如何突破房地产工程管理瓶颈 现代工程管理体系的破解之道教学内容.ppt

《如何突破房地产工程管理瓶颈 现代工程管理体系的破解之道教学内容.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《如何突破房地产工程管理瓶颈 现代工程管理体系的破解之道教学内容.ppt（228页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、如何突破房地产工程管理瓶颈 现代工程管理体系的破解之道 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部甲方工程部监理公司监理公司施工单位施工单位突破房地产工程管理瓶颈突破房地产工程管理瓶颈一、房地产企业工程管理出现的主要问

2、题一、房地产企业工程管理出现的主要问题三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈四、房地产工程管理的系统解决方案四、房地产工程管理的系统解决方案五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具二、房地产企业工程管理的薄弱环节二、房地产企业工程管理的薄弱环节房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝四、新形势下房地产企业对工程管理的要求四、新形

3、势下房地产企业对工程管理的要求一、工程质量经常出现的问题 结构安全性质量问题结构安全性质量问题 适用功能性质量问题适用功能性质量问题 使用功能性质量问题使用功能性质量问题 观感修复性质量问题观感修复性质量问题刑事责任刑事责任巨额赔偿巨额赔偿投诉赔偿投诉赔偿影响销售影响销售投诉赔偿投诉赔偿影响品牌影响品牌房地产企业工程质量缺陷带来的影响 房地产工程质量缺陷对企业利润的影响房地产工程质量缺陷对企业利润的影响 房地产工程质量缺陷对企业销售的影响房地产工程质量缺陷对企业销售的影响 房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量问题为何屡禁不止 房地产企业工程管理的七

4、大短板房地产企业工程管理的七大短板 新形势下房地产企业对工程管理的要求新形势下房地产企业对工程管理的要求 外部资源对房地产工程管理的影响外部资源对房地产工程管理的影响房地产企业工程管理的七大短板 工程管理短板一：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点质量管控重点缺乏工程管理标准和工程技术标准 某知名地

5、产公司的工程管理程序：程序只能规定应程序只能规定应该做什么？在什该做什么？在什么是时间做？由么是时间做？由谁来做？但无法谁来做？但无法告诉工程人员如告诉工程人员如何做？何做？缺乏工程管理标准和工程技术标准 与工程管理程序配套的工程质量控制指引：为了解决如何做为了解决如何做的难题？作业指的难题？作业指引能够告诉工程引能够告诉工程人员如何做？但人员如何做？但无法告诉工程人无法告诉工程人员应该做到什么员应该做到什么标准，控制的要标准，控制的要点和技巧是什么点和技巧是什么缺乏工程管理标准和工程技术标准厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？甲方通常对厕浴间防水闭水试验的

6、检验要求甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求防水涂层闭水试验防水涂层闭水试验防水保护层闭水试验防水保护层闭水试验厕浴间整体移交闭水试验厕浴间整体移交闭水试验整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）饰面层闭水试验饰面层闭水试验缺乏工程管理标准和工程技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明明忽忽视视质质量量专专检检不不认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不不认认真真施工人员施工人员厕浴间施工漏水厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管根、地漏密封膏未封严管道穿

7、楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不规范细部构造附加防水层不规范垫层、找平层坡度不合理、反坡垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范预留洞口吊模不规范UPVCUPVC管道附着力差管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝不密

8、实，工艺不合格灌缝砼不养护灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和工程技术标准房地产企业真的不需要施工技术标准吗？很对国家标准工艺图集在实际施工过程中是很对国家标准工艺图集在实际施工过程中是 不具备操作性的：不具备操作性的：地下室外墙地下室外墙后浇带、施工缝，按防地下室外墙地下室外墙后浇带、施工缝，按防水要求需要设置止水钢板，如果剪力墙中设置水要求需要设置止水钢板，如果剪力墙中设置有框架柱，往往出现规范执行的冲突有框架柱，往往出现规范执行的冲突缺乏工程管理标准和工程技术标准框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患钢板开洞，影响防水质量，

