土地增值税清算与征管的最新规定9507.docx

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1、国税总局通知规规范土地增值值税清算问题题各省、自治治区、直辖市市地方税务局局，宁夏、西西藏、青海省省(自治区)国家税务局局：为了进一步步做好土地增增值税清算工工作，根据中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例及实施细细则的规定，现现将土地增值值税清算工作作中有关问题题通知如下：一、关于土土地增值税清清算时收入确确认的问题土地增值税税清算时，已已全额开具商商品房销售发发票的，按照照发票所载金金额确认收入入;未开具发发票或未全额额开具发票的的，以交易双双方签订的销销售合同所载载的售房金额额及其他收益益确认收入。销销售合同所载载商品房面积积与有关部门门实际测量面面积不一致，在在清算前已发发生补、退房

2、房款的，应在在计算土地增增值税时予以以调整。二、房地产产开发企业未未支付的质量量保证金，其其扣除项目金金额的确定问问题房地产开发发企业在工程程竣工验收后后，根据合同同约定，扣留留建筑安装施施工企业一定定比例的工程程款，作为开开发项目的质质量保证金，在在计算土地增增值税时，建建筑安装施工工企业就质量量保证金对房房地产开发企企业开具发票票的，按发票票所载金额予予以扣除;未未开具发票的的，扣留的质质保金不得计计算扣除。三、房地产产开发费用的的扣除问题(一)财务务费用中的利利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提供金融机机构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷

3、款利利率计算的金金额。其他房房地产开发费费用，在按照照“取得土地地使用权所支支付的金额”与与“房地产开开发成本”金金额之和的55%以内计算算扣除。(二)凡不不能按转让房房地产项目计计算分摊利息息支出或不能能提供金融机机构证明的，房房地产开发费费用在按“取取得土地使用用权所支付的的金额”与“房房地产开发成成本”金额之之和的10%以内计算扣扣除。全部使用自自有资金，没没有利息支出出的，按照以以上方法扣除除。上述具体适适用的比例按按省级人民政政府此前规定定的比例执行行。(三)房地地产开发企业业既向金融机机构借款，又又有其他借款款的，其房地地产开发费用用计算扣除时时不能同时适适用本条(一一)、(二)项

4、所述两种种办法。(四)土地地增值税清算算时，已经计计入房地产开开发成本的利利息支出，应应调整至财务务费用中计算算扣除。四、房地产产企业逾期开开发缴纳的土土地闲置费的的扣除问题房地产开发发企业逾期开开发缴纳的土土地闲置费不不得扣除。五、房地产产开发企业取取得土地使用用权时支付的的契税的扣除除问题房地产开发发企业为取得得土地使用权权所支付的契契税，应视同同“按国家统统一规定交纳纳的有关费用用”，计入“取取得土地使用用权所支付的的金额”中扣扣除。六、关于拆迁安安置土地增值值税计算问题题(一)房地地产企业用建建造的本项目目房地产安置置回迁户的，安安置用房视同同销售处理，按按国家税务务总局关于房房地产开

5、发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知(国国税发200061887号)第三三条第(一)款规定确认认收入，同时时将此确认为为房地产开发发项目的拆迁迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费;回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。(二)开发发企业采取异异地安置，异异地安置的房房屋属于自行行开发建造的的，房屋价值值按国税发2006187号第第三条第(一一)款的规定定计算，计入入本项目的拆拆迁补偿费;异地安置的的房屋属于购购入的，以实实际支付的购购房支出计入入拆迁补偿费费。(三)货币币安置拆迁的的，房地产开开发企业凭合合法有效

6、凭据据计入拆迁补补偿费。七、关于转转让旧房准予予扣除项目的的加计问题财政部 国家税务总总局关于土地地增值税若干干问题的通知知(财税200621号)第第二条第一款款规定“纳税税人转让旧房房及建筑物，凡凡不能取得评评估价格，但但能提供购房房发票的，经经当地税务部部门确认，条条例第六条条第(一)、(三)项规定定的扣除项目目的金额，可可按发票所载载金额并从购购买年度起至至转让年度止止每年加计55%计算”。计计算扣除项目目时“每年”按按购房发票所所载日期起至至售房发票开开具之日止，每每满12个月月计一年;超超过一年，未未满12个月月但超过6个个月的，可以以视同为一年年。八、土地增增值税清算后后应补缴的土

