我国房地产税费制度.ppt

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1、第九章2021/9/182021/9/181 11 房地产主要税收房地产主要税收 2 房地产行政事业性收费房地产行政事业性收费 主要内容2021/9/182021/9/182 21 房地产主要税收房地产主要税收 营业税营业税固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税印花税印花税耕地占用税耕地占用税契税契税土地增值税土地增值税城镇土地使用税城镇土地使用税房产税房产税我国税收体系我国税收体系 2021/9/182021/9/183 3 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。我国税收体系我国税收体系 流流转转税税。也称为商品及劳务课税。指以商品流

2、转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。所所得得税税。所得税又称收益税，是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。财财产产税税。是指以各种财产为征税对象的一种税种，如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价值，因而在财产税中一直没有有关土地的税种。行行为为税税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等，均属此类税种。资源税资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括

3、矿产品和盐两大类资源。2021/9/182021/9/184 4我国房地产税收体系我国房地产税收体系 房地产投资环节的课税房地产交易环节的课税房地产占用环节的课税房地产所得环节的课税建筑业营业税固定资产投资方向调节税印花税耕地占用税房地产产业营业税城市建设维护税土地增值税契税遗产税房产税城镇土地使用税城市房地产税房地产企业所得税税2021/9/182021/9/185 5营业税营业税 营业税营业税是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。1.营业税的纳税义务人 营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民

4、。2.征税范围中国最大的资料库下载 凡在我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的，均属于营业税的征收范围。这里说的应税劳务，是指营业税条例上规定的应纳营业税的劳务，包括：交通运输业、建筑安装业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。2021/9/182021/9/186 63.税率营业税的税率，依不同行业而设置。交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业税率为3；金融保险业、服务业、转让无形资产，销售不动产的税率为销售不动产的税率为5 文化娱乐业税率为520。4.计税依据 营业税的计税依据为营业额，纳税人的营业额为纳税人提供应税服务、转让无形资产或销售

5、不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里讲的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。2021/9/182021/9/187 75.减免税依营业税暂行条例的规定，可享有减免税的有(1)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍、殡葬服务；(2)残疾人员个人提供的劳务；(3)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；(4)学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；(5)农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；(6)纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、书画

6、馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入 (7)科研单位取得的技术转让收入。2021/9/182021/9/188 8房产税房产税 房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。1.纳税义务人 房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。房产税一般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，由经营管理的单位交纳；房屋出典的，由承典人交纳；房屋产权存在纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交纳。2.征税对象和征收范围 房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。房产税的征收范

7、围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。2021/9/182021/9/189 93.计税依据 房产税的计税依据有两种：(1)从价计征从价计征 即按房产原值减除一定比例后的余值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10至30，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。(2)从租计征从租计征 即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。2021/9/182021/9/1810104.税率 房产税的税率，依照房产原

8、值的余值计征的，税率为1.2；依照房产租金计征的，税率为12。两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。5.减免税以下房产免缴房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业和出租的房产个人所有非营业和出租的房产；(5)经财政部批准免税的其他房产，包括：各类学校、医院、托儿所自用房产，作营业用的地下人防设施，毁损不堪的房屋和危险房屋，大修停用期间的房屋，微利企业和亏损企业的房屋。除此以外，纳税人纳税确有困难的，可申请减税。2021/9/182021/9/181111城镇土地使用税

9、城镇土地使用税 城镇土地使用税城镇土地使用税是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按单位面积分等定额按期征收的税赋。1.纳税义务人 城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地的单位和个人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等。在华的外商投资企业，使用上述范围的土地，也应该作为纳税义务人。2.征税对象、范围和计税依据城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定，城镇土地使用税以纳税人实际占用

10、的土地面积为计税依据。2021/9/182021/9/1812123.税率 城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率。城镇土地使用税的每平方米年税率为：大城市大城市 0.510元元中等城市中等城市 0.48元元小城市小城市 0.36元元县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区 0.24元元 各省、自治区、直辖市人民政府则应当在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况，经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划为若干等级，制订相应适用的税额标准，并报省级政府批准执行。厦门市土地使用税标准厦门市土地使用税标准2021/9/182021/9/18131