9、存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放逐箍筋，违反柱子箍筋加密要求不放逐箍筋，违反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理标准和工程技术标准 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单 甲方有些工程人员也愿意采用净口安装：甲方有些工程人员也愿意采用净口安装：无需考虑门窗到货影响总包抹灰进度、有利无需考虑门窗到货影响总包抹灰进度、有利于成品保护于成品保护缺乏工程管理标准和工程技术标准 净口安装的缺点：净口安装的缺点：采用净口安装，门窗框固定无法使用固定片，采

10、用净口安装，门窗框固定无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加渗漏隐患。采用只能采用膨胀螺栓固定，增加渗漏隐患。采用剔凿安装固定片后修补抹灰，因前后抹灰层收剔凿安装固定片后修补抹灰，因前后抹灰层收缩问题，极易产生空鼓开裂。且后修补观感性缩问题，极易产生空鼓开裂。且后修补观感性观感性不理想观感性不理想抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位省事，但对门窗工期需要实测实量，总包单位省事，但对门窗工期保障不利保障不利缺乏工程管理标准和工程技术标准采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时

11、间过长，极易产生空鼓开裂，存后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在渗漏隐患在渗漏隐患发泡胶只有一定的防水能力，耐候密封胶未留发泡胶只有一定的防水能力，耐候密封胶未留槽，薄弱处极易老化开裂，产生渗漏隐患槽，薄弱处极易老化开裂，产生渗漏隐患缺乏工程管理标准和工程技术标准 国家相关验收规范不能满足企业质量控制需要：国家相关验收规范不能满足企业质量控制需要：房地产企业重点关注房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任的门窗防渗漏没有任何检验项目和针对性何检验项目和针对性的检验要求的检验要求对检验项目没有约定对检验项目没有约定明确的检验方法，不明确的检验方法，不利于现场实际操作利于现场实际操作缺乏工程管理

12、标准和工程技术标准门窗洞口砌体收缩变形大门窗洞口砌体收缩变形大技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明明忽忽视视质质量量专专检检不不认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不不认认真真施工人员施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水

13、水泥砂浆门窗下框未用防水水泥砂浆PUPU发泡胶未连续施打发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格水泥砂浆配比不合格PUPU发泡胶充填不饱满发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏工程管理标准和工程技术标准铝合金窗应做的试验检验项目铝合金窗应做的试验检验项目缺乏工程管理标准和工程技术标准外墙腻子平整度差外墙腻子平整度差技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明明忽忽视视质质量量专专检检不不

14、认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不不认认真真光泽不匀光泽不匀褪色变色褪色变色粉化粉化施工人员施工人员光泽不匀光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分析起泡剥落起泡剥落附着力差、剥离附着力差、剥离气泡气泡泛碱泛碱遮盖力差遮盖力差底涂、面涂厚度不匀底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂厚度不匀底涂、面涂厚度不匀缺乏工程管理标准和工程技术标准针对涂料不同批次补货色差制定的管理标准针对涂料不同

15、批次补货色差制定的管理标准房地产企业工程管理的七大短板大多数房地产企业往往只关注施工现场的工程大多数房地产企业往往只关注施工现场的工程质量管理，却没有企业完整的工程质量保证体质量管理，却没有企业完整的工程质量保证体系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现场决定的。对设计阶段工程质量保障、合约条场决定的。对设计阶段工程质量保障、合约条款工程保障、招标采购工程质量保障缺乏重视款工程保障、招标采购工程质量保障缺乏重视 工程管理短板二：缺乏企业工程质量保证体系某项目外墙设计有外墙空调板用于某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机，图纸设计审查没放置空调室外机

16、，图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付半甲方工程部复检合格。项目交付半年后，几乎所有空调板根部都出现年后，几乎所有空调板根部都出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔赔缺乏企业工程质量保证体系施工图设计的空调板（常见设计做法）施工图设计的空调板（常见设计做法）根据此图，简单分析造成上述质量问题的原因根据此图，简单分析造成上述质量问题的原因缺乏企业工程质量保证体系 技术原因分析：技术原因分析：下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根下暴雨时，雨水