7、土地增值税加加收滞纳金问问题纳税人按规规定预缴土地地增值税后，清清算补缴的土土地增值税，在在主管税务机机关规定的期期限内补缴的的，不加收滞滞纳金。国家税务总总局二一年年五月十九日日土地增值税清算算新政策解析析国家税务总总局下发了土土地增值税清清算管理规程程(国税发发2009991号)，这是国家家税务总局在在原来下发的的关于房地地产开发企业业土地增值税税清算管理有有关问题的通通知(国税税发200061877号)和土土地增值税清清算业务准则则(国税发发20077132号号)基础上，总总结完善的最最新的清算政政策，新政策策从20099年6月1日日起施行。笔笔者认为，纳纳税人应该关关注以下几个个方面。

8、清算前管理理力度加大一是实施项项目管理。主主管税务机关关将从纳税人人取得土地使使用权开始，按按项目分别建建立档案、设设置台账，对对纳税人项目目立项、规划划设计、施工工、预售、竣竣工验收、工工程结算、项项目清盘等房房地产开发全全过程情况实实行跟踪监控控，做到税务务管理与纳税税人项目开发发同步。二是是关注会计核核算。纳税人人分期开发项项目或者同时时开发多个项项目的，税务务机关将督促促纳税人根据据清算要求按按不同期间和和不同项目合合理归集有关关收入、成本本、费用。三三是实施专用用票据。纳税税人分期开发发项目或者同同时开发多个个项目的，主主管税务机关关可结合发票票管理规定，对对纳税人实施施项目专用票票

9、据管理措施施。也就是说说，税务机关关可以根据不不同的开发项项目，实行专专用预售票据据和专用销售售票据。清算分为“自自行清算”和和“要求清算算”两种对于自行清清算的，纳税税人必须按照照规定的时间间和要求主动动清算;对于于要求清算的的，纳税人应应在收到税务务机关书面通通知的情况下下，再按规定定清算，也可可以理解为不不通知不清算算。纳税人符符合下列条件件之一的，要要自行进行土土地增值税的的清算：(11)房地产开开发项目全部部竣工、完成成销售的;(2)整体转转让未竣工决决算房地产开开发项目的;(3)直接接转让土地使使用权的。对符合以下下条件之一的的，主管税务务机关可要求求纳税人进行行土地增值税税清算：

10、(11)已竣工验验收的房地产产开发项目，已已转让的房地地产建筑面积积占整个项目目可售建筑面面积的比例在在85%以上上，或该比例例虽未超过885%，但剩剩余的可售建建筑面积已经经出租或自用用的;(2)取得销售(预售)许可可证满三年仍仍未销售完毕毕的;(3)纳税人申请请注销税务登登记但未办理理土地增值税税清算手续的的(应在办理理注销登记前前进行土地增增值税清算);(4)省省(自治区、直直辖市、计划划单列市)税税务机关规定定的其他情况况。无论是自行行清算还是要要求清算，纳纳税人应当在在满足条件之之日起90日日内或在收到到清算通知之之日起90日日内到主管税税务机关办理理清算手续。主主管税务机关关受理纳

11、税人人清算资料后后，应在一定定期限内及时时组织清算审审核。清算审审核结束，税税务机关应当当将审核结果果书面通知纳纳税人，并确确定办理补、退退税期限。明确规定项项目清算单位位以什么为清算单单位是涉及税税收负担大小小的关键。如如果将增值额额较大的清算算单位和较小小的合并清算算，则可以降降低税负;如如果分开清算算，则增值额额较大的开发发项目纳税多多，总的纳税税负担会增加加。税法还规规定，普通标标准住宅增值值额不超过220%的，可可以享受免税税优惠，但要要求分开核算算，否则不能能免税。举例：某房房地产开发公公司开发商住住混合楼项目目，商业项目目面积10000平方米，普普通标准住宅宅面积为50000平方

12、米米，合计60000平方米米。该混合楼楼项目土地成成本为1200万元，房屋屋开发成本6600万元，其其他费用按比比例扣除。假假如该商业项项目收入为5500万元，普普通标准住宅宅收入为5000万元，合合计10000万元。营业业税金及附加加55万元。(1)商铺铺和住宅合并并一个单位计计算土地增值值税：扣除项项目=土地成成本+房屋开开发成本+费费用扣除100%+加计扣扣除20%+税金=1220+6000+(1200+600)10%+(120+600)20%+555=9911(万元)。增值额=收收入-扣除项项目=(5000+5000)-9911=9(万元元)。增值率率=增值额扣除项目100%=9991

