漳州_小户型别墅案例分析ppt.ppt

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1、本报告是严格保密的。小户型别墅专题研究小户型别墅专题研究陈晓进、李璐、廖毅陈晓进、李璐、廖毅2015年年10月月2日日本报告是严格保密的。关键字关键字：u小别墅小别墅 小户型小户型 简介简介：整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点，整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点，为后期设计小别墅提供参考。为后期设计小别墅提供参考。2本报告是严格保密的。小户型别墅产生的直接原因：小户型别墅产生的直接原因：1、房价高企，房企为扩大别墅的客户需求面，实现更快速的去化；2、小户型别墅相对大别墅能实现较高的溢价。小户型别墅技术要点：小户型别墅技术要点：1、单体的层数通常在2-3层

2、，面宽范围：6-8米居多，最小可至4.8米，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅总价低、密度集中、私家花园小等特点。2、区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足150m2以内同时也满足客户对于别墅形态产品的追求。定义：定义：单套面积控制在150m2以下的（度假类200以下），具备别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以高性价比为核心卖点的产品。产品形态有小独栋、联排。3本报告是严格保密的。2、小户型别墅的分类、小户型别墅的分类小户型小户型别墅的别墅的分类分类城郊居住型城郊居住型别墅别墅（1-1.5居所）居所）度假型别墅度假型别墅（1.5-2居

3、所）居所）特征：特征：p一般以联排为主，多出现在城市近郊，是一般以联排为主，多出现在城市近郊，是“90/70”政策下出现的特殊政策下出现的特殊产品形式；产品形式；p在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）；附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）；p户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围；户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围；p主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。特征：特征：p小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假

4、区域；小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假区域；p体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景观的互动；观的互动；p部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多；部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多；p酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理；酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理；p主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住4本报告是严格保密的。类别类别案例项目案例项目案例备注案例备注城郊居住型别墅城郊居住型别墅（1-1.5

5、居所）居所）上海上海河谷河谷3号号有天有地，前庭后院，无限创意有天有地，前庭后院，无限创意空间空间,90别墅先锋别墅先锋绿地绿地蔷薇九里蔷薇九里绿地绿地85-110小户型别墅产品的小户型别墅产品的代表作品代表作品绿地绿地海域笙晖海域笙晖绿地绿地85-110小户型别墅产品的小户型别墅产品的升级之作升级之作度假型别墅度假型别墅（1.5-2居所）居所）东和福湾东和福湾海南湾海度假小别墅典型案例海南湾海度假小别墅典型案例保利保利石象湖石象湖风靡成都的旅游小户型别墅风靡成都的旅游小户型别墅保利保利90独院、独院、130独栋别墅。独栋别墅。当代凤凰谷当代凤凰谷本土小户型别墅产品的先驱和代本土小户型别墅产品

6、的先驱和代表项目表项目2、小户型别墅的分类、小户型别墅的分类小户型别墅研究案例的选取小户型别墅研究案例的选取5本报告是严格保密的。案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号：有天有地，前庭后院，无限创意空间有天有地，前庭后院，无限创意空间,90别墅先锋别墅先锋松江松江/新桥板块新桥板块/外郊环外郊环43333建筑形态建筑形态建筑面积建筑面积联排联排37160容积率容积率0.7绿化率绿化率30%主力面积主力面积平均单价平均单价90-12016000元元/车位配比车位配比总价范围总价范围1：1140-155万万装修标准装修标准毛坯毛坯总户数总户数239户户开盘时间开盘时间2008-11-15开发商开发商

7、上海达安企业发上海达安企业发展有限公司展有限公司p上海达安圣芭芭花园河谷上海达安圣芭芭花园河谷3号的号的的的设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空间延展到室外和多元的间形态体并于间延展到室外和多元的间形态体并于2007年底申年底申请了国家的专利；请了国家的专利；p河谷号总价河谷号总价155万套的低总价以及其创新产万套的低总价以及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。自备车，综合素质较高。项目背景项目背景项目基本情况项目基本情况p08年年11月开盘，便以其创新的月开盘，便以其