17、排放不及，造成地漏处外墙根部积水，从而发生外墙渗漏部积水，从而发生外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系 设计阶段工程质量控制应该解决的问题：设计阶段工程质量控制应该解决的问题：空调板也需要详空调板也需要详细的防水设计，细的防水设计，取消有组织排水取消有组织排水型式，强调排水型式，强调排水坡度，有利于加坡度，有利于加快排水；设计混快排水；设计混凝土反梁，有利凝土反梁，有利于堵水。通过防于堵水。通过防堵结合，彻底杜堵结合，彻底杜绝了空调板根部绝了空调板根部渗漏的隐患渗漏的隐患这张图纸还有没有问题？这张图纸还有没有问题？缺乏企业工程质量保证体系 检验手段缺陷分析：检验手段缺陷分析：外墙淋水试验重点检查的

18、是外门窗的防水性能外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和防水质量，对于阳台和露台有闭水试验检验和防水质量，对于阳台和露台有闭水试验检验要求，而对类似空调机隔板没有专项防水检验要求，而对类似空调机隔板没有专项防水检验要求要求通过设计改进和专项施工质量控制要点的过程通过设计改进和专项施工质量控制要点的过程管理，此处不必增加额外的专项检测管理，此处不必增加额外的专项检测缺乏企业工程质量保证体系 管理缺陷分析：管理缺陷分析：国家标准图集中没有此处可选用的标准节点，国家标准图集中没有此处可选用的标准节点，设计单位不清楚设计控制要点设计单位不清楚设计控制要点甲方工程部、设计部及监理单位不清楚重点部甲方

19、工程部、设计部及监理单位不清楚重点部位的防渗漏设计审查要点，图纸审查未发现位的防渗漏设计审查要点，图纸审查未发现施工单位对关键防渗漏部位没有专项防渗漏体施工单位对关键防渗漏部位没有专项防渗漏体系施工方案系施工方案缺乏企业工程质量保证体系某项目为外墙外保温，采购部采购了某某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性品牌的外墙弹性涂料，施工单位严格按涂料，施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸集工艺工艺要求施工，监理单位按图纸集工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。要求验收合格，甲方工程部复检合格。结果项目交付不到三个月，外墙涂料大结果项目交付不到三个月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、

20、泛碱等质量量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏问题，部分出现外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系 技术缺陷分析：技术缺陷分析：在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在抹涂于混凝土及各种砌筑墙体上的水泥砂浆在抹涂于混凝土及各种砌筑墙体上的水泥砂浆基层上存在着很大区别，对涂料施工的要求要基层上存在着很大区别，对涂料施工的要求要高很多。这是由于外保温体系构造设计和材料高很多。这是由于外保温体系构造设计和材料性能差别较大所造成的性能差别较大所造成的房地产企业工程管理的七大短板过渡依赖施工单位、监理单位、设计单位的管过渡依赖施工单位、监理单位、设

21、计单位的管理水平和质保体系，缺乏对施工单位喝监理单理水平和质保体系，缺乏对施工单位喝监理单位主动输出型的有效管理位主动输出型的有效管理 工程管理短板三：房地产企业工程管理的七大短板过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理忽视通过加强技术管理，采取有效的技术措施忽视通过加强技术管理，采取有效的技术措施和技术手段预防工程质量问题的出现和技术手段预防工程质量问题的出现 工程管理短板四：忽视技术管理的重要性某小高层项目首层设有私家小院，施某小高层项目首层设有私家小院，施工单位在外架及塔吊井架拆除后开始工单位在外架及塔吊井架拆除后开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。

22、施挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉裂，引起业主投诉忽视技术管理的重要性 施工图中设计小院围墙的常见形式施工图中设计小院围墙的常见形式对质量细节关注不够外墙抹灰前容易忽视的隐蔽验收：外墙抹灰前容易忽视的隐蔽验收：穿墙螺杆孔洞应填塞密实穿墙螺杆孔洞应填塞密实 为保证防水砂浆与墙体结为保证防水砂浆与墙体结 合密实，穿墙的合密实，穿墙的PVCPVC套管套管 应用电钻剔除应用电钻剔除 螺杆孔洞中部宜采用