13、1100%=0.9%。低于500%，适用330%的税率率。应纳的土土地增值税：930%=2.7(万元)。(2)将普普通住宅和商商铺分为两个个清算单位计计算土地增值值税(按面积积分摊成本费费用)：普通通标准住宅扣扣除项目为=1205500066000+66005000060000+(1100+5000)300%+27.5=8077.5(万元元)。增值额额=500-807.55=-3077.5(万元元)，无增值值额不纳税。商业扣除项项目=12001000060000+60010006000+(20+1100)330%+277.5=1883.5(万万元);增值值额=5000-183.5=3166.5

14、(万元元);增值率率=316.51833.51000%=1772%，适用用50%的税税率;商业项项目应纳土地地增值税=3316.550%-1183.515%=1130.7225(万元)。计算结果可可知，将商铺铺和住宅合并并计算土地增增值税为2.7万元，分分开计算则应应纳税1300多万元。在在实践中，对对于同一个开开发项目中有有不同类型房房地产的，有有的税务机关关允许纳税人人自行选择是是否分开核算算分别清算缴缴纳增值税。但但新文件第十十七条规定，清清算审核时，应应审核房地产产开发项目是是否以国家有有关部门审批批、备案的项项目为单位进进行清算;对对于分期开发发的项目，是是否以分期项项目为单位清清算

15、;对不同同类型房地产产是否分别计计算增值额、增增值率，缴纳纳土地增值税税。也就是说，纳纳税人不能将将不同类型房房地产、分期期开发的项目目和不同审批批备案的项目目合在一起清清算，避免平平均不同清算算单位增值额额的现象。解决了扣除除项目的五个个模糊点(1)计算算扣除项目金金额时，其实实际发生的支支出应当取得得但未取得合合法凭据的不不得扣除，且且扣除项目金金额中所归集集的各项成本本和费用，必必须是实际发发生的。这一一点与房地产产企业所得税税中对有些成成本费用可以以预提扣除的的规定不同。(2)拆迁补偿偿费不一定需需要取得税务务发票，但强强调是否实际际发生，尤其其是支付给个个人的拆迁补补偿款、拆迁迁(回

16、迁)合合同和签收花花名册或签收收凭证是否一一一对应。(3)要求求正确区分开开发成本和开开发费用。由由于计算土地地增值税扣除除项目时，开开发成本可以以加计20%扣除，所以以，有的纳税税人希望加大大开发成本，可可能将在期间间费用中列支支的开发费用用也计入前期期工程费、基基础设施费或或开发间接费费用，以扩大大扣除金额，少少计算增值额额从而少纳税税。因此，税税务机关不允允许将开发费费用计入开发发成本中的前前期工程费、基基础设施费和和开发间接费费用等。(4)采取取以建筑发票票控制建筑安安装成本。根根据营业税法法规定建筑业业劳务在施工工地纳税原则则，要求开发发企业取得的的建筑安装发发票在项目所所在地税务机

17、机关开具，便便于控制虚假假的支出。同同时审核建筑筑安装工程费费发生的费用用是否与决算算报告、审计计报告、工程程结算报告、工工程施工合同同记载的内容容相符;开发发企业采用自自营方式自行行施工建设的的，关注有无无虚列、多列列施工人工费费、材料费、机机械使用费等等情况。(5)将利利息支出从房房地产开发成成本中调整至至开发费用。按按照会计制度度规定和企业业所得税法规规定，企业借借款利息支出出，在开发产产品完工之前前，应该实行行资本化处理理计入开发产产品成本。但但土地增值税税法规定，利利息费用要单单独计算，不不计入开发成成本，更不得得计入加计扣扣除基数。土地增值税清算算与征管的最最新规定土地增值税税清算

18、与征管管的最新规定定最近，国家家税务总局先先后下发关关于土地增值值税清算有关关问题的通知知(国税函函20100220号号)和关于于加强土地增增值税征管工工作的通知(国税发22010553号)，就就加强土地增增值税征收管管理(清算)工作作出进进一步规定。统一规定并并适当提高预预征率税法规定，土土地增值税清清算前要实行行按收入的一一定比例预征征，该预征率率由各地自行行确定。但大大多数地方规规定的预征率率偏低，导致致大部分房地地产开发商不不愿意进行清清算补税。因因此，本次国国税发20010533号文件提出出要科学合理理制定预征率率，并直接确确定最低预征征率。文件规规定，除保障障性住房外，东东部地区省