8、创新的90花园别墅产品逆花园别墅产品逆市热销，相比较周边联排别墅同期价格在市热销，相比较周边联排别墅同期价格在12000元元/，河谷，河谷3号价格以号价格以16000元元/首当其冲，但首当其冲，但其热销程度不减。其热销程度不减。p09年年5月，河谷月，河谷3号号期热销期热销第一批开盘日当即第一批开盘日当即去化去化93%,再次创下再次创下90别墅热销记录。别墅热销记录。销售情况销售情况区位板块区位板块占地面积占地面积3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析6本报告是严格保密的。p项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄公里，距莘庄10

9、分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配套有待进一步完善；套有待进一步完善；p项目整体分二期推出，去化情况良好；项目整体分二期推出，去化情况良好；案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号：有天有地，前庭后院，无限创意空间有天有地，前庭后院，无限创意空间,90别墅先锋别墅先锋3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析7本报告是严格保密的。p户型首层以客厅挑高户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送私

10、家车位；私家车位；p此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少；此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少；1F2F3F车位赠送车位赠送客厅挑高客厅挑高不计面积不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号89C户型解析户型解析：客厅挑高客厅挑高、夹弄可夹弄可改造赠送面积改造赠送面积，赠赠地下室，建筑面积地下室，建筑面积89，实际使用可达，实际使用可达158。3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析8本报告是严格保密的。赠送车位赠送车位不计面积不计面积车位车位上方可改造上方可改造不计面积不计

11、面积p户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房；户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房；p在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。89E户型解析户型解析：以：以车位赠送车位赠送改造赠送面积改造赠送面积，附赠附赠地下室地下室,建筑面积建筑面积89，实际使用可达，实际使用可达130。案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析9本报告是严格保密的。户型模型展示户型模型展示户型放大俯瞰户

12、型放大俯瞰改造前车库改造前车库另外横向车位赠送另外横向车位赠送89E户型空间改造示意户型空间改造示意案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号p改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析10本报告是严格保密的。河谷河谷3号户型特征总结号户型特征总结p所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位；所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位；p户型在设计中基本以两室两厅两卫为主，部分户

13、型附加小房间可作为书房使用；户型在设计中基本以两室两厅两卫为主，部分户型附加小房间可作为书房使用；p首层基本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域；首层基本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域；p在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室（层高低于在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室（层高低于2.2米附加楼板）、中米附加楼板）、中庭、客庭、客厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为90平方米别墅带来一些有创意的平方米别墅带来一些有创意的空间和更多的空间和更多的舒适性。舒适性。案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号3、城郊

14、居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析11本报告是严格保密的。16河谷河谷3号产品特征：号产品特征：p采用框架结构，室内无承重墙体，业主可根据自行需要，随意改动；采用框架结构，室内无承重墙体，业主可根据自行需要，随意改动；p地下室交房以顶部盖板遮盖，交房后业主可自由改造，赠送空间达地下室交房以顶部盖板遮盖，交房后业主可自由改造，赠送空间达35；p利用内庭院、车库上方、挑高空间等直接加盖屋顶及楼板则每层可增加利用内庭院、车库上方、挑高空间等直接加盖屋顶及楼板则每层可增加10p由于户型面宽仅为由于户型面宽仅为4.2米，其楼梯略显陡峭，不适宜有老人的客户居住。米，其楼梯略显陡峭，不适宜有老人

15、的客户居住。案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析12本报告是严格保密的。产品缺陷产品缺陷小面宽大进深小面宽大进深私密性较差私密性较差改造成本较高改造成本较高客户抗性客户抗性面宽较窄，容易使人产生压抑感，空间面宽较窄，容易使人产生压抑感，空间感较差的同时会影响楼梯走道的布局感较差的同时会影响楼梯走道的布局小户型别墅其楼栋间距一般较窄小，私小户型别墅其楼栋间距一般较窄小，私密性可能受到影响密性可能受到影响由于附赠面积较多，后期改造装修成本由于附赠面积较多，后期改造装修成本较高较高解决方式解决方式牺牲部分容积率以达到产品寻牺牲部分容积率以达到产品