23、聚氨螺杆孔洞中部宜采用聚氨 酯发泡剂灌入发酯发泡剂灌入发 内外管口至少内外管口至少3cm3cm深，抹深，抹 灰前采用防水砂浆分别塞灰前采用防水砂浆分别塞 实实对质量细节关注不够脚手架的工字钢挑梁洞口脚手架的工字钢挑梁洞口 采用掺微膨胀剂的细石混凝土二次灌缝采用掺微膨胀剂的细石混凝土二次灌缝 采用渗透水泥结晶防水涂料均匀涂刷两采用渗透水泥结晶防水涂料均匀涂刷两 遍，涂刷范围超出堵洞洞口各遍，涂刷范围超出堵洞洞口各100100对质量细节关注不够防开裂钢丝加强网防开裂钢丝加强网 砌体与混凝土构件交界处应挂钢加强网砌体与混凝土构件交界处应挂钢加强网 有网现浇混凝土外保温体系与其它保温有网现浇混凝土外保

24、温体系与其它保温 体系交界处应挂钢丝加强网体系交界处应挂钢丝加强网 钢丝加强网与各基体的搭接宽度钢丝加强网与各基体的搭接宽度 分格缝处钢丝网应断开分格缝处钢丝网应断开对质量细节关注不够出外墙孔洞出外墙孔洞 出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前 先进行开洞，以免后开洞对外保温造成先进行开洞，以免后开洞对外保温造成 破坏产生渗漏隐患破坏产生渗漏隐患 出外墙孔洞应注意坡度要求，内高外低出外墙孔洞应注意坡度要求，内高外低不放空调套管或放置不规范，往往造成外墙渗漏，不是从空调洞，而是从缝隙中渗入外墙对质量细节关注不够门窗洞口误差和修补不规范往往造成外墙渗漏：门窗洞口误差和

25、修补不规范往往造成外墙渗漏：门窗框洞口尺寸门窗框洞口尺寸预留过大，处理预留过大，处理不当，易造成开不当，易造成开裂渗水。当偏差裂渗水。当偏差修补厚度超过修补厚度超过5050时，应按图加时，应按图加筋支模浇筋支模浇C20C20细细石砼进行修补石砼进行修补 对质量细节关注不够南方及暴雨多发地区的外门窗塞缝要求：南方及暴雨多发地区的外门窗塞缝要求：防水应做在保温层之下，超出窗洞与外墙面搭接应不小于150，对于外墙饰面砖，为防止勾缝处形成渗水通道，搭接宜放宽至300对质量细节关注不够网格布翻包：铺贴聚苯板的起始和收头处，网网格布翻包：铺贴聚苯板的起始和收头处，网格布一定要翻包，这可保证网格布受到的应力

26、格布一定要翻包，这可保证网格布受到的应力能可靠地传到结构墙体能可靠地传到结构墙体实际施工中，施工实际施工中，施工单位往往图省事，单位往往图省事，网格布没有翻包现网格布没有翻包现象极其普遍象极其普遍忽视技术管理的重要性外墙贴砖时，我们往往关注粘贴牢固、勾缝外墙贴砖时，我们往往关注粘贴牢固、勾缝严密，有多少专业工程师关注排砖严密，有多少专业工程师关注排砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，但大多数排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，但大多数专业工程师往往忽视这一细节的控制专业工程师往往忽视这一细节的控制对质量细节关注不够挑檐等突出外墙部位采用上砖压下砖，适当突出5起到滴水线的作用，避免砖缝渗水下部阴角处平

27、面砖顶立面砖，利用雨水重力作用避免砖缝渗水对质量细节关注不够卫生间降板高差往往不进行构造厚度核定：卫生间降板高差往往不进行构造厚度核定：一般设计卫生间结构降板一般设计卫生间结构降板6 61010，卫生间门槛处，卫生间门槛处高差一般为高差一般为6 61010。减减去常用埋地管道去常用埋地管道PEPE管外径管外径（多为（多为2.52.5或或3.23.2），还剩还剩2.82.86.86.8，扣掉防扣掉防水找平水找平层层2 2和保护层和保护层2 2，还剩还剩下下-1.2-1.22.82.8大家各自管辖的项目卫生间降板是多少？大家各自管辖的项目卫生间降板是多少？房地产企业工程管理的七大短板部分房地产企业