19、份份预征率不得得低于2%，中中部和东北地地区省份不得得低于1.55%，西部地地区省份不得得低于1%，各各地要根据不不同类型房地地产确定适当当的预征率(地区的划分分按照国务院院有关文件的的规定执行)。核定征收比比例提高土地增值税税的计征办法法有查账清算算和按收入的的固定比例核核定征收两种种方式，采取取核定征收方方式的，无论论开发项目利利润是多少，都都按固定比例例纳税。因此此，部分房地地产企业为了了少缴土地增增值税，以各各种理由选择择核定纳税。国国税发20010533号文件第四四条要求规范范核定征收，堵堵塞税收征管管漏洞。文件件指出，核定定征收必须严严格依照税收收法律法规规规定的条件进进行，任何单

20、单位和个人不不得擅自扩大大核定征收范范围。凡擅自自将核定征收收作为本地区区土地增值税税清算主要方方式的，必须须立即纠正。对对确需核定征征收的，要严严格按照税收收法律法规的的要求，从严严、从高确定定核定征收率率。为了规范范核定工作，核核定征收率原原则上不得低低于5%，各各省级税务机机关要结合本本地实际，区区分不同房地地产类型制定定核定征收率率。按售房合同同金额确认收收入土地增值税税清算时，有有些房地产公公司迟迟不给给购房者开具具发票，从而而影响对收入入的确认。鉴鉴于此，国税税函201102200号文件在收收入确认方面面规定，土地地增值税清算算时，已全额额开具商品房房销售发票的的，按照发票票所载金

21、额确确认收入。未未开具发票或或未全额开具具发票的，以以交易双方签签订的销售合合同所载的售售房金额及其其他收益确认认收入。销售售合同所载商商品房面积与与有关部门实实际测量面积积不一致，在在清算前已发发生补、退房房款的，应在在计算土地增增值税时予以以调整。未取得发票票的开发成本本不得扣除土地增值税税清算一般在在项目完工并并大部分销售售后，因此，计计提的以及未未开具发票的的成本费用不不得计入扣除除项目，即使使是扣留的质质量保证金部部分也是如此此。国税函220102220号文件件第二条规定定，房地产开开发企业在工工程竣工验收收后，根据合合同约定，扣扣留建筑安装装施工企业一一定比例的工工程款，作为为开发

22、项目的的质量保证金金，在计算土土地增值税时时，建筑安装装施工企业就就质量保证金金对房地产开开发企业开具具发票的，按按发票所载金金额予以扣除除。未开具发发票的，扣留留的质量保证证金不得计算算扣除。房地产开发费用用按比例计算算扣除房地产开发发费用只包括括管理费用、销销售费用和财财务费用。财财务费用中的的利息费用，扣扣除独立计算算，已经计入入房地产开发发成本的利息息支出，应调调整至财务费费用中计算扣扣除。即不计计入开发成本本中扣除，不不实行加计扣扣除。国税函函20100220号号文件规定，11.财务费用用中的利息支支出，凡能够够按转让房地地产项目计算算分摊并提供供金融机构证证明的，允许许据实扣除，但

23、但最高不能超超过按商业银银行同类同期期贷款利率计计算的金额。其其他房地产开开发费用，按按照“取得土土地使用权所所支付的金额额”与“房地地产开发成本本”金额之和和的5%以内内计算扣除。22.凡不能按按转让房地产产项目计算分分摊利息支出出或不能提供供金融机构证证明的，房地地产开发费用用按“取得土土地使用权所所支付的金额额”与“房地地产开发成本本”金额之和和的10%以以内计算扣除除。全部使用用自有资金，没没有利息支出出的，按照以以上方法扣除除。对此，部部分省市明确确规定，没有有利息支出的的，只能按规规定在5%之之内计算扣除除。拆迁安置房房既算收入也也算扣除房地产企业业的拆迁补偿偿支出，在计计算土地增

24、值值税时，计入入开发成本。但但如果房地产产企业用自行行开发建造的的房产项目安安置回迁户，安安置用房视同同销售处理，按按照国家税税务总局关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知(国税发220061187号)第第三条第一项项的规定确认认收入，同时时，将此确认认为房地产开开发项目的拆拆迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费。回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。如开发企企业采取异地地安置，异地地安置的房屋屋属于自行开开发建造的，房房屋价值也要要按规定计算算收入，同时时计入本项目目的拆迁补偿偿费。异地安安置的房

