第二章物业管理企业.ppt

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1、第二章第二章 物业管理企业物业管理企业第一节第一节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立第二节第二节 物业管理企业的机构设置物业管理企业的机构设置 与人员培训与人员培训第三节第三节 物业管理企业的权利和义务物业管理企业的权利和义务第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理2021/9/181第一节第一节第一节第一节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立一、一、物业管理企业的概念物业管理企业的概念 是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次

2、地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的的有偿服务及良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。经济实体。民法通则规定法人的四个条件：民法通则规定法人的四个条件：（1 1）依法成立）依法成立 （2 2）有必要的财产和经费）有必要的财产和经费 （3 3）有自己的名称、组织机构和场所）有自己的名称、组织机构和场所 （4 4）能够独立承担民事责任）能够独立承担民事责任2021/9/182第一节第一节第一节第一节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立二、物业管理企业的类型二、物业管理企业的类型1

3、1 1 1、按股东出资形式划分、按股东出资形式划分、按股东出资形式划分、按股东出资形式划分 有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司2 2 2 2、按投资主体划分、按投资主体划分、按投资主体划分、按投资主体划分 全民、集体、联营、私营、合资全民、集体、联营、私营、合资全民、集体、联营、私营、合资全民、集体、联营、私营、合资3 3 3 3、按经营服务方式划分、按经营服务方式划分、按经营服务方式划分、按经营服务方式划分 管理型、顾问型、综合型管理型、顾问型、综合型管理型、顾问型、

4、综合型管理型、顾问型、综合型4 4 4 4、按产权关系划分、按产权关系划分、按产权关系划分、按产权关系划分 代理租赁服务型、委托管理服务型、自主经营型代理租赁服务型、委托管理服务型、自主经营型代理租赁服务型、委托管理服务型、自主经营型代理租赁服务型、委托管理服务型、自主经营型5 5 5 5、按组建方式划分、按组建方式划分、按组建方式划分、按组建方式划分2021/9/183第一节第一节第一节第一节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立三、物业管理企业的设立三、物业管理企业的设立1 1、物业管理企业设立的条件、物业管理企业设立的条件 按公司法规定的条件执行按公司

5、法规定的条件执行（1）有限责任公司的设立条件）有限责任公司的设立条件（公司法第二十三条规定公司法第二十三条规定）（2）股份有限公司的设立条件）股份有限公司的设立条件（公司法第七十七条规定公司法第七十七条规定）2 2、物业管理企业设立的程序、物业管理企业设立的程序（1）工商注册登记工商注册登记（2）资质审批）资质审批（3）税务登记）税务登记（4）公章刻制）公章刻制四四2021/9/184工工商商注注册册流流程程1 1、起好公司名称，填好名称预先核准、起好公司名称，填好名称预先核准、起好公司名称，填好名称预先核准、起好公司名称，填好名称预先核准表格，提供身份证在工商行政许可表格，提供身份证在工商行

6、政许可表格，提供身份证在工商行政许可表格，提供身份证在工商行政许可大厅查名；大厅查名；大厅查名；大厅查名；2 2、起草章程，设立验资帐户，由注册、起草章程，设立验资帐户，由注册、起草章程，设立验资帐户，由注册、起草章程，设立验资帐户，由注册会计师事务所验资；会计师事务所验资；会计师事务所验资；会计师事务所验资；3 3、准备其他设立工商登记的资料，连、准备其他设立工商登记的资料，连、准备其他设立工商登记的资料，连、准备其他设立工商登记的资料，连同验资报告等资料去工商行政许可同验资报告等资料去工商行政许可同验资报告等资料去工商行政许可同验资报告等资料去工商行政许可大厅办理营业执照；大厅办理营业执照

7、；大厅办理营业执照；大厅办理营业执照；4 4、办理、办理、办理、办理组织机构代码证组织机构代码证组织机构代码证组织机构代码证（技术质量监（技术质量监（技术质量监（技术质量监督局）；督局）；督局）；督局）；5 5、税务登记、税务登记、税务登记、税务登记 ；6 6、银行开设基本户、银行开设基本户、银行开设基本户、银行开设基本户(开在自己方便的开在自己方便的开在自己方便的开在自己方便的区域，可以在天津市内任何地方开区域，可以在天津市内任何地方开区域，可以在天津市内任何地方开区域，可以在天津市内任何地方开设）。设）。设）。设）。组组织织机机构构代代码码证证|组织机构代码是对中华人民共和国境内依组织机构