28、的质量文化和质量行为准则不部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚，实际执行过程中往往当质量与成本出现清楚，实际执行过程中往往当质量与成本出现矛盾时，往往牺牲质量，不能正确看待质量与矛盾时，往往牺牲质量，不能正确看待质量与成本的平衡关系，忽视质量成本的构成成本的平衡关系，忽视质量成本的构成 工程管理短板六：不能正确看待质量成本 不能从质量角度综合分析带来的损失：房地产企业工程管理的七大短板部分房地产企业未建立系统的工程进度保障体部分房地产企业未建立系统的工程进度保障体系，忽视工程进度内部管理、外部管理和输出系，忽视工程进度内部管理、外部管理和输出管理综合管控的重要性管理综合管控的重要性 工

29、程管理短板七：新形势下企业对工程管理的要求 房地产业务经营模式的演变及背景房地产业务经营模式的演变及背景 新形势下房地产企业对工程质量的要求新形势下房地产企业对工程质量的要求 新形势下房地产企业对工程进度的要求新形势下房地产企业对工程进度的要求 新形势下房地产企业对工程成本的要求新形势下房地产企业对工程成本的要求房地产业务经营模式的演变及背景 行业竞争加剧引起经营模式的演变以生产 为中心以利润 为中心以客户 为中心以销售 为中心房地产 发展初期促销广告 包装差异提高效益 降低成本客户导向 产品服务拼资金、拼规模、拼政府关系拼资金、拼规模、拼政府关系房地产业务经营模式的演变及背景 业主维权意识的

30、不断提高 对功能的严格检查对功能的严格检查 对观感的高度重视对观感的高度重视 对细节的认真查验对细节的认真查验 对合理性、舒适性的追求对合理性、舒适性的追求 房地产业务经营模式的演变及背景 多项目、跨地域规模化发展引起的演变 自然环境的不同自然环境的不同 社会环境的变化社会环境的变化 管理跨度的增加管理跨度的增加 信息增加，沟通困难信息增加，沟通困难 成本增加成本增加 房地产业务经营模式的演变及背景 内、外部资源管理能力水平的演变 外部资源管理能力的下降外部资源管理能力的下降 内部分工细化管理效率降低内部分工细化管理效率降低 部分员工经验、执行力不足部分员工经验、执行力不足 新形势下企业对工程

31、质量管理的要求 传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调按图施工，符合施工质量验收标准 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调工序、工艺质量控制的实体质量效果 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量管理的要求 传统意义上甲方工程质量管理的重点：检查施工单位和监理单位的质保体系检查施工单位和监理单位的质保体系 参与材料验收和分部分项工程验收参与材料验收和分部分项工程验收 施工工艺过程监督及抽检施工工艺过程监督及抽检传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理新形势下企业对

32、工程质量管理的要求 新形势下工程质量标准的定义发生变化：以客户质量标准作为施工质量的验收标准以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量管理的要求保证稳定要求保证稳定要求工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量适用性适用性可靠性可靠性经济性经济性协调性协调性业主要求的其他特殊功能业主要求的其他特殊功能平面布置合理性平面布置合理性空间布置合理性空间布置合理性建筑物理功能建筑物理功能其他使用功能其他使用功能采光采光通风通风隔声隔声隔热隔热安全性安全性可维修性可维修性有效性有效性满足抗震要求满足防火要求满足防火要求保证强度要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足抗腐蚀性要求满足使用

33、寿命要求满足使用寿命要求质量成本质量成本质量效益质量效益与建设地区工程设施的协调与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与生态环境的协调与社区环境的协调与社区环境的协调造型与美感造型与美感新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的主体发生变化房地产企业管理分工的细化，导致设计、材房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工在