11、3在1989年的厦门市城镇土地使用税实施办法 中规定：土地土地等级等级 地段范围地段范围 每平方米土每平方米土地年税额地年税额 一级一级鼓浪屿鼓浪屿 1.201.20元元 二级二级鹭江道、中山路、思明南（北）路（浮屿至镇海路鹭江道、中山路、思明南（北）路（浮屿至镇海路口）、思明东（西）路、大同路西段、升平路、大口）、思明东（西）路、大同路西段、升平路、大中路中路 1.001.00元元 三级三级除一、二类区外的旧市区，东至文灶、北至湖滨南除一、二类区外的旧市区，东至文灶、北至湖滨南路，南至湖里山炮台路，南至湖里山炮台 0.800.80元元 四级四级新区和东区新区和东区 0.600.60元元五级五

12、级湖里、曾厝埯和岛内其他地区、杏林区、集美区湖里、曾厝埯和岛内其他地区、杏林区、集美区 0.400.40元元2021/9/182021/9/1814144.加收和减免税收城镇土地使用税在以下两种情况下可加收城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：(1)逾期不使用所征土地的，加倍征税。(2)用地超过批准限额的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的35倍范围内加收。下列土地免缴城镇土地使用税下列土地免缴城镇土地使用税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。(5)

13、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴五至十年。(7)由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。2021/9/182021/9/181515另外，由地方确定的免税由地方确定的免税，主要包括：(1)个人所有的居住房屋及院落用地个人所有的居住房屋及院落用地；(2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；(3)免税单位职工家属的宿舍用地；(4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；(5)集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。上述几类用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务局自行确定。2021

14、/9/182021/9/181616土地增值税土地增值税 土地增值税土地增值税是指对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋 1.纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。2.征税范围 土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。2021/9/182021/9/1817173.计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转转让让房房地地产产所所取取得得的的收收入入减减除除税税法法规规定定的的扣

15、扣除除项项目金额的余额目金额的余额。转让房地产的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益。法定的扣除项目一般包括以下五项法定的扣除项目一般包括以下五项：(1)取得土地使用权所支付金额；(2)开发土地的成本费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物的评估价格；(4)转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。但在纳纳税税人人有有以以下下情情形形之之一的情况下，以政府指定的评估部门评估的价格为计税依据一的情况下，以政府指定的评估部门评估的价格为计税依据：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(

16、3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。2021/9/182021/9/1818185.税率土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率有四级：增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50的部分的部分，税率为30；增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50，未超过，未超过100的部分的部分，税率为40；增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100，未超过，未超过200的部分的部分，税率为50 增值额超过扣除项目增值额超过扣除项目200的部分的部分，税率为60。速算法公式应纳土地增值税额增值额应纳土地增值税额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算

17、扣除系数速算扣除系数 当适用税率为30时，速算扣除系数为0；当适用税率为40时，速算扣除系数为5；当适用税率为50时，速算扣除系数为15；当适用税率为60时，速算扣除系数为35；计算2021/9/182021/9/181919某房地产销售收入为某房地产销售收入为190190万，扣除项目金额万，扣除项目金额6060万万计算1：应纳税增值额190万60万130万3030+3040+6050%+106057（万）计算2：应纳土地增值税额应纳土地增值税额 13060603557（万）应纳土地增值税额应纳土地增值税额30%40%50%60%0.51.02.0扣除项目金额2021/9/182021/9/1

18、820205.减免税减免税有下列情形之一的，免缴土地增值税：有下列情形之一的，免缴土地增值税：(1)纳纳税税人人建建造造普普通通标标准准住住宅宅出出售售，增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额的的20的；的；(2)因国家建设需要依法征用，收回的房地产；因国家建设需要依法征用，收回的房地产；(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满五年或五年以上的准，凡居住满五年或五年以上的(居住满居住满3年以上，年以上，5年以下减半征收；年以下减半征收；居住末满居住末满3年的，按规定计证年的，按规定计证)。2021/

19、9/182021/9/182121契税契税 契税契税是指对国有土地使用权出让，土地使用权转让，(包括出售、赠与和交换)；房屋的买卖、赠与和交换，使所有权或使用权发生转移变动时，就当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性征收的税赋。1.纳税义务人 凡土地使用权出让转让；房屋的买卖、赠与和交换中承受的单位和个人，包括城乡居民个人、各类企事业单位、私营经济组织、华侨、港澳同胞、外商投资企业和外国人都是契税的纳税义务人。2.课税对象和计税依据 契税的课税对象为土地使用权转移或房产权发生变动的行为。2021/9/182021/9/182222契税的计税依据