8、代码是对中华人民共和国境内依法注册、依法登记的机关、企、事业单位、法注册、依法登记的机关、企、事业单位、社会团体和民办非企业单位等机构颁发在社会团体和民办非企业单位等机构颁发在全国范围内唯一的、始终不变的代码标识全国范围内唯一的、始终不变的代码标识 公司章程的主要内容1 1、总则：公司的正确命名、地址。、总则：公司的正确命名、地址。2 2、企业的经营宗旨、企业的经营宗旨3 3、企业的经营范围、企业的经营范围4 4、企业的经济性质及组织形式、企业的经济性质及组织形式5 5、注册资金、注册资金6 6、机构、机构7 7、财务会计制度、财务会计制度8 8、利润分配方式、利润分配方式9 9、职工录用方式

9、、待遇、管理方、职工录用方式、待遇、管理方法法1010、企业各种规章制度、企业各种规章制度三三/2 第一节第一节第一节第一节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立四、物业管理企业的资质管理四、物业管理企业的资质管理 资质：界定、查验、衡量（物业管理）企业具资质：界定、查验、衡量（物业管理）企业具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。资质审批资质审批物业管理市场管理的手段物业管理市场管理的手段1 1、资质管理的作用、资质管理

10、的作用（1）有利于提高物业管理水平，促进我国物业管理）有利于提高物业管理水平，促进我国物业管理行业的健康发展。行业的健康发展。（2）有利于规范我国的物业管理市场秩序。）有利于规范我国的物业管理市场秩序。（3）能够更好地保护业主和使用人的合法权益。）能够更好地保护业主和使用人的合法权益。2021/9/188第一节第一节第一节第一节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立2 2 2 2、物业管理企业的资质等级及相应标准物业管理企业的资质等级及相应标准物业管理企业的资质等级及相应标准物业管理企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质管理办法第五条物业管理企业资质管理

11、办法第五条物业管理企业资质管理办法第五条物业管理企业资质管理办法第五条3 3 3 3、物业管理企业资质的行政管理、物业管理企业资质的行政管理、物业管理企业资质的行政管理、物业管理企业资质的行政管理（1 1）物业管理企业资质的申请）物业管理企业资质的申请）物业管理企业资质的申请）物业管理企业资质的申请 物业管理企业资质管理办法第六条物业管理企业资质管理办法第六条物业管理企业资质管理办法第六条物业管理企业资质管理办法第六条（2 2）资质等级核定管理）资质等级核定管理）资质等级核定管理）资质等级核定管理 物业管理企业资质管理办法第七、九条物业管理企业资质管理办法第七、九条物业管理企业资质管理办法第七

12、、九条物业管理企业资质管理办法第七、九条（3 3）资质等级审批管理）资质等级审批管理）资质等级审批管理）资质等级审批管理 物业管理企业资质管理办法第四、十条物业管理企业资质管理办法第四、十条物业管理企业资质管理办法第四、十条物业管理企业资质管理办法第四、十条（4 4）资质等级动态管理）资质等级动态管理）资质等级动态管理）资质等级动态管理 物业管理企业资质管理办法第十七、十八条物业管理企业资质管理办法第十七、十八条物业管理企业资质管理办法第十七、十八条物业管理企业资质管理办法第十七、十八条（5 5）业务管理）业务管理）业务管理）业务管理 物业管理企业资质管理办法第八条物业管理企业资质管理办法第八

13、条物业管理企业资质管理办法第八条物业管理企业资质管理办法第八条第二节第二节2021/9/1892021/9/18102021/9/18112021/9/18122021/9/18132021/9/1814第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训一、物业管理企业的组织形式选择一、物业管理企业的组织形式选择图图2-1 直线制组织形式直线制组织形式 图图2-2 职能制组织形式职能制组织形式 适用于物业管理业务量较小的小适用于物业管理业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较型企业的初期管

14、理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。大规模和较复杂的物业管理。适合物业管理业务较复杂，服适合物业管理业务较复杂，服务项目较多的物业管理企业。务项目较多的物业管理企业。（现已少采用）（现已少采用）1 1、直线制、直线制2 2、职能制、职能制2021/9/1815第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训4 4、事业部制、事业部制3 3、直线职能制、直线职能制图图2-3 直线职能制组织形式直线职能制组织形式 图图2-4 事业部制组织形式事业部制组织形式 适于中等规模企业，目前较适于中