34、工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控程部门完全掌控新形势下企业对工程质量管理的要求设计质量保障：设计质量保障：材料质量保障：材料质量保障：招标采购质量保障：招标采购质量保障：合约条款质量保障：合约条款质量保障：与工程质量的有关技术管理应有统一管理施工质量质量保障：施工质量质量保障：新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化工程质量的管理手段从常用的事后检验转变工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）

35、工程质量预防也从传统的施工措施预防转变工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防、材料预防、招标采购预防及合为设计预防、材料预防、招标采购预防及合约预防等多个方面约预防等多个方面新形势下企业对工程质量管理的要求特点特点特点特点：通过工程：通过工程：通过工程：通过工程检验保证质量检验保证质量检验保证质量检验保证质量缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和专业知识专业知识专业知识专业知识方法方法方法方法：低效率：低效率：低效率：低效率错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量保证方法保证方法保证方法保证方法特点特点特点特点:改进工程改进工程改进工程改进工程质量管

36、理过程质量管理过程质量管理过程质量管理过程一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介入入入入方法方法方法方法：SPCSPC、评、评、评、评估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工具具具具特点特点特点特点:开发设计、开发设计、开发设计、开发设计、工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产管理能力管理能力管理能力管理能力与供应一体化与供应一体化与供应一体化与供应一体化方法方法方法方法：设计评估、：设计评估、：设计评估、：设计评估、质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分析评估析评估析评估析评估特点特点特点特点:以最终客户以最终客户以最终客

37、户以最终客户为服务目标和超为服务目标和超为服务目标和超为服务目标和超一流产品一流产品一流产品一流产品质量文化质量文化质量文化质量文化方法方法方法方法：质量功能：质量功能：质量功能：质量功能调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计评估评估评估评估质量管理的提高质量管理的提高质量管理的提高质量管理的提高新形势下企业对工程质量管理的要求 外飘窗极易发生渗漏，单纯依靠加强现场 工程管理，几乎很难解决问题：飘窗为什么容易发生渗漏？飘窗为什么容易发生渗漏？施工现场有什么好的质量控制手段？施工现场有什么好的质量控制手段？新形势下企业对工

38、程质量管理的要求上飘板由于二次上飘板由于二次浇筑，根部往往浇筑，根部往往存在施工缝。这存在施工缝。这是因前后混凝土是因前后混凝土不同收缩比率引不同收缩比率引起的起的注意保温板的拼板方式及包角注意保温板的拼板方式及包角如果刷一道防水如果刷一道防水涂料，做好上飘涂料，做好上飘板的排水坡度，板的排水坡度，和飘板的滴水槽和飘板的滴水槽可以成为一个完可以成为一个完善的防水体系善的防水体系新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化质量分析和质量分析和质量策划成为工程质量保证体系质量策划成为工程质量保证体系管理的重点管理的重点建立完善的工程质量保证体系，针对建立完善的工程质量保证体

39、系，针对“企业企业工程质量通病工程质量通病”出现的部位，从技术上、管出现的部位，从技术上、管理上找出薄弱环节，有针对性的进行强化理上找出薄弱环节，有针对性的进行强化新形势下企业对工程质量管理的要求卫生间门槛往往因卫生间门槛往往因为暗埋管线施工破为暗埋管线施工破坏防水层，即使防坏防水层，即使防水层在上，也因为水层在上，也因为后做门槛与防水层后做门槛与防水层之间存在施工缝和之间存在施工缝和后收缩变形，很难后收缩变形，很难保证防水质量。保证防水质量。采取管线施工完后采取管线施工完后后浇门槛，再做防后浇门槛，再做防水。可以有效的解水。可以有效的解决隐患决隐患通过质量分析解决卫生间门槛渗水通过质量分析解

40、决卫生间门槛渗水新形势下企业对工程质量管理的要求大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案少企业针对这些问题提出系统的解决方案新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的经验管理转变为规范检验行为和检从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准制标准新形势下企业