16、寻求更高的容积率求更高的容积率利用景观绿化隔离保证其私密利用景观绿化隔离保证其私密可能关键可能关键可制定菜单式全装修，提供服可制定菜单式全装修，提供服务的同时可提高溢价空间务的同时可提高溢价空间启示：在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预启示：在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题见的抗性问题河谷河谷3号客户抗性分析：在对目前市场中出现的小户型别墅产品研究中，由于面积较小，在空号客户抗性分析：在对目前市场中出现的小户型别墅产品研究中，由于面积较小，在空间布局与细节处理上仍存在部分不足，部分客户易产生抗性：间

17、布局与细节处理上仍存在部分不足，部分客户易产生抗性：3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析案例案例1：上海：上海河谷河谷3号号13本报告是严格保密的。区位板块区位板块占地面积占地面积松江松江/新桥板块新桥板块/外郊环外郊环186512建筑形态建筑形态建筑面积建筑面积联排、小高层联排、小高层260000容积率容积率联排主力联排主力面积面积销售报价销售报价装修标准装修标准开盘时间开盘时间1.3990-110预计预计18000元元/-20000元元/毛坯毛坯2009-11绿化率绿化率车位配比车位配比总价范围总价范围总户数总户数开发商开发商35%1：1待定待定2680户户绿地集团绿地集

18、团p继绿地老街系列、新里系列、老城镇系继绿地老街系列、新里系列、老城镇系列、珀系列之后的创新居住型产品列、珀系列之后的创新居住型产品蔷蔷薇九里以薇九里以85-110平米价值大于平米价值大于150平米的平米的联排别墅引领绿地小户型别墅新河。联排别墅引领绿地小户型别墅新河。项目背景项目背景项目基本情况项目基本情况3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析案例案例2：蔷薇九里：蔷薇九里：绿地：绿地85-110小户型别墅产品的代表作品小户型别墅产品的代表作品14本报告是严格保密的。p项目位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对，项目位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对，2009年底通车至徐家汇。致

19、力于打造一座集原味英式年底通车至徐家汇。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场、会所于一体的醇正英伦风格居住区。联排别墅、高层、商业街、广场、会所于一体的醇正英伦风格居住区。p绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由32栋栋1112层住宅组层住宅组成，成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列，主要有联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列，主要有88平方米、平方米、110平方米平方米2种产品，为绿地种产品，为绿地85-110创新别墅代表作。创新别墅代表作。3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊

20、居住型小别墅案例分析案例案例2：蔷薇九里：蔷薇九里：绿地：绿地85-110小户型别墅产品的代表作品小户型别墅产品的代表作品15本报告是严格保密的。3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析案例案例2：蔷薇九里：蔷薇九里建筑展示建筑展示16本报告是严格保密的。地下室地下室一层一层二层二层阁楼阁楼车位赠送车位赠送露台赠送露台赠送阁楼及露台赠送阁楼及露台赠送地下室赠送地下室赠送露台赠送露台赠送主、次卧附赠露台主、次卧附赠露台顶层阁楼赠送层高最高顶层阁楼赠送层高最高处处4.1米，附赠露台米，附赠露台前院私家车位赠送，前院私家车位赠送，后院庭院赠送后院庭院赠送30平米地下室赠送平米地下室赠送

21、3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析案例案例2：蔷薇九里：蔷薇九里88-91户型解析户型解析：三层别墅，三层别墅，地下室地下室+大露台赠送，建筑面积大露台赠送，建筑面积88-91，实际使用可达，实际使用可达150。17本报告是严格保密的。约约30平米地下平米地下室可作影音室室可作影音室客厅挑高客厅挑高6.1米，二层米，二层空间可改成空间可改成20平米的平米的次卧室次卧室地下室地下室一层一层二层二层三层三层阁楼阁楼半车位赠送半车位赠送庭院赠送庭院赠送露台赠送露台赠送客厅挑高可分割客厅挑高可分割作房间作房间露台赠送露台赠送地下室赠送地下室赠送阁楼赠送阁楼赠送约约15平米阁楼可作储