25、屋属属于购入的，以以实际支付的的购房支出计计入拆迁补偿偿费。对于货货币安置拆迁迁的，企业应应凭合法有效效凭据计入拆拆迁补偿费。国税函220102220号文件件同时规定，房房地产开发企企业逾期开发发缴纳的土地地闲置费不得得扣除。虽然然此项费用可可以在企业所所得税税前扣扣除，但计算算土地增值税税时，不得扣扣除。文件对对实践中不明明确的企业为为取得土地使使用权所支付付的契税，允允许计入“取取得土地使用用权所支付的的金额”中扣扣除。解读国税发发20100220号号：土地增值值税清算政策策又增新内容容近日，为了了进一步做好好土地增值税税清算工作，国国家税务总局局下发了国国家税务总局局关于土地增增值税清算

26、有有关问题的通通知(国税税函201102200号)就土地地增值税清算算工作中有关关问题作出明明确。笔者结结合相关政策策解读如下。一、关于土地增增值税清算时时收入确认的的问题土地增值税税清算时，已已全额开具商商品房销售发发票的，按照照发票所载金金额确认收入入;未开具发发票或未全额额开具发票的的，以交易双双方签订的销销售合同所载载的售房金额额及其他收益益确认收入。销销售合同所载载商品房面积积与有关部门门实际测量面面积不一致，在在清算前已发发生补、退房房款的，应在在计算土地增增值税时予以以调整。解读： 国国家税务总局局关于房地产产开发企业土土地增值税清清算管理有关关问题的通知知(国税发发200661

27、87号号)以及国国家税务总局局关于印发的通知知(国税发发2009991号)规定纳税人人下列情形之之一的，应进进行土地增值值税的清算：1、房地产产开发项目全全部竣工、完完成销售的;2、整体转转让未竣工决决算房地产开开发项目的;3、直接转转让土地使用用权的。纳税人符合合下列情形之之一的，主管管税务机关可可要求纳税人人进行土地增增值税清算：1、已竣工工验收的房地地产开发项目目，已转让的的房地产建筑筑面积占整个个项目可售建建筑面积的比比例在85%以上，或该该比例虽未超超过85%，但但剩余的可售售建筑面积已已经出租或自自用的;2、取得销销售(预售)许可证满三三年仍未销售售完毕的;3、纳税人人申请注销税税

28、务登记但未未办理土地增增值税清算手手续的;4、省省税务机关规规定的其他情情况。纳税人具备备以上条件，无无论是主动清清算还是被动动清算，都要要首先面临一一个问题，就就是如何确定定收入总额。根根据国税函2010220号具具体可归纳为为以下两种情情况。1、开发项项目销售完毕毕且已全额开开具商品房销销售发票的，按按照发票所载载金额确认收收入开发产品销销售收入若会会计处理均通通过“预收账账款”科目核核算，则“预预收账款”各各年度该项目目累计发生额额即为收入总总额。此种情情况下，商品品房确权面积积已经完成，确确权面积结算算价款已经确确认，最终结结算发票已经经全部开具，依依据发票所载载金额确认土土地增值税收

29、收入是成立的的，某些省市市规定开发商商只要销售收收款就必须开开具发票，比比如天津市。所所以发票所载载金额能够准准确反映出商商品房销售收收入。这种情情况下清算时时要注意复核核编制的项目目签约销售清清单、确认面面积结算单、销销售发票或销销售收据是否否一致，相互互勾稽关系是是否成立。此外，未在在“预收账款款”科目核算算的属于转让让房地产的全全部价款及有有关的经济收收益的收费项项目也应当计计入收入总额额。对于开发发商在项目开开发过程中代代收费用是否否计入收入总总额缴纳土地地增值税，要要注意财政部部、国家税务务总局关于于土地增值税税一些具体问问题规定的通通知19995488号文件中规规定：“对于于县级及

30、县级级以上人民政政府要求房地地产开发企业业在售房时代代收的各项费费用，如果代代收费用是计计入房价中向向购买方一并并收取的，可可做为转让房房地产所取得得的收入计税税;如果代收收费用未计入入房价中，而而是在房价之之外单独收取取的，可以不不作为转让房房地产的收入入。对于代收收费用作为转转让收入计税税的，在计算算扣除项目金金额时，可予予以扣除，但但不允许作为为加计20%扣除的基数数;对于代收收费用未作为为转让房地产产的收入计税税的，在计算算增值额时不不允许扣除代代收费用”。因因此，若房地地产开发企业业不是按照县县级以上人民民政府的规定定要求代收的的费用，则也也要作为开发发产品的收入入总额征税。财财务处