41、对工程质量管理的要求 外墙保温施工验收时需要重点关注的细节：外墙保温施工验收时需要重点关注的细节：检查外墙雨落管及其它沿墙管道的固定卡件检查外墙雨落管及其它沿墙管道的固定卡件检查外墙雨落管及其它沿墙管道的固定卡件检查外墙雨落管及其它沿墙管道的固定卡件是否按要求进行密封处理是否按要求进行密封处理是否按要求进行密封处理是否按要求进行密封处理检查外保温收口、端头处的密封处理检查外保温收口、端头处的密封处理检查出外墙构件处的密封处理检查出外墙构件处的密封处理外墙空调孔洞的套管宜在保温施工完成后进外墙空调孔洞的套管宜在保温施工完成后进行，并预留外装饰面层厚度行，并预留外装饰面层厚度新形势下企业对工程质量

42、管理的要求 外墙门窗工程防渗漏检验要求：外墙门窗工程防渗漏检验要求：新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的内部质量目标管理转变为向工程质从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系化保障的质量保证体系管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点检验批验收

43、等逐步成为甲方关注的重点新形势下企业对工程质量管理的要求 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出：大家所管的项目甲方都管理哪些交底？大家所管的项目甲方都管理哪些交底？大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？新形势下企业对工程质量管理的要求 甲方应亲自组织并负责的交底：设计交底设计交底施工节点及细部交底施工节点及细部交底技术标准交底技术标准交底施工工艺交底施工工艺交底施工组织与配合交底施工组织与配合交底质量控制点交底质量控制点交底施工样板交底施工样板交底新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从

44、传统的工程质量静态管理转变为向工程质从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管理的定义：强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理进度控制的施工进度管理强调总、分包专项工程协作、专项工序合理强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管控的重点：施工组

45、织设计施工组织设计专项施工方案专项施工方案劳动力保证劳动力保证材料保证材料保证机械设备保证机械设备保证新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度标准的定义发生变化：以经营进度控制作为施工进度管理的重点以经营进度控制作为施工进度管理的重点新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的主体发生变化房地产开发经营进度的管理，往往并不是工房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定的。工程进度管理受内外部程部门能够决定的。工程进度管理受内外部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不代表工程进度能够得到保证，工程度保障不代表工程进度能

46、够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控进度已经无法由工程部门完全掌控新形势下企业对工程质量管理的要求设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化报批报建计划保障：开工手续、市政报装报批报建计划保障：开工手续、市政报装与工程进度的有关保障性计划应有统一管理市政计划保障：市政进场、能源开通市政计划保障：市政进场、能源开通新形势下企业对工程进度管理的要求概念设计研究概念设计研究概念设计方

47、案评审及确认概念设计方案评审及确认规划方案设计规划方案设计规划设计评审及确认规划设计评审及确认单体方案评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案完成扩初方案评审及确认扩初方案评审及确认土建施工图完成土建施工图完成景观设计评审及确认景观设计评审及确认销售包装设计销售包装设计开工时间开工时间开盘时间开盘时间详规报建详规报建方案报建方案报建初步设计报建初步设计报建施工图报建施工图报建售楼处报建售楼处报建设计控制点设计控制点设计控制点设计控制点相关重要节点相关重要节点相关重要节点相关重要节点新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的任务发生变化销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售

48、销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求求新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的对象发生变化施工单位大多采取项目承包制，对人、机、施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前前新形势下企业对工程成本管理的要

49、求 传统意义上工程成本控制的定义：传统的工程成本控制是施工阶段的合约成传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制本控制传统工程成本控制的责任主体是工程管理传统工程成本控制的责任主体是工程管理领导下的成本管理部门领导下的成本管理部门新形势下企业对工程管理的要求 传统意义上工程成本管控的重点：招标管理和合约管理是降低施工成本的主要招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段手段通过施工组织和施工工艺控制施工成本通过施工组织和施工工艺控制施工成本对主要材料设备价格进行控制和管理对主要材料设备价格进行控制和管理控制现场签证控制现场签证审查工程结算审查工程结算新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程

50、成本控制的定义发生变化：由传统的施工合约成本控制转为投资回报经由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制营成本控制由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制运营维护的全过程成本控制施工成本与经营成本不再是完全对立关系，施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定资金成本、质量成本需要综合评定新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的主体发生变化：传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转