22、藏平米阁楼可作储藏室室也可改为儿童套房也可改为儿童套房庭院车位赠送庭院车位赠送3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析案例案例2：蔷薇九里：蔷薇九里110户型解析户型解析：三层别墅，三层别墅，地下室地下室+大露台赠送，建筑面积大露台赠送，建筑面积108-110，实际使用可达实际使用可达160主卧附赠露台主卧附赠露台18本报告是严格保密的。楼盘名称绿地海域笙晖绿地海域笙晖地址：宝山杨泰路宝山杨泰路99弄弄建筑面积：339690平方米占地面积：142737平方米 容积率：1.6绿化率：35%物业类型：高层、联排别墅投资商：绿地集团项目概况项目概况绿地海域笙晖位于宝山区水绿地海域笙晖位

23、于宝山区水产路以南，地块东至松兰路，产路以南，地块东至松兰路，南至城市防护绿化带，西至南至城市防护绿化带，西至杨泰路，北至北黄泥塘。杨泰路，北至北黄泥塘。绿地海域笙晖低层住宅区面绿地海域笙晖低层住宅区面积段在积段在98120平米之间，户平米之间，户型在原有型在原有90墅的基础上进墅的基础上进行了大胆的更新与升级，创行了大胆的更新与升级，创造了大花园、高附赠、大面造了大花园、高附赠、大面宽的舒适别墅空间。宽的舒适别墅空间。户型：户型：100-110联排别墅联排别墅案例案例3：绿地海域笙晖：绿地绿地海域笙晖：绿地90-110小户型别墅的升级之作。小户型别墅的升级之作。3、城郊居住型小别墅案例分析、

24、城郊居住型小别墅案例分析19本报告是严格保密的。独立大花园独立大花园赠送地下车位赠送地下车位三层主卧连接大露台三层主卧连接大露台客厅上方挑空客厅上方挑空案例案例3：绿地海域笙晖绿地海域笙晖3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析101户型解析户型解析：三层别墅，三层别墅，地下室地下室+大露台赠送，建筑面积大露台赠送，建筑面积101，实际使用接近实际使用接近170。一层活动空间一层活动空间+独立独立大花园赠送大花园赠送客厅挑高，二层空客厅挑高，二层空间可改造间可改造超大地下室和地下车位超大地下室和地下车位赠送，赠送面积近赠送，赠送面积近40主卧附赠大露台主卧附赠大露台20本报告是严

25、格保密的。独立大花园独立大花园赠送地下车位赠送地下车位三层主卧连接大露台三层主卧连接大露台客厅上方挑空客厅上方挑空案例案例3：绿地海域笙晖绿地海域笙晖3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析一层活动空间一层活动空间+独立独立大花园赠送大花园赠送客厅挑高，二层空客厅挑高，二层空间可改造间可改造超大地下室和地下车位超大地下室和地下车位赠送，赠送面积超赠送，赠送面积超40主卧附赠大露台主卧附赠大露台101户型解析户型解析：三层别墅，三层别墅，地下室地下室+大露台赠送，建筑面积大露台赠送，建筑面积101，实际使用可达，实际使用可达170-180。21本报告是严格保密的。类型类型项目项目联

26、排别墅联排别墅主力户型段主力户型段（）（）均价均价（元（元/）主力总价主力总价（万元）（万元）去化速度去化速度小户型别墅 海域笙晖101-11035000350-400最快小户型别墅 春江美庐14035000490较快别墅荣域220-24927500600-700最慢海域笙晖海域笙晖案例案例3：绿地海域笙晖绿地海域笙晖绿地海域笙晖与周边项目对比（绿地海域笙晖与周边项目对比（2013年年12月）月）3、城郊小别墅案例分析、城郊小别墅案例分析市场反应情况市场反应情况：与周边项目相比，绿地海域笙晖别墅面积小，总价低，去化速度快，同时由于与周边项目相比，绿地海域笙晖别墅面积小，总价低，去化速度快，同时

