房地产开发与经营（第二版）.ppt

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1、房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版）吕萍 等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/181第第1 1章章 绪论绪论房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和

2、组织消费等活动。本章主要对相关概念进行介绍，并就房地费等活动。本章主要对相关概念进行介绍，并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科的形成、产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科的形成、研究内容和方法等也将进行探讨。研究内容和方法等也将进行探讨。2021/9/182重点问题重点问题房地产开发与经营的概念房地产开发与经营的特点房地产开发与经营的形式和内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1831.1 1.1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点广义广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为

3、整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产开发的概念房地产开发具有与其他项目不同的特殊性房地产开发具有与其他项目不同的特殊性房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1.1 房地产开发与经营基本含义房地产开发与经营基本含义2021/9/1841.1 1.1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1.1 房地产开发与经营基本含义房地产开发

4、与经营基本含义房地产经营房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。房地产经营广义广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。2021/9/1851.1 1.1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点1.1.1 房地产开发与经营基本含义房地产开发与经营基本含义将开发与经营视为一个概念的问题讨论开发与经营的相互包含问题与其他概念如与管理概念相混等房地产开发与经营（第二版）普通

5、高等教育“十一五”国家级规划教材有关概念的讨论2021/9/1861.1 1.1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点1.1.2 房地产开发与经营的特点房地产开发与经营的特点房地产开发与经营难度较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1871.2 1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容1.2.1 按开发范畴分类按开发范畴分类房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式

6、开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。2021/9/1881.2 1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容1.2.2 按经营范畴分类按经营范畴分类房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；地产经营地产经营 房产经营房产经营按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；专项经营专项经营 综合经营综合经营 集团经营集团经营 跨国经营跨国经营按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。房地产开发经营房地产开发经营 房地

7、产流通经营房地产流通经营 房地产消费及使用经营房地产消费及使用经营2021/9/1891.2 1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容房地产开发与经营的程序与内容租售阶段前期工作项目定位程序内容投资机会选择建设阶段房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18101.3 1.3 房地产开发与经营学科的建设房地产开发与经营学科的建设房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发与经营学科的形成和发展；房地产开发与经营学科的研究内容和方法；研究内容研究内容 研究方法研究方法202

8、1/9/1811关键术语关键术语房地产开发经营管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1812复习思考题复习思考题1.房地产开发与经营的含义是什么？2.房地产开发与经营的特点是什么？3.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1813房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版）吕萍 等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1814第第2 2章章 房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教

9、育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财

10、务策略、生产策略、市场开发策略开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。营的决策问题。2021/9/1815重点问题重点问题房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型、准则和程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18162.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述市场环境分析；市场需求预测；价格确定理论；收益（利润）最大原理；可行性分析；消费者市场购买行为理论；房地产开发与经营（第二版）普通高等

11、教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18172.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述宏观环境宏观环境微观环境微观环境市场环境房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.1 市场环境分析市场环境分析经济因素经济因素政治因素政治因素人口因素人口因素政策法规因素政策法规因素供应者供应者生产者生产者顾客顾客竞争者竞争者社会公众社会公众2021/9/18182.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.2 市场需求预测市场需求预测房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材市场需求预测的有关概念 市场需求

12、市场需求 市场预测市场预测市场需求影响因素分析 竞争状况竞争状况 人口统计分析人口统计分析 趋势分析趋势分析市场需求预测的主要方法 购买者意向调查购买者意向调查 销售人员综合意见法销售人员综合意见法 时间序列分析法时间序列分析法2021/9/18192.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述价格确定价格确定完全竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.3 价格确定理论价格确定理论2021/9/18202.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产

13、开发与经营理论综述2.1.4 收益（利润）最大原理收益（利润）最大原理收益、成本指标确定项目最佳规模确定经济收益分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18212.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.5 可行性分析可行性分析可行性研究的过程可行性研究的过程：投资机会鉴别阶段；初步可行性研究阶段；可行性研究阶段；评价与决策阶段。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18222.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.5 可行性分析可行性分析现金流量分析现金

14、流量分析：净现值将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现值的累加和；净收益率项目净现值与总投资现值之比；内部收益率使净现值等于零的贴现率。损益临界分析损益临界分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18232.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.6 消费者市场购买行为理论消费者市场购买行为理论消费者购买动机购买决策过程消费者购买行为分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18242.2 2.2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析2.2.1 房地产开发与经

15、营决策内容房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材财务策略 生产策略市场开发策略价格策略：高价策略高价策略 低价策略低价策略 均衡价格策略均衡价格策略2021/9/18252.2 2.2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市开发健康住宅风生水起开发策略趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.2.2 房地产市场开发策略房地产市场开发策略2021/9/18262.2 2.2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析2