31、理计入入“其他应付付款”科目核核算，可能导导致销售合同同清单、销售售发票清单与与会计科目“预预收账款”收收入总额不相相一致。所以以清算时对于于销售收入总总额要分析填填列。国税发200061877号规定，土土地增值税以以国家有关部部门审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算。开开发项目中同同时包含普通通住宅和非普普通住宅的，应应分别计算增增值额。所以以销售收入总总额还要首先先分期确定，然然后分类确定定。2、未开具具发票或未全全额开具发票票的，以交易易双方签订的的销售合同所所载的售房金金额及其他收收益确认收入入。销售合同同所载商品房房面积与有关关部

32、门实际测测量面积不一一致，在清算算前已发生补补、退房款的的，应在计算算土地增值税税时予以调整整。并不是所有有省市均要求求开发商收款款就要开具发发票，甚至以以前年度尚未未清算的老项项目也存在一一定程度的欠欠开发票现象象，仅依据发发票所载金额额不能如实反反映开发产品品销售总额，特特别是开发产产品已售未收收款在财务账账目也没有反反映的情况下下，哪么清算算所依据的第第二重要资料料就是交易双双方签订的销销售合同，按按照合同所载载的售房金额额及其他收益益确认收入也也是成立的。但但这种方式不不能保证清算算时是否已将将全部销售合合同如实包括括，不能确认认是否全部销销售合同均属属备案有效。无无论纳税人还还是主管

33、税务务机关，对于于开发项目的的开发楼栋、开开发套数、规规划面积、预预售面积、确确权面积等基基本数据要进进行逐一复核核，印证相互互勾稽关系。开发项目开开始清算，按按照开发商编编制的项目销销售合同签约约明细表确认认收入，若没没有考虑已经经按照实际确确权面积进行行结算的补、退退房款差异，仍仍会存在误差差。商品房销销售管理办法法规定，商商品房销售可可以按套(单单元)计价，也也可以按套内内建筑面积或或者建筑面积积计价。按套套(单元)计计价的房屋，误误差范围在合合同约定的范范围之内一般般不会产生补补、退房款。按按套内建筑面面积或者建筑筑面积计价的的，当事人应应当在合同中中载明合同约约定面积与产产权登记面积

34、积发生误差的的处理方式。合合同未作约定定的，按以下下原则处理：(1)面积积误差比绝对对值在3%以以内(含3%)的，据实实结算房价款款;(2)面面积误差比绝绝对值超出33%时，买受受人有权退房房。买受人退退房的，房地地产开发企业业应当在买受受人提出退房房之日起300日内将买受受人已付房价价款退还给买买受人，同时时支付已付房房价款利息。买买受人不退房房的，产权登登记面积大于于合同约定面面积时，面积积误差比在33%以内(含含3%)部分分的房价款由由买受人补足足;超出3%部分的房价价款由房地产产开发企业承承担，产权归归买受人。产产权登记面积积小于合同约约定面积时，面面积误差比绝绝对值在3%以内(含33

35、%)部分的的房价款由房房地产开发企企业返还买受受人;绝对值值超出3%部部分的房价款款由房地产开开发企业双倍倍返还买受人人。面积误差比比=(产权登登记面积-合合同约定面积积)/合同约约定面积1100%当面积误差比绝绝对值超过33%时，房地地产企业有可可能支付客户户退房的房价价款利息以及及承担超出33%部分的房房价款，还有有可能双倍返返还客户绝对对值超出3%部分的房价价款。支付给客户户退房款以及及双倍返还客客户绝对值超超出3%部分分的房价款房房地产企业可可以冲减其销销售收入。确权面积结结算差异是客客观存在的，补补、退房款是是正常的，不不过实务中一一般都能控制制在3%以内内。但结算资资料要保存完完整

36、，以备核核查。二、房地产产开发企业未未支付的质量量保证金，其其扣除项目金金额的确定问问题房地产开发发企业在工程程竣工验收后后，根据合同同约定，扣留留建筑安装施施工企业一定定比例的工程程款，作为开开发项目的质质量保证金，在在计算土地增增值税时，建建筑安装施工工企业就质量量保证金对房房地产开发企企业开具发票票的，按发票票所载金额予予以扣除;未未开具发票的的，扣留的质质保金不得计计算扣除。解读：土地地增值税清算算与企业所得得税汇算清缴缴明显的区别别之一就是土土地增值税较较为强势，不不考虑企业开开发项目的预预提成本，开开发商工程竣竣工验收后，应应付未付工程程款实务中普普遍存在，诉诉讼公堂时有有发生，不