27、由于产品附加值高，销售均价也高于周边普通别墅。产品附加值高，销售均价也高于周边普通别墅。22本报告是严格保密的。p独门独院独门独院，有天有地，有天有地每家一座入户花园，配合突破传统联排的错落式坡屋顶设计；每家一座入户花园，配合突破传统联排的错落式坡屋顶设计；p三重花园露台三重花园露台二楼、三楼卧室均带花园露台，可搭建为书房或茶室；二楼、三楼卧室均带花园露台，可搭建为书房或茶室；p6米挑高客厅米挑高客厅，二层可隔成房间；，二层可隔成房间；p阁楼赠送阁楼赠送部分阁楼最高处部分阁楼最高处4.1米，设计一座童话般的儿童房；米，设计一座童话般的儿童房；p别墅的第四层别墅的第四层地下室地下室每户附带超大面

28、积的阳光地下室，可做家庭影院、工作室、每户附带超大面积的阳光地下室，可做家庭影院、工作室、酒吧、桌球室等；酒吧、桌球室等；p每家一座私家花园车库每家一座私家花园车库每户在后花园配备一个独立车库。每户在后花园配备一个独立车库。3、城郊居住型小别墅案例分析、城郊居住型小别墅案例分析案例案例3：绿地海域笙晖绿地海域笙晖绿地小户型别墅产品特征总结：绿地小户型别墅产品特征总结：90-110别墅实用空间可达别墅实用空间可达150-170，超大地下室，超大地下室，挑高客厅设计，附加庭院、露台、阁楼等空间巧妙应用。挑高客厅设计，附加庭院、露台、阁楼等空间巧妙应用。23本报告是严格保密的。案例案例1：海南：海南

29、东和福湾东和福湾4、度假型小别墅案例分析、度假型小别墅案例分析花园洋房区花园洋房区泳池别墅区泳池别墅区酒店、公寓、商业街酒店、公寓、商业街东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻世界顶级酒店集群和东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻世界顶级酒店集群和301医院医院进驻的珍珠海岸，拥有中国唯一的国家海岸进驻的珍珠海岸，拥有中国唯一的国家海岸海棠湾，紧邻万丽与世知酒店，海棠湾，紧邻万丽与世知酒店，距离三亚凤凰机场仅距离三亚凤凰机场仅40分钟车程，近邻分钟车程，近邻“神州第一泉神州第一泉”南田温泉、蜈支洲岛等南田温泉、蜈支洲岛等著名旅游景点。著名旅游景点。东和福湾占地东和福湾占地1000多亩，拥

30、有多亩，拥有3公里绵长海岸线，集纳公里绵长海岸线，集纳68-137MINI泳池泳池别墅、别墅、43-65海景洋房、海景洋房、48-130一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区会所、海伦吧、商业街等于一体，感应千年福祉传奇，汲达百年椰林原生性情，会所、海伦吧、商业街等于一体，感应千年福祉传奇，汲达百年椰林原生性情，享受私人度假服务的贵宾礼遇。享受私人度假服务的贵宾礼遇。创新户型：创新户型：68-75独院别墅独院别墅120独院别墅独院别墅132独院别墅独院别墅24本报告是严格保密的。卧室私人泳池私人泳池连廊设计回游空间连廊设计回游空间回游空间处理回游空间处理卫浴空