16、.2.3 房地产价格策略房地产价格策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产产品的生命周期和市场周期 不同时期房地产价格策略 房地产品进入期 房地产品成长期 房地产品成熟期 房地产品衰退期2021/9/18272.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策基本条件基本条件有明确的目标有两个以上可供选择比较的方案有评价方案优劣的标准有真实地反映客观实际的数据资料房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1 房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型构成决策问题的基本条件构成决策问题的基本条件2021/9/18282.3 2

17、.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策风险型决策风险型决策不确定型决策不确定型决策确定型决策确定型决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1 房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型决策类型决策类型2021/9/1829开发与经营决策原则：-遵守政策法规的原则-取得最佳效益的原则-风险意识的原则-定性分析与定量分析相结合的原则2.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1 房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型2021/9/18302.3 2.3 房地产

18、开发与经营决策房地产开发与经营决策2.3.2 房地产开发与经营决策准则房地产开发与经营决策准则房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材确定型决策准则风险型决策准则 基本决策准则最大可能准则和期望值准则 决策树不确定型决策 乐观准则 悲观准则 后悔准则 等可能性准则2021/9/18312.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策2.3.3 房地产开发与经营决策程序与方法房地产开发与经营决策程序与方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材发现问题确定目标 针对性 明确性 层次性 可行性拟制方案 整体详尽性 相互排斥性分析评价 限制因素分析

19、 潜在问题分析 综合评价选择方案实施追踪 反馈控制 追踪决策 2021/9/1832关键术语关键术语理论策略决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1833复习思考题复习思考题1.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。2.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。3.简述房地产开发与经营决策的内容。4.房地产经营决策准则是什么？5.房地产经营决策程序是什么？房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1834房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版）吕萍 等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教

20、育“十一五”国家级规划教材2021/9/1835第第3 3章章 房地产企业房地产企业房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。房地产企业组织，是房地产经济活动中的主要成分。房地产企业的发展和完善为房地产经纪活动提供了保障。本章主的发展和完善为房地产经纪活动提供了保障。本章主要讨论房地产企业的分类、性质和特征，研究房地产要讨论房地产企业的分类、性质和特征

21、，研究房地产企业管理、房地产企业的政府行业管理，以及房地产企业管理、房地产企业的政府行业管理，以及房地产的行业组织。的行业组织。2021/9/1836重点问题重点问题房地产企业的概念、特征与类型房地产企业战略和组织模式房地产企业的设立与资质等级管理房地产企业的行业管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18373.1 3.1 房地产企业概述房地产企业概述3.1.1 房地产企业的概念与特征房地产企业的概念与特征房地产企业的地域属性房地产企业的不完全竞争性房地产企业存在专业化和综合化发展趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产

22、企业房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。特征特征：2021/9/18383.1 3.1 房地产企业概述房地产企业概述3.1.2 房地产企业的类型房地产企业的类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发企业 专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事土地和城市基础设施开发的企业 专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业 房地产综合开发经营企业房地产综合开发经营企业房地产中介服务企业 房地产咨询服务企业房地产咨询服务企业 房地产估价

23、服务企业房地产估价服务企业 房地产经纪服务企业房地产经纪服务企业物业管理企业 按照企业功能分类按照企业功能分类：2021/9/18393.1 3.1 房地产企业概述房地产企业概述3.1.2 房地产企业的类型房地产企业的类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材城镇集体所有制房地产企业 国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司合伙制房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业 按照企业所有制性质分类按照企业所有制性质分类：2021/9/18403.2 3.2 房地产企业战略和组织模式房地产企业战略和组织模式3.2.1 房地产企业的计划与战略房地

24、产企业的计划与战略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材计划是企业管理的四大职能之一。计划的主要内容包括确定组织发展目标制定全局战略、开发出一组广泛的相关计划，制定战略实施和资源分配方案。房地产企业的计划管理房地产企业的计划管理：2021/9/18413.2 3.2 房地产企业战略和组织模式房地产企业战略和组织模式3.2.1 房地产企业的计划与战略房地产企业的计划与战略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产企业的战略管理房地产企业的战略管理战略管理过程：战略管理过程：确定企业当前的使命、目标和战略；外部环境分析；内部资源和能力分析；构造战略

25、；实施战略；评估战略。2021/9/18423.2 3.2 房地产企业战略和组织模式房地产企业战略和组织模式3.2.1 房地产企业的计划与战略房地产企业的计划与战略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产企业的战略管理房地产企业的战略管理房地产企业战略类型：房地产企业战略类型：公司层战略；事业层战略；职能层战略。2021/9/18433.2 3.2 房地产企业战略和组织模式房地产企业战略和组织模式一般组织结构一般组织结构现代组织结构设计现代组织结构设计常见的房地产企业组织结构设计房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材3.2.2 房地产企业的组