15、等规模企业，目前较多采用，不适宜多品种生产多采用，不适宜多品种生产和规模很大的企业。和规模很大的企业。适用于规模较大的企业。适用于规模较大的企业。2021/9/1816第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训5 5、矩阵制、矩阵制图图2-5 矩阵制组织形式矩阵制组织形式 适用于较大规模、适用于较大规模、物业管理种类较繁、物业管理种类较繁、综合经营性强、专综合经营性强、专业服务较多的物业业服务较多的物业管理企业。管理企业。2021/9/1817 物业管理公司的集团化选择物业管理公司的

16、集团化选择 物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点：场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点：场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点：场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点：（1 1）有利于资源共享，节省管理成本）有利于资源共享，节省管理成本）有利于资源共享，节省管理成本）有利于资源共享，节省管理成本 （2 2）有利于实施）有利于实施）有利于实施）有利于实施品牌品牌品牌品牌管理管理管

17、理管理 （3 3）有利于产生规模经济效益）有利于产生规模经济效益）有利于产生规模经济效益）有利于产生规模经济效益 （4 4）有利于实现物业管理的社会化和专业化）有利于实现物业管理的社会化和专业化）有利于实现物业管理的社会化和专业化）有利于实现物业管理的社会化和专业化 不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或是从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走是从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走是从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走是从物业管理本

18、身的特点来看，物业管理公司走大型化、集大型化、集大型化、集大型化、集团化团化团化团化经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实施品牌管理和产生规模经济效益的选择。施品牌管理和产生规模经济效益的选择。施品牌管理和产生规模经济效益的选择。

19、施品牌管理和产生规模经济效益的选择。二2021/9/18182021/9/1819第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训二、物业管理企业的机构设置二、物业管理企业的机构设置1、物业管理企业机构设置的一般原则、物业管理企业机构设置的一般原则（1）目标性原则）目标性原则（2）统一领导与分级管理相结合的原则）统一领导与分级管理相结合的原则（3）专业化分工与各部门协作相统一的原则）专业化分工与各部门协作相统一的原则（4）遵循集约化管理的原则）遵循集约化管理的原则（5）适于规避物业及物业管

20、理风险的原则）适于规避物业及物业管理风险的原则 2021/9/1820第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训2、物业管理企业的主要职能机构、物业管理企业的主要职能机构（1 1）经理部）经理部）经理部）经理部 最高一级的指挥决策组织最高一级的指挥决策组织最高一级的指挥决策组织最高一级的指挥决策组织（2 2）办公室）办公室）办公室）办公室 经理领导下的综合管理部门经理领导下的综合管理部门经理领导下的综合管理部门经理领导下的综合管理部门（3 3）财务部）财务部）财务部）财务部 制定财务

21、计划、预算方案、监控资金运用制定财务计划、预算方案、监控资金运用制定财务计划、预算方案、监控资金运用制定财务计划、预算方案、监控资金运用（4 4）工程部）工程部）工程部）工程部 技术管理部门技术管理部门技术管理部门技术管理部门（5 5）管理部）管理部）管理部）管理部 业务主管部门业务主管部门业务主管部门业务主管部门（6 6）经营部）经营部）经营部）经营部 多种经营业务，综合代办服务多种经营业务，综合代办服务多种经营业务，综合代办服务多种经营业务，综合代办服务（7 7）管理处与公司下属企业）管理处与公司下属企业）管理处与公司下属企业）管理处与公司下属企业 物业管理处：物业管理工作的实体，负责具体

22、操作。物业管理处：物业管理工作的实体，负责具体操作。物业管理处：物业管理工作的实体，负责具体操作。物业管理处：物业管理工作的实体，负责具体操作。2021/9/1821第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训v物业管理企业机构设置示意图直线职能制图图2-6 直线职能制组织形式物业管理企业机构设置直线职能制组织形式物业管理企业机构设置 2021/9/1822第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理