37、仅仅仅是工程质质量保证金，大大量欠款存在在也必然导致致施工方拒绝绝开具发票。开开具发票，清清算可以扣除除且可以加计计扣除20%，未开具发发票，则不得得计算扣除。本本规定对于开开发商土地增增值税清算影影响甚巨。企企业所得税处处理中允许当当期预提成本本不超过建造造合同总额110%的可以以扣除，且即即便本期未扣扣，以后实际际发生时仍然然允许扣除。而而土地增值税税一旦清算完完毕，以后实实际支付工程程款索取发票票再想追加清清算怕是难上上加难。要改变这一一困境，开发发商应尽可能能让利于建筑筑承包商，即即便先支付部部分税金也可可，索取全部部发票入账，方方可无清算之之忧。三、房地产产开发费用的的扣除问题(一)

38、财务务费用中的利利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提供金融机机构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。其他房房地产开发费费用，在按照照“取得土地地使用权所支支付的金额”与与“房地产开开发成本”金金额之和的55%以内计算算扣除。(二)凡不不能按转让房房地产项目计计算分摊利息息支出或不能能提供金融机机构证明的，房房地产开发费费用在按“取取得土地使用用权所支付的的金额”与“房房地产开发成成本”金额之之和的10%以内计算扣扣除。全部使用自自有资金，没没有利息支出出的，按照以以上方法扣除除。上述具体适适用的比例按按省级人民政政府此前规定定

39、的比例执行行。(三)房地地产开发企业业既向金融机机构借款，又又有其他借款款的，其房地地产开发费用用计算扣除时时不能同时适适用本条(一一)、(二)项所述两种种办法。(四)土地增值值税清算时，已已经计入房地地产开发成本本的利息支出出，应调整至至财务费用中中计算扣除。解读：第三三条(一)、(二)的规定定与土地增增值税暂行条条例实施细则则规定一致致，细则第七七条三款规定定：财务费用用中的利息支支出，凡能够够按转让房地地产项目计算算分摊并提供供金融机构证证明的，允许许据实扣除，但但最高不能超超过按商业银银行同类同期期贷款利率计计算的金额，其其他房地产开开发费用，按按本条(一)、(二)项项法规计算的的金额

40、之和的的5%以内计计算扣除。凡凡不能按转让让房地产项目目计算分摊利利息支出或不不能提供金融融机构证明的的，房地产开开发费用按本本条(一)、(二)项法规规计算的金额额之和的100%以内计算算扣除。新增内容有有如下变化：开发商开发发成本或者财财务费用中，均均未有利息支支出，全部使使用自由资金金，或者是一一些民间借贷贷资金不方便便入账，那么么利息支出的的扣除可以适适用“全部使使用自有资金金，没有利息息支出的，按按照以上方法法扣除”的规规定。该规定定相当于对于于某些省市强强调的没有利利息支出，仅仅允许扣除开开发费用5%的规定做了了纠正。开发商既向向金融机构借借款，又有其其他借款的，其其房地产开发发费用

41、计算扣扣除时不能同同时适用本条条(一)、(二)项所述述两种办法。但但实际上一般般还是选择第第二种方法，除除非其他借款款利息较少，金金融机构借款款利息支出远远远高于5%。开发成本会会计科目设置置一般将项目目开发资本化化利息支出计计入“开发间间接费用”核核算，土地增增值税清算时时，此部分利利息支出应先先调减开发成成本，而后与与财务费用中中利息支出加加总，再适用用上述的计算算办法。例如某项目目取得土地使使用权成本为为2000万万元，开发成成本10000万元，其中中开发成本开发间接接费用中利息息支出20万万元，财务费费用利息息支出10万万元，则计入入土地增值税税扣除项目的的开发成本为为1000-20=

42、9880万元，按按照第一种方方式计算可扣扣除开发费用用(20 110) (22000 11000-220)5%=179万万元。按照第第二种方式计计算可扣除开开发费用(22000 11000-220)100%=2988万元。四、房地产产企业逾期开开发缴纳的土土地闲置费的的扣除问题房地产开发发企业逾期开开发缴纳的土土地闲置费不不得扣除。解读：根据据国土资源部部令19999第5号号闲置土地地处置办法第第二条规定，闲闲置土地是指指土地使用者者依法取得土土地使用权后后，未经原批批准用地的人人民政府同意意，超过规定定的期限未动动工开发建设设的建设用地地。具有下列情情形之一的，可可以认定为闲闲置土地：(一)