26、织结构设计房地产企业的组织结构设计直线制组织结构直线制组织结构职能制组织结构职能制组织结构直线职能制结构直线职能制结构事业部制组织结构事业部制组织结构矩阵型组织结构矩阵型组织结构团队结构团队结构虚拟结构虚拟结构无边界组织无边界组织2021/9/18443.3 3.3 房地产企业的设立与资质等级管理房地产企业的设立与资质等级管理3.3.1 房地产开发企业的设立及资质等级管理房地产开发企业的设立及资质等级管理房地产开发企业的设立条件房地产开发企业设立程序房地产开发企业的资质等级与管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18453.3 3.3 房地产企业的设立

27、与资质等级管理房地产企业的设立与资质等级管理3.3.2 房地产估价企业的设立及资质等级管理房地产估价企业的设立及资质等级管理房地产估价企业的设立条件房地产估价企业设立程序房地产估价企业的资质等级与管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18463.3 3.3 房地产企业的设立与资质等级管理房地产企业的设立与资质等级管理3.3.3 房地产经纪企业的设立房地产经纪企业的设立房地产经纪企业的设立条件房地产经纪企业设立程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18473.3 3.3 房地产企业的设立与资质等级管理房地产企业的

28、设立与资质等级管理3.3.4 房地产物业管理企业的设立及资质等级管理房地产物业管理企业的设立及资质等级管理房地产物业管理企业的设立房地产物业管理企业的资质等级与管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18483.4 3.4 房地产企业的行业管理房地产企业的行业管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产企业行业管理概述房地产企业的信用档案房地产从业人员的执业资格管理房地产行业组织简介 2021/9/1849关键术语关键术语房地产企业战略管理 企业资质行业管理 企业组织结构 企业等级 信用档案 执业资格房地产开发与经营（第二版）

29、普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1850复习思考题复习思考题1.我国房地产企业的特征有哪些？2.对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。3.分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。4.简述房地产企业战略管理的内容。5.简述房地产企业资质管理。6.简述房地产企业行业管理的主要内容。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1851房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版）吕萍 等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1852第第4 4章章 房地产项目及项目定位房地产项目及项目定位房

30、地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以及随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求也提高逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法了。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。等进行详细的阐述。2021/9/1853重点问题重点问题土地储备和一级开发项目类别及含义房地产综合开发项目的含义与类型房地产转让项目特点、流程和税费

31、房地产项目定位的含义、原则、流程及方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18544.1 4.1 土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述土地储备和一级开发项目概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。2021/9/1855土地储备和一级开

32、发项目的类别及含义：-按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储备和一按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、央产土地储级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。-按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和一级开按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目

33、、政府直接实施的房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。土地储备和一级开发项目。-按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项目可以按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。4.1 4.1 土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.1.1 土地储备和一级开发项

34、目概述土地储备和一级开发项目概述2021/9/18564.1 4.1 土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；其他费用。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.1.1 土地储备和一级开发项目概述土地储备和一级开发项目概述土地储备和一级开发项目的成本：2021/9/18574.1 4.1 土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目4.1.2 一般土地储备和一级开发项目一般土地储备和一级开发项目地方土地储备和一级开发项目概述地方

35、土地储备和一级开发项目的一般程序地方土地储备和一级开发项目的管理机构房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18584.1 4.1 土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目特殊土地储备和一级开发项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材央产土地储备和一级开发项目概述 央产地央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使用主体为中央在京单位，且其使用不受当地政府影响的土地。本书中所提及的央产地主要是指由中央在京企业使用，并归口于国务院机关事务管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于军产地。央

36、产土地储备和一级开发项目的一般程序央产土地储备和一级开发项目的管理机构 央产土地储备和一级开发项目2021/9/18594.1 4.1 土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目特殊土地储备和一级开发项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材军产土地储备和一级开发项目概述 军产地军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同于央产地，具有一定的保密性。军产土地储备和

37、一级开发项目的一般程序军产土地储备和一级开发项目的管理机构军产土地储备和一级开发项目2021/9/18604.2 4.2 房地产综合开发项目房地产综合开发项目4.2.1 房地产综合开发项目的含义与类型房地产综合开发项目的含义与类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产综合开发的含义 指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。发，并转让

38、房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产综合开发项目的类别 按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。产开发项目、工业地产开发项目等等。按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。为自主开发和房地产合作开发。房地产综合开发项目的含义 在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。施管理的项目即为房地产

