 据统计计,方庄庄地区二二手商品品房报价价10

19、月月份为1117点点,环比比9月份份下降66.4%.分析析原因,主要是是方庄作作为北京京最早的的社区,配套设设施齐全全,但同同新建设设小区相相比现代代化气息息稍差些些,再加加之周边边区域楼楼盘的不不断兴起起,消费费者可选选择性增增大,分分散部分分有意在在方庄地地区购房房需求,使得方方庄地区区报价有有所下滑滑。 5、中中心四城城区、石石景山、昌昌平区二二手商品品房报价价指数对对比分析析 图6： 在通过过对上面面中心四四大城区区的监测测数据分分析可知知，从价价格值上上来看，四四大城区区价格均均在1000000元/平平方米左左右，属属于在高高位运行行状态；从100月环比比9月的的变动趋趋势来看看，除

20、东东城区下下降5.35%外，其其它三大大城区均均出现不不同程度度地上涨涨，西城城区涨幅幅为2.98%，宣武武区持平平，崇文文区涨幅幅为4.76%。 北京中中原三级级市场部部研究人人士分析析原因如如下： 1）崇崇文、宣宣武属于于南城的的中心位位置，区区域内交交通、配配套齐全全；二是是区域内内环境优优，天坛坛、陶然然亭公园园等景观观为区域域发展起起到锦上上添花作作用；三三是，区区域内新新建商品品房居多多，且大大都十一一调整后后的特殊殊二手商商品房，计计税价格格属调高高状态；四是区区域内购购房需求求量巨大大。这些些都成为为崇文、宣宣武两区区房价上上涨的重重要原因因。 2）东东城区110月份份环比99

21、月份报报价有所所下滑的的重要原原因是区区域内房房屋报价价较高，可可承受房房价的购购房人群群数量有有限，再再加之周周边区域域如东三三环及北北三环一一带的快快速发展展，性价价比较高高楼盘不不断涌现现，在一一定程度度上分散散了部分分在东城城区有意意购房的的需求；再加之之，100月1日日起执行行新的计计税价格格中，东东城区计计税价格格属全线线下降趋趋势，这这些致使使东城区区10月月份环比比9月份份报价下下降5.35%，但由由于其位位于二环环以内，区区域内房房屋供给给量稀缺缺，造成成东城区区报价仍仍处高位位，100月份均均价达到到103326元元/平米米。 图7： 通过上上面图表表可知，近近郊区的的石景

22、山山和昌平平两大区区域100月环比比9月二二手商品品房报价价指数出出现稳中中略涨，石石景山增增长幅度度为0.97%，昌平平区报价价持平。 分析原原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士认为： 1、从从目前各各区域房房价来看看，石景景山和昌昌平作为为近郊区区，具有有很强的的价格优优势，促促使消费费者竞相相追逐于于这两大大区域，需需求量增增加； 2、从从纵向上上对比，石石景山地地区交通通便利有有地铁一一号线、莲莲石路等等极大方方便人们们出行，另另外，首首钢的搬搬迁极大大净化区区域内生生活环境境，再加加之石景景山在北北京同等等环线位位置的价价格优势势，吸引引众多置置业者的的目光，促促使石景景山报价

23、价有所上上涨；而而昌平区区报价趋趋稳的一一定重要要原因就就是受到到区域内内交通、配配套设的的制约，但但在北京京市场强强大的购购房需求求下，业业主报价价仍处稳稳定发展展状态。 三、111月北北京二手手商品房房报价指指数预测测 综上所所述，北北京中原原三级市市场部研研究人士士认为，在在市场强强劲的需需求下，11-100月份二二手商品品房报价价指数仍仍处于上上涨趋势势，但对对于100月份监监测数据据分析可可知，系系列政策策综合作作用的药药效开始始显现，整整体报价价环比增增幅有所所趋缓。而而对于111月份份的二手手房市场场上来说说，不会会出台系系列政策策，则主主要是对对以往政政策的贯贯彻执行行及对二二手房市市场透明明、安全全交易环环境的营营造上来来，相信信，在市市场趋稳稳的状态态下111月份二二手房市市场上消消费者的的交易信信心会见见涨一些些，在强强大需求求的支撑撑下，111月份份北京二二手房市市场的报报价指数数仍然会会处于稳稳中略升升状态，在在各区域域上又由由于区域域特点及及房屋性性质的不不同表现现在报价价上会出出现涨跌跌不一现现象。 后附表表：100月份北北京各区区域板块块二手商商品房报报价指数数变化表表