31、间起居室主卧观景浴缸主卧观景浴缸建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：68-7568-75建筑面积客厅 厨房卫生间主卧室外空间 灰空间68-7520.24.38.62590.022.0面宽进深面宽进深面宽进深4.5m4.5m3.9m2.2m4.9m3.8m户型设计户型设计大面宽排布大面宽排布起居室为核心，主要空起居室为核心，主要空间并排，卧室私密性更间并排，卧室私密性更好，同时又能保证客厅、好，同时又能保证客厅、卧室等主要空间获得更卧室等主要空间获得更多景观；多景观；客厅动线丰富客厅动线丰富注重室内外融合与度假注重室内外融合与度假情趣；情趣；套间的设计套间的设计保证私密性和舒适度；保证私密性

32、和舒适度；回游空间回游空间利用廊柱等手法形成灵利用廊柱等手法形成灵动的回游空间，使整体动的回游空间，使整体空间感。空间感。案例案例1：海南：海南东和福湾东和福湾4、度假型小别墅案例分析、度假型小别墅案例分析25本报告是严格保密的。137m2亲海独院泳池别墅亲海独院泳池别墅120m2亲海独院泳池别墅亲海独院泳池别墅产品特征：由于其为亲水型度假别墅，主体以水域环绕突出其休闲娱乐功能，弱化部分生活起居的功能削减适当面产品特征：由于其为亲水型度假别墅，主体以水域环绕突出其休闲娱乐功能，弱化部分生活起居的功能削减适当面积，以多处柱廊元素构成回游空间，达到积，以多处柱廊元素构成回游空间，达到室内室内空间感

33、扩大，以其创新占领度假型别墅市场空间感扩大，以其创新占领度假型别墅市场。主卧区主卧区卫浴卫浴空间空间起居室起居室回廊回廊卫浴卫浴空间空间厨房厨房次卧次卧泳池泳池起居室起居室回廊回廊泳池泳池主卧主卧次卧次卧卫浴空间卫浴空间案例案例1：海南：海南东和福湾东和福湾4、度假型小别墅案例分析、度假型小别墅案例分析26本报告是严格保密的。案例案例2：保利：保利石象湖石象湖4、度假型小别墅案例分析、度假型小别墅案例分析楼盘名称公元1860地址宝山富长路1118号建筑面积180943平方米占地面积102985平方米 容积率0.8绿化率30%物业类型联排别墅投资商绿地集团项目概况项目概况保利石象湖国际乡村俱乐部

34、项目位于成都蒲江成雅高速保利石象湖国际乡村俱乐部项目位于成都蒲江成雅高速86公里出口处，是保利地产斥资百亿打造亚洲商务公里出口处，是保利地产斥资百亿打造亚洲商务旅游度假目的地。景区总占地旅游度假目的地。景区总占地1.8万亩，拥有超过万亩，拥有超过2000亩的石象湖与妙音湖两大湖面资源，植被覆盖率达亩的石象湖与妙音湖两大湖面资源，植被覆盖率达95%以上，是保利地产重金打造的旅游度假地产项目。以上，是保利地产重金打造的旅游度假地产项目。风靡成都的旅游小户型别墅风靡成都的旅游小户型别墅保利保利90独院、独院、130独栋别墅。独栋别墅。27本报告是严格保密的。案例案例2：保利：保利石象湖石象湖4、度假

35、型小别墅案例分析、度假型小别墅案例分析13M11M约约4.5M露台露台露台露台露台露台露台露台入户花园入户花园后花园后花园后花园后花园p两栋两栋90别墅双拼，独门独院，赠送部分主要为花园和露台赠送；别墅双拼，独门独院，赠送部分主要为花园和露台赠送；p定位精准，定位精准，90小户型，总价低，客户门槛拉低，同时两房两厅，满足旅游度假功能需求。小户型，总价低，客户门槛拉低，同时两房两厅，满足旅游度假功能需求。28本报告是严格保密的。案例案例2：保利：保利石象湖石象湖4、度假型小别墅案例分析、度假型小别墅案例分析p135小独栋别墅，将独栋别墅的客户门槛拉到最低，契合新兴中产阶级的独栋别墅梦。小独栋别墅