23、企业的机构设置与人员培训v物业管理企业机构设置示意图国外矩阵式管理构架 图图2-7 国外矩阵式管理构架国外矩阵式管理构架 购物中心经理购物中心经理2021/9/1823第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业的机构设置与人员培训三、物业管理企业人员培训三、物业管理企业人员培训1 1 1 1、上岗培训、上岗培训、上岗培训、上岗培训 针对新员工开展，为他们提供基本的上岗知识。针对新员工开展，为他们提供基本的上岗知识。针对新员工开展，为他们提供基本的上岗知识。针对新员工开展，为他们提供基本的上岗知识。2 2

24、 2 2、在职培训、在职培训、在职培训、在职培训 针对在职员工开展，通过轮岗实习，自我总结，使他针对在职员工开展，通过轮岗实习，自我总结，使他针对在职员工开展，通过轮岗实习，自我总结，使他针对在职员工开展，通过轮岗实习，自我总结，使他们经常有充电的机会。们经常有充电的机会。们经常有充电的机会。们经常有充电的机会。3 3 3 3、专题讲座、专题讲座、专题讲座、专题讲座 邀请物业管理方面的专家，学者等，就某一专题与公邀请物业管理方面的专家，学者等，就某一专题与公邀请物业管理方面的专家，学者等，就某一专题与公邀请物业管理方面的专家，学者等，就某一专题与公司员工进行交流，探讨。司员工进行交流，探讨。司

25、员工进行交流，探讨。司员工进行交流，探讨。4 4 4 4、学历教育、学历教育、学历教育、学历教育 着重选拔那些热爱本职工作，具有发展潜力的员工，着重选拔那些热爱本职工作，具有发展潜力的员工，着重选拔那些热爱本职工作，具有发展潜力的员工，着重选拔那些热爱本职工作，具有发展潜力的员工，使他们接受高层次的学历教育，成为物业管理的高级人才。使他们接受高层次的学历教育，成为物业管理的高级人才。使他们接受高层次的学历教育，成为物业管理的高级人才。使他们接受高层次的学历教育，成为物业管理的高级人才。2021/9/1824第三节第三节第三节第三节 物业管理企业的权利与义务物业管理企业的权利与义务物业管理企业的

26、权利与义务物业管理企业的权利与义务一、物业管理公司的权利一、物业管理公司的权利一、物业管理公司的权利一、物业管理公司的权利1 1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；2 2、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；理；理；理；3 3、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；、依

27、照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；4 4、有权制止违反规章制度的行为；、有权制止违反规章制度的行为；、有权制止违反规章制度的行为；、有权制止违反规章制度的行为；（条例第（条例第（条例第（条例第4646条）条）条）条）5 5、有权要求业主委员会协助管理；、有权要求业主委员会协助管理；、有权要求业主委员会协助管理；、有权要求业主委员会协助管理；（条例第（条例第（条例第（条例第1515条）条）条）条）6 6、有权选聘专业公司承担专项管理业务；、有权选聘专业公司承担专项管理业务；、有权选聘专业公司承担专项管理业务；、有权选聘专业公司承担专项管理业务；注

28、：不得将整体管理责任及利益转让他人或单位，也不得注：不得将整体管理责任及利益转让他人或单位，也不得注：不得将整体管理责任及利益转让他人或单位，也不得注：不得将整体管理责任及利益转让他人或单位，也不得将专项业务承包给个人。将专项业务承包给个人。将专项业务承包给个人。将专项业务承包给个人。（条例第（条例第（条例第（条例第4040、6262条）条）条）条）7 7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。2021/9/1825第三节第三节第三节第三节 物业管理企业的权利与义务物

29、业管理企业的权利与义务物业管理企业的权利与义务物业管理企业的权利与义务二、物业管理企业的义务二、物业管理企业的义务二、物业管理企业的义务二、物业管理企业的义务1 1、履行物业管理委托合同，依法经营；、履行物业管理委托合同，依法经营；、履行物业管理委托合同，依法经营；、履行物业管理委托合同，依法经营；（条例第（条例第（条例第（条例第3636条）条）条）条）2 2、接受业主委员会和业主及使用人的监督；、接受业主委员会和业主及使用人的监督；、接受业主委员会和业主及使用人的监督；、接受业主委员会和业主及使用人的监督；3 3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准；、重大管理措施应提交业主委员会审议批准；