20、为：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格；(3)土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。3.税率 契税的税率为35。2021/9/182021/9/1823234.减免税 有下列情形之一的，减征或者免征契税(1)国家机关、事业单位、社会团体，军事单位承受土地、房屋用于办公、教学医疗、科研和军事设施的免征；(2)城镇

21、职工按规定第一次购买公有住房的，免征；(3).因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(4).财政部规定的其他减征，免征契税的项目。如1999年年8月月1日起，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契日起，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税税。2021/9/182021/9/182424耕地占用税耕地占用税 根据1987年4月1日起实施的中华人民共和国耕地占用税暂行条例规定，对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异，全国有一个征收标准：人均占有耕地面积人均占有耕地面积 1 1亩亩 1 1亩亩2 2亩亩2

22、2亩亩3 3亩亩3 3亩亩税率税率(元元)2 210 10 1.61.68 8 1.31.36.5 6.5 1 15 5 2021/9/182021/9/182525印花税印花税 凡在我国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人，都是印花税纳税义务人。应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票(贴花)。房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下：1.商品房购销合同、建筑安装工程承包合同，按合同所载金额的万万分分之之三三由合同订立人缴纳。2.产权转移书据或合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同，按合同所载金额的万分之五万分之五由合同订立人缴纳。3.借款合同

23、或银行贷款合同，按合同所载金额的万万分分之之零零点点五五由合同订立人缴纳。4.房地产租赁合同，按合同所载金额的千分之一千分之一由合同订立人缴纳。5.土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件每件5 5元元缴纳。2021/9/182021/9/182626固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是国家对企业单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。1991年4月16日，国务院发布了中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，规定从1991年度起执行。固定资产投资方向调节税的征税对象为凡在我境内用各种资金进行的固定资产投资，包括：基本建设投资、更新改造投资、商品商

24、品房投资房投资和其他固定资产投资。其计税依据是固定资产投资性项目实际完成的投资额。2021/9/182021/9/182727 固定资产投资方向调节税的税率，根据国家产业政策发展序列和经济规模要求，实行差别税率，分别为0、5、10、15、30五个档次。从固定资产投资方向调节税税目、税率表中，我们析出与房地产开发有关的内容，如下表所示。固定资产投资方向调节税于固定资产投资方向调节税于2000年年1月月1日暂停征收日暂停征收2021/9/182021/9/1828282 房地产行政事业性收费房地产行政事业性收费 目前，我们称之为预算外资金收入或行政事业性收费是一个相当模糊的概念，是一个内容混杂、总

25、额庞大的混合体。这些收费大体可划分为四大类：(1)行政性收费。它是指国家行政管理机关为履行其职能，依法而收取的费用。(2)事业性收费。它是指事业单位及类似机构为了履行自身职能而收取的费用。大体上有三种情况：一是国家财政全额拨款的单位，理论上说是不应收费的，但实际上收费大量存在；二是国家财政差额拨款的单位，差额部分通过提供服务收费等来解决；三是国家财政不予拨款，完全依靠自身创收收费来解决。(3)基金。它是指具有专项用途的事业发展资金。主要有交通通讯基金、城市建设性基金、教育基金、农林水基金等。(4)制度外收费。这种收费相当隐蔽，属于不规范的“三乱”收费范围。即收费标准、收费项目和范围均无制度规定

26、。2021/9/182021/9/182929 各级政府的行政与事业收费项目多，收费规模大。据统计，到1997年4月底，经国务院及有关部门批准的收费项目达371项，最多的省份达470多项。全国各类基金项目共计约421项，预算外收入规模呈逐年上涨趋势1987年一1992年预算外收入相当于预算内收入约90以上。收费项目多、乱现象难以纠正，国务院曾于1993年、1996年、1997年三次发文取消了近百项不合理的收费，但是，越清理越多，越治理越乱。1996年国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费，进一步加强建设项目收费管理的通知中，取消了48项建设项目收费：2001年4月，经国务院批准，国家计委和财政部日前下发关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知，取消47项不合法、不合理的收费项目：2021/9/182021/9/1830302021/9/182021/9/1831312021/9/182021/9/183232