36、，将独栋别墅的客户门槛拉到最低，契合新兴中产阶级的独栋别墅梦。p多个花园、露台赠送，客厅上空挑高，赠送比例大，附加值高。主卧、次卧均带卫生间，舒适性高。多个花园、露台赠送，客厅上空挑高，赠送比例大，附加值高。主卧、次卧均带卫生间，舒适性高。客厅上空客厅上空露台露台露台露台花园花园花园花园花园花园29本报告是严格保密的。案例案例2：保利：保利石象湖石象湖4、度假型小别墅案例分析、度假型小别墅案例分析建筑展示建筑展示90墅效果图墅效果图90墅实景图墅实景图90墅实景图墅实景图135墅效果图墅效果图135墅实景图墅实景图135墅实景图墅实景图30本报告是严格保密的。赠送面积赠送面积方式方式别墅空间变

37、化及功能强化别墅空间变化及功能强化中庭空间中庭空间可增设次卧或书房客厅挑空客厅挑空露台露台增加前庭后院、有天有地别墅感庭院庭院阁楼阁楼车位改造车位改造如河谷3号样，车位上方可改造成二层主卧卫浴空间使用地下室地下室可做影音室、储藏空间等夹弄夹弄/楼梯楼梯上方上方增加储物空间小户型别墅作为创新型进入别墅市场，高性价比无疑作为产品主要卖点，实现方式以及对于整体小户型别墅作为创新型进入别墅市场，高性价比无疑作为产品主要卖点，实现方式以及对于整体舒适度的影响是核心，根据上述对于小户型别墅案例分析对于其产品功能总结如下：舒适度的影响是核心，根据上述对于小户型别墅案例分析对于其产品功能总结如下：别别墅墅高高

38、附附加加值值提提现现小户型别墅的户型设计以小户型别墅的户型设计以“功功能布局紧凑合理，善于借鉴面能布局紧凑合理，善于借鉴面积积”，利用各个户型技巧进行，利用各个户型技巧进行可变空间的改造及附加空间的可变空间的改造及附加空间的利用，并将其功能模块细化，利用，并将其功能模块细化，使小户型别墅在同样的面积下使小户型别墅在同样的面积下可享受到更多空间的利用，这可享受到更多空间的利用，这也是备受中产阶层客户青睐的也是备受中产阶层客户青睐的原因所在。原因所在。5、案例小结、案例小结31本报告是严格保密的。产品策略：发扬优势，产品策略：发扬优势，规避劣势规避劣势1、在控制小面积，保持、在控制小面积，保持低总

39、价的前提下，应在公低总价的前提下，应在公共空间处理和私人空间的共空间处理和私人空间的营造上发力。营造上发力。2、在客户抗性处理上，、在客户抗性处理上，从客户感知角度出发，样从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题。可能预见的抗性问题。小户型别墅的优劣势分析小户型别墅的优劣势分析5、案例小结、案例小结尽管小户型别墅优势明显，但自身产品缺陷和目标客户的需求也存在一定的矛盾，因此尽管小户型别墅优势明显，但自身产品缺陷和目标客户的需求也存在一定的矛盾，因此在控面在控面积、保总价的前提下，塑造别墅的空间感极为关键积、保总价的前提下，塑造别墅的空间感极为关键。3

40、2本报告是严格保密的。城郊居住性小别墅与度假型小户型别墅的差异点城郊居住性小别墅与度假型小户型别墅的差异点5、案例小结、案例小结33本报告是严格保密的。开发企业开发企业长泰金鸿邦房地产开发公司长泰金鸿邦房地产开发公司（当代集团）（当代集团）项目地址项目地址长泰县马洋溪生态旅游区十里村长泰县马洋溪生态旅游区十里村总建筑面积总建筑面积19万万容积率容积率2.07总幢数总幢数一期一期57幢独栋别墅幢独栋别墅二期二期47套别墅，套别墅，3栋多层公寓栋多层公寓层数层数联排联排2层，独栋层，独栋3层，公寓层，公寓5层层已推已推目前独栋销售备案3套；联排销售备案9套在售在售一期57幢独栋以及二期联排、公寓产