30、、重大管理措施应提交业主委员会审议批准；、重大管理措施应提交业主委员会审议批准；4 4、接受行政主管部门监督指导；、接受行政主管部门监督指导；、接受行政主管部门监督指导；、接受行政主管部门监督指导；5 5、至少每年不少于一次向全体业主公布一次管理费用收支、至少每年不少于一次向全体业主公布一次管理费用收支、至少每年不少于一次向全体业主公布一次管理费用收支、至少每年不少于一次向全体业主公布一次管理费用收支帐目；帐目；帐目；帐目；（收费管理办法第（收费管理办法第（收费管理办法第（收费管理办法第1212条）条）条）条）6 6、提供优良生活工作环境，搞好社区文化；、提供优良生活工作环境，搞好社区文化；、

31、提供优良生活工作环境，搞好社区文化；、提供优良生活工作环境，搞好社区文化；7 7、发现违法行为要及时向有关行政机关报告；、发现违法行为要及时向有关行政机关报告；、发现违法行为要及时向有关行政机关报告；、发现违法行为要及时向有关行政机关报告；8 8、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，房屋

32、、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。（条例第（条例第（条例第（条例第3939条）条）条）条）2021/9/1826第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的

33、财务管理物业管理企业的财务管理一、物业管理企业财务管理概述一、物业管理企业财务管理概述1 1、物业管理企业财务管理的含义、物业管理企业财务管理的含义、物业管理企业财务管理的含义、物业管理企业财务管理的含义 对物业经营管理中资金运动的管理。对物业经营管理中资金运动的管理。对物业经营管理中资金运动的管理。对物业经营管理中资金运动的管理。2 2、物业管理企业财务管理的特点、物业管理企业财务管理的特点、物业管理企业财务管理的特点、物业管理企业财务管理的特点（1 1）内容复杂）内容复杂）内容复杂）内容复杂（2 2）成本较高）成本较高）成本较高）成本较高（3 3）管理费性质内容复杂）管理费性质内容复杂）管

34、理费性质内容复杂）管理费性质内容复杂（4 4）财务监督的多元化）财务监督的多元化）财务监督的多元化）财务监督的多元化3 3、物业管理企业财务管理的任务、物业管理企业财务管理的任务、物业管理企业财务管理的任务、物业管理企业财务管理的任务（1 1）开源节流（筹集、管理好资金）开源节流（筹集、管理好资金）开源节流（筹集、管理好资金）开源节流（筹集、管理好资金）（2 2）加强经济核算）加强经济核算）加强经济核算）加强经济核算（3 3）实行财务监督，维护财经纪律）实行财务监督，维护财经纪律）实行财务监督，维护财经纪律）实行财务监督，维护财经纪律（4 4）积极组织资金，开辟物业经营市场）积极组织资金，开辟

35、物业经营市场）积极组织资金，开辟物业经营市场）积极组织资金，开辟物业经营市场2021/9/1827第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理4 4 4 4、财务管理的机构设置、财务管理的机构设置、财务管理的机构设置、财务管理的机构设置 职能部门公司财务部职能部门公司财务部职能部门公司财务部职能部门公司财务部 职能：管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，协助职能：管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，协助职能：管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，协助职能：管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，协助公司经理组

36、织、安排、合理使用各种经费，保障公司公司经理组织、安排、合理使用各种经费，保障公司公司经理组织、安排、合理使用各种经费，保障公司公司经理组织、安排、合理使用各种经费，保障公司各类资金正常流通以提高公司的经营效益。各类资金正常流通以提高公司的经营效益。各类资金正常流通以提高公司的经营效益。各类资金正常流通以提高公司的经营效益。财务部门岗位设置图：财务部门岗位设置图：财务部门岗位设置图：财务部门岗位设置图：2021/9/1828第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理二、资金筹措与使用管理二、资金筹措与使用管理二、资金筹措与

37、使用管理二、资金筹措与使用管理1 1 1 1、物业管理企业筹措资金的渠道、物业管理企业筹措资金的渠道、物业管理企业筹措资金的渠道、物业管理企业筹措资金的渠道（1 1）物业管理收费）物业管理收费）物业管理收费）物业管理收费（2 2）建立专项维修资金）建立专项维修资金）建立专项维修资金）建立专项维修资金 物业保修期满、公有房屋出售后的大修更新费用。物业保修期满、公有房屋出售后的大修更新费用。物业保修期满、公有房屋出售后的大修更新费用。物业保修期满、公有房屋出售后的大修更新费用。包括：物业公用部位维修资金；设施设备维修资金。包括：物业公用部位维修资金；设施设备维修资金。包括：物业公用部位维修资金；设

