财务专业税法第八章自学课件--第八章-土地增值税讲解学习.ppt

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1、财务专业税法第八章自学课件-第八章-土地增值税n土地增值税的纳税人n对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收入的单位和个人n土地增值税的纳税人包括（）。nA个人nB外国企业nC个体户nD医院n答案：ABCDn土地增值税的征收范围n满足四个条件n土地使用权是否“国有”n土地使用权的再转让，不包括土地出让n权属的变更n取得收入n具体情况的划分n共十种情况，征收土地增值税的主要指前三种n下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。nA将房屋产权赠与直系亲属的nB由双方合作建房后分配自用的nC以房地产抵债而发生房地产产权转让的nD以房地产作价入股投资房地产开发公司的n

2、E个人之间互换自有住房n答案：CDn税率土地增值税实行四级超率累进税率：n增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。n增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。n增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。n增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。n（一）增值额未超过扣除项目金额50%n土地增值税税额=增值额30%n（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的n土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%n（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的n土地增值税税额=增值额50%-

3、扣除项目金额15%n（四）增值额超过扣除项目金额200%n土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%n公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。第二节土地增值税的计算n应税收入的确定n扣除项目的确定n增值额的确定n应纳税额的计算n征收土地增值税时，取得土地使用权所支付的金额允许扣除的是（）。nA以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款nB以行政划拨方式取得土地使用权的，为补交的出让金nC以转让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金nD以其他方式方式取得土地使用权的，为建房的费用和成本。n答案：Bn下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。nA土地出让金nB耕地占用税nC公共配套设施

4、nD借款利息费用n答案：BCn某房地产企业开发企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入利息支出400万元（能提供金融贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元，该省规定能提供贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为5%。则该企业允许扣除的房地产开发费用为：n（400-100）+（1000+6000）*5%=650万元n某房地产企业开发企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入利息支出不能提供金融贷款证明，该省规定房地产开发费用扣除比例按国家允许的最高比例。则该企业允许扣除的房地产开发费用为

5、：n（1000+6000）*10%=700万元n其他扣除项目的金额为：n（1000+6000）*20%=1400万元n以下项目中，转让新建房地产和旧房产计算土地增值税增值额均能扣除的是（）。nA取得土地使用权支付的金额nB房地产开发成本nC与转让房地产有关的税金nD旧房及建筑物的评估价格n答案：ACn例1某纳税人转让房地产取得收入400万元，其中扣除项目为100万元。n增值率=(400-100）/100=300%n税额=30060%-10035%=145（万元）n例2某房地产开发公司转让高级公寓一栋，取得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼用的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得

6、土地使用权支付金额1450万元，开发土地建房等共支出2110万元，开发费用共480万元（其中利息支出295万元。未超过同期银行利率）转让房地产的相关税金47万元。n1.收入额=7500+2100*0.25=8025（万元）n2.开发费用扣除限额=（1450+2110）*5%=178（万元）,实际支出额为185万元；n3.扣除项目金额=（1450+2110）*（1+20%）+295+178+47=4792（万元）n4.增值率=(8025-4792)/4792=67.5%n5.应纳税额=3233*40%-4792*5%=1053.6（万元）n位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007

7、年相关业务如下：n补交的出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；n写字楼开发成本3000万元；n向金融机构借入利息支出300万元，不能提供金融贷款证明；n写字楼竣工，将总建筑面积50%出售，签订销售合同，取得销售收入6500万元，将另外1/2出租，年租金15万元。n该省规定房地产开发费用扣除比例按国家允许的最高比例。n1）应扣除的土地使用权金额：n（4000+160）50%=2080万元n2）应扣除的房屋开发成本：n300050%=1500万元n3）扣除的房地产开发费用为：n（4160+3000）10%50%=358万元n4）应扣除的相关税金n6500（1+7%+3%）+65000.5n=

8、357.5+3.25=360.75万元n5)扣除项目合计：n2080+1500+358+360.75=4298.75万元n）增值比例=（）（），n）应纳土地增值税额=40%-5%=.6（万元）（万元）n应纳营业税、城建税和教育附加n（6500）*5%*（1+7%+3%）n=35.万元第三节税收优惠n（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；n（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。n（三）个人转让房地产第四节征收管理n纳税地点n纳税期限此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