41、品价格水平价格水平联排均价联排均价12500元元/；公寓未售，；公寓未售，报价报价9000元元/。客户来源客户来源以厦门区域为主当代凤凰谷位于长泰马洋溪生态旅游区，距厦门当代凤凰谷位于长泰马洋溪生态旅游区，距厦门30多公里，占地多公里，占地12000亩，规划温泉亩，规划温泉休闲旅游度假，目前项目推出休闲旅游度假，目前项目推出130-138联排别墅和联排别墅和38-55度假公寓。度假公寓。项目描述：项目描述：n当代凤凰谷，以当代凤凰谷，以最原生的环境、最原生的环境、最经济的距离、最创新的体验、最最经济的距离、最创新的体验、最养生的建筑养生的建筑为规划目标，集结全为规划目标，集结全球一线度假专家智

42、慧为您服务，打球一线度假专家智慧为您服务，打造无法逾越的度假经典，打造造无法逾越的度假经典，打造“海海西版巴厘岛西版巴厘岛”，引领，引领“5+2”周末周末型家庭度假潮流。型家庭度假潮流。n项目总占地约项目总占地约12000亩，集国际山亩，集国际山景社区、休闲旅游和商务投资为一景社区、休闲旅游和商务投资为一身。产品设计身。产品设计300起温泉独栋院起温泉独栋院墅、墅、110起精装泳池温泉独院、起精装泳池温泉独院、38精装精装SPA美寓。美寓。项目优势及亮点：项目优势及亮点：约约130平米度假联排别墅，小面平米度假联排别墅，小面积，总价低积，总价低；项目占地大，规划配套较多，项目占地大，规划配套较

43、多，包括五星级酒店包括五星级酒店艾美酒店；艾美酒店；公寓提供酒店式出租服务。公寓提供酒店式出租服务。6、本土案例、本土案例-长泰当代凤凰谷长泰当代凤凰谷34本报告是严格保密的。两层，两层，130-138，一层建筑面积约，一层建筑面积约82，客厅，客厅+两个次卧两个次卧+一个泳池；二层建筑面一个泳池；二层建筑面积约积约50，为一个主卧系统，为一个主卧系统+露台。露台。泳池区域泳池区域次卧次卧次卧次卧卫生间卫生间客厅客厅客厅客厅外延外延楼梯楼梯主卧主卧浴室浴室卫生间卫生间起居室起居室一层：合计建筑面积约一层：合计建筑面积约82二层：合计建筑面积约二层：合计建筑面积约50卫生间卫生间车位车位6、本土

44、案例、本土案例-长泰当代凤凰谷长泰当代凤凰谷35本报告是严格保密的。新亚洲风格；新亚洲风格；三室两厅三室两厅+一个泳池；一个泳池；功能简单，度假客群功能简单，度假客群针对性强。针对性强。6、本土案例、本土案例-长泰当代凤凰谷长泰当代凤凰谷36本报告是严格保密的。市场反应市场反应n项目一期于今年项目一期于今年2月推出，共月推出，共57栋独栋别墅，面积栋独栋别墅，面积300-666，至，至11月仅销售月仅销售3套，处于滞销状态；二期于套，处于滞销状态；二期于8月推出月推出130小别墅，至小别墅，至11月共销售月共销售9套，销售速度套，销售速度明显加快。明显加快。n目前项目联排别墅均价约目前项目联排别墅均价约12500元元/，高于周边发现之旅、海投香阁里墅同类，高于周边发现之旅、海投香阁里墅同类型产品。型产品。n整体而言，由于受市场大环境影响，整体而言，由于受市场大环境影响，2014年年3季度至季度至4季度马洋溪板块别墅整季度马洋溪板块别墅整体去化量下滑明显，包括凤凰谷在内的各个项目销售均受到影响。体去化量下滑明显，包括凤凰谷在内的各个项目销售均受到影响。6、本土案例、本土案例-长泰当代凤凰谷长泰当代凤凰谷37本报告是严格保密的。THEEND38