38、施设备维修资金。包括：物业公用部位维修资金；设施设备维修资金。筹措渠道：业主、物业出售者、国家和地区财政收取。筹措渠道：业主、物业出售者、国家和地区财政收取。筹措渠道：业主、物业出售者、国家和地区财政收取。筹措渠道：业主、物业出售者、国家和地区财政收取。（3 3）开发商给予一定的资金支持）开发商给予一定的资金支持）开发商给予一定的资金支持）开发商给予一定的资金支持（4 4）政府多方面的支持）政府多方面的支持）政府多方面的支持）政府多方面的支持（5 5）银行借款）银行借款）银行借款）银行借款（6 6）横向联合）横向联合）横向联合）横向联合2021/9/1829第四节第四节第四节第四节 物业管理企

39、业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理2 2 2 2、物业管理资金筹措的管理、物业管理资金筹措的管理、物业管理资金筹措的管理、物业管理资金筹措的管理（1 1）注重社会、经济和环境效益的综合平衡）注重社会、经济和环境效益的综合平衡）注重社会、经济和环境效益的综合平衡）注重社会、经济和环境效益的综合平衡（2 2）确定收费项目，明确收费标准）确定收费项目，明确收费标准）确定收费项目，明确收费标准）确定收费项目，明确收费标准 政府部门审定政府部门审定政府部门审定政府部门审定 会同业主商定会同业主商定会同业主商定会同业主商定 委托双方协定委托双方协定委托双方协定委

40、托双方协定 （3 3）加强立法、搞好收费管理）加强立法、搞好收费管理）加强立法、搞好收费管理）加强立法、搞好收费管理 及时递送收费通知单及时递送收费通知单及时递送收费通知单及时递送收费通知单 加强立法、追讨拖欠费用加强立法、追讨拖欠费用加强立法、追讨拖欠费用加强立法、追讨拖欠费用 一般性追讨一般性追讨一般性追讨一般性追讨、区别性追讨、区别性追讨、区别性追讨、区别性追讨2021/9/1830第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理3 3 3 3、专项维修资金的管理与使用、专项维修资金的管理与使用、专项维修资金的管理与使用、

41、专项维修资金的管理与使用（1 1）专项维修资金的管理要求）专项维修资金的管理要求）专项维修资金的管理要求）专项维修资金的管理要求（2 2）专项维修资金的使用）专项维修资金的使用）专项维修资金的使用）专项维修资金的使用 自用部位、设备自用部位、设备自用部位、设备自用部位、设备业主承担业主承担业主承担业主承担 公用部位、设备公用部位、设备公用部位、设备公用部位、设备专项维修资金专项维修资金专项维修资金专项维修资金 公用设施公用设施公用设施公用设施专项维修资金专项维修资金专项维修资金专项维修资金 公用部位、设备设施人为损坏公用部位、设备设施人为损坏公用部位、设备设施人为损坏公用部位、设备设施人为损坏

42、责任人承担责任人承担责任人承担责任人承担4 4 4 4、物业管理企业资金使用管理、物业管理企业资金使用管理、物业管理企业资金使用管理、物业管理企业资金使用管理（1 1）日常综合管理费的管理）日常综合管理费的管理）日常综合管理费的管理）日常综合管理费的管理（2 2）保险费的管理）保险费的管理）保险费的管理）保险费的管理（3 3）税金的管理）税金的管理）税金的管理）税金的管理（4 4）经理人酬金的管理（管理者酬金）经理人酬金的管理（管理者酬金）经理人酬金的管理（管理者酬金）经理人酬金的管理（管理者酬金）2021/9/1831第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业

43、管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理三、物业管理费的构成三、物业管理费的构成三、物业管理费的构成三、物业管理费的构成（1 1）公共物业与配套设施的维护保养费用）公共物业与配套设施的维护保养费用）公共物业与配套设施的维护保养费用）公共物业与配套设施的维护保养费用（2 2）聘用管理人员的薪金）聘用管理人员的薪金）聘用管理人员的薪金）聘用管理人员的薪金（3 3）公用水电的支出）公用水电的支出）公用水电的支出）公用水电的支出（4 4）购买或租赁必需的机械及器材的支出）购买或租赁必需的机械及器材的支出）购买或租赁必需的机械及器材的支出）购买或租赁必需的机械及器材的支出（5 5）投购物业财产保险（如火