39、综合开发项目。2021/9/18614.2 4.2 房地产综合开发项目房地产综合开发项目普通商品住房开发项目；限价商品房开发项目；经济适用房开发项目；廉租房开发项目；别墅开发项目；旅游住宅房地产项目。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.2.2 住宅房地产开发项目住宅房地产开发项目2021/9/18624.2 4.2 房地产综合开发项目房地产综合开发项目写字楼房地产开发项目；酒店式公寓类住宅开发项目；旅游房地产开发项目；商业用房项目。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.2.3 商用房地产开发项目商用房地产开发项目2021/9/18634

40、.2 4.2 房地产综合开发项目房地产综合开发项目工业园区开发模式；主体企业引导模式；工业地产商模式；综合运作模式。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.2.4 工业房地产开发项目工业房地产开发项目工业房地产工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产开发常见的模式：2021/9/18644.3 4.3 房地产转让项目房地产转让项目4.3.1 房地产转让项目概况房地产转让项目概况房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产转让项目的含义

41、是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。产转移给他人的行为。房地产转让项目的基本类型房地产项目转让的政策规定2021/9/18654.3 4.3 房地产转让项目房地产转让项目4.3.2 土地开发阶段转让的项目土地开发阶段转让的项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费 土地转让的出让方缴纳的税费土地转让的出让方缴纳的税费 土地转让的受让方缴纳的税费土地转让的受让方缴纳的税费 此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，交易成本如评估、此外还包

42、括印花税，交易手续费，土地证工本费，交易成本如评估、勘测、公证、场地等费用。勘测、公证、场地等费用。2021/9/18664.3 4.3 房地产转让项目房地产转让项目4.3.3 房地产在产品阶段转让的项目房地产在产品阶段转让的项目项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18674.3 4.3 房地产转让项目房地产转让项目4.3.4 房地产产成品阶段转让的项目房地产产成品阶段转让的项目项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18684.4 4

43、.4 房地产项目定位房地产项目定位4.4.1 房地产项目定位的含义房地产项目定位的含义房地产项目定位的含义房地产项目定位的重要性房地产项目定位的发展趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18694.4 4.4 房地产项目定位房地产项目定位4.4.2 房地产项目定位的原则房地产项目定位的原则与企业发展战略相一致符合市场需求协调发展原则符合城市规划效益最大化房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18704.4 4.4 房地产项目定位房地产项目定位4.4.3 房地产项目定位的流程与基本内容房地产项目定位的流程与基本内容房

44、地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目定位的基本流程项目定位的主要内容 确立开发理念确立开发理念 明确用途功能明确用途功能 筛选目标客户筛选目标客户 进行项目初步设计进行项目初步设计 测算租售价格测算租售价格 确定方案确定方案2021/9/1871房地产项目定位的方法房地产项目定位的方法市场调研法市场调研法市场调研法市场调研法其他方法其他方法其他方法其他方法头脑风暴法头脑风暴法头脑风暴法头脑风暴法经验分析法经验分析法经验分析法经验分析法4.4 4.4 房地产项目定位房地产项目定位4.4.4 房地产项目定位的方法房地产项目定位的方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育

45、“十一五”国家级规划教材2021/9/18724.4 4.4 房地产项目定位房地产项目定位4.4.5 房地产项目定位的修正房地产项目定位的修正房地产项目定位修正的必要性房地产项目定位修正的方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18734.5 4.5 案例分析案例分析宏观市场环境分析；区域市场分析；产品定位；销售推广建议；案例评述。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 本节将以京西某一实操楼盘为例对项目进行定位所涵盖的内容、采用的分析思路和方法进行概要的介绍。2021/9/1874关键术语关键术语一级开发综合开发转让定位房地产开

46、发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1875复习思考题复习思考题1.什么是土地储备和一级开发？2.房地产综合开发项目的类型有哪些？3.住宅房地产开发项目包括哪几类？4.土地使用权转让必须符合哪些条件？5.我国城市房地产管理法规定哪些房地产不得转让？6.如何进行房地产项目定位？房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1876房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版）吕萍 等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/1877第第5 5章房地产项目用地的获取章房地产项目用地的获取房地产

47、开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取请、获取项目的三种许可证。本章将

48、对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。2021/9/1878重点问题重点问题房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18795.1.1 5.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权概述划拨土地使用权的含义划拨土地使用权划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使

49、用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1 划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的获取2021/9/1880划拨土地使用权的基本特征5.1.1 5.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性2021/9/1881划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1.1 5.1.1 划拨

50、土地使用权概述划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18825.1.2 5.1.2 划拨土地使用权的适用范围划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材中央政府的政策规定中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法（1998）划拨用地目录（国土资划拨用地目录（国土资2001第第9号令）号令）2021/9/1883地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转原因：划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2 5.1.2 划拨土地使用权的适用范围划拨土地