43、国有土土地有偿使用用合同或者建建设用地批准准书未规定动动工开发建设设日期，自国国有土地有偿偿使用合同生生效或者土地地行政主管部部门建设用地地批准书颁发发之日起满11年未动工开开发建设的;(二)已动动工开发建设设但开发建设设的面积占应应动工开发建建设总面积不不足三分之一一或者己投资资额占总投资资额不足255%且未经批批准中止开发发建设连续满满1年的;(三)法律、行行政法规规定定的其他情形形。对于在城市规划划区范围内，以以出让等有偿偿使用方式取取得土地使用用权进行房地地产开发的闲闲置土地，超超过出让合同同约定的动工工开发日期满满1年未动工工开发的，可可以征收相当当于土地使用用权出让金220%以下的

44、的土地闲置费费;满2年未未动工开发时时，可以无偿偿收回土地使使用权。目前前各地方政府府均规定有具具体的实施办办法。收取土土地闲置费旨旨在打消开发发商囤地或捂捂盘而想获得得额外收益的的意图，从而而遏制房价上上涨。土地闲置费费征收比率较较大，例如珠珠海市国有土土地闲置费征征收实施办法法规定，土土地闲置费根根据土地性质质按照不同类类别比例收取取，其中，逾逾期不开发的的住宅用地征征收土地闲置置费为合同地地价或者基准准地价的8%，逾期不开开发的港口、码码头、陆路交交通运输站场场、工业、仓仓储等工业用用地按原合同同地价的200%征收土地地闲置费。地价不断上上涨的今天，动动辄每亩上百百万元、上千千万元的地价

45、价款，若征收收土地闲置费费，绝对额也也会很大，势势必将直接影影响开发商的的税收利益。财政部关关于企业房地地产开发与交交易若干财务务处理问题的的通知(财财基字199959338号)(此此文件已废止止)规定，以以出让方式取取得土地使用用权的企业，因因超过出让合合同约定的动动工开发日期期，按规定缴缴纳的土地闲闲置费，或因因满二年未动动工开发，被被政府有关部部门无偿收回回土地使用权权而造成的损损失，企业可可计入当期管管理费用。若企业计入入管理费用，按按照土地增值值税清算规定定，肯定是不不能扣除的。这这也与后来的的国税发22006331号文、国国税发20009311号文有冲突突之处。国税发2200633

46、1号规定，房房地产开发企企业以出让方方式取得土地地使用权进行行房地产开发发的，必须按按照土地使用用权出让合同同约定的土地地用途、动工工开发期限开开发土地。因因超过出让合合同约定的动动工开发日期期而缴纳的土土地闲置费，计计入成本对象象的施工成本本;因国家无无偿收回土地地使用权而形形成的损失，可可作为财产损损失按规定进进行扣除。国家税务总总局房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法(国税发发2009931号)文发布后，国国税发20006311号即失效。但但国税发22009331号对于闲闲置土地费处处理基本继承承了原来文件件精神。国税税发2000931号号第二十二条条规定，企业业因国家无偿偿收回

47、土地使使用权而形成成的损失，可可作为财产损损失按有关规规定在税前扣扣除。第二十十七条开发产产品计税成本本支出土土地征用费及及拆迁补偿费费指为取得土土地开发使用用权(或开发发权)而发生生的各项费用用，主要包括括土地买价或或出让金、大大市政配套费费、契税、耕耕地占用税、土土地使用费、土土地闲置费、土土地变更用途途和超面积补补交补交的地地价及相关税税费、拆迁补补偿支出、安安置及动迁支支出、回迁房房建造支出、农农作物补偿费费、危房补偿偿费等。据以上规定，按按照税务处理理，土地闲置置费计入开发发成本，收回回土地造成的的损失可作为为财产损失企企业所得税前前扣除。国税税函201102200号这次明确确土地闲置费费不得土地增增值税税前扣扣除。这又成成为房地产企企业所得税与与土地增值税税的一大区别别。五、房地产产开发企业取取得土地使用用权时支付的的契税的扣除除问题房地产开发发企业为取得得土地使用权权所支付的契契税，应视同同“按国家统统一规定交纳纳的有关费用用”，计入“取取得土地使用用权所支付的的金额”中扣扣除。解读：土地地增值税暂行行条例规定，取取得土地使用用权所支付的的金额，是指指纳税人为取