44、险、灾害险）及各种责任保险的支出）投购物业财产保险（如火险、灾害险）及各种责任保险的支出）投购物业财产保险（如火险、灾害险）及各种责任保险的支出）投购物业财产保险（如火险、灾害险）及各种责任保险的支出（6 6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用（7 7）清洁公共地方及幕墙、墙面之费用）清洁公共地方及幕墙、墙面之费用）清洁公共地方及幕墙、墙面之费用）清洁公共地方及幕墙、墙面之费用（8 8）公共区域植花种草及其养护费）公共区域植花种草及其养护费）公共区域植花种草及其养护费）公共区域植花种草及

45、其养护费（9 9）储备金（物业配套设施的更新费用）储备金（物业配套设施的更新费用）储备金（物业配套设施的更新费用）储备金（物业配套设施的更新费用）（1010）聘请法律、会计等专业人员之费用）聘请法律、会计等专业人员之费用）聘请法律、会计等专业人员之费用）聘请法律、会计等专业人员之费用（1111）节日装饰费用）节日装饰费用）节日装饰费用）节日装饰费用（1212）管理者酬金）管理者酬金）管理者酬金）管理者酬金（1313）行政办公支出）行政办公支出）行政办公支出）行政办公支出（1414）公共电视接收系统维护费用）公共电视接收系统维护费用）公共电视接收系统维护费用）公共电视接收系统维护费用（1515）

46、其他为管理而发生的合理支出）其他为管理而发生的合理支出）其他为管理而发生的合理支出）其他为管理而发生的合理支出（1616）物业管理企业正常的利润和应纳税收）物业管理企业正常的利润和应纳税收）物业管理企业正常的利润和应纳税收）物业管理企业正常的利润和应纳税收2021/9/1832第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理四、物业管理费的核算四、物业管理费的核算 物业管理费标准（元物业管理费标准（元物业管理费标准（元物业管理费标准（元/月月月月*平方米或元平方米或元平方米或元平方米或元/年年年年*平方米）平方米）平方米）平方米

47、）代表费用（元代表费用（元代表费用（元代表费用（元/月月月月 或或或或 元元元元/年）年）年）年）物业总面积（平方米）物业总面积（平方米）物业总面积（平方米）物业总面积（平方米）按管理专业和专用设备归类：按管理专业和专用设备归类：按管理专业和专用设备归类：按管理专业和专用设备归类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保 险费

48、、管理者酬金、税项。险费、管理者酬金、税项。险费、管理者酬金、税项。险费、管理者酬金、税项。2021/9/1833第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理1 1 1 1、行政办公费、行政办公费、行政办公费、行政办公费 P P P P1 1 1 1 全年费用预算折合月费用全年费用预算折合月费用全年费用预算折合月费用全年费用预算折合月费用构成：构成：构成：构成：（1 1）行政办公人员费用）行政办公人员费用）行政办公人员费用）行政办公人员费用 F F1 1（元（元（元（元/月）月）月）月）工资、福利津贴、保险、服装、费用工资、

49、福利津贴、保险、服装、费用工资、福利津贴、保险、服装、费用工资、福利津贴、保险、服装、费用（2 2）文具、办公用品）文具、办公用品）文具、办公用品）文具、办公用品 F F2 2（3 3）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费 F F3 3（4 4）节日装点费）节日装点费）节日装点费）节日装点费 F F4 4（5 5）公共交际费）公共交际费）公共交际费）公共交际费 F F5 5（6 6）宣传广告费）宣传广告费）宣传广告费）宣传广告费 F F6 6（7 7）一切杂费）一切杂费）一切杂费）

50、一切杂费 F F7 72021/9/1834第四节第四节第四节第四节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理2 2 2 2、一般公共设施维护费、一般公共设施维护费、一般公共设施维护费、一般公共设施维护费P P P P2 2 2 2（1 1）人员费用（管理人员、技师、技工等）人员费用（管理人员、技师、技工等）人员费用（管理人员、技师、技工等）人员费用（管理人员、技师、技工等）F F1 1 （元（元（元（元/月）月）月）月）（2 2）公共照明系统，包括大厅、门厅、走廊、路灯、装饰灯）公共照明系统，包括大厅、门厅、走廊、路灯、装饰灯）公共照明系统，包